Участие в долевом строительстве ст 8 214 фз

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 , ст. 17 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Государственную регистрацию ДДУ производит Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) при условии, что разрешение на строительство жилого дома было получено после 01.04.2005 (ст. 27 Закона N 214-ФЗ).

Чтобы зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте документы для регистрации

Для регистрации ДДУ необходимо собрать установленный законом комплект документов и подать его вместе с заявлением сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) и договором на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения многоквартирного жилого дома (ст. 48

Существуют отличия в перечне документов при регистрации первого ДДУ и всех последующих договоров.

Православный календарь вторник 14 февраля (1 февраля по ст. ст.) 2023 год

Так, при регистрации ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для регистрации, застройщику нужно представить документы, касающиеся его деятельности, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; разрешение на строительство и проектную декларацию; документ, подтверждающий право (собственности либо аренды) застройщика на земельный участок, на котором возводится объект недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования, или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.

На государственную регистрацию последующих ДДУ того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования гражданской ответственности застройщика или договор поручительства, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства (ч. 2 , 3 ст. 48 Закона N 218-ФЗ; п. 12 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России от 09.12.2014 N 789; ч. 7 , , 17 ст. 25

Следует иметь в виду, что исполнение обязательств застройщика обеспечивается договором страхования его гражданской ответственности или договором поручительства только в случае, если договор с первым участником долевого строительства в отношении данного многоквартирного дома заключен до 20.10.2017. Если данный договор представлен на регистрацию после указанной даты, застройщик обязан производить обязательные отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика (ч. 5 , , , 17 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ).

Участие в долевом строительстве. Если вы приняли участие в долевом строительстве, куда обращаться?.

В случае неуплаты застройщиком обязательных взносов государственная регистрация договора участия в долевом строительстве будет приостановлена, а впоследствии в регистрации будет отказано. Проверить факт уплаты застройщиком взносов до представления документов на государственную регистрацию можно на официальном сайте застройщика в сети Интернет (п. 55 ч. 1 ст. 26 , ст. 27 , ч. 3 ст.

48 п. 6 ч. 2 ст. 3.1 Закона N 214-ФЗ).

Для регистрации договоров, заключенных с Московским фондом содействия реновации жилищного фонда, предоставление, в частности, договоров страхования или поручительства не требуется (ч. 6.1 ст. 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Примечание. При государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве Росреестр не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов ( ч. 4 ст. 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Гражданам — участникам ДДУ нужно подготовить следующие документы (ч. 1 , 2 ст. 14 , ч. 4 , 8 ст. 18 , ст. 21 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

1) договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для застройщика, второй — для Росреестра, третий — для участника долевого строительства. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества участников долевого строительства);

2) заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации ДДУ;

3) документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют в таком случае свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных — документ о назначении их опекунами;

4) нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если оба супруга являются участниками долевого строительства по одному ДДУ, то предоставление нотариального согласия не требуется;

5) договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);

6) документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Уплатите госпошлину за регистрационные действия. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе.

Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18 , п. 3 ст. 25 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины

Госпошлина уплачивается каждой стороной сделки в равных долях. С учетом этого физическому лицу и застройщику потребуется заплатить по 1/2 установленного для них размера госпошлины, то есть 175 руб. и 3 000 руб. соответственно.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 ( п. 2 ст. 333.18 , пп. 30 п. 1 ст. 333.33 , п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Шаг 2. Представьте документы в Росреестр

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1 , 2 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

О ходе оказания услуги (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3 , Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Шаг 3. Получите документы после регистрации

Срок государственной регистрации ДДУ с первым участником не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае представления заявления и документов через МФЦ — 9 рабочих дней. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (ч. 1 ст. 16 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется специальной регистрационной надписью на нем (ч. 2 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Покупатели квартиры по ДДУ с момента завершения строительства дома и оформления права собственности на эту квартиру становятся плательщиками налога на имущество физических лиц ( ст. ст. 400 , 401 НК РФ). Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета с момента оформления акта приема-передачи квартиры ( пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Казалось бы – действительно, а почему? Ведь это весьма удобная услуга, застройщик берет на себя все хлопоты, связанные с регистрационными процессами. Но мы постараемся разобраться, действительно ли регистрационные усилия, предпринимаемые застройщиком, стоят запрашиваемых денег, и поговорим о том, может ли дольщик самостоятельно зарегистрировать договор.

