Свободного места под масштабные проекты в черте города практически не осталось, а в чистом поле за КАДом строить хотят не все. Да и покупатели не всегда готовы ждать, пока утрясется жизнь в районе, где полно новостроек. Редкий шанс поселиться в новом жилье, но при этом в заселенном районе дает точечная застройка. Подобные проекты очень востребованы, хоть и не дешевы.
Точечная застройка вплетается в существующий ландшафт города и использует уже существующие блага — дороги, инфраструктуру, инженерные сети. За счет ряда особенностей эти проекты часто оказываются сложными и дорогими и для застройщика, но при этом на выходе получаются штучные, оригинальные дома.
На долю квартальной застройки в настоящий момент приходится порядка 80% от всего объема возводимых новостроек — такие данные приводят в компании «Главстрой Санкт-Петербург». Доля «точек» же, напротив, год от года снижается за счет сокращения количества свободных пятен в городской черте. Обособленные точечные объекты возводят в зонах с уже сложившейся застройкой, чаще всего — в центральных районах Петербурга.
Что такое ТОЧЕЧНЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ? Новое направление частных застройщиков.
«Безусловно, точечная застройка — процесс неоднозначный, четкого определения этого понятия в законодательстве не существует, — говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — С одной стороны, точечная застройка осложняет непростую градостроительную ситуацию, поэтому сегодня жители города воспринимают ее как «уплотниловку» и часто недовольны появлением новых домов в старых районах. С другой стороны, девелоперам интересно и выгодно строить жилье в районах, максимально приближенных к центру города, там, где есть уже готовая инфраструктура.
Для точечной застройки больше всего подходят промзоны
Городу требуется постоянное обновление жилого фонда, а значит, часть объектов, не представляющая исторической ценности, реконструируется, вместо развалин появляются новые здания либо объекты социальной инфраструктуры, которых остро не хватает. Что же касается перспектив такой застройки, то с учетом освоения территорий бывших промзон и количества ветхого жилья возможностей для редевелопмента пока предостаточно.
«Основной инструмент, регулирующий сегодня уплотнительную застройку, — это Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), — поясняет Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Оценивая потенциал участка, застройщик, в первую очередь, ориентируется на них и на условия подключения к инженерным сетям, поскольку при реализации точечных объектов существенно возрастает нагрузка на сложившуюся застройку: социальные объекты, инженерные и транспортные сети».
Сегодня в городской черте точечная застройка ведется в основном в рамках программ реновации или редевелопмента промышленных территорий, говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». Свободных участков, которые не были застроены в советское время, сегодня практически нет. «Основные пятна под такое строительство — территории старых предприятий или ветхих зданий внутри уже сложившихся кварталов, — уточнила эксперт. — Сформированное окружение и инфраструктура — главное преимущество таких участков для застройщиков. Новое строительство сегодня часто сосредоточено в новых кварталах, где постепенно благоустраивается инфраструктура. Ждать, когда жизнь в таких районах наладится, часть покупателей не хочет, выбирая жилье поближе к уже знакомым им инфраструктурным объектам: школам, дорогам, магазинам. Такое жилье всегда востребовано на рынке.
Что такое точечная застройка?
В центре города свободных земель давно нет
В черте Петербурга осталось совсем немного участков под застройку.
Особенно мало свободных пятен в развитых исторических локациях: например, в центре Московского района. «Это уникальная часть города, популярная у покупателей жилья, которых привлекает близость к центру, развитая сеть транспорта, богатая инфраструктура и неповторимый облик района с застройкой в стиле сталинского ампира, — говорит генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. Сейчас здесь в основном строятся точечные объекты бизнес- и премиум-класса».
По мнению Ольги Ульяновой, в городе много удачных примеров точечного освоения именно в Московском районе — это улицы Типанова, Кубинская, Предпортовый проезд, застройка вблизи станций метро «Московские ворота», «Парк Победы», «Фрунзенская». Также это проекты комфорт- и бизнес-класса на Петроградской стороне и в Центральном районе у станции метро «Чернышевская» — Кирочная, Шпалерная, Фурштатская улицы и т. д. По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), подсчитать количество городских участков, пригодных для точечной застройки, невозможно. Одни территории можно перевести в категорию жилой застройки, другие участки могут появиться после переезда производства и сноса неисторических зданий.
Они такие камерные
Точечную застройку в основном ведут на небольших участках в любой части города, даже в историческом центре.
«Точки» хороши тем, что их можно «впихнуть» практически в любой городской ландшафт в рамках так называемой уплотнительной застройки. Правда, порой случается, что такие новые постройки нарушают исторически сложившийся облик квартала, вносят в него некий диссонанс, и это минус. Иногда дома-точки возводятся как архитектурные доминанты. Такие строения априори не могут быть типовыми, это штучные уникальные проекты.
«Главными плюсами точечной застройки является «камерность» проекта, небольшое количество жильцов в доме и автомобилей на парковке, — добавляет Ольга Трошева. — Статус точечного проекта определяет его местоположение. В центре и в престижных микрорайонах с видовыми характеристиками, у воды возводят ЖК сегмента премиум и бизнес, спальные районы подходят для реализации проектов комфорт-класса».
Цены на точечные объекты высокие
При этом, конечно, в силу расположения в обжитой локации цены на квартиры в точечных проектах комфорт-класса будут выше, чем в масштабных жилых комплексах на территории целых микрорайонов.
