Существенные условия договора подряда на строительство индивидуального жилого дома

Содержание

СТРОИТЕЛЬНЫЙ ПОДРЯД / CONSTRUCTION CONTRACT / СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА / SIGNIFICANT TERMS OF THE CONTRACT / СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА / JUDICIAL PRACTICE (CASE LAW) / ПРИЗНАНИЕ ДОГОВОРА НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ / DECLARATION OF CONTACT NON-CONCLUSION

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Новиков Сергей Николаевич, Ткачев Валентин Николаевич

Гражданское законодательство в сфере регулирования отношений по возведению объектов капитального строительства всегда представляло интерес для изучения. Зачастую правовые нормы идут вразрез со складывающимися экономическими отношениями. Особенно явно это прослеживается в развитии законодательства о строительстве. В частности, вопрос о существенных условиях договора строительного подряда остается актуальным как с теоретической, так и с практической точек зрения. В судебной практике прослеживаются различные подходы к данной проблеме, что несет в себе определенные риски для участников рассматриваемых правоотношений.

Significant terms of the construction contract: theoretical and practical issues

Civil legislation in the field of capital construction projects regulation has always been a matter of academic interest. Legal norms and provisions of law frequently cut across with emerging economic relations and it is clearly evidenced through the development of building law. The problem of significant (essential) terms of the construction contract is still relevant from theoretical as well as practical perspectives. Judicial practice is now a mix of different approaches to the problem and that poses risks to participants of legal relations at hand.

Текст научной работы на тему «Существенные условия договора строительного подряда: вопросы теории и практики»

УДК 347.454.3 ББК 67.404.219

Научная специальность 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА:

ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ

Сергей Николаевич Новиков, заместитель директора

ООО «ЮАСстрой» (141014, Мытищи, ул. Веры Волошиной, д. 33)

Аннотация. Гражданское законодательство в сфере регулирования отношений по возведению объектов капитального строительства всегда представляло интерес для изучения. Зачастую правовые нормы идут вразрез со складывающимися экономическими отношениями. Особенно явно это прослеживается в развитии законодательства о строительстве.

В частности, вопрос о существенных условиях договора строительного подряда остается актуальным как с теоретической, так и с практической точек зрения. В судебной практике прослеживаются различные подходы к данной проблеме, что несет в себе определенные риски для участников рассматриваемых правоотношений.

Существенные условия договора

Ключевые слова: строительный подряд, существенные условия договора, судебная практика, признание договора незаключенным.

SIGNIFICANT TERMS OF THE CONSTRUCTION CONTRACT: THEORETICAL AND PRACTICAL ISSUES

Novikov N. Sergey, deputy director

Tkachev N. Valentin, head of the service and legal department, colonel of Internal service, Honored lawyer of the Russian Federation, doctor of law, professor

Treaty and Legal Department of the Ministry of Internal Affairs of Russia (123298, Moscow, ul. Irina Levchenko, d. 1, Unity-Dana publishing house)

Annotation. Civil legislation in the field of capital construction projects regulation has always been a matter of academic interest. Legal norms and provisions of law frequently cut across with emerging economic relations and it is clearly evidenced through the development of building law. The problem of significant (essential) terms of the construction contract is still relevant from theoretical as well as practical perspectives. Judicial practice is now a mix of different approaches to the problem and that poses risks to participants of legal relations at hand. Keywords: ключевые слова на англ. языке

Keywords. construction contract, significant terms of the contract, judicial practice (case law), declaration of contact non-conclusion.

Сйаиоп-индекс в электронной библиотеке НИИОН

Для цитирования: Новиков С.Н., Ткачев В.Н. Существенные условия договора строительного подряда: вопросы теории и практики. Вестник Московского университета МВД России. 2018;(3):59-66.

Правовое регулирование договора строительного подряда традиционно для договорных отношений и нашло свое закрепление в Гражданском кодексе Российской Федерации1.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для

выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Пункт 2 ст. 740 ГК РФ определяет возможность заключения договора строительного подряда на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пуско-

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 2) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 28 марта 2017 г.) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

наладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

Условиями рассматриваемого договора, которые прямо или косвенно названы в ГК РФ, являются:

♦ срок выполнения (окончания) работ;

♦ цена подлежащей выполнению работы или способ ее определения;

♦ размер и порядок финансирования и оплаты работ;

♦ способ обеспечения исполнения обязательств2.

«Существенные условия договора (контракта)»

♦ условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

♦ условия, которые обе стороны или одна сторона считают существенными и заявили (заявила) об этом при заключении договора.

При этом учеными высказаны разные точки зрения по поводу существенных условий договора, начиная с мнения о том, что существенными являются только те условия, которые в законодательстве так прямо и обозначаются как «существенные», и кончая суждением, согласно которому существенными являются буквально все условия каждого конкретного договора (контракта) [5, с. 118; 4, с. 230].

Нельзя не согласиться с последним суждением, ведь по смыслу абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, являются существенными.

Если то или иное условие закреплено в конкретном договоре (конкретном контракте), то это является следствием того, что одна из сторон при заключении договора (контракта) посчитала, что по этому условию должно быть достигнуто соглашение.

Однако, ситуация радикально меняется, если рассматривать существенные условия договора строи-

тельного подряда (контракта), т.е. договора определенного вида. Здесь ни о каких «сторонах» рассуждать не приходится — только указания законодательства. Так, как при таком рассмотрении существенными будут условия о предмете договора, а также «условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида».

Что означает формулировка «названы в законе»? Требуется ли для признания условия существенным, чтобы в законе было прямо сказано: «условие такое-то является существенным (необходимым)»? Как это указывается, например, в п. 1 ст. 489, п. 1 ст. 558, п. 1 ст. 842 ГК РФ и т.д.

Или достаточно косвенного указания на условия, вроде тех, что содержатся, например, в п. 1 ст. 708 (условие о начальном и конечном сроке выполнения работ), п. 1 ст. 766 (условия контракта: об объеме и о стоимости подлежащей выполнению работы; сроках ее начала и окончания; размере и порядке финансирования и оплаты работ; способах обеспечения исполнения обязательств сторонами) Гражданского кодекса РФ.

