Проблема с долгостроями беспокоит многих граждан нашей страны. И если вы подписали договор долевого участия (далее – ДДУ), а срок передачи квартиры затягивается более, чем на 2 месяца, у вас есть два выхода из сложившейся ситуации. Во-первых, вы можете дождаться окончания строительства и передачи квартиры, одновременно с этим заявив требование о взыскании неустойки за нарушение срока сдачи квартиры. При этом важно понимать, что ожидание может затянуться на годы, а застройщик может попросить доплаты, а то и вовсе обанкротиться.
Во-вторых, вы можете расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возврата уплаченных средств и процентов за пользование ими. Однако в этом случае есть риск остаться как без квартиры, так и без уплаченных за нее денежных средств.
Как видим, оба варианта имеют свои подводные камни. Как же лучше поступить в сложившейся ситуации: ждать или расторгать?
Для ответа на данный вопрос рассмотрим подробнее основания и порядок, а также последствия расторжения ДДУ в одностороннем порядке.
Расторжение договора долевого участия. Имеет ли право застройщик расторгнуть договор.
Порядок расторжения ДДУ
Итак, 214-ФЗ предусматривает право дольщика расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке в случае, если застройщик просрочил передачу квартиры более, чем на 2 месяца.
Для расторжения договора вам нужно направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ. Уведомление должно быть направлено застройщику ценным письмом с описью вложения.
В уведомлении также необходимо заявить требования:
- В уведомлении следует указать требование о возврате денег, внесенных вами за строительство квартиры, а также реквизиты счета, на которые следует перечислить денежные средства
- О выплате неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены квартиры. Причем данная неустойка начисляется с даты внесения вами денег по договору, а не с момента прекращения договора. То есть если вы внесли деньги за два года до расторжения ДДУ, то имеете право взыскать с застройщика неустойку, начисленную за эти два года.
Обращаем внимание, что ДДУ будет считаться расторгнутым с момента направления уведомления о расторжении.
После прекращения ДДУ, застройщик обязан в течение 20 дней выплатить вам причитающиеся деньги.
Если застройщик отказывается от выплаты денежных средств, вы можете взыскать их в судебном порядке. Кроме того, вы сможете потребовать выплаты вам неустойки за просрочку возврата денег
Что можно взыскать с застройщика при расторжении ДДУ?
Во-первых, помимо денег, внесенных за квартиру, и неустойки, вы можете взыскать с застройщика разницу между ценой квартиры на момент подписания ДДУ и ценой аналогичной квартиры на момент судебного разбирательства. Если стоимость аналогичной квартиры возросла – эта разница является вашими прямыми убытками. Вам теперь придется потратить больше денег на покупку такой же квартиры, которую так и не достроил застройщик. Поэтому эту разницу можно взыскать с застройщика.
Во-вторых, если застройщик просрочил 20-дневный срок на выплату денег после расторжения ДДУ, вы можете потребовать от него выплаты неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.
Как расторгнуть договор долевого участия в строительстве? Какие деньги при этом получит дольщик?
В-третьих, вы можете взыскать компенсацию морального вреда.
В итоге вы сможете взыскать довольно большую сумму, которой хватит на покупку новой квартиры.
Возможные риски при расторжении ДДУ
Перед тем, как расторгнуть ДДУ, следует проанализировать целесообразность такого решения. Для этого нужно собрать информацию о материальном положении застройщика, о наличии у него других объектов строительства. Если застройщик находится в предбанкротном состоянии – стоит дважды подумать, а расторгать ли договор или все-таки подождать. Требования дольщиков удовлетворяются в одну из первых очередей при банкротстве, а если вы расторгнете ДДУ, то это может существенно уменьшить ваши шансы на получение своих денег.
Если же застройщик в принципе ведет активную строительную деятельность на других объектах, имеет достаточно хорошее материальное положение, то вы можете выбрать между тем, расторгать ДДУ или ждать окончания строительства вашего дома.
Однако необходимо понимать, что даже при наличии решения суда, принятого в вашу пользу, остается риск остаться и без квартиры, и без каких-либо денежных средств. Конечно же, такая ситуация – скорее исключение, а не правило. Но все-таки наличие исполнительного листа о взыскании денежных средств с застройщика не всегда гарантирует их получение. Чаще всего, в подобных случаях требуется помощь грамотного, опытного юриста, имеющего соответствующие знания и практику по взысканию денежных средств с недобросовестных застройщиков.
Именно поэтому рекомендуем, прежде чем расторгать ДДУ в одностороннем порядке, проанализировать информацию о застройщике, а при возможности – обратиться к юристу, так как лишь комплексное изучение всей имеющейся информации позволит определить перспективность взыскания с застройщика денежных средств.
Чтобы записаться на бесплатную консультацию – позвоните!
Источник: imright.ru
Судебное расторжение договора долевого участия в строительстве
Что входит в наши услуги:
- УСТНЫЕ И ПИСЬМЕННЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ
- ПОДГОТОВКА ВСЕХ НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ
- ПРЕДСТАВЛЕНИЕ ИНТЕРЕСОВ
В СУДЕ - УЧАСТИЕ В ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ ПРОИЗВОДСТВЕ (опл.доп.)
О расторжении договора долевого участия
Расторжение ДДУ — не всегда оптимальный вариант разрешения конфликта с застройщиком. Хотя возможность расторжения и предусмотрена 214-ФЗ, на деле далеко не всегда мы рекомендуем это делать нашим клиентам. Вся проблема заключается в том, что при расторжении ДДУ, у Вас на руках остается решение суда и исполнительный лист, в то время как на квартиру Вы уже претендовать не можете. Получение денежных средств по исполнительному листу напрямую зависит от того, в каком финансовом положении находится застройщик, то есть с учетом наличия огромного числа финансовых обязательств, существует риск, что Вы останетесь и без квартиры, и без денег. Именно поэтому важно перед принятием решения о расторжения ДДУ, изучить всю информацию о застройщике, судебных спорах в отношении него, наличии долгов, перспективах его банкротсва.
