Конституционное право граждан на жилище имеет ряд проявлений, одним из которых является гарантия защиты жилищных прав в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу. При этом особенности механизма защиты прав граждан зависят от формы собственности жилого помещения, находящегося в аварийном доме.
В чем заключаются эти отличия? На что имеют право наниматели и собственники при сносе их жилья? Как складывается правоприменительная и судебная практика по таким вопросам?
Об этом мы поговорим с прокурором отдела по надзору за исполнением законов в социальной сфере прокуратуры РС(Я) Сергеем Веревкиным
Какие права есть у граждан — нанимателей муниципального жилья при сносе их дома?
Согласно ст. 86, ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ граждане, проживающие в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, и являющиеся нанимателями находящегося в нем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, подлежат выселению с обязательным предоставлением другого, равнозначного по площади благоустроенного применительно к условиям соответствующего населённого пункта жилого помещения по договору социального найма. Предоставляемое жилое помещение должно находиться в границах населённого пункта, в котором расположено аварийное жилье, за исключением случаев выраженного письменно согласия гражданина на предоставление ему жилья в другой местности.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 за 2022 год
Чем отличается ветхое жилье от аварийного? И влияет ли эта разница на права граждан.
Действующее законодательство не содержит понятия «ветхое жилье». Однако из общего смысла термина следует, что это жилье, которое вследствие физического износа полностью или частично утратило свои эксплуатационные свойства. При этом аварийным жилье признается на основании решения государственного органа или органа местного самоуправления, поэтому сама по себе ветхость жилья не влияет на права граждан.
А какие вопросы чаще всего возникают при расселении муниципального жилья?
Наиболее часто возникающие в правоприменительной практике вопросы связаны с понятием равнозначностии благоустроенности нового жилого помещения, его удаленности от ранее занимаемого жилья.
Что означает равнозначность?
Критерием равнозначности предоставляемого жилого помещения, исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ, является его соответствие ранее занимаемому по площади. При этом, несмотря на фактическое ухудшение условий проживания, предоставление, например, вместо трехкомнатной квартиры хотя и равной по площади, но двухкомнатной или, скажем, вместо двух изолированных комнат двух смежных не является противоречащим закону (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.04.2017 № 81-КГ17-2, определение Верховного Суда РФ от 03.11. 2015 № 1-КГ15-10).
Не исключены случаи предоставления гражданам квартир большей площади по сравнению с ранее занимаемыми, что вынуждает нанимателей осуществлять бремя содержания жилых помещений в повышенном размере. Указанный вариант не противоречит правилу о предоставлении равнозначного жилья, поскольку не ухудшает положение гражданина (п. 59 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).
Судебная практика по доступу к коммуникациям общего имущества в МКД.
Следует понимать, что предоставление нового жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома является мерой компенсационного характера, в связи с чем, например, предоставление однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м. взамен такой же, но находящейся в аварийном доме, семье из 4 и более человек является законным и обоснованным (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). Вместе с тем, предоставление нового жилья в указанной ситуации не лишает права семьи состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и впоследствии претендовать на получение квартиры с большей площадью.
Какое жилье признается благоустроенным?
Степень благоустроенности определяется органами местного самоуправления применительно к условиям каждого конкретного населенного пункта и не всегда означает обязательное наличие центрального отопления или системы водоотведения. Например, согласно постановлению Главы ГО «город Якутск» от 02.03.2009 № 14 жилое помещение должно быть обеспечено электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением, а в газифицированных домах также и газоснабжением.
А какие ограничения по удалённости предоставляемого жилья?
Судебной практикой разделяются понятия «населенный пункт» и «муниципальное образование». Так, под населенным пунктом понимается населенное место (поселение), первичная единица расселения людей в пределах одного застроенного земельного участка (город, поселок, поселок городского типа, село) (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014). Из вышеизложенного следует, что, например, гражданину, проживающему в с. Сегян-Кюель Кировского эвенского национального наслега Кобяйского района, в связи со сносом дома не может быть предоставлено жилье, находящееся в с. Батамай, входящего в состав указанного наслега, поскольку в таком случае ему было бы предоставлено жилое помещение за пределами населенного пункта. Вместе с тем, переселение граждан из одного района города в другой, пусть это и повлечет для них неудобства, не является противоречащим закону.