И это является основным сдерживающим фактором для покупателя.
Стоимость жилья в точечных объектах изначально выше, чем в домах в составе комплексной застройки, поскольку они расположены в уже сложившихся районах. Кроме того, нередко в ближайшем окружении существует дефицит нового жилья, за счет чего застройщики увеличивают цену на свой продукт. Если же рассматривается территория, где по соседству реализуются «точка» и квартальная застройка, разница в стоимости жилья на начальном этапе может достигать 20–30%. По мере реализации проекта и насыщения нового жилого квартала инфраструктурой цена постепенно выравнивается.
Главное – вписать объект в существующую систему
Для застройщиков же одна из самых больших сложностей подобных проектов — архитектурно вписаться в существующую застройку, не ухудшая условий проживания в соседних домах с точки зрения инсоляции и обеспеченности зеленью.
По словам Ольги Ульяновой, очень важно предусмотреть достаточное количество парковочных мест и качественное благоустройство квартала — тогда местные жители более благосклонно воспримут новый жилой проект. «Если строительство идет вблизи жилых домов, важен мониторинг состояния этих зданий, чтобы исключить повреждения, — добавляет Ульянова. — Также важно наладить диалог с местными жителями, чтобы если не сделать их союзниками, то хотя бы добиться нейтрального отношения к новой стройке».
Если речь идет о редевелопменте, то реализация проекта зачастую оказывается достаточно дорогой, так как бывшая промышленная территория нуждается в переводе части производства на другую площадку или рекультивации грунта или же возникает требование сохранить объекты культурного наследия, подчеркнула Ольга Ульянова. «Если говорить о точечной застройке в уже сложившихся кварталах, то негативным фактором здесь может выступать общественное мнение: компаниям нужно готовиться к борьбе с общественниками, которые следят за каждым таким случаем и часто препятствуют всеми возможными способами новой застройке в отдельных районах или рядом с собственными домами. Новая точечная стройка в уже сложившемся окружении всегда сопряжена с шумом, грязными работами в перспективе двух-трех лет, что не всех устраивает».
Источник: stroykaipromka.ru
Где и зачем покупать квартиру в точечных новостройках
У тех, кто застал рынок недвижимости нулевых, словосочетание «точечные новостройки» может вызвать негативные ассоциации: уплотнительная застройка, протесты соседей, желание заработать на каждом клочке земли, «влепив» туда панельку. Сейчас эти характеристики перешли скорее в разряд стереотипов. Уже нет того беспорядка в застройке обжитых районов, поэтому даже точечные проекты обычно возводятся цивилизованно. Редакция IRN.RU разобралась, каковы преимущества и недостатки точечных новостроек, и выяснила, что и почем можно купить.
Больше, чем кажется
В последние годы громче всего говорят о больших комплексных проектах и новых районах, строящихся на территории промзон. Однако точечные новостройки и небольшие ЖК не исчезли с карты Москвы, более того, на рынке представлен достаточно большой ассортимент такого жилья.
По данным базы недвижимости IRN.RU, сейчас в Москве в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД продаются квартиры почти в двух сотнях проектов. Более четверти из них – это отдельные точечные дома, примерно столько же приходится на проекты, состоящие из 2-3 корпусов, почти 15% – на проекты из 4-5 корпусов.
Но в общем объеме предложения доля жилья в точечных проектах заметно меньше. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, на точечную застройку приходится около 10% рынка. В «Азбуке жилья» их объем оценивают в 15-20%. Как отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, в основном точечные новостройки располагаются в центре Москвы.
По данным «Лидер-Инвеста» (группа «Эталон»), чуть менее половины из общего числа небольших проектов относятся к бизнес-классу, около трети приходится на премиальный сегмент и лишь пятая часть – на комфорткласс.
Дорогие «точки»
В отличие от комплексных проектов, при возведении точечных новостроек девелопер обычно почти не обременен необходимостью строить социальную инфраструктуру. Тем не менее квартиры в точечных новостройках обычно дороже, чем в крупных ЖК из множество корпусов.
По словам Марии Литинецкой, разница в цене обычно составляет 5-10%: в среднем примерно 174 000 рублей против 165 000 рублей за метр в массовом сегменте. «В комплексных проектах жилье дешевле, поскольку из-за масштабов затраты девелоперов перераспределяются на большее число квадратных метров. Кроме того, девелоперы таким образом стараются стимулировать покупателей в ранних корпусах, которым придется еще долго жить в окружении стройки».
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко отмечает, что при масштабном строительстве девелоперам очень важен быстрый и постоянный приток финансирования, чтобы покрыть затраты, тогда как в точечных проектах можно продавать квартиры в более спокойном темпе.
«После перехода на проектное финансирование значение этого фактора снизится, — отмечает эксперт. – Но все равно девелоперы точечных проектов смогут держать более высокие цены. Дело в том, что маленькие проекты обычно рассчитаны на локальный спрос, поэтому конкурируют прежде всего с устаревшей «вторичкой» в конкретном районе. В крупных проектах локальный спрос не может покрыть весь объем предложения. Поэтому конкурировать приходится за покупателей из других районов, из Подмосковья и регионов, а значит, нужно выставлять более привлекательные цены».
