Центр Градостроительного развития – одна из стабильных компаний Москвы и Московской области, сфера работы которой включает в себя оказания услуг технического заказчика и управлении проектами.
В нашем портфолио множество выполненных работ и осуществленных проектов. Сертифицированные и высококвалифицированные специалисты сопровождают инвестиционный проект на протяжении всех стадий его реализации: выбор земельного участка под проект, помощь или самостоятельная разработка и согласование градостроительной и проектной документации в различных инстанциях, соглашение на строительство. Кроме того, мы готовы вести контроль и сопровождать строительство объекта вплоть до ввода его в эксплуатацию. Большой опыт работы позволяет нам работать с разнообразными объектами:
Так же занимаемся проектами по комплексному развитию территорий. Центр Градостроительного Развития воплощает Ваши проекты в жизнь!
Определение технического заказчика
Если у Вас есть идея или проект, но не хватает технической или юридической базы, если Вы не разбираетесь во всех тонкостях и нюансах строительства, то тогда Вам нужна наша компания и ее специалисты. Мы возьмем на себя все обязанности по исполнению проекта, то есть станем «техническим заказчиком».
Технический заказчик. Кто это? Плюсы и минусы сотрудничества.
Понятие «технический заказчик» было сформулировано и внесено в 2011 году в Градостроительный кодекс Российской Федерации в 1 статью. С 1 июля 2017 года профильные компании, желающие выполнять обязанности технического заказчика, обязали становиться членами саморегулируемых организаций (СРО) и получать допуск СРО. Официально определение звучит так: технический заказчик — юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (далее также — функции технического заказчика). Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 4.1 статьи 48, частями 2.1 и 2.2 статьи 52, частями 5 и 6 статьи 55.31 настоящего Кодекса (ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)).
Функции технического заказчика
Весь спектр функций технического заказчика озвучены выше в Кодексе. Уменьшить или расширить спектр работы технического заказчика можно в договоре, где детально прописываются взаимоотношения сторон.
Если выделить основные направления деятельности технического заказчика, то получаем следующие основные функции:
— подготовка исходно-разрешительных документов,
— разработка и сопровождение пакета проектной документации,
— проведение всех экспертиз и получение необходимых документов для разрешения на строительство,
— технический контроль строительства,
— ввод в эксплуатацию.
Кроме этого, функции технического заказчика могут включать в себя все виды взаимодействия с государственными структурами по строительству, ведение финансового и строительного контроля, а так же приемкой всех строительных работ и управлением генерального подряда.
Изменения в ГПЗУ и технический заказчик
Несмотря на то, что в Градостроительном кодексе Российской Федерации нет прямого указания на разрешение техническому заказчику внесения изменений в ГПЗУ, на сегодняшний момент большинство градостроительных компаний ведут эту деятельность. В Центре Градостроительного Развития для Вас выполнят следующие работы по изменению ГПЗУ:
— получение ГПЗУ в Москве и Московской области,
— корректировка ранее выданных ГПЗУ,
— подготовка и подача пакета документов на градостроительно-земельную комиссию (ГЗК),
— обоснование технико-экономических показателей (ТЭП),
— разработка архитектурно-функциональной концепции и подготовка презентационных материалов.
Но деятельность компании не ограничивается этим. Кроме того мы готовы предложить согласование внесения изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), разработка и корректировка Генерального плана, изменение вида использования разрешенного земельного участка, сопровождение всех кадастровых работ, согласование и работы с ведомствами.
Функции технического заказчика при планировании и строительстве объекта
После подготовки и сбора всей исходно-разрешительной документации и согласовании ГПЗУ технический заказчик приступает к описанным в Градостроительном кодексе Российской Федерации действиям. Утверждение и обоснование проекта, его бюджетная стоимость, срок реализации согласовываются до начала реализации непосредственно проекта. Но участие грамотного специалиста, технического заказчика на данном этапе поможет избежать или скорректировать на начальном этапе риски проекта.
На этапе планирования технический заказчик и застройщик объединяются для составления детального плана реализации проекта, определяют задачи и уточняют цели, обозначают общий объем работ и составляют последовательность работ по этапам. Итогом совместной деятельности выступает план управления проекта, в который, как правило, входят следующие аспекты:
— перечень работ по проекту,
— планирование временных и постоянных коммуникаций,
— перечень закупок на нужды проекта,
— планируемая оценка качества проекта,
— планирование кадровых ресурсов, задействованных в проекте,
— риски и пути их снижения,
— график исполнения проекта,
— определение ключевых моментов исполнения проекта, его эффективности и результатов.
