Здравствуйте. Подскажите пожалуйста. Я являюсь участницей долевого строительства, куплено подвальное помещение. Сейчас застройщик банкротится идёт процедура наблюдения. Дом введён в эксплуатацию частично, жилые введены, а подвальные нет. В реестр можно заявиться только с денежным требованием, а мне нужно помещение! У нас много средств вложено в ремонт.
Каким образом можно его отсудить и исключить из конкурсной массы? Спасибо
Здравствуйте Нина!
В описанной вами ситуации возможно заявление требования о признании права собственности, но лишь в том случае, если требование будет отнесено к текущим платежам.
Так, примером является дело N А46-8936/2010, по которому было вынесено Постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 15961/11.
ФАС округа, повторно рассматривая дело после разъяснений Президиума ВАС, дал следующие разъяснения по ситуации:
«Поскольку в отношении общества «Сибстрой» открыто конкурсное производство и нормы параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, исходя из буквального значения содержащихся в них слов и выражений, не предусматривают включения в реестр требований о передаче жилых помещений требований лиц о передаче нежилых помещений, требования кредиторов к должнику по неденежным обязательствам имущественного характера, возникшие до возбуждения дела о банкротстве, могут быть в данном случае трансформированы в денежные требования, подлежащие удовлетворению в общем порядке, предусмотренном правилами статей 134, 142 Закона о банкротстве (с установлением определенной очередности требования кредитора и соблюдением пропорциональности).
Видео эфира “Как включиться в реестр участников строительства через суд?»
Вместе с тем в ситуации, когда это требование относится к текущим платежам и подлежит удовлетворению во внеочередном порядке, оно может быть предъявлено как требование о признании права собственности на помещение в завершенном строительством доме независимо от факта регистрации прав застройщика на него. При этом не должна нарушаться очередность удовлетворения текущих требований (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11).
Судами установлено, что после возбуждения настоящего дела о банкротстве общества «Сибстрой» общество «СХ «Полет и К» продолжало выполнение строительных работ, необходимых для ввода дома в эксплуатацию, в том числе за счет денежных средств лиц, привлеченных к участию в долевом строительстве и инвестированию жилого дома.
На дату возбуждения дела о банкротстве общества «Сибстрой» (14.07.2010) степень готовности объекта составляла 82,63%, стоимость работ — 294 706 735 руб.
После возбуждения дела о банкротстве общества «Сибстрой» обществом «СХ «Полет и К» с привлечением субподрядчиков выполнялись электромонтажные работы, работы по устройству трубопроводов, установке дверей, монтажные и иные работы, необходимые для ввода дома в эксплуатацию.
10.09.2013 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
АДВОКАТ + С ОЛЕГОМ СИМАНКОВЫМ. НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА.
Исходя из установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что на дату возбуждения дела о банкротстве (14.07.2010) жилой дом, в котором находится спорное помещение, не был полностью построен, но в то же время спорное помещение было уже готово, поскольку оно находится на первом этаже жилого дома. Поэтому как таковые затраты непосредственно на строительство спорного нежилого помещения на дату 14.07.2010 отсутствуют.
При этом судом апелляционной инстанции приняты во внимание установленные ранее в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.03.2016 по настоящему делу в рамках другого обособленного спора по заявлению Кривцова Д.В. обстоятельства о том, что в период после возбуждения дела о банкротстве общества «Сибстрой» общество «СХ «Полет и К» с привлечением субподрядчиков выполнило работы на сумму 61 927 141 руб., включающих работы по прокладке систем водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения, вентиляции, дымоудаления, по устройству кровли, фасада, остеклению лоджий, по отделке мест общего пользования, по устройству трансформаторной подстанции.
Однако материалы настоящего обособленного спора не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что после возбуждения дела о банкротстве в отношении общества «Сибстрой» общество «СХ «Полет и К» выполняло работы по строительству спорного нежилого помещения, а также осуществляло выполнение строительных работ в счет внесенных денежных средств либо переданных строительных материалов общества «Метком» на строительство спорного нежилого помещения 1П.
Недоказанность текущего характера требования общества «Метком» явилась основанием для отказа в удовлетворении заявления о признании права собственности на спорный объект недвижимости».
Таким образом, если вы докажете, что на момент возбуждения дела о банкротстве застройщиком выполнялись работы в отношении подвальных помещений, данные действия могут быть оценены, как текущие, дающие основание для заявления иска о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Не бросайте ситуацию
на самотек, задайте свой вопрос прямо сейчас!
Бесплатная письменная онлайн консультация
Здравствуйте, что делать в ситуации если суд принял решение в мою пользу 20.03.2018 о взыскании неустойки с Застройщика. На 15.08.2018 судом не выдан исполнительный лист. Застройщик признан банкротом 09.08.2018 г.
Также прошу пояснить:
1 Куда обращаться за выдачей исполнительного листа. Возможно ли и на кого подать в суд за неисполнение обязательств?
2 Какой пакет.
Здравствуйте Анастасия!
В «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016) разъяснено, что исполнительный лист в ходе процедур банкротства не выдается в силу запрета на осуществление по подобным требованиям исполнительного производства в процедурах наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления и в.