При этом точечные новостройки более чувствительны к переходу на проектное финансирование. По подсчетам консалтинговой компании PwC, удорожание строительства для комплексных проектов составит примерно 3,8%, а для точечных – 4,7%.
Преимущества и недостатки
Главное преимущество точечных новостроек, по словам Марии Литинецкой, скорость реализации всего проекта. Поскольку обычно в таких ЖК возводится всего 1-3 корпуса, они, как правило, сдаются одновременно или с небольшим временным разрывом, поэтому после переезда не придется жить рядом со стройкой.
Кроме того, точечные проекты чаще всего строятся в обжитых районах с готовой инфраструктурой и сложившимся окружением. Вокруг уже есть давно функционирующие школы, а значит, понятно качество образования. Есть необходимые магазины и другие коммерческие объекты.
Точечные проекты считаются более простыми для инвестиций. «Чем меньше лотов в проекте, тем проще конкурировать при перепродаже жилья в дальнейшем, причем как с другими инвесторами, так и самим застройщиком», — говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Конкурировать придется в основном со старым жилым фондом, обычно менее качественным, а не с такими же новыми и современными ЖК (см. «Инвестиции в недвижимость: как выбрать подходящий вариант»).
Среди недостатков, помимо более высокой цены, можно назвать меньший ассортимент квартир. В крупных проектах больше выбор планировок. А если не удалось купить нужную квартиру в текущей очереди, можно подождать следующую. Если же в новостройке всего 1-3 корпуса, а все понравившиеся варианты раскуплены, попытать счастье можно разве что по переуступке, если кто-то из покупателей вдруг решит выставить свою квартиру на продажу. Поэтому в маленьких проектах лучше поторопиться с покупкой, пока есть выбор планировок.
Часто у покупателей возникают опасения, хватит ли существующей социальной инфраструктуры на новых жителей. Теоретически с этим не должно быть проблем. Социальные обязательства девелопера по строительству школ, детских садов и поликлиник зависят не от размера проекта, а от соотношения количества жителей – как новых, так и старых – к количеству мест в существующих инфраструктурных объектах. Поэтому если число новых жителей даже в одной новостройке превысит критическую отметку, застройщик должен будет построить недостающие объекты.
Что предлагается
Сейчас больше всего точечных новостроек в Москве возводит компания «Лидер-Инвест», которую недавно купила группа «Эталон». Когда-то ей достался портфель московских АТС, на месте которых компания начала строить жилые корпуса. Эти точечные новостройки «Лидер-Инвест» объединил под зонтичным брендом «Счастье». Под ним сейчас числится 24 дома в разных районах города, в 15 из них ведутся продажи.
Кроме того, наряду с крупными районами, много небольших ЖК возводит «Донстрой». В основном точечные проекты застройщика относятся к премиальному и элитному классам, но есть и достаточно бюджетное жилье. Например, в ЖК Fresh рядом с метро «Красногвардейская» стоимость квартир начинается от 6,5 млн рублей – уже с отделкой.
Относительно небольшие проекты есть в портфеле ГК «ФСК». Правда, в данном случае речь идет все же не совсем о «точках» с отдельно стоящими домами, а о проектах на 3-4 корпуса с собственной инфраструктурой и благоустроенной территорией. Среди них, например, ЖК «Поколение», «Настроение», «Движение. Тушино».
Как уже говорилось выше, в основном точечные новостройки располагаются в самом центре Москвы. И обычно речь об элитных особняках. Но за пределами Садового кольца можно найти не такие клубные и дорогие, но все еще точечные проекты. Например, в Басманном районе Capital Group строит ЖК Bauman House из трех 15-этажных корпусов. Квартиры в нем можно купить от 9,8 млн рублей за 38-метровую студию.
За пределами центра, но совсем рядом с ТТК находится 22-этажный ЖК «Геометрия». В нем цены на 50-метровые однушки стартуют с 10 млн рублей. Более дешевые точечные новостройки стоит искать дальше от центра. Например, в «Доме на Барвихинской» в Можайском районе студию 34 кв. м можно купить уже за 6,9 млн рублей.
В ЖК «Фестиваль парк» поблизости от метро «Речной вокзал» стоимость студий начинается от 7,7 млн рублей. Из апартаментов можно присмотреться к МФК «Нахимов». Здесь апартаменты площадью около 40 кв. м можно купит за 5,8 млн рублей. Всего в проекте 3 корпуса.
Источник: www.irn.ru
Точечная застройка городов: российский и зарубежный опыт Текст научной статьи по специальности «Социальная и экономическая география»
Аннотация научной статьи по социальной и экономической географии, автор научной работы — Пешина Эвелина Вячеславовна, Рыженков Александр Владимирович
Сравнивается отечественный и зарубежный опыт точечной застройки городов: в России это – уплотнительная застройка , населением однозначно воспринимаемая отрицательно; за рубежом – составляющая разумного роста городов. Сформулированы основные положения по изменению систематизации точечной застройки в Российской Федерации.
Похожие темы научных работ по социальной и экономической географии , автор научной работы — Пешина Эвелина Вячеславовна, Рыженков Александр Владимирович
Рассмотрение понятий и сути комплексной жилой застройки города как фактора формирования качественно новой жилой среды
Infill Development of Cities: Foreign and Russian Experience
The paper compares and contrasts foreign and Russian experience of infill development of the cities: in Russia this means infill construction which is seen definitely negatively whereas abroad it is an integral part of the so called “smart growth”. The article formulates basic propositions on changing infill development systematization in the Russian Federation.