Итоговый документ являет собой главнейшим документом на последующих этапах, и играет ведущую роль в процессе ввода в эксплуатацию готовый объект.
Максимально сложным и энергозатратным этапом в реализации проекта является этап строительства объекта. Поэтому именно на данном этапе чаще всего застройщик привлекает к работе технического заказчика.
Во время строительства технический заказчик работает с множеством организаций, коллегий и инстанциями (генподрядчики, информационная база по градостроительной деятельности, организация с лицензией СРО на строительный контроль, Госстройнадзор, ресурсоснабжающие организации и другими). Если ранее не было получено разрешение на строительство, то технический заказчик занимается самостоятельно получением данного документа. После того как разрешение будет получено, специалисты участвуют в выборе подрядных и генподрядных организаций. Кроме того, выбирается компания осуществляющая строительный контроль. Если у технического заказчика есть необходимая квалификация и допуск СРО, то он может выполнять строительный контроль самостоятельно.
Технический заказчик может управлять строительством по поручению инвестора, выступая в роли управляющего строительным процессом. Тогда спектр его функций расширяется. В частности управляющий берет на себя получение разрешений эксплуатирующих компаний на:
— осуществление работ около ЛЭП, линий связи, железнодорожных путей, канализационных, водопроводных, газопроводных, кабельных или других коммуникаций,
— использование на период строительства газа, воды, пара и электроэнергии от уже существующих источников,
— вырубку и пересадку зеленых насаждений, в том числе деревьев.
— контролирует сроки получения материалов и оборудования, их качества, рассматривает, представляет и урегулирует претензии к поставщикам и спорные вопросы между участниками строительного подряда, организует и сопровождает приемку,
— периодически готовит отчеты о ходе строительства, своевременно уведомляет инвестора об изменениях в графике, предлагает варианты по оптимизации сроков и бюджета исходя из ситуации.
Специалисты Центра Градостроительного Развития выполняют как комплексное сопровождение, так и функции управляющего строительным процессом доводя проект до стадии ввода в эксплуатацию.
Вам требуются услуга
«Технический заказчик»?
Консультации Вы можете получить по телефону: +7 (495) 131 93 75 или отправить запрос:
Стадии проекта и функции технического заказчика
- Сбор и подготовка ИРД (исходно-разрешительная документация):
— выписки из ЕГРН,
— свидетельство о собственности на здание или земельный участок,
— ГПЗУ (градостроительный план земельного участка),
— отчеты по геодезическим, экологическим, геологическим и прочим инженерным изысканиям,
— условия технического характера на инженерные сети,
— а так же прочие необходимые документы.
2. Осуществление контроля разработки проектных документов, ведение взаимоотношений между проектировщиками и застройщиком.
3. Согласование проекта и получение разрешения на строительство объекта.
4. Полное сопровождение строительства:
— внесение изменений в проектно-сметных документах и их согласование,
— сбор и составление исполнительной документации,
— разрешение на временное подключение к действующим коммуникациям,
— технический надзор за ходом монтажно-строительных работ,
— представление заказчика и его интересов в ходе проверок и инспекций.
5. Ввод объекта в эксплуатацию:
— подготовка пакета документов для ввода в эксплуатацию данного объекта,
— организация работы приемочных комиссий,
— подписание документации с эксплуатирующей и ресурсоснабжающими организациями,
— разрешение на ввод объекта в эксплуатацию,
— право собственности на постройку.
Функции технического заказчика могут быть переданы как на отдельный этап, так и на весь проект и его реализацию.
Стоимость технического заказчика
Технический заказчик берет на себя все риски в организации исполнения проекта. Получая оплату от инвестора, специалисты вчитываются в каждое слово, проверяют на наличие каждой справки и акта, выступают в интересах своего нанимателя, берет на себя многочисленные переговоры, отслеживает соблюдение всех нормативных документов и требований действующих стандартов.
