Технической инвентаризации объектов капитального строительства что это

Что такое технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости

Техническая инвентаризация объектов недвижимости – это целевое обследование объекта недвижимости, которое может проводиться с целью постановки объекта на учет, для получения технического паспорта, при смене назначения собственности (с жилой в нежилую, и наоборот), для внесения дома в список аварийного/ветхого жилья. При технической инвентаризации изучается состояние объекта, делаются его замеры, анализируется порядок эксплуатации и влияние целевого использования на общее состояние, и безопасность сооружения.

Общие сведения

Инициировать проведение технической инвентаризации может сам собственник жилья, который хочет, например, продать недвижимость или желает достроить/реконструировать объект. Второе основание для осуществления проверки – предписание государственных/муниципальных органов власти. Как правило, инвентаризация проводится с установленной периодичностью или же обязательна при выявлении сильных разрушений дома, стихийных бедствиях, несчастных случаях.

АИС «Техническая инвентаризация»

Третье основание, когда инвентаризация обязательна, — сдача новой постройки в эксплуатацию. Специалисты в этом случае анализируют качество проведенных работ, проверяют использованные материалы и их надежность. Задача проверки – подтвердить, что в дом можно заселяться, и он не несет угрозы жизни/здоровью жильцов.

Необязательно проводить проверку только полностью готового объекта. Согласно, основам технической инвентаризации объектов недвижимости, допускается изучение объектов незавершенного строительства, отдельных частей дома, проложенных коммуникаций, частных сооружений. В зависимости от того, какая проверка осуществляется, по завершению работ готовятся следующие документы:

• поэтажный план;
• план технической инвентаризации;
• справка о выборе категории объекта;
• заключение ТЭП (технические и экономические показатели).

Работы проводятся специалистами имеющими лицензию (если это частная компания) или же, занимающими конкретные должности в муниципалитете.

При проверке используется точное оборудование, которое позволяет всецело измерить и оценить качество:

1. стен;
2. перекрытия;
3. фундамента;
4. перегородок;
5. окон;
6. дверей;
7. крыш;
8. придомовых построек.

При незаконном строительстве, то есть возведении частного дома без получения предварительного разрешения архитектурного отдела города, а также без подготовки проекта, инвентаризация также должна быть проведена. Готовится технический паспорт, на основании которого собственник может узаконить постройку. Без технического паспорта узаконивание невозможно.

Виды технических проверок

С целью всестороннего и максимально точного изучения недвижимости, к проверке привлекается не один специалист, а комплексная комиссия, которая начинает работы с подготовки описи собственности. А затем уже осуществляется проверка имущества.

техническая инвентаризация

Инвентаризация позволяет контролирующим органам обновить базу сведений, внести актуальные данные (которые затем отображаются в ЕГРН и доступны для ознакомления потенциальным покупателям имущества), но главная задача – своевременное выявление нарушений, несущих опасность для жизни и здоровья человека.

Всего предусмотрено три вида проверок:

• первичная;
• плановая;
• внеплановая.

Первичная

Необходима при обследовании только новых объектов. Это касается как объектов частного строительства, так и возведения многоэтажных новостроек. Задача специалиста на этой стадии – провести замеры каждого помещения дома, проверить качество выполняемых работ, подтвердить соответствие требованиям пожарной безопасности. По результатам готовится технический паспорт, на основании которого дом может быть передан в целевую эксплуатацию.

Плановая

Согласно действующему законодательству, плановое исследование объекта недвижимости должно осуществляться каждые пять лет. Это делается для установления следующих обстоятельств:

1. возникновение новых построек на конкретном участке земли (или наоборот, снос ранее присутствующих зданий);
2. подтверждение соответствия фактических характеристик составленному паспорту;
3. подтверждение отсутствия разрушений, изменений, опасных для жизни человека;
4. обновление действующей базы данных бюро технической инвентаризации;
5. изменение технических паспортов на дома с учетом фактических изменений.

При выявлении нарушений, собственнику придется оплатить штраф, но игнорировать проверку не следует, поскольку это единственный способ своевременно установить и исправить нарушения.

