Приглашаем принять участие в семинаре для практикующих юристов 14 мая 2022 г.
«Застройщик vs участник долевого строительства: основные тренды судебной практики».
У Вас есть уникальная возможность пообщаться
с лучшим юридическим спикером Новосибирска ,
судьей Восьмого Кассационного суда общей юрисдикции
Натальей Юрьевной Папушиной
и познакомиться с последними правовыми позициями при рассмотрении споров застройщиков и участников долевого строительства.
Источник: lexnsuem.tilda.ws
Споры о качестве объекта долевого строительства
Как можно заставить застройщика устранить недоделки дома по ДДУ и компеснировать убытки за 3 года опоздания?
Здравствуйте Роман!
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предоставляет дольщикам значительные гарантии в защите их прав в случае передачи квартиры с недостатками, в частности в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
«Шоу 40+» #2.45. Государственная регистрация и динамика договора долевого участия в строительстве
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Доказательством некачественного выполнения работ является в том числе заключение эксперта. Требования по качеству могут предъявлены в пределах гарантийного срока, который составляет не менее 5 лет.
За нарушение срока передачи объекта стрельчатая также предусмотрена неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Также законом предусмотрена возможность компенсировать убытки, например, в виде расходов на аренду жилья, в случае задержки сдачи дома.
«Практические кейсы судебных споров в долевом строительстве» адвокат Анастасия Поликыржа
Начать решение вопроса следует с составления претензии. Наши адвокаты готовы оказать вам помощь как в составили претензии, так и в разрешении спора о качестве объекта долевого строительства и взыскании неустоек и убытков, обращайтесь, будем рады помочь.
Не бросайте ситуацию
на самотек, задайте свой вопрос прямо сейчас!
Бесплатная письменная онлайн консультация
Здравствуйте, что делать в ситуации если суд принял решение в мою пользу 20.03.2018 о взыскании неустойки с Застройщика. На 15.08.2018 судом не выдан исполнительный лист. Застройщик признан банкротом 09.08.2018 г.
Также прошу пояснить:
1 Куда обращаться за выдачей исполнительного листа. Возможно ли и на кого подать в суд за неисполнение обязательств?
2 Какой пакет.
Здравствуйте Анастасия!
В «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016) разъяснено, что исполнительный лист в ходе процедур банкротства не выдается в силу запрета на осуществление по подобным требованиям исполнительного производства в процедурах наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления и в.
Источник: www.urprofy.ru
Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.03, кандидат наук Горбунова, Елена Николаевна
Оглавление диссертации кандидат наук Горбунова, Елена Николаевна
Глава 1. Генезис российского законодательства, регулирующего защиту прав
участников долевого строительства
§ 1. Предпосылки законодательного закрепления основ защиты прав
участников долевого строительства
§ 2. Современное состояние правового регулирования защиты прав
участников долевого строительства
Глава 2. Способы защиты имущественных прав участников долевого
§ 1. Понятие и виды способов защиты прав участников долевого
§ 2. Превентивные способы защиты прав участников долевого
§ 3. Восстановительные (компенсационные) способы защиты
Глава 3. Защита прав участников долевого строительства при банкротстве
§ 1. Защита прав участников долевого строительства с требованиями о
передаче жилых помещений
§ 2. Защита прав участников долевого строительства с требованиями о
передаче нежилых помещений
§ 3. Защита прав участников долевого строительства с денежными
Библиографичский список использованной литературы
Рекомендованный список диссертаций по специальности «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», 12.00.03 шифр ВАК
Гражданско-правовая защита прав участников долевого строительства многоквартирных домов при несостоятельности (банкротстве) застройщика 2016 год, кандидат наук Алтухов Алексей Владимирович
Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: теория, практика, перспективы развития 2012 год, кандидат юридических наук Маштакова, Наталья Андреевна
Правовая защита участников отношений долевого строительства 2019 год, кандидат наук Хамов Алексей Юрьевич
Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков 2017 год, кандидат наук Пивцаев, Евгений Игоревич
Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение 2006 год, кандидат юридических наук Тархова, Ольга Юрьевна
Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства»
Актуальность темы исследования. В России одним из способов покупки жилого или нежилого помещения в собственность является долевое строительство. Особенность отношений, связанных с долевым строительством, состоит в том, что после исполнения обязанности по уплате застройщику определенной в договоре суммы основным обязанным лицом становится застройщик.