С финансовой стороны вопроса технический заказчик готовит базу безопасности для инвестора:
— согласовывает с нанятыми подрядчиками стоимость строительства,
— проверяет предъявленные к оплате счета,
— контролирует расходы, производит сверку со сметой,
— курирует ведение бухгалтерского учета,
— оперативно готовит отчеты о расходовании денежных средств.
Подписывая соглашение с техническим заказчиком, инвестор избавляет себя от большого штата дорогостоящих специалистов на постоянной основе, освобождается от обязанности отслеживать каждый шаг и этап строительства.
В подавляющем большинстве случаев, вознаграждение техническому заказчику прописывается в соглашении. Отсутствие четко прописанных сумм не делает договор недействительным. В этом случае необходимо обратиться к пункту 3 статьи 424 Гражданского кодекса. В зависимости от выполняемых функций и возложенных на технического заказчика полномочий стоимость услуг может варьироваться. Поэтому в Центре Градостроительного Развития к каждому проекту проходят индивидуально.
Стоимость услуг нашей компании включает в себя стоимость управления проектом (ежемесячный абонемент и платежи по завершении этапов) и платежи за отдельные согласования, которые не входят в ежемесячный платеж.
Ежемесячные платежи подразумевают плату за :
— проработку состава работ,
— посредничество в заключении договоров,
— контроль технической части договоров и выполняемых действий,
— участие в совещаниях на всех уровнях взаимодействия,
— разработку и контроль графика работы проекта,
— контроль завершения этапов.
В ежемесячную оплату не входят отдельные, как правило крупные, согласования, которые имеют свой бюджет:
— оптимизация технических условий,
— разработка и согласование АГР/АГО,
— проектирование и согласование транспортной развязки,
— согласование размещения объектов близ аэропортов и крупных узлов передвижения,
— экспертиза полного пакета документов проекта,
— иные крупные согласования. Проект площадью до 5 000 кв.м. стоимость управления в среднем составляет 200 — 350 тысяч рублей в месяц, вознаграждение за этап 50 – 100 тысяч рублей.
Стоимость строительного контроля
Так как строительный контроль является дополнительной, необязательной услугой, то и оплата за нее производится отдельно на ежемесячной основе. Стоимость складывается исходя из сложности работ, их срочности, количества вовлеченного персонала, графика работ и многих других факторов. Стартовая стоимость строительного контроля по Москве и Московской области начинается от 400 тысяч рублей.
Если Вы в поиске технического заказчика с полным пакетом предоставляемых услуг или на отдельный этап реализации проекта, то обращайтесь в Центр Градостроительного Развития. Если у Вас остались вопросы или необходима консультация, то позвоните по номеру 8(495)131-93-75.
Источник cud.moscowТехнический заказчик и генподрядчик 2022 г.
Исполнение строительного подряда не может осуществляться без компетентного руководства и эффективной организации производственного процесса.
Для этих целей застройщик привлекает к участию в строительстве технического заказчика, выполняющего ряд инжиниринговых услуг, и генерального подрядчика для руководства работами по реализации проекта.
Отправьте запрос и получите в распоряжение целый штат экспертов с оплатой за результат!
1. Отличия технического заказчика и генподрядчика
Иногда, в силу технической необходимости, эти две должности совмещает один человек. Но не стоит отождествлять технического заказчика с генеральным подрядчиком. У каждого из них свои функциональные обязанности и гражданско-правовая ответственность.
Технический заказчик – это ответственное должностное лицо, уполномоченное заключать от имени застройщика договоры о проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации и строительстве. Он готовит технические задания, предоставляет исполнителям материалы и документы для выполнения необходимых работ, утверждает проект, а также исполняет прочие обязанности в рамках существующего законодательства. В целом, смысл должности технического заказчика состоит в профессиональном представительстве застройщика, управлении строительством от стадии проектирования до ввода объекта в эксплуатацию.
Генеральный подрядчик – это должностное лицо, которое отвечает по договору за возведение объекта и соблюдение нормативов в рамках ГрК РФ. Генподрядчик выбирает субподрядчиков (непосредственных исполнителей) и обеспечивает выполнение строительных работ по установленному графику, руководит сборкой конструкций и проводкой систем инженерно-технического обеспечения согласно проектной и рабочей документации, контролирует качество материалов, изделий и безопасность труда.
