Обращаюсь к тем, кто занимается строительством. Ситуация: наша фирма хочет финансировать строительство. выполнять функции заказчика-застройщика сами не могем — лицензии нет. есть фирма, такую лицензию имеющая, согласна нам помочь. Как нам оформить отношения между нами, на что обратить внимание при заключении догвоора? Я так думаю, что это будет либо агентирование, либо поручение, но изобретать велосипед нет времени. поможите, кто могет :shuffle: , киньте рыбку договора и поделитесь опытом.
#2 -SPb-
Договор на выполнение функций заказчика, передаете тупо все полномочия. Болванка далеко и 98 года выпуска, сожалею.
#3 -Irina_N-
#4 -Blade Runner-
Irina_N
Надо подумать. тут у меня валяются (в бумажном виде) несколько договоров на финансирование строительства. могу насканить и заслать. например — в понедельник.
#5 -Irina_N-
#6 -David8-
Тут вообще-то не без путаницы, созданной сами знаем зачем, господином Шамузафаровым, Госстроем РФ то есть.
Зак И.Б. Обзор нововведений в сфере профессионального технического заказчика в строительстве
Заказчиком по ГК РФ должны выступать именно Вы.
Касаемо лицензирования заказчика. Ни в старом, ни в новом законе О лицензировании . деятельность заказчика лицензированию не подлежит. То есть Госстрой РФ не вправе был и есть вводить «деятельность заказчика» как деятельность, для осуществления которой необходима лицензия.
Исходите из главы 37 ГК РФ, там Вы весьма неплохо защищены и «на что обратить внимание» — там сказано.
И не пользуйтесь «последними» формами договоров, они не только неверны, они исходят из незаконной регламентации.
#7 -Lars-
Необходимость лицензирования функций заказчика-застройщика (того, кто получает разрешение на строительство) установлена законом о лицензировании и постановлением Правительства № 174 от 21.03.02.
По крайней мере я так думал до сих пор.
Не поясните: в чем фишка?
#8 -KateS-
Какая же это глава 37. 37 — это подряд. Заказчик-застройщик не выдает никакого результата работ. Это либо возмездное оказание услуг либо поручение:вопрос пока спорный. Я больше склоняюсь к мнению, что это поручение. Деятельность З-З лицензируется.
Вопрос: Вам З-З на каком этапе нужен: проектирования, строительства. Если проблема актуальна пишите: чем сможем поможем.
#9 -Irina_N-
KateS З-З нужен на этапе строительства. Проект уже готов (правда, не знаю как и кто его делал 🙂 , документов не видела. ).
#10 -SPb-
Irina N
Путем долгих, но непродолжительных, советов — лицензия Застройщику не нужна.
Если сами не хотите таки делать — Генподряд либо разбивайте по подрядам.
Суды кривенько смотрят на передачу полномочий Застройщика
Скидываю Вам присланные мне болванки
#11 -KateS-
SPb
Госстрой выпустил после 08.02.02 новый классификатор видов деятельности, в которых указана деятельность З-З.
Функции застройщика и технического заказчика. Строительный контроль
А З-З это та самая инженерная организация про которую говорится в главе строительного подряда ГК.
С моей точки зрения очень полезная фигура в строительстве. Потому как Инвестор чаще всего не хочет и не может заниматься таким специфичным видом деятельности.
Если не трудно, пришлите также суд. практику по разрешению споров с З-З.
#12 -Staksel-
Дело в том, что есть термин «Заказчик-застройщик»в смсыслк гражданского законодательства и понятие «Заказчик» в технологии строительного производства.
#13 -Ermalay-
не нужна вам лицензия. мы обращались в Госстрой за разъяснениями, и вот, что нам выдали: . Непосредственное выполнение организацией функций заказчика (инвестора) лицензированию не подлежит.