Участник долевого строительства не может своими действиями влиять на ход дальнейшего исполнения обязательства, он становится уязвимой стороной договора. С целью защиты прав граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства, был принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон о долевом строительстве). Введение указанного закона было обусловлено необходимостью пресечь деятельность финансово-строительных пирамид. Однако принятый закон, неоднократные поправки в него, а также соответствующие ему поправки к Федеральному закону от 26.10.2002 № 127 — ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не обеспечили защиту прав участников долевого строительства, о чем явно свидетельствует статистика: осенью 2013 г. по России насчитывается более 798 проблемных объектов и 75 тысяч участников долевого строительства1. Продолжают нарушаться сроки ввода жилья в эксплуатацию, выявляются случаи строительства жилых домов при отсутствии разрешительных документов, приостановки или даже прекращения работ, нет эффективного механизма привлечения к ответственности лиц, виновных в неисполнении принятых обязательств, при заключении договоров коммерческие организации нередко вводят людей в заблуждение относительно условий сделки. Обманутые
‘Михайлова А. Долевое строительство жилья: как не стать обманутым дольщиком URL:// http://www.garant.ru/article/518172/
дольщики, пытаясь привлечь внимание к своим проблемам, прибегают к протестным действиям (митингам, голодовкам, перекрытию дорог).1
Степень научной разработанности темы исследования. В юридической литературе проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве посвящено немало научных исследований.
К современным исследованиям, в которых рассматриваются отдельные аспекты этой проблемы, можно отнести диссертационные работы Е.Х. Акчулпановой (2006 г.), О.Г. Вагиной (2012 г.), A.B. Дикун (2011 г.), A.C. Дурнова (2011 г.), Е.П. Згонниковой (2006 г.), O.JI. Капица (2006 г.), Е.В. Кирсановой (2008 г.), A.A. Левина (2008 г.), Т. Ю. Майбороды (2007 г.), H.A.
Маштаковой (2012), М.В. Петрухина (2011 г.), Е.В. Резцовой (2006 г.), Н.Д. Романенковой (2009 г.), Д.А Соболева (2011 г.), О.Ю. Тарховой (2006 г.), И.И.
Харитошина (2009 г.).
Юридические исследования, посвященные долевому строительству, можно условно разделить на группы:
исследования, посвященные характеристике и содержанию договора долевого участия в строительстве;2
исследования, посвященные правовому статусу застройщика3 и его гражданско-правовой ответственности4 по договору участия в долевом строительстве;
1 Доклад Уполномоченного по правам человека в Московской области «О деятельности Уполномоченного по правам человека в Московской области в 2010 году»//Ежедневные Новости. Подмосковье. 2011. № 45. № 51.
2 Дикун A.B. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики: дис. . канд. юрид. наук. — Ростов-на-Дону, 2011. -214 е.; Лисица В.Н. Правовое регулирование инвестиционных отношений: теория, законодательство и практика применения: монография; Рос. акад. наук, Ин-т философии и права СО РАН; М-во образования и науки РФ, Новосибирский гос. ун-т.
Новосибирск, 2011.; Майборода, Т. Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дис. канд. юрид. наук. -Екатеринбург, 2007. -30 е.; Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М.: Инфотропик Медиа, 2012.; Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: дис. . канд. юрид. наук. — Москва: 2011. — 189 е.; Харитошин И.И. Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения: автореф. дис. . канд. юрид. наук. — Москва, 2009.-23 с.
3 Романенкова Н.Д. Правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: дис. канд. юрид. наук. Москва: 2010.-236 с.
4 Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: дис. канд. юрид. наук. — Москва: 2011. — 189 с.
прочие исследования отдельных вопросов долевого строительства1 и защиты прав участников долевого строительства.2
Анализ материалов данных исследований позволил выявить, что значительный круг рассмотренных в них проблем не получил разрешения. Кроме того, к настоящему времени приняты новые правовые нормы, содержащие вопросы, не затронутые в указанных исследованиях.
