Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу администрации Ленинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 22.08.2016, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2016 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.04.2017 по делу N А41-33744/2016,
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Никонова Светлана Федоровна (далее — Глава КФХ Никонова С.Ф.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации муниципального образования Ленинского муниципального района Московской области (далее — Администрация), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о признании недействительным постановления администрации от 04.12.2015 N 2111 «Об установлении постоянного публичного сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:090212:1133 с адресом местоположения: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Булатниковское, уч. — у1, в целях строительства газопровода к дачному некоммерческому товариществу «Дон» для обеспечения интересов местного населения, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, городское поселение Горки Ленинские, южнее дер. Петрушино», обязать регистрирующий орган погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N 50-50/021-50/021/008/2016-4087/1 от 15.03.2016 о государственной регистрации сервитута на часть земельного участка общей площадью 2 024 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Булатниковское, уч. — у1, кадастровый номер 50:21:0090212:1133, обязать кадастровую палату исключить из Государственного кадастра недвижимости сведения о наличии у земельного участка с кадастровым номером 50:21:0090212:1133 части 50:21:0090212:1133/8 общей площадью 2 024 кв. м и обязать кадастровую палату исключить из Государственного кадастра недвижимости сведения о наличии у земельного участка с кадастровым номером 50:21:0090212:1133 обременения в виде публичного сервитута, сведения о котором были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании записи N 50-50/021-50/021/008/2016-4087/1 от 15.03.2016 в Едином государственном реестре недвижимого имущества и сделок с ним.
Что происходит с арендой земельного участка под построенным зданием?
К участию в деле привлечено Дачное некоммерческое товарищество «Дон».
Решением Арбитражного суда Московской области от 22.08.2016, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20.04.2017, заявленные требования удовлетворены в части признания недействительным постановления Администрации от 04.12.2015 N 2111, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Договор аренды недвижимости. Судебная практика и Гражданский кодекс
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Администрация, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит отменить указанные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что постановлением от 04.12.2015 N 2111 «Об установлении постоянного публичного сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:090212:1133 с адресом местоположения: Московская область, Ленинский муниципальный район, сп Булатниковское, уч.-у1 в целях строительства газопровода к дачному некоммерческому товариществу «Дон» для обеспечения интересов местного населения, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, гп Горки Ленинское, южнее дер. «Петрушино» установлен сервитут для строительства газопровода высокого давления в дер. Петрушино.
В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона Московской области от 07.06.1996 N 2396-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» публичные сервитуты, необходимые для обеспечения интересов местного самоуправления или местного населения, устанавливают органы местного самоуправления. Органы местного самоуправления устанавливают публичные сервитуты по собственной инициативе, а также по ходатайству заинтересованных физических и юридических лиц.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.
Согласно пункту 3 названной статьи сервитут может устанавливаться для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.
Таким образом, установление публичного сервитута не противоречит норма действующего законодательства, установлено в целях соблюдения декларированных основным законом Российской Федерации прав и интересов местного населения.
Указанный сервитут располагается по южной границе участка Никоновой С.Ф. Территориальное расположение ДНТ «Дон» не позволяет провести газопровод такого же типа в дер. Петрушино в каком-либо другом месте.
На основании вступившего в законную силу решения Видновского городского суда от 29.01.2014 по делу N 2-4422014, администрация заключила с Никоновой С.Ф. договор купли-продажи земельного участка N КN 50:21:090212:1133 N 2 от 20.01.2016. В силу того, что регистрация обременения произошла 17.02.2016, информация о сервитуте не могла быть указана в тексте договора.
Довод заявителя о том, что ему стало известно о существовании постановления после регистрации права собственности на приобретенный по договору N 2 от 20.01.2016 земельный участок, является несостоятельным по мнению Администрации.
Постановление N 2111 от 04.12.2015 опубликовано в газете «Видновские вести», размещено на официальном сайте Администрации в сети «Интернет». Заявителем пропущен установленный статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации трехмесячный срок для обжалования указанного постановления.
Кроме того, Администрация считает, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, а производство по делу подлежит прекращению в соответствии с главой 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку земельным законодательством (пунктом 2 статьи 23 Земельного кодекса РФ) предусмотрено, что публичный сервитут является публичным нормативным актом, главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрена возможность обжалования нормативных правовых актов в арбитражных судах.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как установлено судами, на основании договора от 06.07.2011 N 113-2011/Ю, зарегистрированного в Едином государственном реестре права 11.08.2011, Администрация передала Главе КФХ Никоновой С.Ф. в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 50:21:0090212:1133, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Булатниковское, уч. — у1.
20.01.2016 между Администрацией Ленинского муниципального района Московской области и Главой КФХ Никоновой С.Ф. был заключен договор N 2 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:21:0090212:1133.
Право собственности Никоновой С.Ф. на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре права 17.02.2016 за N 50-50/021-50/021/001/2016-1184/5.
Из выписки из Единого государственного реестра права от 18.05.2016 следует, что 15.03.2016 регистрирующим органом на основании постановления администрации от 04.12.2015 N 2111 в Единый государственный реестр права была внесена запись о регистрации публичного сервитута на часть указанного выше земельного участка, составляющую 2 024 кв. м, для строительства газопровода высокого давления (номер государственной регистрации 50-50/021-50/021/008/2016-4087/1).
В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 20.04.2016 N МО-16/ЗВ-1014521, в государственном кадастре недвижимости также содержатся сведении о наличии у земельного участка с кадастровым номером 50:21:0090212:1133 части 50:21:0090212:1133/8 площадью 2 024 кв. м, обремененной публичным сервитутом.
Согласно постановлению администрации от 04.12.2015 N 2111 на принадлежащий Главе КФХ Никоновой С.Ф. земельный участок с кадастровым номером 50:21:0090212:1133 установлен постоянный публичный сервитут для строительства газопровода высокого давления к Дачному некоммерческому товариществу «Дон»; согласована схема границ сервитута площадью 2 024 кв. м; Управлению земельно-имущественных отношений поручено обеспечить выполнение кадастровых работ по образованию части земельного участка, обремененной публичным сервитутом; обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о внесении в государственном кадастре недвижимости изменений в сведения о земельном участке с кадастровым номером N 50:21:0090212:1133 в части учета обременения его постоянным публичным сервитутом для прокладки газопровода высокого давления; обратиться в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации публичного сервитута.
Глава КФХ Никоновой С.Ф., полагая, что постановление Администрации от 04.12.2015 N 2111 является незаконным и нарушает ее права в сфере предпринимательской деятельности, обратилась в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Согласно пункту 3 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации публичные сервитуты могут устанавливаться для:
1) для прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
2) для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) для размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4) для проведения дренажных работ на земельном участке;
5) для забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
6) для прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
7) для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
8) для использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
9) для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.
Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, в соответствии с пунктом 8 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.
Частью 3 статьи 17 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» предусмотрено, что публичный сервитут может устанавливаться одновременно с принятием решения о предоставлении земельного участка либо в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании, в пожизненном наследуемом владении или в безвозмездном срочном пользовании.
Судами установлено, что на момент вынесения оспариваемого постановления земельный участок с кадастровым номером 50:21:090212:1133 находился у заявителя в аренде. Каких-либо документов, подтверждающих то обстоятельство, что администрация установила публичный сервитут именно с целью газификации жителей деревни Петрушино, и иных территорий, находящихся в ведении муниципального органа, в материалы дела не представлено.
В этой связи судами сделан обоснованный вывод о том, что публичный сервитут установлен для газификации одного физического лица — члена ДНТ «Дон», что противоречит изложенным выше нормам и нарушает права и законные интересы заявителя как собственника земельного участка с кадастровым номером 50:20:090212:1133.
