Судебная практика признания права собственности на незавершенное строительство дома

заявлению РОО «Правозащита» в интересах Морозовой Е.Б. к ЖСК «Чертаново 2», ЗАО «Су-155», Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155 и Компания» о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве жилого дома, расторжении договора поручения, взыскании денежных средств,

РОО «Правозащита» в интересах Морозовой Е.Б. обратилась в суд с указанным иском и просили признать за истцом право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме по строительному адресу: в виде квартиры со следующими характеристиками: секция №III (блок А), этаж 12, условный №, ориентировочная площадь 77,6 кв.м.; расторгнуть договор поручения № от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155 и Компания» и взыскать с Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155 и Компания» уплаченные по указанному договору денежные средства в размере 30 000 руб.

В обоснование заявленных требований ссылаются на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155 и Компания», действующим от имени ЖСК «Чертаново 2» был заключен договор об участии в ЖСК № от ДД.ММ.ГГГГ, с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности жилого помещения в виде отдельной квартиры и ДД.ММ.ГГГГ дополнительное соглашение к нему. Общий размер взносов, подлежащих внесению пайщиком для получения квартиры, составляет 7 739 888 рублей, что истцом было оплачено ДД.ММ.ГГГГ, ориентировочный срок окончания строительства дома – ДД.ММ.ГГГГ г. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155 и Компания» был заключен договор поручения № по которому Товарищество обязалось совершить от имени и за счет истца юридические действия по оформлению права собственности истца на спорную квартиру. Сумма вознаграждения по указанному договору составила 30 000 руб., но свои обязательства по договору Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155 и Компания» не исполнило. До настоящего времени, дом не построен, квартира истцу не передана.

Подтвердить в суде право собственности на недвижимость

В судебное заседание истцы не явились, извещались надлежащим образом.

Представитель истцов в суд явился, заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчиков АО «СУ-155», ТСЖ «Чертаново-2» в суд явился, против удовлетворения иска возражал.

Представитель ответчика УФСБ РФ по г. Москве и Московской области по доверенности Шелег В.В. в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражал по изложенным в отзыве обстоятельствам.

Представитель ответчика ОАО «Москапстрой» в суд не явился, представил письменные объяснения по иску, оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Представители третьих лиц КТ «СУ-155», Управления Росреестра по г.

Москве, ООО «ОГЭ СУ-155», ООО «110 ССУ», ДГИ г.Москвы, ОАО «Банк Возраждение», ФАНО, Правительства Москвы, Комитет г.Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, РАН, Москомстройинвест не явились, извещены надлежащим образом.

Проблемы признания права собственности на самовольную постройку (ее легализации) | Щербаков Н.Б.

Суд, выслушав пояснения представителя истцов, представителей явившихся ответчиков, исследовав в открытом судебном заседании материалы гражданского дела, находит, что иск подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 45 Конституции Российской Федерации, каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенного права и их судебной защиты (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

На основании п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных с

делок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и

не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как разъяснено в пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Основания для приобретения права собственности установлены главой 14 ГК РФ.

Из смысла ч. 4 ст. 218 ГК РФ следует, что член жилищного, жилищно- строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (в том числе и на объект незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно- строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Согласно ст. 121 указанного Кодекса гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

Согласно пп. 1 и 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Таким образом, истец по договору купли-продажи вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Судом установлено, что строительство вышеуказанного жилого дома осуществлялось на основании следующих документов: распоряжения Правительства Москвы от 25.01.2001 года № 542-РП, от 16.04.2008 года № 774- РП, и постановления Правительства Москвы от 30.09.2003 года № 821 на территории опытноОпроектного жилого района (ОПДР) в районе предусмотрено строительство жилых домов с объектами социально- бытового назначения по адресу: для обеспечения жилой площадью работников УФСБ по Москве и Московской области, а также инвестиционного контракта заключенного между Правительством Москвы, УФСБ РФ по г.Москве и Московской обл., ООО «ОГЭ СУ- 155» и ЗАО «Интеко», в последующим исключенным из числа привлеченных инвесторов. Инвестором строительства является ООО «ОГЭ СУ- 155», ООО «ОГЭ» было привлечено к участию в качестве инвестора- застройщика. ОАО «Москапстрой» на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора, оказывал инжиниринговые услуги по сопровождению проектирования и строительства объекта.