Источник: www.urprofy.ru
При банкротстве застройщика, можно ли заявлять требование о передаче НЕжилого помещения?
Есть предварительный договор купли-продажи между покупателем и СУ-155 продавцом на машино-место.
Стоимость полностью оплачена.
Сейчас стадия конкурсного производства.
Многоуровневая парковка наполовину не достроена, в эксплуатация не введена.
Можно ли вступить в дело о банкротстве и требовать передачу нежилого помещения?
В законодательстве нахожу только положения, которые касаются именно жилых помещений, но может быть есть какая-то судебная практика, прецеденты?
Повторю, что это договор предварительной купли-продажи, а не ДДУ (если это обстоятельство имеет значение)
Можно ли вступить в дело о банкротстве и требовать передачу нежилого помещения?
Юлия
Юлия, добрый день! Нет, с требованием о передаче НЕжилого помещения и включении требований в в предусмотренный ст. 201.7 Закона о банкротстве реестр Вы выйти не можете, только с требованием о включении в реестр кредиторов
1. В реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:
1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
пример из судебной практики на уровне Верховного суда
Определение Верховного Суда РФ от 04.10.2016 N 305-ЭС15-13322(5) по делу N А41-63269/2014
в рамках дела о банкротстве должника Иванова М.Ю. обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении ее требований о передаче жилого помещения в секции 3 с отдельным входом, общей площадью 127 кв. м, находящегося на 1-2 этаже подъезда N 3 по адресу: Московская обл., г. Протвино, проспект Академика Сахарова, д. 2, корп. 3, на сумму 6 000 750 руб. в реестр требований участников строительства должника о передаче жилых помещений.
Определением Арбитражного суда Московской области от 26.06.2015, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2015 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.01.2016,в удовлетворении заявления отказано. Суды руководствовались статьями 201.1, 201.6, 201.7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходили из того,что спорное помещение является нежилым, поэтому требование Ивановой М.Ю. не подлежит включению в реестр требований участников строительства должника о передаче жилых помещений.
после перевода помещения в жилое суды отказали в пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам
В силу ст. 201.7, п. 8 ст. 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ могут передаваться жилые помещения. Нежилые не передаются.
Поэтому граждане, вложившие денежные средства в строительство нежилых помещений, могут предъявить требования к застройщику только денежного характера, о чем свидетельствует судебная практика.
Так, в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 декабря 2015 г. по делу N А21-1091/2013 указывается, что требование Щ.С.Г. о признании права собственности на нежилое помещение не подлежало удовлетворению, поскольку в данном случае заявлено требование о признании права собственности на нежилое помещение (гараж), в то время как п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве предусматривает возможность защиты прав участника строительства путем признания права собственности на жилое помещение.
Повторю, что это договор предварительной купли-продажи, а не ДДУ (если это обстоятельство имеет значение)
Екатерина Довгопол
Да, это имеет значение.
В таком случае можно подать иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, применяя нормы права по аналогии (ст. 6 ГК РФ).
Вот нашла решение суда в Вашу пользу, сейчас выложу.
Решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 21.05.2013 по делу № 2-3122/2013
Решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строймикс-А» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев.
…
Удовлетворение требований истца о признании за ним права собственности на долю в незавершенном строительством объекте не противоречит положениям ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Нормы указанного федерального закона, на которые ссылается представитель ответчика, регулируют ответственность сторон договора долевого участия за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по нему в части выплаты лицом, нарушившим обязательства, другой стороне неустойки и причиненных убытков. Тем самым данная норма предусматривает лишь меры гражданско-правовой ответственности (штрафных санкций) за неисполнение обязательств по договору и не определяет способы защиты прав сторон, которые закреплены в ст. 12 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что разрешение на строительство объекта капитального строительства «Многоэтажное административное здание со встроено-пристроенной гостевой автостоянкой манежного типа и магазинами по в » общей площадью 18122,5 кв. м. было выдано Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации ООО «Строймикс-А» ДД.ММ.ГГГГ Договор аренды № земельного участка площадью 3484 кв. м. для строительства вышеуказанного объекта недвижимости заключен ДД.ММ.ГГГГ
Согласно проекту объект недвижимости — многоэтажное административное здание со встроено-пристроенной автостоянкой манежного типа на 200 автомобилей и пристроенными магазинами по , включает в себя 14 этажное административное здание, 6-ти этажную манежную автостоянку, и расположенный между ними 5-этажный магазин
Источник: pravoved.ru
Приобретение права собственности на жилые и нежилые помещения при банкротстве застройщика: некоторые проблемы Текст научной статьи по специальности «Право»
Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Фунтов Дмитрий Алексеевич, Юлова Екатерина Сергеевна
В настоящей статье на основании действующего законодательства и анализа судебной практики рассматриваются правовой режим имущества должника и возникающие права требования участников строительства по передаче им жилого или нежилого помещения. Делаются выводы о том, что в рамках дела о несостоятельности должника участник строительства имеет право выбора: предъявить требование о передаче жилого помещения либо денежное требование, однако у покупателя апартаментов право выбора отсутствует. В связи с этим возникает правовое неравенство дольщиков, приобретающих нежилые и жилые помещения. Автором сделаны предложения по урегулированию вопроса, связанного с защитой прав покупателя нежилого помещения при банкротстве застройщика , путем внесения дополнений в законодательный акт.
Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Фунтов Дмитрий Алексеевич, Юлова Екатерина Сергеевна
Особенности установления требований участников строительства в рамках дела о банкротстве несостоятельного застройщика
ACQUISITION OF OWNERSHIP OF RESIDENTIAL AND NON-RESIDENTIAL PREMISES IN CASE OF BANKRUPTCY OF THE DEVELOPER: SOME PROBLEMS
In this article, based on current legislation and analysis of judicial practice, the legal regime of the debtor’s property and the emerging claims of construction participants for the transfer of residential or non-residential premises to them are considered. It is concluded that in the case of insolvency of the debtor, the construction participant has the right to choose: to submit a claim for the transfer of residential premises or a monetary claim, but the buyer of apartments does not have the right to choose. In this regard, there is a legal inequality of shareholders who purchase non-residential and residential premises. The author made proposals to resolve the issue related to the protection of the rights of the buyer of non-residential premises in the event of bankruptcy of the developer, by making additions to the legislative act.
Текст научной работы на тему «Приобретение права собственности на жилые и нежилые помещения при банкротстве застройщика: некоторые проблемы»
DOI 10.24411/2076-1503-2020-10227 ФУНТОВ Дмитрий Алексеевич,
Научный руководитель: ЮЛОВА Екатерина Сергеевна,
12.00.03 — Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА:
Аннотация. В настоящей статье на основании действующего законодательства и анализа судебной практики рассматриваются правовой режим имущества должника и возникающие права требования участников строительства по передаче им жилого или нежилого помещения. Делаются выводы о том, что в рамках дела о несостоятельности должника участник строительства имеет право выбора: предъявить требование о передаче жилого помещения либо денежное требование, однако у покупателя апартаментов право выбора отсутствует. В связи с этим возникает правовое неравенство дольщиков, приобретающих нежилые и жилые помещения. Автором сделаны предложения по урегулированию вопроса, связанного с защитой прав покупателя нежилого помещения при банкротстве застройщика, путем внесения дополнений в законодательный акт.
Ключевые слова: банкротство, застройщик, право собственности.
FUNTOV Dmitry Alexeyevich,
studying under the master’s program «Lawyer for private business and government», Financial University under the Government of the Russian Federation
Scientific advisor: YULOVA Ekaterina Sergeevna,
PhD in Law, associate Professor
ACQUISITION OF OWNERSHIP OF RESIDENTIAL AND NON-RESIDENTIAL PREMISES IN CASE OF BANKRUPTCY OF THE DEVELOPER: SOME PROBLEMS
Annotation. In this article, based on current legislation and analysis of judicial practice, the legal regime of the debtor’s property and the emerging claims of construction participants for the transfer of residential or non-residential premises to them are considered. It is concluded that in the case of insolvency of the debtor, the construction participant has the right to choose: to submit a claim for the transfer of residential premises or a monetary claim, but the buyer of apartments does not have the right to choose. In this regard, there is a legal inequality of shareholders who purchase non-residential and residential premises. The author made proposals to resolve the issue related to the protection of the rights of the buyer of non-residential premises in the event of bankruptcy of the developer, by making additions to the legislative act.
Key words: bankruptcy, builder, ownership.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2020
Тема банкротства компаний-застройщиков с каждым годом становится только актуальнее, поскольку потери граждан — участников строительства («финансовые, бытовые и в определенном смысле социальные») [1] продолжают возрастать.
Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в § 7 гл. IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о несостоятельности), а также в Федеральном законе от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ (ред. от 04.11.2019) «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Произведя оплату застройщику денежными средствами или передав какое-либо иное имущество, т.е. сделав вклад в финансирование строительства многоквартирного дома, лицо становится не просто кредитором, а участником строительства. Как у участника строительства, у него возникает право на требование от застройщика выполнения обязательств в рамках передачи жилого помещения в установленные сроки и на основаниях, которые согласованы условиями договора.
Банкротство застройщика имеет ряд особенностей, а сам застройщик относится к особенной категории должника. Понятие застройщика применительно к правоотношениям банкротства дано в ст. 201.1 Закона о несостоятельности.
Застройщик, который ввиду отсутствия необходимых средств не имеет возможности исполнить взятые на себя обязательства перед участниками строительства. В данных условиях дольщик имеет возможность выбора способа восстановления нарушенных его прав: первый — принять жилое помещение, либо второй — расторгнуть договор и получить денежные средства. Согласно п. 1 ст. 201.5 Закона о несостоятельности, участник строительства имеет право отказаться от передачи квартиры в натуре, заявив в одностороннем порядке денежное требование.
Участник строительства — это приоритетная категория кредиторов. Данная позиция поддержана Высшим Арбитражным Судом РФ в обзорах судебной практики: «Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей» [2].
С января 2018 г. создана новая контролирующая организация — публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд), которая должна участвовать в делах о банкротстве застройщиков. Как отмечается в научной литературе, Фонд является новым участником конкурсных правоотношений и имеет возможность усилить законные права и защитить интересы участников долевого строительства, т.к. наделен полномочиями своевременно инициировать и контролировать процесс банкротства застройщика [3].