1. Нарушение застройщиком сроков передачи объекта, установленных условиями договора долевого участия. Таким, образом, спустя два месяца с момента предполагаемой, согласно ДДУ, даты передачи Вам объекта, Вы можете обращаться к застройщику с требованием о расторжении договора.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. В данном случае речь идет о несоответствии передаваемого объекта техническим и градостроительным регламентам, проектной документации, иным нормативам (СНиП, СанПин).
3. Прекращение, приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
1. Денежные средства, уплаченные по ДДУ (возврат всей суммы)
2. Проценты за пользование денежными средствами( расчет Вы можете произвести ниже)
3. Убытки, возникшие в результате нарушения застройщиком условий ДДУ (например, вынужденная аренда иного жилья, повышенные проценты по ипотеке).
4. Представительские расходы (например, если Вы пожелаете обратиться к нам)
5. Компенсация морального вреда, причиненного Вам грубым нарушением Ваших прав застройщиком.
6. Компенсация судебных расходов (госпошлина)
7. Штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в Вашу пользу (Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. № 2300-1)
ПЕРВИЧНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ БЕСПЛАТНАЯ
ПОЛНАЯ ОПЛАТА ПО ФАКТУ
Процесс расторжения ДДУ
Досудебный порядок урегулирования спора при расторжении ДДУ
Для расторжения ДДУ, в первую очередь, необходимо обратиться к Застройщику с заявлением (уведомлением, претензией) об одностороннем расторжении договора и о возврате денежных средств с учетом процентов за пользование денежными средствами. Сумму таких процентов Вы можете рассчитать, согласно ст.395 ГК РФ или ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно: (сумма договора) х (количество дней пользования денежными средствами) х 6,25 (ставка рефинансирования) / 100 / 300
Если участником долевого строительства является гражданин (физическое лицо), указанные проценты уплачиваются в двойном размере, то есть: (сумма договора) х (количество дней пользования денежными средствами) х 6,25 (ставка рефинансирования) х 2/ 100 / 300
Ставка рефинансирования установленная Центральным Банком РФ с 16.12.2019 равна 6,25%. Данное обращение следует направить заказным письмом с описью вложения по месту нахождения Застройщика. Период, выделенный Законом № 214-ФЗ для удовлетворения Ваших требований застройщиком, при подаче такого заявления (уведомления, претензии) составляет 20 дней. Однако, вероятность прекращения на этом взаимоотношений по ДДУ не велика. Скорее всего, Ваше письмо будет либо проигнорировано, либо Вам откажут в возврате денежных средств в полном объеме.
Расторжение ДДУ в судебном порядке
В том случае, если застройщик оказался не готов урегулировать спор с Вами мирно, за Вами остается право на обращение в суд, где Вы уже сможете заявить к взысканию суммы, несколько больше, нежели оговоренные выше. Изучая Ваши требования и основания их возникновения, суд заинтересуется, предпринимались ли Вами попытки договориться с застройщиком до обращения.
Именно для этого, Вам и нужна информация, подтверждающая обращение с Вашей стороны (квитанция и опись вложения к заявлению/уведомлению/претензии, в соответствии с п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Таким образом при обращении в суд, к исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие: ✔ наличие договорных отношений между Вами и застройщиком ✔ исполнение Вами своих обязательств ✔ подтверждение попыток урегулирования спора с застройщиком Вами ✔ обоснование возникновения убытков ✔ факта обращения Вами за юридической помощью и т.д. Однако, столь радужные перспективы могут быть рассеяны судебной практикой, согласно которой суммы Ваших требований могут быть удовлетворены судьей частично, например, моральный вред компенсируется российскими судами в минимальной части, а представителями застройщика будут предприниматься попытки возражать, относительно обоснования Ваших финансовых доводов.
Также следует учесть, что финансовое состояние Застройщика может стремиться к катастрофическому, и возможности получить денежные средства по исполнительному листу может быть весьма затруднительно. Существуют способы проверки финансового состояния ответчика с привлечение юристов нашей компании, которые предоставят Вам максимально полную информацию о перспективах реального получения денежных средств. Обратите внимание! В случае, если сумма исковых требований составляет менее 1 000 000 (одного миллиона) рублей, вы освобождаетесь от уплаты государственной пошлины. В иных случаях – следует руководствоваться ст.333.19 и 333.36 НК РФ.
Источник: inoka.ru
Расторжение ДДУ дольщиком: как это делается
Довольно часто дольщики сталкиваются с такими затруднениями, как продолжительная задержка ввода жилого здания в эксплуатацию, нарушение строительных норм, а также приостановки строительства. В силу этих обстоятельств многие дольщики не желают продолжать отношения с застройщиком и принимают решение расторгнуть договор и, соответственно, вернуть деньги. Своевременная передача квартир согласно условиям, отраженным в ДДУ – действительно редкое явление сегодня, и в рамках настоящей статьи мы рассмотрим, как расторгнуть ДДУ и получить проценты, которые положены по закону.
Законодательные нормы и способ расторжения договора
Отношения участников «долевки» и застройщиков регламентирует ФЗ-214, кроме того, дольщики подпадают под правовое поле закона о правах потребителей, так как застройщик является юридическим лицом, которое оказывает услуги. Согласно положениям статьи 9, расторжение договора предусматривается в одностороннем порядке, без привлечения судебных инстанций или в судебном порядке.
Кроме того, стороны могут достичь обоюдного соглашения в плане прекращения действия договора и мирно оговорить порядок, а также условия его расторжения.
