Жилье для человека является первейшей социальной потребно-стью и гарантировано Конституцией РФ. По уровню обеспеченности населения качественным жильем оценивается степень благосостояния общества.
Обеспеченность жильем характеризуется рядом показателей, среди них наиболее важные — площадь жилья в расчете на одного жителя, средняя площадь квартиры.
По данным Росстата, в России средняя обеспеченность жильем в 2004 г.
составила около 20 кв. м на человека, это в 2—3 раза меньше, чем в Европе, США. Средняя площадь квартиры во вновь построенных домах повышается и составляет более 85 кв. м (в 1990 г. — 59,1 кв. м) .
После 1990 г. темпы ввода жилья начали резко снижаться. Общий жилой фонд за период с 1991 г. прирастал на 1,5% в год. В США темп воспроизводства жилья составляет 3%, в Европе — 10%. Среднегодовой ввод жилья по сравнению с советским периодом сократился в 2 раза.
В 2005 г. введено 40 млн кв. м, это на 33% меньше, чем в 1980 г. В расчете на одного жителя это составляет 0,28 кв. м, а в Казахстане, например, — 1 кв. м (Российская газета. 2006. 28 февр.). Около 50% жилья вводится в сельской местности (коттеджи, дачи), не затрагивая потребностей массового спроса. Стоимость такого жилья ниже (исключая элитное), чем в многоквартирных домах ввиду незначительных затрат на инфраструктуру. Однако оно не увязывается с развитием производственного сектора и не может иметь широкой перспективы .
Как организовать процесс строительства дома
В СССР только за 1970 — 1980-е годы население России увеличилось на 8,5 млн человек, на карте появилось 146 новых городов. За 1991—1995 гг. построено 220 млн кв. м жилья, в значительной мере на прежних заделах, а за 1996—2000 гг. — лишь 160 млн кв. м, из них больше 50% — элитные дома и коттеджи. При этом исчезли 13 тыс. деревень, в городах свернуты работы по ремонту и реконструкции жилых домов.
После 1991 г. условия приобретения жилья изменились.
Сейчас в России около 28 млн семей, или 60% их общего количества, хотели бы улучшить жилищные условия; 14,3 млн семей проживают в неблагоустроенных квартирах, аварийных и ветхих домах; 10 млн живут в панельных домах постройки 1950—1960-х годов, срок их эксплуатации давно истек. По данным Росстроя, общая потребность в жилье составляет 1500 млн кв. м. Для ее удовлетворения нужно довести ввод нового жилья до уровня 1990 г., т.е. удвоить его, и поддерживать его на протяжении 20 лет (Ведомости. 2005. 17 ноябр.).
В 1986 г. в СССР была принята государственная программа «Жилье — 2000»; она ставила цель в течение 15 лет предоставить каждой семье отдельную квартиру или жилой дом. За 1986—1990 гг. было построено 343,4 млн кв. м жилья, в последующие 10 лет планировалось ввести 1 млрд кв. м, что реально подкреплялось опережающим развитием производственной базы строительства и мощностей строительных организаций.
СССР практически решил жилищную проблему, новой власти было передано около 4,5 млн очередников, т.е. только 5% семей, правда, квартира к 2000 г не была предоставлена всем нуждающимся. Но это стало проблемой уже новой власти.
КРТВ. О строительстве муниципального дома
В апреле 2005 г. после еще большего обострения жилищной проблемы на Президиуме Госсовета был рассмотрен проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Была поставлена задача формирования рынка жилья с расчетом, чтобы к 2010 г. каждый третий гражданин мог купить квартиру, в том числе с по-мощью ипотеки. Для этого надо построить около 400 млн кв. м жилья, довести его ежегодный ввод до 80 млн кв. м.
Таким образом, спустя 20 лет масштабы были снижены: ввод вместо 1 млрд 400 млн кв. м, а в год — 80 млн кв. м вместо 1 ЗОНО млн кв. м. Какова возможность покупки жилья для 30% нуж-дающихся к 2010—2015 гг., получения социального бесплатного жилья (ждать не менее 15 лет)?
В СССР жилье на 80% строилось за счет бюджетных средств. Государство покупало жилье у строителей и передавало его нуждающимся бесплатно.
Источником финансирования были общественные фонды потребления, которые предоставляли собой часть продукта для себя, т.е. часть заработка на руки не выдавалась, а направлялась в эти фонды; именно благодаря общественным фондам жилье, образование, здравоохранение и т.д. были для населения бесплатными и доступными.
Теперь общественных фондов нет, и проблемы предоставления бесплатных услуг усугубились.
Порядку финансирования в СССР соответствовали и условия предоставления жилья. Основным критерием для постановки на учет нуждающихся в жилье был норматив жилой площади на члена се-
мьи; на очередь ставили, если на каждого приходилось менее 6—7 кв. м. Много жилья строили для своих работников предприятия. При его распределении учитывались еще и трудовые заслуги, передовики производства, специалисты получали жилье в первую очередь и не обязательно с учетом норматива площади на одного человека. Однако и ведомственное жилье распределялось под контролем местного органа советской власти. Тоже относилось и к кооперативному жилью, которое возводилось на деньги жильцов Таким образом, без участия органа власти, предприятия, где работал претендент на квартиру, получить жилье было практически невозможно. При этом жилье отдавалось бесплатно, невзирая на высоту потолков и метры площади.
Новая модель решения жилищной проблемы базируется на принципиально иных социально-экономических и нравственных принципах.