Текст научной работы на тему «Точечная застройка городов: российский и зарубежный опыт»
ПЕШИНА Эвелина Вячеславовна
Доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой государственных и муниципальных финансов
Уральский государственный экономический университет
РЫЖЕНКОВ Александр Владимирович
Соискатель кафедры государственных и муниципальных финансов
Уральский государственный экономический университет
Точечная застройка городов: российский и зарубежный опыт
Ключевые слова: точечная застройка; заполнение города; уплотнительная застройка; infill development; infill project.
Сравнивается отечественный и зарубежный опыт точечной застройки городов: в России это -уплотнительная застройка, населением однозначно воспринимаемая отрицательно; за рубежом — составляющая разумного роста городов. Сформулированы основные положения по изменению систематизации точечной застройки в Российской Федерации.
Теория разумного (интенсивного) роста городов берет свое начало в 1970-х годах и противопоставляется теории экстенсивного роста, господствовавшей на протяжении индустриального этапа развития городов и систем расселения. Принципы теории разумного роста городов базируются на рациональном соотношении издержек и преимуществ развития.
Анализ зарубежной и отечественной литературы по вопросам теории разумного роста городов позволил сформулировать тезис о том, что зарубежные ученые основное внимание уделяют умному росту (smart growth) с акцентом на природоохранные мероприятия; они тесно сотрудничают с органами местного самоуправления, органами государственной власти и институтами гражданского общества.
В российской научной мысли превалируют работы по устойчивому росту городов, характеризующиеся разработкой количественной системы показателей и выведением 2 (нахождением) обобщающего индекса с целью сравнительного анализа городов. ° Под устойчивым развитием территорий понимается «обеспечение при осуществле-
92 ► Известия УрГЭУ
Цель настоящей статьи — сравнить российский и зарубежный опыт точечной застройки городов и сформулировать обобщающие выводы.
Ключевыми (базовыми) понятиями, используемыми в стратегиях территориального развития, являются: развитие города (urban development — UD); стратегия территориального развития (territorial development strategy — TDS); границы городского роста (urban growth boundary — UGB); рост городской территории (urban sprawl — US); разрастание городской территории (sprawl development — SD) [2 (см. рисунок).
Границы городского роста рассматриваются как за пределами городских границ (outside Urban growth boundary — UGB*), так и в пределах городских границ (within urban growth boundary — WGB*).
В пределах городских границ выделяют: развитие незастроенной территории (земли) (greenfield development — GD); точечную застройку (infill development — ID) и повторную застройку (refill development — RD).
Greenfield development (GD) — развитие незастроенной территории (земли), причем не строительство одного или нескольких объектов на незастроенной территории, а именно развитие со всеми необходимыми инфраструктурными элементами. Greenfield development может осуществляться как в пределах городских границ (как правило, на окраинах города (англ. outskirts)), так и за ее пределами (как правило, в пригороде (англ. suburb)). Greyfield development — развитие стагнирующей территории.
Brownfield development (BD) — развитие экологически загрязненной территории. Подразумевается, что проект оценен с точки зрения целесообразности инвестирования (затраты к результатам). Территория может быть «брошенной» (безлюдной); может использоваться неэффективно с позиций землепользования; здесь может быть произведена оценка эффективности восстановительных мероприятий и очистки от всех видов экологических загрязнителей, а риск повторного загрязнения сведен к нулю. Brownfield development может осуществляться как в пределах городских границ (BD_WGB*), так и за ее пределами (BD_UGB*).
За рубежом infill (infil) development (как и infill construction) переводится «точечная застройка в городе», infill project — «проект точечной застройки».
Отношение к точечной застройке в России и за рубежом различное. Так, в России понятие «точечная застройка» является синонимом «уплотнительной застройки», «уплот-нительной урбанизации» и т. д. Определение понятия точечной застройки, в отличие от зарубежной практики, отсутствует в Градостроительном кодексе РФ.
Точечная застройка россиянами однозначно воспринимается отрицательно. Практически все исследователи отмечают, что потребность в точечной застройке проистекает из стремления инвестора (строительной организации, фирмы) получить прибыль. В своей статье В. В. Залесский утверждает, что «потребность в точечной застройке не оправдана интересами граждан и, прежде всего, проистекает из стремления инвестора (строительной фирмы) получить дополнительную прибыль — не надо расходовать средства на коммуникации (водоснабжение, энергообеспечение), имеется облегченный доступ на строительную площадку» [3. С. 49]. Также существует мнение, что «уплотнительная застройка нередко сопровождается ухудшением качества проживания для жителей прилегающих к строительству домов и, как следствие, конфликтами с застройщиком. Потребность такого строительства вызвана только стремлением инвестора получить дополнительную прибыль» [4 ; и т. д.