Внеплановая

Как уже отмечалось выше, инициировать проверку объекта может сам владелец собственности, который не следует плану, предусмотренному отделом технической инвентаризации населенного пункта. После получения обращения от владельца (физического, юридического лица) специалисты обязаны отреагировать и отправиться на место проведения осмотра.

Внеплановая инвентаризация целесообразна при следующих обстоятельствах:

• перепланировка;
• реконструкция недвижимости;
• частичная пристройка;
• снос части объектов;
• здание пострадало от катастрофы, несчастного случая, стихийного бедствия (с целью оценки его дальнейшей безопасности).

Также внеплановая проверка проводится в случае, когда владелец желает изменить целевое назначение недвижимости. Это может быть смена жилых квартир и переоборудование под коммерческий офис. Или, наоборот, из промышленного дома был переоборудован жилой объект.

Какие объекты могут проверяться

Такой вид проверки осуществим только в отношении недвижимости, то есть стационарных объектов, которые привязаны к конкретному земельному участку, и не могут быть перемещены без нарушения целостности здания.

Все сооружения делятся на виды, в зависимости от основных характеристик, особенностей эксплуатации. На основании проверки дому присваивается юридический статус и происходит постановка на учет. При этом сооружение должно иметь следующие документы:

• кадастровый номер (присваивается при постановке на учет);
• технический паспорт;
• инженерный план (графический с пояснениями).

Алгоритм проведения исследования

Независимо от вида технической инвентаризации, она проводится в несколько важных стадий. А именно:

1. Подготовительные работы. На этом этапе документально оформляются основания для проверки, заводится отдельное инвентаризационное дело, назначается ответственный работник. Также согласовывается дата проведения обследования по месту расположения объекта.
2. Выезд инженера на объект с целью выполнения замеров собственности. При себе специалист имеет несколько измерительных приборов, которые позволяют правильно измерить даже площадь непропорциональных объектов.
3. Техническое исследование, включающее анализ качества использованных материалов, проверку пожарной безопасности. Отдельное внимание уделяется несущим конструкциям, которые должны быть надежными и расположенными так, чтобы качественно поддерживать кровлю.
4. Сверка правоустанавливающих бумаг. Во внимание принимается не только выписка из ЕГРН, подтверждающая права собственности на текущую недвижимость, но также проектная документация.
5. Документальная фиксация результатов проверки. Пребывая на месте, специалист готовит предварительный чертеж, а также делает важные замеры, необходимые для будущих расчетов. Затем чертеж оформляется на чистовом листе, делаются пояснительные отметки. На другой странице делаются расчеты, которые также пишутся с обозначениями сокращений.
6. Составление кадастрового паспорта.
7. Оформление инвентаризационного дела.

Все документы готовятся в двух экземплярах. Одна папка с бумагами передается собственнику объекта, то есть фактическому заказчику. Вторая – остается в бюро технической инвентаризации.

При проверке допускается наличие незначительных отличий между проектом и реальными характеристиками сооружения. Это связано с тем, что числительное оборудование может работать с погрешностями, то есть каждый специалист использует свои приборы, для которых техническими документами установлены свои особенности эксплуатации и работы.

Заканчивается процедура подготовкой Акта приема-передачи здания и документов, на этой стадии собственник недвижимости обязан проверить нарисованный проект и оформленные документы. При выявлении значительных отличий и нарушений, предстоит отказаться от получения документации и указать на замечания в Акте приема.

Необходимая документация

Еще одна проблема, с которой сталкиваются пользователи, недостаточная осведомленность в том, какие бумаги должны быть составлены по завершению обследования.

Так, обязательно в папке должны находиться следующие документы:

• книга описи;
• инвентаризационная карточка;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• технические справки.

У каждого объекта недвижимости обязательно должен быть свой паспорт, который оформляется специалистами бюро технической инвентаризации.

Для оформления и получения документов собственнику недвижимости предстоит обратиться с собственноручным заявлением в локальное отделение БТИ. Далее, согласно графику, специалист прибывает на место проверки, делает практические замеры, готовит документы. После оплаты государственной пошлины, человек получает готовый паспорт. На этой стадии необходимо помнить о том, что паспорт готовится на земельный участок, где отображаются все расположенные объекты недвижимости.