Так, Верховным судом РС (Я) указано, что положения ст. ст. 86-89 Жилищного кодекса РФ о предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением из аварийного дома, не содержат требований к инфраструктуре жилого района (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 1 полугодие 2017 года). Разрешая спор, суд апелляционной инстанции указал, что отказ ответчиков от переселения по мотиву отсутствия инфраструктуры и удаленности от школы не основан на законе, в связи с чем суд первой инстанции принял правильное решение об удовлетворении заявленных Окружной администрацией г. Якутска исковых требований, выселив ответчиков из жилого помещения, признанного аварийным и подлежащего сносу, в другое жилое помещение.
Законна ли отсрочка предоставления другого жилья?
Вероятно, под отсрочкой Вы подразумеваете случаи, когда дом признан аварийным в текущем году, а его расселение производится спустя несколько лет. Если мы говорим о муниципальном жилье, то жилищное законодательство не предусматривает каких-либо сроков переселения граждан из аварийного дома в другой, поэтому в таких случаях следует руководствоваться общеправовым принципом о разумном сроке. Но в любом случае представляется неправомерным проживание граждан в аварийном жилье на протяжении нескольких лет при условии, что органом местного самоуправления не принимается никаких мер по восстановлению прав данных граждан на надлежащие условия проживания. При указанных обстоятельствах возможна успешная защита прав в судебном порядке. Вместе с тем, следует учитывать, что один лишь факт непригодности жилого помещения для проживания не является достаточным основанием для внеочередного обеспечения жилым помещением по договору социального найма (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 2017 год).
Так, Нерюнгринский районный суд, отказывая в удовлетворении иска гр. К. о предоставлении ей другого жилья ввиду непригодности для проживания ныне занимаемого, исходил из того, что дом, в котором находится жилое помещение истца, хоть и признан аварийным и подлежащим сносу, физический износ составляет 82 %, однако он включен в муниципальную целевую программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда МО «Город Нерюнгри» PC (Я) на 2016-2022 годы», истец числится в списке граждан, подлежащих переселению в срок до 31.12.2019, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных требований во внеочередном порядке отсутствуют. С названной правовой позицией согласился и Верховный суд РС (Я).
Если же мы говорим о жилье, находящемся в собственности гражданина, то срок расселения аварийного дома устанавливается одновременно с его признанием аварийным. Данный срок законодательством также не определен. Вместе с тем, возложение на орган местного самоуправления обязанности по внеочередному предоставлению других жилых помещений до наступления установленных сроков сноса и расселения жильцов допустимо, если занимаемое жилое помещение создает непосредственную угрозу для проживающих и грозит обвалом на момент рассмотрения дела (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 1 полугодие 2018 года).
Вправе ли орган местного самоуправления делегировать застройщику свою обязанность по расселению нанимателей жилого дома, подпадающего под застройку?
Статьями 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена возможность заключения органами местного самоуправления договоров о развитии застроенной территории, согласно условиям которых застройщики обязуются уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.
В каком порядке происходит переселение граждан из жилья, находящегося в их собственности?
Вопросы переселения граждан, проживающих в находящихся в их собственности жилых помещениях имеют определенную специфику.
Так, ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусматривает два способа обеспечения прав собственников жилых помещений, расположенных в аварийных домах: изъятие земельного участка вместе с находящимся на нем жилым помещением для государственных или муниципальных нужд с предоставлением либо денежного возмещения исходя из стоимости изъятого, либо другого, равноценного жилого помещения.
При этом процедура изъятия жилья вместе с земельным участком включает в себя несколько этапов (направление собственникам требований о сносе аварийного дома, принятие решения об изъятии, заключение с собственниками соглашений о таком изъятии).
Возможно ли признание аварийными частных домов?
Жилищный кодекс РФ и Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, предусматривают возможность признания аварийным только многоквартирного дома, вследствие чего частные дома не могут быть включены в региональную программу переселения из аварийного жилья. Вместе с тем, признание частного дома непригодным к проживанию влечет обязанность органа местного самоуправления обеспечить жилищных прав проживающих в нем граждан.
