Эту статью могут комментировать только участники сообщества.
Вы можете вступить в сообщество одним кликом по кнопке справа.
Галина Иванова перепечаталa из www.center-bereg.ru 3 января 2015, 15:25
0 оценок, 7086 просмотров Обсудить (5)
(Васильев Г.С.)(«Вестник ВАС РФ», 2014, N 2) Текст документа
ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ И СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ
Васильев Геннадий Сергеевич, проректор по эксплуатации материально-технической базы СПбГУ, кандидат юридических наук.
Автор анализирует представленное в п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определение термина «капитальный ремонт» и отграничивает его от понятий текущего ремонта и реконструкции.
Ключевые слова: капитальный ремонт, градостроительная деятельность, текущий ремонт, реконструкция.
Понятие «капитальный ремонт» используется постоянно. Мы до того к нему привыкли, что оно часто воспринимается как нечто само собой разумеющееся. Если же кто-то пытается объяснить, что же такое капитальный ремонт, то он отождествляет его с серьезным ремонтом, на который тратятся большие силы и средства.
Про судебные приказы о капитальном ремонте
Нужно признать, что такое толкование распространено и в юридической литературе. Например, О. Н. Садиков пишет о том, что капитальный ремонт характеризуется сложностью и значимостью работ, которые производятся на объекте, связанном с землей . Зачастую смысл этого понятия вообще не раскрывается . ——————————— См.: Гражданское право: Учеб. в 2 т. Т. 2 / Под ред. О. Н. Садикова.
М., 2007 (СПС «КонсультантПлюс»). См.: Гражданское право: Учеб. в 4 т. Т. 3: Обязательственное право. 3-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Е. А. Суханова. М., 2008 (СПС «КонсультантПлюс»); М. И. Брагинский и В. В. Витрянский (см.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 3: Договоры о выполнении работ и оказании услуг.
Изд. испр. и доп. М., 2002 (СПС «КонсультантПлюс»).
Однако подобный подход неприемлем для практикующего юриста, которому нужно провести точную грань между ремонтом капитальным и текущим, а также между капитальным ремонтом и реконструкцией. Ведь от точности квалификации отношений прямо зависят права и обязанности сторон в целом ряде случаев.
Например, при капитальном ремонте в договоре подряда стороны могут сами выбрать, распространять ли на сделку режим строительного подряда, а при реконструкции или текущем ремонте такого права у них нет (п. 2 ст. 740 ГК РФ). В договорах аренды или найма текущий ремонт является обязанностью арендатора, а капитальный — арендодателя (ст. 616, 681 ГК РФ).
В силу ст. 44 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ принимает решение о проведении реконструкции и капитального (но не текущего) ремонта общего имущества многоквартирного дома . Это, разумеется, далеко не полный список вопросов, где определение капитального ремонта имеет значение. ——————————— Обширные поправки в ЖК РФ, принятые Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ, также используют понятие «капитальный ремонт» как данность.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА, ОБЗОР судебной практика верховного суда РФ № 1 за 2022 год — Михаил ЗАПЛАТНИКОВ
Статья 166 ЖК хотя и озаглавлена «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме», но говорит лишь о том, что перечень работ по капитальному ремонту общего имущества, которые финансируются за счет средств специально созданного для этого фонда, устанавливается нормативными актами субъекта Федерации. Иными словами, речь идет не о том, что такое капитальный ремонт, а о компетенции и определении источников финансирования. Часть работ по капитальному ремонту может финансироваться и из иных источников, и тогда ч. 1 ст. 166 ЖК РФ не действует.
Однако наличие разных трактовок очевидно, и поэтому можно только приветствовать появление в июле 2011 г. законодательного определения. Согласно п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) капитальный ремонт объектов капитального строительства — это «замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов». Вместе с тем накопленный на сегодняшний день массив судебных решений должен быть не забыт, а переосмыслен с учетом нормативной дефиниции. Дать толкование законодательному определению на основании уже сложившихся в практике подходов — задача настоящей статьи.
Что может быть объектом ремонта
Прежде всего отметим, что ГрК РФ говорит о капитальном ремонте только объектов капитального строительства, которыми в силу п. 10 ст. 1 ГрК РФ являются здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, т. е. объекты недвижимости (ст. 130 ГК РФ). В связи с этим может возникнуть вопрос о допустимости проведения капитального ремонта помещений.
