В предыдущей части настоящей статьи были рассмотрены проблемы, связанные с возможностью добровольного перехода застройщиков на счета эскроу, правом выбора уполномоченного банка и последствиями заключения договора счета эскроу и открытия счета с нарушением требований закона. Настоящая часть призвана раскрыть другие, не менее важные проблемы правового регулирования счетов эскроу при долевом строительстве.
III. Исполнение обязательства участника долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве третьим лицом: возможность и особенности.
Обязательство участника долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) представляет собой обычное денежное обязательство. Специфический способ исполнения данного обязательства – внесение денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу, не должен блокировать возможность третьего лица по исполнению за участника долевого строительства его обязательства. Последнее, однако, не означает, что он не может предопределять особенности исполнения такого обязательства третьим лицом.
Эскроу-счета: обратная сторона медали
1. Счет эскроу для расчетов по ДДУ может быть открыт только участнику долевого строительства на основании заключенного с ним и застройщиком договора счета эскроу.
А) Из положений ч. 2, 8 ст. 15.5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон) следует, что владельцем счета эскроу является участник долевого строительства. Возврат депонированных денежных средств в связи с прекращением договора счета эскроу при расторжении ДДУ / отказе от ДДУ в одностороннем порядке эскроу – агент также осуществляет участнику долевого строительства на его банковский счет (обычный либо специальный – залоговый).
Б) В соответствии с ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» вкладчиком является участник долевого строительства (ч. 3 ст. 12.2). АСВ запрашивает в Росреестре сведения (документы), необходимые для осуществления выплаты возмещения по счетам эскроу, в т.ч. информацию, подтверждающую факт государственной регистрации ДДУ / договора уступки прав требований по ДДУ (ч.
5 ст. 12.2).
В) Согласно п. 4.14 Инструкции Банка России от 30.05.2014 № 153-И банк должен располагать сведениями об основаниях участия бенефициара в отношениях по договору счета эскроу. При заключении договора счета эскроу между уполномоченным банком, участником долевого строительства и застройщиком основанием для участия застройщика в отношениях по договору является ДДУ. Если договор счета эскроу заключается между уполномоченным банком, третьим лицом и застройщиком, то такое основание отсутствует. Предусмотренные ст. 313 ГК РФ обстоятельства (при их наличии) могли бы выступать в качестве оснований для участия третьего лица в отношениях по договору счета эскроу, но не застройщика.
Таким образом, одной из предпосылок, необходимых для исполнения третьим лицом обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ, является заключение участником долевого строительства договора счета эскроу и открытие счета эскроу на свое имя. Отсутствие указанной выше предпосылки препятствует третьему лицу в исполнении обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ.
Счет — эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке. Дольщики и Застройщики
2. При исполнении третьим лицом обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ и зачислении уполномоченным банком полученных от третьего лица денежных средств, первостепенное значение имеют нормы, касающиеся регулирования отношений по договору счета эскроу, а не ДДУ.
Несмотря на тесную взаимосвязь двух договоров – ДДУ и договора счета эскроу каждый из них является самостоятельным, имеет свое регулирование и свою структуру обязательственных отношений. Уполномоченный банк, не являясь стороной ДДУ, не может быть связан соглашением участника долевого строительства и застройщика.
Такое соглашение не может создавать для уполномоченного банка каких – либо обязанностей (п. 3 ст. 308, п. 3 ст. 420, п. 2 ст. 860.7 ГК РФ).
Договор счета эскроу, напротив, может возлагать на уполномоченный банк определенные обязанности, причем как по отношению к участнику долевого строительства (например, обязанность зачислить денежные средства на счет эскроу), так и по отношению к застройщику (например, обязанность при возникновении оснований, предусмотренных Законом, перечислить депонированную сумму застройщику или направить ее на погашение обязательств последнего по кредитному договору).