А о том, какие еще вопросы важно задавать застройщику, вы можете .

Современный дольщик, как правило, не хочет усложнять процедуру покупки, он желает получить на руки зарегистрированный документ, и ожидать окончания строительства, будучи уверенным в том, что договор защитит от каких-либо неприятностей. Однако есть один серьезный нюанс, который ставит под вопрос полезность этой услуги – явно завышенная цена, которую запрашивает застройщик за свое участие в процессе.

ДДУ: зачем нужна регистрация

ДДУ – единственный формат сделки с еще не существующим имуществом, при котором договор в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре. После этого у дольщика возникает законное право требовать у застройщика передачи ему недвижимого имущества в сроки и на условиях, которые отражены в этом договоре. Договор защищает дольщика от двойных продаж, иных мошеннических схем (за некоторым исключением), а также от банкротства застройщика или возникновения иных условий, при которых последний не в состоянии выполнять свои обязательства.

Иными словами – при наличии ДДУ во время возникновения непредвиденных ситуаций, угрожающих интересам дольщика, запускаются механизмы, с помощью которых здание достраивается и дольщик получает жилье (или вложенные средства вместе с компенсацией). Соответственно, без регистрации договор не имеет силы, и если по каким-то причинам регистратор его не принимает, сделку можно считать несостоявшейся .

Сколько стоит «уладить формальности»?

Как правило, те, кто покупает жилье, слабо разбираются в процессах, связанных с документальным оформлением, речь идет, прежде всего, о двух наиболее важных процессах. Это регистрация договора, а затем, после сдачи дома в эксплуатацию, регистрация права на собственность. Последний процесс – это конечная точка, после которой дольщик превращается в полноправного владельца недвижимости или в собственника, имеющего право распоряжаться жильем, но ограниченного в правах – например, в случае привлечения ипотечного кредитования.

Многие потенциальные покупатели жилья на первичном рынке совершенно не представляют – что нужно делать, какие документ собирать и куда обращаться. Кроме того, не все располагают временем, необходимым для оформления. Поэтому для них было бы намного удобнее, если бы кто-нибудь взял на себя все эти хлопоты. Что и предлагает застройщик – за определенную сумму он берет на себя все хлопоты и готов уладить все формальности.

Кстати, на современном рынке первичной недвижимости такие услуги предлагает каждый застройщик. Услуги подобного рода предлагаются отнюдь не бесплатно. В среднем, регистрация договора (точнее, участие представителя застройщика в этом процессе), стоит порядка 30 тыс. рублей.

В течение последних лет дольщикам предлагались разные условия, сумма могла зависеть от общей стоимости жилья и определялась в процентном соотношении, поэтому регистрация могла «потянуть» на 150 – 200 тыс. рублей. Однако сегодня все чаще речь идет о некой фиксированной сумме.

Участие застройщика в регистрации: как это происходит

Но что означает «регистрация»? Какие именно действия должен выполнить тот, кто желает зарегистрировать договор? В принципе, все действия будущего собственника (или застройщика) сводятся к подаче документов, которые на момент заключения сделки уже подготовлены. Все остальные операции осуществляются ответственными лицами, которые являются сотрудниками Росреестра (проверка сведений, внесения соответствующих записей в реестр, пр.).

Физически это происходит следующим образом: представитель застройщика берет пачку договоров с дольщиками (включая доверенности от них на проведение этой операции), добирается до ближайшего отделения Росреестра и предает эти бумаги в окошко, получая документ, подтверждающий факт их принятия. Через определенное время этот представитель забирает зарегистрированные договоры, по одному экземпляру раздает дольщикам, а вторые экземпляры хранятся в офисе застройщика.

Собственно – это все, за скромный перечень очень нехитрых операций застройщик «снимает» с каждого дольщика по 30 тыс. рублей, которые образуют очень хорошую прибыль «на ровном месте» и без каких-то затрат.

