Существенный недостаток в строительстве это

На современном строительном рынке все больше распространяется схема долевого участия приобретения квартир. Дольщик (человек, который вкладывает деньги в квартиру еще на этапе проектирования жилого дома) зачастую становится перед фактом приема квартиры у застройщика, которая не совсем соответствует оговоренным в договоре долевого участия условиям или вовсе противоречит нормативам, СНИПам и прочим требованиям.

Так как в квартире еще никто не жил (о приемке «вторички» читайте в этой статье), то невозможно поговорить с прежним собственником, выяснить проблемы жилища и определиться с его положительными и отрицательными сторонами. Чтобы переезд в новую квартиру не превратился в сплошной кошмар, необходимо сразу решать все возникшие проблемы.

Основные моменты при приемке квартиры, где могут возникнуть недостатки

В договоре долевого участия указывается множество показателей, по которым следует принимать квартиру от застройщика:

• Тип отделки. Их всего три: без отделки, черновая и чистовая отделка. Несоблюдение этого требования дает вам основание требовать от застройщика проведения дополнительных работ и приведение квартиры к прописанным нормам, поскольку с учетом стоимости отделочных материалов данное несоответствие является очень существенным недостатком.
• Соответствие плану, который был оговорен в договоре. Для этого проверить площадь комнат, коридоров, санузлов, балконов, их длину и ширину. Бывает, что площадь квартиры не соответствует плану. В этом случае дольщик вправе предъявить претензию и потребовать обратно деньги за недополученные квадратные метры.
• Работоспособность коммуникаций. Данную процедуру довольно сложно осуществить, особенно если квартира сдается без отделки. Но в случае обращения в специальную компанию по проведению экспертизы наличия существенных дефектов это не составит труда. Электричество, разводка любых коммуникаций, водопровод, газопровод, вентиляция – все должно работать исправно.
• Общее состояние конструкций и отдельных элементов. Здесь необходимо обращать внимание на любые отклонения, которые можно увидеть невооруженным глазом. Стены не должны отклоняться от вертикали, стяжка должна быть ровной, а в углах не должно быть следов плесени или грибка. Любые разбитые или сломанные элементы (окна, двери, замки) застройщик должен отремонтировать или заменить за свой счет. Все эти дефекты являются существенными и дольщик вправе не принимать такую квартиру и потребовать у застройщика вернуть все уплаченные за нее деньги, а также погасить неустойку.
• Наличие оговоренных аксессуаров. Если в договоре указано наличие умывальников, унитаза и розеток, значит, они должны быть. Несмотря на то, что их стоимость по сравнению со стоимостью квартиры мизерна, это не дает повода прощать застройщику такие недоработки.

Если вы желаете полностью обезопасить себя от возможных проблем, связанных с эксплуатацией квартиры, то стоит обратиться к профессионалам, которые не только изучат ваше новое жилье, но и выдадут заключение о его соответствии или несоответствии нормам договора. Специалист сможет провести полный визуальный осмотр, а также осмотр с помощью приборов и инструментов. Так, в перечень для осмотра входят:

Существенный недостаток товара

Существенный недостаток товара

• Полы. Стяжка должна укладывается на слой гидроизоляции (в ванной и туалете), которая хорошо видна при черновой отделке, так как обычно выходит на стены. В других комнатах укладывается обычная звукоизоляция. Отсутствие данных прослоек – грубое нарушение нормативов. Перепад высоты пола, наличие ям, трещин, пустот легко выявить строительным уровнем или простым постукиванием кулаком по покрытию.
• Стены осматривают очень внимательно, трогают руками – они должны быть гладкими и с прочным финишным слоем шпаклевки. Никакие пустоты, трещины, пятна плесени или грибка здесь недопустимы.
• Потолок в случае предчистовой отделки должен быть готов под покраску. Высоту комнат тоже измеряют и сравнивают с документами, поскольку занижение даже на 10 мм является недопустимым.
• Отопление должно быть готовым к использованию, так как сдача дома может произойти в любой момент, включая осенне-зимний период. Проверяется целостность радиаторов, труб, работоспособность системы и терморегуляторов.
• Водоснабжение и канализация. Здесь должны быть установлены фильтры очистки, счетчик, обратный клапан и дополнительная запорная арматура. Все соединения следует проверить на герметичность, а канализацию – на работоспособность.
• Вентиляция – один из самых важных элементов для полноценного существования человека, так как обеспечивает здоровое и безопасное дыхание. Отсутствие тяги показывает, что вентиляционные каналы забиты, что недопустимо.
• Электрические и другие сети. Необходимо проверить исправность всех розеток, выключателей, а также электрощитовых и узлов. Наличие и исправность прочих сетей (интернет, телефон, домофон) также необходимо проверить, поскольку в дальнейшем провести или заменить их будет очень непросто.
• Качество монтажа окон и отделки откосов. Здесь обнаруживается очень много проблем по итогу выполненных работ: начиная от отсутствия ручек или даже подоконников и заканчивая ненадлежащим функционированием того или иного элемента.

