Требования при строительстве не жилых помещений

В цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение нежилых помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.

Не допускается размещать:

• • специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; магазины с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов; магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;
• • специализированные рыбные магазины; склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли;
• • все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч; предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м 2 ); бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах);
• • предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м 2 и с музыкальным сопровождением;
• • прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену); автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м 2 ; обще-

Можно ли в нежилом помещении жить, а в жилом работать?

Рис. 19. Наружные входы в жилое здание ственные уборные; похоронные бюро; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;

• • производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в их числе: пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ); зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник; травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;
• • рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, ветеринарные клиники и кабинеты.

Магазины по продаже синтетических ковровых изделий допускается располагать пристроенными к глухим участкам стен жилых зданий с пределом огнестойкости REI150.

В цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и газов, взрывчатых веществ, горючих материалов; помещения для пребывания детей; кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, а также лечебно-профилактические учреждения. При размещении в этих этажах других помещений следует также учитывать ограничения, установленные выше и в приложении Д СНиП 31-06.

Какие права у собственников нежилых помещений?

На верхнем этаже жилых зданий допускается размещать мастерские для художников и архитекторов, а также конторские (офисные) помещения с числом работающих в каждом не более 5 человек. Размещать конторские помещения в надстраиваемых мансардных этажах допускается в зданиях не ниже II степени огнестойкости и высотой не более 28 м.

В жилых этажах допускается размещать помещения общественного назначения для индивидуальной деятельности (в пределах площади квартир). В составе квартир с двухсторонней ориентацией допускается предусматривать дополнительные помещения для семейного детского сада на группу не более 10 человек; кабинеты приема на одного или двух врачей (по согласованию с органами санитарно-эпидемиологической службы); кабинет массажа на одного специалиста.

Семейный детский сад допускается размещать в квартирах с двухсторонней ориентацией, расположенных не выше 2-го этажа в зданиях не ниже II степени огнестойкости при обеспечении этих квартир аварийным выходом и при наличии возможности устройства игровых площадок на придомовой территории.

Нежилые помещения, размещаемые в жилых зданиях, могут быть встроенными и встроенно-пристроенными.

Встроенные — при расположении всех помещений в габаритах здания с выступом за их пределы не более чем на 1,5 м со стороны продольного фасада и не более 6 м — со стороны торцов (для организации крытых разгрузочных помещений).

Встроенно-пристроенные — при расположении помещений в габаритах здания и в объемах, вынесенных за пределы здания более чем на 1,5 м.

Высота встроенных и встроенно-пристроенных помещений принимают 3,3 м от пола до пола вышележащего этажа.

Вынос пристроенных объемов и их архитектурно-планировочные решения регламентируются градостроительными условиями, типом (величиной) предприятия и его технологией, а также нормативными противопожарными требованиями.

В соответствии с градостроительной ситуацией принимаются различные объемно-планировочные приемы выноса помещений:

• • вынос объемов залов и некоторых подсобных помещений вдоль фронта здания со стороны магистрали — на крупных магистралях и площадях общегородского значения. Для сохранения масштаба застройки и достижения ее большей выразительности важно учитывать соотношение жилой и общественной частей здания;
• • вынос объемов залов и некоторых подсобных помещений со стороны дворов. При реконструкции исторически сложившихся районов ввиду дефицита территории и небольшой ширины улиц;
• • пристройка объемов залов и некоторых подсобных помещений с торцов жилых зданий.

При размещении жилых домов во внутриквартальных пространствах можно пристраивать небольшие залы в первых этажах. Так, при высоте более 10 этажей пристроенный объем может быть двухэтажным (рисунок 20).

Следует иметь ввиду, что решение пристроенных объемов в стеновых системах (панельных, кирпичных) ограничивает, как правило, торговую площадь магазинов до 400 м 2 . В этом случае оптимальный вынос зала составляет 9 м (рисунок 21). При более крупных торговых залах вынос объема может быть до 18 м. При этом нужно учитывать возможность доступа в квартиры жилого дома в случае пожара с автомеханических пожарных лестниц. Загрузка помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна жилых комнат квартир и входы в жилую часть дома, не допускается.

Загрузка предприятий торговли и общественного питания товарами и продуктами может осуществляться следующим образом: из разгрузочных, встроенных или пристроенных со стороны торцов жилых зданий, а также встроенных в середину зданий с подъездом транспорта со стороны улицы; из подземных тоннелей, при размещении кладовых магазинов в подвале (рисунок 22).

Предприятия торговли и общественного питания ограниченной вместимости (магазины с торговой площадью менее 150 м 2 , кафе и закусочные до 50 мест, магазины кулинарии) и предприятия бытового обслуживания могут загружаться со стороны торцов либо из сквозных проездов без устройства специальных разгрузочных помещений.