Такой ремонт, безусловно, допустим. Его возможность прямо предусмотрена, например, ст. 681 ГК РФ, п. 2 которой возлагает на наймодателя обязанность проводить капитальный ремонт помещений, сданных внаем. Признает эту возможность и судебная практика.
Так, ФАС Уральского округа в Постановлении от 15.03.2010 N Ф09-1056/10-С6 рассматривал спор о ремонте в санузлах здания и указал, что «проведение капитального ремонта в местах общего пользования (санузлах) также возможно, а в некоторых случаях — необходимо» . ——————————— Любопытно, что суд при этом сослался на приложение 1 к Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденным Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312, где под капитальным ремонтом понимается ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. О капитальном ремонте помещения речь идет и в Постановлении ФАС Уральского округа от 08.04.2008 N Ф09-757/08-С6, а также в целом ряде иных решений арбитражных судов и судов общей юрисдикции.
Таким образом, в этой части определение ГрК РФ следует толковать расширительно: допускается ремонт не только зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, но и их частей, в том числе помещений. Причем не имеет значения, являются ли такие части здания самостоятельными объектами недвижимости.
Можно сформулировать этот вывод и иначе: капитальный ремонт помещений возможен, однако, если помещение самостоятельным объектом недвижимости не является, он должен рассматриваться как выборочный капитальный ремонт здания. Как следует относиться к капитальному ремонту движимых вещей?
Практическая значимость вопроса понятна: законодательное определение по аналогии применяется к отношениям, которые ГрК РФ не регулируются (например, при анализе споров из договора аренды). Между тем объектами аренды могут быть и движимые вещи. Поэтому, когда законодатель в ст.
616 ГК РФ распределяет между сторонами этого договора обязанности по ремонту, речь идет не только о недвижимых вещах. Можно ли распространить на движимость определение ГрК РФ? Очевидно, нет.
При всем многообразии движимых объектов лишь немногие из них имеют несущие строительные конструкции и инженерные сети (ими могут обладать, например, временные сооружения, которые объектами недвижимости не являются). В связи с этим представляется логичным вывод о том, что понятие капитального ремонта, установленное ГрК РФ, не должно применяться, в том числе по аналогии к движимым объектам. Для них требуется иной подход, выработка которого — задача самостоятельного исследования. Одним из практических следствий описанной позиции является невозможность капитального ремонта объектов благоустройства или, точнее, невозможность применения к такому ремонту градостроительного законодательства. Дело в том, что подобные объекты в силу устоявшейся практики являются либо движимыми вещами (урны, скамейки и т. п.), либо улучшениями земельного участка (вероятно, наиболее важный пример — асфальтовое покрытие, которое не признается самостоятельным объектом права) . ——————————— См., напр.: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 20.11.2001 по делу N А44-1242/01-С14-К, от 17.02.2004 N А66-4844-03, Уральского округа от 21.06.2006 N Ф09-3898/06-С3, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2013 по делу N А12-24425/2012.
Ремонт инженерных сетей
К сожалению, не все арбитражные суды оценили произошедшие в законодательстве изменения. Например, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 30.04.2013 по делу N А63-11768/2012 отнес к текущему ремонту работы, которые включали в том числе замену коммуникаций и систем инженерного оборудования.
Как следует из сказанного выше, такой подход представляется ошибочным и подобные работы следует относить к ремонту капитальному. Решение выглядит странным еще и потому, что суд сослался на Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений», уклонившись от анализа градостроительного законодательства.
Особо отметим, что обсуждавшийся в суде договор был заключен 01.01.2012, т. е. уже после введения в действие законодательного определения капитального ремонта. Важен вопрос о том, где проходят границы инженерных сетей здания.
С одной стороны, их следует проводить в соответствии с актами технологического присоединения (актами разграничения эксплуатационной ответственности сторон) . При этом необходимо отметить, что внешняя граница сети может довольно далеко отстоять от стены здания. Иными словами, в состав инженерии здания могут входить трубы и провода, которые лежат в земле вдали от фундамента.
Поэтому работы на таких сетях являются капитальным ремонтом. Разумеется, не исключено, что инженерные сети существуют в качестве самостоятельных движимых вещей, в этом случае их ремонт не подпадает под градостроительное регулирование. Возможен и вариант, когда наружные сети представляют собой отдельный объект недвижимости — линейное сооружение.