Таким образом, несмотря на значительное число научных публикаций, остаются недостаточно проработанными некоторые положения о защите прав участников долевого строительства и практика их применения, а также до настоящего времени не дана комплексная оценка законодательства, направленного на защиту их прав. В дальнейшем исследовании и совершенствовании нуждаются новеллы, внесенные в Закон о долевом строительстве и в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)».
Объектом диссертационного исследования является совокупность общественных отношений, складывающихся в связи с защитой прав участников долевого строительства.
Предмет исследования — положения как ранее действовавшего законодательства, так и современного российского законодательства, правовые нормы зарубежных стран, регламентирующие общественные отношения в сфере защиты прав граждан и юридических лиц при участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости; научная доктрина и судебная практика.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в обосновании теоретических и практических рекомендаций по
1 Кирсанова Е.В. Долевое строительство в России: проблемы и решения (опыт применения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве. »). М.: Компания Спутник, 2007.; Тихомиров М. Ю. Долевое строительство жилья: правовые акты, материалы судебной практики. М.: Тихомиров М. Ю., 2012.; Кайль А.Н. Долевое строительство: как не дать себя обмануть. М.: Омега-JI, 2008.; Гринев В.П.
Новое в долевом строительстве. Комплексный анализ и практические рекомендации. 2-е изд., перераб. и доп. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007.; Гринев В.П. Долевое строительство: как защитить свои права и законные интересы.
М.: Гроссмедиа, 2005.
2 Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: науч.практ. пособие. М.: Юстицинформ, 2013.; Добрачев Д.В. Развитие института возмещения убытков в свете модернизации Российского гражданского законодательства: науч.практ. пособие. М.: Юстицинформ, 2012.
совершенствованию правового регулирования защиты прав участников долевого строительства на основании изучения теоретических исследований, обобщения нормативной правовой базы, правоприменительной практики, сложившейся в Российской Федерации и в ряде иностранных государств.
Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:
проанализировать генезис российского законодательства, регулирующего защиту прав участников долевого строительства, определить основные тенденции развития законодательства;
исследовать основные способы защиты, предусмотренные Законом о долевом строительстве;
исследовать способы защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика;
выявить проблемные моменты взаимосвязи способов защиты участников долевого строительства и ответственности застройщика;
определить пределы рационального вмешательства государства в договорные отношения по строительству жилья с участием граждан и организаций;
предложить комплекс мер, направленных на защиту прав участников долевого строительства, не нарушающую права застройщика.
Методологические основы исследования. В качестве методологической основы исследования используются применяемые в юридической науке и смежных с ней общественных науках общие научные методы познания. В процессе подготовки данного исследования автор использовал следующие частные научные методы: историко-правовой, который позволил выявить закономерности становления законодательства о долевом строительстве в целом и о защите прав участников долевого строительства в частности; сравнительно-правовой, позволивший выработать предложения по совершенствованию законодательства в области защиты прав участников долевого строительства на основе изучения правового опыта
зарубежных государств; формально-юридический и формально-логический методы, применяемые при определении форм и пределов защиты прав участников долевого строительства. В ходе написания работы были использованы следующие приемы научного познания: анализ, синтез, абстрагирование, обобщение, аналогия и др.
Теоретическую основу данной диссертации составляют труды М.И Брагинского, С.Н. Братуся, В.В Витрянского, В.П. Гринева, С.П. Гришаева, Д.В. Добрачева, A.C.
Дурнова, О.С. Иоффе, А.Г. Карапетова, А.Н. Кайль, Е.Б. Кирсановой, Е.Б.
Козловой, П.В. Крашенинникова, A.A. Левина, И. А. Лепехина, A.A. Маковской, A.B. Майфата, H.A. Маштаковой, Д.И. Мейера, Л.Ю. Михеевой, В.А. Мочалова, И.Б.
Новицкого, Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой, Н.Д. Романенковой, Ю.В. Романца, М.В. Петрухина, И.А.
Покровского, C.B. Сарбаша, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, О.Ю. Скворцова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстова, В.В.
Чубарова, Г.ФГШершеневича и других авторов.
В работе для сравнительного анализа, а также как источник позитивного опыта, который возможно применить для защиты прав участников долевого строительства в Российской Федерации, используется зарубежное законодательство таких стран, как Беларусь, Казахстан, Туркменистан, Франция, Италия.
