Судебная практика по вводу в эксплуатацию объектов строительства

Содержание

Зарегистрируйтесь и получите полную информацию о Заказчике, аналитику по снижению им цены и основным поставщикам.

Предмет контракта: Выполнение работ по строительству Объекта, в том числе работы по строительству (достройке) Объекта до стадии готовности к вводу в эксплуатацию, осуществление ввода Объекта в эксплуатацию и получение разрешения на ввод в эксплуатацию. Объект (адрес): 16-этажный 2-секционный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения поз. 2 в квартале 15 по генплану по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Строгановский б-р, 13
Цена контракта: 71 122 424,40 RUB

Источник: www.bicotender.ru

Решение суда о признании права собственности на нежилое помещение № 2-4464/2017 ~ М-3164/2017

Новиков П.В. обратился в суд с иском к мэрии г. Новосибирска о признании права собственности на нежилое помещение, общей площадью 423,8 кв.м., расположенное на участке по адресу: . В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что на основании договора купли-продажи от /дата/ истцом было приобретено в собственность здание магазина площадью 50 кв.м. расположенный по адресу: . Право собственности на указанное здание было зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от /дата/. На момент приобретения истцом здания магазина оно находилось в непригодном для эксплуатации состоянии, поскольку /дата/ в нем произошел пожар. Также, на основании договора купли-продажи от /дата/ истцом был приобретен в собственность земельный участок площадью 111 кв.м. с назначением – для эксплуатации здания магазина по адресу: . Поскольку здания магазина после пожара находилось в непригодном для эксплуатации состоянии, не отвечающим требованиям безопасности, истцом было принято решение о его реконструкции путем сноса здания и постройки на принадлежащем истцу земельном участке нового здания отвечающего градостроительным требованиям. Технически неисправное здание магазина площадью 50 кв.м. было снесено и снято с технического учета. На принадлежащем истцу земельном участке истцом было построено нежилое здание магазина общей площадью 423,8 кв.м. /дата/ здание площадью 423,8 кв.м. было поставлено на кадастровый учет, /дата/ с целью государственной регистрации права собственности на здание площадью 423,8 кв.м. в Управление Реестра по Новосибирской области было подано заявление, уведомлением от /дата/ истцу в государственной регистрации права собственности было отказано, поскольку построенное Новиковым П.В. здание является самовольной постройкой, в связи с чем, истец вынужден обратиться в иском в суд.

Шоу 40+ #2.30 «Неполучение разрешения на строительство как признак (?) самовольности постройки»

В судебное заседание истец Новиков П.В. не явился, извещен надлежащим образом, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя.

Представитель истца Молодцева Т.А., действующая на основании по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, против вынесения заочного решения не возражала.

Ввод здания в эксплуатацию. Государственная регистрация объекта недвижимости.

Представитель ответчика – мэрии г. Новосибирска в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, причин неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявлял.

Представитель третьего лица — Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направили ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица, возражений относительно исковых требований не представил.

Суд, с согласия истца, определил рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Суд, заслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах данного гражданского дела, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом, суд исходит из следующего.

В силу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (пункты 13, 14).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из смысла указанной нормы права, постройка, обладающая статусом недвижимого имущества, подлежит признанию самовольной при наличии одного из следующих условий: объект создан на земельном участке, не отведенном для этих целей; строительство осуществлено без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений и территориях городских округов отнесено к полномочиям органов местного самоуправления.

Судом установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права от /дата/ Новиков П.В. является собственником здания магазина общей площадью 50 кв.м., расположенного по адресу: . (л.д.8).

Также установлено, что Новиков П.В. является собственником земельного участка площадью 111 кв.м., кадастровый № расположенного по адресу: , на земельном участке расположен магазин, адрес: (л.д.7).

Согласно справке УВД НСО Управление Государственной противопожарной службы, /дата/ произошел пожар по адресу: в магазине «Теремок» (л.д. 9).