Представляется, что все указанные нами примеры условий охватываются формулировкой «названы в законе», а специальные нормы содержат существенные условия для договора строительного подряда (контракта). Иными словами, отнесение тех или иных условий к существенным определяет тот минимальный набор условий, которые стороны обязаны согласовать в договоре (контракте) с тем, чтобы в рассматриваемом нами примере он мог быть охарактеризован как договор строительного подряда.

Это необходимо, прежде всего, для недопущения проблем (судебных споров) в ходе выполнения сторонами взятых на себя обязательств, в том числе и для защиты их же прав. Установление законодателем минимального набора условий для договора строительного подряда (контракта) определяют обстоятельства, при которых он может существовать.

Таким образом, под существенными условиями договора можно рассматривать:

♦ условия, которые прямо или косвенно названы в Гражданском кодексе Российской Федерации;

♦ условия, которые определены Законом № 44-ФЗ и иными правовыми актами.

2 Определение ВАС РФ от 31 октября 2011 г. № ВАС-14272/11 по делу № А56-69568/2010 // СПС «Консультант Плюс».

Основываясь на вышеуказанных обстоятельствах и, прежде всего, на высказывании О.С. Иоффе о том, что установление того или иного перечня существенных условий состоит в том, чтобы «выразить природу соответствующего договора» [1, с. 28], предлагаем существенные условия разделить на четыре группы:

1) обозначенные законодателем как существенные (прямо, либо косвенно);

2) предопределенные правоотношениями, связанными с градостроительной деятельностью или иными сферами деятельности;

3) совместно определенные заказчиком и участником закупки по заявлению одного из них.

Выделяя существенные условия договора строительного подряда отметим, что при сравнении определений строительного подряда (п. 1 ст. 740 ГК РФ) и обычного подряда (п. 1 ст. 702 ГК РФ) большинство ученых, наряду с предметом договора, к существенным условиям договора строительного подряда относят цену и срок.

Согласно другому мнению, к существенным условиям также относятся «условия о технической документации» (п. 2 ст. 743 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации существенными условиями договора строительного подряда являются условия о предмете, сроке выполнения (окончания) работ, цене подлежащей выполнению работы или способе ее определения.

При этом указанным судом выработана позиция, согласно которой отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации, определяющей предмет договора, не всегда является безусловным основанием для признания договора незаключенным3. Видимо, в некоторых случаях суды при разрешении спора, исходя из конкретных обстоятельств дела, вынуждены решать вопрос о возможности исключения из числа существенных каких-либо условий, «исправляя», тем самым, законодательство.

Рассматривая каждое из существенных условий сначала остановимся более подробно на предмете договора. Отсутствие его в договоре однозначно влечет его незаключенность. Практика показывает, что правильное и точное определение предмета договора строительного подряда позволяет сторонам сформировать другие условия (например, предмет договора позволяет заказчику правильно определить основные технические параметры строительного объекта, что,

в свою очередь, влияет на корректирование проектной технической документации).

Возникающие в практике споры, в том числе и судебные, о предмете договора во многом обусловлены недостаточно разработанными положениями о нем в науке гражданского права. В юридической литературе к определению предмета существуют различные подходы. Однако, ряд ученых существующие подходы оценивают критично [2]. По их мнению, большинство подходов недостаточно корректны, поскольку ученые рассматривают данный вопрос фрагментарно, либо не преследуют цели решения каких-либо практических задач.

В договоре интересы сторон направлены на выполнение подрядных работ в целях достижения определенного результата, которым является строительство (реконструкция), монтаж оборудования или ремонт (капитальный, текущий) здания, в том числе выполнение пусконаладочных и иных видов строительных работ, осуществление которых неразрывно связано с объектом строительства4.

Прежде всего, предмет договора нужно оценивать через те виды строительных работ, которые должен выполнить подрядчик. Виды работ, которые подрядчик выполняет по договору, могут быть согласованы в самом тексте договора или в технической документации и смете.

Подрядчик заинтересован в выполнении строительных работ и сдаче результата, поскольку получает за это денежное вознаграждение, заказчик заинтересован в результате работ.

Таким образом, в договоре строительного подряда предмет состоит из определенных действий. Однако, в предмет договора входят не все действия, составляющие предмет обязательств, а лишь направленные на определенные вещи (объекты строительства). Строительные работы нацелены на действия по созданию объекта строительства. Эти объекты называют объектами договора или объектами правовой деятельности. К сожалению, на практике понятие «объект» довольно часто просто подменяют предметом договора, что приводит к судебным спорам5.

3 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 3.

4 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 19 декабря 2016 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 1 января 2017 г.) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 16.

5 Определение Верховного Суда РФ от 3 февраля 2015 г. № 52-КГ14-1 // СПС «Консультант Плюс».

Давая же характеристику объекта строительства, заказчик должен указывать, в каких целях он собирается использовать этот объект. Данное положение в договоре имеет существенное значение при разрешении споров о качестве работ и дальнейшей эксплуатации объекта.

Таким образом, в предмет договора входят действия, объект, на который они направлены, и результат, характеризующий качество объекта.

Вместе с тем, анализ судебных споров6 позволяет сделать вывод о том, что положения в договоре, посвященные предмету, должны включать в себя данные о:

♦ содержании и объеме работ;

♦ наименовании объекта строительства;

♦ характеристиках проектной документации;

♦ результатах, характеризующих качество объекта.

Исследуя условие о сроке выполнения (окончания) работ отметим, что, исходя из существующей судебной практики можно обозначить следующие типичные ошибки при определении сроков выполнения работ:

♦ начало выполнения работ ставится в зависимость от получения разрешения на строительство, авансового платежа, согласования проектно-сметной документации, передачи строительной площадки;

♦ сроки прописываются не в договоре, а в иных документах;

♦ сроки выполнения работ определяются путем указания только календарных месяцев;

♦ в контракте используются нечеткие формулировки начала и окончания работ (например: «срок начала работ определяется моментом подписания договора», «не позднее пяти дней с даты подписания договора»).

