Свидетельство права собственности в доме незавершенного строительства

Регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства

Как договорившись о строительстве по инвестиционному контракту не стать «обманутым дольщиком»? И какой договор лучше заключить для приобретения офиса в строящемся доме? Именно эти вопросы нужно задать себе перед тем, как подписывать договор.

Определение об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ от 31.02.2012 г. по делу № А60-20631/2011.

Из материалов дела.

Застройщик заключил инвестиционный контракт с Инвестором (юр.лицом) с целью соединить свои вклады (капиталовложения) и завершить первую очередь строительства 8-16-этажного дома. При этом Застройщик взял на себя обязанности по строительству и передаче помещения офиса Инвестору, а Инвестор – профинансировать строительство. Инвестор свои обязательства исполнил в полном объеме. Однако Застройщик единолично зарегистрировал право собственности на весь объект незавершенного строительства, и спустя некоторое время, хоть и передал по акту приема-передачи Инвестору нежилое помещение, но от регистрации перехода права уклонился. Инвестор, не лишенный возможности пользоваться помещением, обратился в суд за регистрацией перехода права и выиграл дело во всех инстанциях.

Признать право собственности на объект незавершенного строительства

Позиция ВАС РФ.

1. При квалификации договорных отношений сторон ВАС РФ отметил, что для договора инвестирования характерно то, что целью выступает получение или достижение полезного эффекта, а для договора долевого участия — возникновение у участников строительства права собственности на строящиеся объекты недвижимости и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В данном случае, Инвестор передавал деньги для эффективного их использования с целью инвестирования в строительство дома, что послужило основанием считать, что данный договор является инвестиционным.

2. В том случае, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к данным отношениям применим п. 3 ст. 551 ГК РФ, а именно, зарегистрировать переход права собственности на покупателя (в данном случае инвестора) можно на основании решения суда.

Комментарий.

1. В данном случае, инвестор совершенно верно скорректировал свое требование в суде первой инстанции, так как с момента разъяснения правовой позиции ВАС РФ по данного рода спорам, содержащегося в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 № 13534/10 заявление в данном случае признания права собственности, а не регистрации перехода права собственности повлекло бы отказ в удовлетворении иска из-за выбора ненадлежащего способа защиты.

2. При изучении данного дела невольно вспомнились времена, когда был заключен инвестиционный договор, ставший предметом данного разбирательства. Так изначально он был подписан 23.08.2005 г. Это было время, когда только вступил в силу Закон о долевом участии в строительстве многоквартирного дома. Большинство договоров были инвестиционными, а следовательно, «обманутых дольщиков» было в разы больше, чем сейчас и никакие суды не могли защитить инвесторов, так как, закон об инвестиционной деятельности в РСФСР и закон об инвестиционной деятельности в РФ никаких гарантий и фактической ответственности застройщика не устанавливал, инвестор нес такие же риски, как любой участник предпринимательской деятельности.

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства

3. В настоящее время принят ряд норм, которые защищают дольщиков, в том числе и юридических лиц, и я говорю не только, об ответственности застройщика, хорошо прописанной в Законе о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, но и о поправках, внесенных в Закон «О несостоятельности (банкротстве) юридических лиц» 12.07.2011 г. После которых банкротство застройщика происходит в особом порядке, нежели любой другой организации. Однако надо учитывать и ограничения, которые установлены в отношении юридических лиц и собственников нежилых помещений, так например, при банкротстве застройщика собственник нежилого помещения не может требовать передачи помещения (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.05.2012 г. по делу № А21-12765/2009), он может заявлять только денежное требование, его требования удовлетворяются в порядке четвертой очереди, в отличие, например, от требований кредитора-гражданина, которые удовлетворяются в порядке третьей очереди (ст. 201.9 Закона «О несостоятельности (банкротстве) юридических лиц») и т.д.

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:

Источник: vitvet.com

Признание права собственности в недостроенном доме.

Бывают ситуации, когда застройщик бросает строительство дома. Как в подобной ситуации защитить свое имущество?

Первое — вы можете ничего не делать, а просто ждать, когда застройщик достроит квартиру или вопрос сам собой решится иным способом. Но если застройщик объявляет себя банкротом, то уже нужно действовать, подавать требования о включении в реестр кредиторов.

Второе — можно признать право собственности на недостроенную квартиру. В итоге у вас на руках будет свидетельство о собственности на недостроенную квартиру. Получить право собственности на недостроенную квартиру можно только до признания застройщика банкротом. После введения наблюдения над застройщиком вы не сможете получить свидетельство о собственности, в такой ситуации вам останется вставать в очередь кредиторов наравне со всеми остальными кредиторами.

Преимуществом свидетельства о собственности на недостроенную квартиру является большая защищенность по сравнению с другими дольщиками, ведь оно гарантирует вашу собственность на нее.

Если у вас нет свидетельства о собственности, то недобросовестный застройщик, к примеру, может совершать двойные продажи одной и той же квартиры. А если такое свидетельство на руках, то в случае банкротства застройщика вам не нужно будет вставать в реестр кредиторов застройщика. И уж точно на вашу квартиру не сможет претендовать ни один кредитор застройщика.

При пассивном ожидании разрешения ситуации может сложиться, что вашу квартиру в процессе банкротства могут реализовать с торгов. Так что, если у вас нет свидетельства о собственности, то вам необходимо ежедневно следить, не подал ли застройщик или иной кредитор на банкротство, так как заявить требования можно только в определенные сроки. Если на застройщика подали иск о банкротстве, вам необходимо немедленно обратится к юристу.

Для образца прикладываем решение суда о признании права собственности на квартиру.

2 комментария читателей статьи
«Признание права собственности в недостроенном доме.»

Добрый день! Хотелось бы уточнить про признание права собственности на апартаменты в недостроенном доме. А также про последствия такого признания. Не будет ли такой ситуации, что дальнейшее продолжение строительства придется завершать за счет собственника? И застройщик может отказаться от выполнения работ?

Буду признательна получить комментарии на эти вопросы!

Добрый день. Такая ситуация возможна, однако признание права собственности в предбанкротном состоянии застройщика — это последний шанс получить права на квартиру для дальнейшей регистрации права на себя.

Источник: www.s-u-d.ru

Признание права собственности на объекты незавершенного строительства

Недвижимостью признаются земельные участки и сооружения, находящиеся на земле, включая объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Наше государство допускает оформление недвижимость в собственность граждан. Неважно, коммерческая это недвижимость или обычный гараж.

Как признать право в условиях договора с застройщиком? Об этом мы расскажем чуть ниже.

Застройка территории начинается с заключения договора долевого участия (ДДУ). Участниками сделки выступают застройщик (строительная компания) и дольщики (покупатели квартир в строящемся доме). Первичная функция договора долевого участия – гарантия завершения строительства.

Но нередко застройщики становятся банкротами – неспособными выполнять прежние обязательства вследствие финансовых проблем. Тогда дольщики должны подтвердить права на приобретенную ими квартиру. Намерения оформляются в виде заявления с целью включения требований в реестр недвижимости. Это гарантирует, что после банкротства застройщика неготовый объект достроит новый подрядчик. Основанием для подачи заявления выступает ДДУ, пусть и заключенный с обанкротившейся фирмой.

Скачать заявление на признание права собственности на объекты незавершенного строительства

Недобросовестные застройщики всячески избегают регистрации договора долевого участия в Росреестре. Поэтому, чаще всего можно встретить предварительный договор купли-продажи. Принцип следующий: стороны заключают договор беспроцентного займа, а будущий покупатель квартиры передает застройщику определенную сумму денег, которую последний вскоре должен вернуть обратно.

Наступление срока возврата денежных средств является датой подписания основного договора купли-продажи квартиры. Параллельно, стороны подписывают соглашение о взаимных финансовых расчётах. Отданная ранее застройщику сумма идет в счёт погашения стоимости нового жилья.

Но как быть в случае банкротства застройщика или «заморозки» сдачи объекта в эксплуатацию? Основные действия пострадавшей стороны:

1. составить исковое заявление в суд с целью подтверждения прав на недостроенное жилье. Заявление также должно содержать требование обязать застройщика закончить строительство и сдать объект;
2. подтвердить факт уплаты взносов с помощью документов и квитанций об оплате стоимости квартиры.

Немаловажно доказать, что деньги ушли именно на расчёт с застройщиком за строительство. Иначе передача средств будет расценена как безвозмездная.

Консультация юриста по недвижимости бесплатно

Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)

Видео о компании

Инвестиционные договоры

Заключаются между застройщиком и потенциальными инвесторами или соинвесторами. Действие такого договора позволяет подтвердить право собственности на объект незаконченного строительства. Например, в случае банкротства фирмы-застройщика. Направив иск в суд, инвесторы или соинвесторы вправе требовать признания сделки притворной, а значит недействительной.

Но совсем не факт, что договор инвестиционного вклада будет признан обоснованным после банкротства застройщика. Особенно если соглашение не зарегистрировано в Росреестре. Указанное обстоятельство аннулирует все притязания потерпевших инвесторов. Скорее всего объект незавершенного строительства будет передан другой компании или вовсе снесён как самовольная постройка. Следовательно, инвесторы останутся без своих вложенных в строительство средств.

Как избежать неблагоприятного сценария? Оптимальным вариантом будет составить исковое заявление:

1. Указать на притворный характер заключенного договора – виновной стороной считается застройщик.
2. Отметить право собственности на профинансированные инвесторами объекты – в данном случае ими считаются объекты незаконченной застройки.

Сразу после положительного вердикта суда инвесторам останется зарегистрировать право собственности в Росреестре. Это могут быть многоквартирные дома, коммерческая недвижимость, производственные строения, гаражи и прочие объекты. Даже если постройки снесут, инвесторы получат компенсацию от государства.

Договор на членство в кооперативах

Отдельные застройщики заключают специальный договор с дольщиками. Последние включаются в список участников строительного кооператива. Второй разновидностью договора считается членство в жилищном накопительном кооперативе (ЖНК):

1. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это организация будущих собственников жилья, основанная на выплате паевых взносов за покупку квартиры. Подписанный договор изначально содержит сведения о том, кому и когда отойдет квартира в новостройке. Все операции расписываются заблаговременно.
2. Полномочия ЖСК определяются хранением паевых взносов, выбором застройщика и выделением финансов на строительство дома. Как только дольщик переведёт весь пай на счёт ЖСК, он может рассчитывать на гарантии сделки. Риски пострадать от банкротства застройщики сводятся к минимуму.
3. Жилищные накопительные кооперативы (ЖНК) – это организации, основная деятельность которых заключается в покупке квартир для членов кооператива соразмерно их взносам. Выбор квартиры не ограничивается одним строительным объектом. Приобрести жилье можно как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости.

После внесения определенной суммы паевого взноса член ЖНК может написать заявление Правлению с просьбой приобрести ему жилье. Всеми организационными вопросами занимается Правление кооператива. Как только квартира будет сдана в эксплуатацию, организация переоформляет права на члена кооператива. Главный минус – невозможность оформить жилье в собственность до момента окончания строительства. Следовательно, банкротство застройщика ставит крест на притязаниях пайщика.

Обе формы жилищных объединений не имеют резервного фонда накопленных средств. Наступление краха создает препятствия для выплат компенсации членам ЖНК и ЖСК.

Источник: advocate-service.ru