Эмпирическая база исследования сформирована путем обобщения и анализа материалов практической деятельности судов общей юрисдикции; арбитражных судов Российской Федерации различных инстанций, а также статистических и аналитических материалов, относящихся к изучаемой сфере общественных отношений за период с 1998 по 2013 гг.
Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что в ней решена задача, имеющая научное значение для новых направлений гражданского права, а именно: на основе конвергенции публичного и частного права предложены и обоснованы новые превентивные способы защиты прав и имущественных интересов участников долевого
строительства, а на базе соотношения публично-правового и частноправового интереса, лежащего в основе регулирования отношений долевого строительства, впервые классифицирована и дифференцирована вся совокупность существующих способов защиты прав участников долевого строительства. Выявлены существенные специфические способы защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов, имеющих приоритетную направленность на граждан — потребителей, денежные средства которых привлечены застройщиком и целевое назначение объекта — жилые помещения.
Научную новизну настоящего диссертационного исследования составляют следующие положения, выносимые на защиту:
1. Доказывается, что под влиянием становления рыночной экономики сформировалось специальное законодательство в области долевого строительства, определившее переход от разрозненного правового регулирования строительства жилых помещений за счет частных вложений к современному нормативному закреплению самостоятельной конструкции договорных отношений по созданию объектов недвижимости (включая как жилые, так и нежилые помещения) с участием в долевом строительстве граждан и юридических лиц. Реформирование правового регулирования договорных отношений долевого строительства соответственно повлияло на развитие и совершенствование способов защиты. В результате постепенного формирования законодательства сложилось двухуровневое нормативно-правовое обеспечение: на федеральном и региональном уровнях, на базе которых выстраиваются как универсальные, так и специальные способы защиты имущественных прав участников строительства.
2. Делается вывод о том, что на способы защиты прав участников долевого строительства влияет проникновение публичного права в сферу частноправовых отношений создания объекта строительства. Публично -правовое регулирование заключается в установлении обязательных для сторон условий договора, его формы, преддоговорной подготовки,
обеспечения договора, регистрации договора, его исполнения, а также последствий нарушения вплоть до административной ответственности. Частноправовое регулирование проявляется в диспозитивном праве субъектов заключать договора строительства, в возможности предусматривать дополнительные условия договора, руководствуясь при этом гражданско-правовыми принципами и методами. При этом критерием взаимодействия частного и публичного права в рамках их конвергенции при нормативном закреплении новых способов защиты является принцип приоритета защиты права собственности на жилые помещения.
3. Выявлен общий критерий, в соответствии с которым законодатель предоставляет повышенный уровень защиты прав и имущественных интересов участников долевого строительства, — назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение). В случае нарушения прав участников долевого строительства, вложивших денежные средства в строительство объекта, фактическое назначение которого не соответствует юридическому, предлагается при осуществлении их защиты учитывать действительный статус правового режима объекта строительства и соответствующий потребительский интерес участника строительства.
4. На основе классификации способов защиты гражданских прав на компенсационные, правоустанавливающие, правопрекращающие и превентивные способы защиты прав участников долевого строительства дифференцируются следующим образом:
1) Компенсационные способы защиты делятся на: а) возмещение убытков; б) взыскание неустойки, процентов в порядке ст. 395 ГК РФ; в) выплата страхового возмещения; г) устранение недостатков в течение гарантийного срока.
2) Правоустанавливающие и правопрекращающие способы защиты дифференцируются: для правоустанавливающих а) признание права собственности на объект долевого строительства; б) признание права собственности на долю в праве собственности; в) признание права
собственности на объект незавершенного строительства; г) включение в реестр денежных требований или реестр передачи жилых помещений; для правопрекращающих: а) расторжение договора; б) перевод требования о передаче жилого помещения в денежное требование.