Рис. 20. Двухэтажные объемы пристроенной части учреждений и предприятий обслуживания

При проектировании жилых зданий с встроенно-пристроенными общественными помещениями необходимо учитывать возможность ремонта инженерных коммуникаций жилой части, проходящих транзитом

Рис. 21. Встроенно-пристроенный магазин «Книги» в многоэтажном доме с выносом объема торгового зала: а — план; б — разрез;

• 1 — торговый зал; 2 — кладовые; 3 — тарная; 4 — приемочная; 5 — камера для мусора;
• 6 — кладовая упаковочных материалов; 7 — кабинет директора; 8 — комната персонала;
• 9 — контора; 10 — гардероб; 11 — уборочный инвентарь; 12 — электрощитовая;
• 13 — электрощитовая жилого дома; 14 — колясочная; 15 — помещение общественного назначения; 16 — разгрузочная платформа через общественные помещения. С этой целью размер шахты, предназначенной для пропуска инженерных коммуникаций жилой части, должен обеспечивать возможность проникания в нее из технического этажа, расположенного между жилой и общественной частями здания.

При устройстве окон в отсеках подвальных и цокольных этажей нужно предусматривать приямки на всю высоту окна для обеспечения возможности подачи средств тушения и удаления дыма при пожаре. Приямки могут закрываться съемными или поднимающимися решетками. Размеры приямка должны быть не менее 1×1,4 м.

При устройстве в жилых зданиях встроенных или встроенно-при-строенных автостоянок следует соблюдать требования СП 2.13130 и СП 4.13130. Этажи жилые и этажи с помещениями для детских дошкольных учреждений и лечебно-профилактических учреждений должны отделяться от автостоянки техническим этажом.

Рис. 22. Варианты загрузки предприятий торгово-бытового обслуживания; а — с торца здания; б — из середины здания; в — из подземного тоннеля

Источник: bstudy.net

Перевод из нежилого в жилое в 2022 году

Статьи

Перевод нежилого помещения в жилое – это процедура изменения правового статуса и целевого назначения объекта. Перевод возможен только с разрешения уполномоченных органов, а в некоторых случаях потребуется и согласие от собственников других помещений в здании.

По итогам согласований и выполненных работ должно подтверждаться, что помещение стало отвечать обязательным требованиям и условиям для проживания людей. Это касается соответствия по планировочным, санитарным, эпидемиологическим и иным нормам. На заключительном этапе будет изменен статус помещения в ЕГРН. Вместо «нежилого помещения» там будет указано «квартира».

В обзоре разъясним условия перевода нежилого помещения в жилое, требования к новым характеристикам объекта, списку документов и перечню обязательных согласований.

Основания для перевода нежилого помещения в жилое

Изменение целевого назначения помещения допускается по решению собственника. Дополнительные ограничениями могут быть вызваны нормативными актами, необходимостью получать разрешения в уполномоченных органах, у собственников других помещений. Перечень общих условий, при котором допускается перевод нежилого помещения в квартиру:

• нужно подтвердить, что после завершения работ помещение будет пригодно для проживания;
• для целей перевода осуществляется перепланировка, т.е. определенный перечень строительных работ;
• образовать квартиру из нежилого помещения можно только в МКД (в данном случае важен статус и функциональное назначение самого здания);
• нельзя сделать квартиру в нежилом здании, даже если обеспечить в помещении все условия для проживания;
• нежилое здание можно перевести в многоквартирный дом, если соответствующие работы будут выполнены во всех помещениях.

Если существенные отличия в порядке перевода жилого помещения в нежилое. Эта процедура тоже предусматривает оформление документов, получение разрешений и прохождение согласований, выполнение строительных работ. Но для нежилого помещения намного меньше требований по характеристикам, нормам эпидемиологической, санитарной и иной безопасности.

Разъяснения эксперта. Один из самых важных нюансов при переводе жилого в нежилое – необходимость сделать отдельный вход. Это напрямую связано с видами деятельности, которые будут вестись в нежилом объекте. Для квартиры отдельный вход на улицу не нужен.

Поэтому строительные работы при перепланировке будут предусматривать прорубание проема во внешней стене дома, возведение входной группы, других элементов. Ввиду повышенной опасности таких работ, нужно выбрать и обосновать правильные решения в проекте, техническом заключении.

Для перевода нежилого помещения в жилое обязательно оформляется проект перепланировки. Его нужно согласовать в МЖИ

Решение собственника

Заявление о переводе нежилого в жилое может подать только его собственник. Если у помещения несколько владельцев, они обязаны дать письменное согласие на изменение статуса и целевого назначения объекта. Заставить пройти процедуру перевода нельзя.