Помимо прибыли инвестора (строительной организации, фирмы), классифицируют выгодность точечной застройки и для государства 5]:
• поступление налогов в бюджет (государство получает ценз с каждой транзакции и с любой экономической активности). Государство материально заинтересовано в строительстве как можно большего количества объектов;
• перекладывание ответственности за строительство социально значимых объектов на застройщика (последний пример: «администрация Первомайского района отдала
Greenfield development, brownfield development, greyfield development в стратегиях территориального развития J]
(* — не официальные, введенные авторами сокращения)
ОАО „Газпром» а/в „Московский» под строительство офисного здания с обязательством построить транспортную развязку и несколько домов для многодетных семей» 5]);
• продажа и сдача земли в аренду;
• снос старой инфраструктуры за счет инвестора;
• благоустройство парков, скверов, дворов (строительство кафе, ресторанов, бизнес-центров на месте зеленых зон «с целью их благоустройства»);
• обеспечение населения платным жильем (другими словами, коммерческие застройщики просто «разгружают» общие очереди, которые должно было удовлетворить государство);
• «откаты» чиновникам (в погоне за лакомым кусочком земли некоторые застройщики идут на всё, что можно сделать за определенную сумму денег).
Довольно часто при точечной застройке возникают вопросы, связанные с экологией: «Одним из сильнейших факторов, влияющих на окружающую человека среду, особенно на экологию урбанизированных территорий, является развитие и концентрация недвижимости» 6. С. 72].
Однако среди российских архитекторов есть свои приверженцы точечной застройки. Например, профессор архитектуры, архитектор-художник Л. И. Павлова пишет: «Моя позиция — компактный город с уплотненной урбанизированной тканью.
Структурная единица, позволяющая застраивать отдельные участки, пригодные для нового или реконструируемого строительства, — безусловно, модель отдельных кварталов и отдельных групп жилых и общественных зданий. Нередко и очень эффективна точечная застройка. По аналогии с медициной эта модель носит название точечного лечения места — акупунктуры. Модель включает в себя не столько строительство отдельных домов, сколько создание единого пространства: ландшафтного и урбанизированного» [7. С. 31].
За рубежом (в частности, в США) точечная застройка рассматривается как составляющая умного роста (smart growth) годов.
Точечную застройку (infill development) в зарубежной литературе характеризуют как «заполнение города», «эффективное потребление земли и инфраструктурного капитала», «освоение свободных земель в городских районах», «использование рассеянных вакантных мест в застроенной территории» и т. д.
Сопоставление преимуществ и недостатков greenfield development и infill development в пределах городских границ (WGB*) представлено ниже (см. таблицу).
Следует подчеркнуть, что точечная застройка, в отличие от greenfield development, в пределах городских границ предусматривает строительство на застроенных территориях, в развитых микрорайонах, районах города. Основной акцент делается на точечной застройке, которая должна заполнить существующие пробелы (объекты жилого, культурного, торгового и иного назначения) в развитом микрорайоне, районе города. Иными словами, точечную застройку рассматривают как обновление микрорайона, района города, поскольку строительство предусматривает возведение современных зданий. Часто точечную застройку используют при реабилитации, оригинальном восстановлении привлекательности территории микрорайона, района.
Инструментами точечной застройки согласно документации Института городских земель (англ. Urban Land Institute (ULI)) [8] являются:
• смешанное землепользование (коммерческое, жилое, культурное и т. д.);
• поощрение развития точечной застройки;
• строительство на принципах государственно-частного партнерства;
• учет сохранения открытого пространства;
• обеспечение транспортного выбора (личный и общественный транспорт);
• обеспечение жильем разных категорий населения [9].
Достаточно подробная характеристика точечной застройки за рубежом представлена в «Руководстве по политике и стандартам точечной застройки».
Сравнительная характеристика преимуществ и недостатков greenfield development и infill development в пределах городских границ (WGB*)
Greenfield development Infill development
1. Обеспечение на территории максимальной гибкости дизайна для удовлетворения любого проекта. 2. Отсутствие на территории устаревших коммуникаций и строений.
3. Снижение затрат на последующее техническое обслуживание (использование современных технологий) в ходе нового строительства 1. Отсутствие «изъятия», вывода из оборота земель сельскохозяйственного, природного и рекреационного назначения и сохранение открытого городского пространства. 2. Использование существующей городской инфраструктуры (дороги, общественные места и т. д.).
3. Подведение всех необходимых инженерных коммуникаций к территории (участку). 4. Соблюдение принципов эффективного землепользования и инвестиций. 5. Повышение налоговой базы местных бюджетов. 6. Рост мобильности населения, которое предпочитает не ездить и/или не иметь собственного средства передвижения.
7. Сокращение транспортных расходов населения и снижение транспортной дискриминации (недополучение услуг по причине их пространственной недоступности). 8. Расширение возможностей с целью увеличения предложения разных типов жилья для различных социальных групп населения. 9. Увеличение возможностей для социального взаимодействия между людьми
1. Вывод из оборота земель сельскохозяйственного, природного и рекреационного назначения. Сокращение открытого городского пространства. 2. Длительный период согласования разрешительных документов на строительство. 3. Высокие затраты на разработку и обустройство земли и территории. 4. Необходимость создания новой городской инфраструктуры, обеспечивающей строящиеся объекты.
5. Отсутствие одновременного финансирования в окружающую инфраструктуру. 6. Разрастание перечня государственных услуг для новых городских сообществ, чьи налоговые платежи, как правило, не покрывают стоимость предоставления этих услуг 1. Ограниченная площадь земли, территории (заранее заданная). 2. Сокращение открытого городского пространства. 3. Сложности проектирования из-за евклидова зонирования. 4. Частые выступления недовольного местного населения против сокращения открытого городского пространства, повышения уровня шума (измеряется в децибелах), что угнетает центральную нервную систему, и т. д.