Какие проблемы наиболее часто возникают при восстановлении прав собственников аварийного жилья?
Наиболее часто в правоприменительной практике возникают вопросы, связанные с размером возмещения за изъятое жилье и обязанностью переселенных в новые жилые помещения граждан осуществить доплату за предоставление жилья большей площади, чем ранее занимаемые.
Источник: epp.genproc.gov.ru
Судебная практика по спорам в строительстве
Строительство является одной из самых сложных тем для судебных разбирательств. Участниками споров могут быть как юридические лица, так и граждане. Судам приходится выяснять, кто и в каком размере должен возместить ущерб, в чем состоит ответственность субподрядчика, правильно ли оформлены документы, дающие право строить на определенном участке.
1. Приобретение новых строительных материалов должен возмещать недобросовестный подрядчик
Верховный суд РФ постановил, что при если при проведении строительных работ с существенными нарушениями градостроительных норм и правил, при которых жилому дому были причинены повреждения, вследствие которых он не подлежит восстановлению, возведение нового дома должно быть осуществлено за счет подрядчика. При этом расходы на приобретение новых материалов, необходимых для восстановления, входят в состав убытков, подлежащих возмещению причинителем вреда.
Суть спора
Гражданка обратилась в суд с иском к двум другим гражданам о возмещении убытков, причиненных повреждением жилого дома. Ущерб истица оценила в 1 049 578 рублей. Кроме того, она хотела получить компенсацию морального вреда. Гражданке принадлежит 1/6 доли в праве собственности на жилой дом.
Ответчики никаких работ в самом доме не проводили, однако выступили подрядчиками и начали строительные работы по возведению трехэтажного строения, примыкающего к ее жилому дому. В ходе строительных работ ответчики допустили существенные нарушения градостроительных норм и правил, в результате чего жилому дому были причинены значительные повреждения. Из-за этого жилой дом истицы восстановлению не подлежит, а проживание в нем является опасным для жизни и здоровья. Гражданка была вынуждена снести его и построить новый дом взаимен разрушенного.
Решение суда
Решением суда г. Махачкалы первой инстанции исковые требования были удовлетворены частично. Судьи взыскали с ответчиков возмещение убытков в сумме 1 049 578 рублей, а также компенсацию морального вреда в сумме 10 000 рублей.
Однако апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан решение суда первой инстанции было отменено, а по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Судьи отметили отсутствие причинно-следственной связи между осуществляемым ответчиками строительством и повреждениями, причиненными жилому дому истицы.
Суд пришел к выводу, что жилой дом не соответствует требованиям, предъявляемым к строительству в сейсмических районах, поэтому и оказался поврежден. Кроме того, судьи отметили, что при определении размера причиненных убытков суд первой инстанции неправомерно исходил из необходимости использования при возведении дома новых материалов и не учитывал износ дома. Поэтому исполнение этого решения породило бы неосновательное обогащение для истицы. Ведь установить истинный размер причиненных убытков невозможно, в связи с тем что истицей уже осуществлен снос поврежденного жилого дома.
Верховный суд в определении от 30.01.2018 N 20-КГ17-21 с такими выводами коллег не согласился. Судьи отметили, что по нормам статьи 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
В спорной ситуации судом было точно установлено, что повреждения в доме истицы возникли из-за строительных работ, которые вели ответчики. Пунктом 1 статьи 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Поэтому, в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Кроме того, судьи указали, что в пункте 13 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 разъяснено, что если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения.
2. Строительство без разрешения запрещено
Строительные работы, которые осуществляются на чужом земельном участке и без выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство, могут быть признаны незаконными. Именно такое решение принял Самарский областной суд.
Суть спора
На основании договора купли-продажи земельного участка за четырьмя гражданами было зарегистрировано право общей долевой собственности, по 1/4 доли за каждым, на земельный участок из земель населенных пунктов. Данный участок было разрешено использовать под строительство административного здания. Согласно кадастровой выписки о земельном участке границы земельного участка были определены. При этом в государственном кадастре недвижимости содержатся ограничения прав на данный земельный участок в отношении семи его частей различной площади.