В современных условиях основным механизмом, который обеспечивает защиту дольщика от не вполне добросовестного застройщика, является возможность расторгнуть договор, и сделать это в уведомительном порядке. Такая возможность существенно упрощает процесс прекращения отношений с застройщиком без необходимости продолжительных судебных тяжб.
При этом стоит помнить, что у застройщика также есть возможность расторгнуть договор, если дольщик нарушает принятые на себя обязательства по отношению к застройщику, прописанные в ДДУ.
Основания для разрыва отношений с застройщиком
Для начала стоит рассмотреть основания, которые позволяют разорвать договор с застройщиком и отказаться от дальнейших отношений с ним. Собственно, дольщик может так поступить в следующих случаях:
Застройщик задерживает передачу квартиры на два месяца или больше. Однако если между застройщиком и дольщиком подписано дополнительное соглашение (к основному договору) о переносе сроков сдачи, что в данном случае о нарушении говорить не приходится. Сроки могут переноситься сколько угодно раз по соглашению сторон, поэтому для разрыва договора нужно подождать два месяца после наступления даты, указанной в последнем соглашении.
Застройщик допустил нарушения во время проведения строительных (отделочных) работ, в результате чего у дольщика имеются претензии к качеству жилья. Естественно, если недочеты были выявлены в течение гарантийного срока (который, согласно законодательству, составляет 5 лет с момента передачи квартиры) .
Застройщик не выполняет требований дольщика относительно обнаруженных дефектов, касающихся:
- Устранения недочетов в разумные сроки (за счет застройщика);
- Возмещение расходов, связанных с устранением дефектов силами дольщика;
- Соразмерном снижении стоимости объекта (или стоимости дополнительных услуг).
Зстройщик не сообщил дольщику о прекращении действия договора поручительства, если выполнение обязательств застройщика гарантирует банк.
Наиболее распространенными ситуациями, когда дольщик желает разорвать договор, являются задержки передачи квартиры, а также претензии по качеству.
Целесообразность расторжения ДДУ
Если у дольщика возникли какие-либо претензии к застройщику в плане вышеперечисленных оснований, необходимо понять, насколько выгодным может быть прекращение сделки. Возврат денег (а также процентов по неустойке) является менее выгодным, чем получение квартиры, которая к моменту завершения строительства стоит гораздо больше заплаченных за нее денег.
В данном случае, скорее, можно говорить о получении выгоды застройщиком, который использовал деньги дольщика и сформировал добавочную стоимость – теперь он легко продаст квартиру, и получит значительно больше денег, чем сумма, которая возвращена дольщику.
Если причиной разрыва ДДУ является несоблюдение сроков, возможно, оптимальным решением было бы подождать, ведь застройщик не может тянуть вечно с передачей недвижимости. Однако, есть и другой резон – в случае обнаружения проблем с качеством строительных работ, и особенно установление таких дефектов, устранение которых вообще невозможно, лучше, конечно, сразу отказаться от получения такой квартиры.
Даже если произойдет ввод дома в эксплуатацию и здание будет признано соответствующим всем нормативам, стоит еще раз все взвесить – возможно, проживание в квартире будет далеко не таким комфортным, как предполагалось.
Разрыв договора: с чего начинать?
Итак, есть проблемы, и дольщик более не желает ожидать их естественного разрешения, пора расторгать договор, забирать деньги и вкладывать их в проект, который не будет сопряжен с какими-либо затруднениями со стороны застройщика. Следует определить порядок действий и следовать законодательным нормам, которыми определяется процедура расторжения договора.
Застройщику направляется письменное (одностороннее) уведомление о том, что дольщик хочет прекратить действие ДДУ. Документ отправляется по юридическому адресу компании-застройщика заказным письмом, с приложением описи вложения. Датой расторжения договора является тот день, когда письмо было отправлено (получено работниками почты). Таким образом, дольщик избавлен от необходимости обращаться в судебные инстанции или ожидать получения застройщиком уведомления.
Есть законодательные требования к содержанию отправляемого документа, в нем должно присутствовать:
- Указание на основание для расторжения договора;
- Требование возврата денежных средств, оплаченных за жилье, а также выплаты процентов неустойки;
- Реквизиты для перевода денег, чтобы застройщик имел информацию о том, куда ему следует перевести средства.
Возврат денег: ответственность застройщика
В течение 20 суток с момента отправки одностороннего уведомления (фактического расторжения ДДУ) застройщик, согласно законодательству, обязан обеспечить дольщику возврат денег, а также процентов. Словом, должен выполнить в полном объеме все требования, которые содержатся в уведомлении.
Относительно процентов, которые застройщик обязан выплатить за использование денег дольщика, закон говорит следующее: начисление производится на сумму, указанную в договоре, размер составляет 1/150 ставки ЦБ РФ (ключевая ставка, она же ставка рефинансирования). Расчет происходит по времени, с момента зачисления платежа, внесенного за объект недвижимости по момент расторжения договора.
Если застройщик не вернет денежные средства до истечения указанного срока, или просто откажется выплачивать что-либо (последнего, скорее всего, не произойдет), клиент застройщика имеет право инициировать судебное разбирательство и подать в суд соответствующий иск. За невыполнение положения закона ФЗ-214 клиент может требовать в суде:
- Возврата суммы, оплаченной за квартиру, а также процентов за пользование этими деньгами (ст. 9 часть 2 ФЗ-214), если застройщик добровольно не отдал деньги;
- Оплаты процентов за время, в течение которого застройщик не вернул деньги после положенного срока (статья 9 часть 6 ФЗ-214, ставка та же);
- Возмещение за нанесенный моральный вред (определяет Закон о правах потребителей). Сумма определяется согласно действующим юридическим нормативам и соответственно наступившим последствиям, связанным с невозвратом средств;
- Выплаты штрафа в размере 50% от суммы санкционных выплат, присужденной судом;
- Возмещения расходов, связанных с судебным рассмотрением дела.