Между ООО «ОГЭ СУ-155» и ЗАО «Су-155» заключен договор инвестирования строительства ДД.ММ.ГГГГ. ЗАО «Су-155» являлся генподрядчиком строительства объекта.

ЖСК «Чертаново 2» было привлечено к участию в строительстве в качестве инвестора по договору инвестирования № СУ-ЖСКЧ2 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО «ОГЭ СУ-155», а также по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО «ОГЭ СУ-155» заключенному с ЗАО «СУ-155».

* Разрешение на строительство № RU № было выдано ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Москапстрой» со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ на строительство объекта капитального строительства, указанное разрешение не продлялось, иных разрешений на строительство не выдавалось.

Строительство объекта предусмотрено на 3-х смежных земельных участках: — земельном участок с кадастровым номером № площадью 1,98 Га, предоставленный УФСБ России по Москве и Московской области на основании Договора безвозмездного срочного пользования от ДД.ММ.ГГГГ №; земельном участок с кадастровым номером №, площадью 0,6 Га, предоставленный ООО «ОГЭ СУ-155» на основании Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № земельном участок с кадастровым номером №, площадью 1,1 Га, предоставленный Институту радиотехники и электроники Российской Академии Наук на основании Государственного акта на право постоянного бессрочного пользования от ДД.ММ.ГГГГ № По сообщению Мосгорстройнадзора от ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ состояние объекта по указанному адресу следующее: жилой корпус 2А — 1-я секция — выполнены стены и перекрытия 16-го этажа, 2-я секция — выполнены стены 17- го этажа, 3-я секция — выполнены стены и перекрытия 17-го этажа; жилой корпус 2Б — 1-я секция — выполнены стены и перекрытия 19-го этажа, 2-я секция — выполнены стены и перекрытия 25-го этажа, не завершены машинные отделения 1-й и 2-й секции, балконные ограждения; жилой корпус 2В — 1-я секция — выполнены стены и перекрытия 19-го этажа, не завершено машинное отделение 1-й секции, 2-я секция — выполнены стены и перекрытия 19-го этажа, 3-я секция — выполнены стены и перекрытия 25-го этажа, работы по гидроизоляции кровли — выполнены на 70%, работы по вентиляции — выполнены на 50%; подземная стоянка — монолитные работы выполнены на 30%; торговый комплекс (корпус 2АБВ) — монолитные работы завершены; к инженерным сетям и благоустройству объекта не приступали, все строительномонтажные работы на объекте остановлены в октябре 2015 года.

Распоряжения Правительства Москвы от 25 декабря 2001 г. № 542-РП функции застройщика возложены на ОАО «Москапстрой». При этом Правительству Москвы в лице вице-мэра было поручено подготовить и заключить инвестиционный контракт, закрепляющий условия, содержащиеся в данном распорядительном документе. Постановлением Правительства Москвы от 30 сентября 2003 г. № 821-ПП утвержден проект застройки, согласно которому часть строящегося жилого дома должна размещаться на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 11 тысяч кв.м. (1,1 га), принадлежащем Российской Федерации на праве собственности. Участок с ДД.ММ.ГГГГ передан Институту радиотехники и электроники им. Котельникова Российской академии наук под строительство лабораторного корпуса, возведение которого так и не было завершено. В связи с запретом на согласование федеральными органами исполнительной власти с

Консультация юриста по защите прав потребителей бесплатно

Бесплатная горячая линия круглосуточно

делок, связанных с распоряжением земельными

участками, находящимися в федеральной собственности, установленным постановлением Правительством Российской Федерации от 3 апреля 2008 г. № 234 во время начала строительства жилого дома, участникам строительства потребовалось получение разрешения Правительства Российской Федерации на застройку Участка. Федеральной службой безопасности Российской Федерации совместно с Российской академии наук в адрес Председателя Правительства Российской Федерации было направлено обращение с просьбой о даче согласия на снятие установленного запрета. Такое согласие было дано (№ от ДД.ММ.ГГГГ). На основании данного согласия, с учетом решения, принятого ДД.ММ.ГГГГ на совещании у первого заместителя Мэра Москвы, Управлением был подготовлен проект постановления Правительства России, разрешающий использовании Участка, под строительство жилого дома, однако проект не был согласован Министерством экономического развития Российской Федерации в связи с отсутствием на момент согласования оценки рыночной стоимости Участка и возводимого на нем жилого дома. После получения соответствующей оценки, на состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ в Правительстве Москвы совещании с участием всех заинтересованных сторон принято решение о подготовке и направлении на согласование нового проекта постановления Правительства Российской Федерации.