Граждане получили технические условия на подключение проектируемого административного здания на спорном земельном участке к сетям водоснабжения и водоотведения, электрическим сетям и сетям энергоснабжения. Однако разрешения на строительство каких-либо объектов капитального строительства в границах данного земельного участка уполномоченными органами не выдавалось.
При этом граница земельного участка проходит непосредственно через существующее здание музея. При производстве гражданами строительных работ были повреждены и выведены из работы действующие кабельные линии, а также нарушены специальные требования охранных зон объектов электросетевого хозяйства. Поэтому административной комиссией в отношении владельцев участка были составлены протоколы об административных правонарушениях в связи с наличием в их действиях признаков состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 10.4 Закона Самарской области от 01.11.2007 года N 115-ГД «Об административных правонарушениях на территории Самарской области». Данное правонарушение состояло в неисполнении нормативного правового акта, принятого органом местного самоуправления, а именно: осуществление строительства на земельном участке без разрешения на строительство, получение которого в данном случае является обязательным.
Назначенные административные штрафы были оплачены нарушителями в полном объеме. После чего граждане обратились к руководителю Комитета по строительству и архитектуре с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке.
Из акта проверки, проведенной Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области, следует, что в ходе проводимых на земельном участке ответчиков работ выявлены нарушения обязательных требований Федерального закона от 25.06.2002 года N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Поскольку собственниками земельного участка организовано проведение строительных работ в отсутствие предусмотренного законом письменного разрешения государственного органа охраны объектов культурного наследия. Строительные работы осуществляются в непосредственной близости к объектам культурного наследия регионального значения «Дом с квартирами товарищества пекарей»и «Дом с магазином купца Н.А. Леднева». При этом в открытом котловане сохранились фрагменты фундамента и кирпичной кладки подвального этажа ранее существовавшего здания объекта культурного наследия регионального значения.
Поэтому Комитет по строительству и архитектуре обратился в суд с иском к гражданам о признании незаконным и приостановлении осуществления строительных работ до получения разрешения на строительство.
Решение суда
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования и признал строительство незаконным. Самарский областной суд в апелляционном определении от 26.10.2017 N 33-11886/2015 согласился с выводами суда первой инстанции. Судьи указали, что в силу пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. При этом, в силу статьи 263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, регламентированы нормами статьи 222 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, как следует из статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 года N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» застройщик — гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство архитектурного объекта, для которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Как следует из статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются только на основании разрешения на строительство. Такое разрешение представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство капитальных объектов.
Осуществление строительства без надлежащего оформления проектно-разрешительной документации является основанием для приостановления строительства этого объекта, так как строительная деятельность несет в себе повышенную опасность для окружающих. Такая деятельность должна осуществляться при наличии соответствующих разрешительных документов. Кроме того, в спорной ситуации суд также усмотрел нарушение требований Федерального закона от 25.06.2002 года N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в силу которых до начала землеустроительных, земляных или строительных работ, осуществление которых может оказывать прямое или косвенное воздействие на объект культурного наследия, до утверждения градостроительных регламентов проводится историко-культурная экспертиза. Суд установил, что продолжение строительства представляет опасность и для расположенных в непосредственной близости от земельного участка ответчиков объектов культурного наследия, поэтому продолжение строительства при текущих условиях является невозможным.
3. Судьба дольщиков в строительстве многоквартирного дома в руках их инвестора
Инвестор, который привлек дольщиков к участию в строительстве многоквартирного дома, должен полностью исполнить свои обязательства по договору финансирования строительства. Только после исполнения всех своих обязательств перед застройщиком он может уступить свои права на помещения в построенном доме. Так решил Санкт-Петербургский городской суд.
Суть спора
Предприятие выполнило роль застройщика при строительстве жилого дома. В финансировании строительства приняла участие коммерческая организация, выступившая в роли инвестора. При этом застройщик осуществлял строительство жилого дома на основании распоряжения губернатора Санкт-Петербурга, за счет различных нецентрализованных источников финансирования.