В силу с пункта 2 части 1 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судам подведомственны споры об оспаривании ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 N 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части», существенным признаком, характеризующим нормативный правовой акт, является «наличие в нем правовых норм (правил поведения), обязательных для неопределенного круга лиц».
Признав оспариваемое постановление ненормативным правовым актом, поскольку адресовано конкретному лицу и содержит обязательные для этого лица правила поведения, судами правильно отклонен довод Администрации о не подведомственности спора арбитражному суду.
Судами установлено, что обжалуемое постановление не содержится в федеральном регистре муниципальных нормативных правовых актов, что подтверждается выпиской из федерального регистра муниципальных правовых актов Ленинского муниципального района, принятых в период с 01.12.2015 по 12.12.2015. Глава КФХ Никонова С.Ф. не смогла своевременно ознакомится с публикацией оспариваемого постановления в газете «Видновские вести» от 11.12.2015 N 90 (11792), поскольку зарегистрирована и постоянно проживает в городе Москве; в договоре купли-продажи от 20.01.2016 N 2 отсутствуют сведения об установлении публичного сервитута для строительства газопровода к ДНТ «Дон».
В связи с указанными обстоятельствами суды признали несостоятельным довод Администрации о пропуске заявителем установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока на обжалование ненормативного правового акта.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
отказать в передаче кассационной жалобы администрации Ленинского муниципального района Московской области для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Источник: apkrfkod.ru
Судьба строительной аренды при банкротстве застройщика // Об одной грубой ошибке эк. коллегии верх. суда
Я часто слышу аргумент о том, что нам не нужно право застройки, так как у нас есть строительная аренда. А она — это почти и есть право застройки. Поэтому зачем что-то новое изобретать, лучше жить с нашей посконной строительной арендой.
Для меня этот аргумент не убедителен, например, по такой причине. Так как строительная аренда подчиняется принципу свободы договора, это означает, что стороны могут включать в нее любые условия, не запрещенные законом. Например, право на односторонний отказ от договора.
Хорошенькое вещное право получается, которое может быть прекращено односторонним волеизъявлением собственника недвижимой вещи. Возможно ли помыслить себе, скажем, сервитут, который прекратится от одного волеизъявления собственника служащего земельного участка?! Я такое себе представить не могу.
Право застройки же — это ограниченное вещное право, которое подчиняется принципу типизации содержания вещных прав. То есть, иными словами, при конструировании содержания вещного права стороны могут договориться только так, как им это разрешает закон. И конечно же, при принятии норм о праве застройки следует установить, что при просрочке платежей собственник не имеет права требовать прекращения права застройки, а может только лишь обратить на него взыскание.
И вот еще один гвоздь в гроб идеи о том, что «наша строительная аренда — это как право застройки, только называется иначе» забит нашим верховным судом, а точнее — его коллегией по эк. спорам.
В деле № 301-ЭС18-10926(4) (докладчик — судья Разумов) обсуждается такой сюжет.
Банкротится строительная компания, ее основной актив — это портфель из 22 земельных участков, предоставленных по компании договору аренды для целей строительства публичным образованием.
Раз застройщик — банкрот, он, разумеется, остановил платежи по договорам аренды. Арендодатель отправляется в суд с иском о расторжении этих договоров по ст. 619 ГК (просрочка уплаты арендной платы более двух раз подряд).
Нижестоящие суды — Ивановский арбитражный суд, 2ААС и (сильно не любимый мною) ФАС ВВО — молодцы, отказывают в иске со ссылкой на то, что эти арендные права — это актив банкрота, который надо будет продавать на торгах, и что арендодателю место в реестре кредиторов, и только так будет соблюден принцип равенства всех кредиторов.
Однако эти аргументы почему-то не разделила судебная коллегия по эк. спорам.
В определении судья Разумов пишет странные вещи и немало удивившие меня вещи.
Например, что договоры аренды надо расторгнуть, так как «сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, так и не приступившим к строительству, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды (в том числе, в рамках осуществления публичных полномочий — развитие социальной инфраструктуры, расширение рынка жилья и т.п.), но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора».
В этом пассаже я вижу две мысли.
Первое — это максимальное желание защитить именно ПУБЛИЧНОГО собственника. Почему публичного? А не собственника вообще? Желание судей наших судов защищать именно публичных собственников давно известно и по-человечески мне понятно, но оно бесконечно далеко от подлинно правового, ведь право — это про РАВЕНСТВО, это то, что делает РАЗНЫХ — РАВНЫМИ. А так выпячивать свои пристрастия в судебном акте мне кажется не очень-то и правильным.
Кроме того, удивляет аргумент о том, что расторгать договоры строительной аренды надо потому что «публичный собственник не получает того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора».
А поставщик, который не получил плату от покупателя, ставшего банкротом, разве не получает того, что на что он справедливо рассчитывал при заключении договора? Не получает. Тогда ему надо поставленный товар возвратить обратно. Но ведь мы, ни секунды не сомневаясь, его включаем в реестр кредиторов.
Или (возвращаясь к предыдущей мысли) это происходит потому, что поставщик никогда не является ПУБЛИЧНЫМ образованием?
Второе. Конечно же, по своей типологии договор аренды для целей строительства резко отличается от обычной аренды. В обычной аренде арендодатель передает вещь арендатору за деньги в пользование, рассчитывая получить ее обратно по прошествии времени с учетом естественного износа.
В строительной аренде так никогда не бывает: арендодатель, заключая договор строительной аренды, понимает, что он никогда не получит уже земельный участок обратно. Арендатор его застроит, совершит горизонтальное разделение, зарегистировав право собственности на построенное здание, и затем или выкупит участок, или возьмет его в аренду по ст. 39.20 ЗК РФ.
Таким образом, арендодатель, заключая договор строительной аренды, и фактически, и юридически расстается с принадлежащим ему участком, который будет подвергнут застройке.
Так почему же тогда в случае если застройщик оказывается банкротом, положение арендодателя вдруг улучшается и он приобретает право расторжения договора и возврата ему участка? Это противоречит существу отношений арендодателя и арендатора-застройщика.
В принципе, проблема расторжения договора строительной аренды при просрочке платежей очень близка к другой ситуации: расторжению договора аренды земельного участка под зданием, находящимся в собственности арендатора (и заключенного по ст. 39.20 ЗК РФ).
Конечно же, если такой арендатор не платит арендную плату, то расторгать договор аренды совершенно бессмысленно: ведь у бывшего арендатора — собственника здания — есть исключительное право потребовать заключение договора аренды вновь. И собственник земельного участка не сможет ему отказать! Так зачем же заниматься этими пустыми и бессмысленными телодвижениями?! Надо просто признать, что по смыслу этих отношений арендодатель не имеет права требовать расторжения договора аренды участка под зданием арендатора, а может лишь обратить взыскание на здание и право аренды (которые должны быть выставлены на торги в рамках исполнительного производства). Ровно такое же решение должно быть и при банкротстве арендатора, арендующего участок под своим зданием.
И именно так и должна была поступить эк. коллегия в деле о банкротстве арендатора-застройщика. Сохранить права строительного арендатора в массе банкрота, допустить их продажу на банкротных торгах и последующее пропорциональное удовлетворение всех кредиторов их вырученной суммы.
И, кстати, тогда бы купивший эти права, и сделал бы то, что так заботит судей эк. коллегии: развивал бы инженерную инфраструктуру, увеличивал бы предложение жилья и проч. И выгода от такого решения была бы очевидна для всех: и кредиторов, и публичного образования, и нового застройщика.
А то решение, которое предложил судья Разумов, клонится лишь к выгоде одного субъекта.
Угадайте какого, это не сложно.