Для подобных случаев законодатель сформулировал отдельное определение (п. 14.3 ст. 1 ГрК РФ). ——————————— См., напр.: Постановление Правительства РФ от 29.07.2013 N 645 «Об утверждении типовых договоров в области холодного водоснабжения и водоотведения».
Из сказанного следует, что в споре о характере работ на наружных сетях их статус должен быть уточнен для правильной квалификации отношений. Можно сформулировать этот тезис и иначе: граница инженерной сети — вопрос факта, а не права, а потому подлежит доказыванию заинтересованной стороной. Поясним наш вывод на примере Постановления ФАС Центрального округа от 11.10.2005 по делу N А64-1189/05-8, в котором суд отказался отнести к капитальному ремонту монтаж кабельной линии к жилому дому . Такой вывод с позиций действующего законодательства справедлив в том случае, если эта линия была самостоятельным объектом (совокупностью объектов) движимого имущества. Однако если ее устройство являлось частью модернизации электрических сетей здания, то работы приобретают характер именно капитального ремонта. ——————————— Следует отметить, что решение принято судом до введения в действие обсуждаемой дефиниции.
Другая граница инженерных сетей проходит по оконечным приборам, которые, заметим, сами по себе в состав инженерных сетей не входят . Это означает, что замена светильника, раковины, вытяжного шкафа не может признаваться капитальным ремонтом здания (помещения). Такие действия либо вовсе ремонтом не являются (замена люстры), либо могут приводить к мелкому текущему ремонту (замена ванны, например, зачастую приводит к необходимости что-то подкрасить). ——————————— Применительно к электрическим сетям это следует из Правил устройства электроустановок (изд.
7-е), утв. Приказом Минэнерго России от 08.07.2002 N 204. В соответствии с п. 1.2.6 электрическими сетями признается совокупность установок, предназначенных лишь для передачи и распределения электроэнергии, устройства же для преобразования электрической энергии в иные виды энергии (свет, тепло и т. п.) являются уже электроприемниками (п. 1.2.7).
Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», в свою очередь, определяет, например, водопроводную сеть как комплекс технологически связанных между собой инженерных сооружений, предназначенных для транспортировки воды, за исключением инженерных сооружений, используемых также в целях теплоснабжения. То есть собственно сантехнические приборы в состав водопроводной сети также не включаются (п.
5 ст. 2). Аналогичные правила действуют для канализационных сетей. Для систем теплоснабжения такой же вывод следует из сопоставления определений «теплопотребляющая установка» и «тепловая сеть» (п. 4 и 5 ст.
2 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении»).
Таким образом, включение в понятие капитального ремонта работ на инженерных сетях превращает в капитальный ремонт почти любые работы, за исключением покраски потолка, поклейки обоев или настила нового линолеума. Следует сказать, что и до введения в действие законодательного определения понятия «капитальный ремонт» суды часто отграничивали текущий ремонт аналогичным образом.
Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2010 по делу N А05-16646/2009 отмечено: «Текущий ремонт — это ремонт, который предупреждает преждевременный износ объекта. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей.
Так, текущий ремонт арендуемых помещений включает побелку, окраску, ремонт пола, стен и т. д.». Перечисленные здесь виды работ не включают в себя ни работы на инженерных системах или сетях, ни работы на строительных конструкциях здания.
Так же определяют текущий ремонт Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 11.06.2008 по делу N А35-6297/07-С13 и ФАС Уральского округа в Постановлении от 08.04.2008 N Ф09-757/08-С6 по делу N А07-16779/2006. Причина такого подхода законодателя ясна. Работы на инженерных сетях напрямую затрагивают безопасность как лиц, которые их выполняют, так и окружающих.
Поэтому законодатель предъявляет особые требования к их исполнителям: в силу положений главы 6.1 ГрК РФ и принятых в ее развитие подзаконных актов подобные работы могут проводить только члены саморегулируемых организаций. Отсутствие аналогичных требований в случае текущего ремонта связано как раз с тем, что он не предполагает проведения каких-либо опасных работ.
Ввиду общей изношенности инженерных сетей в стране и необходимости их комплексной модернизации перед практикой встал и вопрос о том, как следует рассматривать устройство в здании новых сетей. Например, до недавнего времени здания не оборудовались системами видеонаблюдения или контроля управления доступом (СКУД).
Эти сети стали активно распространяться лишь с повсеместным внедрением компьютерных технологий. С одной стороны, можно говорить о том, что ранее таких сетей в здании не было, а значит, их создание не является ремонтом в точном смысле слова.