В результате вступления изменений в силу с января 2018 г., дела о банкротстве застройщика рассматриваются в ускоренном порядке. Так, открывается процедура конкурсного производства сроком на год, при этом процедура наблюдения и процедура финансового оздоровления пропускаются.
Ускоренный порядок позволяет без промедления отстранить руководящий состав застройщика от правления компанией и предоставляет право конкурсному управляющему принять оперативные меры по обеспечению сохранности имущества застройщика, начать возврат выведенных активов путем оспаривания сделок, истребовать дебиторскую задолженность и формировать конкурсную массу, и, самое основное, определить план действий по объектам незавершенного строительства. Финансовые вливания в мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства осуществляются либо за счет собственных средств Фонда, либо привлеченных денежных средств на целевые расходы, выдаваемые Фондом или третьими лицами. Объект незавершенного строительства может выступать в качестве обеспечительного залогового имущества при получении займа. Требования по указанному займу погашаются в порядке требований по текущим платежам третьей очереди.
Конкурсное производство — единственная процедура банкротства застройщика, которая предусматривает полную ликвидацию должника со всеми вытекающими последствиями.
В перечень имущества, входящего в конкурсную массу, включаются все активы банкрота, к которым применимы мероприятия по обращению взыскания. Соответственно реализовать на торгах можно только те объекты имущества застройщика, которые были отнесены арбитражным управляющим к конкурсной массе.
Многоквартирный жилой дом, который принадлежит застройщику на праве собственности с момента завершения строительства, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и до
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2020
даты правопередачи участнику долевого строительства, включается в конкурсную массу.
На основании п. 7 ст. 201.11 Закона о несостоятельности, руководствуясь определением арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений, арбитражный управляющий полностью погашает требования о передаче жилых помещений в реестре требований о передаче жилых помещений, а также исключает в соответствующей части денежные требования из реестра требований кредиторов.
Из вышеизложенного следует, что, руководствуясь ст. 201.1, участник строительства в рамках дела о банкротстве, имеет выбор: или право требования о передаче жилых помещений, или денежное требование, которые влекут независимые последствия [4].
Чтобы получить право на квартиру, участники строительства созывают собрание, на котором принимают решение о заявлении в суд ходатайства.
Решение должно содержать требование о передаче построенных жилых помещений им в собственность. Когда суд удовлетворит ходатайство, арбитражный управляющий принимает решение об исключении объекта недвижимого имущества в виде многоквартирного дома из конкурсной массы.
В связи с этим, долевым инвесторам следует получить у арбитражного управляющего передаточные акты, после чего они регистрируют в региональных отделениях Росреестра свои права на квартиру.
В соответствии с п. 1 ст. 201.11 Закона о несостоятельности конкурсный управляющий обязан на собрании участников строительства рассмотреть вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством об исключении из реестра требований участников строительства, передав им в собственность жилые помещения в объекте строительства, если строительство многоквартирного дома застройщиком завершено.
Конечной целью участника строительства является получение объекта в натуре так, как если бы застройщик осуществлял свою хозяйственную деятельность и исполнял обязательства в рамках договора, а не находился в процедуре банкротства. В свою очередь, застройщик имеет возможность выполнить взятые на себя обязательства путем передачи жилого помещения в натуре при условии, что строительство дома завершено, или путем передачи объекта незавершенного строительства кооперативу, который организован участниками строительства. Данные действия осуществляются только в том случае, когда на объект недвижимости не получено разрешение на ввод в эксплуатацию [5].
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2020
В рассматриваемом случае, когда дом не достроен, действует норма п. 14 ст. 201.10 Закона о несостоятельности. Иными словами, при банкротстве застройщика на основании определения арбитражного суда права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются конкурсным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Соответственно, при вступлении решения суда в силу данные объекты передаются в собственность не самим дольщикам, а кооперативу.
В ситуации, если дом уже был введен в эксплуатацию на момент признания застройщика банкротом, дольщики вправе обратиться в суд за признанием права собственности на помещение в уже введенном в эксплуатацию жилом доме (в рамках п. 1 ст. 201.11 Федерального закона № 127-ФЗ). Если многоквартирный дом в период банкротства застройщика находится в стадии недостроя, квартира в данном объекте может быть передана дольщику в соответствии с заявленными требованиями любым выбранным способом. Можно установить в судебном порядке признание права собственности на жилое помещение или долю в незавершенном объекте строительства, либо передать недостроенный объект иному застройщику со всеми обязательствами. Так же есть возможность объединиться с другими дольщиками, добиться передачи дома, создать жилищно-строительный кооператив и совместными усилиями завершить строительство объекта.
Выбор первого варианта имеет место, если на момент начала процедуры банкротства в отношении строительной компании дом достроен и введен в эксплуатацию. При выборе третьего варианта стоит оценить сумму дополнительных инвестиций, связанных с завершением строительства.
Дольщики по нежилым помещениям не могут включить свои требования в реестр о передаче помещений. Данный объект должен быть включён конкурсным управляющим в состав имущества должника, т.к. договор участия в долевом строительстве не исполнен, т.е. имущество не передано, право собственности на коммерческое помещение не зарегистрировано, и соответственно оно не влечет возникновения права участника на нежилое помещение.