В связи с изложенным суды признавали такие контракты незаключенными7. Между тем, судебной практикой было отмечено, что срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое не зависит от воли и действий сторон. Рекомендуется установить сроки и порядок оплаты аванса, не связывая их с началом работ, готовить подтверждающие документы до начала торгов, а в случае затягивания их выдачи или оформления — переносить сроки определения подрядчика.

Как правило, конечный срок работ определяется датой подписания сторонами акта сдачи-приемки работ с указанием на то, что договор действует до полного выполнения работ.

Вопрос о продлении сроков окончания выполнения строительных работ в случае, например, природной катастрофы, технической необходимости остановки строительства и других явлений и событий, оказывающих непосредственное влияние на своевременное исполнение подрядчиком предусмотренных договором сроков, остается открытым. По нашему мнению, в подобных случаях при заключении дополнительного соглашения, обосновывающего указанные обстоятельства, нужно учитывать, что приемка выполненных работ в период срока продления производится с применением индексов сметной стоимости, установленных на первоначальную дату окончания действия договора.

В этой части мнение Минэкономразвития России8 о недопустимости включения в договор положения о том, что условия договора распространяют свое действие на отношения сторон, возникшие до его заключения, спорно. Задержка в заключении договоров чаще всего связана с деятельностью заказчика, направленной на снижение начальной цены договора. При этом фактически выполненная часть обязательств всегда входит в цену договора. Их непризнание приведет к вынесению неблагоприятного судебного решения для заказчика.

Анализируя материалы судебной практики считаем возможным отметить, что споры о сроках выполнения работ можно выделять в отдельную категорию строительных споров. Так, в Постановлении от 11 июня 2013 г. № 1396/129 Президиум ВАС РФ

6 Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 июня 2014 г. по делу № А28-8384/2013; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12 февраля 2014 г. по делу № А70-2858/2013; Постановление ФАС Московского округа от 11 февраля 2013 г. по делу № А40-84397/12-85-200; Определения ВАС России от 5 августа 2011 г. № ВАС-10009/11, от 21 июня 2010 г. № ВАС-6393/10 и др.

7 Информационное письмо Президиума ВАС России от 11 января 2002 г. № 66. П. 4; Определения ВАС России от 9 декабря 2010 г. № ВАС 15929/10, от 7 июня 2010 г. № ВАС-7051/10; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 3 июня 2010 г. по делу № А43-22527/2009; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 февраля 2010 г. № А32-2460/2009.

8 Письмо Минэкономразвития России от 22 января 2015 г. № Д28и-118 // СПС «Консультант Плюс».

9 Постановление Президиума ВАС РФ от 11 июня 2013 г. № 1396/12 по делу № А55-25605/2010 // Вестник ВАС РФ. 2013. № 10.

подтвердил право сторон по договору подряда устанавливать для подрядчика неустойку (штраф) на случай одностороннего отказа заказчика от договора по основаниям, предусмотренным ст. 715 ГК РФ, а в Постановлении от 1 декабря 2011 г. № 10406/1110 обратил внимание на то, что в связи с односторонним отказом заказчика от договора у подрядчика отпадают основания для удержания ранее выплаченного ему аванса, который согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ11 подлежит возврату заказчику.

Нередко в спорах о сроках выполнения работ подрядчики ссылаются на то, что просрочка вызвана обстоятельствами, за которые отвечает заказчик: несвоевременное предоставление площадки для строительства, технической документации и т.п. Но далеко не всегда это может служить основанием для освобождения подрядчика от ответственности за нарушение сроков.

В соответствии с п. 1 ст. 716 ГК РФ подрядчик обязан незамедлительно уведомить заказчика о любых обстоятельствах, которые создают невозможность завершения работы в срок. При неисполнении данной обязанности подрядчик лишается права ссылаться на соответствующие обстоятельства как на основание для освобождения ответственности за просрочку.

На необходимость оценки судами того обстоятельства, что подрядчик, в соответствии с положениями ст. 716 ГК РФ, предупреждал заказчика о невозможности выполнения работ в установленные сроки, Президиум ВАС РФ обращал внимание в Постановлении от 22 октября 2013 г. № 6373/1312.

Аналогичная позиция сформулирована в определении Верховного Суда РФ от 18 августа 2015 г. № 305-ЭС14-802213.

В Постановлении от 23 сентября 2008 г. № 5103/0814 Президиум ВАС РФ отметил, что, если подрядчик своевременно приступил к строительству и вел его нормальными темпами (подтверждением чему может служить определенный по результатам судебной экспертизы объем выполненных работ), а затем приостановил и не смог продолжить строительство по причине необоснованных действий заказчика, предусмотренные ст. 715 ГК РФ основания для одностороннего отказа заказчика от договора отсутствуют. Однако, односторонний отказ заказчика от договора в отсутствие оснований, предусмотренных ст. 715 ГК РФ, тем не менее, влечет прекращение договора, но

по основаниям и с последствиями, предусмотренными ст. 717 ГК РФ (в этом случае заказчик, отказавшийся от договора подряда, обязан оплатить подрядчику выполненные работы).

Рассматривая условие об оплате работ по договору, отметим, что ни один договор не может обойтись без данного условия. Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда.

Вопрос о порядке изменения цены при изменении строительного объема остается до конца не раскрытым [3], хотя Минэкономразвития России предположило возможность указания в договоре права заказчика на перераспределение стоимости отдельных статей сметного расчета и корректировку стоимости отдельных конструктивных элементов при расчете за выполненные работы в пределах установленной при определении подрядчика цены договора15. Изменение строительного объема следует обязательно оформлять дополнительным соглашением, тем более при его увеличении, иначе у заказчика не возникнет право оплаты данных увеличений.

Условия контракта те же, что и в договоре подряда, однако к нему, помимо вышеуказанных условий, добавляются:

♦ размер и порядок финансирования и оплаты работ;

♦ способ обеспечения исполнения обязательств.

Следует отметить, что круг существенных условий контракта выводится из его определения, содержащегося в п. 1 ст. 766 ГК РФ.

На наш взгляд, законодательное ограничение в возможности заказчика изменять данные условия в

10 Постановление Президиума ВАС РФ от 1 декабря 2011 г. № 10406/11 по делу № А53-15356/2010 // Вестник ВАС РФ. 2012. № 4.

