Проектирование и строительство зданий и сооружений должно вестись согласно определенным требованиям и нормам. Установление соответствия проекта нормам входит в цели технической экспертизы.
Цели технической экспертизы объектов недвижимости
Объектом недвижимости может быть как участок земли, так и многоэтажный подземный корпус секретной лаборатории. К объектам недвижимости могут относиться разные типы зданий и сооружений, но для каждого из них можно провести техническую экспертизу, которая позволит определить:
- процент физического износа. Этот параметр является одним из самых важных для здания. Он показывает, как сильно время и эксплуатация сказываются на конструкциях зданиях, насколько сильны прогибы и отклонения от нормы. Этот параметр оценивается для различных несущих конструкций (фундаменты, стены, колонны, перекрытия, крыша, инженерные системы). Техническая экспертиза проводится и в отношении объектов, существующих долгие годы и для новостроек. Имея на руках отчет за прошлый период можно оценить, как быстро увеличивается износ за указанный период и спрогнозировать дальнейшее развитие деформаций;
- соответствие требованиям строительных норм. Техническая экспертиза может быть проведена в случае обнаружения неисправности или грубой ошибки, она позволит определить, кто допустил ошибку строитель или проектировщик;
- возможности для реконструкции и реставрации. В соответствии с критериями устойчивого развития реконструкция намного предпочтительнее нового строительства, так как используются уже созданные конструкции, не увеличивается доля строительного мусора. Чтобы оценить возможности реконструкции в первую очередь оцениваются само здание, его надежность, запас прочности, определяется, могут ли быть надстроены дополнительные этажи, увеличены проемы, добавлены новые корпуса и помещения. Объем работ в каждом случае уникален и опирается на результаты экспертизы;
- параметры, свойства объекта перед эксплуатацией.
Рисунок 1. Проведение технической экспертизы объектов недвижимости
Специальность: Строительство и эксплуатация зданий и сооружений
Экспертиза может проводиться как в отношении всего объекта целиком, так и его части. Стоит отметить, что небольшой процент физического износа (в пределах 20 %) есть даже у новостроек, и он не считается критичным.
Уменьшить процент физического износа можно проведя ремонт, капитальный ремонт или реставрацию. В заключении эксперт дает рекомендации относительно того, как и при каких условиях эти работы могут быть реализованы.
Заключение – это официальный документ, который составляется экспертом на основе проведения визуального осмотра и лабораторных испытаний
Готовые работы на аналогичную тему
Этапы технической экспертизы объектов недвижимости
Проводить техническую экспертизу могут лишь те компании, которые имеют допуск СРО и содержат в штате экспертов с большим опытом. Обычно к таким компаниям обращаются с конкретным запросом, к примеру, владельцев могут беспокоить протечки подвала, ненормативный прогиб перекрытия или балок, трещины в стенах. Эксперты в ходе своей работы должны определить причины, которые вызвали подобные последствия и дать рекомендации по их устранению. Здание всегда рассматривается системно, дефекты в одном из несущих элементов приводят к тому, что другие несущие элементы берут на себя большую нагрузку, чтобы уравновесить слабый элемент. Своевременное проведение исследования позволяет выявить дефекты и предотвратить разрушения.
24. ГД2020. Чиков А.А. Современные требования законодательства РФ к эксплуатации зданий и сооружений
Техническая экспертиза проводится в несколько этапов:
- вначале проводится сбор и анализ материалов. Поднимают данные архивов, чтобы найти проектную документацию, если она неизвестна. Изучают журналы технических осмотров;
- затем следует этап визуального осмотра, который выполняется на месте. Эксперт внимательно осматривает все конструкции, делает фотографии и отмечает те места, которые имеют дефекты;
- на следующем этапе собирают образцы для исследования материалов в лаборатории, осматривают инженерные сети, кровлю и крышу;
- по результатам визуального осмотра, лабораторных испытаний, инструментального анализа составляется заключение, в котором подробно описывается каждый шаг.
Помимо экспертизы зачастую проводят и мониторинг, он позволяет установить, как ведет себя тот или иной элемент в течение времени, и как развиваются деформации.
В выводах заключения представлены основная информация, которую удалось установить в ходе экспертизы, и рекомендации по дальнейшим действиям.
Источник: spravochnick.ru
Эксплуатационные требования к зданиям
Эксплуатационные требования подразделяются на общие и специальные.
Общие требования предъявляются ко всем зданиям, специальные — к определенной группе зданий, отличающихся спецификой назначения или технологией производства. Общие и специальные эксплуатационные требования содержатся в нормах и технических условиях на проектирование зданий.