По результатам технической инвентаризации, проведённой ОГУП «ТЕХЦЕНТР НСО» /дата/ здание магазина инвентарный №, ранее расположенный по адресу снесен и снят с технического учета (л.д.10).

Как следует из материалов дела на месте снесенного магазина, на принадлежащем истцу земельном участка, Новиковым П.В. было построено нежилое здание магазина, общей площадью 4238 кв.м., что подтверждается планом объекта (л.д. 11-20).

Согласно техническому заключению ООО АМ «ТЕКТОНИКА», по результатам обследования несущих и ограждающих конструкций нежилого здания по несущие и ограждающие конструкции возведенного нежилого здания (литер А) по соответствуют проекту, находятся в работоспособном состоянии, имеют достаточную прочность и устойчивость, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права и законные интересы третьих лиц. Здание пригодно для эксплуатации (л.д. 21-60).

Также установлено, что нежилое здание, расположенное по адресу: , с учетом сложившейся квартальной застройки, находится в удовлетворительном противопожарном состоянии и пригодно для дальнейшей эксплуатации, что подтверждается заключением ООО «Пожарно-техническая экспертиза и безопасность» (л.д.55-65).

В соответствии с выводами, изложенными в экспертном заключении ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» от /дата/ №, магазин смешанных товаров, расположенный на земельном участке с кадастровым номером по адресу: соответствует требованиям: СанПин 2.2.1/2.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» новая редакция, СанПин 42-128-4890-88 «Санитарные правила содержания территории населенных мест», СанПин 2.2.1/2.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», СанПин 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений» (л.д.66-68).

Новиков П.В. для получения разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания обратился с соответствующим заявлением в Управление архитектурно-строительной инспекции, однако /дата/ истцу в выдаче разрешения отказано, поскольку разрешение на строительство указанного объекта мэрией г. Новосибирска не выдавалось. С заявлением о его выдаче в управление архитектурно-строительной инспекции мэрии г. Новосибирска Новиков П.В. не обращался. Выдача разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию самовольно выстроенных и находящихся в эксплуатации объектов капитального строительства действующим законодательством не предусмотрено (л.д.73).

Таким образом, при установленных судом обстоятельствах, на основании положений пунктов 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положений подпункта 14 статьи 1, пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определивших понятие «реконструкция объекта» и «строительство объекта», порядок выдачи разрешений на реконструкцию или строительство объекта, суд приходит к выводу о том, что нежилое строение, расположенное по адресу: , является самовольной постройкой.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

Читайте также:  Покр в строительстве это

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из указанных норм гражданского законодательства, право собственности Новикова П.В. на самовольную постройку, осуществленную на земельном участке, может быть признано судом в том случае, если земельный участок был предоставлен истцу в установленном законом порядке, если самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также, если истцом соблюдены установленные градостроительные, строительные, экологические, санитарно–гигиенические, противопожарные и иные правила и нормы.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что самовольное строение, по адресу: , соответствует строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью других лиц, не нарушает их прав и законных интересов. Других лиц, заявляющих требования о вещных правах на нежилое помещение, расположенное по адресу: , судом не установлено.

Учитывая вышеизложенное, а также принимая во внимание тот факт, что нежилое здание построено на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке, до настоящего времени требования о сносе строения никем не предъявлялось, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании за истцом права собственности на нежилое строение, общей площадью общей площадью 423,8 кв.м., расположенный по адресу: , подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 232-234 ГПК РФ, суд

Исковые требования Новикова П. В. удовлетворить.

Признать за Новиковым П. В. право собственности на нежилое здание, площадью 423,8 кв.м., расположенное на земельном участке по адресу: .

Данное решение является основанием для регистрации права собственности Новикова П. В. на нежилое здание общей площадью 423,8 кв.м., расположенное на земельном участке по адресу: .

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в Новосибирский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, — в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение суда изготовлено /дата/.

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ СПОРАМ:

Решение суда о признании права собственности на самовольную постройку

Истец обратился с иском к ответчикам с требованием о признании права собственности на двухэтажное нежилое здание — магазин с помещениями вспомогательного назначения для обслуживания автомобилей, площадью 794,7 кв. м, расположенное на земельном уча.