3) В превентивных способах защиты выделяются следующие категории: а) преддоговорные обязательства застройщика (получение разрешения на строительство, размещение проектной декларации, регистрация застройщиком права на земельный участок, выбор способа обеспечения исполнения обязательства); б) договорные обязательства сторон (форма договора, его государственная регистрация, обязательные условия и др.); в) текущий контроль (обязанность застройщика сдавать отчетность, предоставлять информацию, создание реестра проблемных застройщиков и
5. На основе анализа практики применения законодательства, регулирующего долевое строительство, сделан вывод, что на сегодняшний день не создан эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства, в связи с чем обосновывается необходимость введения новых превентивных способов защиты, к которым можно отнести:
создание некоммерческого объединения участников долевого строительства с контролирующими застройщика полномочиями;
создание единого федерального реестра проблемных застройщиков, в который должны быть включены все застройщики, нарушающие законодательство и права участников долевого строительства, независимо от того работают они через фонд развития жилищного строительства или нет;
увеличение минимального размера уставного капитала застройщика с целью предотвращения фиктивного банкротства;
применение формы поэтапной оплаты участником долевого строительства объекта недвижимости с использованием банковского аккредитива или депозита нотариуса;
передача земельного участка под возведение конкретного объекта в долевую собственность, аренду, субаренду участникам долевого строительства за исключением передачи его застройщику, что обеспечит своевременное начало строительства, а главное, предотвратит изъятие земельного участка в случае банкротства застройщика.
6. В диссертационной работе право на защиту рассмотрено как самостоятельное субъективное право, что позволяет сформулировать определение понятия способа защиты прав участников долевого строительства, под которым понимается охраняемые государством и закрепленные в законе правовые возможности, направленные на защиту субъективных прав участников долевого строительства (и) или правопорядка в сфере долевого строительства, реализующиеся в том числе через признание прав, восстановление имущественных благ или предупреждение действий, нарушающих права участников долевого строительства.
На основании проведенного исследования предлагается внести следующие изменения и дополнения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
1. Делается вывод об отсутствии комплексного подхода к реформированию существующей нормативной базы, регулирующей сферу долевого строительства, что приводит к коллизиям в законодательстве и сложностям реализации предусмотренных законом способов защиты на практике. В результате обоснована необходимость приведения в соответствие друг с другом ч. 6 ст. 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и ч. 2 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части существующих способов привлечения денежных средств для строительства объекта недвижимости, изложив ч. 6 ст.
201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в следующей редакции: «Суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования основания возникновения, которых соответствуют требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае если требование основано на иной сделке, связанной с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, суд для включения в реестр требований жилых помещений должен проверить отсутствие уже признанных прав на жилое помещение иных лиц, при наличии таковых включить требование в реестр денежного требования».
2. Предложено дополнить ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» частью 2.1 «Неустойка, предусмотренная ч. 2 настоящей статьи не может быть уменьшена судом на основании ст. 333 ГК РФ». Указанное будет соответствовать общей концепции законодательства о долевом строительстве, которое рассматривает взыскание неустойки как самостоятельный компенсационный способ защиты прав участников долевого строительства, в то время как возможность применения к нему ст. 333 ГК РФ, допускающей уменьшение размера неустойки, реализуемая интенсивно на практике судом, нивелирует изначально заложенную в нее компенсационную цель.
3. Доказано, что такой компенсационный способ защиты прав участников долевого строительства как гарантийные обязательства, является неэффективным в условиях освобождения застройщика от обязательств устранения недостатков объекта в пределах гарантийного срока перед
правопреемниками по гражданско-правовым договорам (последующими) приобретателями объекта долевого строительства. Установленное предопределяет необходимость внесения изменений в редакцию ч. 6 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», изложив ее следующим образом: «Участник долевого строительства, а также его правопреемник вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии выявления недостатков в течение гарантийного срока».
4. В целях правильного применения ч. 3 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», позволяющей участнику долевого строительства расторгнуть договор в случае существенного нарушения застройщиком требований к качеству объекта в одностороннем порядке, предлагается дополнить положения указанной нормы закона понятием «существенное нарушение качества». В ст. 2 того же Закона необходимо ввести следующее понятие: «существенное нарушение качества — это недостаток, который проявляется повторно после его устранения, может привести к снижению уровня надежности, безопасности, санитарно-эпидемиологических показателей объекта долевого строительства».
5. Выявлено, что страхование гражданской ответственности застройщика в существующем виде не обеспечивает исполнение договорных обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, как это указано в законе, а является еще одним компенсационным способом защиты. Поэтому начало нормы ч. 1 ст. 15.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
предлагается изложить в следующей редакции: «Исполнение обязательств застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, должно обеспечиваться путем: (далее по тексту статьи)».