По существу, именно по этому пути пошел законодатель при принятии ГрК РФ, включив в определение реконструкции объекта такую характеристику, как «изменение качества инженерно-технического обеспечения». Однако подобный подход создавал слишком много административных проблем для модернизации зданий.
Вероятно, поэтому при введении летом 2011 г. в ГрК РФ понятия «капитальный ремонт» из определения реконструкции исчезло упоминание об изменении качества инженерно-технического обеспечения. Поскольку одновременно капитальным ремонтом была названа замена (восстановление) систем и сетей инженерно-технического обеспечения, можно сделать вывод о том, что комплексное (качественное) обновление инженерных систем является не реконструкцией, а капитальным ремонтом.
Кроме того, градостроительная деятельность ведется в отношении объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений), а не инженерных сетей. С этой точки зрения конструирование новых сетей, безусловно, является не созданием чего-то нового, а изменением уже существующего и в этом смысле весьма близко к ремонту.
Стоит сказать, что такие работы нельзя отнести также ни к эксплуатации, ни к текущему ремонту — видам градостроительной деятельности, прямо указанным в законе. Поэтому судебная арбитражная практика квалифицировала эти работы как капитальный ремонт объекта: «При капитальном ремонте может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, в частности, улучшение планировки, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории» . Подобный вывод заслуживает полной поддержки и позволяет говорить о том, что капитальным ремонтом является как замена (восстановление) сетей, так и устройство новых сетей в существующих зданиях . ——————————— Постановление ФАС Московского округа от 17.05.2011 N КГ-А41/3925-11.
Этот вывод важен, в частности, для бюджетных организаций. В силу Приказа Минфина России от 21.12.2012 N 171н (в ред. от 10.07.2013 с изм. от 09.08.2013) «Об утверждении указаний о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов» (см. подст. 226 Классификации операций сектора государственного управления) работы по устройству в существующем здании сетей видеонаблюдения, СКУД, пожарной сигнализации и т. п. квалифицируются как монтажные, хотя, учитывая сказанное выше, их гораздо правильнее квалифицировать как ремонтные и относить к подст. 225.
Таким образом, любые работы на инженерных сетях и системах следует признавать капитальным ремонтом, если при этом отсутствуют признаки реконструкции, о чем будет сказано ниже.
Ремонт строительных конструкций
В отношении строительных конструкций закон звучит менее определенно. Прежде всего до июля 2011 г. (до принятия поправок в ГрК РФ, вводящих само понятие капитального ремонта) закон их вовсе не упоминал. Теперь же ГрК РФ различает несущие и прочие строительные конструкции.
Вопрос о том, какие из конструкций относятся к несущим, зависит от проекта конкретного здания (например, стены во многих современных домах не являются несущими). Иными словами, это вопрос факта, а не права.
Очевидно, однако, что фундамент, кровля и перекрытия в большинстве случаев будут классифицированы как несущие конструкции, а временные перегородки, внутренние двери и окна — как прочие. Начнем с прочих строительных конструкций, потому что с ними ситуация яснее. Из противопоставления замены (восстановления) прочих конструкций замене (восстановлению) элементов несущих конструкций следует, что капитальным ремонтом будут являться любые работы на прочих конструкциях, вплоть до полной замены. Это означает, например, что замена окон или дверей (которые не могут быть несущими конструкциями) должна признаваться капитальным ремонтом. В связи с этим спорной выглядит позиция Смоленского областного суда, который без ясного обоснования такие работы капитальным ремонтом не признал . ——————————— См.: Апелляционное определение Смоленского областного суда от 28.08.2012 по делу N 33-2934.
Другим характерным примером полной замены прочих конструкций является внутренняя перепланировка здания (помещения). Уместно напомнить, что при принятии ГрК РФ изменение количества помещений было прямо названо реконструкцией.
Однако уже через год определение изменили, изъяв из него такой способ реконструкции . Поскольку изменить количество помещений в здании можно только путем сноса (возведения) перегородок, напрашивается простой вывод: законодатель еще в 2005 г. признал, что сама по себе перепланировка реконструкцией не является. Подобное изменение равносильно признанию, что перепланировка представляет собой капитальный ремонт здания.
По этому пути пошла и судебная (в том числе арбитражная) практика . ——————————— См.: п. 14 ст. 1 ГрК РФ, в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ.