По условиям договора инвестирования после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию право собственности на часть объекта с расположенными в ней встроенными нежилыми помещениями, а также на общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обслуживания указанных нежилых помещений возникает у Российской Федерации, осуществившей финансирование строительства указанной части объекта в соответствии с соглашением между Министерством социальной защиты населения РФ и застройщиком.
По договору между застройщиком и инвестором последний имеет право переуступить свое право требования к застройщику в отношении квартир, определенных для него по договору, как на все квартиры вместе, так и на каждую в отдельности, включая привлечение третьих лиц к долевому участию в строительстве и заключение договоров цессии.
В соответствии с этими условиями инвестиционного договора между организацией-инвестором и гражданином был заключен договор на участие в долевом строительстве одной из квартир в строящемся доме. После исполнения гражданином принятых на себя обязательств по оплате участия в долевом строительстве данная квартира переходит в собственность дольщика. Стоимость квартиры была определена сторонами в договоре, и дольщик внес ее инвестору в полном объеме.
Кроме того, стороны подписали дополнительное соглашение к договору с целью разрешить дольщику проведение отделочных работ в его квартире, и дополнительное соглашение о принятии застройщиком всех обязательств к договору в случае ликвидации инвестора.
Стоимость квартиры была оплачена дольщиком в полном объеме в определенные договором сроки, что подтверждается квитанциями и справками. В связи с исполнением дольщиком своих обязательств по финансированию объекта долевого строительства между ним и инвестором был подписан акт приема-передачи спорной квартиры.
Организация-инвестор во исполнение принятых на себя обязательств по инвестиционному договору внесла застройщику необходимую денежную сумму на финансирование строительства. Денежные средства были перечислены на расчетный счет застройщика или на счета указанных им третьих лиц, с расчетного счета инвестора, что подтверждается выпиской банка.
Застройщик отказался выдать дольщику необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру, по окончанию строительства, мотивируя это тем, что между ним и инвестором существуют разногласия и что инвестор не исполнил своих обязательств по финансированию строительства. Дольщик не согласился с таким решением и обратился в суд с исковым заявлением о признании за ним права собственности на квартиру, и обязании Управления Росреестра зарегистрировать право собственности на указанную квартиру. Однако Росимущество подало встречный иск о признании квартиры имуществом в федеральной собственности.
Решение суда
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования и признал право собственности на квартиру за дольщиком. Аналогичное решение принял апелляционный суд. Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении от 09.06.2017 N 33-6385/2015 указал, что инвестор, который привлек дольщика, исполнил свои обязательства по договору финансирования в полном объеме.
Суд пояснил, что в соответствии с нормами Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действовавшего на момент заключения договора, после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг он приобретает право на долю в объекте инвестиционной деятельности. Кроме того, по нормам статьи 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В спорной ситуации для подтверждения факта исполнения обязательств инвестора и дольщика была назначена аудиторская проверка, по результатам которой было установлено, что несмотря на задержку последнего платежа существенных нарушений инвестором условий инвестиционного договора не выявлено. Кроме того, отсутствуют данные о финансировании строительства спорного объекта из бюджета.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться сторонами сделки надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. А по нормам статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поэтому суды пришли к выводу, что право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано за дольщиком в установленном порядке.
4. Строителям нужно платить
Заказчик обязан оплатить работу физических лиц-строителей, с которыми заключены договоры гражданско-правового характера, если они исполнили свои обязанности. Верховный суд указал, что доказательством исполнения таких работ, в том числе, могут служить записи о прохождении обязательного инструктажа в соответствующих журналах, находящихся как у подрядчика, так и в организации, на объекте которой производились работы.
Суть спора
Группа граждан заключила с государственным унитарным производственным строительно-монтажным предприятием договоры гражданско-правового характера о выполнении работ на строительном объекте. Строители свою работу выполнили, но организация им не заплатила. Поэтому они подали иск в суд о взыскании задолженности по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решение суда
Суды двух инстанций отказали истцам в удовлетворении заявленных требований. Судьи отметили, что означенные истцами работы были выполнены организацией-субподрядчиком раньше, чем заключены представленные истцами договоры от 18 января 2016 года и акты выполненных работ по ним. Кроме того, истцы не предоставили других доказательств, свидетельствующих о том, что они выполняли какие-либо работы по капитальному ремонту указанного объекта.