Теоретическая значимость исследования определяется тем, что его результаты могут быть использованы в ходе дальнейших научных исследований в области гражданского права, касающихся общественных отношений в сфере долевого строительства в целом, а также в части защиты прав участников долевого строительства; положения, выводы и предложения могут применяться при совершенствовании программ курсов «Гражданское право», «Предпринимательское право» и других юридических дисциплин.
Практическая значимость исследования заключается в возможности использования содержащихся в работе выводов и предложений в законотворческом процессе при разработке мер, направленных на повышение эффективности защиты прав участников долевого строительства.
Апробация результатов исследования. Выводы и основные положения диссертации изложены в публикациях автора по теме работы, озвучивались на семинарских занятиях, лекциях, в докладах на научно-практических конференциях: XIV Международной научно-практической конференции «Фундаментальные и прикладные проблемы приборостроения и информатики» (г. Москва, МГУПИ, 2011 г.); Международной научно-практической конференции «Экономические, правовые и прикладные аспекты преодоления кризиса в европейских странах и в России» (г. Лиссабон, 2012 г.); V Международной научно-практической конференции (г. Москва, 2012 г.). Использованы они также в практической деятельности: осуществлено представительство интересов участника долевого строительства в Люберецком городском суде в деле о признании незаконным одностороннего расторжения застройщиком договора долевого участия в строительстве 2010 г.; представительство интересов участника долевого строительства в Тверском районном суде г. Москвы в деле о взыскании неустойки, убытков и морального вреда в связи с нарушением застройщиком
срока передачи объекта строительства 2011 г.; представительство интересов участника долевого строительства в Арбитражном суде г. Москвы в деле о банкротстве ЗАО «МЭННИ», реестр денежных требований с 2011 г. по настоящее время; представительство интересов в Одинцовском городском суде Московской области, в Хорошевском, Тушинском районных судах г. Москвы в делах о признании права собственности на жилые помещения в новостройках по предварительным договорам купли-продажи в 2011 — 2012 г.
Объем и структура работы определены задачами и логикой проведенного исследования. Исследование состоит из введения, трех глав, охватывающих восемь параграфов, заключения, библиографического списка использованной литературы и двух приложений.
Источник: www.dissercat.com
Минстрой может сделать постоянными антикризисные правила приема новостроек
МОСКВА, 2 августа. /Корр. ТАСС Алина Савицкая/. Минстрой РФ рассматривает возможность внедрить на постоянной основе принятые весной 2022 года временные антикризисные правила приема новостроек дольщиками. При этом требуется доработка утвержденных механизмов, сообщили ТАСС в пресс-службе министерства.
В марте 2022 года в рамках пакета антикризисных мер было утверждено постановление, которое упорядочивало взаимодействие застройщиков и участников долевого строительства при передаче недвижимости. Этот механизм предусматривает приоритет обращения дольщика о недостатках в сдаваемой новостройке. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком по качеству объекта к обследованию привлекается эксперт. Также документ распространил опыт досудебного урегулирования споров на сферу участия в долевом строительстве и упорядочил возможность привлечения экспертов при приемке объектов. По мнению Минстроя, это кратно сократит возможности для злоупотреблений cо стороны недобросовестных компаний-взыскателей неустоек.
«Планируется изучить опыт применения постановления правительства от 23.03.2022 (действует до конца 2022 года — прим. ТАСС). И после объективно необходимой доработки заложенных в него механизмов с учетом сформированной практики применения — внедрить его на постоянной основе на уровне отраслевого законодательства о долевом строительстве», — прокомментировали в министерстве.
Ранее замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин предложил профессиональному сообществу вернуться к обсуждению проблемы «потребительского терроризма» со стороны дольщиков при приемке квартир в российских новостройках. Он говорил, что застройщики жалуются на то, что появились профессиональные юридические компании, которые отсуживают у них непропорционально большие неустойки по договорам долевого участия.
Как отметили в ведомстве ТАСС, министерство работает над выявлением недобросовестных компаний-взыскателей неустоек, которые пытаются взыскать с девелоперов необоснованные суммы «в ситуациях, когда обязательства застройщика выполнены».