При выполнении организациями функций заказчика-застройщика, т.е. необходимости выполнения ими конкретных работ по подготовке ИРД (выбору площадок и отводу земельных участков под строительство, выдаче исходных данных ан проектирование), заключению договоров на проектно-изыскательский работы, согласованию, внесению изменений по замечаниям экспертизы, утверждению и выдачепроектной документации, получению разрешения на СМР, обеспечению строительства материалами и оборудованием и других должна быть в установленном порядке оформлена лицензия или для выполнения функций заказчика-застройщика привлечена организация, её имеющая.» М.А. Грузинова от 27.06.2002г.
т.е. нет лицензии — и не надо. нужен Ген Подрядчик с лицензией.
#14 KPB KPB —>
#15 -Михайлова-
Доброго дня, коллеги, и успешной всем трудовой недели! Никогда не занималась оформлением разрешений на строительство, а тут пришлось. И проблемы появились. Поделитесь, пожалуйста, своим опытом, господа профессионалы.
Доя оформления разрешения архнадзор требует от нас помимо прочих документов так называемые «строительные лицензии заказчика». Начав «копать» этот вопрос, дошла до Постановления правительства и принятых на его основе документов Госстроя, в соответствии с которыми деятельность заказчика-застройщика действительно лицензируется. Для меня это было неожиданностью, так как я представляю интересы юрлица, которое для своих собственных нужд на своей территории по проекту лицензированного проектировщика и силами лицензированного подрядчика проводит реконструкцию (не строительство даже!) объекта недвижимости. И меня заставляют эту лицензию получать! На мой взгляд, ситуация полубредовая, но выхода из неё я пока не вижу.
Они мне говорят, если не хотите получать лицензию сами, заключите договор с организацией, имеющей такую лицензию, и она будет у вас выполнять функции заказчика застройщика. Логично? на первый взгляд да, но только у меня вопрос — какие они — функции заказчика-застройщика в нашей ситуации? Почему, кому и за что мы должны платить? Дайте, если кто знает, любую информацию, где что почитать об этой лицензии.
#16 Massive Massive —>
SMperm,
методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика МДС 11-15.2001 (в тексте официального издания Госстроя РФ) содержит следующее определение понятия «заказчик-застройщик»:
«Заказчики-застройщики — физические и юридические лица, уполномоченные инвестором для осуществления реализации инвестиционных проектов.
Заказчиками-застройщиками могут быть также инвесторы. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.»
#17 -Михайлова-
Massive,
спасибо большое, пойду читать методическое пособие, может, ещё что интересное найду. Только никак не могу понять, почему деятельность заказчика-застройщика является строительной и как соотносятся термины инвестиционного закона с терминами ГК.
Сейчас попробую разобраться, а вы меня, пожалуйста, поправьте там, где я неправа.
Итак, тот кто в инвестиционных законах называется инвестором, по сути гражданско-правовых отношений строительного подряда является заказчиком, то есть платит деньги и принимает результат.
Тот, кто в гражданском кодексе называется подрядчиком, в инвестиционных нормах также называется подрядчиком.
А тот, кто в инвестиционных отношениях называется заказчиком-застройщиком, на самом деле заказчиком (в смысле гражданско-правовых отношений) не является, осуществляет «околостроительную» деятельность, то есть должен быть способен оценить ход строительства и в случае чего вмешаться, и в конце концов — нести ответственность за безопасность строительства. В гражданском кодексе ему соответствует понятие инженера (ст. 749 ГК РФ).
При таком раскладе все выстраивается в более-менее логичную схему. Придётся видимо кому-то платить за эту лицензию. А без неё вправду никак нельзя?
#18 -Champion-
SMperm — привет
Консультировался с представителями лицензирующих органов. Единое мнение — заказчик-застройщик и заказчик в договоре строительного подряда — одно и то же. Судебной практики пока не встречал.
ИМХО, если I или II уровень ответственности — надо получать лицензию.