Решение суда о признании незаконным распоряжения Мэрии г. Новосибирска № от /дата/

Свидерский В.В. обратился в суд с иском к Мэрии г. Новосибирска о признании незаконным распоряжения Мэрии г. Новосибирска № от /дата/, просит признать недействительным ненормативный акт – распоряжение Мэрии г. Новосибирска №-р от /дата/ о предоста.

Источник: sud-praktika.ru

Статья 215. Нарушение правил безопасности на объектах атомной энергетики

1. Нарушение правил безопасности при размещении, проектировании, строительстве и
эксплуатации объектов атомной энергетики, если это могло повлечь смерть человека или
радиоактивное заражение окружающей среды, —
наказывается штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы
или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо ограничением свободы на
срок до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет с лишением права занимать
определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или
без такового, либо лишением свободы на тот же срок с лишением права занимать определенные
должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.

2. То же деяние, повлекшее по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью или
смерть человека либо радиоактивное заражение окружающей среды, —
наказывается принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать
определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без
такового либо лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные
должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.

3. Деяние, предусмотренное частью первой настоящей статьи, повлекшее по неосторожности
смерть двух или более лиц, —
наказывается принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать
определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без
такового либо лишением свободы на срок до семи лет с лишением права занимать определенные
должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.

Комментарий к Ст. 215 Уголовного кодекса

1. Объективная сторона характеризуется деянием в форме действия или бездействия, образующим нарушение правил безопасности при размещении, проектировании, строительстве и эксплуатации объектов атомной энергетики. Диспозиция статьи бланкетная и требует обращения к Федеральному закону от 20 октября 1995 г. N 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии» и принятым на его основе нормативным правовым актам.

2. Обязательным признаком объективной стороны является место совершения преступления — объект атомной энергетики.

3. Преступление, сформулированное в законе как состав реальной опасности, является оконченным в момент создания реальной угрозы наступления смерти человека или радиоактивного заражения окружающей среды.

Второй комментарий к Ст. 215 УК РФ

1. Объективная сторона характеризуется деянием в форме бездействия, образующим нарушение конкретных правил безопасности при размещении, проектировании, строительстве и эксплуатации объектов атомной энергетики. Размещение объекта атомной энергетики означает определение конкретного участка местности и распределение на нем элементов данного объекта.

Проектирование представляет собой комплекс технологических процедур по разработке и утверждению проекта атомной энергетики. Под строительством понимают либо создание объекта атомной энергетики, либо преобразование уже существующего объекта с подключением обеспечивающих его функционирование коммуникаций. Эксплуатация означает использование объекта атомной энергетики по назначению (например, ввод в эксплуатацию неисправного оборудования ядерной установки). Понятием эксплуатации охватывается и соблюдение правил безопасности при производстве ремонтных работ на объектах атомной энергетики. Обстоятельством места совершения преступления выступают объекты атомной энергетики: ядерные установки, радиационные источники, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилища радио
активных отходов.

Для признания преступления оконченным требуется установить, что нарушение соответствующих правил создало реальную угрозу наступления смерти человека или радиоактивного заражения окружающей среды.

Радиоактивным заражением окружающей среды признается такое изменение радиоактивного фона, которое является опасным для здоровья и генетического фонда человека.

2. Субъективная сторона характеризуется неосторожной формой вины.

3. Субъект преступления — специальный: лицо, на котором лежала обязанность соблюдать правила безопасности при размещении, проектировании, строительстве или эксплуатации объектов атомной энергетики.

4. Если нарушение правил безопасности на объектах атомной энергетики повлекло по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью человека либо радиоактивное заражение окружающей среды, ответственность наступает по ч. 2 ст. 215. В этом случае преступление считается оконченным с момента наступления указанных последствий.

В ч. 3 ст. 215 установлена ответственность за нарушение правил, повлекших по неосторожности смерть двух или более лиц.