Нюансы расторжения: застройщик не торопится платить
Существует распространенная проблема, которая заключается в том, что застройщики, как правило, вовсе не торопятся возвращать дольщикам средства, внесенные в счет оплаты строящейся недвижимости. Причем, практически в каждом случае застройщики отказываются выплачивать проценты за использование денег. Поэтому, чаще всего, дольщик вынужден обращаться в суд, дабы отстоять свои права.
Нужно отметить, что процессы в подобных случаях крайне сложно назвать легкими, положение осложняется тем, что юристы застройщика под разными предлогами затягивают дело и неоднократно переносят слушания. Таким образом, возникает следующая ситуация – договор аннулирован (в момент отправки дольщиком уведомления) и права на недвижимость автоматически переходят к застройщику. Застройщик реализует недвижимость и легко погашает задолженность, возникшую в связи с судебным разбирательством.
Потенциальная опасность: если застройщик обанкротился
Кроме того, в правовом поле существует еще один, но очень важный нюанс. С момента расторжения договора дольщик автоматически утрачивает права требования на недвижимость, и приобретает права требования на возврат денег. Если у застройщика имеются какие-либо проблемы в плане дальнейшего финансирования строительства, после его банкротства дом будет достроен и все дольщики (не разорвавшие договор) получат свое жилье, путем реализации механизмов, предусмотренных законодательством.
Однако с удовлетворением чисто финансовых требований к застройщику-банкроту дело обстоит совсем иначе. Дольщик, который разорвал договор, может получить свои деньги только в том случае, если эти деньги имеются в наличии на счетах или были выручены в результате реализации активов застройщика (во время процедуры банкротства). Иными словами, если на момент банкротства у застройщика ничего нет, то бывший дольщик рискует остаться не только без недвижимости, но и без денег.
Заключение
Перед тем, как инициировать расторжение ДДУ, дольщику стоит тщательно взвесить все «за» и «против», и постараться получить очень подробную информацию о финансовом состоянии компании. Если внести в ситуацию ясность по каким-то причинам не представляется возможным, есть альтернатива расторжению договора – можно просто продать свои права по переуступке. При этом не нужно стараться получить какую-то существенную прибыль, просто нужно учесть понесенные расходы и цены на первичную недвижимость в текущий момент.
Существует и вариант, который при затягивании сроков позволяет получить с застройщика компенсацию, не утрачивая защищенности, которую обеспечивает ФЗ-214. Нужно просто дождаться окончания строительства, не подписывая дополнительных соглашений о переносе сроков строительства. После приемки-передачи квартиры можно обратиться в суд с железными доказательствами вины застройщика в плане срыва сроков сдачи – с большой вероятностью дольщик этот процесс выиграет.
Источник: novostroev.ru
Возмещение убытков застройщиком
Проводим инструктаж по теме: «Возмещение убытков застройщиком». Здесь собрана информация из авторитетных источников и даны комментарии. Однако, каждый случай индивидуален. Всегда имеются нюансы. Если есть вопросы, то вы всегда можете их задать дежурному консультанту.
ВС: когда опоздавший застройщик компенсирует убытки по валютному кредиту
Истец И.Рябинин
Ответчик ООО «Л1-1»
Вопрос Определение периода, с которого проценты по кредиту на покупку жилья будут считаться убытками дольщика, которые придется возместить застройщику, не выполнившему обязательства
Суд Коллегия по гражданским спорам ВС
Решение Оставить в силе апелляционное определение
В июне 2008 года Иван Рябинин* заключил договор с застройщиком, компанией ООО «Л 1-1». Он собирался купить элитное жильё – квартиру площадью 154 кв. м в строящемся доме. Квартира стоила 633 040 у. е., что на момент заключения договора было эквивалентно 17 млн руб. Чтобы расплатиться, Рябинин взял валютный кредит в ВТБ – 600 000 у. е. сроком на 182 месяца.
В рамках предварительного договора он отдал всю сумму застройщику. Но Рябинин не получил жильё в срок – компания обанкротилась, а валютный курс существенно изменился.
Рябинин обратился в суд и взыскал с ООО «Л 1-1» неустойку в размере 7 млн руб. и штраф в 1 млн руб. Ему вернули деньги за непостроенную квартиру, но только в марте 2015 года, когда рубль значительно подешевел. Кредит же надо было отдавать в валюте. Рябинин решил, что раз он брал деньги, только чтобы получить жильё, но по вине застройщика остался без него, то именно застройщик и должен компенсировать расходы по оплате кредита. Он попытался взыскать как убытки все проценты, которые выплачивал банку.
Первая инстанция согласилась с Рябининым и частично удовлетворила его требования. Суд признал убытки истца и необходимость взыскать их с застройщика. ООО «Л1-1» должно было компенсировать Рябинину проценты за пользование кредитом за период со 2 марта 2009 года по 5 марта 2015 года в размере, эквивалентном $481 063 по курсу ЦБ на день исполнения решения суда, а также расходы по оплате госпошлины – 60 000 руб.
В апелляции согласились с выводом суда о том, что Рябинин действительно имеет право на возмещение убытков, связанных с оплатой процентов по кредиту. Однако указали, что первая инстанция неверно определила период взыскания процентов: по версии апелляции, надо было взыскать проценты за период с 20 января по 5 марта 2015 года, когда сдача квартиры была просрочена. Сумма составила 1, 32 млн руб. плюс расходы по оплате госпошлины. В остальной части решение первой инстанции оставлено без изменения. Покупатель попробовал оспорить определение апелляции в Верховном суде, пытаясь оставить в силе решение суда первой инстанции – основным спорным моментом стало определение периода, с которого проценты по кредиту являются убытками Рябинина и должны быть возмещены.
Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова заключила: выводы в определении верные (дело № 78-КП 7-99 ). ВС указал, что истец обязан оплачивать проценты банку в рамках самостоятельного договора – эта обязанность не зависит от третьих лиц. ООО «Л 1-1» не было стороной кредитного договора, а Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает обязанности застройщика возмещать дольщику проценты или другие кредитные платежи, указала коллегия.
Рябинин выплачивал банку проценты по кредиту за счет собственных средств, а кредитный договор заключал на свой риск и в своем интересе, подчеркнул ВС. Выплата процентов, таким образом, не связана с тем, что застройщик не исполнил обязательства, указала коллегия. Ведь истец заключал договор, чтобы получить деньги на покупку жилья, а не для того, чтобы возместить убытки из-за ненадлежащего выполнения обязанностей застройщиком. Кроме того, срок оплаты кредита был больше, чем срок предполагаемой сдачи дома, обратил внимание суд: Рябинин в любом случае продолжал бы выплачивать кредит уже после того, как ему передали квартиру.
Применительно к обстоятельствам дела апелляция признала убытками истца кредитные проценты, которые он заплатил за период просрочки сдачи квартиры, напомнил ВС и решил, что именно такой подход верен. Проценты за период, когда просрочки застройщика не было, он оплачивать не обязан. Жалобу Рябинина суд оставил без удовлетворения.
Определение ВС внесло ясность в существующую судебную практику, поскольку между судами имелись разногласия именно в определении периода, за который подлежат возмещению проценты по кредиту, полученному для приобретения недвижимости, указала юрист КА «Юков и партнёры» Маргарита Захарова.
* имена и фамилии участников процесса изменены редакцией
Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками
Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.
Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства
Компания «ПроМен» уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой «Континент», — последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд.
Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с «Континентом» недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства. Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).
Когда застройщик не вправе расторгать договор
Почему инициатива наказуема
Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к «Честр-Инвест»: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка. Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований. Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).
Не захотел выплачивать неустойку — получай штраф
Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей «Ваше право» в интересах Петра Мухина* пыталась взыскать с ООО «Центр-Актив» неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф. Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа. ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)
Застройщики должны не забывать об ответственности
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.
Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей «Консул», действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома. Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать
участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на
устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).
Суд обязан вчитываться в договор
В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.
Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ. ВС указал, что ели договором предусмотрены «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это — договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).
В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2). И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).
В договоре можно предусмотреть замену квартиры
При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.
Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру). Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.
ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст.
19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях. В том числе, «о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования». Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры — нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).
Когда дольщики должны попадать в кооператив
Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.
Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство. Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.
Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды. Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были. ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).
* имена и фамилии героев изменены
С полным текстом обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом ВС 19 июля 2017 года можно ознакомиться здесь.
Иск к застройщику
Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика можно подать в следующий суд:
- по месту нахождения застройщика (адрес застройщика пишем из ЕГРЮЛ, где взять выписку писали выше по тексту);
- по адресу постоянной регистрации истца;
- по адресу временной регистрации истца. Если в ДДУ определена подсудность, признаём в иске этот пункт договора недействительным.
Как быть, если дольщик самостоятельно подал иск к застройщику, а юрист нашёл в нем ошибку? Ничего страшного. Юрист исправит ваши ошибки путём уточнения исковых требований. Однако, лучше сразу воспользоваться помощью юриста, чем потом заниматься их исправлением. Юрист может обратить внимание на обстоятельства, на которые дольщики почти никогда не обращают внимание.
Например переписка с застройщиком. Получив уведомление о завершении строительства, дольщик набирает застройщику. Его записывают на осмотр через один-два месяца. Однако по условиям 214-ФЗ на это отводиться 7 дней. В таких случаях нужно сразу ответить на уведомление, направив его застройщику почтой.
Если этого не сделать, в суде юрист ответчика будет доказывать, что дольщик уклонялся от приёмки квартиры. Т.е. должен был приступить к приёмке в течение недели, а прибыл на осмотр через два месяца. Аргумент, «а нас так записали» суды не учитывают. Более того, обычно в таких случаях, застройщик направляем дольщику односторонний акт.
Поэтому, старайтесь позвонить юристу сразу после получения уведомления о завершении строительства. Еще лучше, сразу после начала просрочки по ДДУ. Консультации юриста по телефону совершенно бесплатные, а дольщика это может уберечь от массы ошибок на ровном месте.
Так поступать целесообразно, если неустойка большая, а суды по адресу вашей регистрации или юридическому адресу застройщика к категории «хороших судов» не относятся. Особенно, это надо учитывать при подаче исков связанных с расторжением ДДУ, так как в таких случаях размер штрафных санкций является максимальным. Нередко сумма процентов и штрафа в иске, может превысить стоимость самой квартиры.
Как взыскать с застройщика убытки за аренду квартиры в дополнение к неустойке
Федеральный закон № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» защищает покупателей новостроек от последствий пропуска сроков строительства. Помимо неустойки, общая сумма которой зависит от длительности просрочки, у дольщика есть возможность получить дополнительные компенсации с застройщика. На примерах конкретных судебных дел мы рассмотрим, как взыскать с застройщика убытки за аренду квартиры в случае, если дольщик проживает в жилье по найму.
| Видео (кликните для воспроизведения). |
В каких случаях дольщик может взыскать расходы на аренду жилья
Право на взыскание с застройщика неустойки и убытков (включая затраты на найм другого жилья) предоставлено статьей 10 закона № 214-ФЗ. Согласно ее положениям, если девелопер не исполняет ДДУ, он обязан уплатить предусмотренную законом неустойку, а равно возместить убытки, причиненные нарушением договора.
