Договор долевого участия заключается между застройщиком и будущим собственником жилья. Данный документ регламентируется Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Изменения с 2019 года.
С 2019 года в Закон № 214 – ФЗ были внесены изменения, которые стали своего рода, реформой в долевом строительстве. Ее цель – избежать обмана дольщиков, исключить риски потери собственных средств граждан.
2 апреля 2019 года вступило в силу Постановление Правительства № 480, где обозначены условия готовности дома, по которым застройщик может использовать средства участника долевого строительства. С прошлого года действует проектное финансирование строительства МКД с привлечением денежных средств банка.
Новая схема должна постепенно отменить ДДУ и изменит рынок новостроек в пользу покупателя.
Без сомнения, продажа готовых квартир в сданных домах полностью исключит риск недостроя оплаченной покупателем будущей квартиры. Но стоит ли ради этой благой цели полностью отказываться от работающего механизма долевого строительства, позволяющего гражданам решать свою жилищную проблему? Отказ от долевого строительства может сделать жилье недоступным для многих категорий граждан.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов …»
Застройщик обязан учитывать средства дольщиков отдельно от затрат на строительство
Увеличился список основания для внеплановых проверок каждого этапа строительства
Если застройщиком были использованы целевые кредитные средства, то эскроу — счета должны быть открыты в том же банке, где был взят кредит.
Денежные средства граждан в период строительства должны храниться на эскроу – счете. Это банковский счет, деньги с которого передадутся застройщику только после выполненных им обязательств перед депонентом. Такой счет является обязательным условием в кредитовании застройщиков.
Как выбрать застройщика в 2020 году.
Если Вы хотите приобрести жилье на первичном рынке, обязательно проверьте застройщика, прежде чем составлять и подписывать ДДУ.
На что необходимо обратить пристальное внимание:
1.Проектная декларация застройщика. Если застройщик добросовестный, то декларацию без труда можно найти на сайте компании в открытом доступе. Если документа там нет, попросите ее в офисе компании
2.Необходимо проверить, оформлена ли в отношении компании процедура банкротства. Для этого, на сайте «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» введите название компании застройщика. Если информация о банкротстве отсутствует, значит, в этом вопросе волноваться не стоит
3.Проверить на наличие судебных процессов в отношении компании. В электронной картотеке на сайте Федеральных арбитражных судов введите название компании
4.На сайте Федеральной налоговой службы проверьте регистрацию фирмы как юридического лица.
Заключение договора долевого участия.
Согласно Федеральному Закону № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, в трех экземплярах. Один – дольщику, второй – застройщику, третий хранится в Росреестре.
Особенности долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных ОН
Все экземпляры должны быть подписаны. Договор считается заключенным с момента его регистрации в Росреестре.
В ДДУ обязательно должно быть описание объекта, план с графическим расположением частей жилого помещения, общая и поэтажная площадь, количество комнат и другие сведения.
Что должен содержать договор: (цена договора, сроки и порядок расчетов, срок ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта долевого строительства от застройщика к участнику (то есть дата, когда компания введет дом в эксплуатацию и вручит ключи), гарантийный срок дома (обычно 5 лет).
Как снизить риски при заключении ДДУ.
Корректировка Федерального закона № 214 – ФЗ от 30.12.2004 г. сделала дольщиков более защищенными, чем раньше. Но риск при покупке жилья, все же есть.
Для того, чтоб избежать неприятных последствий при заключении ДДУ необходимо максимально предусмотреть все возможные риски:
Постараться получить самую полную информацию о застройщике и о построенных им объектах
Перед заключением договора обязательно должны быть предоставлены Вам для ознакомления разрешение на строительство именно этого объекта. Также пакет учредительных документов, бухгалтерский баланс и аудиторское заключение за предыдущий год.
Количество банков, предоставляющих ипотеку по данному объекту не должно быть меньше трех. А если банк всего один – лучше отказаться от подписания договора с этой компанией.
Чтобы избежать того, что дом может оказаться долгостроем, необходимо обратить внимание на такой момент. В договоре указывается срок сдачи объекта в эксплуатацию и срок передачи жилья дольщику. Так вот, временной промежуток между этими событиями не должен превышать 6 месяцев.
Если застройщик указывает больший срок, значит, он предполагает просрочку ввода дома в эксплуатацию.
Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно ФЗ № 214.
В Федеральном законе от 30.12.2004 г. № 214 – ФЗ предусмотрены нормы ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
В случае неисполнения обязательств по договору долевого участия, сторона, нарушившая обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку и возместить убытки в полном объеме.
Взыскание неустойки и возврат денег.
В случае, если застройщик нарушил договорные обязательства перед дольщиком (например, не передал квартиру в срок, указанный в ДДУ), значит последний имеет полное право на взыскание неустойки.