Несмотря на все моменты, принять квартиру с черновой отделкой гораздо проще, чем жилье с чистовым финишным покрытием. Ведь зачастую застройщик может скрыть под обоями или ламинатом различные дефекты, которые в дальнейшем могут привести к серьезным последствиям. Поэтому осмотр квартиры с чистовой отделкой должен быть самым полным и тщательным. Отдельно стоит поговорить о строительной экспертизе жилья.

Проверяется качество отделки стен, полов, потолков, исправность розеток и освещения, выключателей, а также все пункты, обязательные к проверке квартиры с черновой отделкой. При этом не все показатели можно определить на глаз. Лучше воспользоваться специальным инструментом, а еще лучше – пригласить профессионального специалиста из соответствующей компании проведения строительных экспертиз. Он поможет найти реальные проблемы в жилище и составит акт, который можно будет использовать для решения вопросов с застройщиком.

При обнаружении дефектов в новостройке у сторон есть два пути:

• Застройщик устраняет все проблемные моменты сам в соответствии с перечнем выявленных и зафиксированных дольщиком недостатков.
• Застройщик оплачивает дольщику стоимость устранения недостатков.

Для фиксации обнаруженных недочетов обязательно должен составляться дефектный акт. Он станет реальным документом, подтверждающим правоту и обоснованность претензий дольщика, и может быть использован в качестве доказательства в суде, если стороны не смогут решить вопросы мирным путем.

Источник: profpriemka.ru

В новостройке на стенах плесень. Как заставить застройщика все исправить?

В конце апреля мы купили в ипотеку квартиру в новостройке. Дом трехэтажный, наша квартира на первом этаже.

Когда принимали квартиру от застройщика, стены были влажные. Но менеджер заверил, что это просто только что нанесли шпатлевку и она вскоре просохнет. Сейчас в квартире образовалась плесень и стены не просыхают. Такая ситуация практически во всех квартирах, не только в нашей.

Застройщик не предпринимает никаких действий, чтобы устранить плесень и сырость. Другие жильцы рассказывают, что при строительстве дома шли дожди, а дом стоял без крыши. Соответственно, все мокрое.

Была ли нарушена технология строительства? Возможно ли расторгнуть договор и вернуть деньги за квартиру или заменить ее на другую?

Ирина, застройщик, безусловно, неправ в том, что бездействует. Насколько он неправ как строитель — надо еще установить. Объясню, что вы можете сделать и на что рассчитывать.

Вы вправе предъявить претензии застройщику

Как я понимаю из вопроса, акт приема-передачи квартиры вы уже подписали. В целом ничего страшного в этом нет.

Если застройщик будет кивать на акт, где написано, что вы «претензий не имеете», знайте, что он неправ. Покупатель имеет право не знать о скрытых дефектах и не указывать их в акте приема-передачи. Независимо от того, есть ли у вас в момент подписания акта претензии или нет, право предъявлять претензии по качеству сохраняется в течение всего гарантийного срока — то есть пяти лет.

Но есть ограничения. Если это не скрытые дефекты, вы должны были заявить о недостатках сразу. Например, о разбитых окнах, царапинах на дверях, сломанных замках — словом, обо всем, что можно увидеть при визуальном осмотре и где даже обычному человеку можно понять, что что-то не так. А вот увидеть на осмотре, что стена кривая или уровень влажности штукатурки слишком высокий, вы не можете. Для этого нужны приборы и знания.

Поэтому застройщик не имеет права упрекать вас, что вы приняли квартиру без претензий.