Такие же правила распространяются на обратную ситуацию. Решение о переводе жилого помещения в нежилое должны принять все собственники квартиры. При этом квартиру в социальном найме в нежилое помещение не перевести. Наймодатель никогда не даст разрешение на изменение целевого назначения помещений жилфонда. Если сделать работы нелегально, нанимателя могут выселить из квартиры, заставить вернуть помещение в исходное состояние.

Основные документы для согласований перевода нежилого помещения в жилое	Описание
Технический план	На основании технического плана нужно внести изменения в ЕГРН после перепланировки, связанной с переводом нежилого помещения в жилое.
Проект перепланировки	Оформляется на все работы, которые будут сделаны в квартире при переводе ее в нежилое помещение. Проект на перепланировку в МКД нужно согласовать через Мосжилинспекции.
Техническое заключение	Оформляется на перепланировку в квартирах и нежилых помещениях МКД. Техническое заключение подается вместе с проектом в Мосжилинспекцию.
Постановление ДГИ, администрации района	Оформляется для изменения целевого назначения квартиры на нежилое помещение.

Согласование с собственниками других помещений

Это обязательное условие для перевода, так как при проведении строительных работ обязательно изменяться характеристики домового имущества. Прежде всего, работы будут связаны с обустройством нового входа в МКД. Такой вариант перепланировки всегда требует разрешения от собственников остальных помещений дома. Решение принимается голосованием на общем собрании, оформляется в виде протокола.

Обязательно требуется согласие собственников и на перевод жилого помещения в нежилое. Более того, в данном случае будет нужно разрешение не только от собственников помещений в МКД, но и от владельцев смежных квартир. Это логично, так как деятельность в нежилом помещении может существенно нарушать интересы жильцов соседних квартир. Согласие оформляется в письменном виде и будет проверяться уполномоченными органами.

Источник: profcourse.ru

Как разделить нежилое помещение на несколько отдельных и зарегистрировать их

Раздел помещения – это операция, в ходе которой становится возможным создание двух и более новых помещений, каждому из которых будут присвоены собственные параметры. Вновь образованные помещения должны иметь необходимые признаки обособленности и изолированности. Отсутствие последних двух признаков признается законным основанием для того, чтобы приостановить и/или запретить действия, имеющие отношение к регистрации (п. 34 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ).

Процедура раздела помещения имеет несколько важных особенностей:

• решение о проведении раздела может принимать только собственник, а в случае наличия нескольких правообладателей не обойтись без получения согласия каждого из них;
• осуществление раздела происходит в ходе строительных работ, попадающих под понятие о перепланировке или реконструкции;
• проведение перепланировки и реконструкции невозможно без предварительного согласования – его осуществление возможно только на основании проектной документации. Если встанет вопрос о реконструкции, понадобится получение разрешения на реконструкцию. Подробно о том, как оформить уведомление и получить разрешение на строительство или реконструкцию мы писали здесь https://prokadastr.com/kak-zaregistrirovat-dom/;
• утверждаются итоги в акте строительных работ. После утверждения результаты фиксируются в техническом плане, оформляемом кадастровым инженером (он приступает к выполнению этой задачи только после того, как лично обследует вновь созданные помещения).

Появление новых помещений подразумевает обязательный учет их характеристик и обязательное внесение информации в ЕГРН.

Как оформляется технический план на раздел помещения?

Как оформляется технический план на раздел помещения?

1. Кадастровый инженер запрашивает сведения ЕГРН, касающиеся здания, исходного помещения и смежных объектов;
2. Проводится обследование вновь созданных объектов в натуре (если инженер установит отступления от проектной документации, он обязан отразить эти факты в своем заключении);
3. Кадастровый инженер фиксирует местоположение новых помещений на поэтажном плане здания, а также их границы;
4. Описание характеристик и параметров каждого нового помещения происходит в текстовой и графической форме, а в технический план включаются схемы и чертежи.

Таким образом, по итогам раздела оформляются технические планы на каждое новое помещение, а также на само здание, поскольку его характеристики изменились в результате строительных работ.

Что предупреждает раздел нежилого помещения на части?

Раздел нежилого помещения предусматривает законодательное разделение объекта на несколько частей, каждая из которых получает отдельный кадастровый номер и отдельное свидетельство на право собственности.

Раздел помещений необходим далеко не для каждой сделки, которые проводятся с частями помещений. Но в случае аренды, покупки, продажи или субаренды объекта раздел необходим в обязательном порядке. Это поможет урегулировать условия сделки и оптимизировать их подготовку

Если часть помещения планируется к продаже, то в этом случае происходит раздел и здания на участке и его координаты;

результаты кадастровых работ инженер фиксирует в техплане – заполняется текстовое описание характеристик, образованные помещения отражаются на поэтажном плане здания, составляются схемы и чертежи.