См.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2013 N 09АП-5420/2013 по делу N А40-111348/1211-1023, Апелляционное определение Белгородского областного суда от 16.10.2012 по делу N 33-3393, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.09.2012 N 33-12911. Высший Арбитражный Суд отказался считать реконструкцией даже устройство помещений на техническом этаже здания (см.: Определение ВАС РФ от 31.08.2010 N ВАС-11405/10). Однако есть и иная точка зрения, причем высказана она ВС РФ (см.: Определение ВС РФ от 11.12.2012 N 5-КГ12-90). Он, в частности, указал, что изменение планировки капитальным ремонтом не предусмотрено. По изложенным выше причинам с этим сложно согласиться.
Следует особо отметить, что во многих случаях стены здания (вне зависимости от того, являются ли они несущими или нет) принадлежат нескольким лицам одновременно (наиболее распространенный пример — многоквартирные дома) и связанные с ними работы могут затрагивать интересы собственников соседних помещений. В таких ситуациях суды в основном исходят из того, что работы проводятся не только внутри помещения, но и на общем имуществе, и, как правило, изменяют режим его использования.
Например, при устройстве отдельного входа на примыкающем земельном участке требуется создать дополнительный подход. Это позволяет судам делать вывод о реконструкции объекта недвижимости . ——————————— См.: Постановления ФАС Уральского округа от 29.03.2013 N Ф09-1434/13 по делу N А76-10301/2012, Президиума Челябинского областного суда от 21.11.2012 по делу N 44-г-114/2012, Апелляционные определения Астраханского областного суда от 06.02.2013 по делу N 33-299/2013, Белгородского областного суда от 20.03.2012 по делу N 33-796, Владимирского областного суда от 15.03.2012 по делу N 33-738/2012.
Однако существует и противоположная практика. Например, Санкт-Петербургский городской суд последовательно придерживается позиции, что устройство отдельного входа в здание не влияет на права и обязанности других жильцов дома, и отказывается признавать проведенные работы реконструкцией. Тем самым работы оказываются автоматически отнесенными к менее сложному виду градостроительной деятельности — капитальному ремонту (см.: Определения Санкт-Петербургского городского суда от 24.01.2013 N 33-292/2013, от 20.09.2012 N 33-12911). Аналогичную позицию см.: Апелляционное определение Ярославского областного суда от 02.07.2012 по делу N 33-3247, Кассационное определение Волгоградского областного суда от 15.03.2012 N 33-2817/2012. Лишь в последнее время Санкт-Петербургский городской суд изменил свою позицию на общепринятую (см.: Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 07.10.2013 N 33-14988/13).
Если работы затрагивают несущие конструкции, капитальным ремонтом будет считаться замена или восстановление только элементов таких конструкций. Замена же или восстановление их полностью уже признается реконструкцией. Слова «замена или восстановление» нужно в данном случае толковать расширительно, включая в них и иные работы, если при этом отсутствуют признаки реконструкции.
Например, Санкт-Петербургский городской суд отказался признать реконструкцией (т. е. признал капитальным ремонтом) перепланировку, в ходе которой была разобрана подоконная часть наружной стены, указав при этом, что внешние границы помещения не изменились . ——————————— См.: Определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.12.2012 N 33-18728. Несмотря на то что работы выполнялись в крупнопанельном доме (в котором стены являются несущими конструкциями), в данном случае предполагалось разбирать лишь ту часть стены, которая находилась под окном, т. е. не выполняла несущей функции. Следует отметить, что такой вывод согласуется с позицией Санкт-Петербургского городского суда по вопросу о наличии признаков реконструкции в работах по устройству отдельных входов в здания.
Законодатель не дает ясного ответа на вопрос о том, как много элементов несущих конструкций можно заменить, чтобы работы сохраняли статус капитального ремонта. Исходя из буквального текста закона, можно утверждать, что если на объекте осталась хотя бы часть существовавших конструкций, мы по-прежнему имеем дело с капитальным ремонтом.
Однако даже несущих конструкций в доме всегда будет довольно много — фундамент, стены (колонны), перекрытия, кровля и т. д. Поэтому важно ответить и на следующий вопрос: можно ли заменить полностью некоторые из них, сохранив остальные? Например, полностью заменить кровлю, оставив фундамент и несущие стены? Предположим, что это возможно.
