Здравствуйте, Владимир! Подскажите, пожалуйста, можно ли взыскать с застройщика расходы на съемное жилье из-за несвоевременной передачи объекта? Спасибо.
Здравствуйте, Владимир! Каким образом квалифицируются отношения сторон в случае, когда одна сторона предоставляет другой стороне в субаренду земельный участок, субарендатор строит на этом земельном участке объект недвижимости, часть квартир из которого передается арендатору в силу заключенным между субарендатором и арендатором договоров долевого участия, а доказательства возмездности договора субаренды и договоров долевого участия отсутствуют ?
Здравствуйте, Владимир! Возможна ли государственная регистрация прав на квартиру при наличии в судебном акте внутренних противоречий относительно квартиры, подлежащей передаче участнику строительства несостоятельным застройщиком?
Здравствуйте, Владимир! Подскажите, пожалуйста, какие меры должен принять дольщик при банкротстве застройщика?
Здравствуйте, Владимир! Если участник долевого строительства не согласен с мнением специалиста о наличии или отсутствии недостатков вправе ли он требовать в судебном порядке устранения недостатков или компенсации их стоимости или уменьшения цены договора?
Наталья Гросс о новом способе расчета в долевом строительстве
Здравствуйте, Владимир Валерьевич! Какие отступления от требований к качеству объекта долевого строительства могут послужить основанием для отказа участника долевого строительства от подписания акта приема-передачи?
Добрый день, Владимир! Подскажите, как осуществить регистрацию договора долевого участия в строительстве в ЕГРН в электронном виде? Спасибо.
Здравствуйте, Владимир! Может ли застройщик взыскать с дольщика расходы на достройку квартиры в проблемном многоквартирном доме?
Добрый день, Владимир! В случае невозвращения застройщиком денежных средств по расторгнутому договору долевого участия обязан ли он возместить участнику долевого строительства убытки в размере процентов, уплаченных по договору кредита, за период неправомерного удержания денежных средств, если договор долевого участия в строительстве предусматривал оплату цены договора участником долевого строительства за счет кредитных средств?
Добрый день, Владимир! Можно ли обязать застройщика возвести на детской площадке беседку ? Спасибо.
Здравствуйте, Владимир! Подскажите, застройщик несет ответственность за несвоевременную передачу объекта после переноса срока?
Здравствуйте, Владимир! Имущество введено в эксплуатацию и фактически передано во владение дольщика, но застройщик не зарегистрировал право собственности на помещение. Это может препятствовать удовлетворению требования о госрегистрации перехода права собственности на имущество?
Здравствуйте, Владимир! После передачи застройщиком квартиры в период гарантийного срока мною были обнаружены недостатки в виде попадания воды в жилое помещение со стороны наклонного окна, также в квартиру проникает шум, пыль и сквозняк. На претензию застройщик ответил отказом. Могу я взыскать стоимость расходов на устранение недостатков и неустойку за нарушение сроков устранения недостатков?
Если Вы оформили НЕ договор долевого участия
Здравствуйте, Владимир! Может ли застройщик передать в частную собственность территорию общего пользования ЖК? Спасибо.
Здравствуйте, Владимир! Я приобрел у дольщика право требования к застройщику о передаче квартиры. Договор цессии заключили уже после истечения срока исполнения ДДУ. Хочу расторгнуть договор в связи с просрочкой передачи квартиры. Могу ли я требовать с застройщика возмещения разницы между ценой, уплаченной по ДДУ, и стоимостью квартиры на момент расторжения договора?
Здравствуйте, Владимир Валерьевич! В случае банкротства застройщика наличие правопритязаний нескольких лиц в отношении одного и того же объекта недвижимости препятствует включению их требовании в реестр требований кредиторов, если дольщик представил заключенный с застройщиком договор и документы, подтверждающие внесение платы по договору?
Здравствуйте, Владимир! Застройщик предложил подсобное помещение в новом доме по сниженной цене. Но помещения я так и не дождалась и договор был расторгнут. Деньги за стоимость помещения мне вернули. Вправе ли я требовать разницу между ценой прекращенного договора и текущей стоимостью?
Здравствуйте, Владимир! Подскажите, пожалуйста, в какие сроки застройщик должен устранить выявленные при приемке квартиры недостатки? Спасибо.
Добрый день, Владимир Валерьевич! Неустойка была взысканна по решению суда в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Применяется ли положение абзаца второго пункта 1 постановления № 423 к вышеуказанной неустойке на будущее время?
Добрый день! Между мной и застройщиком заключен ДДУ. Застройщик передал квартиру с нарушением установленных сроков. Могу ли я потребовать неустойку, если застройщик пытался сообщить о готовности объекта, дважды направлял письма по указанному в договоре адресу, но они
Добрый день! Возможно ли взыскать с застройщика возмещение убытков ввиду неисполнения обязательства, рассчитанных абстрактным методом на основании п. 2 ст. 393 1 ГК РФ, наряду с законной неустойкой, установленной ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»?