Международные санкции. Работа с санкционными рисками в России
Корпоративное право
Деловые переговоры: правовые стратегии
Похожие материалы
Комментарии (82)
Становится грустно, когда читаю о таких кейсах. Хочется написать надзорную жалобу в Президиум ВАС РФ чтобы людям реально помогли и был какой-то шанс на новое практикообразующее res judicata.
. Публичный интерес, вне сомнения, очень важен, только уже больно сильно за счет интереса частного выходит у СКЭС муниципалитет защищать.
1. Вы сами постоянно всех настоятельно поправляете при неточных формулировках («арбитраж» и т.д.).
ФАСов нет с 2014 г.
2. Это стандартная практика Экономколлегии относительно арендных прав у банкрота. Например, самое свежее это 303-ЭС16-19972 (2) от 5 ноября 2020 г.
3. Судами установлено, что строительство на участках не велось, ничего не возведено. Поэтому строительная аренда здесь ни при делах.
1. Я олдскульный. И буду говорить «ФАСы» )
2. Стандартная практика по обычной аренде меня не интересует, она правильная.
3. То, что строительство не велось, не имеет никакого значения. Строительная аренда — это очень дорогой актив. Договоры были заключены именно для целей строительства, поэтому строительная аренда здесь как раз при чем.
2. А здесь по факту именно такая стандартная аренда (не началось исполнение). И не важно строительство, с/х, лесной участок и т.д.
3. Вы хотите сказать, что это актив, а не пассив. Насколько помню это и есть основный критерий для данных споров. Судам необходимо определить, обременяет ли КМ это право или из него что-то можно получить кредиторам.
Посмотрите сами по фактуре, договоры заключены в 2014 г. сроком до 2020 г. Банкротство возбуждено в 2015 г. Определение вынесено в 2019 г. За этот период ничего не возведено. Зачем здесь обременять арендодателя ожиданием банкротных процедур? Проще вернуть право без потерь для обеих сторон.
В общем, приведите релевантный пример, когда Коллегия расторгла подобный договор аренды, когда на участке уже имелись постройки, недострои, возведенные банкротом, т.е. когда договор исполнялся, и по сути там действительно имелась та самая строительная аренда.
2. Нет, здесь именно строительная аренда, потому что это была изначальная цель договора.
3. Ну вот если бы коллегия не отменила бы правильные судебные акты, это и был бы релевантный пример.
« 3. Вы хотите сказать, что это актив, а не пассив. Насколько помню это и есть основный критерий для данных споров. Судам необходимо определить, обременяет ли КМ это право или из него что-то можно получить кредиторам.Посмотрите сами по фактуре, договоры заключены в 2014 г. сроком до 2020 г. Банкротство возбуждено в 2015 г. Определение вынесено в 2019 г. »
Пользуясь такой логикой у банкрота нужно изымать все недвижимое имущество ведь оно «пассив»: нужно платить имущественные налоги, налог на землю. Эти платежи только обременят КМ.
Не надо путать ликвидное имущество с аморфным правом строительной аренды. С учетом обстоятельств дела это право не было активом. Отсюда и ссылки на текущие платежи и скорое истечение договора в отсутствие какого-либо исполнения.
Александр Латыев Екатеринбург Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.
Ну, вообще, сохранение аренды в такой ситуации можно бы было обосновать и сугубо обязательственно-правовыми соображениями, а именно — одним из принципов банкротного права — концентрации всех конкурсных требований в деле о банкротстве: кредитор может взыскивать конкурсные долги только путем включения их в реестр требований кредиторов и только в рамках банкротства.
Что же касается возможности прекращения вещного права по волеизъявлению одной из сторон, то не вижу в этом ничего невозможного, если само это вещное право установлено соглашением сторон. В том числе и в случае невнесения платы за это вещное право. Если они это согласовали — почему бы и нет.
Даже тот же сервитут далеко не обязательно является принудительным. Более того, он даже наоборот сформулирован в ГК именно как договорный. Другое дело, что в нашем обороте они существуют практически исключительно как принудительные. Но ведь этот вовсе не обязательно.
Помимо сервитутов, в принципе, только аренда под строением может быть принудительной. Остальные вещные права изначально рассчитаны на добровольность.
А в случае с арендой публичной земли вообще и под застройку в частности как раз свободы формулирования условий договора значительно меньше.
В данном конкретном деле (скажу сразу — дело не смотрел еще) с земельными участками для строительства возможны ведь три варианта:
1) на участках построены здания — аренду в этом случае прекратить нельзя никогда, т.к. она здесь будет принудительной,
2) здания в процессе строительства — тогда при прекращении аренды эти объекты надо продавать с публичных торгов по ст.239.1 ГК,
3) на участках ничего не построено — только тогда возможные расходы арендатора (например, на геофизические изыскания и т.п.) окажутся не компенсированы. Но, кстати, вопрос: смог бы банкрот передать результаты таких исследований передать новому обладателю вещного права на участки, если бы права на них были реализованы в конкурсной массе.
И относительно типизации содержания вещного права. Как раз в случае с сервитутом — другим часто вынужденным вещным правом — добиться ее оказывается сложнее всего: требуется описание, скорее техническое, содержания этого сервитута. Юридические характеристики, вроде оснований прекращения права, как представляется, типизировать даже попроще.
Саша, ну так здесь же кредитор не хочет долг, он хочет землю обратно. Поэтому принцип концентрации здесь не сильно помогает, на мой взгляд.
Что касается одностороннего волеизъявления другого лица как основания для прекращения вещного права у правообладателя. Я много думал об этом в свое время. Есть такое соображение — вещное право это реальное имущество правообладателя (в отличие от обязательственного требования, которое скорее представляет собой право на действие).
Лишать имущества действиями другого лица, на мой взгляд, можно лишь если об этом прямо договорились, причем если закон им прямо разрешил об этом договориться. Я думаю, что это возможно лишь в каких-то совсем радикальных случаях (например, если застройщик ухудшает земельный участок вместо строительства). Но совершенно точно не тогда, когда застройщик не вносит платежи.
Александр Латыев Екатеринбург Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.
« Саша, ну так здесь же кредитор не хочет долг, он хочет землю обратно. Поэтому принцип концентрации здесь не сильно помогает, на мой взгляд. »
Если я правильно понял, он расторгает договор потому, что ему не платили арендную плату, которая, очевидно, попала в конкурсные платежи. Расторжение договора здесь — это санкция за то нарушение, которое теперь — после начала банкротства — может преследоваться только взысканием в рамках дела о банкротстве. По-моему, так.
Если долг по аренде уже не конкурсный, а текущий, то не вижу оснований отказывать в расторжении договора, но вижу основание ставить вопрос о привлечении АУ к ответственности за утрату ценного актива.
« Что касается одностороннего волеизъявления другого лица как основания для прекращения вещного права у правообладателя. Я много думал об этом в свое время. Есть такое соображение — вещное право это реальное имущество правообладателя (в отличие от обязательственного требования, которое скорее представляет собой право на действие). Лишать имущества действиями другого лица, на мой взгляд, можно лишь если об этом прямо договорились, причем если закон им прямо разрешил об этом договориться. Я думаю, что это возможно лишь в каких-то совсем радикальных случаях (например, если застройщик ухудшает земельный участок вместо строительства). Но совершенно точно не тогда, когда застройщик не вносит платежи. »
Если невнесение платы может являться основанием для прекращения самого главного из вещных прав — права собственности — через расторжение договора, безусловно: при невнесении покупной цены продавец может потребовать расторжения договора и возврата товара — то почему оно не может являться основанием для прекращения ограниченного вещного права?