Сначала необходимо грамотно составить претензию и направить ее в адрес компании, указанный в договоре. Отправлять строго по почте, заказным письмом с уведомлением.
Вторым этапом происходит взыскание в судебном порядке, если застройщик не выполнил требования в претензии.
В обоих случаях понадобится помощь юриста для грамотного составления претензии и искового заявления в суд.
Источник: www.9111.ru
Долевое участие в строительстве: закон, документы, нюансы
Многие люди предпочитают приобретать квартиры на стадии строительства многоквартирного дома. Это позволяет покупать объекты по сниженной стоимости. Такой процесс называется долевым участием в строительстве. Чтобы дольщик был надежно защищен от потери средств, следует грамотно подходить к выбору застройщика, а также изучать тщательно составляемый договор. Именно этот документ обеспечивает защиту прав покупателей недостроенных объектов.
Суть долевого участия
Процесс предполагает, что многоквартирные строения возводятся за счет средств будущих покупателей квартир. Они вкладывают свои средства в строительство дома, а после его сдачи в эксплуатацию могут оформить право собственности на квартиру.
Процесс регулируется специальным законом ФЗ № 214 «О долевом строительстве», причем в него регулярно вносятся разные изменения, гарантирующие защиту прав дольщиков. К основным особенностям долевого участия в строительстве относится:
- права и обязанности каждой стороны появляются исключительно после подписания контракта;
- в ДДУ указываются все нюансы сотрудничества, причем он обладает признаками разных соглашений, к которым относится договор инвестирования и подряда, а также оказания услуг и купли-продажи;
- покупается по такому договору квартира, которая находится в недостроенном доме;
- привлекаются при таких условиях многочисленные дольщики, что дает возможность застройщику с минимальными собственными вложениями денег построить объект;
- дольщиком может стать не только физлицо, но и компания;
- участники не могут оказывать влияние на изменение проекта, технического задания и других условий возведения дома.
Нередко граждане, покупающие квартиры в строящихся домах, сталкиваются с мошенничеством или банкротством застройщиков. В этом случае защищаются права дольщиком положениями ДДУ. При сложных ситуациях может осуществляться переуступка прав долевого участия в строительстве другим компаниям или лицам, занимающимся взысканием средств.
Законодательное регулирование
При покупке жилья в недостроенном объекте следует обращать внимание на положения основного закона ФЗ № 214. Он был принят еще в 2004 году, причем именно он регулирует все отношения, возникающие между застройщиками и дольщиками. Было внесено множество изменений и поправок в этот законодательный акт. Он делится на многочисленные части и пункты, каждый из которых имеет свое назначение. К основным изменениям и положениям относятся:
- указываются правила составления и расторжения договора долевого участия в строительстве;
- прописывается возможность передачи прав третьим лицам;
- водится уголовная ответственность для застройщиков, если они не исполняют свои обязательства по соглашению;
- непременно должны открываться застройщиками специальные счета, предназначенные для перечисления средств дольщиками, причем применяться деньги могут исключительно на возведение объекта;
- застройщики должны обладать собственным официальным сайтом, на котором раскрываются все сведения об их работе, к которым относятся проекты, разрешительная документация и другие документы.
Теперь все застройщики открывают эскроу-счет, предназначенный для перечисления денег дольщиками. ФЗ об участии в долевом строительстве указывает, что закрывается такой счет только после полного использования средств. Такие условия не могут становиться препятствием для переуступки права.
Дополнительно в законодательстве предусматривается необходимость создания компенсационного фонда. Он представлен страхованием для дольщиков, так как если по каким-либо причинам застройщик не исполняет свои обязательства, то покрываются убытки дольщикам за счет средств из этого фонда.
Преимущества и недостатки
Использование ДДУ для покупки жилья имеет много плюсов для каждого покупателя жилья, но при этом важно учитывать определенные минусы такого решения. Участие в долевом строительстве объектов недвижимости считается рискованным, так как всегда существует вероятность того, что застройщик по разным причинам не справится со своими обязанностями.
Устанавливается на объекты низкая стоимость, которая намного меньше, чем цена готовых квартир на первичном или вторичном рынке
Придется ждать достаточно долго, пока жилье будет достроено, поэтому такая возможность используется людьми, у которых уже есть место для жизни
Многие застройщики предлагают рассрочку на весь срок строительства дома, что позволяет купить квартиру без наличия изначально нужной суммы средств при составлении ДДУ
Часто дольщикам приходится сталкиваться с затягиванием срока сдачи объекта, поэтому возникает необходимость взыскивать неустойку через суд
Гарантируется получение жилья законодательством, поэтому дольщики все равно смогут рассчитывать на квартиру или возмещение убытков
Если по разным причинам квартира будет превышать по квадратуре ранее оговоренный размер, то придется доплачивать определенное количество средств
В законе предъявляются к застройщикам жесткие и многочисленные требования, поэтому можно быть уверенным в надежности компании
Нередко приходится сталкиваться с мошенничеством, например, застройщик продает одну квартиру нескольким дольщикам или используются другие схемы обхода закона, что приводит к необходимости судебного разбирательства
Если фирма не сдает дом к назначенному сроку, то дольщики могут рассчитывать на хорошую неустойку, рассчитывающуюся за каждый день просрочки
Нередко компания объявляет себя банкротом, что приводит к переходу дома другому застройщику, а все это негативно сказывается на сроке возведения объекта
За счет вышеуказанных плюсов и минусов каждый человек должен самостоятельно определиться, является ли долевое участие в строительстве целесообразным и выгодным для него.