Примечание. Составлено по: 2; 10; 11].
К барьерам точечной застройки относятся [10. С. 19-20]:
• физические барьеры — ограниченность земли, природно-климатические условия (водно-болотные угодья, плохой дренаж и пр.), дорогостоящие дизайнерские проекты;
• социальные барьеры — население негативно воспринимает изменения, поскольку существует естественный страх перед неизвестным;
96 ► Известия УрГЭУ
• регуляторные барьеры — существующие строительные нормы и правила могут исключить или запретить точечную застройку, а проектирование дорог или нарушение требований парковки — запретить или ограничить точечную застройку;
• экономические барьеры — отсутствие денежных средств на поддержание инфраструктуры в микрорайоне, районе города.
К главным недостаткам точечной застройки за рубежом относят сокращение открытого городского пространства и сложности проектирования из-за евклидова зонирования — одной из категорий зонирования, применяемых в США (производственное, стимулирующее, основанное на форме), которое является монофункциональным, исключающим другие типы использования (например, жилые районы исключают коммерческое использование).
Относительно России можно сформулировать следующие выводы:
1) в законодательстве РФ отсутствуют нормативные правовые акты, регулирующие точечную застройку. Поэтому, в отличие от зарубежной практики, не используется подход, согласно которому точечная застройка должна восполнить существующие пробелы в районе, микрорайоне;
2) чаще всего используется строительство «russian box» — «русская коробка» [12. С. 32] — зданий крайне примитивной архитектуры и внутренней «начинки». Зарубежный «умный рост» подразумевает строительство «зеленых зданий» — экономичных, экологичных, способствующих восстановлению, воспроизводству привлекательности микрорайона, района города.
Без решения этих двух главных проблем не приходится ожидать улучшения точечной застройки в России.
1. Градостроительный кодекс РФ : федер. закон № 190-ФЗ от 29 декабря 2004 г. (в ред. от 23 июля 2013 г.).
2. Пешина Э. В. Разумный рост городов: greenfield (гринфилд), brownfield (браун-филд), greyfield (грейфилд) // Управленец. 2013. № 5.
3. Залесский В. В. Нужна ли точечная застройка? // Журн. рос. права. 2008. № 7.
4. Уплотнительная застройка // Wikipedia: свободная энциклопедия. Режим доступа: http://www.ru.wikipedia.org/wiki/Уплотнительная_застройка.
5. Кому выгодно уплотнение и точечная застройка? Режим доступа: https://zastroik-aby.org/content/komu-vygodno-uplotnenie-i-tochechnaya-zastroyka.
6. Пряхин В. Н., Большеротов А. Л., Рязанова Н. Е. Экологические проблемы плотно застроенных урбанизированных территорий // Вестн. РУДН. Сер. Экология и безопасность жизнедеятельности. 2009. № 3.
7. Павлова Л. И. Пространство развития и сохранения городов, проблемы роста агломераций // Недвижимость: экономика и управление. 2011. № 1.
8. Official web-site of the Urban Land Institute. URL: http://www.uli.org.
9. Smart Growth Tool Kit: Community Profiles and Case Studies to Advance Smart Growth Practices. Washington, DC: Urban Land Institute, 2000.
Источник: cyberleninka.ru
ПРОБЛЕМАТИКА Точечная (уплотнительная) застройка — что это и как с ней бороться?
Точечная застройка — легального (то есть, установленного законом) определения этого негативного явления, характерого в жизни городов нашей страны нет, но всем понятно, что внезапное появление строительной техники, сопровождаемое огораживанием захватываемой земли во дворе дома на детской или спортивной площадке или в близлежайшем сквере для последующего возведения на этом месте жилого дома или очередного торгового центра — это и есть непосредственное проявление уплотнительной застройки, земельного рейдерства, градостроительного беспредела, необоснованного (зачастую) вторжения в планировку микрорайона. А резуьтатомвсего этого являются неудобства и нарушения прав и законных интересов граждан.
Как бороться с этим вторжением? Сразу скажу, что нет универсальных стратегий, можно говорить лишь о том, какие наиболее часто встречающиеся нарушения допускаются, как противникам их выявлять и каким образом давить на самые болевые точки застройщиков. Поскольку велика вероятность, что многие читатели этого материала обратятся к нему в первые дни возникновения стройки под окнами — хотелось бы сразу начать с того, что делать в первые часы обнаружения вторжения захватчиков, готовых во имя наживы «украсить» город очердным творением точечной застройки.
Стоит быть готовыми к скоростным (пока граждане не очухались) захватам, особенно часто они происходят после выборов — таких случаев в Москве насчитываетсяне раз и не два. ере политическиим событиями влсти страются держать стройкомпании в узде, чтобы не нагнетать накануне протетсных настроений. Как подготовитьсебя и соседей к возможному приходу уплотнительной застройки, вторжению строителей в ваш двор?!
Прежде всего, необходимо контролировать то, что происходит в районе посредством информационных систем, которые заранее могут дать вам тревожный сигнал. В этом случае необходимо начать заблаговременно собирать. Переписку при этом лучше вести от одного-двух человек, чтобы остальные формально раньше времени как бы не знали о готовящейся стройке. Это может пригодиться впоследствии, если речь зайдет о судебной защиты прав и законных интересов от негативных проявлений точечной застройки. Ведь оспаривание предполагает четко определенные (ограниченные) сроки — зачастую отчет времени на обращение в суд начинается с момента, как человек узнал о нарушениях.