« В данном конкретном деле (скажу сразу — дело не смотрел еще) с земельными участками для строительства возможны ведь три варианта:
1) на участках построены здания — аренду в этом случае прекратить нельзя никогда, т.к. она здесь будет принудительной,
2) здания в процессе строительства — тогда при прекращении аренды эти объекты надо продавать с публичных торгов по ст.239.1 ГК,
3) на участках ничего не построено — только тогда возможные расходы арендатора (например, на геофизические изыскания и т.п.) окажутся не компенсированы. Но, кстати, вопрос: смог бы банкрот передать результаты таких исследований передать новому обладателю вещного права на участки, если бы права на них были реализованы в конкурсной массе. »
К слову, интересный нюанс — как минимум на одном из возвращённых участков (406-м) отчетливо заметен ОНС. Вряд ли он был поставлен на кадучёт, но сам факт заставляет задаться вопросом — как должна решаться судьба таких капитальных вложений в подобной ситуации?
Все таки позиция судьи его фамилии соответствует друг другу.
А.Н. прав, неиспользованные участки горе застройщика надо возвращать в оборот сразу, а не выжидая пока они после конкурсного попадут к нему же или такому же как он.
Да и дело похоже опять касается нахапанной в междусобойчиках по дешевке земли в период до 135-фз и реформ зк.
А кредиторы-то здесь при чем?
Почему они должны страдать из-за подозрений в том, что этот актив был приобретен как-то сомнительно? Они имели шанс удовлетвориться из стоимости этой строительной аренды, а их его лишили, защитив только публичное образование.
Я считаю, что в аренде публичных земель должно быть все гораздо жестче. Потому что перекупы и захватчики, настоящий бич развития города или региона, особенно сидящие на долгосрочной аренде. Это заморозка наших с вами бюджетных доходов, в том числе будущих налогов и богатств, утрата конкуренции и инвест. привлекательности.
Поэтому вопрос надо решать спецправилами в банротстве, как это сделано с долевкой. Например свалился в банкроство, аренда не платится 2 месяца, застройка не ведется не ждем конкурсного, право сразу выставляем на торги, если никому не нужно такое право, землю обратно в казну . Тогда право застройки пусть себе существует. Примитивно, но зато эффективно.
А пока такого нет, получается разбираем каждый конкретный кейс и суд решает, прекратить аренду или оставить. Да плохо, да опять не совсем независимый суд, да опять не слушает теоретиков, но из того что есть лучше варианта нету пока. И еще оперативный возврат земли, как раз ложится в логику ваших рассуждений Р.С. о том, что чего это мы должны раскошеливаться за счет нашей с вами казны на отдельных граждан-дольщиков, погнавшихся за дешевизной, которых кинул застройщик. То же самое справедливо и в отношении других кредиторов
Роман, я не совсем понимаю, в чем принципиальная ошибка в данном определении.
Согласно определению договоры были заключены в 2014, но арендатор ничего не построил и в 2015 попал в процедуру наблюдения. В период наблюдения с 2015 до 2017 он ничего не платил, несмотря на то, что закон ему не дает права не платить в наблюдении арендную плату. В 2017 его признают банкротом, начинается конкурс. В 2018 году арендодатель инициирует иск о расторжении.
Получается, что он не получает арендные платежи уже три года, при этом стройка так и не началась. Земля пустует, инфраструктура не развивается, деньги в казну не поступают.
Теперь представим, что речь идет о праве застройки в редакции проекта реформы вещного права. Согласно проекту если застройщик два года не платит, собственник земли вправе спокойно расторгнуть договор. Иначе говоря, по проекту реформы спор был бы решен точно таким же образом, если оставаться сугубо в парадигме общегражданского права и не залезать в специфику банкротства.
Тут, как мне кажется, дело в не дихотомии «аренда против вещного права», а в специфике банкротного права. Вопрос тут такой: может ли право лишить одного из контрагентов банкрота права на расторжение длящегося договора, права и обязанности из которого могут быть свободно переданы третьему лицу (то есть договор, обрачиваемый), из-за его существенного нарушения, если его сохранение позволит продать за деньги договорную позицию и пополнить конкурсную массу.
Представим, что речь бы шла не о строительной аренде, а о долгосрочной аренде земли, по которому арендатор вправе осуществить перенаем без согласия собственника, то есть у арендатора актив, который можно продать и пополнить конкурсную массу, и другие кредиторы были бы не прочь откусить кусок от этого пополнения, но публичный собственник, не довольный длительной просрочкой, ищет в суде расторжения. То же и с исключительной лицензией, допускающей ее переоформление на третье лицо без согласия лицензиара. Тут примерно тот же клубок проблем. Непосредственно с вещно-обязательственной «войнушкой» на ниве застройки/аренды это не связано.
Артем, в уточненном проекте реформы вещного права право собственника земельного участка прекратить ограниченное вещное право в связи с неплатежом исключено.
По общему правилу собственник может только обратить взыскание на ограниченное вещное право.
Ошибка заключается в том, что вывести строительную аренду на уровень нормального ограниченного вещного права (права застройки) может было бы судебной практикой уже сейчас. Но коллегия этого сделать не захотела.
Так же, как она не захотела в свое время сделать нормальный залог денег и проч.
А уточненный проект уже опубликован? Я специально смотрел проект, опубликованный в 2019. Там было про два года и расторжение.
По существу же, а разве справедливо лишать собственника земли права на расторжение при длительной просрочке, к тому же сочетающейся с тем, что в итоге ничего не строится? Ты предлагаешь обращать взыскание на право застройки. Но это значит продажа права застройки с торгов. Но где гарантия, что найдется кто-то, кто будет готов заплатить за это право сумму большую, чем накопившийся за 2-3 года долг? К тому же там может быть недострой, который надо будет сносить.
По дореволюционному нашему закону, как я посмотрел, была модель продажи с оставлением за собственником при неудаче на повторных торгах (а оставление влекло прекращение права застройки). Я посмотрел также у немцев. У них по Закону о праве застройки при неплатеже в течение двух лет собственник вправе требовать обратного перехода права застройки. Во Франции тоже, если в течение пары лет не платят, собственник вправе расторгнуть соглашение (проверил по свежей диссертации).
Иначе говоря, в рамках регулирования права застройки этот вопрос, как минимум, дискуссионный. Французы и немцы допускают расторжение при неплатежах, наш дореволюционный закон использовал модель обращения взыскания на право застройки. Опубликованный проект реформы вещного права по состоянию на 2019 года говорил о расторжении.
Возможно, ты прав и, действительно, лучше заблокировать расторжение при просрочке. Но вопрос требует дополнительного обсуждения. Как мы видим, в странах, где данный институт развивается уже многие столетия, допускают расторжение, а это признак того, что, как минимум, назвать эту идею абсурдом нельзя.
Можно ли в таких условиях говорить о том, что Коллегия совершила какую-то грубую ошибку, если учесть, что у нас в принципе права застройки пока нет, а официально опубликованный проект реформы вещного права допускает расторжение? Не уверен.
Артем, обрати внимание — у немцев тоже право застройки не прекращается, а приобретается собственником. С тем, чтобы потом его опять запустить в оборот. Это как с ипотекой, которую выкупающий ее собственник потом использует для собственных новых финансовых целей.
И да, я считаю, что это грубая ошибка. Был упущен отличный шанс сделать из строительной аренды хоть сколько-нибудь нормальный инструмент.
Ну тут даже не важно прекращается ли у немцев право застройки при возврате собственнику, главное, что собственник лишает этого права застройщика из-за неплатежей.
« Ну тут даже не важно прекращается ли у немцев право застройки при возврате собственнику, главное, что собственник лишает этого права застройщика из-за неплатежей. »
Ну так и в нашем модели застройщика лишают права застройки из-за неплатежей — выставляя его на торги.