По совокупности функций, генеральный подрядчик – это главный организатор технологического процесса, но, в отличие от технического заказчика он не обладает представительскими функциями и не может действовать от лица застройщика.
Для вас — самая большая база субподрядов и коммерческих заказов, которые вы можете получить по итогам обычных переговоров!
2. Совмещение функций технического заказчика и генерального подрядчика
Согласно статье 1 пункта 22 Гражданского Кодекса технический заказчик обязан состоять в СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства.
В соответствии с ФЗ-372 генеральный подрядчик должен быть членом СРО строителей при осуществлении работ по договору подряда с размером обязательств больше 3 миллионов рублей.
Договор генерального подряда может подписывать застройщик, состоящий в строительном СРО.
Стало быть, совмещение обязанностей технического заказчика и генподрядчика одним лицом вполне возможно.
Застройщик может подписать два договора с одной компанией, если она состоит во всех трёх СРО: строительства, архитектурно-строительного проектирования и изысканий, в рамках законодательства прописанных в статье 1 пунктов 16 и 22, а также статьи 53 пункта 2 Гражданского Кодекса.
Для вас — самая полная база государственных и коммерческих тендеров с авансированием от 30% до 100%!
3. Видео инструкция «Заказчик и подрядчик. Проблемы исполнения договора»
Для гарантированного результата в тендерных закупках Вы можете обратиться за консультацией к экспертам Центра Поддержки Предпринимательства. Если ваша организация относится к субъектам малого предпринимательства, Вы можете получить целый ряд преимуществ: авансирование по гос контрактам, короткие сроки расчетов, заключение прямых договоров и субподрядов без тендера. Оформите заявку и работайте только по выгодным контрактам с минимальной конкуренцией!
Источник cpp-group.ruТехнический заказчик в строительстве
Далеко не все застройщики обладают штатом высококлассных специалистов, которые досконально знают российское градостроительное, земельное, природоохранное, административное законодательство и другие отрасли права. В результате при возведении какого-либо объекта возникает серьезный риск нарушения действующих норм и правил, что может привести к крупным финансовым потерям и даже уголовной ответственности. Чтобы этого избежать, следует воспользоваться услугами технического заказчика в строительстве.
Кто такой технический заказчик?
Это специализированная организация, которая помогает защитить деловую репутацию, обеспечить безопасность объекта, устранить или минимизировать ущерб в случае форс-мажорных обстоятельств.
Согласно п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, технический заказчик представляет собой юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и имеет право выполнять следующие функции:
- заключать договоры на осуществление инженерных изысканий, подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт или демонтаж объектов;
- подготавливать задания для проведения указанных работ;
- предоставлять лицам и организациям, выполняющим инженерные изыскания, проектные, строительные и иные работы, необходимые документы и материалы;
- утверждать проектную документацию;
- подписывать документы, которые необходимы для согласования ввода объекта в эксплуатацию.
Также технический заказчик в строительстве может выполнять и иные функции, предусмотренные градостроительным законодательством. Их перечень всегда индивидуален и зависит от назначения и особенностей возводимого объекта. Технический заказчик может как полностью вести проект с нуля, так и подключиться к его исполнению на любой стадии, в том числе:
- при подготовке пакета исходно-разрешительной документации (градостроительного плана земельного участка, правоустанавливающих документов, отчетов по инженерным изысканиям, ТУ на инженерные системы и пр.);
- контроле разработки и согласовании проектной документации, сопровождении работ по проектированию;
- возведении объекта (технический надзор за осуществлением строительно-монтажных работ, составление и сбор исполнительной документации, согласование изменений проекта и сметы, представление интересов заказчика при проведении государственных и ведомственных проверок);
- сдаче объекта в эксплуатацию (организация работы приемочной комиссии, формирование необходимого пакета документов, заключение договоров с эксплуатирующей и ресурсоснабжающими организациями, получение разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, оформление прав собственности).
Услуги технического заказчика в строительстве позволяют застройщику сэкономить время на ведении организационной деятельности, гарантировать полный контроль качества проектных и строительно-монтажных работ, получить все требуемые действующим законодательством согласования.