Из представленных документов усматривается, что до выхода распорядительного документа, закрепляющего согласие Председателя Правительства о снятии запрета, на согласование федеральными органами исполнительной власти с

делок, связанных с распоряжением земельными

участками, находящимися в федеральной собственности, заключение инвестиционного контракта, оформление нового разрешения на строительство либо продление уже имеющегося, оформление ГПЗУ участка, иных, необходимых для строительства документов, невозможно. В настоящее время новый проект постановления подготовлен и проходит необходимые согласования.

инвестиционный контракт, а также предварительный протокол поквартирного распределения жилой площади будут подписаны после издания названного постановления.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155 и Компания», действующим от имени ЖСК «Чертаново 2» был заключен договор об участии в ЖСК № от ДД.ММ.ГГГГ, с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности жилого помещения в виде отдельной квартиры (л.д.32-43). ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к указанному договору (л.д.44-46). Общий размер взносов, подлежащих внесению пайщиком для получения квартиры, составляет 7 739 888 рублей, что истцом было оплачено ДД.ММ.ГГГГ, ориентировочный срок окончания строительства дома – ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155 и Компания» был заключен договор поручения № по которому Товарищество обязалось совершить от имени и за счет истца юридические действия по оформлению права собственности истца на спорную квартиру. Сумма вознаграждения по указанному договору составила 30 000 руб., но свои обязательства по договору Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155 и Компания» не исполнило.

Согласно п. 1.1 указанного договора об участии в ЖСК, истец (пайщик) с целью приобретения прав на жилое помещение в виде отдельной квартиры, основные характеристики которой указаны в п. 1.5. настоящего Договора, вступили в ЖСК, заключивший Договор Инвестирования СУ-ЖСК/Ч2 от ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО «Строительное управление №» о приобретении квартир в жилом доме, расположенном по строительному адресу: Подписав настоящий Договор, Пайщик выражает согласие и присоединяется к единым условиям членства в ЖСК, изложенные в Уставе ЖСК, с которым он ознакомлен заранее.

Согласно п. 1.2. указанного договора пайщик принимает на себя обязательства по оплате вступительного, членского, паевого взносов в размере, порядке и сроки, установленные Уставом, внутренними положениями ЖСК и настоящим Договором.

В соответствии с п. 1.6. указанного договора ориентировочный срок окончания строительства жилого дома – не позднее ДД.ММ.ГГГГ В настоящее время в отношении АО «Су-155» введена процедура наблюдения определением Арбитражного суда Московской обл. от ДД.ММ.ГГГГ, а ООО «ОГЭ СУ- 155» решением Арбитражного суда г.Москвы от ДД.ММ.ГГГГ признано несостоятельным (банкротом), утвержден конкурсный управляющий.

В силу ч. 1 ст. 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Согласно ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Пунктом 16 ст. 1 ГрК РФ установлено, что застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В силу положений ст. 51 ГрК РФ право осуществлять строительство объектов капитального строительства предоставляется на основании разрешения, документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Исходя из вышеизложенных норм материального права, юридически значимыми обстоятельствами по делу по требованию о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры являются членство истца в жилищно-строительном кооперативе, возведение спорного объекта недвижимости ответчиком за счет средств членов кооператива, принадлежность на определенном праве ответчику земельного участка, наличие разрешения, выданного ответчику, на строительство многоквартирного жилого дома, отсутствие признаков самовольной постройки, а также наличие у жилищно-строительного кооператива статуса застройщика.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Законом Российской Федерации N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

В соответствии со ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно- строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.

Как следует из материалов дела, созданный участниками строительства ЖСК «Чертаново 2» стал привлекать денежные средства граждан для осуществления начатого строительством многоквартирного дома посредством иных с

До приобретения права собственности на помещение, расположенное в

построенном ЖСК доме, отношения между членом ЖСК и кооперативом имеют обязательственно-правовой характер (п. 2 ст. 48 ГК РФ).

Суть этого обязательственного права заключается в том, что член кооператива наряду с правомочием на участие в управлении делами кооператива также обладает правом владения, пользования и распоряжения в установленных пределах предоставленным ему жилым помещением (п. 3 ст. 124 ЖК РФ) и имеет обязанность выплачивать пай в установленном размере (п. 1 ст. 125 ЖК РФ).

