Существенные и несущественные недостатки при приемке квартиры в новостройке

Существенные недостатки при приемке квартир. Читайте в статье или доверьте экспертам Профприемки — найдем недостатки, составим дефектовочный акт 📝

Приемка квартиры в новостройке: советы юриста по составлению смотрового листа с претензиями к застройщику

Новостройку достроили и вас пригласили принять квартиру. Но там вы обнаруживаете плохо вставленные окна, батареи заляпаны раствором, в санузле кривая стена, а кое-где даже виднеется трещина? Специально для Новострой-М юрист Юрий Крюков рассказывает, как грамотно действовать в такой ситуации.

Качество новостроек в последнее время оставляет желать лучшего, из-за кризиса зачастую застройщики экономят на строительных материалах и нанимают на работу непрофессионалов. При этом застройщик не всегда хочет исправлять выявленные дольщиками при осмотре квартиры недостатки. Как же добиться справедливости?

Законом о долевом строительстве установлено, что качество передаваемого помещения должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Но по традиции, в правоприменительной практике не все так однозначно: cуды по-разному трактуют п.2 ст.7 214-ФЗ «О долевом строительстве», в котором речь идет о недостатках, приведших к ухудшению качества строительного объекта, или о иных недостатках, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Одни суды говорят о том, что достаточно, чтобы недостатки привели к ухудшению качества объекта, другие, – что недостатки должны делать помещение непригодным для проживания.

Так, Обнинский городской суд Калужской области удовлетворил требования дольщика по гражданскому делу № 2-423/2016, а по аналогичному делу (№ 2-892/2016), рассмотренному Каменским районным судом Ростовской области в исковых требованиях дольщиков было отказано.

Вопрос в вечном «казнить нельзя помиловать»: в первом случае суд в своем решении указал, что «Обращаясь с требованием об устранении недостатков строительства, истец реализовал свои права, предусмотренные ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ.», – т.е. имел право не принимать квартиру по причине недостатков в отделке, и суд отнес это к существенным недостаткам.

Во втором же случае суд указал «что перенос срока передачи квартиры имел место не вследствие задержки строительства или иных виновных действий (бездействия) ответчика, а вследствие отказа истцов принять квартиру по причине наличия недостатков, не являющихся существенными и не препятствовавших использованию помещения по прямому назначению.», – а именно: незакрепленные и поцарапанные подоконники, плохо установленные окна, конденсат.

К несущественным недостаткам относятся повреждения оконных конструкций, входных и межкомнатных дверей (царапины, потертости, сколы, вмятины), небольшие трещины в не несущих перегородках, отсутствие горячей/холодной воды, неработающий лифт, строительный мусор и т.п.

Существенным недостатком может быть отсутствие вентиляции, сквозные дыры в межэтажных перекрытиях, плесень, отсутствие сантехнического оборудования (если предусмотрено договором) и т.п.

Если выявленные недостатки носят существенный характер, то вы вправе не подписывать акт приемки-передачи и потребовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок, или уменьшения покупной цены, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если недостатки не являются существенными, то не принимать помещение по акту вы не имеете право – застройщик в данном случае может передать помещение по акту, подписанному в одностороннем порядке.

Как же правильно поступить, если у вас имеются претензии по качеству принимаемого объекта? Привлекайте к приемке эксперта, который подготовит обоснованное заключение со ссылками на нормативные акты. При осмотре квартиры составляйте дефектную ведомость (акт о выявленных недостатках, акт осмотра, смотровой лист) с указанием всех выявленных недостатков, передайте его застройщику и получите отметку о том, что он принял этот перечень. Требуйте оформить этот документ как приложение к акту приемки-передачи. Требуйте убрать из акта приемки пункт об отсутствии претензий по качеству квартиры.

Оцените все недостатки, если они не существенные – подписывайте акт приемки-передачи с дефектной ведомостью, в ином случае можете требовать устранения и отказываться от подписания.