Доброе утро. Как узаконить квартиры, дольщикам многоквартирных домов, на шести сотках?
Я дольщик дома по ДДУ с ООО «СУ-27 монолиткомплект+» (ОГРН 1105027004818 , регистрация — Люберецкий район Московской области) в ЖК «Дом 1» (город Жуковский, Моск. области). Учредитель компании еще не распродал все квартиры в ЖК и машиноместа. Я знаю, что есть положительные исполнительные листы в пользу дольщиков-истцов, свое дело считаю бесспорным.
Мне нужна юридическая услуга по предоставлению моих интересов в суде (получение исполнит. листа) и организации мероприятий исполнительного делопроизводства по взысканию неустойки с Застройщика дома за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по ДДУ (квартира не сдана, просрочка с 01.10.2015г.).
По моим подсчетам мои требования-претензии составляют порядка 2-2,2 млн. руб.
Мои вопросы:
1. Готовы ли Вы взяться за моё дело?
2. В какие сроки?
3. Подтверждаете ли Вы работу без предоплаты с реального фин. результата?
4. Сколько % от результата Вы просите с клиента в моем случае?
5. Суд общей юрисдикции или арбитраж?
С какой даты нельзя зарегистрировать первый договор с дольщиком без уплаты взносов ?
С какой даты нельзя зарегистрировать первый договор с дольщиком без уплаты взносов ?
Добрый день! Застройщик прислал предложение о изменении Договора участия в долевом строительстве. В качестве компенсации за перенос сроков строительства предлагает на выбор один из следующих вариантов: 1. нести расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей и обслуживанием квартиры, в течение 6 месяцев с момента подписания акта приема-передачи.
2.не производить перерасчет общей стоимости объекта долевого строительства в случае расхождения с проектной площадью в сторону увеличения площади объекта. 3.предоставление скидки в размере 50 000 тр в случае приобретения машино-места в подземной автостоянке. По данному предложению я ничего не ответила, так как данная компенсация меня не устраивает. Могу ли я требовать от застройщика выплаты компенсации за несвоевременную сдачу дома в денежном эквиваленте как прописано в дду?
Добрый день! Решили купить квартиру в строящемся доме. В договоре участия в долевом строительстве, раздел 1.4 среди прочего указано: Участник долевого строительства уведомлен и согласен с возникновением ипотеки земельного участка (или права аренды на него) в силу закона в пользу участников долевого строительства Жилого дома.
Участник долевого строительства даёт своё согласие на объединение, раздел, выдел, замену указанного земельного участка, являющегося предметом ипотеки, а также на приобретение земельного участка в собственность застройщика с возникновением в этом случае ипотеки земельного участка в пользу участников долевого строительства Жилого дома.» В договоре указано, что земельный участок принадлежит застройщику. Что это значит, «возникновение ипотеки»? Кроме того, что мы купим квартиру, нам придётся выкупать землю?
Что делать если в ДДУ есть определение «общеприведенная площадь», исходя из этого определения они считают все площади в квартире, включая балкон и лоджию! как заставить пересчитать сумму?
Добрый день! Я являюсь дольщиком и, по договору долевого участия, застройщик через два месяца должен сдать объект. Однако, строительство идет вяло, темпы замедляются, на данный момент построено 30% дома, а застройщик прислал доп.соглашение о переносе сроков. Скажите, пожалуйста, какие действия целесообразней всего начать, если есть подозрения в финансовый проблемах у застройщика и есть опасения о полной заморозке строительства. ДДУ заключен с привлечением кредитных средств, выплаты банку осуществлялись в течение двух лет. Заранее спасибо
Здоасвуйте. В августе 2015 года купили квартиру в строящемся дома по ДДУ. Договор заоегистрирован в Юстиции. Срок по договору 2 квартал 2016года На сегодняшний день(ноябрь 2017), у застройщика нет денег чтобы достроить свои обьекты(у него их 5).
Нам предлагают у этого же достройщика расторгнуть один договор , а следом заключить другой договор на другой его же обьект , но со сдачей позже , обьясняя это тем что наш обьект проблемный , а новый нет , там в собственности земля на которой построен обьект , которая якобы выкуплена , но проверить то что земля выкуплена мы не можем , по тому что в договоре прописано что выкуплен он с рассрочкой , но якобы фирма продававшая им эту землю, подставная и требовать ничего она не будет , дело осложняется еще тем что у нашего застройщика закончилось разрешение на строительство поэтому на обьектах стройка вообще не ведется , и в юстиции договора на долевое строительство с нашим застройщиком не регистрируют . Нас в новом доме прильщает то что каартира уже сущесвует , но дом сам не достроен а также то что земля в собственности и есть страховка на обьект . При всем этом сейчас застройщик возможно обанкротится. Вопрос такой : 1) насколько обоснована страховка , реально ли можно получить деньги за ДДУ при наличии страховки , 2) можно ли изменить обьект долевого строительства , не расторгая при этом договор ( то есть например сделать доп соглашение на изменение адреса дома и номера квартиры в ДДУ) 3) может ли процедура банкротства быть инициирована дольщиком?
