Сведения об отступах от границ земельного участка при строительстве жилого дома

Такой важный вопрос теоретически должен возникать у каждого застройщика перед началом строительства.

Если с объектами, строительство которых требует наличия проектной и разрешительной документации, а значит подразумевает последующий контроль обладающих специальными полномочиями на выдачу разрешений на ввод таких объектов в эксплуатацию органами все более-менее понятно, то с объектами, не требующими получения разрешения на строительство и соответственно последующего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, или строящимися и подлежащими оформлению в упрощенном порядке, на практике на самом деле все не так уж просто.

Существует ряд нормативных документов, которыми застройщик должен руководствоваться при строительстве.

Официальное сообщество Народной СРО в T elegram

Сообщество создано для информационного обмена, диалога, обсуждения проблемных вопросов отрасли, консультирования и просто общения приятных во всех отношениях людей )

Градкодекс

В целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, создания условий для планировки территорий, для привлечения инвестиций, для обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, разрабатываются Правила землепользования и застройки, которые включают в себя градостроительные регламенты.

Ошибка при вводе поля «Сведения об отступах от всех границ земельного участка:» на портале услуг ТО

В ч.1 ст.36 Грк РФ указано, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Ст.38 ГрК РФ установлено:

1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:
1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

При этом указанные в пунктах 2 — 4 части 1 статьи 38 ГрК параметры градостроительным регламентом могут не устанавливаться (часть 1.1 статьи 38 ГрК) либо в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (часть1.2 ст.38 ГрК).

Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

В соответствии с ч.2 ст.5 Федерального закона N 384-ФЗ:

Согласование границ земельного участка| Как согласовать границы с соседом, если он против?

2. Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований настоящего Федерального закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанные в частях 1 и 7 статьи 6 настоящего Федерального закона перечни, или требований специальных технических условий.

Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы при проживании и пребывании в нем человека не возникало вредного воздействия в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных процессов, чтобы при его эксплуатации обеспечивались безопасные условия для проживания и пребывания человека, включая соответствующее качество воздуха, качество воды, используемой в качестве питьевой и для хозяйственно-бытовых нужд, инсоляция, микроклимат, расположение относительно сторон света и т. д. Должны быть соблюдены требования пожарной безопасности: чтобы в процессе эксплуатации исключалась возможность возникновения пожара, обеспечивалось предотвращение или ограничение опасности задымления и воздействия опасных факторов пожара на людей и имущество, обеспечивалось нераспространение пожара на соседние здания и сооружения; обеспечивалась эвакуация людей (в том числе маломобильных групп населения с ограниченными возможностями передвижения) в безопасную зону; обеспечивалась возможность доступа личного состава подразделений пожарной охраны и доставки средств пожаротушения в любое помещение здания или сооружения.

Согласно ч.4 ст.6 Федерального закона N 384-ФЗ:

4. Национальные стандарты и своды правил, включенные в указанный в части 1 настоящей статьи перечень, являются обязательными для применения, за исключением случаев осуществления проектирования и строительства в соответствии со специальными техническими условиями.

Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил)

Постановлением Правительства российской Федерации от 4 июля 2020 года N 985 Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации (далее — ПП №985) утвержден перечень стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона №384-ФЗ.

Всего в этом перечне 78 документов, из них 4 национальных стандарта, остальные — своды правил, обязательных к применению. Среди обязательных к применению стоит отметить свод правил

1. СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (с Изменениями N 1, 2)

Согласно параметрам застройки, указанным в этом своде правил для застройки жилых и общественно-деловых зон расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с требованиями, приведенными в разделе 14, нормами освещенности, приведенными в СП 52.13330, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в разделе 15.

Между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы):

• для жилых зданий высотой два-три этажа — не менее 15 м;
• четыре этажа — не менее 20 м;
• между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат — не менее 10 м.
• Расстояния от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) домов индивидуальной застройки до стен домов и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должны быть не менее 6 м.
• Расстояние от границ участка должно быть не менее, м: — до хозяйственных построек — 1.
• При отсутствии централизованной канализации расстояние от туалета до стен ближайшего дома необходимо принимать не менее 12 м,
• до источника водоснабжения (колодца) — не менее 25 м.
• — до стены жилого дома — 3;
• В условиях реконструкции и других сложных градостроительных условиях указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции, освещенности и противопожарных требований, а также при обеспечении непросматриваемости жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.