Обретение титула собственника помещения членом жилищного кооператива связывается с выплатой им паевого взноса в полном размере (п. 1 ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ). При этом, право собственности у члена ЖСК возникает на дату выплаты пая, а государственная регистрация права собственности в таком случае носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер (абз.

2 п. 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, вступление в ЖСК с необходимостью предполагает заключение с ЖСК договора паенакопления и приобретение пая, который до момента выплаты паевого взноса в полном объеме представляет собой обязательственное право члена ЖСК в отношении ЖСК. В момент выплаты членом ЖСК паевого взноса в полном объеме право на пай трансформируется в право собственности на помещение, указанное в договоре паенакопления.

При этом, поскольку член ЖСК застройщиком не является, право собственности его производно от права кооператива, выступавшего в качестве застройщика, создателя объекта незавершенного строительства.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Сторонами определены условия именно вступления в ЖСК, характеристика жилого помещения, сроки сдачи объекта, цена объекта, а также иные условия вступления истца в ЖСК.

Согласно п. 6 Распоряжения Правительства Москвы от 25 декабря 2001 года распределение жилой и нежилой площади должно быть осуществлено в процентом соотношении с привлеченными инвесторами, УФСБ России по г. Москве и Московской области и ДГИ г. Москвы (ранее ДЖП и ЖФ), в соответствии с п.п. 6.1., 6.2, 6.3.

Объект в эксплуатацию не введен, регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, а также спорную квартиру не произведена ни за ответчиком, ни за иным лицом на основании гражданско- правовой сделки с застройщиком.

Следовательно, не представляется возможным установить сам факт строительства спорной квартиры с обозначенными в исковом заявлении индивидуально-определенными характеристиками. Вместе с тем иск о признании имущественного права требования является вещно-правовым, и необходимость в таком способе защиты возникает именно тогда, когда наличие у лица определенного права подвергается сомнению, оспариванию, а также отрицания кем-либо наличия субъективного гражданского права у лица, в связи с чем возник или может возникнуть спор.

Однако из материалов гражданского дела не усматривается, какие права и интересы истца нарушены ответчиками, поскольку последние не оспаривают права истца на спорное имущество, а сторонами не опровергалось, что какие- либо разногласия о принадлежности спорного помещения между сторонами отсутствуют, протокол поквартирного распределения жилой площади не подписан, дом не построен, нового разрешения на строительство либо продление уже имеющегося нет, в связи с чем, также не представляется возможным в настоящее время определить окончательную площадь дома, поскольку после ведения дома в эксплуатацию начальная площадь дома может отличаться от фактически построенной.

Основания изменения и расторжения договора установлены ст. 450 Гражданского кодекса РФ, согласно части 2 которой, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Оснований для расторжения договора предусмотренных ст. 450 ГК РФ суд не усматривает, кроме того, доказательств того, что истец обращался к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155 и Компания» с требованием о расторжении договора и возврате денежных средств, суду представлено не было.

Доказательств обратного, суду представлено не было.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд

В удовлетворении иска РОО «Правозащита» в интересах Морозовой Е.Б. к ЖСК «Чертаново 2», ЗАО «Су-155», Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155 и Компания» о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве жилого дома, расторжении договора поручения, взыскании денежных средств — отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Источник: advocate-service.ru

О признании права собственности на квартиры и нежилые, а также доли в объектах незавершённого строительства

Помощь в регистрации собственности, а также в признании права через суд. Обжалование отказа или приостановления регистрации в Росреестре. Бесплатные консультации судебного юриста. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.

Юридический центр RegPractic

В работе над юридической статьей Шишова А.Б. принимал участие научный редактор Кравченко Н.Н. (с опытом работы федеральным судьёй).

Примеры судебных решений

Зачем признавать право собственности через суд?

• Чтобы объект долевого строительства не попал в конкурсную массу при банкротстве застройщика.
• Для регистрации права в Росреестре при отсутствии передаточного акта.
• Компания по достройке дома вместо застройщика-банкрота не будет иметь рычагов давления на дольщика в случае его отказа доплачивать.

Оценим перспективы дела по вопросу признанию права собственности на квартиру или нежилое помещение, апартаменты, машиноместо или кладовую. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.