11 Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 2) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 28 марта 2017 г.) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

12 Постановление Президиума ВАС РФ от 22 октября 2013 г. № 6373/13 по делу № А40-52542/11 -52-422 // Вестник ВАС РФ. 2014. № 6.

13 Определение Верховного Суда РФ от 18 августа 2015 г. № 305-ЭС14-8022 по делу № А40-55724/2012 // СПС «Консультант Плюс».

14 Постановление Президиума ВАС РФ от 23 сентября 2008 г. № 5103/08 по делу № А21-4959/2004 // Вестник ВАС РФ. 2008. № 12.

15 Письмо Минэкономразвития России от 22 января 2015 г. № Д28и-101// СПС «Консультант Плюс».

контракте обеспечивает закупку необходимых работ и стабильность отношений участников гражданского оборота. Иные группы условий должны быть свободны в применении. При этом целесообразно предоставить заказчику право выбора между несколькими вариантами условий или предоставить возможность самостоятельно формулировать их, с учетом определенных особенностей.

Применение данного подхода определено ключевыми исходными условиями и факторами развития экономики России. Падение мировых цен на нефть с середины 2014 г., эскалация конфликта на Украине и сохраняющееся геополитическое напряжение, продолжение действия экономических санкций в отношении России обусловили принятие государством мер, касающихся возможности изменения существенных условий контракта. Например, если речь идет о выполнении строительных подрядных работ для государственных (муниципальных) нужд, срок исполнения которых завершается в 2015—2016 гг., то они могут быть пересмотрены, в том числе в части увеличения цены и срока исполнения договора (увеличение объема выполняемых работ не допускается)16.

Изменение условий договора должно оформляться дополнительным соглашением, основанием для его подготовки является обращение подрядчика, направленное в письменной форме в адрес заказчика, с обоснованием невозможности исполнения договора без изменения его условий в связи с существенным изменением обстоятельств в соответствии со ст. 451 ГК РФ. Следует учитывать, что заказчик не вправе принимать решение об изменении данных условий без письменного обращения подрядчика.

Кроме того, при выполнении строительных подрядных работ для государственных (муниципальных) нужд особенностью является то, что в 2016 г. заказчику предоставлено право не устанавливать требование об обеспечении исполнения договора, если участниками закупок являются субъекты малого предпринимательства, бюджетные учреждения или автономные учреждения, а также если предусматривается выплата авансовых платежей в размере не более 15% цены договора при проведении заказчиком расчета с подрядчиком в размере не более 70% цены каждого этапа выполнения работ и проведение полного расчета только после приемки заказчиком всего строительного объема и полного исполнения подрядчиком иных обязательств, пре-

дусмотренных договором (за исключением гарантийных обязательств)17.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 9 октября 2012 г. № 5150/1218 указал, что акт сдачи-приемки выполненных работ является доказательством факта сдачи подрядчиком заказчику результата выполненных работ.

Верховный Суд в Определении от 29 июня 2015 г. № 303-ЭС15-36919 отметил, что в силу ст. 65 АПК РФ обязанность документально подтвердить факт выполнения и сдачи результата работ возлагается на подрядчика.

В развитие этой позиции в Определении от 24 августа 2015 г. № 302-ЭС15-828820 Верховный Суд разъяснил, что подрядчик, требующий взыскания с заказчика долга по оплате выполненных работ, в подтверждение исполнения принятых на себя обязательств должен представить суду доказательства уведомления заказчика о готовности сдать результат выполненных работ, а также акт приема-передачи выполненных работ, а в Определении от 9 февраля 2015 г. № 309-ЭС14-194921 указал, что факт сдачи подрядчиком результата выполненных работ должен подтверждаться именно актом сдачи-приемки, отклонив в качестве доказательства акт проверки исполнения контракта, не являющийся актом сдачи-приемки выполненных работ в смысле ст. ст. 720, 753 ГК РФ.

В качестве наиболее распространенной проблемы, с которой сталкиваются подрядчики, следует выделять задержку исполнения встречных обязательств со стороны заказчика. Например, заказчик поздно

16 Письмо Минэкономразвития России от 31 марта 2015 г. № 7751-АВ/Д03 и «О применении показателей прогноза социально-экономического развития Российской Федерации при формировании цен на продукцию, поставляемую по государственному оборонному заказу» // СПС «Консультант Плюс».

17 Постановление Правительства РФ от 11 марта 2016 г. № 182 «О случаях и об условиях, при которых в 2016 г. заказчик вправе не устанавливать требование обеспечения исполнения контракта в извещении об осуществлении закупки и (или) проекте контракта» // СЗ РФ. 2016. № 13. Ст. 1822.

18 Постановление Президиума ВАС РФ от 9 октября 2012 г. № 5150/12 по делу № А10-4975/2010 // Вестник ВАС РФ. 2013. № 1.

19 Определение Верховного Суда РФ от 29 июня 2015 г. № 303-ЭС15-369 по делу № А24-2755/2012 // СПС «Консультант Плюс».

20 Определение Верховного Суда РФ от 24 августа 2015 г. № 302-ЭС15-8288 по делу № А58-3662/2014 // СПС «Консультант Плюс».

21 Определение Верховного Суда РФ от 9 февраля 2015 г. № 309-ЭС14-1949 по делу № А07-15407/2013 // СПС «Консультант Плюс».

предоставляет строительную площадку, оборудование, техническую документацию, задерживает выплату аванса и т.д. Все это приводит к тому, что подрядчик не укладывается в сроки выполнения работ.

В целях защиты интересов подрядчика следует определить случаи, когда без приостановления выполнения работ обойтись нельзя.

К таким случаям необходимо отнести, во-первых, ситуацию, указанную в ст. 716 ГК РФ, согласно которой в случае обнаружения подрядчиком обстоятельств, грозящих годности или прочности результатов выполняемой работы или же создающих невозможность ее завершения в срок, подрядчик обязан приостановить работу.

В данной ситуации суды не оценивают позицию подрядчика, который, невзирая на существенные трудности, приступил к работам, а наоборот — указывают на утрату им права в такой ситуации ссылаться на вынужденную необходимость нарушения сроков выполнения работ или удорожание работ (Постановления АС МО от 18 июля 2016 г. по делу № А40-113995/201522, АС МО от 31 мая 2016 г. по делу № А40-148806/201523).