Статьей 100 Закона о несостоятельности установлены требования дольщика при передаче нежилого помещения. Так, для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре (п. 34 Поста-
новления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 г. № 35) [6]. Соответственно, дольщики коммерческих помещений включаются в реестр кредиторов, без расторжения договора долевого участия и выраженной в денежной форме сумме.
Рассмотрим пример, в котором Судебная коллегия Верховного Суда РФ Определением № 305-ЭС15-20071 [7] отменила Определение Арбитражного суда города Москвы от 20.12.2017 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2018 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.05.2018 г. по делу № А40-5683/13 и направила обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Требование Ф., поименованное как заявление о признании права собственности на нежилое помещение, по сути, представляет собой требование о понуждении к исполнению обязательства в натуре (об обязанности передать нежилые помещения) и, в соответствии со сложившейся судебной практикой, рассматривается по правилам ст. 308.3, 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 ГК РФ, с учетом особенностей, установленных законодательством о несостоятельности.
Данное требование имеет реестровый характер, соответственно оно, согласно норме п. 34 постановления Пленума ВАС Суда РФ от 22.06.2012 г. № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее — Постановление № 35), в рамках банкротства застройщика подлежит переводу в денежный эквивалент и включение в четвертую очередность, ст. 201.9 Закона о несостоятельности.
Однако, если договор участия в долевом строительстве был заключен, и оплата, согласно договору, произведена в полном объеме, требование участника в данном случае является текущим. Соответственно, если обязательство по передаче нежилого помещения имеет текущий характер, тогда в рамках дела о банкротстве застройщика судом может быть рассмотрен вопрос по существу об отчуждении индивидуально-определенной вещи застройщика в пользу конкретного покупателя -участника долевого строительства.
Суд имеет право удовлетворить требование данного кредитора при условии, что строительство объекта недвижимости на дату рассмотрения спора завершено, а также данное решение не нарушает очередность удовлетворения других текущих требований.
Следует отметить, что рассматриваемый случай не является типичным для данной сферы правоотношений, когда застройщику, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве, переданы денежные средства. Соответственно, суще-
ствует вероятность заключения мнимой сделки, поэтому при рассмотрении подобных обособленных споров суду надо детально исследовать вопрос о добросовестности сторон (п. 3 ст. 1, ст. 10 ГК РФ). Так же следует проверить реальность внесения платы за приобретаемые помещения (п.
26 Постановления № 35) [6].
Определяя статус требования участника долевого строительства нежилых помещений к застройщику-банкроту, Верховный Суд РФ указал, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Дольщик вправе участвовать в распределении средств, полученных при продаже предмета залога, по правилам п. 1 ст. 201.14 Закона о несостоятельности [8].
Если застройщика признали банкротом, тогда покупатели апартаментов имеют право требовать исполнения только денежного или залогового исполнения обязательств. К такому выводу пришла Судебная коллегия Верховного Суда РФ по итогу рассмотрения гражданского дела по иску покупательницы апартаментов [9, 12].
В рамках данного дела Верховный Суд РФ обратил внимание на следующие обстоятельства: участник долевого строительства, который вложил свои денежные средства в нежилое помещение, по закону не имеет возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера. Поэтому положение дольщика нежилого помещения приравнивается к положению дольщика, который отказался от договора.
На основании изложенного следует, что дольщик нежилого помещения имеет исключительное право заявить денежное требование. Таким образом, если кредитор не изъявил желание на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте, денежное требование данного дольщика остается в статусе залога. При этом отсутствует зависимость от того, заявлял он соответствующее требование по своей инициативе или нет. В ситуации, когда жилой дом введен застройщиком в эксплуатацию до процедуры банкротства и нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, тогда нежилое помещение включается в конкурсную массу, а застройщик обязан зарегистрировать за собой на него право собственности. В таком случае право залога дольщика трансформируется далее, а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме, а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлено право залога третьих лиц) [10].
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2020
В настоящее время после внесенных изменений в законодательные акты в случае банкротства застройщика участникам долевого строительства в соответствии с заключенными ими договорами долевого участия подлежат передаче не только жилые помещения, но и нежилые помещения, площадью до 7 кв. м (кладовые и т.п.), а также машиноместа.
В третьем Обзоре судебной практики от 27.11.2019 г. приведена позиция Верховного Суда РФ, согласно которой при банкротстве застройщика право залога у дольщика, вложившего средства в покупку будущих офисных помещений, не прекращается. Так, если дом введен в эксплуатацию, требование дольщика обеспечивается залогом нежилого помещения, которое подлежало передаче, а если дом не достроен, считается, что требование обеспечено залогом всего объекта. В своих выводах Суд ссылается на ст. 12.1 и 13 ФЗ № 214-ФЗ, в которых речь идет о залоге без разделения на жилые и нежилые помещения [11].
Суд обращает внимание, что право залога на нежилое помещение возникает независимо от того, заявил это требование кредитор или нет. Для прекращения залога дольщик должен сделать об этом заявление в суде, в случае же, если отказа не было, соответственно, залог имеет место быть.