Указанную сумму можно было бы как-то обосновать расходами, которые приходится нести застройщику или сложностью процессов, которые требовали бы неких специальных знаний и времени. Но нет, описанные процессы вовсе не требуют какой-то (собственно, вообще никакой) квалификации. А затраты, фактически, отсутствуют, в Росреестре за операцию регистрации берут государственную пошлину в размере 200 рублей .

Иными, словами – именно в такую сумму обошлась бы регистрация договора дольщику, пожелай тот оформить все самостоятельно.

Навязывание ненужных услуг по завышенному ценнику

Тогда откуда же такие цифры – 30 тыс. рублей, 60 тыс. рублей, 120 тыс. рублей? Вряд ли дольщиков можно назвать людьми недалекими, особенно, учитывая тот факт, что в это непростое время они нашли деньги на покупку недвижимости. Неужели они охотно отдают свои деньги, даже не пытаясь разобраться – за что именно они платят? И уж тем более странным выглядит поведение дольщиков, которые понимают, что услуга не стоит таких денег, но все равно платят.

Запрещает ли закон дольщику самостоятельно подавать документы на регистрацию? Нет , в ФЗ-214, который регулирует правовые отношения застройщика и дольщика, такого запрета нет. Собственно, его и не может быть, так как эта сделка (равно как и другие операции с недвижимостью) вполне может быть проведена двумя сторонами сделки (которые должны вместе явиться к регистратору) или одной стороной (при наличии доверенности от другой стороны).

Так что же мешает гражданам самостоятельно заниматься подачей документов? На самом деле, застройщики вовсе не желают лишаться денег, которые они «зарабатывают» таким образом, а поэтому делают все, чтобы дольщики были вынуждены покупать их услуги. Иногда услуга регистрации договора позиционируется как обязательная услуга и включается в тело ДДУ, то есть – при подписании ДДУ дольщик обязуется оплачивать и услугу регистрации. Соответственно, если потенциальный клиент не согласен – он не подписывает договор и не может купить жилье «по долевке».

В ряде случаев эта услуга (как и еще ряд услуг) оформляется как приложение к ДДУ, что, в общем, одно и то же.

Отказ от дополнительных услуг: теория и практика

Может ли дольщик отказаться от этой услуги? Теоретически – да, тем более что в ФЗ-214 и в законе о защите прав потребителя указано, что договор на одну услугу (собственно ДДУ) не может обязать потребителя заключать договор на другие услуги (в частности, на услугу регистрации договора). Иными словами, застройщик не имеет права принуждать дольщика покупать у него эту услугу на основании того, что заключается ДДУ.

Соответственно, при нарушении этого положения застройщику грозит административная ответственность. Если дольщик обратится в суд и докажет, что услуга была навязана, то застройщика принудят соблюсти закон и договор об услуге регистрации будет аннулирован.

Собственно, в числе советов, адресованных дольщикам по поводу того, как отказаться от услуги регистрации, но заключить ДДУ, можно встретить описание одного нехитрого приема.

Дольщик подписывает ДДУ и соглашение на оказание услуги регистрации, оплачивает, и затем направляет застройщику уведомление о том, что он желает оказаться от услуги, но не желает расторгать ДДУ.

В этом случае застройщик не имеет право расторгнуть ДДУ, так как не имеет для этого оснований (ФЗ-214), и ему остается пойти навстречу дольщику и расторгнуть только соглашение. Если застройщик откажется – это будет основанием для обращения в суд после оформления права собственности и возврата денег, оплаченных за эту услугу.

Однако, к сожалению, все это – только теоретически, и отказаться не так просто, как может показаться. Застройщики прекрасно знают законы и содержат в штате юристов, которые делают все возможное (составляют текст договора, приложений) чтобы обстоятельство навязывания услуг в суде доказано не было.

Правоприменительная практика показывает (рассматривались разбирательства с дольщиками группы ПИК), что в подавляющем большинстве случаев суд отказывался признавать, что услуга была навязана. То есть – вот подписанный договор, все обязательства по нему выполнены, и у суда нет никаких оснований считать, что от этой услуги покупатель не мог отказаться.

Принудительные «допы»: кто виноват и что делать?