Слушай, ну так чтобы добраться до обращения взыскания на имущественные права с точки зрения исполнительного производства надо подать иск о взыскании долга, выиграть дело и в начале пристав будет обращать взыскание на счета и т.п. Если должник добровольно заплатит после решения, то до обращения взыскания речь просто не дойдет.
Получается, собственник вынужден каждые два года подавать в суд и взыскивать долг, а прекратить эту галиматью он не может. Если же когда-нибудь у застройщик не окажется денег на счете и очередь дойдет до имущественных прав и права застройки в частности, и оно будет продано, где гарантия, что новый застройщик, некое ноу-нейм ООО, будет платить. Так может продолжаться бесконечно. Поэтому у французов есть право на расторжение, а у немцев право прекратить право конкретного застройщика и вернуть право себе, а далее уже собственник сам решает, что с этим правом делать.
De lege lata без комплексного изменения законодательства эту проблему не решить. Если бы ВС сейчас заблокировал бы право арендодателя на расторжение договора по причине трехлетней просрочки, то что Суд предложил бы собственнику? Устанавливать в РТК свое требование о взыскании задолженности за несколько лет, а право застройки поместить в конкурсную массу. Ну допустим продали право застройки, но ведь право залога у собственника нет, и он по сути ничего из этих денег не получит, а при этом право застройки ушло другому неизвестному лицу. Далее он также впадает в просрочку, и ситуация повторяется.
Эту проблему невозможно решить de lege lata, путем «докрутки» аренды. Так что Коллегия все правильно решила, как мне кажется. Да и по справедливости с учетом того, что за столько лет ничего построено не было и ничего не уплачивалось, нет оснований оставлять что-то в массе застройщика-банкрота и вынуждать собственника мучаться
Артём, я наверное неясно написал.
Вс должен был сказать, что при банкротстве строительного арендатора интересы других кредиторов требуют, чтобы собственник не мог расторгнуть договор строительной аренды.
Кстати, в своё время так же грубо ошибся и президиум, сказав, что можно расторгать из-за просрочек договор аренды земли под зданием. Это же ерунда полная, но такое дело было году в 12 или 13.
Баланс соблюдён; ЗУ передан в 2014, строительство не велось, денежные средства не привлекались, должником платежи за аренду не вносились. КУ не предпринимал меры по продаже прав аренды ЗУ, наращивается задолженность, ухудшается положение всех кредиторов, не только арендодателя. При банкротстве арендодатель не лишён права досрочного расторжения договора. КУ может заявить о возмещение стоимости кадастровых работ и иных убытков. Здесь вопросы больше к КУ, чем к суду.
Роман Сергеевич, причиной расторжения и, соответственно, основанием заявления было ведь не только невнесение арендной платы, но и неисполнение цели договора — застройки, причём в течении длительного периода.
Размер арендных платежей в таких договорах не всегда высокий и долг накопившейся у арендатора может быть действительно с легкостью погашен приобретателем на торгах, вот только арендодатель не выбирал себе этого приобретателя в контрагенты, который может не обеспечить исполнение обязательств, связанных с застройкой — не приобретаемых по аренде или праву застройке, а принятых первоначальным застройщиком по иным обязательствам, например.
И цель права застройки не в самом существовании права, а в наискорейшем его исполнении, иначе такое приобретение может стать злоупотреблением, например, застройщик не будет банкротом, но решит подождать: принятия решения изменяющего транспортную доступность, изменения инфраструктуры района и т.д. Эти изменения не произойдут и земля надолго зависнет у такого нерадивого участника оборота.
Так что арендодатель забирает как раз своё по праву.
Остап, это все верно для обычной аренды.
Но зачастую то, что мы называем арендой, в действительности очень похоже на ограниченное вещное право (типа эмфитевзиса или суперфиция), например, аренда земли под зданием или аренда для целей строительства. Это следует хотя бы из того, что эти конструкции не подпадают под определение договора аренды, содержащееся в ст. 606 ГК.
Я еще раз предлагаю вести диалог со мной (если, конечно, у Вас есть такая цель) в конструктивном и уважительном тоне 🙂
Мда. Позиция Ивана Васильевича второй раз за месяц заставляет меня изрядно усомниться в его беспристрастности.
И вот прямо хочется, знаете, спросить — а если бы это право аренды оказалось в залоге у какого-нибудь «зелёного» или «бело-голубого» банка (что у тех же «комплексных осваивателей» встречается сплошь и рядом), решение было бы таким же? Точно? Или «стабильность финансового и залогового оборота» в совокупности с «социальной значимостью деятельности должника» была бы сочтена заслуживающей не меньшего уважения, чем «правомерные ожидания публичного собственника»?
Грустно это всё. Всё чаще вспоминается не помню уже чья незамысловатая острота — «Суды в России активно защищают права человека. И все прекрасно знают этого человека».
Да будет Вам известно, права аренды по четырем участкам по данному делу были в залоге у банка, который не особо то был заинтересован в этих «активах», срок действия которых уже был практически окончен. Так что Ваше субъективное мнение насчет ВС РФ и банков, их связей лишь некая «теория заговора», не более.
« Ваше субъективное мнение насчет ВС РФ и банков, их связей лишь некая «теория заговора», не более. »
?
Ну-ну.
На самом же деле, Вадим, потрудитесь изучить хотя бы практику по сохранению залога после возврата в муниципальную собственность незаконно приватизированной недвижимости, прежде чем пафосно бросаться такими хлесткими фразами. Уверяю, узнаете много нового о том, какое место в иерархии судебных приоритетов занимает интерес низовых публичных собственников по сравнению с интересами федеральных банков (пусть даже подводимыми под нерушимость принципа внесения).
Когда потребуется, изучу. Я лишь указал, что не следует не зная фактуры дела формулировать преждевременные выводы, как Вы написали, «хлесткие фразы»), во всяком случае на примере данного дела.
Уже требуется, если хотите продолжать эту дискуссию.
Потому что практика эта недвусмысленна и однозначна — если недвижимость в залоге у крупного федерального банка, то этот банк может её отобрать у муниципалитета даже тогда, когда последний её в залог не отдавал.
Причём тогда тоже высказывалось очень серьёзное возмущение таким подходом, поскольку банки суперпрофессиональные участники оборота и уж они-то точно могут максимально проверить юридическую чистоту приобретения заёмщиком залогового объекта, выявив косяки приватизации.
Однако же указанная практика всё равно сформировалась и поддерживается судами поныне.
Причем это проблема ровно того же характера, что в данном деле — фактическое неравенство форм собственности и юридической защищённости при формальной декларации обратного.
Поэтому, Вадим, я понимаю, что Вам, как человеку, занимающемуся профессионально отстаиванием интересов публичного собственника, обидно за то, что здесь публичных собственников и приоритетную защиту их собственности по сравнению с рядовыми кредиторами основательно «прополоскали». Но здесь Вы «воюете не в ту сторону».
Захотел бы банк в этом деле сохранить право аренды в конкурсной массе — исход с большой вероятностью оказался бы противоположным. Просто потому, что когда крупный банк хочет сформировать какую-то практику в своих интересах — чаще всего он её формирует. Потому что такая «иерархия приоритетов», в которой все собственники равны, но некоторые равнее — это печальная реальность нашего правоприменительного процесса.
И Вы можете сколько угодно упражняться в пафосной риторике, но эту возмутительную реальность Вы ею не преодолеете.
Роман, о том как складывается практика Верховного Суда РФ, и как она бывает, зачастую, несправедлива, мне известно, однако речь в пределах этого обсуждения не о банках и залогах, а несколько об ином, а именно о том, правильно ли в этом деле поступил Верховный Суд РФ, с точки зрения тех норм законодательства, которые имеются на сегодня. И мне не обидно, что есть иные мнения относительно данного спора (напротив, даже рад), вне зависимости от того, чьи интересы отстаиваю я.