Однако, если дольщик вовсе не заявит свои требования к застройщику в процедуре банкротства, его требования не будут включены в реестр кредиторов, и соответственно залог прекратится. В связи с этим, участнику строительства следует заявить требование и осуществлять контроль за процедурой банкротства застройщика.
Если на помещение было зарегистрировано право собственности до банкротства застройщика, в этом случае помещение в опись имущества не включается и продаже с торгов не подлежит.
В вопросе 17 третьего Обзора от 27.11.2019 г. Верховный Суд РФ указывал, что требование дольщика признать право собственности на нежилое помещение как на объект незавершенного строительства не подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции, если иск подается после возбуждения процесса банкротства застройщика. Данные иски подавать в суды общей юрисдикции нельзя. Однако, если иск подается до заседания, на котором застройщик будет признан банкротом, они принимаются [9, 12].
Анализ рассмотренных дел при банкротстве застройщика в Обзорах 2019 г. свидетельствует о том, что правовые позиции, содержащиеся в судопроизводстве, всесторонне защищают права дольщиков.
Сегодня при банкротстве застройщика участники долевого строительства, следуя нор-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 2 • 2020
мам закона, имеют возможность защитить свои права, вернуть деньги или получить готовую квартиру.
Однако в последнее время, о чем свидетельствуют Обзоры, всё чаще возникают споры, касающиеся нежилых помещений.
Апартаменты — наиболее привлекательное предложение на рынке недвижимости, т.к. имеют меньшую стоимость в сравнении с квартирой аналогичной площади. Однако апартаменты относятся к нежилым помещениям гостиничного типа, которые предназначены для временного проживания.
Так как апартаменты так же, как и квартира, приобретаются участниками строительства с целью проживания, разграничение между жилым и нежилым помещением не должно влиять на решения судов при рассмотрении дел о банкротстве застройщика. В связи с этим, законодателю целесообразно внести дополнение в § 7 гл. IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», позволяющее дать возможность участникам долевого строительства заявлять требования о передаче в собственность или о признании права собственности на нежилые помещения (апартаменты) площадью более 7 кв. м.
[1] Якупова Ю. Банкротство застройщиков: нововведения в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» // Образование и право. — 2019. — № 11. — С. 91.
[2] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 марта 2013 г. № 15510/12 по делу № А71-13368/2008, от 23 апреля 2013 г. № 13239/12 по делу № А55-16103/2010, № 14452/12 по делу № А82-730/2010.
[3] Юлова Е.С. Новеллы законодательства о банкротстве застройщиков в контексте создания Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства // Либерально-демократические ценности. — 2018. — Т. 2. — № 3, 4. — С. 4.
[4] Кузнецов А.П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты участников строительства: монография. 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Проспект, 2017. — 112 с.
[5] Сурчаков Д.А. Исключение недвижимого имущества из конкурсной массы должника в рамках банкротства застройщика. URL: http://www. sudmos.ru
[6] Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 г. № 35 (ред. от 21.12.2017) «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» // Вестник ВАС РФ. — 2012. — № 8.
[7] Определение № 305-ЭС15-20071 в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019 г.
[8] Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.02.2019 г. № 308-ЭС18-15980.
[9] Определение ВС РФ от 14 февраля 2019 г. № 308-ЭС18-15980.
[10] ВС РФ: дольщики апартаментов не смогут просить у застройщика-банкрота передачи им помещений в натуре, 19 марта 2019 г. URL: http:// www.garant.ru
[11] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.05.2019 г. № 302-ЭС18-24434 по делу № А58-476/2016.
[12] Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.02.2019 г. № 4-КГ18-92.
[1] Yakupova Yu. Bankrotstvo zastrojshchikov: novovvedeniya v Federal’nyj zakon «O nesostoyatel’nosti (bankrotstve)» // Obrazovanie i pravo. — 2019. — № 11. — S. 91.
[2] Postanovlenie Prezidiuma Vysshego Arbitrazhnogo Suda RF ot 12 marta 2013 g. № 15510/12 po delu № A71-13368/2008, ot 23 aprelya 2013 g. № 13239/12 po delu № A55-16103/2010, № 14452/12 po delu № A82-730/2010.
[3] Yulova E.S. Novelly zakonodatel’stva o bankrotstve zastrojshchikov v kontekste sozdaniya Fonda zashchity prav grazhdan — uchastnikov
dolevogo stroitel’stva // Liberal’no-demokraticheskie cennosti. — 2018. — T. 2. — № 3, 4. — S. 4.
[4] Kuznecov A.P. Bankrotstvo zastrojshchika: teoriya i praktika zashchity uchastnikov stroitel’stva: monografiya. 2-e izd., pererab. i dop. — M.: Prospekt, 2017. — 112 s.
[5] Surchakov D.A. Isklyuchenie nedvizhimogo imushchestva iz konkursnoj massy dolzhnika v ramkah bankrotstva zastrojshchika. URL: http://www. sudmos.ru
[6] Postanovlenie Plenuma VAS RF ot 22.06.2012 g. № 35 (red. ot 21.12.2017) «O nekotoryh processual’nyh voprosah, svyazannyh s rassmotreniem del o bankrotstve» // Vestnik VAS RF. — 2012. — № 8.