После подписания акта приема-передачи помещения вы также сможете обратиться к застройщику с требованием устранения недостатков в рамках гарантийных обязательств. По закону на застройщике лежит повышенная ответственность за неисполнение обязательств по устранению недостатков. Согласно п. 8 ст. 7 214 ФЗ за каждый день задержки устранения недостатков застройщик обязан будет выплатить 1% от цены помещения.

Таким образом, если вы обнаружили недостатки, я рекомендую подписать акт осмотра со всеми выявленными недостатками и принять помещение по акту приема-передачи, после чего предъявлять претензии застройщику по качеству, а в случае их неустранения – обращаться в суд.

Поскольку каждый случай приемки квартиры является индивидуальным, зависит от условий договора, характера выявленных недостатков, истории взаимоотношений с застройщиком – обращайтесь за консультацией к юристам, специализирующимся на долевом строительстве. При грамотной подготовке документов шансы добиться успеха в споре с застройщиком значительно увеличиваются.

Существенные недостатки квартиры в новостройке – наиболее распространенные дефекты . Что делать в случае обнаружения недостатков в квартире ? Подробнее читайте в блоге на сайте «ГОСПРАВО». … ИТАК, РАССМОТРИМ наиболее распространенные строительные недостатки в новостройках . Входная дверь: неисправные замки, заедающая ручка, люфт входной двери, несоответствие проёма коробке входной двери. … НЕДОСТАТКИ В КВАРТИРЕ могут быть существенными и несущественными . К существенным недостаткам относят такие дефекты , которые: делают проживание в квартире невозможным

Недостатки при приемке квартиры

На современном строительном рынке все больше распространяется схема долевого участия приобретения квартир. Дольщик (человек, который вкладывает деньги в квартиру еще на этапе проектирования жилого дома) зачастую становится перед фактом приема квартиры у застройщика, которая не совсем соответствует оговоренным в договоре долевого участия условиям или вовсе противоречит нормативам, СНИПам и прочим требованиям.

Так как в квартире еще никто не жил (о приемке «вторички» читайте в этой статье), то невозможно поговорить с прежним собственником, выяснить проблемы жилища и определиться с его положительными и отрицательными сторонами. Чтобы переезд в новую квартиру не превратился в сплошной кошмар, необходимо сразу решать все возникшие проблемы.

Основные моменты при приемке квартиры, где могут возникнуть недостатки

В договоре долевого участия указывается множество показателей, по которым следует принимать квартиру от застройщика:

• Тип отделки. Их всего три: без отделки, черновая и чистовая отделка. Несоблюдение этого требования дает вам основание требовать от застройщика проведения дополнительных работ и приведение квартиры к прописанным нормам, поскольку с учетом стоимости отделочных материалов данное несоответствие является очень существенным недостатком.
• Соответствие плану, который был оговорен в договоре. Для этого проверить площадь комнат, коридоров, санузлов, балконов, их длину и ширину. Бывает, что площадь квартиры не соответствует плану. В этом случае дольщик вправе предъявить претензию и потребовать обратно деньги за недополученные квадратные метры.
• Работоспособность коммуникаций. Данную процедуру довольно сложно осуществить, особенно если квартира сдается без отделки. Но в случае обращения в специальную компанию по проведению экспертизы наличия существенных дефектов это не составит труда. Электричество, разводка любых коммуникаций, водопровод, газопровод, вентиляция – все должно работать исправно.
• Общее состояние конструкций и отдельных элементов. Здесь необходимо обращать внимание на любые отклонения, которые можно увидеть невооруженным глазом. Стены не должны отклоняться от вертикали, стяжка должна быть ровной, а в углах не должно быть следов плесени или грибка. Любые разбитые или сломанные элементы (окна, двери, замки) застройщик должен отремонтировать или заменить за свой счет. Все эти дефекты являются существенными и дольщик вправе не принимать такую квартиру и потребовать у застройщика вернуть все уплаченные за нее деньги, а также погасить неустойку.
• Наличие оговоренных аксессуаров. Если в договоре указано наличие умывальников, унитаза и розеток, значит, они должны быть. Несмотря на то, что их стоимость по сравнению со стоимостью квартиры мизерна, это не дает повода прощать застройщику такие недоработки.

