Технический заказчик в строительстве определение

Содержание

Строительная компания «Экострой» выполняет функции технического заказчика при строительстве объектов промышленной недвижимости. Мы выступаем в качестве профессионального партнера инвестора/заказчика, снимаем административные риски и обеспечиваем реализацию проекта в обозначенные сроки.

Технический заказчик контролирует весь процесс строительства от подготовки проекта до сдачи объекта в эксплуатацию. Его функции закреплены в Градостроительном кодексе РФ, а комплекс задач и сроки их реализации описываются в контракте между застройщиком и техническим заказчиком, как юридическим лицом.

Зачем нужен технический заказчик?

На начальном этапе инвестор должен выбрать способ организации строительства – создание собственного отдела с функциями технического заказчика внутри своей компании или сотрудничество со специализированной компанией. Если у инвестора/заказчика не хватает опыта в строительстве или нет свободного ресурса, он может нанять организацию, которая по договору выполнит его функцию.

Структура правоотношения по договору строительного подряда с участием технического заказчика/Зикун И

Служба технического заказчика берет на себя ведение всего строительного процесса, взаимодействует с его участниками, решает конфликты и налаживает внутреннюю и внешнюю коммуникации. Благодаря ней соблюдается бюджет, заложенный на проект, гарантируется качество строительства, снижаются риски и достигаются заявленные в договоре сроки. Юридические и финансовые интересы заказчика соблюдаются на протяжении всей работы. Повышается инвестиционная привлекательность объекта.

Технический заказчик и генеральный подрядчик в одном лице

Определение термина «Генеральный подрядчик» отсутствует в Градостроительном кодексе, но дано в ст. 706.1 ГК РФ. Согласно нему подрядчик, который привлекает для выполнения своих обязательств других исполнителей, становится генеральным подрядчиком. Он исполняет работы по строительству объекта, и у него есть обязательства и перед заказчиком, и перед привлеченными организациями:

согласно ст.313.1 и ст.403 ГК РФ на генеральном подрядчике лежит ответственность перед заказчиком;
согласно ст.706.3 ГК РФ на генподрядчике лежит ответственность перед субподрядчиками.

Термин «Технический заказчик» в Градостроительном кодексе упоминается (ст. 1) – он наделяется вполне конкретными функциями, но не является исполнителем. При этом заказчик/застройщик может заключить договор генподряда (на фактическое выполнение работ) и договор на выполнение функций техзаказчика с одной и той же компанией.

На своих объектах мы, как правило выступаем и техническим заказчиком, и генеральным подрядчиком. Таким образом, вы можете возвести объект силами только нашей компании, не взаимодействуя с другими партнерами. Это экономит ресурсы, сокращает сроки реализации проекта и оптимизирует процессы.

Функции технического заказчика

Технический заказчик контролирует и сопровождает процесс строительства, осуществляет контроль за соблюдением графика и бюджета. Он одновременно организует коммуникацию с проектировщиками, подрядчиками, поставщиками материалов, муниципальными и федеральными органами власти и инвестором. Благодаря постоянной инспекции не возникает финансовых недочетов или необоснованных простоев строительства.

Функции застройщика и технического заказчика. Строительный контроль

Все функции техзаказчика, выполняемые строительной компанией «Экострой», мы рассмотрим подробнее ниже. Здесь перечислим основные из них, исполняемые в хронологическом порядке:

подготовка исходно-разрешительной документации;
согласование с застройщиком созданной под объект архитектурно-проектировочной системы;
получение технического положения на подключение инженерных коммуникаций (водоснабжение, водоотведение, электрификация, газификация и т.д.), подтверждение положения в профильных инстанциях;
подготовка и согласование градостроительного плана;
подготовка предпроектного предложения;
выбор проектировщика через конкурсы и тендеры, подписание договора – заказать проект можно в компании «Экострой», у нас есть собственный проектный отдел;
контроль исполнения договора на разработку проекта, проверка готовых документов и согласование;
проведение тендеров на выбор подрядчиков, которые возьмут на себя исполнение строительных работ, поставку материалов/техники/оборудования (все работы, связанные со строительством от проектирования до производства металлоконструкций может взять на себя компания «Экострой»);
формирование команды, которая полностью покроет нужды проекта;
получение разрешения на строительные работы;
координирование геодезических изысканий;
получение разрешения на временное подключение к коммуникациям для обеспечения нужд строительного процесса;
исполнение роли инспектора и куратора на всех этапах стройки, проверка качества материалов, соблюдения сроков, проверка достоверности бухгалтерского учета и правильности расходования средств;
оформление отчетности, передача гарантийных обязательств, ввод промышленного/коммерческого объекта в эксплуатацию.

Мы выполняем полный комплекс работ, включающий обязанности технического заказчика.

Этапы работы технического заказчика

Оформление полного комплекта ИРД

Строительная компания «Экострой» начинает работу с получения ГПЗУ, ТУ и подготовки комплекта ИРД. Этот этап требует значительных временных затрат и высокого уровня профессионализма – для сокращения предпроектной подготовки необходима помощь опытной команды.