Мнение экспертов
После выхода постановления правительства № 442, где определяются сроки для устранения недостатков в 60 дней, а осмотр допускается только со специалистом с подтвержденной квалификацией, проблема «потребительского терроризма» уходит на второй план, считает эксперт по ремонтам федеральной компании «Этажи» Кирилл Герасимов. По словам адвоката коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Ильи Бахилина, действительно существуют ситуации, когда гражданин обращается в суд к застройщику, при том что никакого нарушения в действительности не было, или заключает мнимые договоры уступки требований в пользу юридического лица, чтобы перенести дело в арбитражный суд. Однако они достаточно редки и обычно отсеиваются до вынесения решения судом, добавляет адвокат.
Специалист адвокатского бюро «S Ирина Орешкина считает, что сегодня не приходится говорить об ущемлении прав застройщиков и по причине действия моратория на выплату неустоек в пользу дольщиков до конца года. По ее оценке, во внесудебном порядке застройщики неохотно идут на переговоры: игнорируют претензии дольщиков или предлагают к выплате 30% от заявленной суммы. При этом в суде дольщики обычно взыскивают около 50-70% от заявленной неустойки, добавляет Орешкина.
«Есть закон — он позволяет дольщику компенсировать недостатки в квартире. Но почти всегда, когда дольщик подает досудебную претензию, застройщик или отказывает, или просто игнорирует дольщика. Тогда уже клиент подает в суд, а суд присуждает сумму недостатков, штрафы и др. Вопрос — почему застройщики сами доводят до суда эти дела, а потом еще прикрываются «потребительским терроризмом»? С теми клиентами, с которыми работаем мы, претензии по качеству вполне обоснованы, люди хотят получить то качество, за которое они заплатили», — отмечают в компании «Ситипроф», которая оказывает помощь в приемке квартир в новостройках (города присутствия компании — Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань, Ижевск).
В то же время Герасимов из «Этажей» уверен, что при корректировке законодательства в части приемки квартир в новостройках необходимо найти баланс между защитой прав дольщиков и их возможностью отстаивать свои интересы и фирмами, которые спекулируют на неточностях в законодательной базе.
Экспертиза новостроек
Эксперты в сфере недвижимости отмечают, что дольщики все чаще прибегают к помощи в судебном разбирательстве при несвоевременном и недобросовестном устранении выявленных нарушений. Число обращений по проведению строительной досудебной экспертизы за второй квартал 2022 года в сравнении с 2021 годом выросло на 45%, привел ТАСС данные компании «Этажи» Герасимов.
В компании «Ситипроф» ежегодно наблюдают прирост обращений за услугами компании в среднем на 25%. «Связано, наверное, это в большей степени с тем, что услуга становится популярной у дольщиков, они начали сами объединяться в чатах, сообществах и передавать друг другу контакты приемщиков. Также влияет развитие дополнительных услуг, которые можно сделать сразу во время осмотра — оценка для банка при ипотеке, проверка площади, зимой — тепловизор», — отметили в компании.
По словам Герасимова, зачастую дольщики просят проверить реальную площадь квартиры, так как в некоторых случаях она не соответствует заявленной в договоре как в большую, так и в меньшую сторону. «В нашей практике были случаи, когда застройщик требовал доплаты за дополнительные квадратные метры, но при производимых нами обмерных работах фактическая площадь была в норме и заявление застройщика о доплате оспаривалось», — отметил эксперт.
В то же время, говоря о судебных делах, адвокат Бахилин отметил московскую практику, по которой чаще всего дольщики обращаются в суд, когда застройщик не соблюдает сроки исправления выявленных при приемке квартиры дефектов. По официальной статистике Верховного суда, за 2021 год поступило почти 33 тыс. дел, связанных с участием граждан в долевом строительстве, тогда как годом ранее подано в 1,5 раза меньше дел, то есть почти 23 тыс. исков.
В то же время в компании «Ситипроф» обращают внимание, что за последние 5-7 лет качество передаваемых дольщикам квартир в новостройках стало лучше и уменьшилось число серьезных недостатков. «Также сильно повлияло на положительную динамику улучшение качества самих отделочных и строительных материалов, используемых в новостройках. В последнее время основная масса замечаний касается в основном недостатков по отделке и окнам», — добавили в компании.
Источник: www.tatre.ru