Техплан является основанием для обращения Росреестр – постановка на учет происходит по заявлению собственника, либо сторон договора аренды. Образование помещения, раздел или выдел будет считаться завершенным с момента, когда сведения кадастрового учета будут внесены в ЕГРН. На каждый самостоятельный объект недвижимости собственник получит выписку из реестра.

Комментарий эксперта. С 2018 года закон обязывает провести постановку на учет каждого объекта недвижимости – в противном случае, любые виды сделок будут запрещены. Чтобы своевременно подать документы в кадастр и оформить сделки купли-продажи или аренды, обратитесь в компанию «Смарт Вэй». Инженеры нашей компании окажут услуги и проведут кадастровые работы и межевание, быстро оформят техплан, который будет являться основанием для учета в Росреестре.

Что делать, если в разделе нежилого помещения отказали?

Получив отказ в регистрации, заказчик также получит документ, в котором будут описаны причины подобного решения. После того, как инженер подправит документ, он обязан подать его повторно самостоятельно при помощи портала Росреестра и цифровой подписи. Сроки рассмотрения остаются такими же и составляют 18 дней. После окончания срока, заказчик должен лично обратится в многофункциональный центр и получить кадастровые документы в случае принятия положительного решения.

После того, как кадастровые документы получены, наступает вторая стадия процесса. Необходимо получить на каждую часть помещения свидетельство права собственности. При подаче стоит оперировать новыми данными, а именно площадью каждой части помещения и их границой. Главным основанием для подтверждения права собственности является кадастровый паспорт, который содержит в себе информацию о разделе объекта и имеет техплан на основании новых данных.

Последним шагом на пути к окончанию процедуры является заявление о прекращении прав собственности. Это заявление подается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Постепенно эту часть процесса передают многофункциональным центрам. Например, с 2014 года москвичи могут подать заявление в МФЦ.

Требования для раздела помещений

Ключевое значение при оформлении прав на вновь созданные помещения имеет подтверждение признаков изолированности и обособленности. Вот какими нюансами характеризуется определение этих признаков:

• при изолированности происходит ограничение каждого вновь созданного помещения от остального объема здания с обустройством отдельного входа;
• обособленность заключается не только аналогичным ограничением, но и наличием выхода к местам общего пользования здания, либо на улицу.

Ограничение происходит за счет обустройства стен или перегородок, в том числе несущих элементов здания (стен, перекрытий, потолка и т.д.). При наличии у помещения двух и более выходов, оно не может считать изолированным (исключение составляют случаи, когда все, кроме одного выхода, ведут к вспомогательным помещениям).

Для раздела будут использованы существующие ограничительные конструкции исходного объекта, а также вновь обустраиваемые стены и перегородки. Все эти работы должны соответствовать проектной документации, которую может составлять экспертная организация с допуском СРО. Если нежилое помещение, подлежащее разделу, расположено в многоквартирном жилом здании, дополнительно к проекту оформляется техническое заключение о состоянии несущих конструкций.

Появление новых помещений подразумевает обязательный учет их характеристик. Для этого, после завершения работ и их приемки, собственник обращается к кадастровому инженеру для оформления техплана. Оформление техплана проходит по следующим правилам:

Таким образом, по итогам раздела оформляются технические планы на каждое новое помещение, а также на само здание, поскольку его характеристики изменились в результате строительных работ.

Техплан на каждый объект направляется в Росреестр или МФЦ – будут проведены учетные и регистрационные процедуры, в результате которых:

• сведения об исходном помещении будут исключены из ЕГРН, а его кадастровый номер аннулируется;
• новые объекты будут поставлены на учет, их сведения переносятся из техпланов в ЕГРН, одновременно происходит регистрация прав;
• собственник получит на руки выписку ЕГРН на каждый объект, с отражением характеристик и сведений о зарегистрированных правах.

Если строительные работы по разделу изначально не согласованы в уполномоченных инстанциях, учетные и регистрационные мероприятия закончатся вынесением решения о приостановлении, а затем и отказом.

Комментарий специалиста. Будет ли считаться разделом возведение в помещении перегородки? Без помощи профессионального эксперта и проектировщика определить это практически невозможно – понятия изолированности и обособленности имеют схожие признаки. Поэтому запланировав раздел помещения, обратитесь за помощью к специалистам компании «Кадастровая Москва» – мы обладаем опытом оформления документации даже на самые сложные объекты.