Юридический центр RegPractic

Пример признания права собственности на квартиру в арбитражном суде Московской области

• Дом введён в эксплуатацию
• Присвоен почтовый адрес
• Отсутствует акт приёма-передачи квартиры.
• На момент подачи иска в суд в отношении застройщика введена процедура конкурсного производства.

Пример с машиноместом и кладовым помещением в арбитражном суде

• В судебном заседании доказано, что истец фактически владеет и несёт бремя содержания нежилых помещений
• Паркинг и дом с кладовым помещением введён в эксплуатацию
• Отсутствует акт приёма-передачи парковки и кладового помещения.
• На момент подачи иска в отношении АО «Континент проект» введена процедура конкурсного производства.

Признание собственности на квартиру в арбитражном суде города Москвы

• В отношении застройщика ввели конкурсное производство
• Застройщик успел получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
• Суд удовлетворил заявленное требование о праве собственности на квартиру.

Признание собственности на машиноместо в арбитражном суде

• Застройщик признан банкротом
• Для признания права собственности предоставляли РВЭ.
• Арбитражный суд удовлетворил наш иск о признании права собственности на машиноместо.

Пример с квартирой по договору паенакопления об участии в ЖСК

• Дольщик заключил договор с ЖСК «Зодчий», у которого ПДКП с СУ-155
• Сложность в определении ответчика и доказывании обстоятельств по делу.
• На первый взгляд кажется, что ответчиком будет сторона с которой у дольщика договорные отношения. Однако это не всегда так, включая и это судебное дело.

Пример с квартирой по предварительному договору купли-продажи (ПДКП)

• Дольщик покупал квартиру по ПДКП по договору уступки, т.е. не у застройщика напрямую.
• На момент обращения дольщика к юристу в отношении застройщика введена процедура банкротства.
• Указанные обстоятельства меняют подведомственность на суд общей юрисдикции и усложняют процесс доказывания прав на квартиру.
• Для признания права собственности потребовался кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, РВЭ и постановление администрации о присвоении почтового адреса.

Реутовский суд признал за истцом право собственности на квартиру по нашему иску в суде общей юрисдикции.

Признание права собственности на долю в объекте незавершённого строительства в суде общей юрисдикции Московской области по жилому помещению

• Застройщиком не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию
• 22.11.2018 подан почтой иск по квартире о признании права собственности в Люберецкий суд
• 23.11.2018 в отношении застройщика введена процедура конкурсного производства
• 30.05.2019 суд вынес решение в пользу истца.

Признание собственности на нежилое помещение (доля) в Московском областном суде

• Химкинкий суд отказал в иске.
• На решение суда наш юрист подал апелляционную жалобу.
• Мособлсуд отменил решение Химкинского суда и вынес новое решение, в которым удовлетворил исковые требования по признанию права на нежилое помещение (долю).

Пример признания права собственности на четыре нежилых помещений в Раменском суде Московской области

• У истца имелись права на четыре помещения с площадями: 129 кв.м., 140 кв.м., 206 кв.м. и 201 кв.м.
• Ответчик возражал против определения площади на основе экспертизы предоставленной истцом, однако суд согласился с позицией нашего юриста.
• 13.08.2018 ввод в эксплуатацию.
• 29.08.2018 присвоение почтового адреса.
• 15.11.2019 подан иск в суд общей юрисидикции в упреждение возможного банкротства застройщика.
• 11.02.2020 арбитражный суд ввёл в отношении застройщика процедуру наблюдения (через три месяца после подачи нашего иска). Инициатором банкротства выступила ИФНС России №1 по г. Москве
• 20.01.2020 суд вынес решение в пользу истца, которое вступило в законную силу.

В мотивировочной части решния судья Землемерова О.И. отметила, что иного способа защиты нарушенного права, кроме признания права собственности за дольщиком в судебном порядке для дальнейшей постановки на кадастровый учёт и законной регистрации объектов недвижимости у истца не имеется.

Признание права собственности долю в объекте незавершённого строительства в Видновском суде по нежилому помещению

• У истца имелось право на нежилое помещение.
• Застройщик признан банкротом.
• Для признания права собственности потребовалось предоставить в суд письмо Госстройнадзора о степени строительной готовности здания.

Признание на долю в Щербинском суде по мансарде

• У истца имелась нежилая мансарда с площадью: 63 кв.м.
• Для признания права собственности потребовалось предоставить в суд выписку из ЕГРН.