Верховный суд РФ в определении от 12.12.2017 N 5-КГ17-184 с такими выводами не согласился. Судьи отметили, что в статье 309 ГК РФ сказано, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В спорной ситуации истцы в подтверждение исполнения обязательств по договорам от 18 января 2016 г. о выполнении общестроительных работ для нужд заказчика ГУП СМП предоставили подписанные заказчиком акты о приемке выполненных работ с указанием перечня и объемов этих работ. Эти акты ответчиком оспорены не были. Кроме того, истцы предоставили доказательства того, что в связи с выполнением строительных работ они проходили обязательные инструктажи по технике безопасности и охране труда, о чем делались записи в соответствующих журналах, находящихся как у ответчика, так и в организации, на объекте которой производились работы, но суды их во внимание не приняли.
ВС РФ напомнил, что по нормам статьи 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Поэтому дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Источник: ppt.ru
Легализация самовольной постройки через суд
Летом 2014 года в нашу компанию обратились владельцы земельного участка и расположенного на участке строения. Вопрос состоял в том, что к расположенному на земельном участке с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), жилому дому, была возведена пристройка без соответствующей разрешительной документации.
Как избежать статуса самовольной постройки
Узаконить самовольную постройку и в дальнейшем приобрести право собственности на самовольно возведенный дом можно двумя разными путями – административным (когда на уже возведенное строение делается проект, производятся согласования с различными контролирующими органами и органы власти, в случае соответствия постройки необходимым требованиям, выдают на нее разрешение, самострой вводится в эксплуатацию), и судебным.
Административный порядок согласования постройки
Как известно, законодательство регламентирует согласование проекта жилых строений, которые будут возведены на участках для индивидуального жилищного строительства, поскольку такие участки, как правило, относятся к землям поселений и строения на них должны соответствовать определенным строительным и архитектурным нормам, также такие жилые дома снабжаются за счет городских инженерных сетей, поэтому проект строительства жилого дома должен быть согласован с органами местного самоуправления, поскольку мощность инженерных сетей не безгранична. То есть строительство дома или пристройка, надстройка и тому подобные существенные изменения конфигурации дома на участке ИЖС, подразумевает подготовку проекта жилого дома (пристройки), в чем могут помочь инженеры и архитекторы из соответствующих бюро, согласование проекта в органах местного самоуправления и БТИ, выполнение работ по строительству (перепланировке), инвентаризация объекта, где БТИ и органы местного самоуправления проверяют, что работы выполнены в соответствии с проектом, постановка объекта на кадастровый учет и регистрация права собственности на вновь возведенное строение или на объект в перепланированном виде. Такой путь является соответствующим законодательству, логичным и правильным.
Судебный путь согласования самовольной постройки
Но часто случается, что граждане идут обратным путем и начинают что называется «с конца». Сначала возникает идея или собственный проект, а следом все реализовывается без всяких «ненужных» согласований. И какое-то время в законном статусе строения или перепланировке действительно не возникает необходимости, но ровно до тех пор, пока не возникают вопросы сделок со строением, вопросы наследства или до того, как начинают приходить штрафы и предписания жилищной инспекции с требованиями вернуть все обратно.
Так получилось и у наших доверителей. Будучи владельцами земли с видом разрешенного использования ИЖС и расположенного на участке жилого дома, доверители осуществили пристройку к жилому дому и надстроили этаж без каких бы то ни было согласований.
Именно судебным путем мы пошли когда к нам обратились доверители и попросили помочь в признании права собственности на самовольную постройку, представляющую из себя пристройку и надстройку к части жилого дома, который они уже имели в собственности.
Нужно сразу оговорить, что суд может признать право собственности на самовольную постройку только за тем лицом, в собственности которого находится земельный участок на котором постройка возведена, на что закон прямо указывает. В нашем случае земельный участок был в собственности доверителей.