Источник

2.7. Понятие технической инвентаризации объектов капитального строительства

В системе управления недвижимым имуществом населённых пунктов одним из основных направлений является достоверный технический учёт, который основывается на систематическом обследовании объектов недвижимости и проведении технической инвентаризации зданий и сооружений.

Техническая инвентаризация представляет собой систему сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местоположении, техническом состоянии, стоимости и принадлежности объектов капитального строительства на основе результатов периодических обследований в натуре.

Техническая инвентаризация объектов недвижимости заключается в проверке и определении на конкретную дату наличия, местоположения, назначения, фактического использования, состава, состояния и стоимости объекта. Технической инвентаризации подлежат здания и сооружения на стадии строительства и эксплуатации. Передвижные, временные строения не подлежат технической инвентаризации.

Единицей учета при инвентаризации является инвентарный объект.

Основы федеральной политики и правовое регулирование государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства разрабатывает Министерство экономического развития Российской Федерации на основании федеральных законов, нормативно-правовых актов Президента РФ и Правительства РФ.

Необходимость проведения технической инвентаризации в последние годы обусловлено расширением сферы практического использования результатов технической инвентаризации, применения результатов инвентаризации и технических паспортов:

— при разрешении судебных и внесудебных споров в отношении недвижимого имущества, связанных с передачей и оформлением прав собственности на помещения инвесторов долевого участия в строительстве многоквартирных домов и офисных центров, реальным разделом объектов капитального строительства, оспариванием сделок, вступлением в наследство, признанием прав собственности на самовольно возведенные объекты капитального строительства;

— при оформлении и переоформлении прав аренды на помещения, части объектов капитального строительства;

— при осуществлении оценочной деятельности оценщиками и заказчиками оценочных работ используются технические паспорта, в качестве доказательной базы для применения в расчетах сведений о количественных и качественных характеристиках объектов оценки. При этом основным требованием кредитных учреждений при ипотечном кредитовании является соответствие объекта оценки данным технического паспорта и правоустанавливающим документам;

— при уточнении данных об объекте капитального строительства и первичном внесении данных в реестр федерального имущества;

— при вводе объектов капитального строительства в эксплуатацию после завершения строительства и реконструкции застройщики заказывают первичную техническую инвентаризацию во избежание дальнейших судебных споров.

Техническую инвентаризацию объектов недвижимости осуществляют аккредитованные Росреестром организации технической инвентаризации (ОТИ), которые ежегодно представляют в налоговые органы и органы Росстата сведения об объектах капитального строительства.

Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются:

а) обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

б) формирование обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределениив целях совершенствования планирования развития территорий и поселений;

в) обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

г) информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости;

д) сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета.

Итоговым документом проведения технической инвентаризации является Инвентарное дело и Технический Паспорт объекта капитального строительства.

Инвентаризационно-техническая документация имеет многоцелевое назначение. Она используется в том числе:

— в капитальном строительстве — для разработки схем районной планировки, сравнения вариантов застройки по критерию стоимости сносимых строений, разработки проектов вскрытия котлованов, планирования воспроизводства жилищного фонда, контроля качества вводимых в эксплуатацию зданий, контроля качества строительной исполнительной документации;

— в финансовой системе — для взимания земельной ренты, определения размера налогов на строения, государственного обязательного страхования, расчетов компенсации за сносимые строения, исчисления госпошлины при свершении сделок;

— в социальной сфере — для выдачи гражданам разрешений на строительство жилых домов и служебных строений, определения уровня благоустройства населенных пунктов и строений, учета и распределения жилых и нежилых зданий и помещений, установления фактов самовольного строительства, определения границ землевладений, расчетов рыночных запасов топлива для населения, выдачи разрешений на продажу домов и строений, исчисления размеров квартплаты и арендных платежей, определения пригодности зданий для использования по тому или иному назначению;

— в жилищно-коммунальном хозяйстве — для планирования работ по капитальному ремонту, разработки проектов и смет на реконструкцию и ремонт, определения стоимости основных фондов и их фактического износа.

Сведения государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости обязательны для применения в следующих случаях:

1) составление государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду;

2) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

3) исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости;

4) ввод в эксплуатацию строительных объектов;

5) определение технического состояния и физического износа объектов капитального строительства;

Источник