« речь в пределах этого обсуждения не о банках и залогах, а несколько об ином, а именно о том, правильно ли в этом деле поступил Верховный Суд РФ, с точки зрения тех норм законодательства, которые имеются на сегодня. »
Мне кажется, что Роман Сергеевич ведёт речь всё же об ином. И я тоже говорю об ином.
Речь идёт о ratio decidendi, в котором недвусмысленно указано на приоритет интереса публичного кредитора над интересами частных кредиторов, что неправильно с точки зрения равенства таких кредиторов в силу общих принципов гражданского законодательства.
Фактически, муниципалитету разрешили в приоритетном порядке изъять один из основных активов должника. И не имеет значения, какой у этого актива был срок годности, поскольку данный факт в обосновании позиции коллегией не использовался.
Коллеги! В данном кейсе налицо конфликт между двумя конституционно-значимыми ценностями. Реестровыми требованиями и текущими требованиями, возникающими объективно из самого факта владения активом, не зависимо от воли должника.
Если должник может извлекать из такого актива текущий доход в процедуре банкротства, то из такого дохода покрываются текущие расходы, связанные с владением таким активом, и конфликта между реестровыми и текущими требованиями не возникает. Если же, как в данном случае, доход из имеющихся прав, находясь в процедуре банкротства, извлечь нельзя, то либо владелец совершает односторонние действия, которые приводят к утрате у должника актива (расторгает договор аренды) и причиняет ущерб реестровым кредиторам, в интересах которых становится нечего продавать в процедуре банкротства, либо, не расторгая договор аренды, получает вырученные от продажи актива денежные средства в качестве погашения текущих требований по арендной плате вперед реестровых кредиторов.
У меня была процедура банкротства, где за два года банкротства (1 год наблюдение и один год конкурсного производства) накопилось 33 миллиона рублей текущих платежей перед Москвой за аренду земельного участка под застройку. Москва договор аренды не расторгала. Права выставили на торги, покупатель заплатил за права на землю чуть больше этой суммы — 34 млн рублей и из нее были покрыты текущие платежи за аренду земли и вознаграждение конкурсного управляющего. Реестровым кредиторам не досталось ничего.
Повторюсь еще раз: в обоих описанных случаях налицо конфликт конституционно-значимых ценностей между реестровыми и текущими кредиторами. И вот здесь, мне кажется, не Верховный Суд, а Конституционный Суд должен разрешить этот конфликт. А наличие недвусмысленной позиции Верховного Суда РФ, отдавшего приоритет текущим требованиям, повышает вероятность рассмотрения спора Конституционным Судом. Поэтому пускай конкурсный управляющий или конкурсные кредиторы должника по данному кейсу пишут жалобу в КС.
Так же данный кейс еще раз поднял тему скорейшего принятия поправок к закону о банкротстве из разработанного Минэком пакета в части изменения правил торгов (говорю только про этот блок). Действующий порядок: первые торги, вторые торги, публичное предложение сильно затягивают процедуру и приводят вот к таким последствиям как утрата прав на актив или накопление текущей задолженности, вытекающей из владения активом, которая лишает реестровых кредиторов возможности погашения их требований. Поэтому выступаю двумя руками за предусмотренный проектом голландский аукцион: вверх, при отсутствии предложения — вниз, если кто-то дал заявку — то снова вверх. И никаких оценщиков, потому что при такой модели аукциона их услуги не нужны.
И еще один вопрос, который будет следующим в обсуждении этой темы, от которого напрямую будет зависеть эффективность будущей реструктуризации (так звучит в проекте поправок к ЗоБ, которую планируют ввести вместо внешнего управления и финансового оздоровления), как процедуры восстановления платежеспособности должника: будут ли арендодатели (включая частных владельцев недвижимости), поставщики газа, электричества и других коммунальных ресурсов иметь право расторгнуть договоры и прекратить дальнейшее оказание услуг за неисполнение арендатором (должником) обязанностей по оплате арендной платы или коммунальных ресурсов до момента подачи в суд заявления о реструктуризации. Если такое право у них будет, то реструктуризацию можно не вводить. Если нет, то где пределы такого ограничения.
Создается впечатление, что Роман Сергеевич является кредитором этого беда-застройщика ..)
А Иван Васильевич молодец! очередное разумное решение.
Вспоминается вот такой диалог из любимой советской комедии:
Бунша: Что-что? Кемская волость?
Шведский посол: Oh, ja, ja, Kemska wolost! Oh ja, ja!
Бунша: Да пусть забирают на здоровье, я-то думал, Господи!
Феофан: Как же это так, кормилец?!
Бунша: Царь знает, что делает! Государство не обеднеет. Забирайте. Забирайте!
Милославский: Не вели казнить, великий государь, вели слово молвить! (шёпотом) Да ты что, сукин сын, самозванец, казённые земли разбазариваешь?! Так никаких волостей не напасёшься!
Шведский посол: Так что передать мой король?
Милославский: Передай твой король мой пламенный привет!
Остап, к сожалению, все то, что я описал в этом блок, придумал не я. Это идеи, например, К.И. Скловского (он их высказывал на публичном обсуждении проекта постановления Пленума ВАС по аренде). Я их просто развил.
К.И. Скловского, насколько я помню, Вы очень уважаете всячески хвалите его как юриста. Поэтому немедленно меняйте свой комментарий: это не фантазии, а гениальные идеи 🙂
И ещё. Честно говоря, я не понимаю, зачем Вы с завидным постоянством приходите со своими комментариями в отношении меня. Мне глубоко безразлично, что Вы думаете на мой счёт, думаю, что другим участникам тоже. Вы можете посвятить мне запись в своём блоге и написать там все, что угодно, быть может это прочитают два-три человека.
Источник: zakon.ru
Итоговая справка по обобщению судебной практики по спорам, вытекающим из арендных и земельных правоотношений
Одобрена на заседании Президиума Арбитражного суда Западно-Сибирского округа «17» апреля 2015 года
1. Может ли быть отказано в предоставлении земельного участка под строительство на основании положения нормативного акта органа местного самоуправления, предусматривающего невозможность такого предоставления после решения о начале процедуры выбора указанного участка, вынесенного по заявлению другого лица?
В силу пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта нежилого назначения, имеют право обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор. Пунктом 3 статьи 31 ЗК РФ предусмотрено, что органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Порядок такого предоставления может регулироваться соответствующим нормативным актом органа местного самоуправления, которым устанавливаются конкретные основания отказа в предоставлении участка безотносительно к последствиям публичного информирования. В том числе в случае, если по заявлению первого претендента принято решение о начале процедуры выбора этого участка.
Согласно правовым позициям, сформулированным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации2 от 14.09.2010 № 4224/10, указанное публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок; на этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения; в случае наличия двух претендентов право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ. Упомянутый выше нормативный акт органа местного самоуправления, устанавливающий соответствующий порядок предоставления земельных участков для строительства, не регулирует случаи возникновения двух заявителей по итогам обязательной публикации.
В связи с этим в рамках начавшейся процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения участка реализация прав указанных претендентов невозможна, необходима иная процедура, которая предусматривает торги по реализации права на этот участок (пункт 4 статьи 30 ЗК РФ). Это отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка.
Кроме того, следует учитывать наличие запретов, предусмотренных статьей 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции и связанных с невозможностью действий органа местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. В частности, относительно предоставления незаконной преференции и создания дискриминационных условий. Таким образом, применение указанной выше нормы об отказе в предоставлении земельного участка в отношении второго заявителя, при принятии по заявлению первого претендента решения о начале процедуры выбора (формирования) этого участка, в обозначенной ситуации нарушает положения пункта 3 статьи 31 ЗК РФ о публичном информировании о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка, пункта 4 статьи 30 ЗК РФ о процедуре предоставления участка через торги, а также статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» о запрете антиконкурентных действий (постановление АС Западно-Сибирского округа от 12.02.2015 по делу № А45-13620/2014). Обоснованность изложенного подхода вытекает из правовых позиций, сформулированных в постановлениях Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 № 4224/10 и от 15.11.2011 № 7638/11.