#19 -Premiya-
А тот, кто в инвестиционных отношениях называется заказчиком-застройщиком, на самом деле заказчиком (в смысле гражданско-правовых отношений) не является, осуществляет «околостроительную» деятельность, то есть должен быть способен оценить ход строительства и в случае чего вмешаться, и в конце концов — нести ответственность за безопасность строительства. В гражданском кодексе ему соответствует понятие инженера (ст. 749 ГК РФ).
Ну вообщем «околостроительная деятельность» Заказчика-застройщика включает в себя разработку ИРД и ПСД (Исходно-разрешительная документация и проектно-сметная документация), согласование проекта (довольно геморройно), прохождение любых экспертиз и т.д., далее по разному может сам заключать договоры подряда, поставки и т.д, а может сам инвестор на прямую, ведет всю техническую и исполнительную документацию по объекту, контролирует выполнение работ по счрокам и качеству, принимает работы в т.ч. скрытые, сдает объект гос.комиссии — это очень упрощенно.
Короче это та контора, которая нужна инвестору у которого куча денег, которому хочется новый дом и он не знает куда ткнуться.
#20 apteka apteka —>
заказчик-застройщик — неразрывное целое — это даже в лицензиях нового образца указано — впервые стали через черточку писать. раньше был просто заказчик. полностью совпадает с гражданско-правовым заказчиком. Потому что если заказчик в договоре строительного подряда не является застройщиком (не имеет разрешения на строительство), то он возводит самовольную постройку. Не может он без разрешения строить.
инвестор — это не заказчик, а тот, кто финансирует строительство.
однако заказчик может быть одновременно инвестором, если он стройку из своего кармана оплачивает.
на практике встречал случаи, когда пытались застройщика и заказчика разделить — это делают госу-предприятия и органы, для которых закон не писан. Правомочность таких договоров весьма сомнительна, все равно похоже на договор ген-подряда.
ИРД разрабатывает по заказу Москомархитектура, ПСД — проектировщик.
почти все остальное можно поручить сторонней организации по подрядным договорам.
Заказчику действительно не обязательно разбираться в строительстве.
Но априори предполагается что он должен. Видимо когда ГК разрабатывали, никто не думал, что застройщикам будет в лом содержать собственный тех-отдел по стройке.
#21 -Михайлова-
Спасибо всем ответившим. Ситуация прояснилась. Теперь я вот о чём думаю. Если мы раз в два-три года проводим реконструкцию одного-двух зданий, то что нам целесообразнее — получать-таки эту лицензию или привлекать внешнего лицензированного заказчика-застройщика. Мы ведь не строительная организация, мы просто иногда ремонт и реконструкцию своего имущества проводим.
И нам не в лом «содержать собственный тех-отдел по стройке».
Ну почему мы хотим как можно больше проблем на одно лицо повесить?! Весь мир стремится к узкой специализации и повышению эффективности деятельности, аутсорсинги всякие придумывают, а мы — обязываем заказчика иметь строительную лицензию. Я вообще-то по жизни на мукомольном производстве работаю, а тут.
apteka, я всё-таки никак не понимаю, почему вы считаете функции заказчика и застройщика неразделимыми. Если мы строим (да не строим даже, а реконструкцию проводим) для своих собственных нужд редко-редко, почему мы не можем воспользоваться услугами профессионала? На мой взгляд, вполне допустимо.
Premiya, а если «разработку ИРД и ПСД, согласование проекта, прохождение любых экспертиз и т.д.» ведут проектировщик и подрядчик, это тоже всему и вся противоречит? У нас вот такой подрядчик, который быстро и качественно все согласования проводит, и, как ни странно, выходит насного дешевле заплатить за услуги ему, чем самим заниматься этим, как Вы правильно отметили, «гем. «.
Champion, тебе тоже большой привет, как дела? Приходи в аську или в личку, поговорим Мнение лицензирующих органов мне прекрасно известно. Им лишь бы деньги получить. И побольше. А мне бы потратить поменьше.