[7] Opredelenie № 305-ES15-20071 v Obzore sudebnoj praktiki Verhovnogo Suda Rossijskoj Federacii №1 (2019), utv. Prezidiumom Verhovnogo Suda RF 24.04.2019 g.
[8] Opredelenie Verhovnogo Suda Rossijskoj Federacii ot 14.02.2019 g. № 308-ES18-15980.
[9] Opredelenie VS RF ot 14 fevralya 2019 g. № 308-ES18-15980.
[10] VS RF: dol’shchiki apartamentov ne smogut prosit’ u zastrojshchika-bankrota peredachi im pomeshchenij v nature, 19 marta 2019 g. URL: http:// www.garant.ru
[11] Opredelenie Sudebnoj kollegii po ekonomicheskim sporam Verhovnogo Suda RF ot 06.05.2019 g. № 302-ES18-24434 po delu № A58-476/2016.
[12] Opredelenie Sudebnoj kollegii po grazhdanskim delam Verhovnogo Suda RF ot 19.02.2019 g. № 4-KG18-92.
Юридическое издательство «ЮРКОМПАНИ» издает научные журналы:
• Научно-правовой журнал «Образование и право», рекомендованный ВАК Министерства науки и высшего образования России (специальности 12.00.01,12.00.02), выходит 1 раз в месяц.
• Научно-правовой журнал «Право и жизнь», рецензируемый (РИНЦ, Е-1лЬгагу), выходит 1 раз в 3 месяца.
Источник: cyberleninka.ru
ВС рассмотрит кейс о залогах дольщиков нежилых помещений застройщика-банкрота
Суды первой и апелляционной инстанций погасили в ЕГРН записи о залоге на участок в пользу залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства. Однако окружной суд занял иную позицию. В ситуации разберется Верховный суд.
ООО «Радуга» разорилось, не закончив строительство жилых домов. После возбуждения процедуры банкротства Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Краснодарском крае обратился в суд с заявлением о намерении исполнить обязательства перед участниками строительства.
При этом Фонд потребовал обязать регистрирующий орган погасить в ЕГРН записи о залоге на участок в пользу залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства. А именно, прекратить залог граждан и юрлиц, заключивших договоры участия участия в долевом строительстве на нежилые коммерческие помещения. Суды первой и апелляционной инстанций заявление Фонда удовлетворили. Однако суд округа акты нижестоящих судов отменил в части возложения на регистрирующий орган обязанности погасить в ЕГРН регистрационные записи залога на участок. Фонд подал жалобу в Верховный суд, который рассмотрит этот спор 26 сентября (дело А32-8916/2017).
Предыстория
ООО «Радуга» осуществляло застройку многоквартирных жилых домов с нежилыми помещениями коммерческого назначения в Краснодаре на принадлежащем застройщику на праве собственности участке.
В отношении нежилых помещений в 2015-2016 годах заключены договоры долевого участия в строительстве с юридическими и физическими лицами, у которых в силу закона возникло право залога на предоставленный для строительства многоквартирных домов участок (статья 13 Федеральный закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 214-ФЗ).
Однако в марте 2017 года суд возбудил дело о банкротстве ООО «Радуга». В ноябре того же года было введено наблюдение, в июне 2018 года – внешнее управление, а в ноябре 2019 года было введено конкурсное производство.
При этом еще до признании ООО «Радуга» банкротом, а именно 1 июля 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон № 151-ФЗ).
Расчеты с кредиторами третьей очереди на дату вступления в силу закона № 151-ФЗ не начаты.
В декабре 2019 года Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в Краснодарском крае обратился в арбитражный суд с заявлением о намерении исполнить обязательства перед участниками строительства. Помимо прочего Фонд потребовал обязать регистрирующий орган погасить в ЕГРН регистрационные записи о залоге в пользу не являющихся участниками строительства залоговых кредиторов прав застройщика на земельный участок. Заявление мотивировано ссылками на статью 201.15-1 закона о банкротстве.
Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил заявление Фонда, обязав, в том числе, регистрирующий орган погасить в ЕГРН регистрационные записи о залоге прав застройщика в пользу нескольких кредиторов на участок. Суд установил фонду
Краснодарского края срок для перечисления 7,48 млн рублей на специальный банковский счет должника для погашения текущих платежей.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд изменил определение нижестоящего суда: сумма для погашения текущих платежей определена в 1,088 млн рублей.
Окружной суд отменил акты нижестоящих судов в части возложения на регистрирующий орган обязанности погасить в ЕГРН регистрационные записи залога на участок в обеспечение обязательств застройщика перед несколькими залоговыми кредиторами.
После чего Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства и Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Краснодарском крае подали кассационную жалобу в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 26 сентября.
Что решили нижестоящие суды
По мнению судов первой и апелляционной инстанций, кредиторы не являются участниками строительства по смыслу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 закона о банкротстве, их требования не подлежат передаче фонду Краснодарского края.
Поэтому залог прав застройщика в пользу таких кредиторов на участок прекращается со дня перехода прав к приобретателю – фонду Краснодарского края (абзац второй пункта 11 статьи 201.15.2 закона о банкротстве). Требования кредиторов переводятся в денежные на основании пункта 6 статьи 201.15.2 закона о банкротстве. Регистрационные записи о заключенных между ними и застройщиком договорах долевого участия прекращаются.