Если вы желаете полностью обезопасить себя от возможных проблем, связанных с эксплуатацией квартиры, то стоит обратиться к профессионалам, которые не только изучат ваше новое жилье, но и выдадут заключение о его соответствии или несоответствии нормам договора. Специалист сможет провести полный визуальный осмотр, а также осмотр с помощью приборов и инструментов. Так, в перечень для осмотра входят:

• Полы. Стяжка должна укладывается на слой гидроизоляции (в ванной и туалете), которая хорошо видна при черновой отделке, так как обычно выходит на стены. В других комнатах укладывается обычная звукоизоляция. Отсутствие данных прослоек – грубое нарушение нормативов. Перепад высоты пола, наличие ям, трещин, пустот легко выявить строительным уровнем или простым постукиванием кулаком по покрытию.
• Стены осматривают очень внимательно, трогают руками – они должны быть гладкими и с прочным финишным слоем шпаклевки. Никакие пустоты, трещины, пятна плесени или грибка здесь недопустимы.
• Потолок в случае предчистовой отделки должен быть готов под покраску. Высоту комнат тоже измеряют и сравнивают с документами, поскольку занижение даже на 10 мм является недопустимым.
• Отопление должно быть готовым к использованию, так как сдача дома может произойти в любой момент, включая осенне-зимний период. Проверяется целостность радиаторов, труб, работоспособность системы и терморегуляторов.
• Водоснабжение и канализация. Здесь должны быть установлены фильтры очистки, счетчик, обратный клапан и дополнительная запорная арматура. Все соединения следует проверить на герметичность, а канализацию – на работоспособность.
• Вентиляция – один из самых важных элементов для полноценного существования человека, так как обеспечивает здоровое и безопасное дыхание. Отсутствие тяги показывает, что вентиляционные каналы забиты, что недопустимо.
• Электрические и другие сети. Необходимо проверить исправность всех розеток, выключателей, а также электрощитовых и узлов. Наличие и исправность прочих сетей (интернет, телефон, домофон) также необходимо проверить, поскольку в дальнейшем провести или заменить их будет очень непросто.
• Качество монтажа окон и отделки откосов. Здесь обнаруживается очень много проблем по итогу выполненных работ: начиная от отсутствия ручек или даже подоконников и заканчивая ненадлежащим функционированием того или иного элемента.

Несмотря на все моменты, принять квартиру с черновой отделкой гораздо проще, чем жилье с чистовым финишным покрытием. Ведь зачастую застройщик может скрыть под обоями или ламинатом различные дефекты, которые в дальнейшем могут привести к серьезным последствиям. Поэтому осмотр квартиры с чистовой отделкой должен быть самым полным и тщательным. Отдельно стоит поговорить о строительной экспертизе жилья.

Проверяется качество отделки стен, полов, потолков, исправность розеток и освещения, выключателей, а также все пункты, обязательные к проверке квартиры с черновой отделкой. При этом не все показатели можно определить на глаз. Лучше воспользоваться специальным инструментом, а еще лучше – пригласить профессионального специалиста из соответствующей компании проведения строительных экспертиз. Он поможет найти реальные проблемы в жилище и составит акт, который можно будет использовать для решения вопросов с застройщиком.

При обнаружении дефектов в новостройке у сторон есть два пути:

• Застройщик устраняет все проблемные моменты сам в соответствии с перечнем выявленных и зафиксированных дольщиком недостатков.
• Застройщик оплачивает дольщику стоимость устранения недостатков.

Для фиксации обнаруженных недочетов обязательно должен составляться дефектный акт. Он станет реальным документом, подтверждающим правоту и обоснованность претензий дольщика, и может быть использован в качестве доказательства в суде, если стороны не смогут решить вопросы мирным путем.