Как следует из статьи десятой 214 закона, взыскание с застройщика убытков за найм жилья осуществляется дополнительно к неустойке. Застройщик не может сослаться на то, что покупатель получит достаточно средств в виде штрафных санкций, и поэтому необходимо отказать в иске о компенсации аренды жилья по ДДУ.
Верховный суд о вынужденном найме квартиры
Несмотря на кажущуюся простоту норм закона о компенсации убытков дольщика, суды по-разному подходили к их толкованию. Основной вопрос заключался в том, что считать вынужденным наймом квартиры. Ведь если покупатель мог и обойтись без дополнительных расходов на аренду жилья, было бы несправедливо взыскивать их с застройщика.
Особенно сложно определить, были ли связаны эти расходы на найм альтернативного жилья именно с просрочкой застройщика, или же с другими жизненными обстоятельствами истца. Может, он и не планировал проживать во вновь построенной квартире, а собирался сдать ее в аренду? Стоит ли в этом случае вместо взыскания с застройщика убытков за найм жилья потребовать компенсацию неполученных доходов?
Разные суды по-своему отвечали на вопрос о том, как взыскать с застройщика убытки за аренду квартиры. В последнее время несколько дел о взыскании с застройщика расходов на вынужденный найм жилья в период строительства по ДДУ дошли до Верховного суда РФ. Разрешая эти дела, судьи высшей инстанции указали на важные обстоятельства, которые нужно учитывать при рассмотрении подобных дел.
Определение ВС РФ от 19 декабря 2017 года № 18-КГ17-239
В этом деле участница «долевки» была вынуждена снимать жилье в том городе, где она работала. Суд первой инстанции поддержал ее, указав, что расходы на найм были необходимы. Далее апелляция отменила первое решение.
Эти обстоятельства суд счел достаточным подтверждением того, что расходы на вынужденный найм жилья в период просрочки строительства были вынужденными. Строительная компания должна их компенсировать.
Определение ВС РФ от 4 сентября 2018 года № 46-КГ18-38
В этом деле по ДДУ передавалась квартира, в которой отсутствовала финишная отделка. Первая инстанция и апелляция посчитали, что в такой квартире было бы нельзя немедленно начать проживание. Истица все равно вынуждена была бы снимать другое жилье хотя бы на период ремонта. Поэтому несправедливо было бы взыскать ее расходы со строительной компании. Руководствуясь этим, суды отказали во взыскании убытков за аренду квартиры.
Верховный суд косвенно согласился, что передача квартиры без отделки имеет значение для исхода дела. Но безусловным основанием для отказа во взыскании это не является. Суды должны определить, когда передаваемое по ДДУ жилье станет пригодным для проживания. Чтобы установить это и определить размер убытков на аренду квартиры, дело было направлено на новое рассмотрение.
Что можно взыскать с застройщика дополнительно к арендной плате при вынужденном найме жилья
Оплата коммунальных услуг
Если коммунальные услуги не включены в арендную плату, дольщик также может потребовать от застройщика их компенсировать отдельно. Для этого понадобятся квитанции, подтверждающие оплаченные по договору аренды суммы.
Расходы на коммунальные услуги вторичны по отношению к арендной плате – если удастся взыскать ее, то и стоимость коммунальных услуг, скорее всего, компенсирует (определение Ярославского областного суда №33-3739/2012 от 16 июля 2012).
Обычно дольщикам удается взыскать расходы на стандартные коммунальные услуги — воду, газ, электричество. Что касается услуг связи и интернета (если они оплачиваются отдельно, а не в общей квитанции) – похоже, что судебные решения об их компенсации за счет застройщика пока не встречаются, или крайне редки.
- Расходы на услуги агента, подобравшего квартиру
Указанное выше Определение Ярославского областного суда примечательно также тем, что суд взыскал в пользу дольщика оплату услуг агента, подыскавшего арендованную квартиру. Дольщица вынужден был съехать из предыдущего арендованного жилья, и срочно подыскать новое. В связи с этим, чтобы уменьшить затраты времени и средств на поиск новой квартиры в аренду, ей пришлось обратиться в агентство недвижимости. Суд проанализировал стоимость услуг агента и пришел к выводу, что она соответствовала средней по рынку. В такой ситуации, расходы на агента были признаны разумными и подлежащими взысканию с застройщика.
На что обратит внимание суд, чтобы взыскать расходы на аренду в пользу дольщика
В каждом деле присутствуют свои уникальные обстоятельства, рассмотрев которые суд выносит решение. Но все же, в судебной практике о взыскании компенсации за найм жилья обманутым дольщикам прослеживаются некоторые общие моменты.
Доказательства оплаты аренды
Одним из ключевых доказательств в пользу дольщика послужат расписки в получении арендной платы от арендодателя, квитанции о безналичных переводах на его счет или же соответствующие отметки в договоре. В иске о компенсации аренды жилья по ДДУ должны содержаться ссылки на соответствующие документы, которые должны быть приложены к исковому заявлению. Без этого суд сочтет расходы на наем квартиры неподтвержденными и откажет в их взыскании.
Арендодатель должен быть собственником квартиры
Для того, чтобы иметь возможность легально сдавать квартиру в аренду, арендодатель должен быть ее собственником. Поэтому суд может проверить, действительно ли договор аренды временного жилья на период просрочки заключен с его собственником (Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 27 января 2016 года № 33-409/2016).
В подтверждение права собственности арендодателя на квартиру дольщик может предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении данной квартиры. Такую выписку может заказать любой человек, даже не являющийся собственником.