Сроки и стоимости раздела

Чтобы провести строительные работы и узаконить раздел, нужно пройти стадию проектирования, согласования проекта, приемки работ, оформления технического плана. Только по итогам этих процедур можно зарегистрировать права на вновь созданные объекты. При определении продолжительности каждого перечисленного этапа нужно учитывать следующие требования:

• срок изготовления проекта перепланировки или реконструкции зависит от сложности и объема работы, а также от квалификации и профессионализма специалистов экспертной организации (например, обращайся в компанию «Кадастровая Москва», вы можете получить проект перепланировки уже в течение нескольких дней);
• согласование перепланировки не должно превышать 45 дней, а правильное оформление проектной документации позволит пройти эту процедуру с первого раза;
• разрешение на строительство выдается надзорным органом, а срок проверки документов может достигать 2-3 месяцев;
• после выполнения строительных работ и их приемки, оформление техплана займет от 1 дня до нескольких недель (специалисты компании «Кадастровая Москва» выполнят эту работу за 1-2 дня, а в наиболее сложных ситуациях не позднее 5 дней).

По правилам Федерального закона № 218-ФЗ, кадастровый учет и регистрационные мероприятия проводятся в рамках одной процедуры. Она займет 10 дней. Если документы направляются сразу в Росреестр, либо 12 дней при обращении через МФЦ.

Требования для выдела помещений

При выделе помещения должны соблюдаться следующие требования:

• исходный объект изменит свои характеристики, однако сохранит прежний кадастровый номер;
• вновь созданный объект не только приобретет перечень уникальных характеристик, но и получит кадастровый номер после регистрации в Росреестре;
• как и раздел помещений, выдел может осуществляться в результате перепланировки или реконструкции, т.е. все изменения в объектах недвижимости должны быть учтены в проекте и согласованы в уполномоченных инстанциях;
• если выделенный объект будет обладать признаками изолированности и обособленности, он будет поставлен на постоянный кадастровый учет – в ином случае может идти речь только о временном кадастровом учете.

Таким образом, чтобы согласовать выдел помещения, собственник должен заказать проект, получить техническое заключение, обратиться к кадастровому инженеру за оформлением технического плана. Если происходит временное выделение помещения, заказывать и согласовывать проектную документацию не нужно.

Комментарий специалиста. Процедура оформления проектной документации и ее согласования практически не отличается при разделе и выделе помещений. Однако последствия этих двух вариантов непосредственно связаны с судьбой исходного объекта – при разделе он перестает существовать в натуре, а при выделе сохраняется в измененном виде.

Сроки и стоимости выдела помещений

Сроки проведения выдела помещений будут зависеть от следующих факторов:

• статус здания, в котором будут проводиться работы – для многоквартирных зданий процедура согласования проекта проходит намного дольше и требует оформление дополнительных документов;
• объем и характер предстоящих строительных работ – если выдел происходит в рамках реконструкции здания, для получения разрешения на строительство потребуется больше времени;
• профессионализм и опыт проектировщика, подрядчика, кадастрового инженера – правильное составление документов исключит возможность приостановки или отказа со стороны уполномоченных органов.

Куда обращаться?

Существует определенная последовательность действий:

1. Первым делом (в случае, когда все происходит на добровольной основе) необходимо составить особый документ – «Соглашение о разделе нежилого помещения». В этом документе подробно прописывается – каким образом будет разделено помещение и условия этого процесса.
2. Затем нужно обратиться в БТИ и вызвать техника, который после осмотра помещения и произведенных обмеров изготовит новые технические планы и технические паспорта на каждую выделенную часть.
3. Заказать кадастровые выписки в Росреестре.
4. Обратиться с полным пакетом документов в местное отделение Росреестра.

Если же нет никакой возможности добровольно разделить нежилое помещение, не получается договориться по обоюдному согласию, то придется обращаться в суд, чтобы в дальнейшем произвести раздел недвижимого помещения в принудительном порядке. Далее уже на основании постановления суда можно будет обращаться в БТИ.

Документы

Для прохождения процедуры раздела потребуются следующие документы (предусмотренные Федеральным законом №218-ФЗ):

1. Заявление в Росреестр, в котором должна содержаться просьба о прекращении права общей долевой собственности на данное нежилое помещение и об оформлении на каждую часть (в соответствии с техническими паспортами) индивидуальной собственности. Подписывают заявление все собственники.
2. Соглашение о разделе помещения.
3. Правоустанавливающие документы на данный (исходный) объект.
4. Технические и кадастровые документы на первоначальный объект.
5. Выписка из ЕГРН.
6. Техническая документация на новые объекты (части нежилого помещения).
7. Копии паспортов (всех заявителей).
8. Квитанции на оплату государственной пошлины (отдельную на каждую из частей).

Каковы финансовые траты?