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, я подписал акт-приема передачи квартиры, сдачу дома уже затянули больше чем на месяц от того числа которое прописано в договоре, разрешения на ввод в эксплуатацию у них ещё нет. Я могу взять с застройщика неустойку? Если да, то что нужно сделать. Спасибо.
Добрый день! Как обезопасить себя? Студия 25 м в новостройки цена за метр 49000 р.предлагают приобрести по переуступке прав цессии. На какие моменты нужно обратить внимание при заключении договора!?
Ждала 7 лет квартиру согласно договора долевого участия однако и после этого срока не получила документы-свидетельство. Параметры квартиры оговоренные в договоре не соответствовали зарегистрированным застройщиком в росреестре. Был отказ в регистрации. Застрйщик приводил в порядок документы через суд.
Решение суда состоялось в декабре 2014 о признании собственности квартиры за мной. После решения суда застройщик до 1.09.15 г. оформлял техпаспорт Бти и кадастровый паспорт на квартиру. Мне передали правоустанавливащие документы 25.09.15 г. Акт приема-передачи я не подписывала и квартирой не пользовалась. Поскольку собственником УК и Застройщиком являются одни и теже лица мне выставили счет за услуги жкх с даты решения суда т.е.14.12.14 г. На сколько правомерно выставлени счета до 25.09.15
В течение какого срока застройщик должен вернуть деньги после расторженгия договора долевого участия по дополнительному соглашению к основному договору ДОЛЕВОГО участия При этом взаимных притензий друг к другу нет Срок сдачи дома 3-й квартал 2016 г Или только после продажи мною квартиры другому участнику Д Д У.
Добрый вечер! Полтора года приобрела квартиру по договору долевого участия, за это время выявились недостатки, хочу вернуть квартиру застройщику, как это сделать?
Можно ли расторгнуть ДДУ с застройщиком и потребовать возмещение за срок пользования денежной суммы,т.к.сдача дома невозможна своевременно,но срок сдачи еще не вышел.На данный момент нет возможности ожидать до момента сдачи строительного объекта.Сроки сдачи увеличились на 6 месяцев.
Надо ли подписывать доп. соглашение об изменении срока передачи квартиры по ДДУ, если этот срок передачи позже на 2 месяца? По тому, как сейчас идет стройка, переносы будут еще.
ЗДРАВСТВУЙТЕ,скажите пожалуйста, может ли суд уменьшить сумму штрафа при неустойке по договору ДДУ для физического лица ( например неустойка 200тысрублей,штраф не 100тыс,а 20тысрублей)?
подскажите.форма дду застройщика должна быть утверждена с Федеральной регистрационной службой? и как проверить?
Здравствуйте. 1.5 года назад купил квартиру по ДДУ с рассрочкой на период строительства. В ближайшее время буду платить последний платёж. Скажите пожалуйста, они должны мне дать какой-нибудь документ о полной оплате суммы или достаточно чека о оплате ? Заранее спасибо.
иск о взыскании пени за просрочку ДДУ можни подать мировому судье? сумма пени 160000 рублей
Добрый день! Хочу расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке. Договор уже зарегистрирован, но деньги еще не перечислили, только был внесен аванс 50000. Т. к. корпуса возведены, но уже год никаких работ не ведется. стройка продолжается пятый год. Аванс по договору невозвратный и они хотят 10000 руб за расторжение договора.
Добрый день! Застройщик задержал передачу квартиры по ДДУ. В переписке по почте не соглашается на возмещение неустойки в полном объеме (стоимость рассчитали в он-лайн калькуляторе), предлагает только 20% от заявленной суммы. Прежде чем подавать в суд, хотим подать в офис компании-застройщика официальное заявление о требовании возмещения средств.
Заявление составлено в свободной форме с указанием суммы и номера карты для перевода средств с контактами и подписью собственника. Подойдет ли такое заявление? Или как правильно его нужно составить ? Сколько ждать ответа от застройщика перед подачей заявления в суд?
Добрый вечер! Завтра я получаю документы о регистрации ДДУ. Сегодня узнала, что страховая компания , которая страхует Застройщика, имеет управляющего ЦБ, поэтому не имеет права заключать по 214фз договора страхования. Что мне делать?
Добрый день! Ситуация следующая. По 214-ФЗ (договор зарегистрирован в Росреестре) куплена квартира. Дом сдан в эксплуатацию 09.06.17.
В отношении застройщика введена процедура наблюдения по иску о банкротстве 30.05.17, назначить конкурсного управляющего АС планируется 05.07.17 У нас на руках: ДДУ, квитанции об оплате 100% стоимости договора, акт сверки, акт зачета встречных требований, акт допуска для проведения ремонта. Застройщик недоступен, персонал на работу не выходит Вопрос: как быстрее и надежнее получить право собственности на квартиру?