СП установлены также расстояния от зданий и сооружений, объектов благоустройства до деревьев и кустарников, которые приведены в таблице 9.1 указанного СП. В частности, расстояние от наружной стены здания до оси ствола дерева установлено 5,0м, до оси кустарника- 1,5м, установлены расстояния от подземных сетей и другие.

Здание, сооружение, объект инженерного благоустройства

Расстояния, м, от здания, сооружения, объекта до оси

Наружная стена здания и сооружения

Край трамвайного полотна

Край тротуара и садовой дорожки

Край проезжей части улиц, кромка укрепленной полосы обочины дороги или бровка канавы

Мачта и опора осветительной сети, трамвая, мостовая опора и эстакада

Подошва откоса, террасы и др.

Подошва или внутренняя грань подпорной стенки

— тепловая сеть (стенка канала, тоннеля или оболочка при бесканальной прокладке)

— силовой кабель и кабель связи

1 Приведенные нормы относятся к деревьям с диаметром кроны не более 5 м и должны быть увеличены для деревьев с кроной большего диаметра.
2 Расстояния от воздушных линий электропередачи (ВЛ) до деревьев следует принимать по [ 10 ].
3 Деревья, высаживаемые у зданий, не должны препятствовать инсоляции и освещенности жилых и общественных помещений с учетом раздела 14.

4 Расстояние от инженерных сетей, а также отступ от бордюра, примыкающего к проезжей части улиц и дорог до кадки с растениями или защитных прикорневых барьеров, следует принимать не менее 500 мм.
5 При устройстве защитных прикорневых барьеров (не более чем с двух сторон от ствола) в зависимости от высоты кроны деревьев их высадка может проводиться на расстоянии от инженерных сетей и бордюров улиц и дорог, м, не менее:
0,5 — для деревьев с высотой кроны менее 5 м;
1 — для деревьев с высотой кроны от 5 до 20 м.
Для деревьев с высотой кроны менее 5 м допускается устройство прикорневых барьеров с четырех сторон от ствола, без ограничения роста их корней вглубь.

Расстояние от инженерных сетей до дерева (кустарника) измеряется как расстояние между наружными поверхностями их стволов и трубы инженерной сети (либо защитного футляра (обоймы)).

6 Защитные прикорневые барьеры должны конструктивно обеспечивать перенаправление роста корней в безопасном для инженерных сетей направлении, выполняться из материала, безопасного для корней, не содержащего токсичных веществ, исключающего загрязнение почвы.
7 При посадке деревьев вдоль тротуаров, улиц и дорог, обочин, канав, откосов, террас, подпорных стенок и т.п. допускается уменьшение расстояния до ствола деревьев при условии разработки мероприятий (устройство защитных прикорневых барьеров, защита корней от продавливания уплотнением почвы, подача питания и полива непосредственно к корням).

Для сведения: в настоящее время в работе находится Проект Постановления Правительства ID 02/07/11-20/00110562 О внесении изменений в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Планируется часть обязательных требований перевести в разряд необязательных.

Что нужно знать но НЕОБЯЗАТЕЛЬНО применять

К необязательным для применения относится свод правил

СП 55.13330.2016 ДОМА ЖИЛЫЕ ОДНОКВАРТИРНЫЕ. АКТУАЛИЗИРОВАННАЯ РЕДАКЦИЯ СНиП 31-02-2001″.

В районах садоводства расстояния от жилых строений и хозяйственных построек до границ соседнего участка следует принимать в соответствии со сводом правил (также необязателен к применению):

СП 53.13330.2019 СВОД ПРАВИЛ ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ТЕРРИТОРИИ ВЕДЕНИЯ ГРАЖДАНАМИ САДОВОДСТВА. ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ

Настоящий свод правил распространяется на проектирование планировки и застройки территории ведения гражданами садоводства, а также зданий и сооружений, находящихся на этой территории. Указанный свод правил содержит следующие рекомендованные параметры:

Минимальные расстояния до границы соседнего участка должны быть:

1. от садового (или жилого) дома — 3 м.
2. отдельно стоящей хозяйственной постройки [или части садового (жилого) дома] с помещениями для содержания скота и птицы — 4 м.
3. других хозяйственных построек — 1 м.
4. стволов высокорослых деревьев — 3 м.
5. среднерослых — 2 м.
6. кустарника — 1 м.

