«Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года)
Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
С целью обеспечения единообразия правовых подходов 4 декабря 2013 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Отдельные вопросы судебной практики освещались в периодических обзорах Верховного Суда Российской Федерации.
Анализ рассмотренных дел свидетельствует о том, что правовые позиции, содержащиеся в обзорах, в целом учитываются судами при их разрешении.
долевое строительство. судебная практика
Принимая во внимание особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью, а также учитывая изменения, внесенные в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ), Верховным Судом Российской Федерации подготовлен настоящий Обзор судебной практики.
Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве
Ответственность за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве
Источник: moj-jurist.ru
ВС РФ объяснил, как новоселам взыскивать деньги за квартиру с недостатками
Очень полезные для новоселов разъяснения сделал Верховный суд РФ, когда изучил спор гражданки с застройщиком о качестве новой квартиры.
Понятно, что покупка жилья на стадии строительства всегда дешевле, чем приобретение уже готового. Но если строители сдадут жилье с многочисленными недоделками и недостатками, то новоселу придется серьезно вложиться, чтобы в этой квартире можно было жить.
В таком случае все, что выгадал дольщик, покупая квартиру на стадии котлована, может потеряться в попытке довести долгожданное жилье до желаемых параметров. Поэтому так важны толкования норм закона для тех, кто сталкивается с подобной ситуацией. А таких граждан, как показывает судебная практика, немало. Для них Верховный суд разъяснил нюансы таких исков.
Наша героиня, жительница Барнаула, вложилась в долевое строительство многоквартирного дома, где хотела приобрести двухкомнатную квартиру. Со сроками строительства все оказалось в порядке — дом был сдан точно по графику. Но когда дама вместе с экспертами пришла принимать квартиру, то оказалось, что в «двушке» множество строительных дефектов и на их устранение придется потратить очень большие деньги.
Верховный суд РФ подготовил обзор судебной практики по спорам о долевом строительстве. ФЕВРАЛЬ 2014
Компенсировать будущие расходы застройщик категорически отказался, а платить из своего кармана повторно гражданка не хотела. В такой ситуации есть единственный выход — идти с иском в суд, что наша героиня и сделала.
В иске к застройщику она потребовала взыскать ее убытки на доведение квартиры до приличного состояния, компенсировать моральный вред. Также гражданка потребовала штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере, положенном ей по Закону «О защите прав потребителей». Дело по первой инстанции слушал Индустриальный районный суд Барнаула.
Он частично удовлетворил требования гражданки. По решению суда ей полагалось чуть меньше трехсот тысяч рублей для устранения строительных недостатков, компенсация морального вреда в три тысячи рублей, штраф в семьдесят тысяч и возмещение расходов на проведение досудебного исследования и расходы на оплату услуг представителя в суде.
Такое, даже частичное, удовлетворение требований истицы не устроило застройщика. И строительная компания обжаловала это решение в Алтайский краевой суд. Там к жалобе застройщика отнеслись с пониманием и изменили решение районного суда. Краевой суд заявил, что истица не доказала факт обращения к застройщику с заявлением о добровольном удовлетворении требований в досудебном порядке, а сразу пошла в суд с иском. А это значит, что с компании нельзя было взыскать штраф за несоблюдение требований потребителя.
Тут уже возмутилась истица и дошла до Верховного суда. И там нашла понимание. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ сослалась на Постановление Пленума ВС «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». Высокий суд напомнил, что взыскание штрафа при удовлетворении требований потребителя — это обязанность суда.
При том условии, что истец не отказался от иска «в результате добровольного удовлетворения его требований ответчиком при рассмотрении дела». А поскольку гражданка от своих требований не отказывалась, то суд не мог отказать ей во взыскании штрафа с застройщика.
А еще Верховный суд раскритиковал вывод апелляции о необходимости соблюдения досудебного порядка в подобных спорах. ВС напомнил: ни закон об участии в долевом строительстве, ни закон о защите прав потребителей не предусматривают такой обязанности дольщика перед предъявлением иска. Еще одна претензия высокой судебной инстанции касалась такого момента — суд никак не мотивировал необходимость выхода за пределы требований, заявленных застройщиком в жалобе. Компания не оспаривала право истицы на штраф, а лишь просила снизить его «завышенный» и «несоразмерный нарушенному обязательству» размер.
«В случае выхода за пределы требований, содержащихся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции обязан указать мотивы, по которым он пришел к выводу о необходимости выхода за пределы этих требований», — напомнил Верховный суд.
Эксперты перечислили основные правила взыскания штрафа с застройщика. Первое — штраф взыскивается по Закону «О защите прав потребителей». Второе — размер штрафа — 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п. 6 ст. 13 закона). Третье — суд может снизить штраф по своему усмотрению.