2. Имеет ли право покупатель объектов недвижимости разделить земельный участок, сформированный продавцом в порядке статьи 36 ЗК РФ, если необходимость раздела обосновывается целью формирования и приобретения прав на участок также в порядке статьи 36 ЗК РФ?
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.
Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами. Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением 4 и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
В пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации указанного объекта, в том числе в заявленных целях.
Из положений пункта 3 статьи 33 ЗК РФ следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельность или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Факт приобретения зданий новым собственником не означает необходимость раздела ранее сформированного и предоставленного в целях эксплуатации объектов участка, поскольку толкование положений статей 35, 36 ЗК РФ предполагает образование указанного участка именно в обоснованных границах и размерах (постановление АС Западно-Сибирского округа от 01.12.2014 по делу № А27-2257/2013).
При этом учитывается законность распоряжения администрации, утвердившей прежнему собственнику проект границ спорного участка в рамках предусмотренной статьей 36 ЗК РФ процедуры, достоверность сведений государственного кадастрового учета и наличие прежнего вида разрешенного использования участка. Принимается во внимание отсутствие доказательств нарушения требований законодательства при первоначальном определении его площади и границ.
Исходя из системного токования норм права, предусмотренное пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ первоначальное приобретение права аренды земельного участка собственником конкретного здания реализуется один раз. Последующее возникновение нового собственника влечет переход к покупателю от продавца права использования соответствующего участка на тех же условиях и в том же объеме (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ). Сам по себе факт приобретения имущества не означает возникновение у собственника преимущественного права в ином объеме при условии наличия участка, ранее сформированного для целей эксплуатации указанных зданий и поставленного на кадастровый учет. Исключения могут составлять случаи, связанные с необоснованностью такого формирования и нарушением положений пункта 3 статьи 33 ЗК РФ.
3. Возможен ли по заявлению коммерческой организации или индивидуального предпринимателя кадастровый учет изменения разрешенного использования земельного участка «для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства» на вид «для дачного строительства» при наличии акта органа местного самоуправления, утвердившего новый вид разрешенного использования земельного участка?
Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Пунктом 1 статьи 78 ЗК РФ установлено, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.
Таким образом, оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения его целевого использования, что соответствует статье 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается ЗК РФ, Федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан (пункт 2 статьи 81 ЗК РФ).
Статьей 14 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»6 предусмотрена возможность использования для дачного строительства тех земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены для этих целей в установленном порядке некоммерческим объединениям граждан. Таким образом, вид разрешенного использования «для дачного строительства» может быть лишь у земельного участка, предоставленного в порядке, предусмотренном Законом № 66-ФЗ, садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, созданным в форме, установленной статьей 4 этого Закона.
В спорах, связанных с отказом в изменении вида разрешенного использования земельного участка на вид «для дачного строительства», применяются положения статьи 14 Закона № 66-ФЗ и норм о субъекте, который имеет право получить земельный участок для дачного строительства. При оценке указанного ненормативного акта также учитывается статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяющая суду не применять акт государственного орган или органа местного самоуправления, который противоречит закону. Данный подход препятствует применению явно незаконных ненормативных актов, нарушающих положения законодательства. Кроме того, он позволяет оценить правоустанавливающие документы землепользователя как возникшие в результате очевидно противоправных действий органа местного самоуправления в виде наделения землепользователя правами, которые ему в силу Закона № 66-ФЗ не могут быть предоставлены.
4. Подлежит ли взысканию задолженность по иску арендодателя к арендатору за пользование земельным участком, переданным в аренду под строительство, который не может быть использован по целевому назначению вследствие прохождения по нему красных линий?
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор, в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Из содержания пункта 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы. Таким образом, в случае невозможности использования участка, по которому проходят красные линии, определяющие границы территорий общего пользования, арендодатель не вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы, поскольку строительство объектов недвижимости на указанной территории запрещено.
Данные выводы вытекают из положений статей 328, 606 и 611 ГК РФ, из которых следуют определенные обязательства арендодателя и арендатора, а также их встречный (взаимный) характер. В связи с этим учитывается наличие права требовать исполнения обязательства по внесению платы только за соответствующий период, связанный с обеспечением возможности использования имущества, недопустимость предоставления в пользование конкретному лицу территорий общего пользования (пункты 8, 10 информационного письма № 66, постановления Президиума ВАС РФ 10 постановление АС Западно-Сибирского округа от 08.08.2014 по делу № А45- 22720/2013. 11 от 09.04.2013 № 13689/12 и от 12.04.2011 № 15248/10, пункты 11 и 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Изложенный подход позволяет правильно оценить возникшие по вине арендодателя препятствия для использования участка, по которому проходят красные линии, а также не ограничивает стороны в выборе способа урегулирования возникших разногласий в установленном законом порядке.
5. Подлежит ли возврату страховой депозит, уплаченный арендатором в качестве гарантии исполнения своих обязательств по договору аренды, при действующих правоотношениях?
В соответствии с положениями статьей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В силу статей 329, 421 ГК РФ исполнение обязательств по договору может быть обеспечено способами как предусмотренными, так и не предусмотренными законом или иными правовыми актами.
Согласно части 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса. По спорам о взыскании ранее уплаченного арендатором обеспечительного платежа, возникшим в связи с последствиями аварии и невозможностью использования ранее арендованного помещения, не следует ограничиваться оценкой последствий аварии системы обеспечения здания в виде невозможности использования помещения.
Они в данном случае не могут рассматриваться как недостатки переданного в аренду имущества, связанные с неисполнением арендодателем встречного обязательства по передаче предмета аренды в надлежащем состоянии для соответствующего использования и, как следствие, влекущие отсутствие оснований для удержания арендодателем страхового депозита, обеспечивающего его интересы (гарантии исполнения арендатором ряда обязанностей по договору). Необходимо оценить наличие действующего договора аренды и соответствующих обязательств, возникших до указанной аварии, возможность использования имущества в будущем после устранения последствий аварии.
При этом следует учитывать отсутствие доводов и оснований, связанных с расторжением договора, в том числе в одностороннем порядке. Указанный способ защиты нарушенного права является ненадлежащим, если препятствия для использования имущества возникли в ходе исполнения договора аренды и после передачи имущества. Имеется возможность обращения с соответствующими исками по факту произошедшей аварии, а также урегулирования вопросов дальнейшего использования имущества в рамках действующего договора. Изложенный подход правомерен не только в силу специфики фактических обстоятельств, но и норм гражданского законодательства. В том числе тех из них, которые предусматривают общий запрет на односторонний отказ от договора (статья 310 ГК РФ), устанавливают основания прекращение договорных отношений (статьи 407 — 419 ГК РФ), возможность расторжения договора (статья 450 ГК РФ) и восстановления нарушенных прав арендатора за счет причинителя вреда (статья 1064 ГК РФ).
6. Каким образом и с учетом каких норм права следует оценивать материалы лесоустройства, а также различные производные от них документы (схемы, планы, заключения экспертов), подтверждающие вхождение участка земель сельскохозяйственного назначения, поставленного на кадастровый учет с определением его площади и границ, в участок лесного фонда?
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»12 государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с данным Законом недвижимом имуществе, федеральным государственным информационным ресурсом. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (часть 3 статьи 1 Закона о кадастре).