Однако такой подход позволит полностью заменить и несколько видов несущих конструкций: сначала кровлю, следом — перекрытия, затем — несущие стены, наконец — почти весь фундамент, оставив на прежнем месте лишь один из его элементов как последний след старых несущих конструкций. Эта точка зрения приведет, по существу, к признанию допустимым уничтожения прежнего объекта и строительства на его месте нового в рамках правового режима капитального ремонта. Такие работы следует признать даже не реконструкцией, а новым строительством, что неоднократно отмечалось судами . Поскольку закон не позволяет обособить полную замену каких-либо видов несущих конструкций, следует сделать вывод о том, что наше изначальное предположение было ошибочным. Полная замена даже одного вида несущих конструкций (например, кровли) в рамках капитального ремонта уже не допускается, образуя реконструкцию. ——————————— Конечно, в жизни подобные примеры в чистом виде встречаются редко, а потому во внимание должны приниматься и дополнительные факторы. Например, арбитражный суд признал новым строительством, а не реконструкцией работы, в ходе которых на месте двухэтажного дома был построен шестнадцатиэтажный, хотя в новом здании частично использовались фундамент, стены и перегородки старого (см.: Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2011 N Ф09-6277/11 по делу N А50-28339/2010).
При таком подходе намерения законодателя представляются куда более понятными. Если ремонтируются отдельные элементы несущих конструкций, однако в каждом их виде (фундаменте, кровле, перекрытиях и т. п.) сохраняются старые элементы (пусть даже их будет немного), можно говорить о ремонте (т. е. о продолжении существования) прежнего объекта.
Если же полностью меняются целые виды несущих конструкций — перед нами реконструкция. Наконец, если объект полностью снесен — налицо новое строительство. Применительно к несущим конструкциям закон специально подчеркивает, что замена может производиться как на аналогичные, так и на такие, которые имеют лучшие показатели (т. е. более современные).
Для прочих конструкций такого указания нет. Следует ли считать это умолчание квалифицированным? Представляется, что нет. Дело в том, что в связи с быстрым развитием производства и совершенствованием технологий найти аналог, т. е. конструкцию, имеющую такие же характеристики, может быть не просто затруднительно, а невозможно.
Думается, что, даже если конструкция или ее элемент будут иметь худшие по сравнению с исходными характеристики, ремонт все равно следует считать капитальным. Ведь если происходит не полностью тождественная замена, то, скорее всего, в чем-то новый элемент будет лучше (новизна во многом является самостоятельным преимуществом).
Иными словами, некоторые характеристики новой детали будут, возможно, хуже, но другие — лучше, чем у предшествующей. Вопрос о том, какие черты или качества принимать во внимание, зависит от тех отношений, которые будут складываться по ее поводу . Например, в ходе ремонта металлопластиковые окна были заменены на деревянные.
Конечно, можно говорить о возникших теплопотерях и утверждать, что новые окна хуже старых. Однако для кого-то важно, что деревянное окно лучше пропускает воздух, а где-то (например, в зданиях — памятниках истории и культуры) подобная замена может быть исполнением прямых предписаний контролирующих органов по восстановлению первоначального облика здания.
Тем не менее для квалификации отношений это несущественно. Замена элементов в любом случае будет капитальным ремонтом, а потому речь в приведенном примере должна идти, скорее, о качестве выполненных работ и их соответствии условиям договора . ——————————— См.: Уемов А. И. Вещи, свойства и отношения. М., 1963. С. 30, 42.
Все сказанное выше означает, что слова «на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы» в п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ являются лишними, они не несут смысловой нагрузки.
Таким образом, капитальным ремонтом являются любые работы на прочих строительных конструкциях и замена (восстановление) части (пусть даже основной) несущих конструкций. При этом не допускается полная замена даже одного вида несущих конструкций.
Изменение назначения и границ вещи
Вещь (в том числе недвижимая) определяется двумя признаками: телесностью (т. е. наличием пространственных границ) и назначением (т. е. целью использования) . И если в ходе работ сохраняются обе эти характеристики, мы говорим о ремонте вещи. Изменение же в ходе работ хотя бы одной из них говорит о реконструкции, принципиальном изменении характера предмета. Пункт 14 ст.