Четвертое — штраф, как и неустойка, взыскивается в пользу потребителя. Пятое — соблюдение досудебного порядка требования с застройщика необязательно.
Верховный суд в итоге отменил решение апелляционного суда в части отмены штрафа и велел рассмотреть этот спор заново.
Источник: rg.ru
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по спорам о долевом строительстве жилья (недвижимости)
19 июля 2017 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден Обзор судебной практики по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве. Принятый документ дополняет Обзор, ранее утвержденный Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 года, в части применения как новых, так и ранее действовавших норм, регулирующих вопросы долевого строительства жилья. В данной публикации мы рассмотрим наиболее значимые моменты о правильном толковании и применение законодательства о деловом участии в строительстве.
1. В новом документе Верховный Суд РФ повторно обращает внимание, что при рассмотрении споров между застройщиком и дольщиком, получившим право требования передачи ему квартиры в результате переуступки, необходимо применять положения Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, а также правовые нормы о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ. Судебный отказ в удовлетворении требований о взыскании морального вреда или штрафа в случае отказа застройщика удовлетворить требования дольщика в добровольном порядке недопустим. Неустойка, компенсация морального вреда и штраф взыскиваются вне зависимости от того, кто уступил гражданину свои права – другой гражданин или юридическое лицо.
2. Обязанность предоставить гражданину, заключающему договору участия в долевом строительстве полную и достоверную информацию относительно объекта долевого строительства подразумевает информирование потенциального дольщика не только о характеристиках квартиры, но сведения о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, местоположении объекта долевого строительства и окружающей его обстановки. В частности, в Обзоре приведен пример с квартирой на первом этаже, на расстоянии менее одного метра от окна которой располагался газораспределительного пункт шкафного вида. Застройщик обязан предоставлять потенциальному дольщику всю возможную информацию об объекте строительства, чтобы тот смог сделать осознанный выбор между объектами с аналогичным потребительским назначением. Однако, в приведенном ВС РФ примере допущенное нарушение не дает дольщику права требовать замены объекта долевого строительства на другой аналогичный, поскольку в Законе № 214-ФЗ не предусмотрено такое положение, а нормы Закона о защите прав потребителей, являясь общими по отношению к правоотношениям, возникшим в связи с долевым строительством, в данной ситуации не применяются.
3. В случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства, его изменение возможно исключительно на основании отдельного соглашения между застройщиком и дольщиком, прошедшего государственную регистрацию. Застройщик не вправе продлевать срок передачи объекта в уведомительном порядке, дольщик не обязан подписывать такое соглашение по требованию застройщика, даже если это предусмотрено договором (подобные положения договора ничтожны и не подлежат применению). При переуступке прав по ДДУ на нового дольщика распространяются положения первоначального договора, в том числе и условия о сроке передачи объекта долевого строительства, независимо от указанных в договоре переуступки сроков, поскольку цедент и цессионарий не вправе самостоятельно определять иные сроки сдачи объекта. Следовательно, новый дольщик вправе требовать неустойку за просрочку, начиная с той же даты, что имел бы и предыдущий дольщик, если договором между ними не предусмотрено иное.
4. Интересна позиция ВС РФ относительно возложения на застройщика ответственности в связи с нарушением сроков удовлетворения требований дольщика о безвозмездном устранении недостатков, выявленных при передаче объекта строительства. Застройщик обязан выплатить неустойку в размере 1% от цены товара за каждый день просрочки на основании п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей, даже если имеется вступившее в законную силу решение суда об обязании застройщика устранить недостатки объекта долевого строительства, которое им не исполняется.
5. В очередной раз судам даются разъяснения о необходимости выполнения установленных законом требований о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ: неустойка может быть снижена исключительно при наличии заявления об этом со стороны застройщика, кроме того застройщик должен доказать явную несоразмерность заявленной неустойки последствиям неисполнения обязательств. Суд может применить статьи 333 ГК РФ только в исключительных случаях при наличии вышеуказанных условий после выяснения и обязательного указания в решении, в чем именно заключается исключительность ситуации и явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств застройщика. Таким образом, это уже четвертое за последние пять лет разъяснение о надлежащем порядке применения ст. 333 ГК РФ, однако, в судебной правоприменительной практике ситуация в этом вопросе, к сожалению, не меняется.
6. Важное положение закрепляет Обзор в отношении штрафа за несоблюдение удовлетворения требований дольщика в добровольном порядке. Так, выплата застройщиком денежных сумм после предъявления к нему иска не освобождает его от уплаты штрафа и не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа в судебном порядке.
По правовым вопросам участия в долевом строительстве жилья и исполнения договоров с застройщиком Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры».
Источник: www.advodom.ru