Точечная застройка — легального (то есть, установленного законом) определения этого негативного явления нет, но всем понятно, что внезапное появление во дворе дома строительной техники, сопровождаемое скоростным (пока граждане не очухались) огораживанием захватываемой земли во дворе или сквере, а часто и немедленным уничтожением зеленых насаждений — это оно и есть. Точечная застройка, уплотнительная застройка — как ни назови, но по сути — это явление представляет собой захват придомовой земли или общественных пространств с целью вклинить туда очередной жилой комплекс или торгово-административный центр, то есть — чтобы за в ущерб жителям отдать на откуп частному капиталу для получения прибыли из того, что принадлежит москвичам. Это если смотреть с точки зрения обывателя, обычного гражданина.
А для грамотного юриста точечная застройка — это еще и процесс нарушения нормативов, установленных проектами планировки и иными видами градостроительной документации. Как же возможно и что предпринять для эффективной защиты от точечной застройки. уничтожением зеленых насаждений Думаем, что раз вы читаете эту статью — то вы уже как минимум озаботились тем, чтобы ознакомиться с опытом сопротивления .
Часто точечная немедленным уничтожением зеленых насаждений Точечная застройка, уплотнительная застройка — как ни назови, но по сути — это явление представляет собой захват придомовой земли или общественных пространств с целью вклинить туда очередной жилой комплекс или торгово-административный центр, то есть — чтобы за в ущерб жителям отдать на откуп частному капиталу для получения прибыли из того, что принадлежит москвичам. Это если смотреть с точки зрения обывателя, обычного гражданина.
Нормативное регулирование точечной застройки
уничтожением зеленых насаждений
Точечная застройка запрещена — подобные новости часто . Тем не менее, те, кто столкнулся c в своем дворе (не дай бог) — прекрасно понимают осознают сомнительность этих слов на практике.
Хотя в некоторых нормативных актах регионального уровня можно встретить
Уплотнительная застройка, точечная застройка, квартальная застройка — строительство новых зданий или сооружений в исторически сложившемся жилом микрорайоне, обычно на месте зелёных зон. Зелёные зоны необходимы для борьбы с глобальной пандемией туберкулёза, эпицентром которой является СНГ в целом и особенно Российская федерация.
Кроме того, при уплотнительной застройке может ухудшаться освещённость в квартирах, что также способствует туберкулёзу. Солнце должно освещать квартиры жилых домов не менее 2,5 часов в северных районах, к которым относится Петербург, не менее 2 часов в Москве и других центральных районах, и не менее 1,5 часов в южных.
При этом в квартирах должна освещаться по крайней мере одна жилая комната, в четырёхкомнатной квартире — две. Нормы, принятые для борьбы с туберкулёзом и рахитом, являются также средством регулирования плотности застройки.
Решение 1. Внести в Градостроительный кодекс Российской Федерации понятия «точечная застройка», «уплотнительная застройка», и дать им следующие определения. Точечная (уплотнительная) застройка — это строительство нового, не предусмотренного ранее объекта в исторически сложившемся жилом квартале или строительство нового объекта в исторически сложившемся квартале там, где предполагалось строительство объекта иного назначения. 2. Запретить на Федеральном уровне точечную (уплотнительную) застройку без одобрения 2/3 жителей домов, территории которых примыкают к территории предполагаемого строительства или находящихся в пределах 15-30 метров от территории строительства в зависимости от этажности строящегося объекта. 3. Ввести административную и уголовную ответственность за точечную (административную) застройку, производимую без согласования с 2/3 жителей домов, примыкающих к территории предполагаемого строительства, вплоть до сноса построенных объектов и восстановления территории в первоначальном виде за счет виновной стороны.
«Совесть нации» Дмитрий Сергеевич Лихачёв считал, что борьба с уплотнительной застройкой восходит ещё к больному туберкулёзом Достоевскому. Квартальная застройка преобладала в исторических городах 18 века, но благодаря деятельности Рудольфа Вирхова и Роберта Коха не использовалась в 20 веке.
Сейчас она вовсю возрождается командой нового главного архитектора Москвы с тем, чтобы покончить с неэкономным расходованием территории при ограничивающей плотность застройки нормами инсоляции микрорайонной застройке и сразу строительством новых кварталов, и путём преобразования микрорайонов в кварталы благодаря уплотнению микрорайонов.Свыше четверти вводимых жилых помещений Москвы уже оформлены как апартаменты, противотуберкулёзная градозащита которых не предусмотрена.
лавный архитектор Москвы дошел до того, что не стесняясь, объясняет с телеэкрана, что «необходимо прекратить борьбу с туберкулёзом» и превратить Москву в город «квартальной застройки», где бациллы Коха, Родион Раскольников и обитатели Хитрова рынка, «если им нужно солнце, смогут выйти во двор». Но понятие «точечной» («квартальной», «уплотнительной») застройки не определено ни в Градостроительном кодексе РФ, ни в Градостроительном кодексе города Москвы.
Позиция властей по вопросу точечной застройки двойственна. С одной стороны, принято 714 постановление, а с другой ни разу власти его в случае не руководствовались этим нормативным актом. Соблюдайте свои же законы. — так и хочется воскликнуть в сердцах.