С другой стороны, навязывание услуг – не всегда инициатива менеджмента компании, так как есть много застройщиков, которые соблюдают закон не только «формально». Иногда это просто горячее желание менеджеров, которые получают бонусы за продажу «допов».

Они частенько отдают предпочтение клиентам, которые склонны платить, и всячески препятствуют заключению договоров с теми, кто не хочет дополнительных услуг. В подобных случаях бывает достаточно выйти на вышестоящее руководство и правильно мотивировать свои пожелания, чтобы заключить договор без лишних услуг.

Если переговоры с руководством не принесли желаемого результата – можно направить жалобы в государственные органы, контролирующие деятельность застройщика. Такое поведение застройщиков является нарушением, поэтому власти иногда реагируют на удивление оперативно. Нередко дольщики объединяются и подают групповые иски, что облегчает задачу поиска доказательств того, что застройщик нарушает закон.

Кроме того, сегодня продажи недвижимости несколько упали, покупатель стал более привередлив и не желает переплачивать, поэтому все больше застройщиков идут на уступки дольщикам. Скажем, поступает следующим образом: предлагает дольщикам скидку по ДДУ ровно на ту сумму, которую просит за регистрацию. В принципе – это хорошее решение, как говорится: «и волки сыты и овцы целы».

Менее элегантно поступает MR Group (или отдельно взятые особо рьяные сотрудники, не берусь утверждать) – передает в работу SMM-менеджерам посыл о том, что 30 000 за регистрацию ДДУ – это нормально, а они разносят это по форумам. .

Заключение

Таким образом, не стоит соглашаться на услугу регистрации ДДУ от застройщика, так как в большинстве случае ее стоимость необоснованно высока , а у любого ЖК в Москве сегодня есть конкуренты, и об этом нужно не только не забывать, но и сообщать представителю застройщика.

При общении с менеджером отдела продаж нужно сразу обсудить возможность заключения ДДУ без дополнительных услуг, настаивая на своем законном праве. Если не помогло – обращайтесь к руководству, сохраняйте записи разговоров, переписку по электронной почте, телефонные переговоры, все это может послужить доказательством в суде.

Общайтесь с другими дольщиками ( , где обитают покупатели квартир в том или ином ЖК), не исключено, что кому-то из них удалось найти решение этой проблемы. Консультируйтесь у юристов, которые специализируются на первичной недвижимости – используйте все возможности, чтобы не переплачивать за работу, которую можете выполнить сами.

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрирует договор застройщик. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно.

В регистрирующий орган — Росреестр — необходимо представить

• Заявление о государственной регистрации;
• Документ об уплате государственной пошлины (размер госпошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);
• Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего;
• Документы, устанавливающие наличие права;
• Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом — представителем организации;
• Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица;
• Документы с описанием объекта долевого строительства (например, квартиры), указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.

При регистрации ДДУ с дольщика могут потребовать и иные документы (на усмотрение регистрирующего органа).

Договор участия в долевом строительстве должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):

• определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;

После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• заключение государственной экспертизы проектной документации;
• проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Из 214-ФЗ: Какие гарантии дает закон?

Согласно 214-ФЗ одним из возможных способов привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, является заключение договора участия в долевом строительстве (далее — ДДУ ).

Прежде всего одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком ДДУ до получения им разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст. 3 214-ФЗ). Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительство мнимых, не существующих объектов .

Кроме того, ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3, ст. 4 214-ФЗ). Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком «двойной» продажи жилого помещения . Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.

Согласно ст. 13 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости . Данное положение 214-ФЗ предоставляет дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации .

Из 214-ФЗ: Как зарегистрировать договор?

Государственная регистрация договоров долевого участия производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для регистрации первого договора долевого участия в регистрирующий орган необходимо представить:

• Заявление о государственной регистрации. Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
• Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего. Документы, устанавливающие наличие права. Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом — представителем организации. Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица. Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади. Разрешение на строительство. Проектную декларацию. План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них.

Из 214-ФЗ: Какие документы должен предоставить застройщик?