Вместе с тем пунктом 6 статьи 47 Закона о кадастре установлено, что участки лесного фонда, государственный кадастровый учет которых не осуществлялся, но вещные права на которые и их ограничения, в том числе аренда, зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются ранее учтенными объектами недвижимости; план участка лесного фонда, а также документ, содержащий описание участка лесного фонда и удостоверенный соответствующим органом, осуществляющим государственный учет участков лесного фонда, признается юридически действительным. Согласно пунктам 54, 55 Лесоустроительной инструкции, утвержденной приказом Рослесхоза от 12.12.2011 № 516, в случае, когда квартальные просеки, по которым установлены границы лесничества, лесопарка, заросли древесно-кустарниковой растительностью, а также, если ранее они были прорублены без обозначения затесками на деревьях, может производиться их прочистка или прорубка; закрепление на местности местоположения лесных участков производится по квартальным просекам, границам лесных кварталов и лесотаксационных выделов с учетом естественных границ лесничеств, лесопарков.
В ранее действовавшей Лесоустроительной инструкции, утвержденной Приказом Министерства природных ресурсов Российской Федерации от 06.02.2008 № 31, также существовали аналогичные положения. Кроме того, в ней было предусмотрено, что координаты границ лесных участков устанавливаются картометрическим методом (пункт 51).
В ситуациях с наложением границ двух земельных участков, один из которых принадлежит к категории земель сельскохозяйственного назначения, а другой – к землям лесного фонда, правообладателями и уполномоченными органами могут быть инициированы различные иски, а также заявления, рассматриваемые по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При разрешении соответствующих споров следует учитывать специфику двух указанных земельных участков.
Поскольку исходя из сформулированного вопроса спорный земельный участок сельскохозяйственного или иного назначения поставлен на учет посредством внесения определенных сведений в государственный кадастр, то применимы положения статьи 1 Закона о кадастре о том, что указанные сведения являются федеральным государственным информационным ресурсом, содержащим характеристики имущества, позволяющие определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Следовательно, соответствующие данные достоверны до тех пор, пока истцом (заявителем) не доказано обратного; надлежащим доказательством его вида разрешенного использования и описания границ являются сведения государственного кадастра недвижимости (постановление Президиума ВАС РФ от 22.05.2012 № 16576/11).
Вместе с тем в случаях, когда участки лесного фонда поставлены на кадастровый учет без определения четких границ и площадей как ранее учтенные, соответствующие документальные сведения об указанном наложении двух участков прежде всего связаны с проведенными лесоустроительными мероприятиями. В связи с этим они сами по себе не могут опровергнуть достоверность информации о спорном участке земель сельскохозяйственного назначения, содержащейся в государственном кадастре.
Указанный подход связан с приоритетом конкретных кадастровых характеристик. Следует также принять во внимание особенности проведения лесоустроительных работ, несопоставимость геодезического и картометрического методов определения границ лесного и спорного земельных участков, возможность нахождения лесов на землях иных. Данная оговорка связана с наличием в практике близких по характеру споров о наложении границ иных земельных участков и участков лесного фонда (постановления ФАС Западно-Сибирского округа и АС Западно-Сибирского округа от 16.08.2012 по делу № А70-4036/2009, от 02.04.2010 по делу № А70-4035/2009, от 31.03.2010 по делу № А70-4037/2009, от 27.12.2012 по делу № А70- 1246/2012, от 25.10.2012 по делу № А70-11858/2011, от 01.08.2014 по делу № А70-11053/2013, от 28.07.2014 по делу № А70-11055/2013, от 06.03.2015 по делу № А70-6779/2014, от 02.03.2015 по делу № А70- 6778/2014, от 27.02.2015 по делу № А70-6782/2014, от 16.02.2015 по делу № А70-3744/2014). 17 категорий (отличных от земель лесного фонда) и вероятность изменения границ лесного участка при проведении следующего лесоустройства.
7. Вправе ли арендатор требовать взыскания убытков в виде арендной платы, уплаченной им в период с момента незаконного уклонения публичного органа (арендодателя) от передачи в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ соответствующего земельного участка до приобретения его в собственность?
В силу статьи 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статьей 1069 ГК РФ предусмотрено, что вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.
Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования. Для удовлетворения требования о взыскании убытков истец в соответствии со статьями 15, 1069 ГК РФ должен доказать наличие убытков, факт их причинения ответчиком, а также причинно-следственную связь между действиями ответчика и причиненными истцу убытками.
Поступление заявления о выкупе земельного участка собственником объекта недвижимости в целях реализации преимущественного права в порядке статьи 36 ЗК РФ влечет возникновение у государственного органа или органа местного самоуправления обязанности рассмотреть такое заявление и принять в установленный законом срок соответствующее решение. Незаконностью действий (бездействия) уполномоченных органов, выразившихся в нерассмотрении указанного заявления в установленные сроки либо в отказе в предоставлении в собственность имущества, истцы в рамках соответствующих споров обосновывают наличие убытков, возникающих в связи с оплатой пользования муниципальным или государственным имуществом в соответствующий период. В данном случае такие убытки связаны с несением вынужденных экономических затрат, которые бы отсутствовали в случае принятия законного решения. Лицо, обратившееся с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, при наличии состава правонарушения, предусмотренного статьей 1064 ГК РФ, вправе требовать взыскания с публичного органа убытков исходя из арифметической разницы расходов по оплате арендной платы и суммы земельного налога, которую оно могло бы уплатить при совершении надлежащих (правомерных) действий по предоставлению земельного участка в собственность. Необходимость применения указанного подхода вытекает из принципа платности землепользования (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, 19 пункт 1 статьи 65 ЗК РФ) и подкрепляется многочисленной практикой на уровне кассационных инстанций.
8. Может ли публичный орган (арендодатель) в одностороннем порядке изменить размер арендной платы за земельный участок в связи с применением рыночной стоимости этой платы вместо указанной в договоре кадастровой стоимости земельного участка?
Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый ее размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. 15 постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.05.2014 и определение ВАС РФ от 28.07.2014 № ВАС-9764/14 по делу № А51-19024/2013, постановление ФАС Уральского округа от 01.10.2013 и определение ВАС РФ от 20.12.2013 № ВАС-18012/13 по делу № А76-24938/2012, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.01.2011 по делу № А79-1981/2010, постановление ФАС Западно- Сибирского округа от 09.06.2012 по делу № А27-10332/2011, постановления ФАС Поволжского округа от 17.07.2014 по делу № А65-15284/2013, от 18.12.2013 по делу № А65-6628/2013, постановление ФАС Северно-Западного округа от 22.08.2014 по делу № А66-9298/2013, постановление АС Северо- Кавказского округа от 05.11.2014 по делу № А53-24867/2013.
Изложенное соответствует положениям пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Вместе с тем в случаях, когда нормативный акт устанавливает альтернативу элементов (способов) определения арендной платы и возможность одностороннего порядка их изменения в рамках этой альтернативы, реализация права на такое изменение должна соответствовать положениям гражданского законодательства и условиям договора.
В частности, не приводить к смене методики, которая является частью договора, если право на ее одностороннее изменение в связи с волеизъявлением арендодателя сторонами не предусмотрено. Указанный подход соответствует судебной практике и учитывает общеобязательные принципы экономической обоснованности и предсказуемости, предусмотренные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской 16 постановление АС Западно-Сибирского округа от 10.02.2015 по делу № А27-11464/2014. 21 Федерации» (постановления Президиума ВАС РФ № 9707/13 от 17.12.2013 и № 15837/2011 от 17.04.2012). Кроме того, в рассматриваемом случае имеется необходимость оценки возможностей изменения арендной платы в рамках предусмотренных способов ее определения (пункт 9, 10 названных Правил).
Источник: pravo163.ru