существенное изменение планировки квартиры или значительное уменьшение/увеличение ее площади. Страшно и опасно: с какими дефектами нельзя принимать квартиру в новостройке ? Проблемы с вентиляцией и электрикой в квартире тоже считаются капитальными. … В процессе приемки квартиры все ее недостатки нужно каким-то образом фиксировать. Для этого составляют дефектовую ведомость (еще иногда ее называют «акт осмотра»), куда вносят все имеющиеся замечания. В отличие от акта приема-передачи, этот документ обязательно должен быть подписан с обеих стороны. … Читайте у нас полезные статьи, мнения экспертов и самые свежие новости о рынке новостроек !

КВАРТИРА -БЕЗ-АГЕНТА.ру

Какие недостатки считаются существенными при приемке квартиры в новостройке?

Какие недостатки считаются существенными при приемке квартиры в новостройке?

#1 Сообщение NiNel09 » 09 дек 2020, 14:08

Доброго дня.
Купила квартиру в новостройке, сейчас дом вводят в эксплуатацию, скоро начнется приемка квартир и заселение. Слышала, что нельзя принимать квартиру в новостройке с существенными недостатками пока застройщик их не устранит. Какие недостатки считаются существенными при приемке квартиры, если по ДДУ квартира с отделкой? При каких недостатках я могу отказаться принимать квартиру? Например: скол на плитке; трещина на стеклопакете; сантехника не польская, а китайская; щели в остеклении балкона. Китайская сантехника может нормально работать, но я же оплачивала ремонт с польской сантехникой. Что из этого можно назвать существенным недостатком?

Re: Какие недостатки считаются существенными при приемке квартиры в новостройке?

#2 Сообщение Artur » 10 дек 2020, 11:28

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона (до 01.01.2021 такие проценты не начисляются).

К существенным недостаткам относятся недостатки, которые делают невозможным или недопустимым использование объекта в соответствии с его целевым назначением (для проживания) либо которые не могут быть устранены, либо которые проявляются вновь после устранения, либо для устранения которых требуются большие затраты, либо вследствие которых потребитель в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

До подписания передаточного акта Вы вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором будут указаны все выявленные недостатки (в том числе: скол на плитке; трещина на стеклопакете; установка сантехники, не соответствующей условиям договора; щели в остеклении балкона) и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком Вашего требования (безвозмездного устранения недостатков; соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения Вам расходов на устранение недостатков). Все указанные Вами недостатки ухудшают качество квартиры, а значит Вы вправе указать на них застройщику. Полагаю, что ни один из указанных Вами недостатков не может быть расценен как существенный (так как все они устранимые). На практике «существенность» недостатков определяется при проведении экспертизы. Важно понимать, что наличие существенных недостатков даст Вам право отказаться от договора (расторгнуть ДДУ и вернуть деньги). Наличие же иных «несущественных» недостатков дает Вам право предъявить требование застройщику о безвозмездном устранении недостатков; соразмерном уменьшении цены договора либо возмещении Вам расходов на устранение недостатков.

Если дольщик обнаружил, что дефекты у квартиры существенные , то он может отказаться от исполнения договора долевого участия в одностороннем порядке и потребовать от строительной компании вернуть деньги за недвижимость. Кроме уже потраченных средств покупатель получит еще и дополнительную компенсацию, говорит Калинина. Ее размер рассчитывается по формуле: 1/300 (1/150 – если дольщик физлицо) ключевой ставки ЦБ (7,75%) умножить на внесенную сумму и количество дней от даты первого платежа и до момента расторжения соглашения. … В суде компания уверяла, что участник должен был принять квартиру вовремя: ведь выявленные дефекты считаются несущественными и легкоустранимыми.

Страшно и опасно: с какими дефектами нельзя принимать квартиру в новостройке?

Как быть: принять квартиру с первого раза, закрыв глаза на мелкие и не очень огрехи строителей, или придирчиво осматривать каждый квадратный сантиметр своего будущего жилья и требовать немедленного исправления всех обнаруженных недочетов? Стратегию выбирает каждый сам для себя.