Ещё раз всем большое спасибо
#22 apteka apteka —>
насчет соотношения заказчика и застройщика подумайте получше.
у вас есть собственный дом, который вы хотите реконструировать. вы получаете на эту стройку разрешение.
понятно, что другое лицо этого делать не может, потому как дом не его. с какой радости ему позволят рекноструировать чужое здание.
понятно, что раз вам надо дом реконструировать, то и заказываете эту реконструкцию тоже вы.
Вы хотите, чтобы кто-то делал это за вас?
Прекрасно, но скажите сначала, какой договор вы заключите с вашим заказчиком?
Преположим, что вы разобрались какой договор и заключили его.
Вот у вас уже все построили (отреконструировали) и пришла госкомиссия на приемку объекта и просят вас — вы у нас заказчик? — покажите ка ваше разрешение на строительство. что это? — разрешение-то на проведение работ на другое лицо оформлено, а вы что тут делаете?
Вся ИРД, все согласования с гос-органами делаются на одного заказчика-застройщика. Причем в разных доках то один термин, то другой, то два в одном.
А вы хотите получить ИРД на себя, а потом у вас другой будет заказчик числится по документам. Кто будет в этом разбираться?
#23 -Михайлова-
Да-да, вот как раз ситуацию с реконструкцией своего собственного дома я и хочу рассмотреть в качестве примера. Если я частное лицо, имею юридическое образование, хочу реконструировать свой дом, то я ПРОСТО ФИЗИЧЕСКИ не смогу получить лицензию заказчика-застройщика. И не смогу выполнять функции заказчика-застойщика. Но заказчиком по гражданско-правовому договору всё равно я буду. И заключу с лицензированным специалистом договор возмездного оказания услуг или договор поручения (ещё четко не думала).
[quote]. пришла госкомиссия на приемку объекта и просят вас — вы у нас заказчик? — покажите ка ваше разрешение на строительство. что это? — разрешение-то на проведение работ на другое лицо оформлено, а вы что тут делаете?[/qoute]
А я для облегчения им жизни назовусь инвестором хотя реальным заказчиком (тот, кто получает какие-то материальные блага в результате исполнения договора подряда) буду именно я.
Ну скажите мне, глупой, как я, не имея строительного образования и опыта работы, могу получить лицензию заказчика-застройщика? Никак. Значит я в принципе не могу быть заказчиком по договору строительного подряда? А уж это, извините, совсем бредом попахивает.
Источник: forum.yurclub.ru
В строительстве возрождается институт технического заказчика
Технический заказчик на строительстве — посредник, вернувшийся из нашего прошлого — далекого СССР, это название, которое еще помнят многие, но чем именно он должен заниматься, знают уже далеко не все. Так давайте вместе разбираться и работать…
В строительной индустрии восстанавливается институт технического заказчика
Возвращение института технического заказчика связано с необходимостью повысить эффективность расходования инвестиций, улучшить контроль проектирования и строительства. Однако, пока не совсем ясно, какой будет окончательная модель этого нововведения, сумеет ли оно прижиться в новых рыночных условиях.
Градостроительный аудит земельного участка
Выполним комплекс работ по градостроительному аудиту земельного участка в Новосибирске. Оценим с учетом градостроительных разрешений и ограничений, проанализируем готовящийся проект с точки зрения законодательства, изучим ограничения и методы их снятия.
Новый посредник
Существуют различные взгляды на роль и значение технического заказчика. В советские времена этот институт занимал четко определенное место, но когда начались реформы, оно было утрачено. И вот пять лет назад в Градостроительный кодекс РФ были внесены поправки, которые требуют создания этой структуры. Что в результате?
С 1 июля 2017 года будет действовать новая формулировка технического заказчика: это юридическое лицо, уполномоченное заключать от имени застройщика договоры на проведение различных видов проектных и строительных работ. По сути дела, технический заказчик — это посредник между заказчиком и исполнителем контрактов.