Специальные требования, определяемые назначением здания, отражаются в техническом задании на проектирование.
Срок службы зависит от условий эксплуатации.
Эксплуатационные требования предъявляются к зданиям исходя из принятых объемно-планировочного и конструктивного решений, предусматривающих минимальные затраты на техническое обслуживание и ремонт конструкций и инженерных систем.
При проектировании зданий и сооружений необходимо обеспечить ряд требований: конструктивные элементы и инженерные системы должны обладать достаточной безотказностью, быть доступными для выполнения ремонтных работ (ремонтопригодность), необходимо устранять возникающие неисправности и дефекты, производить регулировку и наладку в процессе эксплуатации; предохранять конструкции от перегрузок; обеспечить санитарно-гигиенические требования к помещениям и прилегающей территории; конструктивные элементы и инженерные системы должны иметь одинаковые или близкие по значению межремонтные сроки службы; необходимо проводить мероприятия по контролю технического состояния здания, поддержанию работоспособности или исправности; подготовка к сезонной эксплуатации должна осуществляться наиболее доступными и экономичными методами; здание должно иметь устройства и необходимые для его нормальной эксплуатации помещения для размещения эксплуатационного персонала, которые отвечают требованиям соответствующих нормативных документов.
Основными конструктивными элементами, по которым определяемой срок службы всего здания, являются наружные стены и фундамент. Остальные конструкции могут подвергаться замене.
В современных зданиях увеличилось число конструктивных элементов, срок службы которых равен сроку службы основных.
Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства утверждаются правительством.
Капитальность зданий
При длительной эксплуатации здания его конструкции и оборудование изнашиваются. Под неблагоприятным воздействием окружающей среды конструкции теряют прочность, разрушаются, загнивают, подвергаются коррозии. Продолжительность службы конструкций зависит от материала, характера конструкции, условий эксплуатации.
Одни и те же элементы в зависимости от назначения здания имеют различные сроки службы. Под сроком службы конструкций понимают календарное время, в течение которого под воздействием различных факторов они приходят в состояние, когда дальнейшая эксплуатация становится невозможной, а восстановление экономически нецелесообразно. В срок службы включают время, затраченное на ремонт. Срок службы здания определяется сроком службы несменяемых конструкций фундаментов, стен, каркасов.
Определение сроков службы конструктивных элементов является сложной задачей, так как зависит от большого количества факторов, способствующих износу.
Нормативный срок службы устанавливается строительными нормами и является усредненным показателем, который зависит от капитальности зданий.
По капитальности жилые здания в зависимости от материала стен и перекрытий делят на шесть групп по капитальности:
1. Особо капитальное (срок службы 150 лет);
2. Обыкновенное (срок службы 120 лет);
3. Каменное облегченное (срок службы 120 лет);
4. Деревянное, смешанное сырцовое (срок службы 50 лет);
5. Сборно-щитовое каркасное, глинобитное, саманное, фахверковое (срок службы 30 лет);
6. Каркасно-камышитовое (срок службы 15 лет).
Первая группа капитальности жилых зданий включает здания каменные, особо капитальные, нормативный срок службы таких зданий 150 лет. Введение в состав здания элементов из материалов с меньшим сроком службы ведет к уменьшению нормативного срока службы здания в целом. Например, шестая группа капитальности включает облегченные здания и сроком службы 15 лет.
Для каждой группы установлены требуемые эксплуатационные качества, долговечность и огнестойкость.
Прочность и устойчивость здания зависят от прочности и устойчивости его конструкций, надежности основания. Для обеспечения требуемых долговечности и огнестойкости основных конструктивных элементов зданий необходимо применять соответствующие строительные материалы.
Производственные здания подразделяются на четыре группы по капитальности.
К первой группе относятся здания, к которым предъявляют наиболее высокие требования, к четвертой — здания с минимально необходимыми прочностью и долговечностью, качеством отделки, степенью оснащения инженерными и санитарно-техническими системами.
Долговечность конструкций — это срок их службы без потери требуемых качеств при заданном режиме эксплуатации и в данных климатических условиях. Установлены четыре степени долговечности ограждающих конструкций, лет: первая степень — срок службы не менее 100; вторая — 50;третья — не менее 50 — 20; четвертая — до 20.
Противопожарные требования, предъявляемые к зданиям, устанавливают необходимую степень их огнестойкости, которая определяется степенью возгораемости и пределом огнестойкости его основных конструкций и материалов в зависимости от функционального назначения.
Источник: studbooks.net
Тема 2 Эксплуатационные требования к зданиям
В.М.Калинин, С.Д.Сокова Оценка технического состояния зданий.