Договор ДДУ по ФЗ214 заключен в ноябре 2011г. Покупатель выплатил Застройщику всю стоимость квартиры единовременно в установленный срок (кредитные средства банка). В договоре указана ответственность застройщика по ФЗ214 за каждый день просрочки передачи кв. как 1/150*ставку рефин ЦБ*стоимость квартиры.
По договору: «»Объект» — многоквартирный дом. «Застройщик обязан обеспечить ввод Объекта в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2012г. Не позднее 6 месяцев после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию при условии надлежащего исполнения участником обязательств по оплате передать участнику квартиру по акту приема-передачи».
Разрешение на ввод в эксплуатацию получено застройщиком 7 ноября 2013г. Уведомление о необходимости приемки квартиры покупатель получил 16.01.14. В предлагаемом застройщиком акте приема-передачи есть фраза «Все условия и обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме. Взаимных претензий у сторон нет».
Застройщик в ноябре 2013 году отправил покупателю доп соглашение с новым сроком ввода дома в эксплуатацию (перенос на 6 мес вперед), которое дольщик не подписал. Помогите пожалуйста с вопросами: 1.Может ли покупатель вообще претендовать на неустойку по ФЗ214 ссылаясь на нарушение срока передачи квартиры и считая неустойку с 01.07.2013 (31.12.13+6мес)?
С учетом того, что разрешение на ввод в эксплуатацию фактически получено застройщиком 7 ноября 2013, в договоре срок ввода 31.12.2012, ФЗ214 регулирует именно срок передачи квартиры покупателю. На основании каких норм суд может определить в данном случае срок передачи квартиры по договору как фактическую дату получения разрешения на ввод дома (7 ноября 2013г) + 6 мес, а не дату ввода дома по договору (31 дек 2012) + 6 мес?
2.Если покупатель подпишет предлагаемый Акт приема-передачи в редакции Застройщика (т.е. со словами «все условия и обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме. Взаимных претензий у сторон нет») — то при обращении в суд с иском о взыскании неустойки по причине невыполнения условия договора о сроке передачи квартиры — не сможет ли суд, опираясь на подписанный акт с указанной фразой отказать покупателю в удовлетворении такого иска? Если есть вероятность отказа — то ссылаясь на какие нормы? Можно ли оставить в акте только слова «все условия и обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме» чтобы суд не отказал в удовлетворении иска? Застройщик долго рассматривает наши предложения, а нам нужно уже принимать квартиру и начинать ремонт.
Скажите пожалуйста имеет ли дольщик право требовать выплату неустойки по ДДУ, если он переуступит свою долю другому дольщику? Естественно, только за свой период просрочки. Суть в том, что дело находится в суде и решение пока не принято. На квартиру нашелся покупатель. Вероятно, переоформление ДДУ будет зарегистрировано до того, как решение по делу вступит в силу.
Будет ли застройщик иметь право подать апелляцию после регистрации переуступки?
Добрый день! Ситуация следующая. Квартира по ДДУ с ипотекой. Часть ипотеки погашена средствами МатКапитала. В самое ближайшее время ипотека будет погашена полностью.
Дожидаться получения свидетельства о праве на собственность в мои планы не входило — планирую переуступить ДДУ. Вопрос. Как в таком случае «работает» мое Обязательство «о выделении долей детям, супруге в приобретенной квартире в течение 6месяцев со дня получения Свидетельства о праве на собственность»? Очень будут интересны ваши комментарии со ссылками на статьи законов или на официальные разъяснения по данному вопросу от министерств и ведомств, судов. Спасибо!
Подскажите пожалуйста пакупаем по уступке дду у дск1 квартиру.за наличные они хотят оплату полностью а потом только регистрация. Как так может если что-нибудь неполучится то что тогда.и вопрос основной дду он прикладывается к регистрации в рег палате. Спасибо заранее
добрый день! участвую в долевом строительстве многоквартирного дома. Застройщик задерживает сроки сдачи дома и уже прислали допсогашение на их продление. Могу ли я расторгнуть договор дду? квартира в ипотеке. Куда нужно обратиться для расторжения договора дду и какие документы для этого необходимы? Спасибо!
мною заключен договор долевого участия 24 февраля 2016 года. который зарегистрирован в регистрационной палате города Истра 4 марта 2016 года. У Застройщика никак не могу добиться выдачи мне страхового полиса на мой ДДУ. Представитель Застройщика сказал, что страхование ДДУ происходит по реестру договоров накопительно за месяц. Возможен ли тот случай, что регистрационная палата зарегистрировала мой ДДУ только на основании обещания Застройщика оплатить мой полис страхования 4 марта 2016 года? опасаюсь, что мой полис так и не оплачен Застройщиком в страховую компанию.
Добрый день! Заключен ДДУ в 2015 году. В данный момент Застройщик на грани банкротства, находится под наблюдением. Договор ДДУ страховался. Свои обязательства по договору ДДУ Застройщик не исполняет 1,5 года.
1. Куда обратиться за страховыми выплатами? 2. Застройщик сообщил, что страховая компания тоже обанкротилась. Куда обращаться в данном случае?