Третий комментарий к статье 215 УК РФ

1. Объект преступления — общественная безопасность в сфере размещения, проектирования, строительства и эксплуатации объектов атомной энергетики. Дополнительные объекты — жизнь и здоровье людей, собственность.

2. Объективная сторона преступления характеризуется нарушением правил безопасности при размещении, проектировании, строительстве и эксплуатации объектов атомной энергетики.

3. Субъективная сторона преступления характеризуется умышленной или неосторожной виной.

4. Субъект преступления — как должностное лицо, так и другие работники, деятельность которых связана с соблюдением правил безопасности на объектах атомной энергетики, достигшие возраста 16 лет.

5. В ч. 2 ст. 215 УК предусмотрена ответственность за то же деяние, повлекшее по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью или смерть человека либо радиоактивное заражение окружающей среды.

6. В ч. 3 ст. 215 УК установлена ответственность за деяние, предусмотренное ч. 1 этой статьи, повлекшее по неосторожности смерть двух или более лиц.

Источник: www.ugolkod.ru

Существенные условия договора участия в долевом строительстве: Актуальные проблемы российского законодательства и судебной практики Текст научной статьи по специальности «Право»

ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ / СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ / ПРОБЛЕМЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ / AGREEMENT OF PARTICIPATION IN SHARED CONSTRUCTION / ESSENTIALS / PROBLEMS OF CIVIL REGULATION

Читайте также:  Когда начинать строительство загородного дома

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Гажа Екатерина Андреевна

В статье анализируется действующее гражданское законодательство, регламентирующее договор участия в долевом строительстве в части определения его существенных условий . Выявляются актуальные проблемы гражданско-правового регулирования содержания данного договора, обеспечения единства судебной практики в этой сфере, формулируются предложения по их преодолению.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Гажа Екатерина Андреевна

О залоге как способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве

ESSENTIALS CONDITIONS OF AGREEMENT OF PARTICIPATION IN SHARED CONSTRUCTION: CURRENT PROBLEMS OF RUSSIAN LAWS AND JUDICIAL PRACTICE

In the article the civil legislation in power which regulates the determination of the essentials of the agreement of participation in shared construction is analyzed. The current problems of civil regulation of subject-matter of this agreement, the providing of the unity of judicial practice in this sphere are brought to light in it, the offers how to get over them are defined.

Текст научной работы на тему «Существенные условия договора участия в долевом строительстве: Актуальные проблемы российского законодательства и судебной практики»

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

В статье анализируется действующее гражданское законодательство, регламентирующее договор участия в долевом строительстве в части определения его существенных условий. Выявляются актуальные проблемы гражданско-правового регулирования содержания данного договора, обеспечения единства судебной практики в этой сфере, формулируются предложения по их преодолению.

Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве; существенные условия; проблемы гражданско-правового регулирования.

Существенные условия гражданско-правового договора занимают особое место среди других понятий договорного права, остаются основным критерием для признания договора заключенным. В связи с этим определение существенных условий договора участия в долевом строительстве, формирование правильного представления о тех положениях, согласование которых сторонами договора необходимо, является важным с точки зрения обеспечения эффективности и адекватности гражданско-правового регулирования долевого участия в строительстве потребностям развития соответствующих отношений.

Вместе с тем анализ действующего законодательства, судебных постановлений по делам по спорам, вытекающим из подобного рода договоров, указывает на проблемы их гражданско-правового регулирования. Подобные проблемы обусловлены, в частности, неточностью, неполнотой отдельных положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1] (далее — Закон или Закон об участии в долевом строительстве), что порождает сложности его правоприменения и отсутствие единства судебной практики. Указанное обусловливает необходимость критического осмысления законодательства относительно существенных условий договора участия в долевом строительстве, правоприменительной практики на

предмет выявления недостатков правового регулирования данного договора в части установления требований к его содержанию, выработки предложений по их преодолению.