Основные требования к конструктивным элементам зданий и сооружений.
К любым зданиям и сооружениям предъявляются следующие требования:
— все здания и сооружения, а также их отдельные элементы должны быть прочны и устойчивы;
— перемещение элементов не должны выходить за пределы, обусловленные возможность и удобством их эксплуатации
— не должны возникать трещины и повреждения, нарушающие возможность нормальной эксплуатации или снижающие долговечность сооружений. В то же время не должны допускаться излишние запасы как по классам и маркам применяемых материалов, так и в отношении сечений отдельных элементов, а также в конструктивной системе здания и сооружения в целом.
В.А.Комков, С.И.Рощина, Н.С.Тимахова Техническая эксплуатация зданий и сооружений
Срок службы зданий: Под сроком службы здания понимают продолжительность его безотказного функционирования при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. Продолжительность безотказной работы элементов здания, его систем и оборудования не одинакова.
При определении нормативных сроков службы здания принимают средний безотказный срок службы основных несущих элементов – фундаментов и стен. Срок службы других элементов может быть меньше нормативного срока службы здания. Поэтому в процессе эксплуатации здания эти элементы приходится заменять, возможно, несколько раз.
Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции и здания в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов- сложная задача, так как результат зависит от количества факторов, влияющих на износ. В течение всего срока службы здания элементы и инженерные системы подвергают техническому обслуживанию и ремонту. Периодичность ремонтных работ зависит от долговечности материалов, из которых изготавливаются конструкции и инженерные системы нагрузок, воздействия окружающей среды и других факторов.
Нормативный срок службы элементов здания устанавливают с учетом выполнения мероприятий по технической эксплуатации.
Капитальность зданий.
При длительной эксплуатации здания его конструкции и оборудование изнашиваются. Под неблагоприятным воздействием окружающей среды конструкции теряют прочность, разрушаются. Продолжительность службы конструкций зависит от материала, вида конструкции, условий эксплуатации. Одни те же элементы в зависимости от назначения здания имеют различные сроки службы.
Под сроком службы конструкций понимают календарное время, в течение которого под воздействием различных факторов они приходят в состояние когда дальнейшая эксплуатация становится невозможной, а восстановление экономически нецелесообразно. В срок включают время, затраченное на ремонт. Срок службы здания определяется сроком службы несменяемых конструкций: фундаментов, стен, каркасов. Здания по капитальности разделяют по группам: 1группа особо капитальные 150 лет, 2группа обыкновенные 120 лет, 3группа каменные облегченные 120 лет, 4группа деревянные, смешанные 50 лет, 5группа сборно-щитовые каркасные 30лет, каркасно – камышитовые 15лет
Минимальные сроки службы конструктивных элементов зданий: перекрытия по деревянным балкам, оштукатуренные междуэтажные – 60 лет;
полы дощатые шпунтованные по перекрытиям – 30 лет, по грунту -20 лет;
полы паркетные дубовые на рейках – 40 лет, буковые на рейках – 30 лет, березовые и осиновые на рейках — 25 лет, полы из ДВП – 15 лет, из линолеума – 10-30 лет;
лестницы деревянные – 30 лет; перегородки деревянные оштукатуренные межкомнатные – 50 лет; обшитые сухой штукатуркой по деревянному каркасу – 30 лет; двери и окна из древесины: оконные и балконные заполнения – 30 лет; внутриквартирные двери – 60 лет, входные в квартиру – 30 лет, входные в здание – 10 лет.
Задачей мероприятий технической эксплуатации зданий является устранение физического и морального износа конструкций и обеспечение их работоспособности. Надежность элементов обеспечивается при выполнении комплекса мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту зданий.
Надежность – это свойство элемента выполнять функции, сохраняя свои эксплуатационные показатели в заданных пределах в течении требуемого периода. Надежность здания определяется надежностью всех его элементов. Надежность – это свойство, обеспечивающее нормативный температурно – влажностный и комфортный режим помещений, сохраняющее при этом эксплуатационные показатели.
Надежность характеризуется следующими основными свойствами: ремонтопригодностью, сохраняемостью, долговечностью, безотказностью.
Ремонтопригодность — приспособленность элементов здания к предупреждению, обнаружению и устранению отказов и повреждений путем проведения технического обслуживания и выполнения плановых и неплановых ремонтов.
Сохраняемость – способность отдельных элементов противостоять отрицательному влиянию неудовлетворительного хранения, транспортировки, старению до монтажа, а также здания в целом до ввода в эксплуатацию и во время ремонтов.
Долговечность – сохранение работоспособности до наступления предельного состояния с перерывами для ремонтно – наладочных работ и устранения внезапно возникающих неисправностей.