В соответствии со ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с требованиями 214-ФЗ:

По требованию участника долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

Источник: kc-construction.ru

Как поправки в 214-ФЗ повлияют на рынок недвижимости

Мнение юриста: обновленный 214-ФЗ при его буквальном толковании убьет рынок. Закон полностью меняет правила игры на рынке недвижимости и должен непосредственно коснуться миллионов будущих покупателей новых квартир.

В редакцию BKN.RU пришло письмо от Федора Н., юриста, специализирующегося на сфере долевого строительства. Автор выступил с жесткой критикой закона 175-ФЗ от 1 июля этого года, который вносит изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» Нам представляется, что профессиональный подробный разбор этого документа будет интересен нашим читателям.

Автор статьи попросил не указывать свое полное имя, поскольку не хочет создавать проблем юридической фирме, сотрудником которой является. Вот его мнение:

— Я сам являлся участником долевого строительства, при этом имею высшее юридическое образование и по характеру своей работы связан, в том числе, и с долевым строительством многоквартирных домов.

1 июля 2018 года был подписан федеральный закон 175-ФЗ, вносящий изменения в федеральный закон 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве…». Принятие этого закона сопровождалось различными выступлениями президента РФ Владимира Путина, говорившего о необходимости сокращения числа обманутых дольщиков, их защиты и пр.

Новый закон 175-ФЗ является «шедевром» юридической техники. Более безобразно, с точки зрения юридической техники, написанного закона я не встречал давно. Если читать и толковать этот закон буквально, то о защите прав дольщиков говорить не приходится. Совсем. Скорее наоборот, закон написан настолько плохо, что буквальное его применение с очевидностью должно породить огромное количество обманутых дольщиков.

И это не голословное заявление. Тем, кто желает и готов немного напрячь голову и вникнуть в то, что я изложу далее, я это с легкостью докажу.

Попрощайтесь с дольщиками

Итак, для начала следует напомнить, что принятый год назад закон 218-ФЗ от 29.07.2017, также вносивший поправки в закон 214-ФЗ, ввел понятие «специализированных застройщиков» – специальных юридических лиц, выполняющих функции застройщиков многоквартирных домов, в отношении которых введено множество ограничений. По сути это специально создаваемые компании с ограниченной правоспособностью, которые не могут заниматься никаким иным видом деятельности, кроме долевого строительства многоквартирных домов. За ними устанавливается специальный контроль и пр.

Важно то, что статья 25 закона 218-ФЗ содержала в своей части 3 переходные положения, согласно которым все новые жесткие ограничения, касающиеся специализированных застройщиков, не распространялись на «старых застройщиков», то есть на те юридические лица, которые уже функционировали ранее и получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года.

Далее перейдем к самому одиозному. Сначала видим пункт 7 статьи 7 закона 175-ФЗ: «7) в статье 25: а) часть 3 признать утратившей силу». То есть все переходные положения закона 218-ФЗ отменяются.

Далее читаем переходные положения нового закона 175-ФЗ. Вначале статья 8 закона 175-ФЗ, части 1 и 2:

«1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 июля 2018 года, за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта “в” пункта 2 статьи 1 настоящего Федерального закона.

2. Абзацы шестой и седьмой подпункта “в” пункта 2 статьи 1 настоящего Федерального закона вступают в силу по истечении девяноста дней после дня вступления в силу настоящего Федерального закона».

То есть весь новый закон вступает в силу сразу с 1 июля, за исключением буквально двух строчек. Фактически и все требования, введенные законом 218-ФЗ, тоже.

Но исключения все же есть. Они описаны в части 7 статьи 8. Читаем дальше эту самую часть 7 статьи 8:

«7. Положения статьи 2, второго предложения части 1.1, частей 2-2.2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ “О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года».

Ограничимся пока этим и обратимся к части 1.1 cтатьи 3 закона 214-ФЗ.

Она состоит из двух предложений и выглядит теперь так: «1.1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории (далее – несколько разрешений на строительство). Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории».

Как явствует из только что приведенных выше норм частей 1 и 7 статьи 8 закона 175-ФЗ, второе предложение этой самой части 1.1 статьи 3 к «старым застройщикам» не применяется в новой редакции, а первое предложение применяется целиком и полностью, так сказать, в полный рост.