Положения о сборе и составе ИРД закреплены в гл.5 и 6 ст.51 Градостроительного кодекса РФ. Получение комплекта документов осуществляет застройщик, а технический заказчик от его имени по договору собирает ИРД. Когда документы готовы, техзаказчик проходит градостроительный совет, получает постановление администрации о проектировании и заказывает проект.

В состав ИРД входят:

ГПЗУ;
правоустанавливающий документ (право собственности, аренда, кадастровый план и т.д.);
ТУ на инженерные коммуникации;
результаты инженерных изысканий: геологический отчет, геодезический отчет, экологические изыскания;
согласование с Росавиацией (при необходимости);
согласование с Министерством культурного наследия (при необходимости), в том числе результат археологических раскопок на участке;
проекты планировки и межевания территории (ППТ и ПМТ);
заключение экологической экспертизы.
согласование с Роспотребнадзором (при необходимости);
согласование с ФСО (при необходимости).

Содержание комплекта документов зависит от функционального назначения объекта (цех, склад, завод, административное здание, котельная, электростанция, насосная станция и т.д.) и особенностей территории, на которой он располагается. Например, он может содержать ситуационный план земельного участка по компенсационному озеленению, если при подготовке стройплощадки будут уничтожены зеленые насаждения. Если объект располагается в Московской области, пакет документов также немного изменяется, плюс часть документов подается на согласование в другие инстанции

Получение ГПЗУ и внесение изменений в ППТ

Градостроительный план земельного участка – это документ, носящий с некоторых пор информационный характер, который получается в профильных органах местного самоуправления, за которыми участок закреплен. В Москве он подготавливается и выдается Москомархитектурой, в Московской области — Главархитектурой Московской области.

В нем собираются актуальные нормативы, без соблюдения которых застройщик не сдаст объект в эксплуатацию (ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ). Какая информация есть в ГПЗУ:

очерченные границы участка и контур будущего объекта согласно ПТТ;
кадастровый номер участка;
сведения об отступах от границ участка до строения, которые должны быть соблюдены (минимальные значения);
данные о параметрах строительства, которые допустимо устанавливать на этом участке;
ограничения, накладываемые на участок;
красные линии;
границы зон с особыми условиями и т.д.

ГПЗУ готовится на основании документов территориального планирования, нормативов проектирования, сведений ЕГРН и других органов, технических условий подключения к сетям и т.д. Готовая ГПЗУ имеет текстовую и графическую часть – в графической части на топографический план

наносится чертеж границ участка, в текстовой содержится информация для застройщика, которая должна быть там согласно ч.3. ст.57.3 ГрК РФ.

Если правообладателя участка не устраивают параметры разрешенного строительства, указанные в ГПЗУ, потребуется внести изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) г. Москвы (это утвержденный документ – органы самоуправления могут отказаться вносить в него изменения).

Чтобы запросить изменения в ПЗЗ, нужно подготовить буклет с обосновывающими материалами и подать заявление. Оно рассматривается, выносится одобрение, готовится проект изменений и распоряжение об их внесении, проект проходит публичные слушания, после чего разрабатывается и утверждается Постановление Правительства Москвы.

Изменения в ПЗЗ вносятся, если возможность нового строительства на выбранном участке отсутствует, или имеются существенные ограничения, не совместимые с поставленными задачами. Компания «Экострой» при необходимости организует и проконтролирует весь процесс внесения изменений (это занимает 8-12 месяцев).

Сопровождение разработки проектной документации

Когда комплект ИРД подготовлен, все предпроектные материалы в наличии и согласованы, наступает этап разработки проекта, который также находится под контролем технического заказчика. Ниже действия, которые мы выполняем, чтобы у объекта появился качественный проект с необходимой сопроводительной документацией:

подготовка технического задания на проектирование для проектной компании;
поэтапная проверка всех частей готовой проектной документации на соответствие техзаданию;
рассмотрение предложенных проектных решений с точки зрения эффективности по сравнению с альтернативными вариантами, переговоры, исключение неэффективных решений;
проверка технических характеристик проекта – на наличие всех необходимых частей, качество оформления, структуру, формат, соответствие нормам;
анализ смет, оптимизация будущих финансовых затрат заказчика;
выявление недочетов в готовом документе и отправка его на доработку.

Техническое задание разрабатывается совместно с инвестором/заказчиком. Технический заказчик суммирует объемы для проектной организации, согласовывает ТЗ и оформляет договор с выбранной компанией, либо проводит конкурс.

На этом этапе при разработке эскиза, архитектурных решений, проектной и рабочей документации основная задача тандема техзаказчика с проектной организацией – предусмотреть все нюансы. При строительстве производственных объектов обязательно тесное сотрудничество с технологами заказчика для полноценного учета технологического процесса. Компания «Экострой» предлагает услуги по проектированию производственных, складских, промышленных и иных помещений с учетом их специфики и назначения. Опыт в этой сфере позволяет специалистам службы технического заказчика качественно выполнять поставленные задачи.