Для уверенности подрядчика в правомочности своих действий по приостановлению работ еще на стадии заключения договора подряда целесообразно прописать непосредственно в договоре подряда основания для приостановления работ в случае неисполнения конкретных обязательств заказчика (оплата аванса, передача стройплощадки, утвержденного проекта на производство работ и т.п.).

Следующим основанием приостановления работ является обязанность приостановления работ в связи с неполучением от заказчика ответа на сообщение о необходимости выполнения дополнительных работ.

Об этом стоит всегда помнить подрядчикам в случае, если дополнительные работы не согласованы, взвешенно подходя к вопросу о рисках простоя или выполнения работ, не предусмотренных договором.

Таким образом, суды в любом случае исходят из необходимости получения предварительного одобрения на дополнительные работы со стороны заказчика и в идеале подписания дополнительного соглашения к договору строительного подряда, иначе подрядчик рискует не получить справедливого вознаграждения по результату своих работ (Постановления АС МО от 1 декабря 2015 г. по делу № А40-53475/201424, АС МО от 18 декабря 2015 г. по делу № А40-190732/1425).

В такой ситуации, с учетом наличия предварительного одобрения заказчика на дополнительные работы, само по себе отсутствие дополнительного соглашения к договору подряда не освобождает заказчика от их оплаты, если работы были приняты либо представляют потребительскую ценность для заказчика и он намерен ими воспользоваться (Постановления АС СЗО от 21 августа 2015 г. по делу № А21-2010/201426, АС СКО от 8 февраля 2016 г. по делу № А32-45291/201427).

При отсутствии предварительного одобрения работ со стороны заказчика суды также принимают во внимание требование законодательства оценить необходимость немедленных действий на стройплощадке и, следовательно, невозможность приостановки и заблаговременного уведомления заказчика. Тем не менее, возможно, понадобится назначение судебной строительно-технической экспертизы в целях установления необходимости проведенных дополнительных работ, их фактического объема и стоимости.

Если же в такой ситуации суды установят, что у подрядчика имелась техническая возможность уведомить заказчика о необходимости дополнительных работ, риски такого неуведомления относятся на подрядчика.

С учетом обстоятельств конкретного дела, фактов подписания актов по форме КС-2 и КС-3 суды могут оценить действия заказчика по подписанию указанных актов как последующее одобрение увеличения цены по дополнительным работам, однако в большей части все же необходимо добиваться одобрения дополнительных работ до того, как подрядчик к ним приступит.

22 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 июля 2016 г. № Ф05-8329/2016 по делу № А40-113995/15 // СПС «Консультант Плюс».

23 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31 мая 2016 г. № Ф05-5885/2016 по делу № А40-148806/15 // СПС «Консультант Плюс».

24 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 1 декабря 2015 г. № Ф05-3757/2015 по делу № А40-53475/14 // СПС «Консультант Плюс».

25 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 декабря 2015 г. № Ф05-16843/2015 по делу № А40-190732/14 // СПС «Консультант Плюс».

26 Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 августа 2015 г. № Ф07-5411/2015 по делу № А21-2010/2014 // СПС «Консультант Плюс».

27 Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 февраля 2016 г. № Ф08-10249/2015 по делу № А32-45291/2014 // СПС «Консультант Плюс».

Следует помнить, что на практике судами применяется и иной подход, согласно которому подписание актов в расчет не принимается.

Кроме того, во всех случаях приостановления производства работ необходимо помнить, что возобновление работ должно осуществляться после получения соответствующего письма заказчика.

Подводя итог, можно сделать следующие выводы.

К существенным условиям договора строительного подряда следует отнести условия о предмете, сроке выполнения работ и цене. Кроме того, на основании анализа материалов судебной практики необходимо отметить, что описание указанных условий должно производиться как можно более подробно, чтобы избежать рисков, связанных с расхождением по толкованию договорных условий, а также признанием договора незаключенным.

Предмет договора должен включать в себя данные о наименовании работ; содержании и объеме работ; наименовании объекта строительства; назначении объекта; месторасположении объекта; характеристиках проектной документации; результатах, характеризующих качество объекта.

Сроки начала и окончания работ рекомендуется согласовывать путем указания в тексте договора конкретных дат. Недопустимо определять течение данных сроков в зависимости от событий, который зависят от воли и действий сторон. Споры, связанные со сроками выполнения работ, достаточно распространены в судебно-арбитражной практике, в связи с чем в договор рекомендуется вносить механизм их изменения при наступлении определенных событий или неисполнения обязательств контрагентом, а также условия приостановления работ.

Цена работ определяется в смете, которая при определенных обстоятельствах может изменяться. Для получения справедливого вознаграждения по итогам работ подрядчик должен тщательно и детально проработать проект договора подряда, до-

полнить его при необходимости и детально взвесить все риски при установлении в договоре твердой цены. Дополнительные работы — один из самых противоречивых моментов как во взаимоотношениях сторон, так и в судебной практике, в связи с чем выполнение дополнительных работ без предварительного письменного согласования с заказчиком чревато неполучением оплаты за них.

1. Иоффе О.С. Обязательное право. М., 1975.

2. Курбатов А. Существенные условия и незаключенность договоров: проблемы теории и практики // Хозяйство и право. 2012. № 6.

3. Кириллов П.В. Порядок заключения и исполнения контракта на выполнение подрядных работ // Право в Вооруженных силах. 2014. № 4.

4. Соловяненко Н.И. Заключение договора // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Т.Е. Абовой. М., 2015.

5. Шевченко Е.Е. Заключение гражданско-правовых договоров: проблемы теории и судебно-арбитражной практики. М., 2015.

1. Ioffe O.S. Obyazatel’noe pravo. M., 1975.

2. Kurbatov A. Sushchestvennye usloviya i nezak-lyuchennost’ dogovorov: problemy teorii i praktiki // Khozyaystvo i pravo. 2012. № 6.

3. KirillovP. V. Poryadok zaklyucheniya i ispolneniya kontrakta na vypolnenie podryadnykh rabot // Pravo v Vooruzhennykh silakh. 2014. № 4.