Про переговоры с властями — стоит ли их вести в случаях точечной застройки.
Кроме того, власти выслушивают и снимают информацию с вас.
Вернемся к данному материалу, его задачам. Но начать хотелось бы с рекомендаций, применимых пректически по всем случаям
Будьте готовы, что как вы получаете однотипные описки в письменном виде — так же спускать на тормозах и затягивать будут и в устных беседах. Потому необходимо ставить четкие задачи, а не общаться по всем вопросам сразу. Г
Термин «уплотнительная застройка» появился, как отмечается на портале недвижимости, в 2002 году, когда вырос спрос «на недвижимость в освоенных и близких к центру районах». Выражение чаще применяется в Санкт-Петербурге, в Москве обычно используется термин «точечная застройка». Нередко сопровождается ухудшением качества проживания для жителей прилегающих к строительству домов и, как следствие, конфликтами с застройщиком. Потребность такого строительства вызвана только стремлением инвестора получить дополнительную прибыль.
Уплотнительная застройка часто воспринимается как отклонение от градостроительного плана. Уплотнительную застройку также различают по двум типам: Строительство нового, не предусмотренного ранее объекта в исторически сложившемся жилом квартале. В этом случае строительство ведётся обычно на территории парка или сквера. Строительство нового объекта в исторически сложившемся квартале там, где предполагалось строительство объекта иного назначения.
Жители часто ошибочно считают, что можно привлечь юристов, и они выиграют дело и прекратят уплотнительную застройку. Но нарушающая гарантированное имеющей прямое действие Конституцией Российской Федерации (глава 2, статья 42) право на благоприятную окружающую среду уплотнительная застройка на практике прекращается только тогда, когда застройщику будет выгодна комплексная застройка территорий для жизни людей вместо строительства трущоб под видом модной элитной квартальной застройки периода максимальной заболеваемости туберкулёзом в 18 веке.
Запретить точечную (уплотнительную) застройку без одобрения большинства жителей, проживающих на смежных с предполагаемой зоной застройки территориях и близких к ней Вопрос точечной (уплотнительной) застройки стоит все острее в наших городах. Интересы бизнеса сталкиваются с интересами обычных жителей и, как правило, жители остаются в проигрыше, так как не имеют законодательной базы для защиты от подобного вида строительства, чем нередко злоупотребляют местные власти и бизнесмены.
Деньги и коррупция дают «зеленый свет» любой стройке и превращают незаконно начатые строительства в законные стройки.
Понятия «уплотнительная застройка», «точечная застройка» можно вероятно раскрыть следующим образом: — это строительство новых зданий или сооружений в исторически сложившемся жилом микрорайоне, обычно на месте зелёных зон. Зелёные зоны необходимы для отдыха населения и борьбы с инфекционными заболеваниями. Кроме того, при уплотнительной застройке может ухудшаться освещённость в квартирах, что способствует развитию такого заболевания, как туберкулёз. Солнце должно освещать квартиры жилых домов не менее 2,5 часов в северных районах, не менее 2 часов в центральных районах, и не менее 1,5 часов в южных.
При этом в квартирах должна освещаться, по крайней мере, одна жилая комната, в четырёхкомнатной квартире — две. Также при уплотнительной (точечной) застройке из-за увеличения плотность жителей и транспортных потоков начинает давать сбои существующая инфраструктура района (квартала). Это приводит к перегруженности дорог и образованию пробок, недостатку парковок в районах, сложности для детей с получением мест в детские сады и школы, перегруженности больниц, повышенное потребление электроэнергии сокращению общественных мест для спорта и отдыха. Помимо ухудшения качества проживания жителей такая застройка приводит к конфликтам с застройщиком и властями, а реальная потребность такого строительства вызвана только стремлением инвестора получить дополнительную прибыль. Для решения этой проблемы раз и навсегда необходимо не просто локально выказывать свой протест, но обязать Правительство России принять законы, направленные на защиту прав граждан на нормальные и достойные условия жизни.
ЧТо произойдет в случае прекращения преступной тенденции по возникновению на теле города очагов
1. Создание благоприятных условий для жизни граждан, посредством сохранения зеленых зон, парков, скверов, дворовых территорий.
2. Улучшение здоровья граждан. Парки и скверы выполняют санитарную функцию, являясь буфером между жилыми зонами и автодорогами.
3. Сокращение потребления электроэнергии. При плотной застройке на первых этажах жилых зданий возникает нехватка естественного освещения, что понуждает граждан использовать осветительные приборы более длительное время.
4. Уменьшение коррупции в органах власти в связи с выдачей разрешений на строительство.
5. Предотвращение увеличения количества пробок на дорогах в виду перегрузки инфраструктуры кварталов и районов из-за увеличения количества жителей сверх расчетных норм.
6. Предотвращение повышения количества нарушений условий парковки транспорта, особенно в зонах жилой застройки.
7. Улучшение ситуации с предоставлением мест в детских садах и школах. Из-за увеличения количества жителей в районах сверх расчетных норм, в детских садах и школах не хватает мест.
8. Предотвращение переполнения больничных учреждений.
9. Сохранение общественных мест для отдыха, занятых озеленением и спортивных, детских площадок, за счет территории которых часто ведется точечная (уплотнительная) застройка.
Источник: dolewka.ru