Этап согласования

Готовый проект проверяется на соответствие техзаданию, требованиям, обозначенным в ГПЗУ, требованиям ТУ и оправляется на согласование в профильные инстанции. Технический заказчик

утверждает и согласует проект в Архитектурно-планировочном управлении, ресурсоснабжающих организациях, Роспотребнадзоре, органах МЧС и других надзорных органах.

Экспертиза в широком смысле – это защита решений, использованных в проекте, перед экспертами на соответствие многочисленным регламентам, нормам и правилам. В процессе нее от экспертов получаются замечания по проекту, вносятся исправления. Технический заказчик на этом этапе:

контролирует устранение указанных недочетов;
отстаивает проектные решения, которые по мнению специалистов считаются эффективными и незаменимыми;
сокращает сроки процедуры;
после всех исправлений и процедур получает заключение.

Получение разрешения на строительство

После сбора документации приходит время получить разрешение на строительство. Для этого снова собирается пакет документов, туда входит и то, что мы разбирали ранее + проектная документация, заключение экспертизы и так далее. Разрешение выдается уполномоченным на это органом.

Разрешение на строительство – это зеленый свет к началу строительства. При наличии ордера на земляные работы можно завозить технику и начинать первые этапы. С этого момента земельный участок переходит в статус стройплощадки.

Ведение строительного процесса

Перед началом работ «Экострой» рассчитывает бюджет, составляет график производства работ, привлекает исполнителей и организовывает процесс. Мы проводим тендеры, выбираем строительные организации и поставщиков. Со всеми компаниями заключаются договоры, для них составляются технические задания.

Технический заказчик «Экострой» занимается координацией всех участников строительства. На контроле у него сроки, бюджет, технические задания и соответствие им выполняемых работ. Если подрядные организации или поставщики не выполняют своих обязательств, техзаказчик предъявляет к ним претензии и добивается исполнения требований. При возникновении на площадке конфликтных ситуаций, он организует контрольно-экспертные процедуры.

Все функции техзаказчика на этапе строительства сводятся к трем категориям:

контроль сроков;
заключение/ведение контрактов, отслеживание качества исполнения контрактных обязательств, организация работ;
контроль бюджета.

Не затягивать процесс помогает сводный план-график производства работ. Чтобы он соблюдался, должны соблюдаться условия всех договоров – своевременная поставка оборудования и техники, наличие достаточного количества исполнителей, достаточное финансирование. Если по независящим от техзаказчика причинам сроки одного из видов работ сдвигаются, специалисты «Экострой» актуализируют график и пересчитывают сроки согласно новым условиям.

В процессе строительства техзаказчик контролирует подготовку исполнительной документации, внесение изменений в проект (по необходимости), контролирует ведение авторского надзора и следит за соблюдением технологий на площадке. Каждый договор находится на учете, обязательства по нему своевременно исполняются.

отслеживает качество производимых работ;
выявляет дефекты;
рассчитывает затраты на переделки;
принимает промежуточные этапы работ;
ведет учет освоенных объемов строительно-монтажных работ и их стоимости.

течение всего процесса строительства Техзаказчик представляет интересы заказчика/инвестора перед государственным надзором, инспекциями и комиссиями.

Сдача в эксплуатацию

В ст.55 Градостроительного кодекса указаны положения о документе, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме и в соответствии с нормами и правилами. Этот документ – разрешение на ввод в эксплуатацию. Он подтверждает, что объект построен в соответствии с проектом, все ТУ, работавшие на момент получения разрешения на строительство и указанные в ГПЗУ, соблюдены, и что все виды работ выполнены в соответствии с земельным и прочим профильным законодательством РФ,

По завершении строительства компания «Экострой» подает извещение в региональный орган государственного строительного надзора вместе с полным пакетом документов. Технический заказчик организует проверки и присутствует на них. Результатом проверок становится Заключение о соответствии, которое подтверждает, что все работы выполнены по регламенту.

После проверки качества объекта и его соответствия проектной документации, запуска систем обеспечения, организации процесса технического обслуживания оформляется Акт ввода объекта в эксплуатацию. Инвестору выдается все документы – справки о выполнении технический условий, паспорт БТИ, ЗОС и другие. Готовый объект передается эксплуатирующей организации, и деятельность техзаказчика завершается.

Стоимость услуг компании «Экострой»

Технический заказчик «Экострой» берет на себя обязательство построить объект в кратчайшие сроки, с максимальным качеством и экономией средств заказчика. Стоимость услуг рассчитывается индивидуально и составляет 1,5-4% от бюджета.

Служба технического заказчика заключает договор с инвестором/заказчиком, составляет график финансирования и выполнения работ. По договору инвестор обязуется финансировать объект по графику, а техзаказчик строить его по графику.