Права технического заказчика в строительстве
Техзаказчик в своей работе руководствуется российским законодательством и прочими документами, которые регулируют инвестиционно-строительную деятельность. Чаще всего в договоре с застройщиком прописываются следующие права технического заказчика:
- представление интересов инвестора или застройщика в государственных учреждениях, организациях и предприятиях любых форм собственности по всем вопросам, связанным с реализацией строительного проекта;
- участие в выборе исполнителей, осуществляющих проектирование и возведение объекта;
- получение свободного доступа ко всей организационной, проектной, исполнительной и иной документации, которая имеет отношение к разработке и реализации строительного проекта, а также ко всем участникам и службам, вовлеченным в него;
- оценка рисков и степени влияния изменений в проект, которые предлагает внести инвестор или застройщик, а также своевременное доведение экспертных рекомендаций до уполномоченного представителя;
- принятие решений в рамках своих компетенций и возложенных обязанностей по вопросам планирования и исполнения строительного проекта;
- постоянный контроль качества проектной документации, строительно-монтажных работ, поставляемых материалов, оборудования, конструкций;
- приостановление всех или отдельных видов работ при необходимости;
- участие в рассмотрении производственных вопросов и споров между участниками проектировочных и строительных работ;
- требование своевременного получения планов работ, отчетов и других документов по возникающим оперативным вопросам;
- внесение предложений инвестору о наложении взысканий и других штрафных мер в отношении виновных в некачественном или несвоевременном выполнении работ;
- предоставление отчетов ответственному представителю застройщика;
- внесение предложений по оптимизации сроков и сметной стоимости, корректировке решений, которые улучшают качество работ или характеристики объекта.
Стоимость услуг технического заказчика оговаривается отдельно для каждого объекта строительства или реконструкции. Она зависит от нескольких основных факторов. К ним в первую очередь относятся расходы на непосредственное управление проектом.
Также на цену влияют обязательные платежи за конкретные согласования (получение градостроительного плана земельного участка, узаконивание самостроя и пр.). Кроме того, итоговая калькуляция может включать дополнительные затраты, связанные с отдельными работами, которые не входят в функции технического заказчика. Речь идет, например, о снижении кадастровой стоимости земельного участка и прочих вспомогательных сервисах.
Избежать финансовых и репутационных рисков при строительстве – первоочередная задача каждого застройщика. Поэтому пренебрегать выбором технического заказчика ни в коем случае не стоит! О том, каковы цели и функции к техническому заказчику, о требованиях к нему и стоимости данной услуги вы можете прочесть, перейдя по этой ссылке. Советуем ознакомиться с данной информацией всем нашим потенциальным заказчикам, которым необходима данная услуга.
Компания INFOSTROY MOSREG оказывает услуги технического заказчика в строительстве. Наша команда состоит из лучших экспертов Москвы и всей России. Предоставляем комплексный сервис от сбора исходно-разрешительной документации до ввода здания в эксплуатацию. Специалисты отлично знают действующее законодательство в области градостроительства, включая новейшие изменения и правки. Это позволяет избежать проблем при проектировании, возведении и сдаче объекта.
Источник stroy-mosreg.ruСлужба технического заказчика
Допустим, вы — застройщик, который обладает собственным штатом специалистов со знаниями градостроительного, гражданского, земельного, природоохранного, административного и иных кодексов. При этом вы готовы в полной мере нести уголовную, административную и финансовую ответственность за их действия, а также за безопасность и устойчивость возводимого объекта. Поздравляем!
Сторонняя (внешняя) служба технического заказчика вам не требуется!
Однако если для вас важен спокойный сон по ночам, важно иметь возможность защитить свою деловую репутацию и компенсировать финансовые потери после возмещения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц, то привлекайте внешнего технического заказчика.
В компании «Лаату» имеется специализированная служба технического заказчика, готовая всегда прийти на помощь заказчику в вопросах охраны деловой репутации, качества и безопасности возводимого объекта!
Остановимся на функциях технического заказчика более подробно и попытаемся ответить на вопросы:
- кто такой технический заказчик,
- чем технический заказчик отличается от заказчика и заказчика-застройщика,
- для чего нужен технический заказчик,
- каковы права и обязанности технического заказчика на различных стадиях реализации проекта.
Кто такой технический заказчик
В соответствии с пунктом 22 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ технический заказчик – это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика
- заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства;
- подготавливает задания на выполнение указанных видов работ;
- предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ,
- утверждает проектную документацию;
- подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
- осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (функции технического заказчика).
Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, за исключением некоторых случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.
Чем технический заказчик отличается от заказчика и заказчика-застройщика
Застройщик – это лицо, которое обеспечивает на принадлежащем ему участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции техническому заказчику.
Термин «заказчик-застройщик» также широко используется в деловом обороте, хотя в Градостроительном кодексе не упоминается.
В Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций юридическое лицо, которому поручена организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат, именуют застройщиком. Далее указывается, что в отношениях с подрядчиками застройщик выступает в роли заказчика. По сути, в этом Положении застройщик и заказчик признаются синонимами, а в пункте 3.1.2 упоминается даже «застройщик-заказчик».
Таким образом, застройщик — это не профессиональный организатор и координатор строительства, а лицо, владеющее земельным участком и обеспечивающее возведение на нем возведение объекта недвижимости (либо его реконструкцию или ремонт).
Организатор же строительства должен именоваться только как технический заказчик, и никак иначе.
Для чего нужен технический заказчик
Застройщик, желающий возвести на земельном участке объект недвижимости либо произвести реконструкцию (ремонт) уже находящегося в его собственности объекта, неминуемо столкнется с длительным получением и подписанием большого количества разрешительной и согласовательной документацией, заключением договоров, контролем за их исполнением и т. д.
Если основной бизнес застройщика не связан со строительством, проще и выгоднее возложить эти обязанности на организацию, специализирующуюся именно на выполнении организаторских и координаторских функций подобного рода, то есть на технического заказчика.
Схема взаимодействия технического заказчика с другими участниками строительного процесса показана на следующем рисунке:
Обязанности техзаказчика на различных стадиях реализации проекта
Функции, которые застройщик передает техзаказчику могут отличаться в зависимости от типа объекта, выполняемых на нем работ (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт), наличия у заказчика результатов инженерных изысканий и проектной документации.
ГОСТ Р 57363-2016 «Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика)» определяет следующие этапы реализации проекта в строительстве:
Далее, опираясь на вышеуказанный ГОСТ Р 57363-2016 термины «технический заказчик» и «управляющий проектом» будут употребляться как синонимы.
Этап инициирования проекта
Утверждение проекта и принятие решения о его финансировании осуществляется до начала самого проекта. Однако участие управляющего проектом (технического заказчика) в подготовке и анализе данных в процессе бизнес-планирования позволяет выявить потенциальные риски проекта и определить пути их снижения или устранения на раннем этапе.
Этап планирования проекта в строительстве
На данном этапе техзаказчик совместно с застройщиком (инвестором) осуществляет детальное планирование реализации проекта, определяет и уточняет цели и задачи, разрабатывает последовательность действий, требуемых для их достижения, определяет общий состав работ. Результатом этого этапа является план по управлению проектом в строительстве, который обычно включает:
- определение состава работ (содержания) проекта, предпроектные проработки, предварительный выбор земельного участка (объекта строительства/реконструкции);
- планирование коммуникаций (обмена информацией и документацией в проекте);
- планирование бюджета проекта;
- планирование закупок для проекта;
- планирование качества проекта;
- планирование кадровых ресурсов проекта;
- определение рисков проекта и вероятных путей снижения их воздействия;
- планирование и управление сроками (графиком) реализации проекта;
- планирование работы с возможными изменениями проекта;
- определение ключевых показателей эффективности и результатов проекта в строительстве (проект закончен в срок, в рамках бюджета, достигнуто проектное качество объекта, ресурсы проекта распределены максимально эффективно, проект соответствует бизнес-плану).
План по управлению проектом является основным документом при планировании и реализации проекта, его управлении и контроле, а также в процессе сдачи-приемки в эксплуатацию и формального завершения проекта.