Но есть ряд дефектов, заметив которые надо сразу же бить во все колокола и ни в коем случае не подписывать акт приема-передачи.

По крайней мере, до тех пор, пока застройщик их не устранит.

Разумеется, это не расшатанные розетки, царапины на дверных ручках или отставший от стены кусок обоев. Последний, кстати, проще аккуратно подклеить самому, чем ждать, пока у строителей дойдет очередь до исправления «косяков» конкретно в вашей квартире.

По закону, у них на это имеется максимум 45 дней. В большинстве же случаев этот срок обычно ограничивается 2-4 неделями.

Серьезными недостатками , требующими вмешательства строителей, считаются те, что делают квартиру непригодной для проживания или значительно ухудшают ее качество .

Именно такая формулировка используется в 214-ФЗ. К примеру, дыра в полу или торчащая из стены во все стороны арматура – это вам не шутки и не легкие косметические дефекты.

Это факторы, напрямую влияющие на вашу личную безопасность.

Жить в такой квартире рискованно, а устранять их самостоятельно невозможно: нет соответствующих знаний, опыта, инструментов. К тому же, ряд работ требуют обязательного присутствия специалистов.

Вот список грубых недоделок , исправлением которых должен заниматься застройщик:

• кривые стены, пол или потолок (не 2-3 миллиметра уклона, а серьезные перепады, заметные невооруженным глазом);
• поврежденная или криво установленная входная дверь;
• «проблемные» стеклопакеты (они могут отсутствовать в раме, быть перекошенными, пропускать влагу и позволять ветрам гулять по квартире. Любой из этих дефектов – повод для замены окна);
• дыры в стенах (обычно это незаделанные технологические отверстия);
• протечки труб, сложности с циркуляцией и подачей воды;
• существенное изменение планировки квартиры или значительное уменьшение/увеличение ее площади.

Проблемы с вентиляцией и электрикой в квартире тоже считаются капитальными. Как правило, застройщики безропотно их решают.

Как вести себя на приемке квартиры?

Для того чтобы застройщик удовлетворил требования дольщика и устранил недочеты в квартире, ничего сверхъестественного не требуется. Самое главное во время осмотра жилья – не подписывать акт приема-передачи .

Как только в документе появляется личная подпись, это автоматически означает, что обе стороны полностью удовлетворены и претензий друг к другу не имеют. Поэтому завизировать данную бумагу можно лишь после исправления всех дефектов и вторичного осмотра жилья.

В процессе приемки квартиры все ее недостатки нужно каким-то образом фиксировать. Для этого составляют дефектовую ведомость (еще иногда ее называют «акт осмотра»), куда вносят все имеющиеся замечания. В отличие от акта приема-передачи, этот документ обязательно должен быть подписан с обеих стороны.

В противном случае, в случае возникновения конфликтной ситуации, предъявить претензии застройщику будет довольно сложно.

К счастью, чаще всего и дольщик, и застройщик нацелены на один и тот же результат: поскорее сдать/принять квартиру . Именно поэтому всякая мелочевка вроде болтающихся выключателей или отклеившегося уголка обоев устраняется прямо на месте, в присутствии собственника.

Об исправлении более серьезных дефектов стороны обычно договариваются устно. Стоит понимать, что за один-два дня вопрос вряд ли решится, потому что строительная бригада не станет выходить «под запись» в конкретную квартиру на час-полтора.

Люди сначала наберут достаточный объем работ, чтобы организовать полноценную смену, а потом уже составят соответствующий график.

Если же стороны не смогут договориться , то решать конфликт придется через суд – с проведением независимой технической экспертизы.

Кстати, дольщик имеет право выбора .

Он может не ждать у моря погоды, а сам исправить строительные «косяки» в квартире и попросить застройщика возместить ему понесенные расходы. Еще один вариант – согласиться принять квартиру со всеми недостатками, но в обмен на уменьшение стоимости ДДУ.