Ежедневно, еженедельно и ежемесячно по договору с инвестором техзаказчик предоставляет отчет о ходе работ, а также отчет об экономии средств и указывает, на чем они были сэкономлены. Часть задач «Экострой» может выполнить самостоятельно, взяв на себя функцию подрядчика, если это сэкономит средства инвестора.

У компании «Экострой» есть все необходимые специалисты для исполнения функции технического заказчика, а также для производства всех типов работ по строительству промышленных комплексов (раздел «Услуги»).

многолетний опыт взаимодействия с согласующими инстанциями;
опыт ведения документооборота на проекте;
членство в СРО;
специалисты с высшим профильным образованием;
десятки успешных кейсов (раздел «Наши работы»).

Для заказа услуги нажмите на кнопку «Оставить заявку» или позвоните нам. Мы ориентированы на комплексную реализацию инвестиционных проектов строительства, поэтому готовы проконсультировать вас по всем профильным вопросам.

Источник: fsc-group.ru

Технический заказчик

Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, за исключением некоторых случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Чем технический заказчик отличается от заказчика и заказчика-застройщика

Застройщик – это лицо, которое обеспечивает на принадлежащем ему участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции техническому заказчику.

Термин «заказчик-застройщик» также широко используется в деловом обороте, хотя в Градостроительном кодексе не упоминается.

В Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций юридическое лицо, которому поручена организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат, именуют застройщиком. Далее указывается, что в отношениях с подрядчиками застройщик выступает в роли заказчика. По сути, в этом Положении застройщик и заказчик признаются синонимами, а в пункте 3.1.2 упоминается даже «застройщик-заказчик».

Таким образом, застройщик — это не профессиональный организатор и координатор строительства, а лицо, владеющее земельным участком и обеспечивающее возведение на нем возведение объекта недвижимости (либо его реконструкцию или ремонт).

Организатор же строительства должен именоваться только как технический заказчик, и никак иначе.

Для чего нужен технический заказчик

Застройщик, желающий возвести на земельном участке объект недвижимости либо произвести реконструкцию (ремонт) уже находящегося в его собственности объекта, неминуемо столкнется с длительным получением и подписанием большого количества разрешительной и согласовательной документацией, заключением договоров, контролем за их исполнением и т.д.

Если основной бизнес застройщика не связан со строительством, проще и выгоднее возложить эти обязанности на организацию, специализирующуюся именно на выполнении организаторских и координаторских функций подобного рода, то есть на технического заказчика.

Схема взаимодействия технического заказчика с другими участниками строительного процесса показана на следующем рисунке:

Обязанности техзаказчика на различных стадиях реализации проекта

Функции, которые застройщик передает техзаказчику могут отличаться в зависимости от типа объекта, выполняемых на нем работ (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт), наличия у заказчика результатов инженерных изысканий и проектной документации.

ГОСТ Р 57363-2016 «Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика)» определяет следующие этапы реализации проекта в строительстве:

Далее, опираясь на вышеуказанный ГОСТ Р 57363-2016 термины «технический заказчик» и «управляющий проектом» будут употребляться как синонимы.

Этап инициирования проекта

Утверждение проекта и принятие решения о его финансировании осуществляется до начала самого проекта. Однако участие управляющего проектом (технического заказчика) в подготовке и анализе данных в процессе бизнес-планирования позволяет выявить потенциальные риски проекта и определить пути их снижения или устранения на раннем этапе.

Этап планирования проекта в строительстве

На данном этапе техзаказчик совместно с застройщиком (инвестором) осуществляет детальное планирование реализации проекта, определяет и уточняет цели и задачи, разрабатывает последовательность действий, требуемых для их достижения, определяет общий состав работ. Результатом этого этапа является план по управлению проектом в строительстве, который обычно включает:

определение состава работ (содержания) проекта, предпроектные проработки, предварительный выбор земельного участка (объекта строительства/реконструкции);
планирование коммуникаций (обмена информацией и документацией в проекте);
планирование бюджета проекта;
планирование закупок для проекта;
планирование качества проекта;
планирование кадровых ресурсов проекта;
определение рисков проекта и вероятных путей снижения их воздействия;
планирование и управление сроками (графиком) реализации проекта;
планирование работы с возможными изменениями проекта;
определение ключевых показателей эффективности и результатов проекта в строительстве (проект закончен в срок, в рамках бюджета, достигнуто проектное качество объекта, ресурсы проекта распределены максимально эффективно, проект соответствует бизнес-плану).

План по управлению проектом является основным документом при планировании и реализации проекта, его управлении и контроле, а также в процессе сдачи-приемки в эксплуатацию и формального завершения проекта.