Обращение в суд с иском о признании самовольной постройки законной
Благо имеется обратный путь, для того чтобы узаконить самовольную постройку. Подобные дела не редкость, и в нашей юридической практике периодически встречаются подобные прецеденты. Для решения данного вопроса применяется судебный путь признания права собственности на самовольную постройку.
Предъявляется иск в суд к органу местного самоуправления с соответствующими требованиями. Доказыванию подлежит то, что во первых истцы являются собственниками земли на которой возведен самострой, во вторых, что самовольная постройка соответствует градостроительным и иным нормам и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Первое доказывается достаточно просто – в качестве доказательства предоставляется свидетельство о праве на землю, выписка из реестра зарегистрированных прав на участок, правоустанавливающий документ. Второе доказывается экспертным путем, так как для выяснения вопросов соответствия строения нормам требуется помощь специалиста, назначается строительно-техническая экспертиза. Подобные иски не представляют никаких сложностей, как правило, спора как такового в таких делах нет, ответчиком выступает орган власти, отвечающий за выдачу разрешений на строительство, по делу проводится строительная экспертиза, и если эксперт дает заключение о соответствии самовольно возведенного строения строительным и иным нормам, а также установлено, что самострой не нарушает прав третьих лиц, то оснований для отказа в удовлетворении иска нет.
В нашем случае, как и во всех остальных, эксперт дал положительное заключение.
Однако, есть несколько моментов, которые следует знать и учитывать при составлении иска и в ходе рассмотрения дела во избежание дальнейших сложностей с постановкой самовольной постройки на кадастровый учет и государственной регистрацией права собственности.
Что следует учесть при обращении в суд с иском о признании права на самовольную постройку
Во первых необходимо изначально определить в каком виде была возведена самовольная постройка – было создано новое здание (сооружение), или, например произведена пристройка или надстройка к уже существующему зданию, как в нашем случае.
Тут возникает следующий вопрос – какие требования заявлять. Просить суд признать право только на самовольно пристроенные и надстроенные помещения, или на объект в целом, в том числе и на помещения, правом на которые истцы уже обладают и которое установленным порядком зарегистрировано?
На этот вопрос дает ответ п. 14 ст. 1 ГсК РФ и Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014 г.
Так, если самовольная постройка повлекла увеличение размеров и площади помещения (объекта), изменение его планировки, то такой самострой влечет за собой изменение первоначального объекта, что обладает признаками реконструкции. Таким образом, возведенная нашими доверителями самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности, защита прав собственности истцов на данную самовольную постройку возможна путем признания права на объект в целом в реконструированном виде.
Во вторых, при заявлении в суде ходатайства о назначении строительной экспертизы, следует поставить на разрешение эксперта корректные вопросы, перечень которых является стандартным:
— обладает ли объект признаками недвижимого имущества;
— соответствует ли объект градостроительным и строительным нормам и правилам для зданий и сооружений;
— создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан.
Частой ошибкой при заявлении ходатайства о назначении экспертизы самовольной постройки является постановка перед экспертом вопроса о нарушениях самовольно возведенным строением прав третьих лиц, однако такой вопрос находится в компетенции суда, эксперт может разрешать только технические вопросы соответствия самостроя нормам.
Ну и последнее, на что стоит обратить внимание, это соответствие наименований, литер, номеров помещений, заявленных в иске технической документации, ведь суд может удовлетворить только те требования, которые будут предъявлены, поэтому проверьте ваши требования на наличие ошибок или описок.
Итак, в нашем случае эксперт дал положительное заключение и суд удовлетворил заявленные требования. Судебное решение по таким делам является правоустанавливающим документом, на основании которого право собственности должно быть зарегистрировано в регистрационной палате.
В случае, если вы возвели на своем участке ИЖС самовольную постройку или реконструировали жилой дом, произвели перепланировку без разрешений и согласований, существует путь придать законный статус пока еще самовольному строению. Обращайтесь в нашу компанию, мы поможем узаконить самовольную постройку и полностью сопроводим процесс от начала и до регистрации права собственности.