Этап реализации проекта строительства
Реализация проекта предполагает максимальную нагрузку на технического заказчика. Часто застройщики привлекают техзаказчика именно для работы на этом этапе. Данный этап можно разделить на следующие стадии:
- выбор площадки или объекта строительства и оформление правоустанавливающих документов;
управляющий проектом оказывает содействие при выборе земельного участка и оформлении его в установленном порядке; - сбор и подготовка исходных данных для предпроектной и проектной подготовки строительства;
управляющий проектом организует и обеспечивает необходимую поддержку при проведении инженерных изысканий, оформлении разрешений на присоединение к мощностям и действующим инженерным коммуникациям, выборе проектных, изыскательских и прочих организаций, подготовке технических заданий и задания на проектирование, оформлении градостроительной документации;
управляющий проектом обеспечивает полноту и качество передаваемых исходных данных для проектирования, представляет интересы застройщика при подготовке документации и проведение общественных слушаний; - на стадии проектирования управляющий проектом принимает участие в выборе генпроектировщика, а также других проектно-изыскательских организаций, оформлении договорных отношений, согласовывает с проектными организациями стоимость, сроки выполнения и выдачи проектной документации, осуществляет контроль за их исполнением;
управляющий проектом координирует взаимодействие проектных, изыскательских и прочих организаций, контролирует обеспечение требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной и рабочей документации, определяет целесообразность вариантного проектирования и оптимизации предлагаемых проектных решений;
управляющий проектом принимает, хранит и передает подрядным организациям проектную и рабочую документацию, ведет отчетность о ходе проектирования, своевременно информирует застройщика (инвестора) о необходимости внесения изменений или корректировок, а также существенного отклонения от определенных условий проектирования; - на стадии согласования проектной документации управляющий проектом обеспечивает рассмотрение и согласование в установленном порядке проектной документации в государственных органах и прочих заинтересованных организациях, в том числе в органах экспертизы, для чего определяет органы экспертизы (в случае негосударственной экспертизы) и принимает участие в заключении соответствующих договоров;
управляющий проектом организует утверждение и переутверждение проектной документации, а также внесение в проектную документацию изменений по требованиям экспертизы; - на стадии строительства технический заказчик принимает участие в выборе генподрядной и подрядных организаций, разрабатывает задание на проведение тендеров, оценивает условия строительства объекта приведенные в тендерном предложении, предлагаемую подрядчиком технологию производства строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и техникой, наличие членства в саморегулируемых организациях, внутреннюю систему менеджмента качества, репутацию, финансовое состояние подрядной организации и другие аспекты;
управляющий проектом участвует в заключении договора на капитальное строительство, реконструкцию или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений;
управляющий проектом может выступать в роли управляющего строительством (генерального подрядчика), при наличии поручения застройщика (инвестора) о выполнении данной функции;
совместно с застройщиком (инвестором) управляющий проектом принимает решение о привлечении авторского надзора, за исключением случаев, когда авторский надзор за строительством объектов является обязательным;
управляющий проектом от имени и по поручению застройщика получает разрешения соответствующих эксплуатирующих организаций на:
— производство работ в зоне воздушных линий электропередач, линий связи в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, водопроводных, канализационных) и других расположенных на строительной площадке,
— использование в период строительства электроэнергии, газа, воды и пара от существующих источников, в соответствии с проектом организации строительства,
— вырубку зеленых насаждений и пересадку деревьев, оформление порубочных билетов;
управляющий проектом заказывает создание геодезической основы строительства, вынос и закрепление осей,
оказывает содействие в регистрации в органах государственного строительного надзора должностных лиц, ответственных за ведение строительного контроля со стороны застройщика,
готовит документы для получения разрешения на строительство, осуществляет организацию подготовки строительной площадки, снос существующих зданий и сооружений, перенос инженерных коммуникаций, включая компенсационные выплаты за счет застройщика (инвестора);
управляющий проектом осуществляет контроль за сроками получения оборудования и материалов, организации приемки, представление и рассмотрение претензий к изготовителям и поставщикам, рассматривает и урегулирует спорные вопросы по выполнению условий договоров строительного подряда;
управляющий проектом готовит периодическую отчетность о ходе строительства и выполнении графиков производства работ, своевременно информирует застройщика (инвестора) в случае отклонения от сроков реализации проекта, предлагает решения по сокращению и оптимизации сроков и бюджета строительства.
Мониторинг и контроль за реализацией проекта в строительстве
Данный этап ставит своей целью проверку соответствия промежуточных результатов проекта и хода его работ установленным требованиям и критериям качества, сроков и стоимости. Существенным требованием контроля инвестиционно-строительных проектов является ведение строительного контроля за проведением строительно-монтажных работ, на соответствие объема и качества выполняемых работ проектной документации.