В одном из дел застройщик сослался на то, что дольщик не предоставил подтверждение собственности арендодателя на арендованную квартиру. Однако суд посчитал, что дольщик и не был обязан это делать. По общему правилу гражданского процесса, каждая сторона обосновывает свою позицию самостоятельно. Поэтому, если застройщик полагал, что договор аренды заключен неправильно, он должен был самостоятельно в этом убедиться и предоставить суду доказательство – выписку из ЕГРН. Застройщик этого не сделал, и проиграл дело (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 22 августа 2012 года № 33-5444).
Важно место временной и постоянной регистрации дольщика
Суды, как правило, обращают внимание, где официально зарегистрирован (прописан) истец –обманутый дольщик. Предполагается, что регистрация в жилом помещении свидетельствует о возможности пользоваться им. Поэтому, если дольщик не зарегистрирован (постоянно или временно) в арендованной квартире, ему придется нелегко. Нужно будет дополнительно подтверждать невозможность проживания по месту постоянной или временной регистрации (Определение Свердловского областного суда от 22 марта 2012 по делу № 33-3118/2012).
Некоторые суды не придают значения регистрации, указывая, что дольщики имели право рассчитывать на своевременный ввод жилья в эксплуатацию, поэтому не обязаны подстраивать все свои жизненные планы под неправомерные действия застройщиков (Определение Хабаровского краевого суда № 33-5444 от 22.08.2012).
Наличие у дольщика другого жилья в собственности
Логика судов здесь такая же, как и в случае с регистрацией. Другое помещение в собственности по умолчанию означает, что аренда не является суровой необходимостью для участника долевого строительства (Апелляционное определение Новосибирского областного суда по делу 33-2150/2012 от 5 апреля 2012 года).
В подтверждение отсутствия другого жилья дольщик может предоставить выписку из ЕГРН о принадлежащих ему объектах недвижимости.
Если же другое жилье имеется, нужно будет дополнительно обосновать, почему дольщик не может в нем проживать и нуждается в аренде другого помещения (Определение Астраханского областного суда по делу 33-654/2012 от 21.03.2012). Также…
Есть ли доказательства фактического проживания в по месту аренды.
… помимо формальной регистрации, дольщику придется предоставить доказательства, что он действительно проживает по месту аренды. Такими доказательствами могут быть квитанции за коммунальные услуги или полученная по адресу арендованного жилого помещения корреспонденция.
Совершен ли переезд для целей работы
Хорошим аргументом в пользу найма жилья будет работа в том населенном пункте, где снимается жилье и находится строящийся дом, сдача которого просрочена — при условии, что другого жилья в этом городе у дольщика нет (Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия по делу № 33-359/2018 от 20.02.2018).
Встречаются судебные решения, в которых переезд был признан следствием самостоятельно принятого дольщиком решения о смене места работы и жительства, и дольщику было отказано в компенсации аренды (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 4 июля 2012 года № 33-9444/2012, Определение Верховного суда Республики Татарстан от 21 апреля 2016 года по делу No. 33-7094/2016). Но после выхода в свет Определения Верховного суда 18-КГ17 239 от 19 декабря 2017 года, защитившего дольщика и указавшего на необходимость компенсации расходов на вынужденный найм квартиры, подобных решений должно стать меньше.
На какой срок заключен договор аренды квартиры
Хорошо, если срок договора аренды привязан к передаче квартиры по ДДУ. Суд положительно оценит, если договор аренды квартиры предоставляет право расторгнуть его по требованию дольщика в любой момент, или когда его квартира будет построена. Договор аренды, заключенный непосредственно перед или сразу после начала просрочки застройщика, тоже будет хорошим подспорьем.
Отделка новостройки и мебель в арендованной квартире: важно ли это?
По ДДУ обычно тоже передается квартира без мебели. Поэтому тот факт, что дольщик арендует квартиру без мебели может быть дополнительным аргументом в его пользу. По мнению некоторых судов это означает, что дольщик не пытается необоснованно нажиться за счет застройщика. Однако большая часть судов не придает значения данному обстоятельству.
А вот если квартира по ДДУ передается без отделки, это может быть учтено судом не в пользу дольщика. Предполагается, что в ней все равно нельзя было бы сразу проживать. Поэтому обосновать взыскание платы за аренду с застройщика за весь период просрочки сдачи дома становится сложнее (Апелляционное решение Пермского краевого суда от 30.03.2016 по делу № 33-3210/2016).
Когда суд откажет во взыскании расходов на аренду квартиры с застройщика
Мнение Верховного суда используется другими судами при вынесении решений. Чтобы отклониться от него, нужны серьезные основания. Поэтому перечисленные выше решения Верховного суда, вынесенные в пользу дольщиков, будут определять последующую судебную практику.
И все же, дольщикам не стоит расслабляться. В каждом конкретном деле суд будет рассматривать вопрос о взыскании расходов на найм квартиры, исходя из представленных доказательств и аргументов сторон. Понадеявшись на случай, можно легко проиграть дело. Поэтому необходима тщательная подготовка к ведению процесса. Не будет лишней помощь профессионального юриста.
Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.
Взыскание убытков с застройщика. Практика судов. Советы адвоката.
Очевидно, что возникновение убытков у пострадавшей стороны гражданско-правового договора долевого участия, то есть у дольщика связано с нарушением своих обязательств по договору контрагентом этой стороны, то есть застройщиком. Однако, сам факт наличия убытков, возникших у дольщика, еще не означает автоматического возложения на застройщика обязанности их возместить. Хотя обязанность застройщика возместить убытки (причем сверх неустойки) прямо предусмотрена статьей 10 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», существует множество нюансов и подводных камней, которые нужно учитывать, чтобы получить заветное решение суда о взыскании с застройщика убытков.
Самое главное, что нужно сделать перед тем как начинать процесс о взыскании неустойки – обеспечить доказательства совокупности фактов, которые дают основания для взыскания убытков с застройщика.