Что это значит? А при буквальном прочтении это значит следующее: с 1 июля 2018 года застройщик может осуществлять строительство с привлечением средств дольщиков только в пределах одного «проекта», то есть либо застраивать один квартал, если у него идет квартальная застройка, либо один земельный участок, если он строит на отдельно взятом земельном участке.

На всех остальных «проектах», которые с первым не связаны единой документацией по планировке территории (в других районах города, в других населенных пунктах), этот «старый застройщик» дольщиков больше привлекать не может. Он обязан прекратить их привлечение на других проектах. На каком проекте продолжать, а какие проекты остановить, застройщик, видимо, может выбрать сам. Но это сути дела не меняет. Выходит так, что все крупные застройщики, у которых одно юридическое лицо – крупное, надежное, с большими средствами – одновременно строило несколько жилищных проектов в разных местах, должны одномоментно перестать привлекать деньги дольщиков на всех проектах, кроме одного!

Возникает вопрос: за счет каких средств должны эти «старые застройщики» достраивать остальные проекты? А ведь они должны их достроить, потому что они уже начали там продажи, уже привлекли дольщиков, у них есть перед этими дольщиками обязательства.

На что завершить стройки?

Наверное, предположите вы, застройщики, вынужденные отказаться от привлечения дольщиков на всех своих проектах, кроме одного, могли бы привлечь кредиты для строительства домов, завершить стройки, а потом продать готовые квартиры. И окажетесь неправы, потому что наша власть и тут преподнесла сюрприз.

А сюрприз этот таков…

Оказывается, есть в законе 214-ФЗ (в его новой редакции, вступившей в силу с 1 июля 2018 года) еще и пункт 6 статьи 18, который в новой редакции звучит так: «6. Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 7.1 настоящей статьи».

Сразу добавим, что согласно пункту 7 той же статьи 18 застройщик не вправе привлекать кредиты, за исключением целевых кредитов на строительство многоквартирных домов, к строительству которых привлекаются дольщики.

Что мы видим? А то, что, оказывается, застройщик, выбрав согласно части 1.1 статьи 3 один проект для привлечения дольщиков из всех, которые у него есть, остальные не вправе достраивать. Потому что это «иная деятельность», запрещенная пунктом 6 статьи 18 закона 214-ФЗ, если к тому строительству дольщики не привлекаются. И кредит на завершение строительства он привлечь тоже не вправе в силу части 7 статьи 18 закона 214-ФЗ.

Более того, он даже не может продавать квартиры в готовых домах в силу совокупности норм частей 6 и 7.1 в им же построенных многоквартирных домах. Почему-то он может продавать в них только нежилые помещения и машино-места. А вот готовые квартиры не может.

Интересно, что никаких особых норм, касающихся неприменения частей 6-8 статьи 18 к «старым застройщикам» закон 175-ФЗ не содержит. Наоборот, в части 7 статьи 8 сказано так: «…статьи 18-18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков с учетом особенностей, установленных настоящей статьей».

То есть, в частности, части 6 и 7.1 статьи 18 применяются к «старым застройщикам», это указано прямо. А особенностей там мало. Эти особенности установлены в части 8 той же статьи 8 и касаются только переходных положений о порядке открытия специальных банковских счетов застройщиков «старыми застройщиками», на которые они должны будут теперь принимать деньги дольщиков, и банковского контроля за расходованием средств с этих счетов.

В итоге получается, что все крупные застройщики, у которых одно юридическое лицо одновременно строило несколько жилищных проектов в разных местах и продавало готовые квартиры в построенных им же домах, должны одномоментно заморозить все стройки, кроме одной. Перестать привлекать деньги дольщиков на всех проектах, кроме одного, дольщиков на остальных проектах оставив с «недостроем». А потом вернуть им деньги, заплатить драконовские неустойки, не суметь компенсировать эти выплаты за счет продажи квартир в построенных домах или хотя бы за счет банковских кредитов, в итоге обанкротиться и породить новую армию обманутых дольщиков.

Честно сказать, подобные нормы иначе как бредом сумасшедшего трудно назвать.