Безотказность – сохранение работоспособности без вынужденных перерывов в течении заданно времени до появления первого или очередного отказа.
Отказ – это событие, заключающееся в потере работоспособности конструкции или инженерной системы.
Чем реже ремонтируют конструктивные элементы и стоимость этих ремонтов минимальна, тем больше оптимальный срок службы элементов в целом.
Каждое здание должно удовлетворять ряду технических, экономических, архитектурно – художественных и эксплуатационных требований.
Эксплуатационные требования подразделяются на общие и специальные.
Общие требования предъявляются ко всем зданиям, специальные – к определенной группе зданий, отличающихся назначением или технологией производства. При проектировании зданий и сооружений необходимо обеспечить ряд требований:
— конструктивные элементы и инженерные системы должны обладать достаточной безотказностью, быть доступными для выполнения ремонтных работ, устранения возникающих неисправностей и дефектов, быть доступными для регулировки и наладки в процессе эксплуатации;
— мероприятия по контролю технического состояния здания, поддержанию его работоспособности или исправности
— подготовка к сезонной эксплуатации должна осуществляться наиболее доступными и экономичными методами;
— здание должно иметь устройства и необходимые помещения для размещения эксплуатационного персонала, отвечающие требованиям нормативных документов;
— соблюдение санитарно – гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории. Основными конструктивными элементами, по которым определяется срок службы всего здания, являются наружные стены и фундамент. Остальные конструкции подвергаются замене. В современных зданиях увеличилось число конструктивных элементов, срок службы которых равен сроку службы основных.
Особенности технической эксплуатации зданий.
В.М.Калинин, С.Д.Сокова Оценка технического состояния зданий.
Здания и сооружения в процессе эксплуатации подвергаются воздействию агрессивных сред природного и техногенного характера. В результате указанных воздействий происходит изменение первоначальных свойств материалов конструкций и инженерного оборудования. В зависимости от того, какие именно параметры материалов изменяются под воздействием внешних факторов, различают две формы изменений – старение и износ.
Старение – это процесс изменения физико- химических свойств материала конструктивного элемента при длительной естественной выдержке, т.е.в результате воздействия на конструкцию окружающей среды, механических нагрузок, связанных с технологическими процессами в здании. Старение материала предшествует его разрушению. Оно носит необратимый характер. Разрушение конструкции под воздействием нагрузок, происходит в месте наиболее опасного дефекта. В отличие от нагрузок факторы окружающей среды действуют равномерно или избирательно в одном или нескольких местах конструкции и сопровождаются интенсивным физическим износом.
Износ – это изменение размеров, формы, массы технического объекта или состояния его поверхности вследствие остаточной деформации от постоянно действующих нагрузок либо из-за разрушений поверхностного слоя. Вследствие старения и износа наступает разрушение материала конструкции. Различают три случая разрушения: 1) большие статические или динамические нагрузки вызывают значительные, превышающие допустимые напряжения в материале; 2) совместное воздействие механических нагрузок и факторов окружающей среды, каждый из которых активизирует общее воздействие; 3) значительная агрессивность окружающей среды при малых напряжениях от статических или динамических нагрузок приводит к разрушению. Наиболее значимы в разрушении материала факторы окружающей среды. Механические нагрузки приводят к активации процессов, связанных с воздействием окружающей среды.
Нормативный срок службы элементов здания устанавливается с учетом выполнения мероприятий по технической эксплуатации.
Во время эксплуатации жилые здания, их конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием природных условий и деятельности человека постепенно теряют свои первоначальные эксплуатационные качества.
Физический износ здания. С течением времени происходит снижение прочности, устойчивости, ухудшаются тепло и звукоизоляционные, водо и воздухопроницаемые качества, отдельные элементы разрушатся и подвергаются коррозии. Эти явления называются физическим (материальным, техническим) износом и определяются в относительных величинах (процентах) или стоимостном выражении. По физическому износу отдельных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования устанавливают износ здания в целом. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно допустимого физического износа, являются:
— качество применяемых строительных материалов;
— периодичность и качество проводимых ремонтных работ;
— качество технической эксплуатации;
— качество конструктивных решений при капитальном ремонте;
— период неиспользования здания;
Моральный износ здания. Помимо физического износа жилые дома с течением времени подвергаются также моральному износу, проявляющемуся в двух видах. Моральный износ первого вида заключается в снижении первоначальной (или восстановительной) стоимости вследствие уменьшения затрат на воспроизводство или разница в стоимости здания в период возведения и в текущий момент.