Следовательно, кроме приемки своей квартиры нужно еще уделить внимание в целом имуществу дома: работают ли лифты, мусоропровод, уличное освещение и т.д, и т.п. Если, к примеру, из декларации или иного документа следует, что застройщик должен был построить парковочные места, озеленить или огородить придомовую территорию, поставить шлагбаум, построить детскую площадку, то все это застройщик должен построить и передать Вам. … Потом многие удивляются, почему коммуналка в новостройке в 2 раза больше, чем в квартире , которая находится в старом фонде. … ВАЖНО: Разграничить недостатки на Существенные и Несущественные .

Распространённые строительные недостатки новостроек

К СОЖАЛЕНИЮ, ДАЛЕКО НЕ ВСЕГДА квартиры в новостройках соответствуют ожиданиям дольщиков. Использование низкокачественных дешёвых материалов, несоблюдение технологий строительства и отделки, привлечение неквалифицированных работников – это основные факторы, влияющие на качество готовой работы. Идти на подобные ухищрения строительную компанию вынуждает острая конкуренция в сегменте эконом-класса, ведь чем дешевле предложение, тем выше спрос покупателей.

Но дольщиков это не должно затрагивать, поскольку ни конкуренция, ни отсутствие денег у застройщика не являются оправданием несоблюдения норм и требований, предъявляемых к качеству жилья.

Наиболее распространённые недостатки квартиры в новостройке

ИТАК, РАССМОТРИМ наиболее распространенные строительные недостатки в новостройках.

1. Входная дверь: неисправные замки, заедающая ручка, люфт входной двери, несоответствие проёма коробке входной двери.
2. Окна: неотрегулированная фурнитура, недостаточная герметизация уплотнительных резинок, трещины и сколы на стёклах.
3. Потолок: отклонение от горизонтали, несоответствие высоты потолка значениям, указанным в ДДУ, не заделанные стыки между плитами.
4. Пол: трещины на стяжке, наплывы цементного раствора, отклонение от горизонтали, выбоины, волны, вздутия, приподнятия кромки напольного покрытия, пустоты под плиткой.
5. Стены: отклонения от вертикали, выполнение стен не из того материала, который прописан в ДДУ, промерзание стен, отваливающиеся или грязные обои.
6. Электрика: неисправный дверной звонок, розетки, выключатели, цоколи.
7. Вентиляция: отсутствие вентиляционных отверстий, неработающая вытяжка.
8. Отопление: подтёки под радиатором или его повреждения, не работающее отопление в холодное время года.
9. Водоснабжение: наличие подтёков, плохое состояние запорной арматуры, отсутствие приборов учёта.
10. Квадратура квартиры: несоответствие площади квартиры указанным в ДДУ значениям.

Обратить внимание следует не только на квартиру, но и сам многоэтажный дом. Неработающий лифт, отсутствие освещения в подъезде, сломанный домофон – это те недостатки, который застройщик должен устранить в обязательном порядке.

Конечно, подтёки и сломанную ручку можно увидеть «невооружённым глазом», но другие дефекты могут быть скрыты, тем более, что застройщик может приложить определённые усилия по их «маскировке».

По этой причине в момент приёмки не будет лишним использование следующих предметов и оборудования:

• лазерный нивелир: позволяет оценить, ровные ли поверхности в квартире;
• тепловизор: используется для проверки стен и окон на промерзание;
• дозиметр: нужен для оценки уровня радиации в квартире;
• автономное освещение: позволяет обнаружить замаскированные застройщиком трещины и сколы;
• лампочка: необходима для проверки работы цоколей;
• вольтметр: позволяет выяснить, есть ли напряжение в сети;
• анемометр: нужен для проверки вентиляции;
• рулетка: необходима для измерения площади квартиры.