Прежде всего необходимо доказать сам факт возникновения убытков, а также сумму этих убытков. Общее понятие убытков содержится в статье 15 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Практика взыскания убытков с застройщика связана как правило со взысканием убытков в виде реального ущерба, но на практике также бывают случаи взыскания и убытков в виде упущенной выгоды. Именно от данных формулировок закона нужно отталкиваться при определении того возникли убытки или нет и в какой сумме конкретно они выражаются.
Определить размер убытков можно исходя из конкретных документов, указывающих на стоимость понесённых дольщиков затрат, а также исходя из экспертного заключения. Так, при нарушении застройщиком срока передачи объекта долевого строительства можно потребовать с застройщика взыскания убытков за аренду жилья. Доказательством самого факта и размера убытков в этом случае будут документы, доказывающие заключение договора аренды (найма) с собственником жилья, документы об оплате за аренду (найм) (если договор заключен с юридическим лицом, то такими доказательствами будут платежные поручения или квитанции об оплате, если договор заключен с физическим лицом, то такими доказательствами могут быть простые расписки).
При нарушении застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, дольщик также может заявить о расторжении договора, о выплате суммы, внесенной по договору долевого участия, а также о взыскании убытков с застройщика в виде разницы между внесенной суммой по договору долевого участия и ценой объекта долевого строительства на момент расторжения договора. Доказательство убытков в данном случае может выступать договор уступки прав по договору долевого участия (если объект, приобретался не напрямую у застройщика, а через договор уступки) и оценочная экспертиза стоимости объекта долевого строительства.
Наиболее сложным на практике является доказывание убытков в виде упущенной выгоды. Для подтверждения убытков в виде упущенной выгоды нужно представить суду доказательства неполучения дохода от использования объекта долевого строительства. Это могут быть договоры с потенциальными контрагентами (например, договор аренды, договор найма), впоследствии расторгнутые вследствие невозможности пользоваться объектом, предварительный договоры, соглашения о намерениях, справочные материалы из торгово-промышленной палаты, оценочная экспертиза. Судебная практика по взысканию упущенной выгоды еще не является достаточно стабильной, поэтому для того, чтобы выиграть суд по взысканию убытков в виде упущенной выгоды нужно тщательно проработать доказательную базу.
Одним из условий взыскания убытков с застройщика является наличие доказательств неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору долевого участия. В некоторых случаях факт нарушения застройщиком своих обязательств практически не требует доказывания (например, нарушение срока передачи объекта долевого строительства вследствие несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию). Однако, бывают случаи, когда факт нарушения договора застройщиком еще нужно доказать. Например, если нарушение застройщиком своих обязательств связано с передачей дольщику объекта долевого строительства, не соответствующего условиям договора или обязательным требованиям законодательства, то, дольщику необходимо представить доказательства нарушения качества объекта долевого строительства. Как правило, такие нарушения доказываются строительно-технической экспертизой.
В обязанности дольщика как истца в судебном процессе также входит доказывание причинно-следственной связи между противоправными действиями застройщика и понесёнными истцом убытками. В практике взыскания некоторых видов убытков доказывание причинно-следственной связи между противоправным поведением застройщика и возникшими убытками является довольно затруднительным.
Так, довольно сложно доказать причинно-следственную связь, если дольщик намеревается взыскать с застройщика убытки за аренду квартиры. Предъявляя иск о взыскании с застройщика убытков за аренду квартиры необходимо представить суду доказательства причинно-следственной связи между нарушением со стороны застройщика своего обязательства по передаче квартиры в срок и необходимостью аренды жилья в определенном месте за определенную сумму. Нужно представить суду доказательства, что иного жилья у дольщика нет, у его близких родственников нет, и единственное что он мог для того, чтобы обеспечить себе жилье – это аренда квартиры. Оценивать такие доказательства будет суд.
Также довольно сложно доказать причинно-следственную связь между противоправными действиями застройщика и возникшими убытками в виде упущенной выгоды.
В практике арбитражного суда московской области был судебный процесс по взысканию убытков в виде упущенной выгоды, которая образовалась в результате невозможности сдачи в аренду нежилого помещения вследствие неподключения застройщиком данного помещения к энергоснабжению. В судебное заседание с целью доказывания размера убытков была представлена оценочная экспертиза, которая установила размер арендной платы для данного нежилого помещения, а также были представлены предварительный договор и договор аренды вместе соглашением о его расторжении, заключенные с потенциальными арендаторами. Однако, суду оказалось недостаточно данных доказательств, чтобы установить, что действительно имеется связь между неправомерным бездействием ответчика по неподключению нежилого помещения к энергоснабжению и невозможностью сдать нежилое помещение в аренду.
При нарушении нарушении застройщиком своих обязательств по договору долевого участия у дольщика могут возникнуть и другие убытки, не упомянутые в данной статье, но являющиеся таковыми согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ. Однако, условия доказывания данных убытков будут такие же: необходимо будет доказать факт наличия убытков и их размер, факт неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей и причинную связь между противоправными действиями застройщика и возникшими убытками.
Процесс доказывания убытков требует наличия определённых знаний и опыта, поэтому, прежде чем начинать судебный процесс против застройщика (а у застройщика всегда в штате есть профессиональные юристы) следует трезво оценить свои силы и вначале проконсультироваться с опытным адвокатом. Если есть перспектива взыскания убытков с застройщика, то рекомендуем обратиться к опытному юристу для составления всех документов, подбора доказательств и выстраивания грамотной стратегии в суде. На практике судьи не рискуют отказывать в иске тем дольщиком, кто тщательно подготовил исковое заявление и все документы, доказывающие доводы истца.
Источник: artist-gala.ru