Предстоят следующие расходы:

• Уплата госпошлины за оформление права собственности – 2 или 22 тысячи рублей, в зависимости от того – физическое или юридическое лицо является заявителем.
• Уплата государственной пошлины за регистрацию права собственности – 2 тысячи рублей (с физического лица) или 22 тысячи рублей (с юридического лица).
• Уплата госпошлины за изготовление технического паспорта – 1200 рублей (если требуется срочно, то 2,5 тысячи рублей).

Сколько ждать ответа?

1. После обращения в Росреестр новые, подтверждающие право собственности документы выдадут в течение семи рабочих дней.
2. Если обращение происходит через МФЦ, то документы будут готовы через девять рабочих дней.

Условия разделения

Имеется два основных требования, которым обязано соответствовать разделяемое помещение — это изолированность и обособленность объекта недвижимости:

• Изолированность имеется при наличии четырех стен (с окнами или без) и отдельного входа. Стены невозможно заменить временными перегородками: они должны быть капитальными, несъемными. А вход должен быть только один. Если входов два и более, то недвижимость уже не считается изолированной.
• Обособленность — наличие отдельного входа к местам общественного пользования: в подъезд дома, на улицу и т. п.

При несоблюдении указанных требований помещение разделить невозможно. В определенных ситуациях придется проводить перепланировку: убирать либо добавлять дополнительные выходы, устанавливать стены и т. п.

Желательно, чтобы базовое помещение можно было использовать по прямому назначению. Пример: помещение считается складом, но из-за несанкционированной перепланировки не может применяться для хранения определенной продукции. В подобной ситуации ЕГРН имеет право не выдавать разрешение на раздел.

Создаваемые объекты недвижимости также должны соответствовать ряду требований:

• Доступны естественные источники света — то есть, имеются окна. Они должны обеспечивать достаточное освещение в светлое время суток.
• Проведено электричество и отопление, имеется доступ к воде и канализации.
• Помещение соответствует требованиям к минимальной площади — не менее 12 квадратных метров.

Основания для разделения

Существует всего два основания для раздела нежилого помещения: добровольное решение собственника (собственников) и постановление суда.

Согласие собственника оформляется у нотариуса, в письменном виде. При наличии двух и более владельцев требуется письменное подтверждение согласия каждого из них.

По решению суда раздел проводится, если собственник отказывается провести эту процедуру, хотя и обязан ею заняться. Пример: нежилое помещение является частью наследства, и должно быть разделено между наследниками. Но завещание отсутствует, а у наследников возникли разногласия. В подобной ситуации раздел нежилого помещения производится по решению суда.

Что выдаётся после процедуры?

После успешной регистрации и раздела владельцу выдается выписка из ЕГРН на оба созданных объекта. В полученных документах перечисляются основные характеристики новых помещений: площадь, границы и т. п. Затем выдается кадастровый паспорт на каждое из новых жилых помещений, и оформляются права собственности.

При необходимости, копии выписок из ЕГРН передаются каждому из собственников при условии, что имеется несколько собственников.

А кадастровый паспорт на нежилое помещение выдается только в одном экземпляре, и передается на хранение одному из владельцев. Если же собственник один, то после раздела ему достается оба документа.

Причины отказа

В ряде случаев ответственные органы не позволяют провести разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты. В подобной ситуации владельцу разделяемой собственности необходимо ознакомиться с причинами отказа. Запрет всегда оформляется в письменном виде. В полученном документе подробно расписывается причина, по которой раздел недвижимости нельзя проводить. В этом случае следует провести ряд действий:

• Тщательно ознакомиться с представленным отказом. В документе в обязательном порядке перечисляются имеющиеся недочеты, связанные с разделом объекта недвижимости.
• Устранить перечисленные недостатки, в случае, если они действительно имеются.
• Повторно подать документы для проведения раздела.

Исправлять ошибки необходимо в течение 90 дней. Если собственник не успеет устранить недочеты, то ему могут в принципе запретить раздел недвижимости. В подобной ситуации придется решать дело через суд, без гарантий положительного исхода.

Собственникам, желающим провести раздел недвижимости, необходимо запомнить основные причины для отказа в данной процедуре:

• Объект недвижимости не соответствует требованиям для раздела — не является изолированным или обособленным. Пример: залы в ТЦ, при наличии нескольких выходов, не подлежат разделу до реконструкции.
• Образуемые при разделе объекты не подходят под основные требования: нет доступа к воде, электричеству, канализации, отсутствует естественное освещение, не являются изолированными, площадь менее 12 квадратных метров.
• Различаются данные, имеющиеся в ЕГРН, и фактические характеристики недвижимости. Основанием для отказа считается любое отличие в данных по объекту. Пример: площадь больше (или меньше) на 0,5 квадратных метра.
• Лицо, подавшее заявление о перепланировке, не имеет прав на оформление обращения в ЕГРН.
• Имеются ошибки в оформленной документации. Важный момент: документ может быть не принят даже из-за неразборчивого почерка или наличия помарок.
• Отсутствует требуемая документация, например, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, участвующий в разделе.
• Данное помещение нельзя разделять из-за наложенного ареста или запрета.