Как купить жилье по ДДУ?
Процесс считается не слишком сложным, но чтобы убедиться в его выгодности и эффективности, потенциальные покупатели должны выполнить определенные последовательные действия.
Перед обращением к застройщику важно узнать отзывы о нем, изучить официальную документацию, а также проверить, как оперативно выполняется строительство конкретного дома.
Получение сведений о компании
Первоначально надо убедиться, что продаются квартиры по ДДУ действительно надежной, проверенной и официально зарегистрированной организацией. ФЗ об участии в долевом строительстве указывает на необходимость получения информации о застройщике:
- он должен быть представлен официально зарегистрированной компанией;
- желательно, чтобы у предприятия уже были построенные и сданные объекты;
- не должно быть открытых судебных споров по отношению к организации;
- все прошлые дома должны вводиться в эксплуатацию в заранее установленные сроки;
- тщательно изучаются все документы, представленные на сайте организации, причем к ним относятся проекты, разрешения на работу, декларации и другие бумаги;
- у компании должны иметься права на участок, где выполняется процесс строительства объекта.
Если отсутствуют эти документы и разрешения, то не рекомендуется составлять с застройщиком ДДУ.
Какие сведения содержатся в декларации?
Особенно много внимания уделяется изучению декларации на строительство. Она должна располагаться в открытых источниках за 14 дней до заключения первого соглашения с дольщиками. Данный документ должен содержать важную информацию для каждого участника строительства. К ней относится:
- наименование и юридический адрес компании-застройщика;
- перечисляются разрешительные документы на работы;
- указываются полученные ранее лицензии;
- вписывается срок действия лицензии;
- перечисляются все учредители компании;
- приводятся прошлые возведенные объекты за три года функционирования компании;
- указываются финансовые результаты работы;
- приводится кредиторская и дебиторская задолженность;
- указываются другие сделки, на основании которых к строительству были привлечены средства.
Договор долевого участия в строительстве с дольщиками заключается только после того, как застройщик выкупит или оформит в аренду землю, где планируется возведение дома.
Что должна включать проектная документация?
Она считается важным документом для каждого участника строительства. Документация должна формироваться и публиковаться за 14 дней до того момента, когда будет заключен первый договор с дольщиком. К основным сведениям из проекта относится:
- информация о самом застройщике;
- сведения обо всех учредителях;
- данные о финансовом состоянии компании;
- разрешения и лицензии на строительство;
- срок, в течение которого планируется возводить объект;
- место расположения возводимого дома;
- имущество компании;
- стоимость строительства и привлекаемые подрядчики.
Допускается изменение сведений в проектной документации, если меняется финансовое состояние компании за один квартал. При этом все эти корректировки должны публиковаться в открытых источниках.
Нюансы составления соглашения
Как только будет проверена вся информация о застройщике, то можно составлять с ним ДДУ, если он является надежным и проверенным. Долевое участие в строительстве предполагает непременно оформление именно этого документа, так как другие бумаги не будут защищать дольщиков на основании положений ФЗ № 214.
Непременно в этом документе содержатся сведения:
- предмет соглашения, которым представлена квартира, причем должна указываться ее квадратура, этажность, количество комнат, размер и наличие балкона или лоджии, точный адрес, наличие разных коммуникаций, а также множество других технических параметров;
- цена недвижимости;
- порядок расчетов;
- срок, когда должен сдаваться дом в эксплуатацию;
- длительность гарантийного срока, который не должен быть меньше пяти лет;
- способ, с помощью которого готовая квартира будет передана дольщикам;
- условия о необходимости выполнения отделки жилых помещений.
При правильном составлении документа долевого участия в строительстве дольщики будут надежно защищены от мошенничества со стороны застройщика или от его банкротства. Некоторые застройщики предлагают возможность оплачивать квартиру в рассрочку.
Регистрация договора
После заключения соглашения требуется его официально зарегистрировать. Только при таких условиях законно производится долевое строительство. Условия участия предполагают, что надо подготовить ДДУ, план объекта, проектную декларацию и личные документы покупателя, после чего данная документация передается в Росреестр.