Если специализированного оборудования у Вас нет, покупать его не обязательно: многие компании предоставляют его в аренду. Еще лучше, если вместе с дольщиком на приёмку квартиры придёт специалист, который, во-первых, обладает всеми необходимыми устройствами, а во-вторых, прекрасно знаком со всеми уловками и хитростями, на которые идут застройщики. Следовательно, ни одна недоделка не останется незамеченной, если в процессе приёмки примет участие специалист в сфере строительства.

Юристы Компании ответят на все Ваши вопросы, произведут расчёт стоимости услуг и подготовят персональное предложение.

Стоит ли «закрывать глаза» на недостатки?

БЕЗУСЛОВНО, КАЖДОМУ ДОЛЬЩИКУ не терпится въехать в свою квартиру как можно быстрее, поэтому иногда на очевидные проблемы покупатели предпочитают «закрывать глаза». Но стоит ли торопиться?

Во-первых, необходимо помнить, что перечисленные выше дефекты могут значительно осложнять жизнь в квартире, а в некоторых случаях и попросту делают проживание в ней невозможным. К примеру, негерметичные окна станут источником постоянных сквозняков и сырости, как следствие, простудные заболевания жильцам обеспечены. Кроме того, вырастут счета за электроэнергию, ведь из-за постоянного холода в квартире придётся включать дополнительные источники отопления.

Во-вторых, мелкие и незначительные, на первый взгляд, недоделки, могут в дальнейшем ощутимо ударить по карману. Например, ламинат, уложенный на неровный пол, начнёт проседать, затем появятся зазоры и выступы. В конечном счёте придется не только выравнивать пол, но и менять напольное покрытие.

В-третьих, если в дефектной ведомости не отражены очевидные недостатки, такие, например, как люфт двери или сломанные ручки, в дальнейшем Вам вряд ли удастся заставить застройщика всё исправить. Строительная компания может заявить, что данные недостатки возникли уже после вашего вселения в квартиру – в ходе эксплуатации жилого помещения.

О существенных недостатках квартиры в новостройке

НЕДОСТАТКИ В КВАРТИРЕ могут быть существенными и несущественными. К существенным недостаткам относят такие дефекты, которые:

• делают проживание в квартире невозможным;
• не могут быть устранены;
• проявляются вновь после их устранения;
• являются устранимыми, но затраты на их устранение носят чрезмерный характер;
• приводят к тому, что покупатель квартиры лишается того, на что он рассчитывал при заключении договора.

Например, промерзание стен в зимний период и промокание в летнее время, приводящее к появлению плесени и грибка в квартире, – это существенный недостаток, поскольку проживание в данном помещении представляет опасность для здоровья людей. Появление такого недостатка свидетельствует о нарушении требований, предъявляемых к тепловой защите зданий. Исправить этот недочёт во многих случаях не представляется возможным.

В то же время, неисправные ручки, царапины на стёклах, неровные стены – вполне устранимые дефекты, не мешающие проживанию, но стеклопакет при этом подлежит замене, а ремонт — переделке.

Конкретного перечня существенных дефектов нет ни в одном законе, соответственно, в каждом конкретном случае этот вопрос решается в индивидуальном порядке. В то же время стоит обратить внимание на Постановление Правительства РФ от 23 марта 2022 года № 442. В нём сказано, что стороны должны привлечь эксперта для оценки недостатков квартиры. Таким экспертом является специалист в сфере строительства или по организации архитектурно-строительного проектирования, являющийся членом соответствующего Национального реестра. Оплачивает услуги эксперта дольщик, однако если существование критичных дефектов подтвердится, расходы должен компенсировать застройщик. Данное Постановление действует до конца 2022 года.

Что делать после обнаружения строительных недостатков в новостройке?

ЕСЛИ ВЫ ОБНАРУЖИЛИ НЕДОСТАТКИ в квартире, п.5 ст.8 214-ФЗ даёт Вам право отказаться от подписания передаточного акта, потребовав от строительной компании (на выбор):

• бесплатного устранения дефектов в разумный срок;
• снижения цены ДДУ;
• возмещения подтверждённых расходов дольщика на устранение недостатков.