Если причина не указана, либо, по мнению собственника, является надуманной — рекомендуется обратиться в суд. Но юристы подчеркивают: желательно сначала переговорить с ответственным лицом, вынесшим решение по вопросу раздела недвижимости. Если договориться не удается, обращение в судебные инстанции становится единственным возможным выходом.

Источник: copylegal.ru

Что такое функциональное и целевое назначение нежилого помещения, а так же классификация площади и возможность ее изменения?

При необходимости изменить вид нежилой недвижимости, то возникают вопросы – куда обращаться, с чего начать, как быть с правоустанавливающими документами и пр.

В статье мы поговорим не только о видах нежилых помещений и их назначениях, но и о том, как изменить цель, для которой предназначена площадь.

Что это такое и зачем нужно?

Конкретного определения нежилого объекта нет, но зато есть ряд признаков, позволяющих классифицировать объект как нежилой.

Нежилые помещения – недвижимое имущество, но не обязательно представляющие собой отдельные здания, а обособленные, четко очерченные границами части зданий.

Нежилые объекты не могут быть использованы для жилья.

При классификации, функциональным назначением помещений нежилого типа является использование для различных целей, некоторые из них подлежат эксплуатации только со специальными видами отделки, и совершенно неприемлемы для других целей.

Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар. Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.

Несколько иные требования к помещениям мед. учреждений, и совершенно другие – когда в нежилой недвижимости расположится спортзал, фитнес-центр, детсад, офис, аптека и пр., причем не только по сан. требованиям, но и по пожарной безопасности.

Знать точно и иметь возможность удостовериться, проверив документы, в которых конкретно указан вид нежилого помещения и его назначение, очень важно при:

• продаже;
• приобретении;
• аренде и пр.

Покупатель или наниматель ищут нежилое помещение под конкретную цель, что позволит сэкономить, приобретя или взяв внаем именно искомую площадь, с подходящим целевым назначением и требуемой отделкой.

В процессе оформления бумаг на открытие своего дела исключается масса проблем, если документы на недвижимость содержат соответствующие направлению деятельности записи о целевом назначении помещения.

Нежилую недвижимость, на основании требований п. 1 ст. 12 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ , необходимо зарегистрировать в ЕГРП. Здесь в базу данных внесут сведения об объекте, его владельце.

При постановке на кадастровый учет в ГКН (п. 16 ч. 2 ст. 7 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ) будут зафиксированы еще и данные о назначении помещения (жилое, нежилое).

Очень важно доказать, что жилой дом имеет нежилое назначение, в противном же случае, площадь нельзя будет использоваться для ведения бизнеса.

Правила ведения ЕРГП, утвержденные ПП РФ от 18.02.1998 N 219, предписывают указание основного назначения помещения по БТИ, а п. 67 требует ведения записей об изменениях.

Это значит, что при необходимости поменять целевое назначение следует произвести корректировки в базе данных ЕГРП и ГКН, а также в своих правоустанавливающих документах – это важно.

От того, как оформлено с точки зрения целевого использования нежилое помещение, зависит не только его гражданско-правовой статус, но и размер арендной платы, и цена при купле-продаже.

Теперь давайте перейдем к видам назначения нежилого помещения.

Целевое назначение нежилого помещения

Целевое назначение нежилого помещения — вид площади, который зафиксирован в документах и определяет возможности использования и может служить ограничением.

Изначально, когда здание строится, на планах этажей в соответствии с экспликацией указывается назначение, которое при пуске в эксплуатацию получает свое целевое предназначение, фигурирующее в документах (на основании проекта).

Как в жилом доме могут быть выделены нежилые помещения, так и в отдельных зданиях нежилого типа, эти площади в соответствии с проектной документацией могут быть наименованы:

• аптекой;
• магазином;
• офисом;
• стоматологическим кабинетом;
• библиотекой;
• развлекательным центром и т.п.

Но в каждом таком случае нежилой объект получает сразу зафиксированное в документации предназначение.

Четкое отнесение помещения к тому или иному целевому типу может ограничить сферу использования несоответствием по противопожарным, санитарным и иным требованиям и нормам>.

Нежилое помещение свободного назначения

Есть уловка расширить область использования недвижимости, назвав ее нежилым помещением свободного назначения. Что это такое — нежилое помещение свободного назначения?

Это универсальные объекты, которые могут быть применены арендаторами при различных профилях деятельности, исключая специальные.

