Все, что построено человеком, называют сооружениями. Сооружения, в которых имеются помещения, предназначенные для выполнения человеком определенных функций, называют зданиями. Прочие постройки называют инженерными сооружениями.
Здания и сооружения играют важную роль в жизни современного человека. Поэтому главными элементами населенных мест являются здания и сооружения, выполняющие разнообразные жизненно важные функции.
Каждое здание представляет собой сложный и дорогостоящий объект, который состоит из многих конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Основные конструктивные элементы зданий представлены на рисунке 2.
Все здания состоят из объемно-планировочных и конструктивных элементов. Объемно-планировочным элементом называют часть объема здания, ограниченного:
1) высотой этажа, отмеряемой от уровня пола до верха вышележащей конструкции;
2) пролетом — расстоянием между продольными осями горизонтальных несущих конструкций;
3) шагом — расстоянием между поперечными осями вертикальных несущих конструкций зданий.
Техническая эксплуатация объектов недвижимости
Здание должно удовлетворять эксплуатационным, техническим, экономическим и архитектурно-художественным требованиям. Для создания заданных эксплуатационных свойств необходимы правильный учет природно-климатических условий, соответствующая ориентация зданий по сторонам света, расчет санитарно-технических, инженерных систем с учетом процессов, на которые рассчитаны здания, оборудованные средствами связи, нормативная освещенность зданий и помещений, соответствующий температурно-влажностный режим.
Требования, предъявляемые при эксплуатации зданий:
1 Поддержание нормативной температуры в жилых помещениях – 18-22о; в угловых помещениях – 22-24о.
2 Создание нормативной освещенности жилых помещений.
3 Создание нормативного воздухообмена на 1м2: в жилых комнатах 3 м3/час; в кухнях с электроплитой 60 м3/час и с газовой плитой 60-90 м3/час ; в ваннах 25 м3/час; в туалете 50 м3/час.
4 Влажность воздуха не менее 20%, не более 65 % (оптимальное значение 60 %).
5 Влажность материалоконструкций не более 10 %.
6 Звукоизоляция ограждающих конструкций 30-40 децибел.
7 Прочность конструктивных элементов.
8 Теплоизоляция ограждающих конструкций.
9 Герметичность стыковых соединений.
10 Гидроизоляция кровельных покрытий и междуэтажных перекрытий.
Рис. 2. Основные конструктивные элементы здания: 1 – фундамент; 2 – наружная несущая стена; 3 – внутренняя несущая стена; 4 – междуэтажное перекрытие; 5 – чердачное перекрытие; 6 – стропила; 7 – кровля; 8 – перегородка; 9 – оконный проем; 10 – дверной проем; 11 – лестничный марш; 12 – лестничная площадка; 13 – цоколь; 14 – отмостка.
В техническом отношении здание и его элементы должны отвечать требованиям прочности, устойчивости, надежности и огнестойкости. Прочность и устойчивость здания и его конструкций зависят от прочности и устойчивости конструкций и надежности их совместной работы, обеспечивающий пространственную жесткость, а также от несущей способности оснований. Долговечность обеспечивается применением для несущих конструкций морозо-, влаго-, био- и коррозийно-устойчивых материалов, либо соответствующей защитой недостаточно стойких материалов.
Специальность: Техническая эксплуатация строительных дорожных машин и оборудования
Противопожарные требования, предъявляемые к зданиям, устанавливают степень огнестойкости самого здания, которая определяется в пределах огнестойкости конструкции.
Экономичность характеризуется объемом капитальных затрат на строительство и суммой эксплуатационных затрат за нормативный срок службы.
Архитектурно-художественная выразительность определяется его функциональным назначением и отражает национальные, архитектурные формы и традиции, отвечает принципу единства формы и содержанию.
2. Классификация жилых и общественных зданий
Все здания могут быть классифицированы, сгруппированы по одному или нескольким признакам.
— гражданские, к которым относятся жилые и общественные здания, предназначенные для обслуживания населения (жилые дома, общежития, гостиницы, магазины, школы, больницы);
— промышленные, обслуживающие нужды производства, транспорта и связи (цеха хлебозаводов, депо, электростанций);
— сельскохозяйственные, обслуживающие потребности сельского хозяйства (здания для содержания животных и птиц, хранилища).
По долговечности конструкций:
— I степени – с повышенным сроком службы >100 лет;
— II степени – средним сроком службы >50 лет;
— III – с пониженным сроком службы >20 лет.
По степени огнестойкости в часах все здания подразделяются на пять степеней:
— I степень – 3 часа;
— II степень — 2,5 часа;
— III степень – 2 часа – это каменные несгораемые здания;
— IV степень – 0,5 часа — деревянные оштукатуренные здания, называемые трудно сгораемыми;
— V степень – открытые деревянные здания — сгораемые.