В функции технического заказчика входит осуществление контроля и надзора, а также организация работы на строительной площадке. Помимо этого на него возложена такая важная и ответственная задача, как контроль расходования средств.
Согласно законодательству, с 1 июля 2017 года в качестве технического заказчика может исключительно выступать организация, являющаяся членом СРО. И здесь возникает сложная коллизия.
Поскольку технический заказчик выполняет целый ряд функций, то не ясно, в каком СРО он должен состоять: проектировщиков, изыскателей, строителей? Быть же членом сразу трех СРО нереально: никаких средств на это не хватит. Ведь в этом случае технический заказчик должен вносить средства в компенсационный фонд каждой саморегулируемой организации.
Для получения разъяснений уже были сделаны запросы в Минстрой и Ростехнадзор, но ответов пока нет. Между тем вопрос не терпит отлагательства. Чтобы институт технических заказчиков реально заработал, ими должны стать авторитетные компании с хорошей финансовой базой. Если же эта база будет разбазарена в ходе уплаты непомерных взносов, то ничего хорошего из этого не выйдет.
Эксперты предлагают внести в 372-ФЗ поправки, которые бы четко регламентировали вопрос о членстве этих структур в СРО.
Учитывая функции и задачи технического заказчика, не менее важна и квалификация его сотрудников. В новой редакции ГК дается перечень специалистов, которые должны быть в штате организации, а также обозначены требования к ним. И тут тоже не все гладко.
Технический заказчик
Основной задачей службы технического заказчика является организация строительства — от этапа согласования технической и проектной документации, до ввода объекта в эксплуатацию. От нас — полный комплекс строительного контроля и инжиниринговых услуг в строительстве и всего за 1,5-3% от СМР!
Так, руководитель техзаказчика должен иметь профильное высшее строительное образование и стаж работы по специальности свыше пяти лет. Однако практика показывает, что многие руководители имеют другое высшее образование (например, инженерное), которое оказывается весьма полезным для работы.
Если не изменить это требование, то многим не самым худшим начальникам уже в 2017 году придется покинуть свои должности.
Новая парадигма
Все эти и некоторые другие изменения необходимо вносить в законодательство как можно скорее, поскольку технический заказчик — это очень важный участник строительного процесса. И когда он на какое-то время исчез, строительству был нанесен определенный ущерб.
Так вот, чтобы от этого возрождающегося института была максимальная польза, с самого начала следует составить для него ясные правила игры, определить те сферы, в которых он будет задействован.
Сегодня меняется сама парадигма в управлении проектами.
ГК ввел понятие управления компетенциями. Появилось то, о чем давно говорили… Для повышения качества проектной, изыскательской работы, строительства пришло время провести инвентаризацию занятых здесь специалистов.
Главным механизмом управления компетенцией становятся профессиональные стандарты
С 1 июля 2017 года их использование является обязательным. Вводится ответственность руководителей за выполнение своих обязанностей: если они это делают ненадлежащим образом, то на первый раз штрафуются, при повторном нарушении их ждет дисквалификация.
Для руководителей технических заказчиков эти нормы являются прямым вызовом. Но при этом следует понимать, что задачи по организации строительного процесса у техзаказчика и, скажем, генподрядчика различаются, поэтому и профессиональные стандарты здесь должны быть иными. Они должны непременно учитывать этап обоснования и аудит инвестиций, поскольку для техзаказчика это должно стать одной из самых важных функций.
Не растащить по квартирам
Технический заказчик необходим для выстраивания единой технологической цепочки всего строительного процесса.
Но реализовать эту задачу на практике будет не так просто. Одна из проблем связана с ценообразованием в строительной отрасли. Сегодня проходит реформа этой сферы, и до ее завершения еще далеко. В функции технического заказчика входит контроль проведения торгов. Однако сегодня он старается уклониться от этого дела, не желая брать на себя ответственность.