Моральный износ второго вида в жилищном хозяйстве проявляется в несоответствии конструктивных элементов и систем инженерного оборудования современному уровню научно – технического прогресса. К показателям, определяющим моральный износ второго вида, относятся неудобство планировки квартир, недостаточное разнообразие квартир по площади и числу комнат, отсутствие лифтов и мусоропроводов, заниженная площадь кухонь и помещений общего пользования, ванные комнаты совмещенные с туалетом. Моральный износ второго вида существенно проявляется при распределении и обмене квартир, а также при капитальном ремонте жилых зданий. Это объясняется тем, что моральный износ второй формы определяет моральное старение здания или его элементов по отношению к существующим на момент оценки нормативным объемно – планировочным, санитарно – гигиеническим и другим требованиям.
Плановые осмотры жилых зданий бывают:
Общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
Частичные, они предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений. Общие осмотры должны проводиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона). После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (внеплановые) осмотры. Общие плановые осмотры, а также внеочередные проводятся соответствующими организациями по обслуживанию жилищного фонда. Частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.
Оценка технического состояния конструктивных элементов здания.
Стены – это вертикальные несущие и ограждающие конструкции. Они подвергаются разнообразным силовым и несиловым воздействиям; воспринимают нагрузки от собственной массы, от перекрытий, покрытий, крыш, ветровые, сейсмические нагрузки, солнечную радиацию и т.д.
Деревянные стены подвержены разрушающему воздействию грибков и насекомых – древоточцев, в связи с чем необходимы постоянные наблюдения и тщательные осмотры. Необходимо проводить наблюдение за возможным появлением выпучин в стенах. Выход конструкции стен из вертикальной плоскости свидетельствует о недостаточной прочности их связей, которые должны быть усилены. При эксплуатации конструкций стен, выполненных из дерева, необходимо обращать особое внимание на места, наиболее опасные в отношении загнивания (это санузлы, кухни и т.д). В деревянных цоколях заменяют сгнившие части забирки, пополняют засыпку цоколя.
Перекрытия. В деревянных перекрытиях важное значение имеют правильная заделка концов балок в каменные стены и предохранения их от гниения (гидроизоляция).
Полы в зданиях устраивают на грунте или междуэтажным перекрытиям. Полы должны хорошо сопротивляться механическим воздействиям (истиранию, удару, продавливанию), иметь необходимую жесткость и упругость, обладать малым теплоусвоением, быть ровными, гладкими, нескользкими, не создавать шума при ходьбе по нм, быть удобными при эксплуатации и иметь хорошую отделку. В полах встречаются следующие повреждения дефекты: разрушение окрасочного слоя, отсутствие и засорение вентиляционных решеток или щелей за плинтусами, повреждение вследствие загнивания, истирания, рассыхания и коробления досок.
Перегородки должны обладать необходимыми звукоизоляционными свойствами, огнестойкостью, влагостойкостью. В перегородках встречаются следующие повреждения и дефекты: зыбкость, выпучивание, трещины и щели в местах сопряжения со стенами и перекрытиями. Деревянные перегородки гниют, повреждаются домовым грибом, насекомыми.
Крыши. Скатные (чердачные) крыши должны эксплуатироваться в условиях исправного состояния кровли, несущих конструкций крыш и нормального температурно – влажностного режима в чердачных помещениях. В кровлях из черепицы и асбоцементных листов при осмотре должны быть проверены повреждения и смещения отдельных элементов, напуски друг на друга, правильность перекрытия, особенно в коньковых и ребровых рядах, ослабление крепления кровли к обрешетке. В деревянных конструкциях встречаются следующие повреждения и дефекты: нарушение соединений в сопряжениях между стропилами, плохая гидроизоляция между каменными и деревянными конструкциями, гниение и прогиб стропильных ног, обрешетки и других элементов.
Лестницы предназначены для сообщения между этажами и эвакуации людей из помещений. При эксплуатации деревянных лестниц наблюдаются загнивание, истирание или другие повреждения несущих элементов лестниц, недостаточная прочность крепления тетив к подкосоурным балкам и лестничных перил к тетивам, отслоение и разрушение окрасочного слоя. Контроль за состоянием лестниц заключается в периодической проверке прочности их несущих элементов, узлов сопряжения лестниц со стенами, крепления перил.
Окна, двери – назначение – обеспечение необходимой естественной освещенности, а также связи с окружающей средой. Эти конструкции подвергаются различным воздействиям: атмосферным осадкам, ветровым нагрузкам, переменному температурно – влажностному режиму, шуму, газу, пыли, потокам тепла и пара, солнечной радиации и т.д. К конструкциям окон и дверей предъявляют ряд требований:
Источник: studfile.net