По благоустройству и оборудованию – подразделяются на четыре степени: I — повышенное благоустройство; II – среднее; III – пониженное; IV – минимальное оснащение зданий.
В зависимости от долговечности и огнестойкости здания подразделяют на капитальные и временные. По капитальности здания подразделяют на 4, 6 или 7 классов:
I – каменные особо капитальные: фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия – железобетонные (I степень долговечности, I-II степень огнестойкости, срок службы >100 лет);
II – каменные обыкновенные: фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные), крупноблочные или крупнопанельные, перекрытия – железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам (II степени долговечности, II-III степени огнестойкости, со сроком службы 50-100 лет);
III – каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные, стены облегченной кладки из кирпича, щлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные по металлическим балкам (III степени долговечности, III степени огнестойкости, срок службы 20-50 лет);
IV – деревянные рубленные и брусчатые, смешанные, сырцовые, перекрытия деревянные (III степень долговечности, IV –V степени огнестойкости, срок службы до 20 лет);
V – сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные; фундаменты – на бутовых столбах или деревянных стульях, стены – каркасные, глинобитные и другие, перекрытия – деревянные;
VI – каркасно-камышитовые и прочие облегченные.
Кроме того, здания могут классифицироваться:
1) по конструкции: стеновые; каркасные; объемнопространственные; чердачные; бесчердачные.
2) по тепловлажностным условиям эксплуатации: отапливаемые; не отапливаемые; сухие (влажность 70%).
3) по этажности: одно- и малоэтажные (до 3 этажей); многоэтажные (от 4 до 8 этажей); повышенной этажности (от 9 до 25 этажей); высотные (от 25 этажей).
4) по материалу, из которого выполнены стены: каменные; бетонные; железобетонные; деревянные; прочие.
3 Система технической эксплуатации зданий
Жилое здание в процессе использования требует постоянного обслуживания, ремонта или восстановления по мере выхода из строя отдельных деталей. Техническая эксплуатация здания (ТЭЗ) — комплекс мероприятий, обеспечивающих функционирование здания по назначению.
Система ТЭЗ — это совокупность средств, материалов, изделий, предназначенных для функционирования зданий в заданных режимах, а также исполнителей и документации, устанавливающей технические условия, правила взаимодействия, необходимые для эффективного использования.
При этом функционирование здания — это непосредственное использование здания по назначению, выполнение им заданных функций.
Состав и взаимосвязь элементов системы ТЭЗ приведены на рисунке 3. Основной составной частью этой системы является система технического обслуживания и ремонта (ТОиР).
Рисунок 3 — Система технической эксплуатации жилых зданий
В процессе эксплуатации любого здания внезапные и постепенные отказы приводят к необходимости ликвидации их последствий. После комплекса мероприятий по техническому обслуживанию работоспособность зданий восстанавливается, и они продолжают выполнять свое назначение.
Для эффективного использования здания по назначению и для достижения максимального экономического эффекта необходимо учитывать влияние и управлять двумя группами составляющих:
1) объемно-планировочным и конструктивным решением здания;
2) режимами использования здания.
Взаимосвязь этих двух факторов во многом определяет объемы ремонтных работ.
Эксплуатационная пригодность зданий, долговечность его конструктивных элементов и инженерных систем определяется уже на стадии проектирования и строительства. Учитываются методы эксплуатации, возможность доступа к отдельным элементам инженерных систем и конструкций для их технического обслуживания и ремонта. Комплексная оценка качества зданий включает следующие основные понятия: капитальность; комфортность; экономичность.
Понятие капитальности здания объединяет комплекс характеристик, отражающих его надежность. Надежность определяется безотказностью, долговечностью и ремонтопригодностью.
Безотказность – это свойство сохранять работоспособность, т.е. состояние, при котором здание способно выполнять свои функции, сохраняя значения основных параметров в пределах, установленных нормативно-техническими документами.
Долговечность – срок службы нормального функционирования здания, продолжительность которого зависит от многих факторов, в том числе несущей способности основания, свойств используемых материалов, выбранной конструктивной схемы, качества строительства и условий эксплуатации.
Ремонтопригодность – это приспосабливаемость элементов здания к устранению неисправности при техническом обслуживании и ремонте.
Проектные решения, качество возведения здания определяют его потребительную стоимость и эксплуатационные свойства.
Эксплуатация зданий предусматривает “потребление построенных объектов” по назначению. Жилое здание используется для проживания в его квартирах граждан. Чтобы удовлетворить потребности проживающих необходимо безотказное функционирование всех инженерных систем (водопровода, канализации, отопительной системы, вентиляции, лифтовых установок и др.); надежность конструктивных элементов, благоустройство дворовых территорий.
Таким образом, задачи эксплуатации — это обеспечение комплекса мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование его помещений, элементов и систем для определенных целей в течение нормативного срока.