Тем самым техзаказчик старается ограничить себя только инвестиционной деятельностью.
Проектирование
В срок и со всеми новыми тенденциями — выполним все стадии проектирования на жилое многоквартирное, производственное, складское, инженерное, транспортное, торговое или общественно-деловое строительство (здания площадью от 1000 до 30 000 кв.м) в кратчайшие сроки и с дисконтом!
Экспертиза
Мы пройдем экспертизу проектной документации для Вас быстро — соберем полный комплект документации и проверим все ее разделы на предмет соответствия нормативам! Застройщик — начни диалог между проектировщиками, экспертизой и органами госстройнадзора вместе с нами!
Разрешение на строительство
За Вас отработаем все этапы и инстанции — получим Разрешение на строительство объекта! Наши услуги стоят не более 5% от СМР, а у Вас на руках подтверждение соответствия проекта, и всех его разделов, нормам градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
Генеральный подрядчик
Решим все задачи по организации строительного процесса объекта, самые современные технологии не только в производстве строительно-монтажных работ, наш ПТО подготовит всю проектно-технологическую и проектно-сметную документацию — от 2 до 4% от СМР!
Но невозможно построить единую технологическую цепочку без распространения полномочий технического заказчика на весь жизненный цикл объекта. Если техзаказчик не возьмет эту задачу на себя, то его деятельность никогда не станет ни полноценной, ни до конца эффективной.
Технический заказчик обязан отвечать за весь проект, а не только за отдельные его части.
Особенность технического заказчика в том, что сфера его деятельности неоднородна, она включает разные аспекты строительного процесса. При этом важно, чтобы техзаказчик учитывал современные тренды, в частности информационное моделирование.
XXI век — время автоматизации всех процессов. В строительстве это в первую очередь связано с использованием BIM-технологий. Они позволяют увидеть, во что реально обходится и строительство, и эксплуатация уже построенного объекта, и тем самым реально экономить. Без применения этих методов работа технического заказчика будет происходить по старинке, с гораздо меньшей эффективностью.
Нужно отстаивать идею консолидированного технического заказчика. Нельзя позволить его растащить по отдельным видам деятельности. Именно в консолидации сила этого института. Если не удастся внедрить такой подход, то существует реальная опасность вырождения техзаказчика и угроза не выполнить те задачи, ради которых этот институт, собственно, и возрождается.
В нашем Свидетельстве СРО о допуске к определенным видам работ:
Работы по осуществлению строительного контроля привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем:
- Строительный контроль за общестроительными работами
- Строительный контроль за работами по обустройству скважин
- Строительный контроль за буровзрывными работами
- Строительный контроль за работами в области водоснабжения и канализации
- Строительный контроль за работами в области теплогазоснабжения и вентиляции
- Строительный контроль за работами в области пожарной безопасности
- Строительный контроль за работами в области электроснабжения
- Строительный контроль при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте сооружений связи
- Строительный контроль при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов нефтяной и газовой промышленности
- Строительный контроль при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте автомобильных дорог и аэродромов, мостов, эстакад и путепроводов
- Строительный контроль при устройстве железнодорожных и трамвайных путей
- Строительный контроль за гидротехническими и водолазными работами
- Строительный контроль при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте промышленных печей и дымовых труб
Градостроительный аудит земельного участка
Выполним комплекс работ по градостроительному аудиту земельного участка в Новосибирске. Оценим с учетом градостроительных разрешений и ограничений, проанализируем готовящийся проект с точки зрения законодательства, изучим ограничения и методы их снятия.
Технический заказчик
Основной задачей службы технического заказчика является организация строительства — от этапа согласования технической и проектной документации, до ввода объекта в эксплуатацию. От нас — полный комплекс строительного контроля и инжиниринговых услуг в строительстве и всего за 1,5-3% от СМР!
Источник: stroy54.ru