1 ГрК РФ устанавливает, что реконструкция — это прежде всего «изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение. «. В связи с этим практика последовательно признает реконструкцией изменение внешних границ объекта . ——————————— См.: Васильев Г. С. Переход права собственности на движимые вещи по договору: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. СПб., 2006. С. 6. См., напр., практику по признанию реконструкцией устройства навесов, балконов, а также включению лоджий в состав помещений: Апелляционные определения Волгоградского областного суда от 24.10.2012 по делу N 33-10597/12, от 17.05.2012 по делу N 33-4494/2012, Хабаровского краевого суда от 17.10.2012 по делу N 33-6488, от 20.06.2012 по делу N 33-3904/2012, Московского областного суда от 11.10.2012 по делу N 33-20238, Ростовского областного суда от 11.10.2012 по делу N 33-11920, Определение Липецкого областного суда от 25.01.2012 по делу N 33-176/2012г., Определение ВАС РФ от 15.04.2009 N ВАС-3839/09, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2011 N 15АП-8455/2011 по делу N А53-5650/2011.
Изменение назначения вещи само по себе не влияет на ее материальные свойства и потому не является градостроительной деятельностью. Вместе с тем очевидно, что назначение объекта напрямую определяет его правовой режим. Поэтому смена назначения нередко происходит после ремонта или реконструкции либо обусловливает необходимость их проведения . ——————————— О переводе жилых помещений в нежилые и наоборот см. главу 3 ЖК РФ, в частности ч. 7 и 9 ст. 23. Перечисленная выше практика по вопросу возможности устройства отдельного входа связана как раз с активным переводом жилых помещений в нежилые.
Подводя итог изложенному, можно сформулировать основные выводы. Работы, проводимые на существующем объекте недвижимости с целью поддержания его в надлежащем состоянии или улучшения его эксплуатационных характеристик, являются текущим ремонтом, если при их проведении не затрагиваются ни строительные конструкции, ни инженерные сети. Если проводимые работы затрагивают строительные конструкции или инженерные сети (либо системы), они должны признаваться капитальным ремонтом, за исключением полной замены хотя бы одного вида несущих строительных конструкций или изменения внешних границ объекта. В таких случаях работы следует квалифицировать как реконструкцию.
Источник: maxpark.com
Признание права собственности на реконструированный объект
Значительную часть гражданских дел представляют собой дела по спорам о признании права собственности на реконструированный объект. Положениями Жилищного кодекса РФ вопросы самовольной реконструкции не урегулированы. Так, ст. 29 ЖК РФ предусматривает возможность узаконивания переустройства и перепланировки соответствующего жилого помещения. Однако сохранение (легализация) переустройства и/или перепланировки ограничено пределами конкретного жилого помещения.
Переустройство, перепланировка или реконструкция
На практике довольно часто возникает вопрос о возможности легализации объекта, возникшего в процессе реконструкции помещений жилого дома, так как целью реконструкции, как правило, является создание новых площадей или объектов: надстройки, пристройки, объединения двух строений (помещений) в одно.
В ситуации, когда появление в процессе реконструкции дополнительных помещений приводит к созданию новых технических объектов, легализация их должна производиться через признание права собственности.
ВС РФ разъяснил, что при сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности гражданина, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д.
Следовательно, при производстве гражданином перечисленных изменений право на новое строение, являющееся уже новым объектом собственности, подлежит регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ за I квартал 2000 года по гражданским делам, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 28.06.2000).
По смыслу содержащихся в ст. 25 ЖК РФ норм под переустройством и перепланировкой понимаются работы, выполняемые внутри жилого помещения. Отношения, связанные с производством строительных работ за пределами занимаемого жилого помещения, регулируются уже не ЖК РФ, а градостроительным законодательством.
Так, в соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Аналогия закона
Несмотря на то что суды довольно часто выносят решения о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии, такая легализация в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 29 ЖК РФ, не предусмотрена, поскольку положения указанной нормы не предполагают возможности признания права собственности на реконструированный объект, а допускают лишь возможность сохранения жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, что не одно и то же.
В связи с этим есть все основания для применения норм о самовольных постройках к случаям самовольной реконструкции по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ). Это относится и к ситуациям, когда необходимо узаконить объект, созданный в процессе реконструкции, если произведенная реконструкция признается самовольной.
Отождествление понятий «самовольно реконструированный объект» и «самовольная постройка» обусловлено тем, что и в первом, и во втором случае затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов, поэтому самовольные реконструкции и постройки должны проводиться с соблюдением той же процедуры, что и при осуществлении строительства.