И ведь в законе 218-ФЗ от 29.07.2017 была норма о том, что соответствующие положения части 1.1 статьи 3, частей 6, 7 статьи 18 не применяются к «старым застройщикам», чтобы они смогли спокойно достроить все начатые ими дома. Предполагалось, что они будут применяться только к вновь создаваемым «специализированным застройщикам» в отношении строек, где разрешения на строительство получены будут после 1 июля 2018 года.

Что же сделали теперь? Взяли и применили практически все переходные нормы к «старым застройщикам» без разбора.

Кому хотели помочь? Кого хотели спасти? Если хотели защитить дольщиков, то вышло точь-в-точь по легендарному Виктору Степановичу Черномырдину: «Хотели как лучше, а получилось как всегда».

Есть тихое подозрение, что «не хотели» так написать. Не хотели так резко закрывать бизнес «старых застройщиков» и тем самым плодить новые армии обманутых дольщиков. Просто не получилось нормально написать. Ну не умеют в Государственной Думе писать законы нормально. Причем чем дальше, тем с этим все хуже и хуже.

Складывается ощущение, что законы пишут студенты-двоечники.

Самое удивительное, что второй раз наступают на одни и те же грабли. Ведь закон 218-ФЗ тоже принимался в спешке, без проработки его профессионалами, писался «на коленке» в последний момент. И когда он вышел, у профессионалов рынка волосы дыбом встали, тут же стали писать, что если применять этот закон буквально, то строительство жилья можно похоронить.

Более умные люди, к примеру, г-жа Валентина Матвиенко, признали, что есть «косячок», надо бы доработать закон и прислушаться к мнению профессионального сообщества. А менее умные, в том числе отдельные писавшие закон депутаты, у которых за плечами только церковно-приходская школа, но которые считают себя единственными и непревзойденными профессионалами в области долевого строительства, не признали. Но все же доработать решили. И ведь был год на доработку! И что в итоге?

В итоге опять закон появился в окончательном виде в самый последний момент. Финальный текст вышел буквально за день до последних двух заседаний Думы, и был вообще не глядя принят в общей пачке законов в последние два дня весенней сессии абсолютно безДумно. Результат описан выше.

Такая защита не нужна

Мне как дольщику такая защита моих прав не нужна. Я хочу, чтобы «старые застройщики» спокойно достроили все начатые ими дома, не бросали стройки и меня не оставляли с «недостроем». И как теперь со всем этим жить, непонятно. Остается надеяться только на то, что хотя бы применять этот закон на практике будут более здравые люди, чем те, кто его писал.

Ведь в данном случае, когда ситуация доведена до абсурда, на самом деле остается применять закон только путем толкования его с точки зрения здравого смысла и общей логики, а не буквально. Также будем рассчитывать, что одиозные положения этого закона все же быстро поправят. А их на самом деле куда больше, чем тут приведено.

Например, вновь добавленная часть 1.2 статьи 3 закона 214-ФЗ кроме истерически-гомерического смеха ничего не вызывает: «1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 154 настоящего Федерального закона».

«Часть 4 настоящей статьи» говорит о том, что застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для долевого строительства жилья при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд защиты прав дольщиков.

Выходит буквально, что с 1 июля 2018 года все застройщики должны и взносы в фонд платить, и деньги дольщиков только на эскроу-счета принимать. Нигде не сказано, что часть 1.2 статьи 3 каким-то особым образом применяется.

При этом, однако, в том же законе есть часть 4 статьи 15.4, которая гласит абсолютно противоположное:

«4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (с привлечением денег дольщиков через эскроу-счета – прим. автора), требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 11, пунктами 11-18, пунктом 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5-7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18-18.2 настоящего Федерального закона, не применяются».

Да еще есть и часть 5 статьи 8 закона 175-ФЗ, где говорится о том, что привлечение денег дольщиков только через эскроу-счета становится обязательным только в отношении таких проектов, где договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.

Так что вновь «нестыковочка». Но тут уже ошибка настолько очевидна (просто забыли поставить союз «или» между пунктами части 1.2 статьи 3), что можно уже даже не менять, и так понятно, что это все виноваты студенты-двоечники, писать законы не умеют. А депутаты – они что ж, они ни при чем, они о вечном думают. BKN.RU

Источник: www.tatre.ru