Любые недостатки с мокнущей штукатуркой — проблема застройщика

Плесень на стенах — это недостаток, а влажная штукатурка — тем более. Даже если застройщик говорит, что штукатурку нанесли недавно и все будет в порядке: сохнет она несколько дней, максимум — неделю. Обычно между концом строительных работ и сдачей дома в эксплуатацию проходит три-четыре недели. Еще столько же по времени квартиры передают жильцам. За восемь недель должна высыхать любая штукатурка, если она нанесена по правилам и не подпитывается влагой откуда-то из дома или с улицы.

Вариантов, что не так с вашей штукатуркой, немного. Если штукатурка не сохнет на стене, которая граничит с улицей, значит, плохо загерметизированы швы или вообще есть проблема с качеством наружной отделки. Отделка может пропускать воду с улицы из-за некачественной гидроизоляции. В некоторых случаях могут быть даже какие-то ошибки в проектировании.

Второй вариант — в доме горизонтальная разводка отопления и все трубы идут в полу. Если у соседей сверху протекает труба в полу, она будет увлажнять ваш потолок и стену.

Третий вариант — если вашу штукатурку наносили на влажную поверхность. Керамический кирпич и газобетон, например, очень сильно впитывают влагу, а потом отдают ее. По правилам, внутреннюю кладку в доме делают после того, как готов каркас, или как минимум когда этаж закончили строить и он уже закрыт сверху следующим.

Все это недостатки, которые должен устранять застройщик.

Плесень — следствие влажности. Если устранить причину, восстановить штукатурный слой и обработать плесень специальными составами, она исчезнет. Но пока есть избыток влаги, бороться с ней бесполезно, особенно если изначальная проблема в ошибках конструкции: все опять намокнет и заплесневеет.

Вы можете попробовать решить проблему самостоятельно

То, что дом строят под дождем и без крыши, — нормально. Любой дом строят не месяц и не два, а намного дольше. Конечно, никто не прикрывает этажи от дождя. Это технически невозможно.

Но к тому моменту, когда в доме начинают делать внутреннюю отделку, он обычно уже сухой. Если нет — его специально просушивают тепловыми пушками. С другой стороны, если в доме всего три этажа, строили его наверняка очень быстро. Поэтому может быть так, что он не успел высохнуть и штукатурку наносили на влажные стены.

В любом случае, чтобы говорить о недостатке квартиры, надо зафиксировать этот недостаток и установить причину, по которой он возник. Если застройщик отказывается рассматривать ваши претензии, обращайтесь в независимую экспертизу. По закону можно самостоятельно устранить недостаток, а застройщика обязать возместить расходы.

Наймите строительно-технического эксперта, который установит, в чем причины проблемы, и предложит способы, как их устранить. Заодно узнаете, сколько это стоит. Цена экспертизы — от 10 до 20 тысяч рублей.

Когда получите отчет от эксперта, отнесите его застройщику и потребуйте любой из вариантов, которые предлагает закон:

1. устранить недостаток;
2. уменьшить цену покупки и вернуть вам разницу в цене;
3. возместить расходы, которые вы понесли, когда самостоятельно устраняли недостаток.

Если боитесь, что застройщик будет тянуть время, а жить в квартире надо уже сейчас, третий вариант наиболее удобный. Причем вы можете требовать деньги еще до того, как исправили проблемы. Закон не обязывает представлять документы об устранении недостатков. Достаточно заключения экспертизы о том, сколько стоит их устранить.

Поменять квартиру с недостатками на другую нельзя

Потребовать замены квартиры на новую, боюсь, вы не можете. Это подтверждает и Верховный суд. Мы уже рассказывали об этом, когда разбирали, как заключать, изменять и расторгать договоры по закону. В том разборе компания отказалась заменять дольщику квартиру на равнозначную, поскольку такой способ защиты прав законом не предусмотрен, и суд ее поддержал.

Если есть существенный недостаток, который застройщик вовремя не устранил, вы можете в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денег. Но обычно это невыгодно. Даже если учесть положенную по закону неустойку, квартира, которую купили по ДДУ, дорожает к моменту сдачи дома. А если расторгнете договор, вам вернут только ту сумму, что вы заплатили при покупке, а не текущую рыночную цену. Может так получиться, что за эти деньги вы не сможете купить ничего аналогичного.

Плесень — существенный недостаток?

Вам придется доказывать отдельно, может ли плесень или повышенная влажность быть существенным недостатком.

По закону существенный — это неустранимый недостаток или недостаток, который нельзя устранить без несоразмерных расходов или затрат времени. Или его выявляют неоднократно, или он проявляется вновь после того, как его устранили. Соответственно, существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства — это несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, чтобы понять, существенный или несущественный этот недостаток, надо установить причины. Причина может быть устранимым нарушением. Например, рабочие нарушили технологию, когда наносили штукатурку, или просто не просушили стену — это несущественный недостаток. Его легко устранить.

И если вы в одностороннем порядке откажетесь исполнять договор, застройщик в суде может оспорить такой отказ. И суд не признает договор расторгнутым.

А вот нарушения строительных норм, норм проектирования устройства наружных стен, тепло- и гидроизоляции, качества выполнения работ по герметизации швов и стыков — это всё существенные недостатки. При них можно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, и суд вас поддержит.

Вот пример из Смоленска. У участника долевого строительства были претензии к застройщику, поскольку на стенах образовалась плесень и влага. Застройщик утверждал, что дольщик виноват сам, так как неверно эксплуатировал квартиру и не проветривал помещения. Независимая экспертиза установила, что застройщик нарушил строительные нормы и правила, когда монтировал стены и устраивал теплоизоляцию наружных стен, и что эти недостатки нельзя устранить без капитального ремонта. Суд признал недостатки существенными, а договор расторгнутым, постановил вернуть деньги и еще начислил неустойку.

Что делать в вашем случае

В итоге план ваших действий должен быть таким.

Письмо застройщику. Направьте письменные претензии застройщику и ждите его реакции. Потребуйте провести комиссионный осмотр между вами и застройщиком. В комиссионном осмотре, как правило, участвуете вы, представитель застройщика и представитель УК. По результатам составляют акт, в котором стороны приходят или не приходят к единому мнению о причинах проблем.

Подписывать его необязательно, если вы несогласны с выводами комиссии.

Экспертиза. Если предполагаете, что застройщик будет уклоняться от решения проблем, можете сразу нанимать эксперта. Но все же лучше дождаться реакции застройщика на первую претензию. Это важно для последующей компенсации ваших затрат на экспертизу. Застройщика пригласите присутствовать, когда эксперт будет проводить независимую экспертизу.

Постарайтесь нанять эксперта с хорошей репутацией, потому что неграмотную экспертизу можно оспорить в суде.

Получите заключение экспертизы с расчетами, сколько стоит устранить недостатки. Если экспертиза установит, что в ваших проблемах виноват застройщик, опять пишите застройщику претензию. Приложите к ней копию заключения и потребуйте денег или устранения недостатков — на ваш выбор.

Суд. Если не решите проблему после экспертизы и претензии, то найдите юриста и обращайтесь в суд. Суд возместит расходы на экспертизу и на юриста — в разумных пределах. Вы получите и возмещение морального вреда, и неустойку — 3% от стоимости устранения недостатков за каждый день просрочки исполнения обязательства. Хотя суды часто снижают размер неустойки, так как суммы получаются астрономические.

В целом после экспертизы и до обращения в суд вы можете устранять недостатки самостоятельно. Если, конечно, это возможно технически и не требует капитального ремонта дома.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник: journal.tinkoff.ru

Не понравилась квартира? Верни её продавцу!

Человек, который приобрёл квартиру ненадлежащего качества, имеет право вернуть жильё продавцу и потребовать возврата полной стоимости квартиры. Такое решение вынес Верховный Суд, сообщает «Российская газета»1.

А что на самом деле и в каких случаях может потребовать покупатель квартиры, в которой обнаружились недостатки? Обсудим подробнее.

Статьёй 469 ГК РФ установлены требования к качеству продаваемого покупателю товара. Так, в соответствии с частью 1 названной статьи продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (ч. 2 ст. 269 ГК РФ).

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Если взять стандартный договор купли-продажи квартиры, покупателем по которой выступает гражданин, то обычно ни о каких целях приобретения в нём не говорится. Максимум, из чего следует, что в помещении собираются жить, ― это указание в предмете договора на то, что продаётся «жилое помещение», или «для целей проживания», или «назначение ― жилое» (обязательное условие).

Никаких иных параметров в стандартных (типовых) договорах купли-продажи готового жилого помещения не указывается. Обычно как дополнительные условия-характеристики приобретаемого имущества указываются, что квартира продаётся с евроремонтом/социальным ремонтом, встроенной техникой, мебелью и пр. Достаточно редко в договоре встречаются указания на качество квартиры.

Исключение составляют договоры купли-продажи квартир в новостройках. Именно в них можно встретить условия о качестве. Например, о том, что квартира продаётся без ремонта, без техники, без штукатурки, полового и потолочного покрытия, без разводки труб отопления и/или электрических проводов.

Но в типовом договоре купли-продажи квартиры на вторичном рынке подобные сведения логично отсутствуют, а о качестве квартиры свидетельствует только указание на её назначение ― жилое.

Нечасто, но всё же бывает так, что уже после регистрации перехода права собственности новоиспечённый собственник обнаруживает, что в купленной квартире имеются недостатки, и начинает думать, как же ему устранить последствия передачи ему товара (а квартира, по сути, является товаром) ненадлежащего качества. При этом ситуация может быть как вялотекущей, без особых последствий, так и весьма острой. В первом случае, как правило, речь идёт о таких недостатках, которые вполне могут быть быстро устранены.

В других же случаях речь может зайти о том, что жильё вообще непригодно для проживания. Но и это требуется доказать документально. Чаще всего доказательством служит экспертное заключение.

Что может сделать покупатель, если обнаруживает недостаток в купленной квартире?

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Обычно именно в указанных трёх вариантах действий и стеснён покупатель. Случается, конечно, когда продавец (бывший собственник) квартиры добровольно и без судебной волокиты соглашается на одно из предложений ― требований покупателя (см., например, Апелляционное определение Московского областного суда от 29.04.2015 по делу № 33-10297/152, где по делу следует, что часть недостатков была устранена продавцом добровольно ещё до судебного спора). Но чаще всё-таки покупателям приходится вступать в споры с продавцом.

В практике можно, хоть и редко, встретить примеры уменьшения судом цены уже проданного объекта недвижимости. См., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.11.2015 по делу № 33-32975/20153. Суд, принимая решение по делу, пришёл к выводу, что обнаружение прописанных в квартире лиц, сохраняющих право бессрочного пользования ею, является существенным нарушением условий договора купли-продажи квартиры, при котором покупатель вправе требовать изменений условий договора и уменьшения цены договора.

Бывает, что суд постановляет обязать продавца устранить недостатки своими силами и за свой счёт (в натуре). См, например, Апелляционное определение Московского областного суда от 29.04.2015 по делу № 33-10297/154.

Однако чаще в практике встречаются решения суда о взыскании с продавца расходов на устранение недостатков (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 28.09.2015 по делу № 33-35529/20155). Однако при этом:

факт выявления недостатков и стоимость их устранения должны быть подтверждены независимой экспертизой,

при этом продавец должен быть уведомлен и о самом факте выявления недостатков, и приглашен на осмотр для проведения экспертизы на его основе,

стоимость восстановительных работ должна быть подтверждена расчётным путём экспертом,

квартира должна не соответствовать либо качеству, указанному в договоре купли-продажи, либо (и) строительным нормам и правилам, СанПиНам и пр.

В принципе, тот же результат ожидает стороны, если по делу будет проведена судебная экспертиза (назначена судом). См, например, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.12.2015 по делу № 33-47374/20156, где именно судебная экспертиза подтвердила, что в переданном покупателю объекте недвижимости имеются строительные дефекты, допущенные при строительстве объекта.

С продавца могут быть взысканы и иные денежные средства, которые только косвенно можно отнести к недостаткам проданной недвижимости. Например, расходы, связанные с приведением объекта недвижимости в надлежащее состояние по решению суда.

Пример из практики: покупателем был приобретён земельный участок, окультурен, огорожен по периметру капитальным забором на фундаменте. Уже много после сделки и вышеуказанных действий нового собственника во исполнение решения суда часть забора была снесена. Соответственно, новый собственник (покупатель) понёс убытки. Доказав размер данных убытков, а также время возникновения у продавца обязательств по перемещению границ участка (до даты заключения договора купли-продажи с покупателем, о чём сосед выставлял требования ещё продавцу), покупатель взыскал с продавца указанные убытки в судебном порядке. По сути, они также могут быть признаны недостатком товара, выявленным после его передачи покупателю (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу № 33-33519/20157).

Иногда устранения недостатков можно требовать и тогда, когда акт приёма-передачи подписан без замечаний!

Обычно покупаемую квартиру (в том числе на первичном рынке) покупатель осматривает ещё до приёма-передачи, и лишь потом сторонами подписываются договор и акт. Однако застройщики при передаче построенной квартиры нередко практикуют юридическое оформление передачи построенной квартиры у себя в офисе, подписывают все документы, в том числе и акт приёма-передачи, передают ключи от квартиры покупателю. И лишь после этого покупатель не спеша исследует купленный товар. И при неспешном исследовании вполне могут быть выявлены явные или скрытые недостатки.

Поэтому нелишним будет узнать позицию суда относительно правомерности требований покупателя, вытекающих из обнаруженных недостатков товара при наличии подписанного покупателем акта приёма-передачи без замечаний к качеству объекта. В случаях, когда передаче подвергается новый объект недвижимости, такая несуразица бывает особенно часто: замечаний на момент передачи не было, а потом они появились. В такой ситуации довод продавца о том, что покупателем был подписан акт приёма-передачи квартиры, в котором он указал, что претензий к продавцу не имеет, суд признает несостоятельным, поскольку акт приёма-передачи квартиры подписывался покупателем в офисе продавца до момента осмотра квартиры, в связи с чем данный акт в части того, что покупатель не имеет претензий, не может быть принят в качестве подтверждения передачи истцу квартиры надлежащего качества согласно условиям договора купли-продажи. (см. данную позицию, озвученную в Апелляционном определение Московского городского суда от 16.09.2016 по делу № 33-37135/20168).

Вывод: если акт приёма-передачи был подписан в офисе застройщика-продавца до фактической передачи квартиры покупателю, указание в нём на отсутствие замечаний к качеству квартиры не имеет юридических последствий в случае возникновения спора относительно качества переданного объекта недвижимости.

ВАЖНО. Кстати, имейте в виду, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

Обязанность доказывания того обстоятельства, что товар передан с недостатками, которые не могли быть обнаружены при его осмотре в момент передачи и которые проявились при его использовании, лежит на покупателе. Если же покупатель видел недостатки (и не мог их не заметить при обстоятельствах передачи ему объекта), но не отразил замечания в акте приёма-передачи, то последующие его требования, вытекающие из продажи ему некачественного товара, могут оказаться и не удовлетворены, в том числе по судебному решению.

Пример из практики: покупателю была продана новая квартира (построенная), Акт приёма-передачи подписан без замечаний. Впоследствии покупатель предъявил продавцу требования, вытекающие из передачи товара с недостатками. Так, согласно договору продавец должен был передать покупателю квартиру, оборудованную сантехническими приборами.

По факту же их в квартире не оказалось. Суд отказал покупателю в иске, указав в своём решении, что отсутствие предусмотренного договором купли-продажи сантехнического оборудования является явным, а не скрытым недостатком и могло быть зафиксировано в акте приёма-передачи. Однако такового из представленного акта не следовало (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2016 по делу № 33-37135/20169).

Вывод: если недостатки квартиры были видны (и не могли не быть не замечены) при передаче квартиры, но не были отражены в акте, покупателю очень сложно будет доказать правомерность своих требований, вытекающих из передачи ему товара ненадлежащего качества.

Если недостаток существенный ― квартиру можно вернуть!

В случае же существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ). Однако данное требование к сделке по продаже недвижимости неприменимо, потому что:

Согласно п. 3 ст. 475 ГК РФ требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пп. 1 и 2 ст. 475 ГК РФ, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Правила, предусмотренные настоящей статьёй, применяются, если ГК РФ или другим законом не установлено иное (п. 5 ст. 475 ГК РФ).

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Таким образом, расширенные права покупателя, предусмотренные ст. 503 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимости в случае продажи ему товара ненадлежащего качества не применимы.

Покупатель недвижимости вправе только требовать:

уменьшить стоимость покупки,

сделать ремонт (устранить иные недостатки квартиры за счёт и силами продавца – бывшего собственника),

возместить расходы по устранению недостатков, осуществлённых собственными силами и средствами,

отказаться от исполнения договора и вернуть квартиру её бывшему собственнику.

Последнее, по сути, оказывается возможным только в судебном порядке, потому что достигнуть добровольной договорённости о реституции стороны, как правило, не могут.

При этом для возврата квартиры продавцу потребуется доказать, что выявленные недостатки проданной квартиры существенны. И здесь важнейшим, пожалуй, становится правильное (неискажённое) понимание данного понятия.

Какой недостаток квартиры является существенным?

В соответствии с разъяснениями подп. «а» п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» неустранимым недостатком товара считается «недостаток, который не может быть устранён посредством проведения мероприятий по его устранению приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара в целях, для которых товар такого рода обычно используется…».

Для получения полного представления о существенности недостатка, позволяющего покупателю правомерно претендовать на расторжение договора купли-продажи квартиры, приведём несколько примеров таких существенных недостатков, правильность «квалификации» которых подтверждена судебными решениями.

Недостаток ― дефекты во внутренней проводке, возникшие до передачи объекта и ставшие причиной пожара, конечно, могут стать существенными недостатками, если… будет доказано, что не только факт их наличия, но и то, что привели к плачевным последствиям именно они, а не эксплуатация иного оборудования или действия покупателя. В противном случае существенность недостатка считается недоказанной (см. Определение Московского областного суда от 25.10.2011 по делу № 33-2261910).

Недостаток ― неправильно покрытая крыша на индивидуальном доме, прохудившаяся при первом же дожде. Недостаток, возникший ещё при строительстве, легко доказывается строительно-технической экспертизой (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 16.12.2015 по делу № 33-47374/201511).

А вот небольшие недостатки в отделочных работах (криво поклеенные обои, порванный натяжной потолок, отпадающий кафель от стены и пр.), как показывает практика, не могут считаться существенными, так как позволяют жить и использовать жильё по назначению (см. Апелляционное определение Московского областного суда от 07.05.2014 по делу № 33-9959/201412).

Не сможет считаться существенным даже отсутствие одной из (или нескольких) коммунальных услуг в квартире, если их подача приостановлена или даже не осуществлен их первоначальный пуск (после принятия дома в эксплуатацию) по зависящим от жильцов причинам. Так, например, газ может быть отрезан из-за долгов собственника или не подключён из-за наличия несанкционированного переустройства помещения, где находится газовое оборудование. И вины продавца в этом может не быть вовсе (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.06.2013 по делу № 11-12574; Определение Московского городского суда от 19.12.2013 № 4г/9-12476/201313).

ВАЖНО: при выявлении недостатка в купленной квартире перед выставлением требований продавцу нелишним будет свериться с условиями договора купли-продажи о сроке гарантии на объект. Если таковой договором вообще не установлен, то необходимо руководствоваться ч. 2 ст. 477 ГК РФ, в соответствии с которой данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю. Если к моменту выявления недостатка данный срок истёк, требования нового собственника уже не будут подлежать удовлетворению в судебном порядке (Определение Московского городского суда от 26.06.2012 по делу № 33-1178014).

Выводы

Теоретически возвратить квартиру, в которой обнаружены недостатки, можно. Но очень сложно из-за трудоёмкости доказывания существенности недостатков. Практически каждый такой случай ― прецедент.

В подавляющем большинстве случаев решение проблемы выявленных недостатков стороны находят в произведённом покупателем устранении их и последующем взыскании стоимости произведённых работ. Или применяется взыскание на основании калькуляции экспертизы.

Чтобы требования покупателя, вытекающие из недостатка переданного жилья, оказались правомерными, недостатки должны оказаться скрытыми так, что их невозможно было бы выявить при приёме-передаче объекта.

Покупатель недвижимости – гражданин ― такой же потребитель товаров и услуг. Обнаружив недостатки в жилье, он будет вправе потребовать от продавца не только их устранения, но и выплаты ему неустойки за просрочку добровольного устранения недостатков товара, установленную Законом «О защите прав потребителей», компенсации морального вреда и понесённых судебных расходов.

Если не оговорён иной срок гарантии в договоре, то выставлять какие-либо требования продавцу недвижимости покупатель вправе только в течение двух лет со дня покупки. После указанного срока все выявленные недостатки покупатель должен будет устранять сам, за свой счёт.

Источник: www.top-personal.ru