Собственность (доля) на нежилое помещение (стадия котлована) в Одинцовском суде

• По факту вместо дома есть только котлован.
• Площадь нежилого помещения по ДДУ — 60 квадратных метров.
• Если не признать право собственности, то недвижимость дольщика пополнит конкурсную массу.
• Делали через экспертизу строительной готовности, чтобы обосновать наличие хотя бы чего-то, кроме ямы в земле.

Внесение в реестр просуженной неустойки после признания застройщика банкротом

• Дольщики до банкротства застройщика отсудили с него неустойку, штраф, моральный вред, судебные расходы и убытки.
• Если не подать соответствующее заявление в арбитражный суд, то все требования останутся за реестром.
• Определением арбитражного суда Московской области все требования дольщиков внесены в реестр.

Исполнительное производство в отношении застройщика-банкрота прекращается. Распределять деньги будет конкурсный управляющий по итогам формирования конкурсной массы. Для этого нужно получить выложенное судебное определение.

Включение в реестр непросуженной неустойки

• Дольщик не успел просудиться по неустойке до банкротства.
• Включили в реестр 1 000 000 рублей.

Признание прав на недвижимость в суде требует большого опыта у юристов, подтверждённого судебной практикой. Обращайтесь, мы вам поможем! Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.

Юридический центр RegPractic

Разное полезное

Признание права в суде общей юрисдикции

В районном или городском суде можно признавать право собственности на любые объекты недвижимости. Главным условием для этого является отсутствие факта о введении в отношении застройщика любой процедуры банкротства.

Важно, чтобы иск был подан в суд общей юрисдикции до банкротства, если введут позже это не так страшно. В подавляющем большинстве случаев судья рассмотрит иск по существу вне зависимости от факта, что застройщика признают банкротом после даты его подачи.

В случае признания права собственности в суде общей юрисдикции совсем не обязательно, чтобы дом был введен в эксплуатацию. Если разрешение на ввод в эксплуатацию застройщиком не получено, мы признаем в суде право собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

В судебном решении будет указано например так. Призанить право собственности на долю в объекте незавершённого строительства в виде квартиры с условным номером таким-то, расположенной на таком-то этаже в доме по строительному адресу такому-то.

Чем раньше иск будет подан в суд о признании права собственности, тем больше шансов на положительный исход судебного дела.

Признание права в арбитражном суде

В арбитражном суде признаются права на объекты недвижимости, когда в отношении застройщика уже введена процедура банкротства. При этом, иск подлежит удовлетворению в случае получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В этом главное отличие признания права собственности в суде общей юрисдикции и арбитражном суде. В СОЮ можно признать право на объект долевого строителльства не введённого в эксплуатацию, а в арбитражном суде нельзя. Разумеется в каждом правиле есть исключения, именно поэтому и необходима предварительная консультация юриста.

Список документов для оформления собственности

• Договор долевого участия плюс документы по оплате, договор уступки (при наличии), переписка с застройщиком.
• Предварительный договор плюс документы подтверждающие оплату (платежные поручения, приходный кассовый ордер).
• Договор паенакопления с ЖСК плюс документы подтверждающие выплату пая, протокол о принятии дольщика в члены ЖСК, договор участия в ЖСК и др., подробнее здесь.

Вне зависимости от схемы покупки квартиры: если необходимые документы у вас отсутствуют, подадим ходатайство об истребовании через суд. В зависимости от предмета иска и практики конкретного суда, может потребоваться разрешние на ввод объекта в эксплуатацию, постановление о присвоении почтового адреса, справка госстройнадзора о степени строительной готовности объекта и выписка из ЕГРП.

При этом не обязательно получать эти документы самостоятельно, так как скорее всего они у нас есть архиве, поскольку мы судились практически по каждому застройщику в Москве и Московской области.

Признаки скорого банкротства застройщика

• длительное время не может передать квартиру по акту;
• не платит дольщикам по исполнительным листам;
• на сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе «банк данных исполнительных производств» скопилось большое количество неоплаченных исполнительных листов и счет идет на миллионы рублей;
• на сайте арбитражного суда в картотеке арбитражных дел накопилось много исков к застройщику от других юридических лиц и суммы требований измеряются миллионами рублей;
• в арбитражный суд поданы заявления от юридических лиц о признании застройщика банкротом (это край и дожидаться последнего китайского предупреждения нет никакой необходимости).