4. Оптимальный срок службы зданий
Срок службы здания – продолжительность его безотказного функционирования.
При определении нормативных сроков службы здания принимают средний безотказный срок службы основных несущих элементов: фундаментов, стен (он может быть в зависимости от материалонесущих конструкций 40-150 лет). При этом сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше нормативного срока службы здания. Поэтому для безотказного и комфортного пользования зданием необходимо эти элементы заменять (полы — через 40 лет, деревянные перекрытия –через 60 лет, радиаторы – через 40 лет, трубопроводы – через 30 лет).
Нормативный срок службы определяется с учетом соблюдения требований системы технического обслуживания и ремонта элементов здания. Если их не выполнять, то конструкция выйдет из строя преждевременно, периодичность ремонтных работ зависит от долговременности материалов, из которых изготовлена конструкция или инженерная система, интенсивности нагрузок и воздействия окружающей среды, технологических и других факторов. Надежность элементов обеспечивается при выполнении комплекса мероприятий технического обслуживания и ремонта зданий, главное значение в котором имеют плановые ремонты.
5. Виды работ технического обслуживания
Техническое обслуживание здания — комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров (режимов) работы его технических устройств. В него входят: ежегодная наладка инженерного оборудования, осмотры и подготовка к сезонной эксплуатации, выполнение заявок населения. Объем этих работ не всегда можно точно запланировать, так как возникновение мелких отказов носит случайный характер. В отличие от капитального и текущего профилактического ремонтов, техническое обслуживание здания выполняется, как правило, по необходимости.
Сложность технического обслуживания заключается в организации постоянных наблюдений, фиксации возникающих дефектов, диагностики причин. Комплекс работ по техническому обслуживанию сводится к ниже приведенным задачам.
1 Поддержание в жилых помещениях требуемого температурновлажностного режима (обеспечение исправности ограждающих конструкций, поддержание требуемой температуры, достаточная вентиляция). Он влияет на состояние конструкций, которые под воздействием колебания этого режима могут преждевременно изнашиваться.
2 Защита от переувлажнения внешних частей зданий (от паров воздуха, дождя, талых вод). Атмосферная влага может проникать в конструкции здания через неисправные кровли, водоотводящие устройства, стыки элементов зданий и отмостки. Под действием капилярных явлений грунтовая вода поднимается по каменным стенам при отсутствии надежной изоляции до 2-го этажа здания. Это приводит к износу и ослаблению каменной кладки. С повышением влажности ухудшаются теплозащитные качества конструкций.
3 Предохранение конструкций от перегрузок путем пересчета конструкций и установления возможности размещения нового оборудования без усиления, с разгрузочными площадками или с усилением конструкций.
Техническое обслуживание включает в себя:
Работы, выполняемые при проведении осмотров отдельных элементов помещений:
— устранение незначительных неисправностей в системах водопровода, канализации (смена прокладок, устранение засоров, регулировка смывных бачков, прочистка сифонов — мелкий ремонт), центрального отопления, электротехнических устройств (смена электролампочек, розеток, электропроводки);
— проверка заземления оборудования и т.д.
Работы, выполняемые при подготовке здания к эксплуатации в весенне-летний и осенне-зимний периоды:
— укрепление водосточных труб,
— снятие или постановка пружин на входных дверях:
— консервация или наладка и регулировка систем центрального отопления,
— устройство или консервация поливочных систем,
— осмотр кровель фасадов и полов в подвалах.
Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.
Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. Общие осмотры проводятся два раза в год для подготовки к сезонной эксплуатации зданий: зимнему периоду (осмотр с целью проведения ремонта систем отопления, котельных, утепление зданий для поддержания нормального температурного режима), весенне-летнему природу. Таким образом общие осмотры являются заключительным этапом в выполнении мероприятий по подготовке зданий к эксплуатации в соответствующий период года. При этих осмотрах контролируется техническое состояние здания в целом, его систем и внешнего благоустройства.
Частичные осмотры проводятся в процессе подготовки зданий к сезонной эксплуатации, осматриваются отдельные элементы зданий, конструкции, оборудование зданий.
Внеочередные осмотры (неплановые) обязательны после стихийных бедствий (землетрясений, ливней, снегопадов, ураганных ветров и т.д.), особо тщательно обследуются конструкции, наиболее подверженные данному стихийному явлению (крыши — снегопады, подвалы — при наводнениях и ливнях и т.д.)
Периодичность проведения осмотров регламентируется нормами. В основном через каждые 3-6-12 месяцев; мусоропроводы, системы пожаротушения, домофоны — ежемесячно; стальные детали — через 10- 15 лет, а за тем через 3 года.
Результаты осмотров отражают в документах по учету технического состояния здания. В них содержится: оценка технического состояния здания и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненных ремонтах. Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта должны ежегодно отражаться в техническом паспорте здания.