Прежде всего, следует определить, какие условия договора закон и гражданско-правовая доктрина рассматривают как существенные. Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В доктрине существенными условиями признаются условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным и тем самым способным породить права и обязанности у его сторон [2, с. 239]. Существенные условия определяются также, как условия договора, которые требуют согласования, ибо при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор признается незаключенным, т. е. несуществующим. Это условия, которые закон считает необходимыми и достаточными для возникновения того или иного договорного обязательства [3, с. 157].

В соответствии с положениями п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве,

существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются следующие.

1. Предмет договора, включая определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Предмет договора, по известному правилу, включает в себя два рода объектов: действия обязанных сторон (юридический объект), и подлежащее передаче имущество (материальный объект) [4, с. 176; 5, с. 678, 679]. В связи с этим предмет договора участия в долевом строительстве следует определить посредством установления характера договора и индивидуализации предмета исполнения.

Системное толкование положений Закона, в частности п. 1 ст. 4, определяющего понятие договора участия в долевом строительстве, п. 4 ст. 4, устанавливающего перечень существенных условий договора, а также иных положений Закона, показывает, что предметом данного договора, определяющим его характер, является строительство (создание) застройщиком многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства после завершения в установленный срок строительства (создания) многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости, и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, и принятие такого объекта участником долевого строительства после уплаты им договорной цены.

Вместе с тем судебная практика в вопросе определения предмета договора участия в долевом строительстве противоречива и зачастую трактует предмет данного договора иным образом. Так, судебные инстанции указывали, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию1; договор

1 Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.12.2010 г. по делу № А53-14887/2009 // Картотека арбитражных дел. Высший арбитражный суд Российской Федерации. URL: kad.arbitr.ru/data/pdf/d736e23b-861d-4204-aaa0-

1926d855b44b/A53-14887-2009_20101201_Postanovlenie +kassacii. pdf (дата обращения: 20.04.2011).

участия в долевом строительстве регулирует отношения по созданию объекта долевого строительства, а после завершения строительства предмет договора уже отсутствует в силу факта возведения объекта и принятия в эксплуатацию2. Названные подходы представляются необоснованными, поскольку, во-первых, не принимается во внимание двуединая природа предмета договора участия в долевом строительстве; во-вторых, неосновательно утверждение о создании объекта долевого строительства на средства дольщика после заключения договора, т. к. данный договор может быть заключен и после завершения строительства, но до введения объекта недвижимости в эксплуатацию де-юре; в-третьих, в выводах судов не нашел отражения тот факт, что предмет договора включает не только создание объекта долевого строительства, но и его передачу после введения объекта недвижимости в эксплуатацию. Подобное ограничительное понимание предмета договора представляется ошибочным, неоправданным и может привести к нарушению прав и законных интересов участников долевого строительства.

Предметом договора участия в долевом строительстве, позволяющим индивидуализировать исполнение, является объект долевого строительства. При этом объект долевого строительства определяется Законом как жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и(или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) так же с привлечением денежных средств участника долевого строительства (абз. 3 ст. 2 Закона). Индивидуализировать объект долевого строительства законодатель предлагает в соответствии с проектной документацией.

Вместе с тем критерии описания объекта долевого строительства в действующем за-

2 Постановление Седьмого арбитражного апелляционного Суда Новосибирской области от 05.03.2010 по делу № 07АП-36/10 (А45-7250/2009) // Картотека арбитражных дел. Высший арбитражный суд Российской Федерации. ШЬ: kad.arbitr.ru/?id=1769609d-b745-4b35-b6d7-a0461d325f8e (дата обращения: 20.04.2011).

конодательстве отсутствуют. Учитывая, что участник долевого строительства не обладает необходимыми знаниями относительно надлежащего определения такого объекта, а застройщик является профессиональным участником отношений по организации строительства, представляется необходимым указать в Законе конкретные требования относительно индивидуализации объекта долевого строительства. Оставление определения объекта долевого строительства на усмотрение застройщика может способствовать злоупотреблению с его стороны и последующему признанию договора участия в долевом строительстве ничтожным по причине отсутствия надлежащего описания предмета договора.