Оценивая возможность зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьего лица, уполномоченный банк, как мне кажется, должен руководствоваться положениями п.2, 3 ст. 847, п. 1 ст. 860, п. 4 ст. 860.7, п. 2 ст. 860.8 ГК РФ с учетом ч. 4 ст. 15.5 Закона, а не положениями ст.
313 ГК РФ. Иными словами, если денежные средства от третьего лица поступили после регистрации ДДУ, их размер не превышает размер депонируемой суммы, а договор счета эскроу не относит данный случай к исключениям, при которых уполномоченный банк обязан отказать в зачислении на счет эскроу денежных средств, то уполномоченный банк обязан их зачислить на счет эскроу. Положения ст. 313 ГК РФ в отношениях между уполномоченным банком и третьим лицом не будут подлежать применению, т.к.
А) кредитором участника долевого строительства является застройщик, а не уполномоченный банк;
Б) участник долевого строительства является должником по отношению к застройщику, а не к уполномоченному банку;
В) обязательство участника долевого строительства по уплате цены ДДУ путем внесения денежных средств на счет эскроу основано на ДДУ, а не договоре счета эскроу.
При необходимости стороны договора счета эскроу могут включить в него условие, исключающее возможность зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьих лиц (п. 3 ст. 848 ГК РФ). Инициатива по включению указанного выше условия может исходить от участника долевого строительства – депонента, который, например, опасается, что в результате зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьих лиц, его распоряжение о переводе денежных средств на счет эскроу может быть возвращено (в частности, если сумма перевода будет превышать размер депонируемой суммы, указанной в договоре счета эскроу, а частичное исполнение распоряжений не предусмотрено [1] ).
IV. Основания для перечисления уполномоченным банком застройщику денежных средств при строительстве в несколько этапов, каждый из которых представляет собой автономный объект капитального строительства либо автономную часть такого объекта.
Из взаимосвязанных положений ч. 12.1 ст. 48, ч. 12 ст. 51 ГрК РФ следует, что строительство объекта капитального строительства может осуществляться поэтапно. При поэтапном строительстве проектная документация может готовиться, а разрешение на строительство выдаваться применительно к отдельным этапам строительства.
Поскольку этапом строительства является строительство автономного объекта капитального строительства либо автономной части такого объекта [2] , разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также может быть выдано в отношении отдельного этапа строительства (ст. 55 ГрК РФ).
В связи с этим возникает несколько вопросов:
1) достаточно ли застройщику для получения депонированных на счета эскроу денежных средств предоставить в уполномоченный банк:
— разрешение на ввод в эксплуатацию отдельного этапа строительства и сведения ЕГРН, подтверждающие государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав такого этапа строительства или
— сведения о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации (ч. 6 ст. 15.5 Закона)?
2) если указанных выше сведений (документов) достаточно, то в каком объеме уполномоченный банк обязан перечислить застройщику депонированные денежные средства?
3) если указанных выше сведений (документов) недостаточно, то в какой момент застройщик сможет получить доступ к депонированным денежным средствам?
На первый вопрос, как мне кажется, следует ответить утвердительно. Что же касается объема депонированных денежных средств, то он должен определяться прямо пропорционально остатку денежных средств на каждом из счетов эскроу, открытых для расчетов по ДДУ за объекты долевого строительства, входящие в состав введенного в эксплуатацию этапа. Указанное выше решение не увеличивает риск участников долевого строительства заключивших ДДУ в отношении объектов долевого строительства, входящих в состав других этапов строительства (объектов недвижимости), не ухудшает их положение и не противоречит требованиям ч. 6 ст. 15.5 Закона. В то же время такое решение позволяет учесть финансовый интерес застройщика.
Другое решение, при котором застройщик может получить доступ к депонированным денежным средствам не ранее ввода в эксплуатацию всех этапов строительства и предоставления соответствующих документов (сведений) в уполномоченный банк (см. вопрос 3), на мой взгляд, приводит к существенному нарушению баланса интересов сторон.
Во избежание возможных споров по вопросу об основаниях для перечисления уполномоченным банком застройщику денежных средств при поэтапном строительстве, целесообразно в договоре счета эскроу детально описывать объект недвижимости (этап строительства), в состав которого входит объект долевого строительства, расчеты за который осуществляются с использованием счета эскроу, а также основания для перечисления депонированных денежных средств (в разрезе отдельных этапов строительства).
V. Вознаграждения уполномоченного банка и застройщика: наличие и основания.
Частью 5 ст. 15.5 Закона установлено, что проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
Указанные выше положения содержат ограничения прав:
— участника долевого строительства (до возникновения оснований для перечисления денежных средств застройщику) и застройщика (после возникновения таких оснований) на получение платы за пользование денежными средствами на счетах эскроу;
-уполномоченного банка на получение вознаграждения за услуги эскроу – агента.
Право застройщика на получение с уполномоченного банка платы, связанной с предоставлением последнему иных благ, не ограничивается. Не ограничивается и право уполномоченного банка на получение вознаграждения с участника долевого строительства или застройщика, не связанного с услугами эскроу – агента по счету эскроу.
В каких же случаях застройщик и уполномоченный банк могут реализовать соответствующие права?
1. При заключении застройщиком с уполномоченным банком договора возмездного оказания услуг.
Как уже отмечалось, право выбора уполномоченного банка принадлежит застройщику. После выбора уполномоченного банка и указании сведений о нем в ДДУ и проектной декларации, все участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на открытые в таком банке счета эскроу.
В результате уполномоченный банк получает источник дешевого фондирования, а застройщик большое человеческое спасибо. Если же застройщику этого недостаточно, то он может предложить уполномоченному банку заключить договор возмездного оказания услуг, заключающихся в привлечении участников долевого строительства для открытия счетов эскроу. Плата застройщика в таком случае может быть периодической и определяться, например, в процентном отношении от остатков денежных средств на счетах эскроу, открытых уполномоченным банком участникам долевого строительства в рамках определенного периода. Информацию об остатках денежных средств на счетах эскроу застройщик, как бенефициар по договорам счета эскроу, сможет получать от уполномоченного банка в соответствии со ст. 860.9 ГК РФ. Вероятность акцепта такого предложения уполномоченным банком будет зависеть, как мне кажется, от 2 условий:
а) насколько сильная у застройщика переговорная позиция (какую долю рынка он занимает, сколько и каких по объему проектов он собирается реализовывать и т.п);
б) заключен ли между уполномоченным банком и застройщиком договор целевого кредита.
Если переговорная позиция сильная и договор целевого кредита между застройщиком и уполномоченным банком не заключался, то последний может пойти застройщику на встречу и принять его предложение заключить договор возмездного оказания услуг. Если же переговорная позиция слабая либо заключен договор целевого кредита, то уполномоченный банк вряд ли станет принимать такое предложение. В последнем случае это будет обусловлено тем, что процентная ставка по договору целевого кредита скорее всего плавающая и изменяется в зависимости от величины остатков на счетах эскроу. Следовательно, застройщик в результате внесения участниками долевого строительства денежных средств на счета эскроу уже получает дополнительное благо – снижение процентной ставки по договору целевого кредита. Снижение процентной ставки в дополнение к выплате застройщику вознаграждения за привлечение участников долевого строительства для открытия счетов эскроу может существенным образом уменьшить привлекательность денежных средств участников долевого строительства для уполномоченного банка.
2. При наличии у участника долевого строительства и (или) застройщика других счетов, открытых в уполномоченном банке (текущих, расчетных, залоговых и т.п), предоставлении таким банком иных финансовых услуг (целевой кредит, ипотечный кредит и т.п). В данном случае взимание уполномоченным банком вознаграждения регламентируется общими нормами ГК РФ (например, ст. 819, 851 ГК РФ), и других федеральных законов.
Заключение.
Счета эскроу представляют собой относительно новый для нашего правопорядка и динамично развивающийся инструмент расчетов при долевом строительстве. В отсутствие сложившейся практики его применения, законодатель пытается предугадать потребности рынка еще до их возникновения и урегулировать все возможные отношения для обеспечения правовой определенности. Последнее, однако, приводит к прямо противоположному эффекту и вынуждает законодателя постоянно вносить корректировки, которые зачастую полностью меняют нормативное регулирование соответствующих отношений сторон. Как следствие, возникает еще больше проблемных вопросов и появляются статьи вроде этой. Круг замыкается, принимается новый закон [3] …
[1] См. п. 2 ст. 860.8 ГК РФ, п.4.4. Положения Банка России от 19.06.2012 № 383-П.
[2] См. Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 и Письмо Минстроя России от 10.10.2017 N 36323-НС/07.
[3] «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»:федер. закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ
Источник: zakon.ru
Счета эскроу, прибыли и убытки: застройщики против налоговиков
В письме от 03.03.2021 № 03-03-06/1/14938 Минфин России разъяснил отдельные моменты учета в целях налога на прибыль застройщиком доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках договоров участия в долевом строительстве.
Дополнения в НК РФ
Финансисты напомнили об изменениях, которые в НК РФ внес Федеральный закон от 09.11.2020 № 368-ФЗ (п.11 ст. 2).
Закон внес дополнение в статью 251 НК РФ (подп. 14 п. 1). Этой статьей установлен перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль. К числу таковых закон № 368-ФЗ отнес средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве установлены статьей 15.5 закона № 214-ФЗ исходя из норм ГК РФ (ст. 860.7–860.10).
Счет эскроу открывает уполномоченный банк. Цель открытия счета – учет и блокирование денежных средств, полученных банком от владельца счета – участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении МКД и (или) иного объекта недвижимости. Денежные средства банк (эскроу-агент) передает застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 статьи 15.5 закона № 214-ФЗ, например, по окончании строительства МКД и передаче квартиры дольщику.
В силу пункта 1 статьи 860.7 ГК РФ банк открывает, обслуживает счет эскроу, проверяет документы, которые позволяют застройщику (бенефициару) получить доступ к средствам на этом счете, и закрывает его.
Важно: ни депонент, ни бенефициар, как правило, не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу, пока бенефициар не выполнит условия договора (ст. 860.8 ГК РФ).
Теперь в целях главы 25 НК РФ к средствам целевого финансирования приравниваются средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Расходы компании-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет указанных средств, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования. Использованием по целевому назначению этих средств признается возмещение за счет них расходов застройщика в связи со строительством МКД или других объектов, которые строят по договору долевого строительства.
Это правило действует задним числом – с 01.01.2020. Финансисты напомнили, что порядок исправления выявленных в текущем периоде ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, регулируется нормами пункта 1 статьи 54 НК РФ. А в нем сказано, что при обнаружении допущенных при исчислении налоговой базы за какой-то прошедший отчетный период ошибок исправления должны быть произведены для перерасчета налогового обязательства за тот период, в котором была допущена ошибка. И только если невозможно определить такой отчетный или налоговый период, допустимы корректировки налогового обязательства, относящегося к текущему отчетному или налоговому периоду.
Полагаем, что эти положения хорошо известны.
Важное судебное решение
Письмо же № 03-03-06/1/14938 дало нам повод сообщить всем застройщикам гораздо более радостную новость. Это сделал Высший суд РФ, приняв определение от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 по делу № № А60-43572/2019.
Суд решил проблему, которую налоговики создали для застройщиков. Налоговая служба считала, что застройщик обязан считать финансовый результат по каждой квартире в МКД отдельно.
Иными словами, если после сдачи квартиры дольщику у застройщика остаются средства, это его прибыль. Если средств дольщика не хватило застройщику и ему пришлось закончить квартиру за счет других средств, то это не убыток. Инспекторы в этом случае полагали, что компания просто не умеет правильно использовать ресурсы. Поэтому прибыль включали в доход, а учитывать убыток запрещали.
Могло получиться так, что средств дольщиков на дом не хватило, застройщик закончил его за свой счет, но инспекция обнаружила у застройщика прибыль. При этом, как ни странно, суды становились на сторону налоговиков.
Однако ВС РФ эту практику прекратил (надеемся). Он указал, что финансовый итог застройщика нужно считать по МКД в целом. Делать это нужно после того, как будет закончено строительство. А прибыли и убытки по каждому отдельному долевому договору нужно учитывать в совокупности.
ФНС о правовой позиции ВС
Налоговики вынуждены были принять вывод суда.
Финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется в целом по объекту строительства (МКД) (ст. 247, п. 14 ст. 250, подп. 14 п. 1 ст. 251, ст.
270 НК РФ и закон № 214-ФЗ).
Более того, этот вывод также согласуется с Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. Минфином России 30.12.1993 № 160). Согласно пункту 3.1.6 этого документа экономия средств, выделяемых предприятиями застройщику для финансирования капитального строительства, по окончании строительства объектов зачисляется на счет учета прибылей и убытков. Учтенная на этом счете сумма прибыли за вычетом убытков, понесенных в связи с осуществлением капитального строительства, после расчетов в установленном порядке с бюджетом остается в распоряжении застройщика.
Источник: www.vdgb.ru
Судебная практика по счетам эскроу в долевом строительстве
Что такое эскроу-счет в долевом строительстве и кому это выгодно?
Несколько лет назад наше гражданское право обогатилось новым видом договора — договором условного депонирования (эскроу). В чем заключается его сущность?
У русского сатирика, жившего около ста лет назад, Аркадия Аверченко, есть замечательный рассказ под названием «Золотые часы» о том, как один еврей покупал у другого золотые часы за двести дореволюционных рублей. При этом оба они боялись подвоха со стороны друг друга, а также не доверяли и всем третьим лицам (водовозу, лавочнику, уряднику и т.д.), которые могли помочь им в совершении этой операции. В результате сделка не состоялась, а у обитателей местечка, где жили эти два еврея, с тех пор появилось выражение: «Гм. Это так же трудно, как купить часы за наличные деньги».
Для того чтобы у участников гражданского оборота таких затруднений не возникало, и придуманы договоры условного депонирования. Сторонами выбирается некоторое облеченное доверием третье лицо, которому и передаются денежные средства. Они хранятся у него до тех пор, пока бенефициар (услугодатель или подрядчик) не представит доказательства того, что он все свои обязательства перед депонентом (клиентом) исполнил. И только после этого третье лицо — эскроу-агент — передает ему деньги. Эскроу-агентом может быть не только кредитная организация, но также, например, нотариус или адвокат.
С недавних пор (с 1 июля 2019 года), эскроу-счета должны в обязательном порядке применяться в долевом строительстве многоквартирных домов. В качестве держателей эскроу-счетов будут использоваться банки, соответствующие определенным требованиям. К ним относятся наличие универсальной лицензии, участие банка в системе обязательного страхования вкладов и, наоборот, его неучастие в санкциях против российских организаций, а также, например, соответствие определенному кредитному рейтингу. Таких банков в нашей стране сейчас порядка шести десятков. На эти эскроу-счета будут вноситься деньги дольщиков, а застройщики смогут их получить только после того, как ими будут подписаны с дольщиками акты сдачи-приемки жилья.
На первый взгляд, от принятия нового закона больше всего выигрывают дольщики, которых больше не будут «кидать» с жильем. Но, есть и обратная сторона медали. Раньше застройщик мог использовать получаемые от покупателей квартир денежные средства на текущие и капитальные расходы. А теперь он этого делать не сможет, так как они будут лежать в замороженном виде на эскроу-счетах. Значит, ему придется привлекать кредитные средства, платить по ним проценты, что вызовет удорожание недвижимости.
Проигрывает дольщик и при расторжении договора долевого строительства. Во-первых, он получает только то, что вносил, без учета инфляции. Во-вторых, если он приобрел жилье в ипотеку, то договоры ипотечного кредитования, как правило, составляются так, что первое время погашаются в первую очередь проценты по кредиту, а не основной долг. И эти проценты ему не вернут!
Новая система невыгодна и застройщикам. Произойдет очередное укрупнение строительного бизнеса, мелкие и средние застройщики вынуждены будут прекращать хозяйственную деятельность или, чтобы выжить, объединяться с девелоперами.
А вот банки будут «в шоколаде». Они смогут зарабатывать, во-первых, на новых кредитах застройщикам. Во-вторых, весьма вероятно, что в складывающихся условиях застройщики будут настаивать, чтобы ипотеку дольщик брал только в том банке, который кредитует его строительство. И поэтому недаром многие эксперты называют новый закон об эскроу-счетах продуктом банковского лобби.
Судебная практика в рассматриваемой сфере еще только начинает складываться. Однако суды вынесли уже немало любопытных решений, которые и будут рассмотрены далее.
Счет эскроу и депозитный счет — «две большие разницы»
В Арбитражный суд Саратовской области обратился застройщик с заявлением о признании незаконными действий Управления Росреестра по Саратовской области по приостановлению государственной регистрации государственного контракта и обязании произвести его регистрацию.
Одним из оснований для такого решения послужило то, что расчеты по контракту осуществляются путем внесения денежных средств на счет эскроу, открытый в «Газпромбанке», однако согласно пункту 1 статьи 236 Бюджетного кодекса РФ размещение бюджетных средств на банковских депозитах, получение дополнительных доходов за счет такого размещения не допускаются.
Суд не согласился с указанной выше правовой позицией на основании следующего. Исходя из смысла положений статьи 860.7 ГК РФ, основываясь на положениях Инструкции Банка России от 30 мая 2014 г. N 153-и, счет эскроу является разновидностью банковского счета. Из части 2 статьи 15.5 Закона N 214-ФЗ вытекает строго обеспечительный характер счета эскроу. Размещение денежных средств на счетах эскроу не предполагает выплату какого-либо вознаграждения, не предусматривает получение дополнительных доходов в процессе исполнения бюджета. (Решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 декабря 2019 г. по делу N А57-26814/2019.)
Оплата земельного участка, предназначенного под строительство, предоставлением жилых помещений в доме, который будет построен, недопустима без открытия счета эскроу
Застройщики часто используют такую схему. Очевидным является, что для строительства многоквартирного дома необходимо иметь земельный участок. И чтобы не платить за него живыми деньгами, с владельцем оного заключался договор следующего типа.
Строительная компания получает земельный участок в собственность и обязуется предоставить собственнику этого участка жилые помещения в новом доме. Естественно, после того, как он будет построен! Однако суд решил, что если застройщик не открыл, в соответствии с требованиями законодательства, эскроу-счет, то эта схема незаконна. В обоснование было указано следующее.
Как следует из содержания условий заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка, ответчик принял на себя обязательства в счет оплаты цены приобретения земельного участка заключить с истцом договоры участия в долевом строительстве жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, строительство которых будет им вестись.
Письмом Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) от 12.11.2019 N 01-26-11977, имеющимся в материалах дела, разъясняется, что исходя из положений части 1.2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ, ввиду отсутствия у застройщика заключенного с банком договора счета эскроу, отсутствует право привлечения денежных средств граждан.
С учетом изложенных оценок обстоятельств дела суд приходит к выводу о подтверждении материалами дела существенных нарушений ответчиком договора купли-продажи земельного участка в части исполнения неденежного обязательства оплаты полученного в собственность имущества (Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2020 N 04АП-404/2020 по делу N А58-9548/2019).
Таким образом, застройщик, по мнению суда, без открытия эскроу-счета не имел правовой возможности выполнить свои условия по договору.
Информация должна быть раскрыта!
Застройщик обязан предоставить заинтересованным лицам всю необходимую информацию, в частности, условия привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями статей 15.4 и 15.5 Закона N 214-ФЗ в случае размещения таких средств на счетах эскроу. В противном случае он может быть привлечен к административной ответственности (см., напр. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.09.2018 N 02АП-6131/2018 по делу N А17-3753/2018).
Эскроу-счета и замена сторон по договору
В процессе исполнения договора долевого строительства зачастую происходит смена застройщика, например, если строительная компания, которая возводила многоквартирный дом, признана банкротом. В этой сфере судебная практика является достаточно противоречивой. Общим является только одно. При вынесении решений суды исходят из того, что если строительной компанией открыт эскроу-счет, то положения законодательства о том, что жилые помещения находятся в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора и до момента их передачи дольщикам, не применяются.
Истица приобрела у застройщика вексель, однако квартира ей не была передана, впоследствии этот застройщик был признан банкротом. Впоследствии истица узнала, что правообладателем спорного помещения стала другая строительная компания. Верховным Судом РФ дело было направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку суды нижестоящих инстанций не учли, что приобретение объектов незавершенного строительства, обремененных правами участников долевого строительства, не освобождает данное лицо от исполнения обязанностей по договору, заключенному между застройщиком-банкротом и истицей, что влечет за собой необходимость перевода на приобретателя обязательств застройщика по передаче квартиры (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.02.2020 N 16-КГ19-48).
По другому делу истица обратилась в суд с иском об обязании заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве в связи со сменой застройщика в результате банкротства. При этом, по ее мнению, новый застройщик приобрел не только права на реализацию непроданных квартир, но и обременения в виде зарегистрированных в установленном законом порядке договоров участия в долевом строительстве, фактически принял на себя обязательства по достройке указанных объектов. Суд отказал ей в иске, указав следующее.
Закон N 214-ФЗ не предусматривает каких-либо случаев универсального правопреемства в отношении застройщика в обязательствах по долевому участию в строительстве жилья, а застройщик является стороной по договору долевого участия в строительстве, следует руководствоваться положениями главы 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». В этом случае актом надлежащего выражения и оформления согласия участника долевого строительства (кредитора) на перевод долга и признания сделки по переводу долга застройщика может выступать только индивидуальный договор смены застройщика, заключаемый в соответствии с общим договором уступки прав и обязанностей застройщика (Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2019 N 12АП-1729/2019 по делу N А12-31031/2018).
Успеть построить дом до введения закона об эскроу-счетах!
Естественно, что многие застройщики пытались успеть ввести многоквартирные дома в эксплуатацию до того, как начнет действовать закон об эскроу-счетах. Для этого дом должны были признать на определенный момент времени имеющим определенную степень готовности, критерии которой устанавливаются Правительством РФ.
Так, например, застройщик торопился успеть до 1 октября 2019 года доказать, что имеет право привлекать деньги дольщиков без использования счетов эскроу, но не представил в уполномоченный орган выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах долевого участия. В результате органы строительного надзора отказались выдавать заключение о достаточной степени готовности многоквартирного жилого дома. Суд также встал на сторону административного органа, указав при этом следующее.
К заявлению застройщика не была приложена выписка из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.
Более того, по состоянию на 10 октября 2019 года и впоследствии в ЕГРН сведения о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве упомянутого многоквартирного дома не содержались.
В свою очередь, приложенный к заявлению реестр договоров не является документом, подтверждающим наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в объекте, в отношении которого подаются сведения для получения застройщиком права на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу. Следовательно, у заявителя, как установлено выше, отсутствовало право на получение положительного заключения в силу отсутствия среди поступивших от заявителя документов и материалов необходимых для получения такого заключения позиций нормативно установленного перечня (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2020 N 08АП-2168/2020 по делу N А75-24365/2019).
Итоги и выводы
Таким образом, судебная практика по счетам эскроу в долевом строительстве обладает недостаточной системностью и нуждается в дополнительных разъяснениях Верховного Суда РФ.
Источник: kmcon.ru