Расстояние между садовым или жилым домом, хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или стены дома, постройки (при отсутствии цоколя), если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены.

Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах, и др.).

При возведении на садовом земельном участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового земельного участка, скат крыши следует ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попал на соседний участок.

Минимальные расстояния между постройками должны быть, м:

1. от садового дома или жилого дома до душа, отдельно стоящей бани (сауны), надворной уборной — 8;
2. от колодца до надворной уборной и компостного устройства — 8.
3. При строительстве рекомендовано учитывать также элементарные основы землепользования, планировки и застройки территории, санитарные и противопожарные правила — на добровольной основе.

СНиП 30-02-97* ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ТЕРРИТОРИЙ САДОВОДЧЕСКИХ ДАЧНЫХ ОБЪЕДИНЕНИЙ ГРАЖДАН, ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ (с Изменением N 1)

6.5* Противопожарные расстояния между строениями и сооружениями в пределах одного участка не нормируются.Противопожарные расстояния между жилыми строениями (или домами), расположенными на соседних участках, в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций должны быть не менее указанных в таблице 2*.

Таблица 2* — Минимальные противопожарные расстояния между крайними жилыми строениями (или домами) и группами жилых строений (или домов) на участках

Материал несущих и ограждающих конструкций строения

Камень, бетон, железобетон и другие негорючие материалы

То же, с деревянными перекрытиями и покрытиями, защищенными негорючими и трудногорючими материалами

Древесина, каркасные ограждающие конструкции из негорючих, трудногорючих и горючих материалов

6.6* Жилое строение (или дом) должно отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов не менее чем на 3 м. При этом между домами, расположенными на противоположных сторонах проезда, должны быть учтены противопожарные расстояния, указанные в таблице 2*. Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м.

6.7* Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть:

• от жилого строения (или дома) — 3;
• от постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4;
• от других построек -1 м;
• от стволов высокорослых деревьев — 4 м, среднерослых — 2 м;
• от кустарника — 1 м.

Расстояние между жилым строением (или домом) и границей соседнего участка измеряется от цоколя дома или от стены дома (при отсутствии цоколя), если элементы дома (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.).

При возведении на садовом (дачном) участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового участка, следует скат крыши ориентировать на свой участок.

2. Мы строили-строили, наконец построили и пригласили кадастрового инженера

После окончания строительства, а в соответствии с рекомендациями из приказа Федеральной службы кадастра и картографии от 23 октября 2020 года N П/0393 Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места – по завершении строительных, в том числе отделочных работ, результаты измерений готового объекта вносятся в технический план кадастровым инженером.

5. Правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2026 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16 — 21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

12. До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная границ земельного участка. Это может быть и забор, и межа, и водопровод, и иные объекты, которые вы с соседями на смежных участках расцениваете, как границы. Важно, что данная граница существует на местности более 15 лет и является фактической. Кадастровый инженер и геодезист при полевых работах будут определять местоположение именно этой границы, используя геодезическое или спутниковое оборудование.

Что отображается на схеме границ земельного участка?

Под схемой границ земельного участка чаще всего понимается схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ). Схема расположения земельного участка представляет собой план местности, на котором изображены границы образуемого земельного участка (или нескольких участков) на кадастровом плане территории.

Схема расположения земельного участка на КПТ необходима в следующих случаях:

• В случае разделения одного землевладения на несколько долей или при объединении нескольких земельных участков, если эти земли к моменту изменения границ находились в частных владениях.
• При изменении границ земель, находящихся в собственности государства.
• В ситуации, когда необходимо выделить участок земли, принадлежащей муниципалитету, для его передачи гражданину или организации.
• Если администрация поселения изымает землю у ее владельца, когда это необходимо для нужд государства или муниципалитета.
• В случае, когда запланировано проведение аукциона. Для организации аукциона подается соответствующее заявление, к которому прилагается схема земельного участка. Далее публикуется объявление, после чего в течение 30 дней идет сбор заявок. Организацией проведения аукциона (и необходимых для него процедур) занимается муниципалитет. Но если была получена только одна заявка, заявитель приобретает земельный участок без аукциона. В последнем случае он сам должен позаботиться о проведении его межевания.
• Когда имеется возможность приобрести землю без проведения торгов. Отличительной особенностью данной ситуации является то, что схему границ угодья можно предъявить напечатанной на бумаге.
• Для того, чтобы легализовать прирезки (это прилегающие к землевладению участки, которые были самовольно захвачены гражданином и стали как бы принадлежать ему, если отсутствуют претензии третьих лиц), которые находятся во владении гражданина.

Важно понимать, что схему расположения земельного участка на КПТ необходимо согласовывать при проведении торгов, а также при любых действиях с землей, которая принадлежит муниципалитету или администрации поселения.

В схеме расположения земельного участка на КПТ отображаются следующие сведения:

• проектная площадь образуемого земельного участка с округлением до 1 кв.м;
• список координат характерных точек границ образуемого земельного участка в системе координат, используемой для ведения государственного кадастра недвижимости;
• если предусмотрено образование нескольких земельных участков, то условный номер каждого из них;
• изображение границ образуемого земельного участка;
• изображение границ учтенных земельных участков (т.е. тех, которым уже присвоены кадастровые номера, даже если у них нет общей границы с образуемым);
• надписи (кадастровые и условные номера, номер кадастрового квартала и система координат) и условные обозначения, примененные при подготовке изображения. Если границы участка выделены красной линией, это необходимо отразить в условных обозначениях;
• сведения об утверждении схемы (если требуется).

Пример упрощенной схемы расположения земельного участка на КПТ выглядит следующим образом:

Рис. 1. Схема расположения земельных участков

Подобные схемы готовятся в составе межевых планов для создания земельных участков или для уточнения границ земельных участках. Схемы расположения, которые необходимо согласовывать с администрацией, дополняются сведениями о координатах образуемого земельного участка, масштабе, графой для подписей и согласований и др.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельного участка

Предельные размеры земельных участков устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципальных образований. Согласно Градостроительному Кодексу РФ ПЗЗ – это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты для территории конкретного муниципального образования.

В ПЗЗ должна содержаться карта, на которой отображаются территориальные зоны и текст самих правил, в которых прописываются градостроительные регламенты.

К градостроительным регламентам относятся предельные размеры земельного участка, отступы от границ для различных объектов недвижимости, процент застройки земельного участка, ограничения по характеристикам объектов капитального строительства (ОКС), строящимся на земельном участке и др.

В качестве примера рассмотрим градостроительные регламенты для зоны сельскохозяйственного назначения СХ-1 (Зона ведения садоводства и дачного хозяйства), которые действуют на территории Бугровского сельского поселения Ленинградской области.

Минимальные размеры земельных участков для ведения садоводства составляют 0,06 га или 600 кв.м. Максимальный размер не установлен. Минимальный размер достаточно часто равен 6 соткам, иногда в ПЗЗ встречается площадь, равная 5 соткам. Максимальные размеры земельных участков бывают ограничены, а бывают и без ограничений – все зависит от регламентов конкретного муниципального образования.

Если вы планируете какие-либо операции с земельными участками, например, объединение, раздел, перераспределение земельных участков, то в таком случае необходимо следовать градостроительным регламентам, которые установлены в муниципальном образовании, поскольку площади земельных участков обязаны им соответствовать.

Отступы границ земельного участка от дороги

Отступы границ земельного участка от дороги также устанавливаются ПЗЗ. В этом случае документ оперирует понятием красных линий — линий, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов. Таким образом, красные линии обозначают границу, от которой необходимо отступать несколько метров, не говоря уже о постройках, которые вплотную подходят к красным линиям.

В рассматриваемом нами примере для зоны сельскохозяйственного назначения СХ-1 (Зона ведения садоводства и дачного хозяйства), которые действуют на территории Бугровского сельского поселения Ленинградской области:

• От красной линии улиц расстояние до жилого строения (или дома) – 5 м;
• от красной линии проездов – 3 м;
• Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов – 5 м.

Советуем ориентироваться на отступ со значением 3 м, поскольку такое значение достаточно часто встречалось в нашей практике в градостроительных регламентах различных муниципальных образований.

Допустимое расстояние между земельными участками

Такого норматива, как допустимое расстояние между земельными участками, в градостроительных регламентах не встречается. Земельные участки граничат друг с другом так, чтобы не было чересполосицы – маленьких по площади кусков земли между ними. Вместе с этим не должно быть наложений земельных участков друг на друга. Земельные участки могут располагаться далеко друг от друга, разделяться дорогами, проездами и т.д., главное, чтобы их расположение удовлетворяло документации по планировке территории.

Нормативные отступы строений от границ земельного участка

Отступы от построек на земельном участке до его границ строго регламентируются ПЗЗ. В рассматриваемом нами примере для зоны сельскохозяйственного назначения СХ-1 (Зона ведения садоводства и дачного хозяйства), которые действуют на территории Бугровского сельского поселения Ленинградской области минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям составляют:

• от жилого строения (или дома) — 3 м;
• от постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4 м;
• от других построек — 3 м.

Минимальные расстояния между жилыми строениями (или домами), расположенными на соседних участках, а также расстояния между крайними жилыми строениями (или домами) групп принимаются на основе противопожарных требований действующего законодательства.

Стоит отметить, что в зонах индивидуального жилищного строительства (ИЖС) данные нормативы контролируются. Когда вы планируете возведение объекта капитального строительства (ОКС) на земельном участке, то должны уведомить об этом администрацию, а после завершения строительства опять же уведомить муниципальный орган о завершении строительства. При этом к уведомлению прикладывается чертеж, на котором отображаются отступы от зданий до границ земельного участка. Для кадастрового учета ОКС на земельном участке подготавливается технический план, и в комплекте с уведомлениями подается в администрацию муниципального образования для постановки на кадастровый учет. Для построек на земельных участках с видом разрешенного использования для садоводства и дачного хозяйства предусмотрен упрощенный порядок постановки на кадастровый учет без обращения в администрацию, однако это не означает, что можно игнорировать градостроительные регламенты, установленные ПЗЗ.

Процент застройки в границах земельного участка

В рассматриваемом нами примере для зоны сельскохозяйственного назначения СХ-1 (Зона ведения садоводства и дачного хозяйства), которые действуют на территории Бугровского сельского поселения Ленинградской области максимальный процент застройки участка составляет 30 %. Для каждого вида разрешенного использования и для каждой зоны данный параметр может быть разным по значению.

Погрешность при определении точности характерных точек границ земельного участка

При определении координат характерных точек границ земельного участка всегда возникает погрешность их определения. Погрешность может быть обусловлена как самим прибором для определения местоположения точек, так и случайностью, которую допускает человек. Приборные погрешности являются следствием несовершенства измерительной техники, поэтому их никак не избежать. А вот случайные ошибки можно исправить при контроле измерений и выборочной проверке получившихся значений координат.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. N 90 устанавливаются значения точности определения координат характерных точек границ земельных участков (см. табл.):

Таблица. Значения точности определения координат характерных точек границ земельных участков

п/п	Категория земель и разрешенное использование земельных участков	Средняя квадратическая погрешность местоположения характерных точек, не более, метра
1	Земельные участки, отнесенные к землям населенных пунктов	0,10
2	Земельные участки, отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения и предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуально	0,20
3	Земельные участки, отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, указанных в пункте 2	2,50
4	Земельные участки, отнесенные к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения	0,50
5	Земельные участки, отнесенные к землям особо охраняемых территорий и объектов	2,50
6	Земельные участки, отнесенные к землям лесного фонда, землям водного фонда и землям запаса	5,00
7	Земельные участки, не указанные в пунктах 1-6	2,50

Самое точное значение местоположения границ устанавливается для категории земель населенных пунктов: координаты земельных участков, находящихся в их пределах, должны быть определены с точностью до 10 см. Казалось бы, достаточно маленькое значение, не правда ли? Однако при возникновении споров с соседями из-за каких-то сантиметров вдоль границы участка такое число кажется очень большим. Погрешность в 10 см означает, что характерная точка границы может быть смещена от своего фактического положения в радиусе 10 см или же на 10 см влево/вправо/вниз/вверх. При этом, данное смещение является абсолютно законным, поскольку координаты удовлетворяют очности для категории земель населенных пунктов.

Обычно спутниковое оборудование, которым пользуются геодезисты для определения координат точек, дает погрешность в диапазоне 5–10 см. Современные геодезические приборы также обеспечивают высокую точность измерений, которая удовлетворяет нормативам. Поэтому вы можете не беспокоиться по поводу измерений и их погрешности в определении координат границ вашего земельного участка.

Наложение границ земельных участков: что это и как решать проблему?

Наложение границ земельных участков – достаточно частая проблема, которая встречается повсеместно, особенно на землях, предоставленных для ведения садоводства и огородничества. После пересчета всех координат, которые содержались в Росреестре, в местные системы координат возникли пересечения границ земельных участков. Также пересечения были и до масштабного пересчета координат вследствие несовершенства системы кадастрового учета объектов недвижимости.

Наложение земельных участков лучше всего представить на рис.:

Рис. 2. «Съехавший» земельный участок и наложение его границ на соседние земельные участки

Чтобы исправить данное наложение границ, первым шагом необходимо подать заявление в Росреестр на исправление технической ошибки. Техническая ошибка – это ошибка, допущенная органом регистрации прав при постановке на кадастровый учёт или при государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых в него вносились сведения. К техническим неточностям относят: опечатку/описку, арифметическое несоответствие или грамматическую ошибку. Подавать заявление можно в электронном виде, используя официальный сервис на сайте Росреестра. Если данное наложение произошло по техническим причинам, то Росреестр обязан в течение 3-х дней исправить свою ошибку.

Однако часто бывает, что Росреестр не обнаруживает в наложении границ технической ошибки, и тогда необходимо обращаться к кадастровому инженеру для исправления уже реестровой ошибки — воспроизведенной в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) ошибки, содержащейся в документах, подготовленных кадастровым инженером либо направленных или предоставленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия. Таким образом, реестровая ошибка подлежит исправлению кадастровым инженером, и чаще всего имеет место быть при наложении участков друг на друга.

Для исправления реестровой ошибки создается межевой план, в котором указываются действительные координаты земельных участков, подкрепляются акты согласования границ земельного участка со смежными землепользователями, а в заключении кадастровый инженер объясняет, почему произошла ошибка, и обосновывает необходимость ее устранения.

Источник: slujba.spb.ru

Расположение дома на земельном участке и отступ от соседних границ и строений

Приобрел пару месяцев назад земельный участок 11 соток в пригороде г. Челябинска. Через месяц планируем начать строительство одноэтажного дома, примерно 150 м2. Дом из газоблока, облицован кирпичом, фундамент ленточный бурозаливной армированный бетонный.

Участок граничит слева и справа с соседом, сзади с землями лесного фонда, лицевая часть с дорогой. На сегодняшний день стоит вопрос о месте расположения дома на моем участке.

Сосед справа с юго-восточной стороны построил фундамент монолитный (фото в приложении). Отступив от границы с моим участком менее 1 метра. В связи с чем, если я построю дом, отступив от границ участка 3 метра, то до его дома будет 4 метра, а должно быть 6!

Знаю, что планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства регламентируется СП 30−102−99. Согласно п.п. 5.3.2, 5.3.4, 5.3.8 СП 30−102−99 усадебный, одно-двухквартирный дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов — не менее чем на 3 м. Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м. До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного, одно-двухквартирного и блокированного дома — 3 м; от постройки для содержания скота и птицы — 4 м; от других построек (бани, гаража и др.) — 1 м. На территориях с застройкой усадебными, одно-двухквартирными домами расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м.

1. Договорится о сносе, переносе фундамента не вышло, сосед утверждает, что все законно построено. В какие органы я могу обратиться для принуждения его к сносу фундамента и соблюдении норм и правил строительства? Прокуратура, суд? Если та сторона строения (в 1 метре) не желая, (судя по фундаменту, там планируется гараж), но он на одном фундаменте с домом, то допускается ли отступ в 1 метр, а не 3?

2. Могу ли я построить дом рядом с его фундаментом. Тогда расстояние от моего дома до границ участка получится 3 метра. А от моего дома до его фундамента 4. По нормам должно быть 6 метров.

3. Дополнительно ко всем проблемам, геодезические точки смещены в сторону соседа с юго-восточной стороны на 0,6 метра во всем поселке. Получается, что отступил он при строительстве 1 метр по старым точкам, а по существующим расстояние 0,6 метра сейчас. Это произошло по причине, того, что изначально точки были вынесены не верно!

Стояли столбы, которые поставили «продажники» первые и все по ним строили. Хотя на самом деле, верные точки были смещены! Вопрос, поможет ли это в решении первого вопроса? Так как отступа нет даже 1 метр от забора?

Итак, итог: Если сосед на общем фундаменте, который граничит с моим участком планирует построить нежилое без окон, то разрешается ли 1 метр расстояние от границ или нет? Где гарантии, что он не построит там жилое? Может получить судебное, где будет прописано это: «постройка планируется нежилая, которая граничит со стороны участка моего».

Могу ли я построить рядом дом, если расстояние до его фундамента менее 6 метров? А от границ с моей стороны я отступлю 3 метра?

Категория земель: земли населенных пунктов

Виды разрешенного использования: Для ИЖС

Разрешение на строительство тоже есть, его получал старый собственник. Но там дом из кирпича и площадь больше, скорее всего нужно вносить изменения, если стены из газобетона и площадь изменилась в меньшую сторону и этаж стал 1, а не 2.

Здравствуйте, Сергей. А каков вид разрешенного использования земельного участка: ИЖС, ЛПХ? Для строительства объекта индивидуального жилищного строительства необходимо получить разрешение на строительство. Для получения разрешения предварительно необходимо получить в Администрации градостроительный план земельного участка.

Этот документ даст ответы на многие Ваши вопросы, в том числе, по отступам от границ соседних участков и от соседних строений. На схеме будет обозначен зона, в границах которой возможно строительство. Вы ещё не получали градостроительный план?

Добрый день, Наталья! В вопросы приложены документы. Градостроительный план там есть!

Разрешение на строительство тоже есть, его получал старый собственник. Но там дом из кирпича и площадь больше, скорее всего нужно менять его.

Менять не обязательно, можно внести изменения, в том числе с учетом разрешенных отклонений.

Обратиться с жалобой на нарушение норм строительства Вы можете в местную администрацию, которая надзирает за градостроительной деятельностью и вправе подать иск о сносе самовольной постройки.

Гражданский кодекс

Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В прокуратуру можете написать, если администрация будет бездействовать.

Также при установлении факта самовольной постройки Вы вправе сами подать иск о ее сносе указав на нарушение Ваших прав как владельца смежного земельного участка.

При этом, если не получится снести или захотите решить мирно, можно будет получить разрешение на строительство с отклонением от разрешенных параметров, в том числе по отступам, с принятием необходимых противопожарных мероприятий и мер по направленности стока воды (крыши).

Градостроительный кодекс

Статья 40. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

1. Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
2. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства в границах территорий исторических поселений федерального или регионального значения не допускается.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2015 N 459-ФЗ)
3. Заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения.
4. Проект решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5.1 настоящего Кодекса, с учетом положений статьи 39 настоящего Кодекса. Расходы, связанные с организацией и проведением общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 455-ФЗ)
5. На основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении такого разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет указанные рекомендации главе местной администрации.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 455-ФЗ)
6. Глава местной администрации в течение семи дней со дня поступления указанных в части 5 настоящей статьи рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения.
7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения.

По лесным участкам возможно применение лесной амнистии.

Федеральный закон от 29.07.2017 N 280-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель»

9. До 1 января 2023 года в целях государственного кадастрового учета в связи с уточнением местоположения границ земельного участка, предназначенного для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, не требуется проведение согласования местоположения части границы такого земельного участка, которая находится в границах лесничества, лесопарка, в случае одновременного соблюдения следующих условий:

1) земельный участок был предоставлен гражданину для указанных целей до 8 августа 2008 года или образован из земельного участка, предоставленного до 8 августа 2008 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение. Данное условие также считается соблюденным в случае перехода прав на такой земельный участок после 8 августа 2008 года;

2) смежным земельным участком является лесной участок.

Источник: pravoved.ru