В обоснование своей позиции апелляционный суд помимо прочего указал, что цель механизма замещения фондом застройщика-банкрота – восстановление прав граждан-участников долевого строительства как непрофессиональных инвесторов. Посредством замещения фондом застройщика могут погашаться только требования участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1, статья 201.15-1 закона о банкротстве. В связи с этим из числа участников строительства законом № 151-ФЗ исключены юридические лица.
Суды сослались на цели законодательного регулирования деятельности фонда, который создан для защиты прав физических лиц, приобретающих жилые помещения.
Приобретение нежилых помещений сопряжено с предпринимательским риском участников профессионального рынка. С учетом целей и задач фонда его деятельность не может быть распространена на защиту предпринимательских рисков.
Основываясь на содержании пункта 11 статьи 201.15.2 закона о банкротстве, окружной суд исходил из того, что применительно к вопросу о судьбе залога принимается во внимание понятие «участника строительства», содержащееся в законодательстве об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (Закона № 214-ФЗ), а не в пункте 1 статьи 201.1 закона о банкротстве. По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 закона № 214-ФЗ участниками долевого строительства являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения. Поэтому участниками строительства являются лица, заключившие с застройщиком договоры о приобретении как жилого, так и нежилого помещения, в том числе и коммерческого назначения.
Кредиторы по требованиям о передаче нежилых помещений приобрели требования к застройщику на основании договоров долевого участия в строительстве и являются участниками долевого строительства. В связи с этим, по выводам окружного суда, в отношении Гончарова С.Г. и других залог по обязательствам застройщика на его имущество, перешедшее к фонду Краснодарского края, не прекращается.
Что думают заявители
Доводы заявителей сводятся к тому, что для разрешения данного спора применимо понятие участника долевого строительства, указанное в статье 201.1 закона о банкротстве. Заявители полагают, что суд округа неправильно истолковал положения законодательства, регулирующие последствия передачи прав и обязанностей застройщика-банкрота специально созданным фондам.
Суд округа не учел, что нормы закона о банкротстве и нормы Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон № 218-ФЗ) являются специальными по отношению как к Закону № 214-ФЗ, так и к общим положениям о залоге Гражданского кодекса Российской Федерации.
Цели деятельности, функции и полномочия фондов, последствия введения процедур замещения банкрота-застройщика, объем и источники их финансирования определяются законом о банкротстве и законом № 218-ФЗ. Фонды созданы для защиты жилищных прав граждан-участников строительства. Урегулирование обязательств застройщиков-банкротов перед участниками долевого строительства осуществляется посредством замещения застройщика-банкрота фондом и передачи последнему имущества и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан, с целью удовлетворения
требований граждан о передаче им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений некоммерческого назначения.
Закон не обязывает фонды исполнять обязательства застройщиков- банкротов в отношении лиц, имеющих требования по предоставлению нежилых помещений коммерческого характера. Каких-либо оснований полагать, что эти лица отнесены к участникам долевого строительства, не имеется. По мнению заявителей, кредиторы по нежилым коммерческим помещениям являются залоговыми кредиторами четвертой очереди реестра кредиторов с денежными требованиями (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 закона о банкротстве), однако после передачи прав застройщика фонду они утрачивают право залога и их требования трансформируются в денежные обязательства на основании пункта 6 статьи 201.15.2 закона о банкротстве.
Почему это важно
Советник Федеральной палаты адвокатов (ФПА) РФ, председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова отметила, что это интересный спор, связанный с возникшей коллизией в применении норм нескольких законов, связанных с банкротством застройщика объекта долевого строительства.
Действительно, 214-ФЗ в статье 4 определяет участника долевого строительства как любое лицо, как физическое, так и юридическое, заключившее договор участия в долевом строительстве с застройщиком и оплатившего обусловленную этим договором цену за соответствующий объект долевого строительства. А вот уже 217-ФЗ в п. 1 ст. 201.1 делит всех участников строительства на просто участников строительства и участников долевого строительства, выделяя в качестве участников долевого строительства только граждан, являющихся участниками строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по которому застройщиком осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд. Другими словами, с точки зрения 217-ФЗ не любой участник, заключивший договор долевого строительства с застройщиком, автоматически становится участником долевого строительства, на которого распространяются соответствующие нормы закона о банкротстве и нормы 128-ФЗ.
В свою очередь ст. 9.1.
218-ФЗ, по словам Ольги Власовой, устанавливает, что в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, в том числе финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, для строительства которых привлекались денежные средства участников строительства, к Фонду переходят имущество застройщика. «При этом необходимо отметить, что именно с принятием 218-ФЗ были внесены значительные изменения в 214-ФЗ, в том числе и введено понятие «участник долевого строительства», отличное от понятия просто участник строительства. Поэтому, на мой взгляд, при разрешении данного спора должно применяться определение понятия «участник долевого строительства», предусмотренное п. 1 ст. 201.1 217-ФЗ (закона о банкротстве»). Следовательно, доводы заявителей жалобы вполне обоснованы и заслуживают внимания», – отметила адвокат.
Источник: probankrotstvo.ru