Этап реализации проекта строительства

Реализация проекта предполагает максимальную нагрузку на технического заказчика. Часто застройщики привлекают техзаказчика именно для работы на этом этапе. Данный этап можно разделить на следующие стадии:

выбор площадки или объекта строительства и оформление правоустанавливающих документов;
управляющий проектом оказывает содействие при выборе земельного участка и оформлении его в установленном порядке;
сбор и подготовка исходных данных для предпроектной и проектной подготовки строительства;
управляющий проектом организует и обеспечивает необходимую поддержку при проведении инженерных изысканий, оформлении разрешений на присоединение к мощностям и действующим инженерным коммуникациям, выборе проектных, изыскательских и прочих организаций, подготовке технических заданий и задания на проектирование, оформлении градостроительной документации;
управляющий проектом обеспечивает полноту и качество передаваемых исходных данных для проектирования, представляет интересы застройщика при подготовке документации и проведение общественных слушаний;
на стадии проектирования управляющий проектом принимает участие в выборе генпроектировщика, а также других проектно-изыскательских организаций, оформлении договорных отношений, согласовывает с проектными организациями стоимость, сроки выполнения и выдачи проектной документации, осуществляет контроль за их исполнением;
управляющий проектом координирует взаимодействие проектных, изыскательских и прочих организаций, контролирует обеспечение требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной и рабочей документации, определяет целесообразность вариантного проектирования и оптимизации предлагаемых проектных решений;
управляющий проектом принимает, хранит и передает подрядным организациям проектную и рабочую документацию, ведет отчетность о ходе проектирования, своевременно информирует застройщика (инвестора) о необходимости внесения изменений или корректировок, а также существенного отклонения от определенных условий проектирования;
на стадии согласования проектной документации управляющий проектом обеспечивает рассмотрение и согласование в установленном порядке проектной документации в государственных органах и прочих заинтересованных организациях, в том числе в органах экспертизы, для чего определяет органы экспертизы (в случае негосударственной экспертизы) и принимает участие в заключении соответствующих договоров;
управляющий проектом организует утверждение и переутверждение проектной документации, а также внесение в проектную документацию изменений по требованиям экспертизы;
на стадии строительства технический заказчик принимает участие в выборе генподрядной и подрядных организаций, разрабатывает задание на проведение тендеров, оценивает условия строительства объекта приведенные в тендерном предложении, предлагаемую подрядчиком технологию производства строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и техникой, наличие членства в саморегулируемых организациях, внутреннюю систему менеджмента качества, репутацию, финансовое состояние подрядной организации и другие аспекты;
управляющий проектом участвует в заключении договора на капитальное строительство, реконструкцию или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений;
управляющий проектом может выступать в роли управляющего строительством (генерального подрядчика), при наличии поручения застройщика (инвестора) о выполнении данной функции;
совместно с застройщиком (инвестором) управляющий проектом принимает решение о привлечении авторского надзора, за исключением случаев, когда авторский надзор за строительством объектов является обязательным;
управляющий проектом от имени и по поручению застройщика получает разрешения соответствующих эксплуатирующих организаций на:
— производство работ в зоне воздушных линий электропередач, линий связи в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, водопроводных, канализационных) и других расположенных на строительной площадке,
— использование в период строительства электроэнергии, газа, воды и пара от существующих источников, в соответствии с проектом организации строительства,
— вырубку зеленых насаждений и пересадку деревьев, оформление порубочных билетов;
управляющий проектом заказывает создание геодезической основы строительства, вынос и закрепление осей,
оказывает содействие в регистрации в органах государственного строительного надзора должностных лиц, ответственных за ведение строительного контроля со стороны застройщика,
готовит документы для получения разрешения на строительство, осуществляет организацию подготовки строительной площадки, снос существующих зданий и сооружений, перенос инженерных коммуникаций, включая компенсационные выплаты за счет застройщика (инвестора);
управляющий проектом осуществляет контроль за сроками получения оборудования и материалов, организации приемки, представление и рассмотрение претензий к изготовителям и поставщикам, рассматривает и урегулирует спорные вопросы по выполнению условий договоров строительного подряда;
управляющий проектом готовит периодическую отчетность о ходе строительства и выполнении графиков производства работ, своевременно информирует застройщика (инвестора) в случае отклонения от сроков реализации проекта, предлагает решения по сокращению и оптимизации сроков и бюджета строительства.

Мониторинг и контроль за реализацией проекта в строительстве

Данный этап ставит своей целью проверку соответствия промежуточных результатов проекта и хода его работ установленным требованиям и критериям качества, сроков и стоимости. Существенным требованием контроля инвестиционно-строительных проектов является ведение строительного контроля за проведением строительно-монтажных работ, на соответствие объема и качества выполняемых работ проектной документации.