Добрый день! Заключили договор ДДУ на покупку квартиры, застройщик договора не зарегистрировал, сказал что нужно заключить договор подряда вместо ДДУ. Отказались, написала претензию по возврату денег (было внесено несколько платежей пока дду был якобы на регистрации), в возврате отказали, сказав что денег нет все в стойке.
Принесли лично уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, так же отказали. На лицо факт мошенничества, т.к. на стройке ничего не построено. Деньги возвращать не хотят, как быть?
В договоре ДДУ срок стоит до 31 дек 2015 года. Сейчас дома построены, там доделывают фасадные работы, говорят, что будет сдача ГК в середине февраля (конечно они про март не будут говорить, чтобы не пугать дольщиков). Но мы хотим расторгнуть договор, так как нужны деньги, а квартира в ипотеку. Да и срок то уже прошел 31 декабря, а акта приема передачи нет.
Хотя с ноября реклама, что дома достроены и ключи даем. По п.1. ст 9 ФЗ 214 можно расторгнуть только с 1 марта 2016 года? А если они получат 2 марта ГК? Да и риск высокий, что они все таки получат в феврале ГК и никак уже договор не расторгнуть будет, только подписать Акт и потом продавать. Обьясните, можно ли расторгнуть по условиям ДДУ?
И по каким условиям? Вот из ДДУ: 6.1. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. 6.2. Действие Договора прекращается с момента выполнения Сторонами предусмотренных обязательств. 6.3.
Участник долевого строительства вправе в любое время до выхода разрешения о вводе Многоквартирного дома в эксплуатацию инициировать расторжение настоящего Договора по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. Застройщик обязан в установленные законом сроки возвратить Участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены Договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств, уплаченных Участником долевого строительства.
6.4. Застройщик вправе расторгнуть Договор в соответствии с действующим законодательством не ранее, чем через 30 (Тридцать) дней после направления в письменной форме Участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены Договора и о последствиях неисполнения такого требования.
Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Участником долевого строительства в счет цены Договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок Участник долевого строительства не обратился к Застройщику за получением денежных средств, уплаченных Участником долевого строительства в счет цены Договора, Застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения Застройщика, о чем сообщается Участнику долевого строительства.
6.5. Настоящий Договор может быть расторгнут по письменному соглашению сторон при условии уплаты стороной, желающей расторгнуть настоящий договор по основаниям, не предусмотренным Применимым Законом, неустойки в размере 10 (Десяти) % от Цены договора. 6.6. При намерении расторгнуть настоящий Договор, заинтересованная Сторона направляет другой Стороне письменное уведомление.
Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Договор считается расторгнутым с момента внесения в ЕГРП соответствующей записи о прекращении настоящего Договора.
Доброго времени суток! Квартира куплена по ДДУ с привлечением ДС Банка (Ипотеки). Собираюсь переуступить права по ДДУ третьему лицу. В тексте ДДУ указано, что для переуступки я обязан получить письменное согласие застройщика за которое, естественно, он требует приличную сумму.
Так ли оно необходимо при перерегистрации ДДУ, если мне в любом случае его уведомлять о состоявшейся смене участника в соответствии с 214-фз? Спасибо за ответ!
Интересует вопрос о том, несет ли ответственность росреестр за регистрацию ДДУ в период отсутствия у застройщика разрешения на строительство, если первое разрешение на строительство закончилось (первый ДДУ зарегистрирован за месяц до его окончания), затем получен отказ в разрешении на строительство, в последствии, через 2 года выдано разрешение на строительство.
В период отсутствия разрешения на строительство, застройщик привлекал денежные средства по ФЗ 214, ДДУ проходили госрегистрацию. На сегодняшний день, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но существует много недоделок. Что лучше предпринять: через суд расторгнуть ДДУ или признать недействительным? Необходимо ли сначала привлекать росреестр, а потом застройщика?
Можно ли директора и/или учредителей привлеч к солидарной или субсидиарной ответственности (у застройщика отсутствуют и деньги и квартиры)? Заранее благодарю за ответ.
Купил квартиру у застройщика, а мне выставили счёт за коммунальные услуги за 4 месяца! Как это возможно? Ведь я приобрёл квартиру неделю назад? Почему я должен платить? Ещё не нравится тот момент, что я должен подписать договор на обслуживание дома с компанией , которую выбрал застройщик.
Почему мы, как жители дома, не можем сами выбрать ту форму управления совместным имуществом дома, которую мы хотим?
Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.
Вправе ли застройщик в одностороннем порядке отказаться от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве?
В случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности, права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором.
Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50 процентов от суммы указанной неустойки.
При разрешении спора об ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства юридически значимыми и подлежащими доказыванию застройщиком являются обстоятельства исполнения им обязанности по уведомлению участника
- долевого строительства:
- о завершении строительства,
- о готовности объекта долевого строительства к передаче,
- о необходимости принятия объекта
- и о последствиях его бездействия.
Перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательство.
Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Закон N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков. Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки.
Односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.
Необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются:
- соблюдение надлежащей формы такого договора,
- отсутствие препятствий для его регистрации,
- и уклонение ответчика от такой регистрации.
Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.
На жилищно-строительный кооператив, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, возлагается обязанность по принятию их в члены кооператива.
При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный не предусмотрена Законом N 214-ФЗ в качестве способа защиты права участника долевого строительства. Вместе с тем замена объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, может быть установлена договором участия в долевом строительстве.
Участник долевого строительства — гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной — застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
Договор продажи квартиры, путем заключения целевого займа на постройку квартиры, “вексельные” договоры, соглашения о совместной деятельности и т.п. могут быть признаны судом в качестве договора по долевому участию в строительстве (ДДУ) ?
Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу по долевому участию в строительстве ДДУ в Москве. Обязательно помогу.
Источник: yapravo.ru
Стоит ли покупать квартиры по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ) ?
Может не зря закон № 214 вступил в силу в день смеха?
Спрос на недвижимость в России стабилен, особенно на квартиры в новостройках, 80 % которых возводится за счет средств дольщиков. Отсутствие возможности приобретения готового жилья вызывает соблазн участия в строительстве еще на этапах возведения дома. С одной стороны, можно приобрести права на новострой по привлекательной цене (со скидкой до 25-30%), но с другой возникает много рисков.
Строительство многоквартирных домов с привлечением средств граждан в начале «нулевых» практически никак не регламентировалось и облекалось в разные юридические формы (договора соинвестирования, предварительные, вексельные и т.д.) что порождало двойные продажи, когда одну и ту же квартиру можно было продать два, три и более раз. Обман вскрывался не сразу, а деньги граждан уплывали в неизвестном направлении.
1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», основной идеей которого было предотвратить двойные продажи. Для этого все договора участия в долевом строительстве между дольщиком и застройщиком (далее по тексту – ДДУ) подлежали государственной регистрации и считались заключенными с момента такой регистрации. К примеру, если на квартиру под строительным номером «1» уже зарегистрирован чей-то ДДУ, это должно было предотвращать регистрацию и исполнение всех других ДДУ, на эту же квартиру.
Но первоапрельская дата вступления в силу закона видимо сработала магическим способом и с тех пор день смеха продолжает веселить недобросовестных застройщиков.
Понимая, что закон не совершенен, и не дает гарантий защиты от обмана, законотворцы тщательно пытаются его совершенствовать. За 14 лет действия закона № 214 и до момента написания этой статьи он излагался в новых редакциях целых 25 раз, и это не предел, но ситуация в корне не меняется. Дошло до того, что сам президент России Путин В.В. в ноябре 2017 года в сердцах предложил отменить долевое строительство в нашей стране, дав правительству еще 3 года для свертывания данной системы и замещения ее новыми формами, в частности проектным финансированием. Следует полагать это произойдет в ноябре 2020 года, но смутно верится.
Новая схема предполагает перевалить бремя оплаты стройки с плеч дольщиков на плечи банков, а возникающие риски финансирования проблемных недостроев за счет бюджета переложить на банки или страховые компании. Но хрен редьки не слаще, и дольщики могут попасть в другую западню – банковскую. Да и «левачить» и промышлять застройщикам двойными продажами квартир новая схема никак не помешает.
Короче говоря, ничего хорошего не предвидится.
Почему юристы не читают Федеральный закон № 214?
Как юрист-практик могу сказать, что 214-й закон живет в каком-то своем параллельном измерении. Очень часто в законе написано одно, а судебная практика диктует другое.
К примеру, ко мне обратился клиент, который заключил с застройщиком ДДУ, но не зарегистрировал его в ЕГРН. Может ли он претендовать на квартиру в суде? Другие клиенты стали жертвой двойной продажи одной и той же квартиры, но в отличие от других претендентов реально вселились в нее. Кому из них суд отдаст предпочтение при обоюдном споре о правах на квартиру?
Ответы на эти и многие другие вопросы бесполезно искать в законе № 214. Там их нет.
Придумывая закон, депутаты не учли, что на практике все гораздо сложнее, чем в теории. Как говорится гладко было на бумаге, да забыли про овраги.
Не зря для того, чтобы защитить обманутых дольщиков в суде стала складываться своя практика по разрешению подобного рода дел, которая представляет больший вес и значение, по сравнению с законом. Прежде всего это Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) и другой Обзор судебной практики (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017). Интересные разъяснения даны в письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13. Вопросы разрешения коллизий при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия хорошо освещены в Определениях Верховного Суда РФ от 09.03.2016 N 308-ЭС 15-16377 по делу N А 53-22107/2012., от 10.03.2015 N 5-КГ 14-173 и от 02.09.2014 N 18-КГ 14-84 и т. д.
Обманутые дольщики, случаи из практики
Несмотря на «красивые» нормы закона № 214 и попытки депутатов его совершенствовать граждане по-прежнему наступают на те же грабли. Причем обжигаются даже вполне адекватные и грамотные люди.