Этап завершения проекта и приемки его в эксплуатацию
На этом этапе управляющий проектом:
- определяет режим эксплуатации объекта в период индивидуальных и комплексных испытаний инженерных систем, оборудования их приемки, обеспечивает контроль за пусконаладочными работами и организацию подготовки объекта к сдаче в эксплуатацию;
- проверяет исполнительную документацию, передает документацию по приемке объекта в эксплуатацию на хранение пользователю объекта;
- представляет приемо-сдаточной комиссии необходимые документы по законченному строительством объекту;
- создает от имени и по поручению застройщика (инвестора) приемо-сдаточную комиссию и проводит приемку от исполнителя работ, законченного строительством объекта;
- взаимодействует с авторским надзором для получения заключения по объекту в случае необходимости;
- согласует сроки устранения дефектов и недоделок в рамках договора с подрядной организацией;
- готовит документы для обращения в соответствующие органы исполнительной власти за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- готовит документы для осуществления ввода объекта в эксплуатацию и его последующей регистрации в местных органах власти, в установленном ими порядке;
- передает завершенный строительством объект застройщику (инвестору) или организациям-пользователям, уполномоченным инвестором или выносит его на реализацию (продажу, отчуждение, аренду);
- готовит и передает застройщику (инвестору) отчет о выполнении договорных обязательств и о достижении проектом необходимых параметров по результатам строительства.
Эксплуатация объекта, гарантийный период, его капитальный ремонт, реконструкция и ликвидация
Эти этапы не являются этапами реализации проекта в строительстве, однако является существенной частью жизненного цикла объекта вплоть до его ликвидации (вывода из эксплуатации и сноса).
Эксплуатация объекта допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Управляющий проектом (технический заказчик), совместно с подрядной организацией организует обучение персонала застройщика (инвестора) или службы эксплуатации по заранее разработанной и согласованной программе.
В период гарантийной эксплуатации объекта управляющий проектом, по требованию застройщика (инвестора), контролирует исполнение обязательств участниками строительства в гарантийный период, участвует в организации и устранении дефектов, выявленных после ввода объекта в эксплуатацию, силами виновной стороны.
Права технического заказчика при реализации проекта в строительстве
Технический заказчик в своей деятельности руководствуется законодательными и нормативными актами Российской Федерации, а также иными документами, регулирующими инвестиционно-строительную деятельность.
Технический заказчик имеет права, определенные договором с застройщиком, в том числе:
- представлять интересы застройщика (инвестора) в учреждениях, организациях и на предприятиях по вопросам реализации инвестиционно-строительного проекта;
- принимать участие в выборе участников разработки и реализации проекта в строительстве;
- иметь доступ ко всей достоверной и полной организационной, проектной и исполнительной документации, имеющей отношение к разработке и реализации проекта, ко всем участникам инвестиционно-строительного проекта и их службам, вовлеченным в проект;
- оценивать риски и влияние на проект изменений, предлагаемых застройщиком (инвестором), своевременно доводить рекомендации до ответственного представителя;
- принимать решения в рамках своих полномочий и компетенций, по всем вопросам планирования и реализации проекта в строительстве;
- осуществлять постоянный контроль за качеством проектной документации, строительно-монтажных работ, поставляемого оборудования, конструкций, изделий и материалов;
- при необходимости приостанавливать работу по реализации проекта, в том числе производство отдельных видов строительно-монтажных работ;
- постоянно участвовать в рассмотрении производственных вопросов и споров между участниками разработки и реализации проекта;
- требовать в сроки, установленные планами работ, отчеты, информацию, а также получать материалы и документы по возникающим оперативным вопросам;
- вносить предложения застройщику (инвестору) о наложении в установленном порядке взысканий и других мер административного воздействия на виновных в несвоевременном или некачественном выполнении работ, заданий и поручений управляющего проектом;
- предоставлять отчеты куратору (ответственному представителю) застройщика (инвестора);
- вносить предложения по оптимизации бюджета, сроков производства работ, корректировке решений, улучшающих качество производимых работ и/или характеристик объекта в целом.
ООО «Лаату», 2005-2022. Все права защищены.
Копирование информации запрещено. Продолжая использовать наш сайт, вы даете согласие на обработку файлов
Cookies и других пользовательских данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.