Этап завершения проекта и приемки его в эксплуатацию

На этом этапе управляющий проектом:

определяет режим эксплуатации объекта в период индивидуальных и комплексных испытаний инженерных систем, оборудования их приемки, обеспечивает контроль за пусконаладочными работами и организацию подготовки объекта к сдаче в эксплуатацию;
проверяет исполнительную документацию, передает документацию по приемке объекта в эксплуатацию на хранение пользователю объекта;
представляет приемо-сдаточной комиссии необходимые документы по законченному строительством объекту;
создает от имени и по поручению застройщика (инвестора) приемо-сдаточную комиссию и проводит приемку от исполнителя работ, законченного строительством объекта;
взаимодействует с авторским надзором для получения заключения по объекту в случае необходимости;
согласует сроки устранения дефектов и недоделок в рамках договора с подрядной организацией;
готовит документы для обращения в соответствующие органы исполнительной власти за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
готовит документы для осуществления ввода объекта в эксплуатацию и его последующей регистрации в местных органах власти, в установленном ими порядке;
передает завершенный строительством объект застройщику (инвестору) или организациям-пользователям, уполномоченным инвестором или выносит его на реализацию (продажу, отчуждение, аренду);
готовит и передает застройщику (инвестору) отчет о выполнении договорных обязательств и о достижении проектом необходимых параметров по результатам строительства.

Эксплуатация объекта, гарантийный период, его капитальный ремонт, реконструкция и ликвидация

Эти этапы не являются этапами реализации проекта в строительстве, однако является существенной частью жизненного цикла объекта вплоть до его ликвидации (вывода из эксплуатации и сноса).

Эксплуатация объекта допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Управляющий проектом (технический заказчик), совместно с подрядной организацией организует обучение персонала застройщика (инвестора) или службы эксплуатации по заранее разработанной и согласованной программе.

В период гарантийной эксплуатации объекта управляющий проектом, по требованию застройщика (инвестора), контролирует исполнение обязательств участниками строительства в гарантийный период, участвует в организации и устранении дефектов, выявленных после ввода объекта в эксплуатацию, силами виновной стороны.

Права технического заказчика при реализации проекта в строительстве

Технический заказчик в своей деятельности руководствуется законодательными и нормативными актами Российской Федерации, а также иными документами, регулирующими инвестиционно-строительную деятельность.

Технический заказчик имеет права, определенные договором с застройщиком, в том числе:

Источник: stroyinvestproekt.msk.ru

Что дает BIM техническому заказчику

Александр Поляков, профессиональный строитель, выполнял функции технического заказчика на ряде крупных объектов Новосибирска

Владимир Талапов, эксперт по BIM, член-корреспондент МААМ

Эта статья написана по материалам доклада, сделанного авторами на окружном образовательном форуме «Строительный комплекс и градостроительная деятельность в субъектах Российской Федерации — 2017», проводившемся в Новосибирске ФАУ «РосКапСтрой» 2-3 марта 2017 года, и последовавших затем обсуждений.

Введение: кто такой технический заказчик

В русском языке смысл слова «заказчик» всем понятен — это тот, кто заказывает. В частности, понятно значение этого слова и в строительстве — оно обозначает инициатора возведения здания. Но если обратиться к действующей сегодня в строительной отрасли юридической терминологии, то понятие «заказчик» распадается на несколько терминов:

инвестор — лицо, размещающее капитал в строительном проекте для последующего получения прибыли. Инвестор обычно устанавливает договорные отношения с заказчиком;
застройщик — лицо, которое обеспечивает строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта на принадлежащем ему земельном участке (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). То есть у застройщика имеется ключевой признак — принадлежащий ему земельный участок под строительство (допускается иной правообладатель этого участка, но получивший на него права заказчика на законных основаниях). Чаще всего застройщик и выступает заказчиком в строительстве. В таких случаях он официально именуется заказчикзастройщик;
заказчик (лицо, которое заказывает строительство или реконструкцию объекта) — это тот, кто заключает «Договор строительного подряда» с подрядчиком. Форма такого договора регулируется п. 3 гл. 37 Гражданского кодекса РФ. В частности, «по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его» (п. 1 ст. 702 ГК РФ);
технический заказчик — физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, заключающее договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Поскольку строительная деятельность чрезвычайно сложна и ответственна, то иногда (довольно часто) заказчик, у которого не хватает своего опыта или организационных ресурсов, нанимает профессиональную организацию, которая занимается от его имени реализацией всех его замыслов. Возможно, что на небольших объектах с обязанностями технического заказчика профессионально подготовленное физическое лицо вполне справится, но крупные проекты сможет осилить только хорошо подготовленное и укомплектованное юридическое лицо, о деятельности которого и пойдет в дальнейшем речь.

Официальное признание технического заказчика в качестве полноправного субъекта строительной индустрии в нашей стране произошло в 2011 году (поправки в Градостроительный кодекс РФ были внесены Федеральным законом № 337ФЗ от 28 ноября 2011 г.). С тех пор в соответствующих юридических документах вместо термина «заказчик» стали использовать термин «технический заказчик», хотя за заказчиком оставлено право брать на себя функции технического заказчика.

Функция технического заказчика при всей ее очевидности и полезности для строительной отрасли — достаточно новая для нашей страны. Поэтому часто в публикациях по этой теме можно встретить различные толкования обсуждаемого термина, несколько отличающиеся от вышеизложенного, но мы не будем тратить на это время, а сфокусируемся на сути решаемых техническим заказчиком задач и значении технологии BIM для его успешной деятельности.