Источник: advokat-krasnogorsk.ru
Другие жилищные споры
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании неприобретшим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ФИО4-Петербург, г.ФИО4 ФИО4 литер А .В обоснование заявленных требований истец указал, что ФИО15 является собственником 21/.
Истец СПб ГУПДО «Пригородное» уточнив требования, обратилось в суд с исковым заявлением к ответчику ФИО2 о взыскании арендных платежей за фактическое пользование помещениями дачи №-З в период с дд.мм.гггг по дд.мм.гггг в размере 399 200,87 рублей.
ФИО2, ФИО2 С.В., ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО5 о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, указав в обоснование своих требований, что дд.мм.гггг между ФИО7 и СПб ГУ «Жилищное агентство Курортн.
ФИО2 Р.О., ФИО5, ФИО6 обратились в суд с иском к ФИО3 Санкт-Петербурга о сохранении жилого помещения- литер А по в -Петербурге в перепланированном состоянии, прекращении права собственности, разделе жилого помещения, признании права собственности.
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 (ответчик 1), ФИО1 Д.Д. (ответчик 2) о признании утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, ( комнаты площадью 19,10 кв.м.;19,20 кв.м.; 19,50 кв.м.; 19,30 кв.м.), .
ООО «» обратилось с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО5, ФИО7 об обязании произвести за свой счет демонтаж установленной непроектной перегородки с дверью по адресу: Санкт-Петербург, подъезд № и привести в первоначальное состояние общедомовое имущество .
Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие дачного обслуживания «Пригородное» (далее-СПб ГУПДО «Пригородное») является самостоятельным юридическим лицом и имеет на праве хозяйственного ведения дачные помещения в даче №-З, с кадастро.
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 об обязании произвести обмен жилого помещения.В обоснование заявленных требований истец указывает, что она относится к категории лиц из числа детей, оставшихся без попечения родителей, и зарегистрирована совмес.
Истец ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 Санкт-Петербурга о сохранении жилого помещения—Петербурге в реконструированном состоянии, признании права собственности.В обоснование заявленных требований истец указывает, что он постоянно проживает и за.
ФИО2, ФИО8, ФИО9 обратились к ООО «Курорт Девелопмент», Учреждению «Дом творчества Кинематографистов «Репино» (далее- УДТК «Репино») о признании договора простого товарищества (о совместной деятельности) № недействительным (ничтожным), заключенног.
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании утратившим право пользования жилым помещением по адресу: Санкт-Петербург, .В обоснование заявленных требований истец указывает, что 28.05.2020г. она приобрела по договору мены у ФИО9 земельный участ.
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, указав в обоснование своих требований, что истец ФИО2 является собственником жилого дома, расположенного по адресу: Са.
ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, указав в обоснование своих требований, что истец ФИО3 и ее дочь- ФИО6 являются сособственниками , корпус 2, литера А п.
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, , обязании Управление по вопросам миграции ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и снять ФИО2 с регистрационного .
Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие дачного обслуживания «Пригородное» (далее СПб ГУПДО «Пригородное») является самостоятельным юридическим лицом и имеет на праве хозяйственного ведения дачные помещения в даче №-К с кадастров.
Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие дачного обслуживания «Пригородное» (далее СПб ГУПДО «Пригородное») является самостоятельным юридическим лицом и имеет на праве хозяйственного ведения дачные помещения в даче №-К с кадастров.
Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие дачного обслуживания «Пригородное» (далее СПб ГУПДО «Пригородное») является самостоятельным юридическим лицом и имеет на праве хозяйственного ведения дачные помещения в даче №-Р с кадастров.
ФИО1, ФИО3, ФИО2 обратились в суд с указанным иском.Исковые требования обоснованы тем, что в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, , лицевой счет №***, установлен газовый котел для системы отопления и горячего водоснабжения в 2008 го.
ФИО1 обратился в суд с указанным иском.Исковые требования обоснованы тем, что истец является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург .Ответчик является собственником 2/3 доле.
ГУП «ИНПРЕДСЕРВИС» обратилось в суд с указанным иском.Исковые требования обоснованы тем, что истец является управляющей организацией для управления многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург наб. , лит. А.Ответчик является собственником указ.
Источник: sud-praktika.ru