Перед предъявлением претензии обязательно закажите проведение оценки строительных недостатков в квартире, которую наши эксперты могут провести сразу на приёмке.

Если недостатки оказались критическими, либо строительная фирма не устранила дефекты вовремя, гражданин вправе отказаться от квартиры и потребовать назад уплаченные им деньги. Застройщик должен выплатить также проценты. Чтобы выяснить, являются ли дефекты существенными, проводится экспертиза недостатков квартиры в новостройке.

Предельный срок устранения недостатков по закону – 45 дней (до конца 2022 года этот срок составляет 60 дней – по Постановлению от 23.03.2022 № 442).

Дольщики, принимающие квартиру в 2022 году, на первом этапе могут требовать только ремонта квартиры. Если это требование не выполнено, гражданин вправе обратиться в суд, либо потребовать (на выбор):

• уменьшить цену ДДУ;
• возместить расходы на устранение недостатков.

В случае отказа компании выполнить эти законные требования покупателя, дольщик может обратиться в судебные органы.

Не следует ждать, что строительная компания приступит к устранению дефектов по первому требованию покупателя. Во-первых, застройщикам прекрасно известно, что лишь малая часть дольщиков имеет твердые намерения обратиться в суд, а во-вторых, нередко причина возникновения недостатков, а также степень их критичности вызывает споры. По этим причинам гражданам, столкнувшимся с «проблемными» квартирами, необходимо быть готовым к судебным тяжбам.

О чём ещё необходимо помнить?

ДОЛЬЩИКАМ НЕОБХОДИМО ПОМНИТЬ о нескольких важных моментах.

1. Если Вы не являетесь специалистом в сфере отделки и строительства, следует воспользоваться помощью в приемке квартиры в новостройке. Специалисты используют профессиональное оборудование, которое поможет обнаружить не только явные, но и скрытые дефекты.
2. Довольно часто застройщики идут на следующую хитрость: покупателю направляется письмо о готовности объекта, однако в связи с большой загруженностью представителей строительной фирмы гражданину предлагается записаться на приёмку через 2,5-3 месяца. Покупатель готов войти в положение и подождать, но в это время застройщик подписывает передаточный акт в одностороннем порядке якобы из-за уклонения дольщика от приемки квартиры. Формально закон не нарушен, поскольку дольщику отводится 60 дней на приёмку квартиры в новостройке. Чтобы этого избежать, следует направить компании заказное письмо с уведомлением о готовности принять квартиру.
3. Если квартира передаётся Вам с отделкой, следует оформить два передаточных акта. Первый — в отношении жилого помещения, а второй – в отношении отделки. В случаях, если отделка является подарком от застройщика, второй акт не составляется, и покупатель не вправе предъявлять претензии к её качеству.
4. Если дефекты квартиры обнаружились уже после заселения, но в пределах гарантийного срока, дольщик не лишается возможности предъявить свои претензии строительной компании. Напомним, что гарантийный срок на несущие конструкционные элементы, стеклопакеты, фасады составляет 5 лет, на инженерное и технологическое оборудование – 3 года, на отделку – 1 год.
5. Воспользуйтесь помощью юриста по взысканию строительных недостатков. Специалист подготовит все необходимые документы, включая претензию, исковое заявление, а также представит Ваши интересы в суде.

Таким образом, к приёмке квартиры в новостройке нужно подходить весьма серьёзно. В ином случае Вы рискуете оказаться заложником ситуации и потратить на устранение дефектов свои деньги, вместо того, чтобы предъявить эти убытки застройщику.

" Существенные недостатки это те, которые делают квартиру непригодной для проживания, остальные же относятся к несущественным . Если дольщик нашел в квартире несущественные недостатки , он все равно подписывает акт приема-передачи и просто указывает их в акте. Впоследствии застройщик должен устранить их за свой счет", – рассказывает руководитель направления по работе с новостройками сети офисов агентства недвижимости "Миэль" Марина Шадрунова.