Основные функции технического заказчика

Согласно Градостроительному кодексу РФ основными задачами, решаемыми техническим заказчиком (в упрощенных формулировках), являются:

предпроектная подготовка;
получение исходноразрешительной документации;
организация проектирования;
подготовка строительства;
контроль строительства;
финансирование, учет, отчетность, аудит на всех этапах проекта;
передача объекта в эксплуатацию.

Нетрудно видеть, что каждая из этих задач в отдельности требует точной и оперативной информации по проекту. Рассмотренные же все вместе, они предполагают еще и единого согласованного сквозного потока данных по всем стадиям работы с объектом строительства.

Вообще служба технического заказчика должна быть единой (жестко централизованной) — только так можно эффективно решать главную задачу по созданию объекта строительства. Это означает, что деятельность технического заказчика лучше всего будет реализовываться при использовании технологии BIM информационного моделирования зданий.

Два направления использования BIM в работе технического заказчика

Деятельность технического заказчика охватывает сразу несколько стадий жизненного цикла здания, фактически заканчиваясь на передаче объекта в эксплуатацию.

Ранее в статье «Жизненный цикл здания и его связь с внедрением технологии BIM» [1] уже говорилось об особенностях процесса информационного моделирования в зависимости от стадии жизненного цикла объекта, связанных с неизбежной сменой набора решаемых задач (целей моделирования) при каждом переходе на новый этап этого цикла, поэтому мы не будем подробно останавливаться на них. Отметим лишь, что корректировка процесса информационного моделирования, о которой многие участники строительной деятельности рассуждают лишь теоретически, для технического заказчика становится неизбежной реальностью.

Далее, процесс информационного моделирования на любом этапе работы с объектом подчиняется общим принципам, сформулированным в статье «О некоторых принципах, лежащих в основе BIM» [2]:

принципу единой модели, означающему согласованность информации при работе;
принципу прагматизма, согласно которому каждый раз моделируется ровно столько, сколько требуется для решения поставленной задачи;
принципу согласованного моделирования, означающему необходимость единого (согласованного) подхода к работе над всем проектом.

Если хотя бы один из этих принципов нарушен, эффективность процесса информационного моделирования резко падает или просто становится нулевой. Но для технического заказчика, обязанного направлять и контролировать все процессы, связанные со строительством объекта, особое значение приобретает принцип согласованного моделирования, поскольку его соблюдение всеми участниками проекта под общим руководством технического заказчика способно гарантировать взаимосвязанное информационное моделирование на всем проекте.

Сказанное означает, что использование техническим заказчиком технологии BIM можно разделить на два направления: внутреннее (реализация процесса информационного моделирования внутри собственной организации) и внешнее (формулировка и обеспечение выполнения общих правил информационного моделирования для всех участников процесса возведения объекта строительства).

Внутреннее направление BIM для технического заказчика

Работа над любым проектом всегда начинается в недрах службы технического заказчика. В этой ситуации использование BIM предполагает, что процесс информационного моделирования запускается уже на стадии предпроекта и получения исходноразрешительной документации и затем проходит через все этапы работы с проектом. Другими словами, BIM становится неотъемлемой частью производственных процессов в службе технического заказчика. Последнее означает, что внутренняя структура организации и выполняемые сотрудниками функции должны получить определенные изменения, учитывающие специфику использования BIM. Схематично это показано на рис. 1.

Рис. 1. Общая схема организационной структуры службы технического заказчика в условиях использования BIM

Дадим к этой схеме некоторые пояснения.

Вполне логично предположить, что основную нагрузку по информационному моделированию в процессе выполнения проекта будут нести его непосредственные исполнители (генпроектировщик, проектировщики, генподрядчик, строительные субподрядчики, поставщики оборудования и материалов), а технический заказчик будет пользоваться результатами их моделирования, полный доступ к которым для него должен быть предусмотрен юридически и технически.

Но для эффективного выполнения функций технического заказчика этого недостаточно. Требуется еще дополнительное (по отношению к исполнителям) моделирование, реализуемое самим техническим заказчиком, особенно для целей финансового контроля и общего управления. Такое моделирование в структуре технического заказчика должно осуществляться специальной службой (например, информационнотехническим отделом, который на схеме показан синим цветом). Можно, конечно, отдавать эту работу сторонним исполнителям, но это не отменяет необходимости в подобном «BIMотделе», который, как минимум, должен будет формулировать задачу, а затем принимать и оценивать ее исполнение и использовать полученные результаты.

Использование BIM в службе технического заказчика состоит как из дополнительного (по отношению к исполнителям) моделирования для собственных нужд, так и текущего (практически каждодневного) мониторинга процесса работы над проектом. Последнее также должно выполняться собственными сотрудниками технического заказчика, входящими в группу управления конкретным проектом, а информационнотехнический отдел обеспечивает для этого необходимые условия — как программные, так и аппаратные.

Представляется целесообразным иметь у технического заказчика в группе управления каждым проектом своего BIMменеджера, который отвечает за все вопросы информационного моделирования в рамках этого проекта. Предполагается, что указанный сотрудник должен подчиняться как руководителю проекта, так и начальнику информационнотехнического отдела.