4. Solovyanenko N.I. Zaklyuchenie dogovora // Kommentariy k Grazhdanskomu kodeksu Rossiyskoy Federatsii / Pod red. T.E. Abovoy. M., 2015.

5. Shevchenko E.E. Zaklyuchenie grazhdansko-pra-vovykh dogovorov: problemy teorii i sudebno-arbit-razhnoy praktiki. M., 2015.

Источник: cyberleninka.ru

Существенные условия договора строительного подряда между юридическими лицами

Какие условия должны быть в контракте строительного подряда

Когда стороны договорились об условиях будущей сделки, связанной со строительством, ремонтом или реконструкцией, они должны составить и подписать договор строительного подряда; ГК РФ предписывает, что в таком документе указывают:

предмет договоренности;
цену сделки;
порядок выполнения работ или оказания услуг;
сроки;
порядок оплаты;
данные сторон сделки;
иные обстоятельства, которые, в соответствии с законами или нормативно-правовыми актами, признаны существенными для такого типа контрактов.

Если какое-то существенное условие будет упущено, документ могут признать незаключенным или недействительным на основании ст. 432 ГК РФ, где определено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Рассмотрим подробнее все существенные условия, которые должен содержать образец договора строительного подряда.

Предмет сделки регулируется нормами статьи 740 ГК РФ. Подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика объект недвижимости, например офисное здание, а заказчик — создать подрядчику необходимые условия для строительства, принять и оплатить результаты. Для этого в контракте надо прописать:

проект;
смета;
разрешение на строительство и т. п.

В этом случае в контракте нужно прописать условие о том, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию (п. 2 ст. 743 ГК РФ).

Как составить договор строительного подряда (шпаргалка)

Разберем порядок составления контракта по разделам.

Предмет сделки

Предмет договоренности нужно максимально четко сформулировать. Какие работы должен выполнить подрядчик и в каком объеме, желательно описать детально, а не ограничиться фразой:

Построить двухэтажное здание по адресу г. Москва, пер. Весенний.

Нужно указать наименование работ с описанием их объема, содержания и процесса. Надо детально описать требуемый результат — наименование и тип объекта, его инженерно-технические параметры.

Сроки выполнения работ

Определение сроков важно и с юридической, и с бухгалтерской точек зрения. Им уделено внимание в ПБУ 2 2008: учет договоров строительного подряда.

Срок выполнения в контракте можно прописать несколькими способами:

простой календарной датой (до 31.12.2021);
указанием точного количества календарных (рабочих) дней с момента начала строительства (в течение 50 дней);
указанием начальной и конечной дат;
указанием на событие, которое неизбежно должно наступить, или на истечение периода времени.

Сроки могут быть точными и плавающими, их можно указывать в виде графиков выполнения, детализировать в приложениях. Промежуточные сроки указываются по необходимости.

Цена контракта и порядок оплаты

Цена может быть твердой или ориентировочной. Смета строительных работ служит для ее определения, на нее можно ссылаться в договоре. Что касается порядка оплаты, то возможны варианты:

предоплата всей суммы (100 % аванс);
оплата после завершения работ (без аванса);
поэтапная оплата (частичное авансирование).

Может быть прописано условие о давальческом сырье либо о том, что работы выполняются из материалов подрядчика. Срок оплаты можно привязать к исполнению какого-либо одного или всех этапов либо к иным обстоятельствам, предусмотренным законом или договором (п. 1 ст. 314 ГК РФ). Также в тексте может фигурировать условие о гарантийном удержании части вознаграждения подрядчика (5-10 %) до момента успешной приемки объекта.

Прочие условия договора строительного подряда

В тексте типового контракта должен быть раздел о правах и обязанностях сторон, в котором должны быть определены:

Возможность и условия привлечения субподрядчиков.
Требование о страховании объекта строительства (какие риски страхуются и за чей счет).
Порядок обеспечения строительными материалами и сырьем (каким образом оформляется давальческое сырье, кто отвечает за вывоз отходов).
Порядок сдачи-приемки (форма акта, сроки приемки, наличие предварительных испытаний).
Гарантии и порядок устранения недостатков.
Контроль и надзор со стороны подрядчика.
Способы обеспечения исполнения обязательств (банковская гарантия, неустойка).

Приложения к договору подряда

Всю инженерно-техническую информацию об объекте и расчеты по количеству материалов и стоимости работ не принято писать в тексте контракта. Такая информация оформляется в виде приложений, которые являются неотъемлемой частью договора.

Для выполнения строительных работ обязательно требуются:

проект объекта;
смета;
требования по охране труда и пожарной безопасности на объекте;
график выполнения (при необходимости);
инженерно-технические параметры и обоснования.

Условия договора строительного подряда во многом зависят от того, в чьих интересах он заключается (физическое или юридическое лицо, государственные учреждения, иностранные контрагенты), какие договоренности достигнуты. Но важно, чтобы все обязательные пункты фигурировали в документе и по ним не возникало споров в процессе исполнения обязательств.

Источник: newprospect.ru

Строительный подряд. Споры по существенным условиям договора. Практика судов.

Часто принимаю участие в разрешении строительных и инвестиционных споров. За это время не раз приходилось систематизировать и анализировать условия договоров строительного подряда. Некоторые свои наработки предлагаю вашему вниманию.

1. Существенные условия договора подряда:

Из законодательного определения следует, что существенными условиями договора являются: условие о его предмете, условия, существенные для договоров данного вида в силу закона или иных правовых актов, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебной практике превалирует точка зрения о том, что существенными условиями договора подряда являются условия о предмете и сроках выполнения работ.

Данные выводы нашли свое подтверждение в Определении ВАС РФ от 05.08.2011 г. N ВАС-10009/11 по делу N А75-5514/2010, Определении ВАС РФ от 21.06.2010 N ВАС-6393/10 по делу N А12-12230/2009.

2. Предмет договора:

Постановление Федерального Арбитражного суда (далее — ФАС) Западно-Сибирского округа от 27.02.2010 по делу N А46-10781/2009;
Постановление ФАС Уральского округа от 09.11.2009 N Ф09-8594/09-С4 по делу N А50-6407/2009-Г31.

Определение ВАС РФ от 12.03.2012 № ВАС — 2262/12 по делу N А82-12046/2010-7
Постановление ФАС Поволжского округа от 04.05.2008 по делу N А55-14481/2007:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.05.2009 N Ф04-2055/2009(3997-А70-38) по делу N А70-6322/2008.
Постановление ФАС Поволжского округа от 06.05.2010 по делу N А65-24070/2009

При этом апелляционный суд пришел к выводу, что поскольку подготовлен мотивированный отказ от приемки к оплате работ, то довод истца о наличии факта приемки результата работ не имеет правового значения.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Проектно-сметная документация не является условием, по которому стороны должны достигнуть соглашения, ее разработка является обязанностью подрядчика.

Таким образом, неисполнение стороной договорного обязательства не может явиться основанием для признания договора незаключенным.

Кроме того, фактическое выполнение работ подрядчиком и их приемка заказчиком являются обстоятельствами, которые свидетельствуют о согласованности сторонами предмета договора подряда.

Таким образом, несогласованность технического задания не является безусловным основанием для признания договора незаключенным.

Принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны со ссылкой на договор могут, с учетом обстоятельств дела, свидетельствовать о том, что договор заключен, и к отношениям его сторон применяются условия, предусмотренные в договоре.

3. Согласование сроков выполнения работ:

Пункт 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13970/10:

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1404/10 по делу N А40-45987/09-125-283
Постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 18221/12 по делу N А68-2003/12
Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 12444/12 по делу N А32-24023/2011
Постановление Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 N 13970/10 по делу N А46-18723/2008
Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1404/10 по делу N А40-45987/09-125-283:

Условие договора подряда, при котором работы должны быть выполнены в течение шестнадцати недель с момента получения подтверждения с завода KONE о приеме заказа в производство и получения подрядчиком авансового платежа при условии соблюдения заказчиком пп. 2.2.2 — 3 без указания точной даты совершения этих действий, не может быть признано событием, которое неизбежно должно наступить, поэтому в упомянутом договоре подряда, по мнению судов, не установлен момент, с которого должен исчисляться срок, определяемый истечением периода времени, то есть в договоре не согласованы начальный и конечный сроки выполнения работ.

Между тем данный вывод судов апелляционной и кассационной инстанций не соответствует нормам действующего законодательства.

…Требования указать в договоре подряда период выполнения работ как существенное условие этого договора предусмотрено в гражданском законодательстве для того, чтобы не допустить неопределенности в правоотношениях сторон. Если в качестве начального момента установлен момент совершения стороной или иными лицами действий, в том числе уплаты аванса, и такие действия совершены в разумный срок, неопределенность в сроке производства работ устраняется. Следовательно, условие о периоде выполнения работ должно считаться согласованным, а договор – заключенным.

4. Последствия несогласования существенных условий.

Пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165.

Пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165.
Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2015 по делу N 301-ЭС15-5443, А43-25745/2013

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). Осуществляя платеж, предприниматель должен был знать, что правового основания для него не возникло, поскольку договор поставки еще не был заключен. Таким образом, о нарушении своего права, произошедшем вследствие возникновения за его счет неосновательного обогащения у общества ( ст. 1102 ГК РФ), предприниматель должен был знать с момента осуществления платежа.

Следовательно, в силу пункта 1 ст. 200 ГК РФ началом течения срока исковой давности является день перечисления спорной суммы истцом ответчику.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, иск удовлетворил.

Как указал суд апелляционной инстанции, истец доказал, что платеж был осуществлен в счет будущего договора и что стороны продолжали переговоры после осуществления платежа. Такое поведение истца не противоречит требованиям к добросовестному и разумному поведению участников переговоров. Истец также документально подтвердил момент окончания переговоров.

Пункт 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165
Определение Верховного Суда РФ от 03.02.2015 N 52-КГ14-1 Судебная коллегия по гражданским делам.

Между тем истец в обоснование заявленного требования сослался на имеющийся в материалах дела договор подряда от 19 июня 2013 г. В нем указано, что Мамедову С.М.-оглы поручается производство общестроительных и отделочных работ согласно приложению к договору, в котором содержится перечень работ, подлежащих выполнению.

В нарушение статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не дал оценку данному обстоятельству.

Кроме того, рассматривая вопрос о взыскании платы за выполненные работы, суд не учел, что работы истцом (подрядчиком) фактически выполнены и приняты ответчиком (заказчиком). Суд незаконно указал на то, что данный факт не должен учитываться, поскольку договор подряда является незаключенным.

Пункт 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.01.2016 N Ф05-8288/2015 по делу N А40-66481/14.

Пункт 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165
Постановление Президиума ВАС РФ от 05.11.2013 N 9457/13 по делу N А40-92833/11-110-768
Постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 N 11277/12 по делу N А40-74258/11-51-639
Постановление Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 N 13970/10 по делу N А46-18723/2008

«…Согласно пункту 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование предметом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и потому договор аренды является недействительной сделкой, не могут признаваться обоснованными.

«…требования гражданского законодательства об определении периода выполнения работ по договору подряда как существенного условия этого договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон. Однако если подрядчик выполнил работы, а заказчик их принял, то неопределенность в отношении сроков выполнения работ отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие сроки должны считаться согласованными, а договор — заключенным.

… Более того, в ситуации, когда требование о признании незаключенным договора подряда предъявлено заказчиком, который получил и принял исполнение, но сам его не предоставил, и сроки давности взыскания с него задолженности как неосновательного обогащения истекли, такое требование следует квалифицировать на основании ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации как злоупотребление правом.

Источник: pravorub.ru

Что относится к существенным условиям договора строительного подряда, их правовое регулирование

Сфера применения договора строительного подряда закреплена в статье 740 Гражданского кодекса РФ.

По такому договору исполнитель берет на себя обязательства в оговоренный период выполнить строительные работы по поручению заказчика, который, в свою очередь, должен принять и оплатить их результат.

От правильности составления договора зависит уровень защищенности участников сделки.

Договор строительного подряда может заключаться:

при возведении или реконструкции зданий, домов, сооружений;
при капремонте недвижимых объектов;
при выполнении монтажных, пусконаладочных и других мероприятий, сопровождающих строительные работы.

Такие соглашения всегда являются двусторонними, консесуальными и возмездными.

В сравнении с простыми договорами подряда, подобные контракты дополнительно обязывают заказчика создавать условия для выполнения работ.

Все подобные соглашения должны содержать ряд существенных условий.

В число таких условий входят:

предмет договора;
стоимость выполнения работ, соответствующих предмету договора;
период и график выполнения работ;
перечень техдокументации, порядок ее составления и согласования.

Правовые аспекты

В Гражданском кодексе РФ договору строительного подряда посвящено сразу несколько статей.

Назовем только некоторые из них:

общие положения (статья 702);
правила, касающиеся структуры договорных связей (статья 706);
сроки реализации запланированных мероприятий (статья 708);
стоимость работ (статья 709);
порядок оплаты выполненных работ (статья 711);
права заказчика работ (статья 715);
ответственность исполнителя за качество работ (статья 723);
порядок выявления несоответствий (статья 724).

Правовое регулирование договоров осуществляется не только Гражданским кодексом, но и другими законодательными, нормативными актами. Среди них особое место занимают федеральные законы, касающиеся инвестиционной деятельности («Об инвестиционной деятельности», «Об иностранных инвестициях» и т.д.), а также Земельный кодекс РФ. Большое значение имеют и документы, регулирующие выдачу разрешений на строительство. Правовые положения указанных законодательных актов конкретизированы в подзаконных актах, постановлениях правительства РФ, документах министерств и иных документах органов исполнительной власти.

Ключевую роль играют и СНиПы — действующие строительные нормы и правила, содержащие не только организационно-методические, но и технические требования.

Особенности соглашения

Главным признаком рассматриваемого соглашения является характер выполняемых работ и сфера, в которой они производятся. В связи с этим выполнение монтажных мероприятий можно причислить к договору строительного подряда только в том случае, если они связаны с возведением объекта. Если же они выполняют при замене оборудования, речь идет о простом договоре подряда.

Сторонами сделки являются исполнитель и заказчик. Заказчиком может быть как частное лицо, так и любая организация. Заказчик может привлекать к выполнению работ инженерные компании, задачей которых является осуществление контроля за ходом строительных работ, при этом информация о привлечении инженеров должна быть отражена в соглашении.

Рассматриваемым договорам присуща сложная структура договорных взаимоотношений между участниками. Достаточно часто заказчик заключает соглашение с генподрядчиком, который, в свою очередь, привлекает других исполнителей — субподрядчиков. В этом случае между генподрядчиком и субподрядчиком заключаются договора строительного субподряда. При использовании такой схемы генподрядчик несет ответственность перед заказчиком за действия субподрядчиков.

В договоре прописываются права и обязанности участников сделки.

Права и обязанности связаны с такими моментами:

с подготовкой и согласованием техдокументации, а также сметы строительства;
с обеспечением условий для строительных работ и их выполнением;
с осуществлением контроля за ходом выполняемых мероприятий;
со сдачей-приемкой выполненных работ и их оплатой.

Все эти вопросы должны быть оговорены в соглашении максимально подробно и конкретно — это позволит избежать разногласий и спорных моментов.

Нарушение прописанных условий может обернуться привлечением к ответственности и компенсацией нанесенных убытков пострадавшей стороне.

Существенные условия

Как мы уже отметили, к существенным условиям договора относится предмет, стоимость и сроки выполнения работ, а также перечень техдокументации.
Предметом и объектом соглашения обычно выступает сам процесс работы и ее ожидаемый результат. Отсутствие четко сформулированного предмета может привести к признанию договора недействительным, поскольку в этом случае не определены критерии его оценки.

Чтобы предмет был четко сформулирован, он должен включать:

название и расположение строительного объекта;
описание проектной документации с указанием сведений — кем и когда она была утверждена;
список строительных, монтажных и прочих работ, которые будут производиться.

Стоимость относится к существенным условиям договора и подлежит обязательному согласованию. Учитывая, что подобные договора предполагают большой объем работ, цена соглашения определяется с помощью составления сметы, в которой все виды затрат указаны постатейно. Наряду с техническими документами, определяющими виды работ и требования к ним, смета составляет проектно-сметную документацию, и является неотъемлемой частью соглашения.

Стоимость может быть ориентировочной или твердой.

В первом случае цена может меняться при образовании дополнительных затрат в процессе строительных работ. Во втором случае цена остается неизменной на протяжении всего действия договора (если не меняются сами его условия).

В договоре должны быть прописаны сроки, в которые исполнитель обязан приступить к работам и завершить их. Более того, в соглашениях часто указываются промежуточные периоды выполнения определенных этапов. Все они указываются в графиках, прилагающихся к договору. В договоре может быть прописана ответственность за срыв сроков строительных мероприятий. Как правило, она выражается в компенсации убытков и выплате неустойки.

Расторжение договора

Действующее законодательство разрешает расторгать соглашение в любое время по усмотрению его участников, если иное не предусмотрено самим контрактом.

Допускается и внесение изменений в договор. Так, в статье 744 ГК РФ закреплено, что вслед за изменениями техдокументации, согласно которым стоимость работ увеличивается более чем на 10%, должны быть изменены и условия соглашения. Соответственно, могут меняться сроки выполнения работ, утвержденные в договоре.

Подрядчик может инициировать расторжение договора, если он не видит возможности использования материалов и оборудования, которые предоставил заказчик, без ущерба для качества выполняемых работ (а выполнить замену материалов заказчик отказывается). Об этом говорится в статье 745 ГК РФ. Односторонний отказ исполнителя от выполнения договорных условий возможен и в том случае, если заказчик вообще не предоставил материалы и не создал условия, требуемые для проведения строительных мероприятий.

В свою очередь заказчик может инициировать расторжение договора, если исполнитель вовремя не приступает к выполнению работ или делает их настолько медленно, что срыв установленных сроков становится неизбежным. Кроме этого, заказчик может в любое время заменить подрядчика, выплатив исполнителю сумму, пропорциональную реализованным мероприятиям.

По общему правилу, контракт может быть расторгнут через суд по инициативе одного из участников сделки, если вторая сторона нарушит условия соглашения.

Источник: nedvigist.ru