Помещение свободного назначения (далее – ПСН) могут иметь разную площадь, которую при размещении офисов, торговых точек легко можно разделить, установив быстровозводимые перегородки и организовав нужное количество отсеков.

С ПСН меньше проблем при организации собственного бизнеса, их проще сдать внаем и продать, при этом стоимость значительно выше, чем с конкретной привязкой к цели эксплуатации.

Вариантов использовать ПСН много, но универсальными на 100% такие помещения назвать нельзя, иногда специфика выбранного направления эксплуатации потребует дополнительных согласований и переоформления.

Как изменить цель территории?

Многие граждане задаются вопросом: «Как изменить целевое назначение нежилого помещения?», давайте разбираться.

Если новое направление деятельности не повлечет кардинальных вмешательств в план и конструкции помещения, тогда смена целевого назначения нежилого объекта недвижимости не будет особо затратной ни по времени, ни по средствам.

По своей инициативе арендатор не наделен правами менять целевое предназначение недвижимости, а только по согласию хозяина или по его поручению, оформленному нотариально.

Для любого вида деятельности потребуется заручиться одобрением в виде заключения от Госпожнадзора на уровне районного управления пожарной инспекции.

Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п. В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений.

Даже если сам собственник полностью уверен, что помещение пригодно и отвечает всем требованиям Постановления Гл. государственного сан. врача РФ от 07.09.2001 г. N 23 , то его уверенность ничего не значит без наличии документа от специалистов Роспотребнадзора.

Затем следует подготовить:

• правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
• техпаспорт;
• экспликацию, поэтажные планы;
• справку о техническом состоянии конструкций здания (из БТИ);
• свежий документ об инвентаризационной стоимости (из БТИ);
• бумагу из ЖКХ об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг.

Пакет документов с заявлением собственника (или арендатора по его поручению) следует подать в Префектуру округа. Получив положительный ответ, можно в ЕГРП корректировать назначение помещения.

Начиная деятельность на новом поприще, важно не забыть уведомить об этом Роспотребнадзор (ст. 8 ФЗ № 294).

Изменение функционального назначения нежилого помещения

Сменить целевое назначение имеет право собственник нежилой недвижимости или его доверенное лицо, в том числе и арендатор.

Корректировка бумаг потребуется, если в правоустанавливающих документах указано назначение помещения, которое не соответствует ныне требуемому для реализации намерений предпринимателя.

Нужно провести ряд действий, результатом которых будет внесение в лист изменений в ЕГРП и в правоустанавливающие документы.

На словах такие процедуры не проводятся, необходимо взять план не только своего этажа, но еще планы этажей над и под своим помещением, с экспликацией и схемами существующих коммуникаций и проработать вариант перепрофилирования помещения со специалистами.

Перепрофилирование чаще всего требует:

• изменения разводки коммуникаций и электросетей с установкой дополнительных сан. тех. приборов и пр.;
• устройства новых оконных и дверных проемов или изменения параметров существующих;
• устройства вентиляции;
• установки технологического оборудования;
• переноса перегородок;
• проведения специальной отделки внутренних поверхностей и полов;
• ремонта и кардинального изменения внешнего вида фасада, с устройством входа, и пр.

Все это значит, что нужен проект, а до того, как его заказывать, важно получить в БТИ техническое заключение о состоянии несущих конструкций и пределах переустройства. Далее последовательность действий такова:

1. заказать проект перепрофилирования нежилого помещения в аккредитованной фирме.
2. Проект согласовать с городскими службами и органами, инстанциями (МЧС, СЭС, горводоканалом, энергослужбой и пр.).
3. Собрать пакет документов и обратиться с заявлением в орган, который ведает изменением целевого назначения нежилых помещений – межведомственную комиссию при горисполкоме.
4. Получив разрешение комиссии, провести работы в соответствии с проектно-сметной документацией и оформить акт приемки объекта в эксплуатацию.
5. Вызвать представителя БТИ для оформления нового техпаспорта.
6. В кадастровой палате заменить кадастровый паспорт.

Со старым свидетельством о праве собственности, кадастровым и техническим паспортами владелец должен обратиться в ЕГРП, где выдадут новое свидетельство, а в свой листок учета внесут корректирующие записи, и теперь нежилой объект будет числиться с новым профилем, то есть с измененным назначением его использования.

Такие направления деятельности, как стоматология, салон красоты, образовательное учреждение, не могут реализовываться, если не будет конкретно указано именно это назначение помещения.

Вести бизнес при несоответствии нежилого помещения его функциям незаконно, поэтому следует сначала привести в соответствие документы на недвижимость своим планам, и только потом раскручивать предпринимательство.

Источник: zhivemvrossii.com