Всё информационное моделирование в службе технического заказчика ведется в тесном взаимодействии со службами управления проектами и финансового мониторинга.

Подобные изменения в структуре службы технического заказчика вряд ли приведут к существенному увеличению (даже просто к увеличению) числа сотрудников, поскольку информационное моделирование принципиально повышает производительность труда при управлении проектами и работе с информацией, добавляя специалистов с новыми функциями, но одновременно существенно сокращая число сотрудников на традиционной «бумажной» работе.

Внешнее направление BIM для технического заказчика

Процесс информационного моделирования, проходящий внутри службы технического заказчика, является исключительно важным для выполнения его (технического заказчика) функций, но играет второстепенную роль по отношению к процессу моделирования возводимого объекта на всех его стадиях, осуществляемому непосредственными исполнителями работ (генпроектировщиком, проектировщиками, генподрядчиком, строительными субподрядчиками, поставщиками оборудования и материалов).

Однако управление этим сквозным процессом и правильное определение его параметров и результатов, особенно при переходе на новые стадии проекта, очень важно в первую очередь именно для технического заказчика, поскольку он через это моделирование осуществляет контроль за всем ходом возведения объекта, а также подключает к нему свое дополнительное моделирование.

Отсюда возникает совершенно конкретная («внешняя») задача для технического заказчика: определять и координировать процесс информационного моделирования для исполнителей в течение всего периода работы с объектом (рис. 2).

Рис. 2. Технический заказчик определяет общие правила использования BIM всеми участниками проекта

Более развернуто это выражается в том, что технический заказчик должен выполнять следующие обязанности:

иметь четкое представление о возможных (допустимых) способах информационного моделирования и используемых программах в рамках каждого конкретного проекта;
подбирать исполнителей каждого проекта исключительно с учетом этого представления и своих возможностей;
осуществлять необходимую программную, аппаратную и консультативную поддержку исполнителей на всех стадиях проекта;
осуществлять (резервное) хранение всех материалов моделирования;
при необходимости включаться в процесс основного моделирования. Такая необходимость может возникать, например, при смене (по разным причинам) когото из исполнителей.

Перечисленные выше основные задачи, как и многие другие, возникающие в процессе информационного моделирования, также должен решать информационнотехнический отдел технического заказчика. Это, в свою очередь, предполагает наличие у его специалистов определенного опыта как собственного информационного моделирования, так и использования BIM при управлении проектами.

Где взять первоначальный опыт использования BIM для технического заказчика

При внедрении любой новой технологии ктото всегда должен быть первым, то есть лидером, причем этого лидера никто новым идеям не учил, и уж тем более не объяснял ему, как надо действовать — новаторы до всего доходят своим умом или коллективным умом, объединяясь с другими новаторами. И один из лучших способов проверить свои идеи на практике — выполнение пилотных проектов, за которые новаторы обычно берутся на свой страх и риск. В полной мере это относится и к BIM.

Но если говорить о внедрении BIM во всей строительной отрасли, в чем прежде всего заинтересовано государство, то тут мы вправе рассчитывать и на созидательную роль государства, помогающую лидерам и снижающую их риски. Эта роль может (должна) заключаться в следующих ключевых моментах:

экономическое стимулирование перехода участников строительного рынка на BIM;
наработка специально выделенными организациями, причем за государственный счет, первоначального опыта использования BIM (госбюджетные пилотные проекты) с последующей выдачей участникам строительного рынка конкретных рекомендаций, регламентирующих документов и методик работы, в том числе и через образовательные курсы;
создание единых строительных классификаторов и библиотек элементов для BIM;
стимулирование разработки отечественных BIMпрограмм;
подключение вузов и колледжей для подготовки новых специалистов для строительной отрасли, а также переподготовки имеющихся.

В нашей стране так складывается, что внедрение BIM начинается с проектировщиков (прежде всего с архитекторов). Думается, что процесс перехода российской строительной отрасли на технологию информационного моделирования существенно ускорится, если, не мешая это делать проектировщикам, государство станет форсировать освоение BIM техническими заказчиками.

Кстати, эта идея не нова. Если внимательно посмотреть на опыт государственного перехода на BIM в Великобритании, то можно заметить, что ключевая роль там отводится именно техническому заказчику, хотя в Туманном Альбионе такой термин не используется. Это можно отметить как по уже представленным британским BIMстандартам, так и по практике использования программного обеспечения, о чем говорилось в статье «Внедрение BIM: фундаментальный опыт Великобритании» [3].

В нашей стране недавно появился «государственный технический заказчик» — ФАУ «РосКапСтрой». Думается, что именно он и должен стать одним из локомотивов внедрения BIM в России в области общего управления проектами, нарабатывая необходимую базу знаний для себя и других технических заказчиков.

Но это, конечно, не освобождает остальных энтузиастов BIM от инициативной работы по поиску истины!

Источник: sapr.ru