Закон об участии в долевом строительстве предусматривает, что в состав объекта долевого строительства, который передается участнику долевого строительства после завершения строительства, включается и общее имущество в многоквартирном доме и(или) ином объекте недвижимости (абз. 3 ст. 2 Закона).

Вместе с тем общее имущество не может быть передано участнику долевого строительства после завершения строительства. У участника долевого строительства возникает доля в праве общей собственности на общее имущество с момента государственной регистрации права собственности на жилое или нежилое помещение. Указанное позволяет говорить о терминологической неточности, допущенной в Законе при характеристике объекта долевого строительства.

Определение жилого помещения, которое передается участнику долевого строительства после завершения строительства, содержится в Жилищном кодексе Российской Федерации [1] (ч. 2 ст. 15, ст. 16). Правовой режим нежилого помещения возможно установить по отдельным положениям законодательства, в частности ст.

Читайте также:  Характеристика ведущего инженера по строительству

1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [6] и обобщений судебной практики [7], определяющим нежилое помещение как самостоятельный объект недвижимости, отличный от здания/сооружения, в которое оно входит, но неразрывно с ним связанный.

Если объекты долевого строительства возможно охарактеризовать посредством рассмотрения и толкования правовых норм и

судебной практики, то в отношении объектов, в которых такие объекты долевого строительства расположены, существуют некоторые затруднения.

Если говорить о многоквартирных домах, то легальная дефиниция многоквартирного дома в законодательстве не представлена, но, анализируя различные положения ЖК РФ, в т. ч. ст. 15 и гл. 6, можно заключить, что он представляет собой совокупность помещений, принадлежащих различным собственникам и объединенных структурно-пространственно и функционально; общего имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Определение иных объектов недвижимости, в составе которых могут создаваться объекты долевого строительства, в законодательстве отсутствует.

Из системного анализа нормативно-правовых актов, в частности Закона об участии в долевом строительстве, ЖК РФ, следует, что объектом долевого строительства может быть жилое или нежилое помещение в объекте недвижимости, если после завершения строительства в его составе структурно могут быть обособлены жилые и(или) нежилые помещения (как минимум два), и общее имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения, в отношении которого возможно возникновение общей долевой собственности одновременно с правом собственности на соответствующее помещение. На наш взгляд, в законодательстве следует конкретизировать понятие объекта долевого строительства и объекта недвижимости, в составе которого такой объект может находиться.

Следует также отметить, что предмет договора участия в долевом строительстве не включает помещения в составе объекта производственного назначения (ст. 2 Закона). Закон не раскрывает понятия «объект производственного назначения» и не содержит методики разграничения такого объекта и иных объектов недвижимости.

2. Существенным условием договора участия в долевом строительстве является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

По общему правилу (п. 1 ст. 6 Закона) застройщик обязан передать участнику доле-

вого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. Вместе с тем буквальное толкование норм Закона об участии в долевом строительстве позволяет сделать вывод, что Закон предписывает (или, по крайней мере, предполагает) включение срока строительства объекта недвижимости, как и срока передачи объекта долевого строительства, в договор (п.

3 ст. 6 Закона), однако последний называется в числе существенных условий договора (п. 4 ст. 4 Закона), тогда как первый таковым не является, хотя и включен в определение договора (п. 1 ст. 4 Закона).

Подобная позиция законодателя представляется недостаточно обоснованной и последовательной.

На наш взгляд, юридическая сущность договора участия в долевом строительстве определяет необходимость выделения в качестве существенного условия договора именно срок передачи объекта долевого строительства, а не срок строительства, т. к. срок завершения работ не имеет объективного значения для надлежащего исполнения договора. Ввиду того, что для оценки факта заключения договора участия в долевом строительстве особое значение приобретает условие о сроке передачи объекта долевого строительства, данное условие должно найти отражение в легальной дефиниции данного договора.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, согласно ст. 6 Закона, должен быть единым для участников долевого строительства. В связи с этим сомнительным по качеству является правило п. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым, если строительство (создание) многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение срока передачи объекта долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Законом не предусмотрены правовые последствия недостижения соглашения за-

стройщиком и участником долевого строительства о новом сроке передачи объекта долевого строительства. По нашему мнению, вопрос изменения срока передачи объекта долевого строительства должен быть решен в зависимости от добросовестности застройщика при выполнении последним своих обязанностей по договору участия в долевом строительстве.

Передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется только после получения разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию (п. 2 ст. 8 Закона), а процесс ввода объекта в эксплуатацию включает административные процедуры (ст.

55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), сроки исполнения которых от застройщика не зависят. В связи с указанным полагаем, что действующее законодательство должно содержать правила, позволяющие застройщику в случае, если своевременное завершение строительства (в частности, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) не зависит от него, продлить срок передачи объекта долевого строительства в одностороннем порядке при условии надлежащего уведомления дольщика о продлении такого срока не менее чем за два месяца до его истечения без применения в отношении застройщика мер ответственности. При этом бремя доказывания уважительности причин продления срока передачи объекта долевого строительства должно возлагаться на застройщика.

3. Существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются также цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Закон об участии в долевом строительстве предусматривает, что цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ст. 5 Закона). Если говорить о возмещении затрат на строительство, то это характерный прием определения цены в договоре подряда. Тогда каковы причины включения в ту же норму правила об оплате услуг застройщика? На наш взгляд, указанный прием определения цены, используемый

законодателем, не обоснован ни теоретически, ни практически.

Учитывая, что договор участия в долевом строительстве может быть заключен как во время строительства, так и после его завершения, но до введения объекта недвижимости в эксплуатацию, предлагаем цену договора участия в долевом строительстве определять как денежные средства, подлежащие уплате участником долевого строительства застройщику.

4. Существенным условием договора участия в долевом строительстве Закон называет и гарантийный срок на объект долевого строительства. Согласно Закону об участии в долевом строительстве (п. 5 ст. 7 Закона), гарантийный срок не может быть меньше пяти лет.

Закон предусматривает также необходимость установления договором гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта, который не может составлять менее чем три года (п. 5.1 ст. 7 Закона). Полагаем, последовательное регламентирование договора участия в долевом строительстве предполагает включение гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование также в состав существенных условий данного договора, однако Закон об участии в долевом строительстве не отличается последовательностью и логичностью и в этой части.

На основании вышеизложенного, полагаем, что действующее российское законодательство, регламентирующее договор участия в долевом строительстве, требует существенной доработки в части определения его

существенных условий. Целесообразным является уточнение дефиниций договора участия в долевом строительстве, объекта долевого строительства; включение методики разграничения объектов производственного назначения и иных объектов недвижимости; определение критериев описания объекта долевого строительства; уточнение оснований изменения договора, понятия цены договора; дополнение состава существенных условий договора гарантийным сроком на технологическое и инженерное оборудование.

1. СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 40.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 2009. Кн. 1.

3. Гражданское право / под ред. Е.А. Суханова. М., 2008. Т. 2.

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований. М., 2006.

Т. 1. Кн. 5.

5. Иоффе О.С. Спорные вопросы учения о правоотношении // Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистиче-ской мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории хозяйственного права. М., 2000.

6. СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

7. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.

Поступила в редакцию 24.04.2011 г.

ESSENTIALS CONDITIONS OF AGREEMENT OF PARTICIPATION IN SHARED CONSTRUCTION: CURRENT PROBLEMS OF RUSSIAN LAWS AND JUDICIAL PRACTICE

In the article the civil legislation in power which regulates the determination of the essentials of the agreement of participation in shared construction is analyzed. The current problems of civil regulation of subject-matter of this agreement, the providing of the unity of judicial practice in this sphere are brought to light in it, the offers how to get over them are defined.

Key words: agreement of participation in shared construction; essentials; problems of civil regulation.

Источник: cyberleninka.ru

Рейтинг
Загрузка ...