В тех случаях, когда реконструкция затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности реконструируемого объекта, а также влечет изменение его архитектурного облика, требуется разрешение на строительство (п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. ст. 2, 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
Так, Мичуринский городской суд в решении от 03.02.2010 указал, что перепланировка спорного жилого помещения заключалась в объединении 2 квартир с присоединением части коридора общего пользования, и сохранил в перепланированном состоянии жилое помещение, включив в его состав и самовольно возведенную пристройку к жилому дому.
Отменяя принятое решение, кассационная инстанция Тамбовского областного суда указала, что по смыслу ст. 25 ЖК РФ возведение истцами данной пристройки к жилому дому не может быть расценено как перепланировка, поскольку ст. 29 ЖК РФ предусматривает возможность узаконивания перепланировки жилого помещения, осуществленной только в пределах данного жилого помещения.
В данном же случае имела место реконструкция жилого дома путем возведения пристройки к нему. Возможность признания права собственности на реконструируемый объект ст. 29 ЖК РФ не предусмотрена.
Соответственно, в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ по аналогии закона суду следовало применить к спорным правоотношениям положения ст. 222 ГК РФ, установив предусмотренные данной статьей юридически значимые обстоятельства, необходимые для решения вопроса о признании права на самовольно возведенную пристройку (Кассационное определение Тамбовского областного суда от 29.02.2012 N 33-639/2012).
Аналогичную позицию можно встретить в определениях кассационных инстанций Тверского областного суда и Калининградского областного суда (Определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 27.12.2011 N 33-5272, Кассационное определение Калининградского областного суда от 12.10.2011 N 33-4674/2011).
Права самовольного застройщика
Согласно п. 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В соответствии с положениями ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии что сохранение этой постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц либо не создает угрозы для жизни и здоровья граждан.
Первым основанием отнесения постройки к разряду самовольных является строительство при отсутствии прав на земельный участок. В этой связи следует учитывать изменения в п. 3 ст. 222 ГК РФ, вступившие в силу с 1 сентября 2006 года. До этого момента данный пункт содержал положения, в соответствии с которыми право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, даже в том случае, если участок ему не принадлежал; для этого необходимо было, чтобы данный земельный участок был предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Действующие в новой редакции положения п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяют признать право на самовольную постройку только за добросовестным собственником или пользователем земельного участка. К таким лицам следует относить и арендатора земельного участка.
Хотя в самой статье в перечне прав на земельный участок отсутствует указание на право аренды, тем не менее исходя из системного толкования ст. 222 ГК РФ и ст. 47 ЗК РФ следует, что арендаторы, как и лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, наследуемого владения, постоянного пользования, имеют право возводить на предоставленном им в аренду земельном участке постройки, здания и сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (Обзор судебной практики ВС РФ за II квартал 2007 года).
Как и в случаях самовольного строительства, проводимая реконструкция не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Обращающиеся с исками об узаконивании произведенной реконструкции граждане, по существу, должны представлять суду такой же объем доказательств, что и при признании права собственности на самовольный объект.
Поэтому порядок разрешения таких споров мало чем отличается от споров о признании права на самовольное строительство. В качестве доказательств принимаются акты строительных экспертиз, подтверждающие, что произведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозу для третьих лиц, заключения органов пожарной охраны, Роспотребнадзора, Энергонадзора и т.д.
Признаком самовольной реконструкции является отсутствие не только согласия сособственника на ее проведение, но и необходимых положительных заключений контролирующих органов о возможности проведения реконструкции, а в некоторых случаях, когда при проведении реконструкции затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, — и разрешения на строительство (п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Проведение реконструкции в нарушение установленного порядка влечет признание ее самовольной и применение санкций, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, так как по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее, не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.), за исключением случаев, когда допускается возможность признания такого права судом.
Исключительный способ защиты права
Исключительный способ защиты права применяется только тогда, когда лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
В соответствии с нормами ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями ст. 3 Закона N 169-ФЗ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса документы.
Если до подачи в суд искового заявления застройщик не принимал необходимых мер к получению исходно-разрешительной документации на строительство (как до его начала, так и во время проведения строительных работ) и не представил доказательств, подтверждающих невозможность получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию и свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов, суд может отказать в признании права собственности на возведенный или реконструированный объект (Постановление Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 10/22).
Источник: www.sudmos.ru