Процесс регистрации занимает около 10 дней. За это придется заплатить гражданам 350 руб.
Какими правами обладают дольщики?
На основании ДДУ у покупателей жилья имеется множество разных прав. К ним относится:
- если затягиваются сроки сдачи объекта в эксплуатации, то может требоваться гражданами неустойка по договору долевого участия в строительстве;
- после регистрации договора у дольщиков в залоге находится сама территория и возводимый на ней объект;
- допускается составить договор переуступки права требования по соглашению;
- принимается готовая квартира только при составлении специального передаточного акта;
- если выявляются при осмотре жилья значимые нарушения, то может не подписываться акт, после чего дольщик может потребовать исправления недостатков.
Если выявляются разные проблемы уже после начала использования жилья, то на основании гарантийного срока покупатель может потребовать их устранения застройщиком.
Как расторгается?
Условия расторжения данного контракта прописываются непосредственно в его пунктах. Для этого могут иметься разные основания. Наиболее часто расторжение договора участия в долевом строительстве требуется, если застройщик не справляется со своими обязательствами, например, в срок не сдается дом в эксплуатацию, имеются значимые нарушения или квадратура недвижимости не соответствует установленному ранее размеру.
Процесс расторжения непременно регистрируется официально.
Заключение
Таким образом, участие граждан в долевом строительстве считается популярным способом приобретения недорогой и качественной недвижимости. При этом важно грамотно выбрать застройщика, с которым далее составляется ДДУ. Этот документ должен обладать установленной формой и содержать все необходимые сведения об участниках.
На основании ДДУ покупатель жилья наделяется многими правами, которые он может отстаивать в претензионном или судебном порядке.
Источник: fb.ru
Участие в долевом строительстве домов
Депутаты в третьем чтении приняли законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Фото: www.progoroduhta.ru
Законопроектом, о котором ранее рассказывал портал ЕРЗ.РФ, предусматривается определение понятий «многоквартирный дом», «дом блокированной застройки», которые необходимы для более точного и полного правового регулирования жилищных и градостроительных правоотношений и возникающих спорных вопросов.
Так, в Жилищный кодекс РФ вводится понятие «многоквартирный дом» (МКД), под которым понимается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество собственников помещений. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого МКД.
В Градостроительный кодекс РФ вводится понятие «дом блокированной застройки», под которым понимается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (ЗУ).
Экспертиза проектной документации и инженерных изысканий не проводится в отношении проектной документации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех; при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы РФ.
Фото: www.s15.stc.all.kpcdn.net
К третьему чтению в законопроект внесли существенные изменения, дополнив его нормами, согласно которых застройщики смогут привлекать денежные средства на строительство малоэтажных жилых комплексов (МЖК) по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ).
Как ранее отмечал портал ЕРЗ.РФ, законопроект вводит в 214-ФЗ понятие «малоэтажный жилой комплекс» Под ним понимается совокупность индивидуальных жилых домов (ИЖД) и иных объектов, определенных в проектной декларации как общее имущество, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.
Фото: www.avtopravo51.ru
Законопроект закрепляет то, что на правоотношения, складывающиеся при строительстве ИЖД в границах территории МЖК в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц по ДДУ, действуют нормы, установленные 214-ФЗ.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства ИЖД в границах территории МЖК только после:
• утверждения проекта планировки территории и проекта межевания территории, которыми определяются границы территории МКЖ;
• получения одного разрешения на строительство в отношении проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектной декларацией;
Фото: www.ktostroit.ru
• государственной регистрации права собственности застройщика на расположенный в границах территории МЖК земельный участок или земельные участки, имеющие смежные границы; либо договора аренды ЗУ, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Для застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства ИЖД в границах территории МЖК устанавливается отдельный перечень информации, подлежащей раскрытию. Данный перечень состоит из 19 пунктов.
Законопроект формулирует предмет ДДУ в отношении ИЖД в границах территории МЖК, а также перечень информации, который должен содержаться в данном договоре.
Фото: www.siapress.ru
Согласно законопроекту, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство ИЖД с системами инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектной декларацией и передать участнику строительства такой дом и имеющиеся у застройщика права на ЗУ, на котором расположен такой дом, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех ИЖД, построенных в рамках проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектной декларацией; а также построить (создать) объекты, входящие в состав общего имущества, в соответствии с разрешением на строительство (в случае необходимости его получения).
Фото: www.static.tildacdn.com
При этом другая сторона (участник долевого строительства) в соответствии с законопроектом обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные дом и земельный участок при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов в границах территории МЖК.
В случае принятия данного законопроекта он вступит в силу со дня своего официального опубликования, за исключением отдельных положений, которые вступят в силу с 1 марта 2022 года.
Источник: erzrf.ru