Во многом это связано с тем, что жилье человек покупает порой один раз в жизни, не имеет никакого представления о последовательности действий. При посещении офиса компании человека заверяют обещаниями и даже могут передать ключи от квартиры (если дом практически построен) при условии внесения оплаты. Но если вы подписали ДДУ, внесли оплату, получили ключи и стали делать ремонт, это еще не гарантия того, что квартиру у вас никто не отсудит.
Типичная ситуация, с которой ко мне обращались клиенты в Армавире: через риелтора или объявление в интернете человек узнает о продаже квартир в почти оконченном строительством доме, связывается по телефону с менеджером, приезжает, видит, что дом красивый, район престижный, квартиры удобные, дом обещают сдать в эксплуатацию буквально через пару месяцев. Подписывает договор долевого участия, вносит деньги, получает ключи, начинает делать ремонт и вселяется. Оформление проходит быстро, даже заходит разговор про какую-то государственную регистрацию, застройщик заверяет, как дом сдадут в эксплуатацию, так сразу зарегистрируют права на квартиру.
Проходит месяц, а за ним еще несколько месяцев и даже лет, но дом в эксплуатацию все никак не сдается. Застройщик все обещает и обещает. Спустя пару лет выясняются интересные подробности. Оказывается на эту же квартиру уже есть другие претенденты, у которых ДДУ заключен ранее, причем их ДДУ зарегистрирован в ЕГРН, и таких «дважды» проданных квартир по дому около 10 штук.
Все иные претенденты (у которых ДДУ заключены ранее) оказываются аффилированными лицами по отношению к руководителю фирмы-застройщика, т.е. являются «номинальными» дольщиками. При этом фирма застройщик заблаговременно оформляется на «подставное лицо» и выясняется, что многие ДДУ с обманутыми дольщиками подписаны не тем лицом, которое по документам в ЕГРЮЛ числилось его директором.
Начинается шумиха, возбуждаются уголовные дела, затеваются судебные тяжбы о правах на квартиры, одновременно возбуждается 2 процедуры банкротства: в отношении застройщика и в отношении его бывшего директора.
Далее всю эту кашу, которую заварил скандально известный в Армавире застройщик по фамилии на букву «М», начинают медленно расхлебывать обманутые дольщики, следователи, судьи, адвокаты, прокуроры.
А если риелтор обещает чистоту сделки?
Что характерно, еще до описанных событий многие Армавирские риелторы сотрудничали с данным застройщиком и при сопровождении сделок клялись клиентам в их чистоте. Но когда начались проблемы все они сначала обещали разобраться, а потом и вовсе спрятались в кустах и перестали выходить на связь.
Порядок действий при заключении ДДУ
Если нет желания обращаться к квалифицированным юристам, важно знать минимальную последовательность действий, а в особенности понимать на каком этапе можно отдавать свои кровно нажитые деньги.
Во-первых, выясните, как называется фирма застройщик: ее полное название, ИНН адрес строящегося объекта и кадастровый номер земельного участка. Это должна быть именно фирма, т.е. юридическое лицо (не ИП!). Проверьте её репутацию, почитайте на официальном сайте всю техническую документацию на дом, а также отзывы клиентов, изучите в Департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края (dnss.krasnodar.ru) информацию для участников долевого строительства, информацию о проблемных объектах на территории края и о приостановлении деятельности застройщиков.
Во-вторых, на сайте ФНС (nalog.ru) в разделе проверь себя и контрагента или ином бесплатном сервисе (bankrot.fedresurs.ru или rusprofile.ru) скачайте выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) на данное лицо, проверьте, действующее ли это лицо, нет ли в отношении него процедур ликвидации, банкротства, сопоставьте юридический адрес с фактическим, узнайте кто его директор и т.д.
В-третьих, если вам уже предложили конкретную квартиру в доме, закажите в Росреестре или через МФЦ выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. Данная выписка выдается именно на земельный участок, на котором возводится дом (поскольку ДДУ могут заключаться на стадии котлована, когда дома еще нет). Изучите, нет ли в выписке уже зарегистрированных ДДУ на квартиру с тем строительным номером, который вам предложили, а также ограничений и обременений.
В-четвертых, если все в порядке можно подписывать ДДУ и обязательно регистрировать его в ЕГРН (не право на квартиру, а именно саму сделку). Спустя несколько дней договор пройдет государственную регистрацию и в Росреестре вам выдадут соответствующие документы, только после этого можно вносить деньги. Это касается и способа оплаты на счета экскроу – деньги в банк вносятся только после регистрации ДДУ.
Регистрация ДДУ в ЕГРН не защитит от «двойной» продажи
Но даже соблюдая все вышеперечисленные правила, вы не застрахованы от обмана и двойной продажи. Так случилось и с обратившимися ко мне клиентами. Человек заключил ДДУ, зарегистрировал его в ЕГРН, внес деньги, а спустя пару лет всплыла информация, что на эту же квартиру есть другой претендент с другим ДДУ, который также прошел государственную регистрацию в Росреестре.