О рисках дольщиков с нежилыми более семи квадратных метров

Если ДДУ на нежилое помещение площадью более семи квадратных метров, а застройщик в предбанкротном состоянии, следовательно, вы в группе риска. В случае введения в отношении застройщика конкурсного производства такое помещение нельзя включить в реестр и после достройки дома получить его в натуре.

Помещение пойдет в конкурсную массу, а дольщику положена его стоимость. Однако получение деньг с банкрота весьма сомнительная перспектива. Исключения закон о банкротстве делает только для жилых помещений, машиномест без ограничения площади и нежилых помещений менее семи квадратных метров.

Что делать? Идеальный вариант подать иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства на нежилое помещение до признания застройщика банкротом. Т.е. на этапе появления признаков банкротства застройщика.

Плохо, если застройщик уже признан банкротом. Разница здесь следующая. В первом случае (до банкротства) иск подаётся в суд общей юрисдикции и без проблем там рассматривается по существу.

Во втором случае (после признания застройщика банкротом), суд общей юрисдикции может вернуть иск или прекратить производство по делу. В определении суд указывает, что после введения процедуры банкротства дело уже подведомственно арбитражному суду.

Если подать иск в арбитражный суд, скорее всего будет отказ в удовлетворении иска. Пока сложилась именно такая судебная практика. Мы в таких случаях подаём частную жалобу и отменяем определение суда общей юрисдикции, однако это дополнительный риск для дольщика.

Если нежилое помещение более семи квадратных метров и имеются признаки банкротства застройщика, нужно незамедлительно подавать иск в суд общей юрисдикции о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Юридический центр RegPractic

Если сомневаетесь насчет перспектив банкротства вашего застройщика, позвоните нам. Мы активно занимаемся взысканием неустоек по договорам долевого участия и раньше всех знаем, какие застройщики перестали платить по исполнительным листам. Следовательно, сможем поделиться с вами такой информацией.

Варианты договорных конструкций по которым приходится судиться

Договор долевого участия (ДДУ) по ФЗ-214 самая надежная схема оформления новостройки, если договор зарегистрирован в Росреестре. Тем не менее от банкротства застройщика защитить такой договор не может. По-прежнему самым надежным способом защиты является признание права собственности через суд.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) от ДДУ отличается тем, что не регистрируется в Росреестре и правила ФЗ-214 к нему не применяются. Застройщики обычно обещают заключить ДДУ после подписания ПДКП, но не всегда выполняют свои обещания. Правоотношения по ПДКП регулируются правовыми нормами ГК РФ и ЗоЗПП.

Договор паенакопления (ЖСК). Самая проблемная схема продажи квартир и весьма опасный для покупателя способ. Застройщик не рискует вообще ничем, а дольщик такого дома рискует всем.

Причины приостановок регистрации собственности у проблемных застройщиков

• дом либо квартира не стоит на кадастровом учёте.
• не приложен технический план.
• не предоставлена в МФЦ доверенность по которой представитель застройщика подписал акт приема-передачи квартиры.
• прекращены полномочия лица подписавшего ДДУ.
• у регистратора есть сомнения, что предоставленные в МФЦ документы подлинные.
• регистрация права собственности на объект недвижимости после введения в отношении застройщика конкурсного производства может повлечь нарушение прав и законных интересов третьих лиц.
• не подписан акт о реализации или частичной реализации инвестиционного контракта.
• не подписан протокол окончательного распределения квартир из-за разногласия между администрацией и застройщиком либо между инвестором и заказчиком (дом построен, а инвесторы не делят имущество).
• застройщик не подготовил пакет разрешительной документации для регистрации первой квартиры в Росреестре.
• не оформлены документы на земельный участок.

О ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРЫ И НЕЖИЛЫЕ, А ТАКЖЕ ДОЛИ В ОБЪЕКТАХ НЕЗАВЕРШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Обзор с примерами судебных решений и пояснениями юриста по делам застройщиков в предбанкротном состоянии и после введения процедуры.

ОБЖАЛОВАНИЕ В СУДЕ ОТКАЗА РОСРЕЕСТРА В РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ПОСТАНОВКЕ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЁТ

Обзор с примерами обжалований действий регистратора и образцами документов для суда с целью получения выписки из ЕГРН о собственности на объект долевого строительства.

Работаем по всем застройщикам в состоянии банкротства и предбанкротном состоянии в Москве и Московской области.