6 Система ремонтов. Стратегия планирования
Ремонт здания — комплекс организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа.
В комплекс мероприятий по технической эксплуатации зданий входит:
— текущий, плановый ремонт и наладка оборудования
— для восстановления работоспособности конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплутационных показателей;
— капитальный плановый ремонт
— для восстановления ресурса здания с изменением при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования;
— непредвиденный текущий ремонт;
— выборочный (внеплановый) капитальный ремонт;
— техническое обслуживание зданий (плановые и внеочередные осмотры).
Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ конструкций. Несвоевременное проведение работ по техническому ремонту может вызвать дополнительные затраты на ремонт. Отдельные элементы окон, дверей, кровли, инженерных систем и других элементов, если они не вызывают потери прочностных и других физических свойств элементов или инженерных систем под воздействием нагрузок устраняют при текущем ремонте.
При планировании затрат на ремонты 75 % затрат планируются на плановый текущий ремонт и 25 % — на непредвиденный.
Работы по восстановлению эксплуатационных свойств частей зданий, потеря которых происходит в процессе эксплуатации, выполняются через капитальный ремонт.
Основным видом капитального ремонта является плановый, который выполняется через определенные сроки согласно ВСН 58 – 88 (р). На этот вид ремонта затрачивается 50 % средств выделяемых на капитальный ремонт. Неисправности, снижающие эксплуатационные свойства конструкций и инженерных систем, если их ремонт не может быть отложен до очередного планового ремонта, устраняют в межремонтные периоды в процессе выборочного ремонта.
Внедрение плановых предупредительных ремонтов может способствовать сокращению случайных непредвиденных отказов элементов зданий. Система планово-предупредительного ремонта состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы и видов материалов и конструкций зданий. Невыполнение своевременного ремонта конструкций приводит к усиленному износу и резкому увеличению его стоимости (перенос капитального ремонта типового панельного 5-этажного дома на 3-4 года после истечения нормативного срока увеличивает его стоимость на 18-21%).
Важнейшей частью организации капитальных ремонтов является разработка его стратегии. Возможны два варианта ремонта:
1) по техническому состоянию (когда ремонт начинают после появления неисправности для ее устранения);
2) профилактическо-предупредительный — ремонт начинают до появления отказа, для его предупреждения.
В практике технической эксплуатации зданий используют сочетание двух стратегий: назначают ремонт по сроку эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по техническому состоянию.
Периодичность текущих и капитальных ремонтов зависит от капитальности жилых зданий, общего износа зданий (до 60% и более 60%). Капитальные ремонты проводят через 9-25 лет, текущие через 3- 5 лет, и с большим износом через 2-4 года.
Основной технологической документацией при проведении ремонта и реконструкции зданий является проект производства работ (ППР), который разрабатывается с учетом СНиП 3.01.01-85 “Организация строительного производства” и ВСН 41-85 (р) “Инструкция по разработке проектов организации и проектов производства работ по капитальному ремонту жилых зданий”. ППР разрабатываются с целью повышения эффективности и качества капитального ремонта на основе рациональной организации работ, обеспечение их выполнения с наименьшими материальными, финансовыми, трудовыми затратами, сокращения продолжительности строительных работ.
К основным работам по капитальному ремонту и реконструкции можно приступать только после передачи заказчиком и эксплуатирующими организациями объекта подрядной организации и выполнения всех подготовительных работ.
Подготовительные работы должны включать:
— изучение проектно-сметной и организационно-технологической документации (включая документацию по результатам технического обследования конструкций, элементов и систем реконструируемых зданий),
— освобождение зданий, подлежащих реконструкции, от жильцов и арендаторов, освобождение площадки (расчистка площадки, снос строений и т.д.),
— перекладки и прокладки инженерных коммуникаций, устройство постоянных и временных дорог и площадок, ограждение площадки в границах, определенных стройгенпланом,
— размещение инвентарных зданий для хранения материалов, изделий, оборудования и т.д.
ППР разрабатывается генподрядной организацией или по ее заказу специализированной проектной организацией за счет накладных расходов генподрядной организации.
ППР согласовывается с руководителями эксплуатирующих организаций в зоне действия которых осуществляется ремонт или реконструкция, и утверждается главным инженером (техническим директором, зам. директора) генподрядной организации.
Исходными данными для ППР являются:
— технико-экономические обоснования (ТЭО), техникоэкономические расчета (ТЭР), бизнес-планы;
— материалы технического обследования конструкций, элементов и систем реконструируемых зданий и сооружений;
— данные о возможности и сроках освобождения реконструируемых зданий; — проектно-сметная документация;
— согласования с подрядными и эксплуатирующими организациями решения по применению основных конструкций и изделий;
— данные об условиях поставки и транспортировки на объекты конструкций, материалов, оборудования и т.д.;
Источник: topuch.ru