Как так, спросите вы? Ведь регистрация в ЕГРН это главная страховка от двойной продажи? А вот так, скажу я. Человеческий фактор никто не отменял. Дом большой, квартир много, пока чиновник по всем квартирам просмотрит информацию, уже в глазах рябит. В Росреестре тоже встречаются балбесы и лентяи.
Как минимум это называется халатностью, т.е. ненадлежащим исполнением должностным лицом своих обязанностей вследствие недобросовестного или небрежного отношения к службе либо обязанностей по должности.
Вы скажете, что это бывает крайне редко и возможно вас не коснется? Как знать. Армавирские чиновники умудрились допустить двойную регистрацию ДДУ аж по двум квартирам в одном 153-квартирном доме. То есть по статистике роковые ошибки в нашем городе происходят 1 раз на 76 случаев.
Причем по одному эпизоду в Росреестре даже пытались скрыть факт двойной регистрации и в соответствующей выписке из ЕГРН не указали регистрацию по второму ДДУ, хотя на самом ДДУ стоит соответствующий штамп с гербовой печатью. Лишь после обращения в прокуратуру соответствующая запись в выписке появилась.
Халатность есть, ответственности – нет
По данному факту двойной регистрации двух разных ДДУ на одну и ту же квартиру проводилась доследственная проверка. Формально в действиях одного из сотрудников Армавирского отдела Росреестра усматривались признаки состава преступления (халатность), но ввиду истечения сроков давности (2 года) в возбуждении уголовного дела было отказано.
В случае отказа в признании прав на квартиру в судебном порядке остается только судиться с государством, т.к. по вине чиновника гражданину причинен ущерб.
Страховка не сработала, а экскроу-счета и компенсационный фонд?
Из «лучших» побуждений примерно в 2012 году в законе № 214 ввели возможность застройщиков страховать свою гражданскую ответственность на случай неисполнения обязательств по передаче жилого помещения дольщику. Но эта система за несколько лет показала свою громоздкость и несостоятельность. Все застройщики так и «поспешили» страховаться от этих рисков.
Не прижилась на рынке и идея с поручительством банков.
Очередные потуги депутатов по совершенствованию закона и защите прав дольщиков выразились в введении иных обеспечительных мер и предусматривают обязанность вносить взносы в компенсационный фонд для покрытия возможных убытков, а также размещение денег дольщиков на счетах эскроу (банка-посредника).
Для реализации первой меры даже приняли Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ. Но чтобы получить компенсацию нужно соответствовать целому ряду требований, что далеко не всегда имеет место быть в ситуации обманутого дольщика. А если ДДУ заключен на стадии банкротства застройщика, дольщику вообще ничего не светит. Чтобы компенсационный фонд в случае проблем не показал вам дулю, заранее изучите все условия выплат. Кроме того, эта мера не применяется к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018 года (в ситуации с моими клиентами объект строился по разрешению от 2009 года и как «переходящее знамя» передавался разным застройщикам вплоть до введения в эксплуатацию в 2018 году).
А если внешне все нормально, но опять сработает человеческий фактор и «доблестный» сотрудник Росреестра перед регистрацией ДДУ перепутает сведения об уплате или неуплате обязательных отчислений в фонд по этому договору, крайним опять останется дольщик? Ну и конечно компенсационный фонд не защитит тех, кто заключал иные договора с застройщиком (инвестирования, предварительный и т.д.), а такие формы еще встречаются.
Для реализации второй меры после 01 июля 2019 предложено деньги дольщиков класть на счета эскроу, т.е. передавать не застройщику, а в банк, где они будут храниться до исполнения застройщиком своих обязательств. В случае их неисполнения – деньги возвращаются дольщику.
Идея не плохая только «на бумаге», но не спешите верить новостям, которые трубят о полной защите прав дольщиков. Приводя сравнение с ситуацией моих клиентов, которые подписали ДДУ без регистрации в ЕГРН, очевидно, что эта мера защиты отдыхает. Отдав свои деньги, ни экскроу-агент (банк), ни дольщик и знать не будут о дальнейшей судьбе этих денег.
Даже если вначале все сделать по закону, как быть если банк передаст имущество бенефициару (застройщику) без достаточных оснований или будут иные нарушения договора экскроу? А если истек срок депонирования, а дом еще не достроен? И таких «а если…» можно приводить сколько угодно. Человеческий фактор, ошибки и двойную регистрацию ДДУ тоже никто не отменял.
Выводы из описанного делать вам, но если не хотите стать жертвой очередного эксперимента по усовершенствованию первоапрельского закона и вам нужна 100%-ная гарантия защиты от судебных тяжб и от потери ваших денег, не связывайтесь с ДДУ и покупайте готовое жилье. Помните, что вы живете в России, где две беды, одна из которых может помешать сбыться вашей мечте иметь жилье.
Источник: www.9111.ru