Источник: regpractic.ru

Признание дольщиками права собственности на незавершенный строительством объект

Я участник долевого строительства, наш дом должны были сдавать в марте 2013 года, сейчас срок перенесли на 4 квартал 2014 года, строительство не двигается, из 17-ти этажей монолитно-каркасного дома, с октября 2011 года, построили каркас на 7 этажей. Застройщик не торопится выполнять свои обязательства. Дольщики создали общественную организацию, теперь председатель этой организации настаивает, чтоб мы подали иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте и банкротили застройщика.

Подскажите, нужно ли это делать? И для чего? Не сделаем ли мы только хуже? В нашем доме выкуплено 80% квартир. Кто будет строить наш дом в случае банкротства застройщика и на какие средства?

Спасибо.

Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»

К сожалению, ситуация, описанная Вами – не редкость. Применение такого способа защиты как признание права на долю в праве на незавершенный строительством объект, пожалуй, представляет наибольшую сложность по сравнению с иными возможными способами. Судебная практика рассмотрения таких споров не единообразна, в связи с чем оценить перспективы удовлетворения судом Ваших требований, тем более, в отсутствие информации о фактических обстоятельствах, крайне затруднительно. Однако, следуя русской поговорке «лучше синица в руках, чем журавль в небе», такой способ в ряде случаев следует признать максимально эффективным при отсутствии технической или финансовой возможности завершения строительства многоквартирного дома застройщиком.

Перспектива признания права на незавершенный строительством объект за лицами, осуществившими финансирование его строительства, как правило, требует обращения с требованиями о признании права всех участников долевого строительства, доказывания факта отсутствия лиц, которые могли финансировать строительство дома, и, соответственно, претендовать на приобретение доли в праве на незавершенный строительством объект, а так же подтверждения верности расчета долей в праве каждого из истцов. Как правило, в подобных случаях суды удовлетворяют требования участников долевого строительства либо признавая доли в праве пропорционально внесенным истцами долевым взносам, либо принимая в расчет площади объектов долевого строительства, указанные в заключенных истцами договорах. Кроме того, на практике суды исследуют наличие разрешительной документации на строительство, отступлений от проектной документации и прав застройщика в отношении земельного участка. В случае если одновременно с требованиями о признании права на долю в незавершенном строительством объекте и расторжением договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих обязательственные отношения истцов и застройщика и, возможно, требованиями о взыскании неустойки за просрочку передачи квартир Вами будут заявлены требования о возмещении убытков в виде стоимости завершения строительства, вероятно, потребуется заключение специалиста или эксперта о стоимости завершения строительства многоквартирного дома.

При этом необходимо учесть? что последствием несвоевременного исполнения застройщиком обязательств по передаче участнику долевого строительства квартиры (иного объекта), в силу ч. 1 ст. 9 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», является возможность одностороннего отказа от исполнения договора.

В рассматриваемом случае, с учетом правил ч. 1.1. указанной статьи, ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ возможно так же расторжение договора в судебном порядке. В обоих случаях законодательно не предусмотрено возможности возникновения вещных прав участника долевого строительства (права собственности) ни на долю в праве собственности на многоквартирный дом, ни на конкретный объект долевого строительства, определенный договором. Последствием расторжения договора участия в долевом строительстве, определенным ч. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ является возникновение обязательства застройщика по возврату (уплате) участнику долевого строительства денежных средств, полученных им в счет цены договора, а также процентов на эту сумму. Более подробно об этом можно прочитать здесь http://защита-дольщиков.рф/help/26-0022 http://защита-дольщиков.рф/help/16-0011

В случае возбуждения производства по делу о банкротстве так же необходимо учитывать подведомственность рассмотрения и иные особенности рассмотрения дел, связанных с банкротством застройщиков определенные параграфом 7 главы IX федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Что касается способов завершения строительства многоквартирного дома после признания за участниками долевого строительства прав на доли в праве собственности, сообщаю, что доли, составляющие в совокупности 100% долей в праве на объект могут быть внесены в уставный капитал хозяйственного общества, либо, по усмотрению собственников может быть создан жилищно-строительный или иной специализированный потребительский кооператив? которые после оформления прав на земельный участок и получения разрешения на строительство могут выступить в качестве новых застройщиков по завершению строительства. Финансирование завершения строительства возможно либо за счет средств, взысканных с застройщика в виде убытков, либо за счет взносов собственников, осуществляемых на законных основаниях (увеличение уставного капитала, паевые взносы в кооператив).

Источник: xn—-7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai