Собственник земли может потребовать сноса чужой постройки, даже незначительно заезжающей на его участок
Однако, ВС РФ не согласился с этим. Судам было указано на необходимость учитывать следующее: иск об устранении нарушений права удовлетворяется в случае, если истец докажет факт права собственности или другого установленного законом или договором права владения и факт нарушения этого права действиями ответчика, даже если таковые не лишают истца права владения (п. 45 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2021 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Суть спора, рассматривая который ВС РФ пришел к такому выводу, заключалась в следующем. Гражданка К., являющаяся собственником земельного участка и расположенного на нем строения, выдвинула исковое требование к гражданину Т., который построил спортивный клуб рядом с ее строением, снести этот клуб (впоследствии признан судом самовольной постройкой).
Разбираем участок Сергея. Формирование участка на землях сельхозназначения
Требования истицы основывались на том, что часть спортивного клуба находится на ее земельном участке. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска в силу того, что по результатам комплексной судебной экспертизы выяснилось: общая площадь наложения объекта, возведенного ответчиком, составила всего 18 см. Суд признал этот размер незначительным и не являющимся основанием для сноса строения. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.
Можно ли построить дом на землях сельхозназначения
Ситуация несколько изменилась. Изменениями в закон введены две категории объединений, которые пришли на смену садово-огородническим товариществам. Теперь это отдельно садовые товарищества и отдельно огороднические, которые обладают разным перечнем прав и обязанностей.
Законодатель определяет сразу несколько вариантов деятельности, которые можно вести на землях каждого типа. И жилые объекты также могут быть построены на подобных наделах. Но есть некоторые ограничения, которыми стоит руководствоваться при выборе земли и проектировке строительства.
Земли сельскохозяйственного назначения — можно ли строить дом на участке этой категории
Совершить вышеописанный анализ. Если сам участок находится в собственности, а дом отвечает всем нормам жилого помещения, необходимо попытаться перевести его в жилое помещение через суд. В зависимости от ситуации возможен положительный исход. Например, в случае с землями для садоводства и огородничества такое вполне реально. При положительном ответе, можно будет оформить дом в собственность.
На участках, являющихся землями сельскохозяйственного назначения согласно закону №101-ФЗ от 24.07.2021г. строить можно только то, что не является объектом капитального строительства и оправдано целевой деятельностью. Если подобная земля не используется по назначению 3 года, с владельца могут взыскать штраф (о том, как избежать штрафа за неиспользование земель, говорится здесь).
Смена категории сельхоз земли в жилую застройку.
Портал СНТ Виноградово
С 4 августа. Теперь к этим условиям добавили угрозу окружающей среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного строительства для изъятия мало. Участок заберут, если постройку сказали снести или переделать, а владелец участка игнорирует требования.
Есть случаи, когда администрация решает, сносить постройку или все-таки привести ее в соответствие с требованиями и узаконить. Если у вас такая ситуация и возник спор с властями, лучше искать юриста и ничего не предпринимать. В законе есть сложные формулировки, в которых без эксперта разобраться нельзя, а чиновники могут этим пользоваться и гнуть свою линию.
Три заблуждения о том, почему ваш дом нельзя снести…
Если же ваша недвижимость является самовольной постройкой, то примите меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода недвижимости в эксплуатацию. Проверьте, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли эта постройка угрозу жизни и здоровью граждан (включая вас самих). В зависимости от конкретных обстоятельств можно подать в суд иск о признании вашего права собственности на самовольную постройку, которой вы владеете. Но это уже совсем другая история.
Нормы о самовольной постройке применяются и к объектам незавершенного строительства. При этом они не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольных построек, не являющихся недвижимостью. Не действуют они и в случаях перепланировки, переустройства (переоборудования) недвижимости, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Снос самовольных построек – кому грозит
- если единственный их недостаток – отсутствие разрешения на строительство, и оно не было получено из-за головотяпства управления архитектуры, хоть застройщик разрешение и запрашивал (либо нет разрешения на дом, построенный до 14.05.1998 2-14 все равно ,по каким причинам);
- если строительные, пожарные, санитарные и т.п. нарушения можно устранить;
- если право собственности на дом зарегистрировано до 01.09.2021, дом соответствует всем техническим нормам и расположен на участке, принадлежащем застройщику (находящему у него в собственности, аренде).
Причем обязанность снести возлагают на того, кто построил здание или на того, кто пользуется участком. На демонтаж постройки виновному в самовольном строительстве дают определенный срок — от 3-х до 12-и месяцев. Если же требование о сносе не выполнить, администрация разберет здание своими силами, но потом через суд взыщет с застройщика возмещение расходов на демонтаж.
В Каком Случае Заставят Снести Дом На Землях Сельхоз Назначения
Шаг 6. После принятия решения комиссией дело попадает в ведение главы местной администрации. Основываясь на рекомендациях и выводах комиссии, глава местной администрации принимает свое итоговое решение – разрешить или отклонить запрос. Для этого предоставляется срок в 3 дня;
Кроме того, рассматривая вопрос строительства жилого дома на земельном участке категории «земли сельхозназначения», стоит обратить внимания на Федеральный закон № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и введенное данным Федеральным законом в оборот понятие «жилое строение».
Могут ли обязать снести постройки и изъять участок КФХ
Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2021 года N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
В 2021 году мы купили участок сельхоз земли в псковской области, вид разрешенного использования- КФХ. С самого начала собирались завести хозяйство. Сажаем сад, обрабатываем землю по экотехнологиям. В 2021 году начали строить дом для временного проживания в теплое время года.
Дом-каркасник изначально был на колесах, в этом году подлили фундамент под нижний венец, без заглубления в почву. Из хоз построек есть курятник на фундаменте, две теплицы на фундаменте. Разрешение на постройки получено не было. Сейчас мы хотим получить разрешение, но нам говорят, что будет 100% отказ. Был рейд россельхознадзора по некоторым участкам в округе.
Главная претензия- порча почвы, перенос ее. Претензия к ленточным фундаментам, которые делают невозможным доступ к почве. А у многих это не почва, а сплошные камни с песком, у кого то, вообще под тонюсеньким слоем корней чистый белый песок. Что тут можно испортить? Сейчас статус земель у многих КФХ.
Но в местных органах говорят, что строения, хотя бы даже хозпостройки нам не зарегистрируют, тк наши земли относятся к сельскохозяйственным угодьям СХ-1. При этом, по закону о КФХ мы можем строить и у многих есть зарегистрированные дома, люди в них прописаны. Могут ли в нашей ситуации обязать нас снести постройки или изъять участок? Скажите, пожалуйста, что мы можем сделать в нашей ситуации?
Можно ли строить дом на землях сельхозназначения
- Территории, предназначенные для возведения зданий промышленного назначения и городское строительство. Оформить разрешение на постройку таких зданий несложно.
- Территории земель, которые входят в категории охраняемой природной зоны и навремя исключенных из оборота. Эти зоны находятся под непосредственным контролем государства и строительство здесь запрещено.
- Непосредственно угодья сельскохозяйственного назначения, предусмотренные только для ведения сельхозработ. Эти угодья располагаются вне территорий городского строительства и их прямое предназначение — производство сельхозработ. Если за время работы на таких угодьях произошло загрязнение грунта или они использовались в другом назначении, то будет наложено административное и гражданское наказание.
- Угодья сельскохозяйственного (с/х) назначения, отведенные в личное подсобное хозяйство на которых можно строить гаражи и дома дачного типа согласно классификации.
- Следующая категория — разведение пресноводных видов рыб в водоёмахизолированного типа.
Многие горожане стремятся приобрести загородный земельный участок среди красивой природы, чистого воздуха. И те, кто стал владельцем земли сельхозназначения, нередко задумываются о возможности последующей постройки на них небольших загородных домиков или роскошных коттеджей. Некоторые планируют возвести ангар, ЛЭП или пруд.
Застройка сельхозугодий: можно или нельзя
Отдельной строкой идут земли сельскохозяйственного назначения. Эти территории расположены вне градостроительных образований и предназначены для ведения сельскохозяйственной деятельности. За нецелевое использование или загрязнение таких угодий полагается административная и гражданская ответственность.
Рекламные слоганы компаний, которые занимаются продажей земли, обещают, что участки предназначены для жилого строительства. Однако попытавшись получить разрешение на строительство, граждане натыкаются на отказ. Это связано с тем, что земли сельскохозяйственного назначения находятся под особым контролем государства. Поэтому порядок использования таких угодий регламентирован действующим законодательством.
Могут ли снести узаконенный дом
Во-вторых, самовольной постройкой может быть признано сооружение, возведенное на земельном участке с иным целевым назначением. Владельцы должны не только знать площадь и границы участка, но также понимать, что это за земельная категория у них в собственности и как ею можно распоряжаться (то есть понимать, какие есть ограничения и обременения). В случае, если дом возведен в природо- или водоохранных зонах или в зоне охраны газопровода, дом вполне могут снести по решению суда. Причем суды часто удовлетворяют иски о сносе строений даже в тех случаях, когда постройка была возведена 20-30 лет назад (требования были иными, или, например, газопровод еще не был проложен). Такие ситуации часто встречаются в СНТ.
Выписка из ЕГРН является неоспоримым доказательством законных прав на имущество, а права собственника — незыблемыми и неприкосновенными. Однако большинство читателей будут неприятно удивлены, узнав, что позиция судов часто сводится к тому, что наличие зарегистрированного права собственности на недвижимость не исключает возможности возникновения исковых требований о сносе недвижимости. Разберем, почему именно ваш дом может попасть под снос.
Законно — ли возводить хоромы на — дачном участке
- На особо ценные сельхозугодья (если их цена значительно выше усредненной кадастровой стоимости), может быть наложен запрет нецелевого использования (ст.79 ЗК РФ). Таким образом построить на них будет ничего нельзя.
- Приватизированные земельные доли, входящие в состав сельхозугодий, используются в соответствии с ФЗ — 141 «Об обороте земель СХН».
Минусом является удаленность коммуникаций, а при отсутствии в подсобном хозяйстве необходимых удобств постройка может быть не признана жилым домом. Обычно этот вопрос решается строительством дополнительных веток, присоединяющих дачные дома к системам водо- и газоснабжения, водоотведения и другим линейным объектам, существующим на планах местности. Но все эти работы и стоимость оборудования оплачиваются самими дачниками.
Источник: questionlaw.ru
Судебная практика земли сельхозназначения
Также установлена административная ответственность за неиспользование сельскохозяйственного участка по целевому назначению в течение года с момента возникновения права собственности на него, если он приобретен по результатам торгов на основании решения суда о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением или если в отношении участка имеются сведения о его неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением в течение установленного срока. Совершение такого нарушения грозит штрафом в размере от 1 до 6% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 000 руб. для юридических лиц, от 0,1 до 0,3% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 2000 руб. — для граждан и индивидуальных предпринимателей.
Также предусмотрены правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о невозможности регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельхозназначения или его обременения, пока не завершится рассмотрение дела о его изъятии. Такая запись вносится на основании заявления уполномоченного исполнительного органа государственной власти по осуществлению государственного земельного надзора, а также материалов, подтверждающих неустранение правонарушений, связанных с неиспользованием такого земельного участка. На внесение записи отведено не более пяти рабочих дней со дня приема Росреестром соответствующего заявления.
Тема номера: Земельное право
Если же договор заключался на большие земельные площади и на длительный срок, указанные выше риски потенциально могут быть экономически губительными для арендатора. В такой ситуации необходимо посоветовать перед заключением договора провести юридический аудит земельного участка. Несмотря на затраты, это единственное средство, способное обезопасить арендатора от указанных рисков.
Из анализа судебной практики следует, что распространенным основанием для оспаривания договоров аренды сельскохозяйственных земель является отсутствие в договоре существенных условий. Если обратиться к статье 15 Закона «Об аренде земли», можно обнаружить достаточно длинный список условий, которые отнесены к существенным, а именно:
Судебная практика земли сельхозназначения
ЛПХ на сельхоз землях с правом строительства дома это почти деревня, Это просто кадастровый квартал не подвинули а так у них часто такие же права. Не сравнить с дачей или снт. Могут дом признать жилым. И регистрироваться возможно бывает. Надо узнавать там у вас.
Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
ст. 6:
п. 3. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если земельный участок используется с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительное ухудшение экологической обстановки. Критерии существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения и критерии значительного ухудшения экологической обстановки устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт в редакции, введенной в действие с 1 июля 2011 года Федеральным законом от 29 декабря 2010 года N 435-ФЗ, — см. предыдущую редакцию) . *6.3)
п. 4. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт дополнительно включен с 1 июля 2011 года Федеральным законом от 29 декабря 2010 года N 435-ФЗ) .
Сейчас такая тенденция что суды начали рассматривать иски Администраций о признании права собственности на невостребованные земельные паи.
Обзор судебной практики
В таких исках имеется ввиду то обстоятельство, что наследодатель был пропущен в списках, вследствие этого он не приобрел право собственности на земельную долю, так как утвержденные главой администрации списки не содержали его фамилии, а поскольку истец является наследником, то он просит признать за ним сразу право собственности на земельную долю (минуя право «виртуальное»). То есть, ввести его в земельные правоотношения с того момента, когда списки были утверждены и значащиеся в списках лица стали собственниками земельных долей. В этой ситуации истцу остается получить лишь свидетельство о праве собственности на земельную долю.
При толковании ч. 1 ст. 14 ЗКО следует обратить внимание на словосочетание «на момент его реорганизации» (Гражданам, пропущенным в первоначальных списках лиц, имеющих право на получение земельной доли, передаются бесплатно в собственность земельные участки в размерах земельной доли, установленной по данному хозяйству на момент его реорганизации на основании решения суда о праве граждан на земельную долю из фонда перераспределения земель).
Строительство на землях сельскохозяйственного назначения (Сорокин А
Законом в некоторых случаях допускается строительство на землях сельскохозяйственного назначения. Так, статья 77 Земельного кодекса РФ указывает, что в составе земель сельскохозяйственного назначения могут выделяться здания и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Статья 79 Земельного кодекса РФ устанавливает особый правовой режим земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)), а именно приоритет их использования и особую охрану.
Судебная практика земли сельхозназначения
Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может осуществляется в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ (то есть без проведения торгов) в том случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования вышеуказанного сообщения не поступили иные заявления. В том случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду исключительно на торгах (п. 2 ст. 10 Закона об обороте).
Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения
При рассмотрении аналогичных споров необходимо иметь ввиду, что в ст.79 Земельного кодекса внесены изменения, в силу которых пункт 2, допускавший возможность использования сельскохозяйственных земель низкого качества в несельскохозяйственных целях, утратил силу в связи с введением в действие ФЗ от 21 декабря 2004г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»[57].
Акционерное общество закрытого типа обратилось в арбитражный суд с иском к Учреждению юстиции о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок. Как следует из комментируемого решения, АОЗТ было образовано путем реорганизации совхоза. При образовании общества собственники внесли земельные доли в уставный капитал.
В последствии АОЗТ обратилось в Учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный массив, сформированный из внесенных в уставный капитал земельных долей. Регистрирующий орган в письменном виде сообщил, что для регистрации дополнительно каждому собственнику земельной доли необходимо представить квитанцию об оплате за государственную регистрацию, письменное заявление, свидетельство о праве собственности на земельную долю, а от юридического лица — доказательство оплаты за регистрацию права, кадастровый план земельного участка, а также учредительные и уставные документы. Посчитав такие доводы незаконными, акционерное общество обратилось в суд. Требования АОЗТ были удовлетворены по следующим основаниям.
Оборот земель сельхозназначения: что ждать от новых изменений законодательства
Любой контроль над природными ресурсами, а земля – главный природный ресурс, весьма, если так сказать корруционноемок. Местные власти теперь будут обладать всей информацией о том, кто и где намерен выделиться, какие земли заняты, а какие нет. Будет проще «сливать» информацию частным лицам, которые близки к власти. Ну, а уж те найдут применение такой информации.
Кроме того, я не исключаю элементарных злоупотреблений, да и просто мелких пакостей, со стороны должностных лиц. Например, взять хотя бы подписание протокола на стадии его составления: должностное лицо может уклоняться от его подписания. Получается, что решение общим собранием принято, но окончательно в письменном виде не оформлено из-за отсутствия одной всего лишь подписи!
Можно, конечно, будет обратиться в суд с заявление в порядке, установленном главой 25 ГПК РФ и обжаловать бездействие должностного лица. Но на сам процесс, пусть, и с сокращенными сроками, уйдет (если брать кассацию) месяца два. А если вы попадете, например, в Малоярославецкий суд Калужской области, то он будет только рассматривать ваше заявление не в течение 10 дней с момента принятия к его производству, а месяца полтора! Потом еще месяц-другой придерживать и не направлять в облсуд кассационную жалобу.
Укажу вкратце на то, что теперь целая статья 12№ посвящена невостребованным земельным д
долям. Наконец-то законодатель прямо предусмотрел, что земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не могут быть признаны невостребованными земельными долями. Проще говоря, если у вас на руках свидетельство образца 1993 г. или свидетельство о наследстве, то вам лучше обратиться в Россреестр с заявлением о внесении записи в ЕГРП о вашем праве на земельную долю в соответствующем участке. Предыдущая редакция позволяла подгонять под невостребованные чуть ли не все доли, которыми по тем или иным причинам не распорядились их собственники.
Детализированы также процедуры изъятия земельных участков, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Но это – предмет отдельного разговора.
Судебная практика земли сельхозназначения
В судебном акте со ссылкой на п.22 постановление Правительства РФ от 28 января 1993г. N 77 «Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства» указано, что возмещение упущенной выгоды производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены изымаемые земельные участки, в размере единовременной выплаты, равной доходу, теряемому в течение периода восстановления нарушенного производства. Доход исчисляется по фактическим объемам производства в натуральном выражении в среднем за 5 лет и ценам, действующим на момент изъятия земель». Наличие данной нормы позволяет ее использовать для исчисления размера убытков. Однако это положение не снимает обязанность доказывания и представления необходимых документов.
Сельскохозяйственная организация — общество с ограниченной ответственностью использует земельный участок на основании договора аренды, заключенного с администрацией муниципального образования. Другое общество с ограниченной ответственностью самовольно захватило часть земельного участка и произвело работы по выращиванию сахарной свеклы. Посчитав данные действия незаконными первое общество обратилось в ссуд с иском о взыскании упущенной выгоды — неполученных доходов вследствие самовольного занятия ответчиком земельного участка.
Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв
Признав нарушенными имущественные права собственника земельного участка на предварительное и равноценное возмещение стоимости фактически изъятой земли, суд, с учетом положений статей 15, 16, 281, 1069 ГК РФ, статей 55, 57, 62 ЗК РФ, принял обоснованное решение об удовлетворении требований Ш. о разделе земельного участка на два земельных участка и взыскании в его пользу убытков в размере рыночной стоимости земельного участка, фактически используемого для государственных нужд.
В настоящее время пунктом 5 статьи 56.8 ЗК РФ установлено, что в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.
Источник: russianjurist.ru
ВС РФ разъяснил позицию в отношении аренды участка из земель сельхозназначения одним из его сособственников.Стоит ли брать ее на вооружение?
Земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, находится в общей долевой собственности нескольких лиц. Один из участников долевой собственности на этот участок обладает необходимыми ресурсами — работниками, техникой и финансовыми средствами, — чтобы возделывать участок целиком, в то время как другие собственники такой возможности не имеют. В связи с этим участник долевой собственности, планирующий обработку всего участка, ведет переговоры с остальными участниками долевой собственности о том, чтобы арендовать принадлежащую им часть земельного участка. О том, какие риски связаны с заключением подобного договора аренды между участниками долевой собственности в отношении общего земельного участка, каковы тенденции судебной практики и как лучше оформить отношения в такой ситуации, читайте в материале.
Значительная часть земель сельскохозяйственного назначения в нашей стране находится в общей долевой собственности граждан. Причина тому — исторически сложившаяся система землепользования, когда многие граждане являлись членами колхозов. Правовой режим земель давно поменялся, колхозов больше нет, а участки перешли в общую долевую собственность бывших членов колхозов. В связи с этим крупные игроки рынка сельхозпроизводства, планирующие расширить свой земельный банк, нередко сталкиваются с проблемами, в том числе правовыми, которые порождает режим общей долевой собственности граждан на интересующие их земельные участки. Одной из таких проблем является аренда участка, часть долей которого арендатор впоследствии выкупает.
Позиция Росреестра: арендатор и арендодатель не должны совпадать в одном лице
Многие сособственники земельных участков не готовы продавать свои доли, потому что для них это надежный и долговременный источник дохода. Поэтому компании-сельхозпроизводители организуют встречу с сособственниками, договариваются об условиях сделки и заключают договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Спустя время кто-то из сособственников решает продать свою долю, и первым претендентом на ее приобретение становится арендатор-сельхозпроизводитель. На первый взгляд, ситуация представляется арендатору крайне выгодной, однако в ней есть определенные подводные камни. В чем они заключаются?
Дело в том, что согласно ст. 413 Гражданского кодекса обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. И до недавнего времени среди органов Росреестра была крайне распространена практика, когда регистрирующие органы отказывали регистрировать подобные договоры аренды, руководствуясь указанной нормой, по причине совпадения в одном лице арендатора и арендодателя.
Пример из практики
В одном деле в мае 2006 г. компания заключила с гражданами — сособственниками земельного участка сельхозназначения договор аренды этого участка с множественностью лиц на стороне арендодателя. В соответствии с договором участок предоставлялся арендатору сроком на 15 лет для производства сельскохозяйственной продукции.
Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП.
В январе 2009 г. компания приобрела часть долей в праве общей долевой собственности на арендуемый ею же участок. Права компании на доли также зарегистрированы в ЕГРП.
Через некоторое время, в апреле 2010 г., из указанного земельного участка путем выдела были образованы три земельных участка, права собственности на каждый из которых также зарегистрированы в ЕГРП. При этом запись об обременении выделенных участков правом аренды компании в ЕГРП не вносилась.
В июле 2015 г. компания обратилась в управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП записей о наличии обременения в виде аренды в отношении выделенных земельных участков, но получила отказ. Тогда, ссылаясь на то, что отсутствие в ЕГРП записей об обременении выделенных земельных участков правом аренды противоречит нормам Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон о землях сельхозназначения) и нарушает права компании как арендатора, компания обратилась в арбитражный суд с требованиями признать незаконным бездействие Росреестра по невнесению записи в ЕГРП об обременении выделенных земельных участков и возложить на управление Росреестра обязанность по внесению в ЕГРП соответствующих записей.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования компании. Они указали, что участники общей долевой собственности выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду, и пришли к выводу об отсутствии оснований для прекращения этого договора на основании п. 5 ст.
14 Закона о землях сельхозназначения, поскольку доказательств того, что собственник земельных долей, выделивший свою долю в праве общей собственности на земельный участок, возражал против передачи данного участка в аренду компании, судам представлено не было. Переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения (расторжения) договора аренды (п.
1 ст. 617 ГК РФ). И регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды образованных земельных участков управление Росреестра должно было, по мнению судов, произвести одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные (из арендуемого компанией) земельные участки. Однако управление Росреестра этого не сделало.
Между тем кассация с таким решением не согласилась. Суд округа отметил, что управление Росреестра, возражая против заявленных требований, указывало судам на то, что компания с 2009 г. сама является собственником доли в арендованном ею ранее земельном участке.
Государственная выделяемых земельных участков. На это сообщение поступило возражение 60 участников долевой собственности, опубликованное в той же газете «Время». Панченко А.М. обратился в суд с исковым заявлением «О выделении земельного участка из долей общей собственности». Судьей Минераловодского городского суда Залугиным С.В. было направлено извещение о поступлении искового заявления Приложение № 1 и повестка о дне слушания дела ответчикам и СПК «Авангард» Приложение № 2, который выступал по данному делу как третье лицо. Вместе с вышеуказанными документами было направлена копия искового заявления Панченко А.М Приложение № 3.
На основании доверенности от 21.04.2005г. Приложение № 4 я была уполномочена ответчиками представлять их интересы в суде с правом подписи искового заявления, частичного или полного отказа от исковых требований, подписания мирового соглашения и др. На предварительном слушании по делу Панченко А.М. истец предъявил требование по выделу ему указанных в сообщении в газете «Время» земель и предоставил подписанные частью ответчиков отказы от исковых требований, оставшиеся ответчики, в лице представителя ответчиков, возражали против выдела именно этих земель, т.к. не был соблюден порядок выдела земельных участков из общей собственности, а именно не произведен расчет компенсации остальным участникам долевой собственности и не было предоставлено объяснений, почему именно эти земли выделяются истцом.
СПК «Авангард», как третье лицо тоже имело возражения по поводу выдела именно этих земель и в данное время, так как земли находились в аренде у Кооператива и были обработаны, т.е. при выделе СПК «Авангард» несет убытки в виде фактической стоимости затрат незавершенного производства продукции растениеводства.
Судьей было назначено новое слушание, на котором стороны должны предоставить доказательства своих возражений.
Истец должен был предоставить обоснование местоположения выделяемых земель, СПК «Аванагард» — предоставить расчет, подтверждающий сумму затрат, понесенных Кооперативом.
На следующем судебном заседании истцом был предоставлен документ из Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ставропольскому краю, в котором указывался средний почвенный бал выделяемых земель Приложение № 5.
СПК «Авангард» предоставил Справку о фактической стоимости затрат Приложение № 6.
Я, как представитель ответчиков, ознакомилась с предоставленными истцом данными — средний почвенный балл 68, т.е. не превышает средний балл по хозяйству. Таким образом, ответчики в части выдела данных земель претензий не имеют. Стороны пришли к единому мнению о подписании мирового соглашения. Судья назначил дату подписания мирового соглашения. Мною, как представителем ответчиков, совместно с адвокатом Панченко А.М. и Председателем СПК «Авангард» было составлено Мировое соглашение, которое стороны подписали в суде Приложение № 7.
В приведенном выше примере выдел земельного участка был произведен, но при этом истец понес дополнительные расходы.
Еще одной причиной возникновения судебных споров является злоупотребление правом, предоставленным участникам долевой собственности статьей 14 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и статьей 25 Закона Ставропольского края «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» от 01.08.2003 № 28-кз.
Например, в Апанасенковский районный суд поступило исковое заявление от участников долевой собственности о выделе земельного участка Приложение № 8. Общее собрание определило местоположение земельного участка, в границах которого в первоочередном порядке проводится выделение земельных участков в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Это были земли менее плодородные и удаленные от центральной усадьбы. На этом же собрании приняли решение о выделе оставшегося земельного участка, что противоречит нормам действующего законодательства. Суд отказал в иске, сославшись на статью 25 Закона Ставропольского края «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» от 01.08.2003 № 28-кз., истцами была подана кассационная жалоба Приложение № 9.
Апанасенковским районным судом Ставропольского края от 6 сентября 2005 года неправомерно применена при рассмотрении дела статья 25 Закона Ставропольского края «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» от 01.08.2003 № 28-кз.
Пунктом 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации установлено, что законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской едерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй данной статьи (по предметам совместного ведения). В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.
Пунктом 5 этой же статьи установлено, что принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.
Пунктом 3 статьи 25 Закона Ставропольского края «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» от 01.08.2003 № 28-кз установлено, что выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения специализированных хозяйств (племенных, семеноводческих, плодоводческих, виноградарских, овощеводческих, рисоводческих, цветоводческих и других) осуществляется с сохранением той части земельного участка, которая используется названными организациями для сохранения сложившегося уровня своей специализации. Вместе с тем, указанных ограничений на выдел земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не содержит.
Согласно пункту 2 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, установив при разрешении гражданского дела, что нормативный правовой акт не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяет нормы акта, имеющего наибольшую юридическую силу.
Следовательно, положения Закона Ставропольского края «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» от 01.08.2003 № 28-кз противоречат положениям пункта 5 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и не могли быть применены судом при рассмотрения настоящего дела.
Судами также рассматриваются споры о праве на земельный участок в связи с наследованием земельного участка, нарушением преимущественного права покупки, предоставленного органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органу местного самоуправления и другие.
Хочется отметить, что необходимого в настоящее время обобщения судебной практики по делам о спорах, затрагивающих земли сельскохозяйственного назначения, пока, к сожалению, нет, что позволяет судьям принимать решения в основном только на основе внутреннего убеждения и своего личного толкования той или иной нормы закона.
Источник: studwood.net