Жилье становится объектом купли-продажи, товаром на рынке, который призван удовлетворять не потребность в жилье, а платежеспособный спрос. Обеспечение потребности в жилье заменяется рынком жилья. На рынке жилье не может быть доступным или недоступным, его на рынке столько, на сколько предъявляется денежный спрос. Инвестиции капитала в жилье подчиняются только закону максимальной прибыли, что обеспечивается повышением цен или количеством реализуемого товара.
Для основной части нуждающихся в жилье теряет свое значение механизм получения жилья, оно не распределяется, а приобретается с учетом имущественного положения.
Граждане с достаточным платежным спросом решают жилишную проблему через рынок жилья; открытый рынок формирует условия доступности жилья. Доступность определяется семейным финансовым положением.
Решение жилищной проблемы имеет два варианта: покупка (строительство) в собственность и коммерческий наем. Важной особенностью избранной модели жилищной реформы является ставка на собственника, а не на нанимателя жилья. Собственники жилья появились с повышением закона о приватизации жилья на условиях бесплатности. В соответствии с Жилищным кодексом РФ бесплатная приватизация прекращается с 01.01.07, а жилья, полученного после 01.03.05, — с этой даты . Новые претенденты на собственное жилье должны иметь для этого достаточный капитал.
Для собственников жилья важны нормы о налоге на недвижимость, определяемом исходя из его рыночной, а не балансовой стоимости, налоге на землю под жилье, капитальном ремонте дома, где находятся приватизированные квартиры, за счет собственников квартир. Собственники жилья как капитала заинтересованы в том, чтобы не утратить его, что характерно для любого собственника, как индивидуального, так и коллективного.
Однако далеко не все имущие граждане стремятся быть собственниками жилья. Мировой опыт свидетельствует, что муниципальное жилье занимает существенное место в структуре жилищной собственности. Например, в Германии собственное жилье имеют 40% населения, остальные арендуют муниципальное жилье, получая жилищные пособия, поэтому такое жилье обходится для нанимателя дешевле. При этом даже минимальная заработная плата должна позволять работнику арендовать жилье.
Уход государства из строительной индустрии и строительства жилья противоречит принципу обеспечения жильем на условиях социального найма и открывает простор для монополизации как строительного рынка, так и рынка найма жилья. Новое жилье скупают, чтобы потом его сдавать в коммерческий наем . Нуждающийся в жилье со средним достатком попадает в ситуацию, когда не может купить квартиру и стать собственником и не может получить квартиру в наем из-за монопольно высокой платы в частном многоквартирном доме.
Рынок жилья сейчас отличается парадоксальными чертами. Так, продажная цена на жилье уже в 2 раза превышает себестоимость строительства, но ввод жилья в последнее время даже сокращается.
Удорожание происходит по ряду причин:
исчерпаны возможности точечной застройки, когда можно было дома подсоединять к имеющейся советской инженерной инфраструктуре;
массовая застройка микрорайонов требует параллельного строительства школ, поликлиник, детских садов и других социальных объектов;
возник дефицит земельных участков, электроэнергии, газа, воды, т.е. сказываются результаты приватизации — землю, отданную бесплатно или за бесценок, придется выкупать по рыночным ценам;
спрос превышает предложение почти во всех сегментах рынка.
Другая особенность рынка жилья заключается в том, что на жилье предъявляется ажиотажный спрос при низкой платежеспособности населения.
Недвижимость стала одним из самых удачных вложений капи-тала. Жилье превратилось из насущной жизненной потребности в финансовый инструмент: приносит доход в 5—7 раз больше, чем проценты по вкладам в банках.
В Москве иногородним разрешено скупать новые квартиры про запас, в расчете на рост цен в будущем.
Конечно, спекулятивные вложения — не единственная причина повышения цен на жилье. Главная причина — резкая дифферен-циация в доходах населения. Сказываются увеличение ипотечных кредитов, усложнение строительного процесса и др. Естественно, что такой рынок жилья не способен удовлетворить потребности в жилье.
С одной стороны, искусственно повышается спрос (ложный спрос), с другой — строительная монополия ограничивает предложение. Рынок всегда стремится к монополизации, чтобы и впредь иметь 100%-ную рентабельность.
Сам по себе рынок не создает более приемлемых параметров спроса и предложения, не гарантирует получения жилья, сколько бы раз оно на рынке не перепродавалось. Сейчас только 1% нуждающихся могут купить жилье самостоятельно, 9% — через ипотеку, 75% не могут оплатить покупку квартиры, из них 22% нуждаются в социальном жилье.
Рынок не только взвинчивает цены на жилье и делает его недоступным для реально нуждающихся, но и усиливает иррациональность размещения населения по территории страны.
Жилищное строительство концентрируется в г. Москве с отвлечением гигантских инвестиционных ресурсов в элитное жилье. Вместо одной квартиры в Москве можно построить четыре в Орле, городе, где условия для проживания не хуже столичных. Но для этого рынок следует регулировать. Отсутствие государственного регулирования — еще одна особенность рынка жилья в России.
Социально ориентированное государство на деле вмешивается в рыночные процессы, регулируя как платежеспособный спрос, так и предложение. Оно не может не реагировать на спекулятивные сверхдоходы, закрытие доступа на строительный рынок, на превышение спросом предложения. При сверхвысоком спросе на жилье появляется потребность в государственном регулировании рынка жилья со стороны предложения.
Для регулирования рынка жилья государства применяют норма- тивно-правовые методы, т.е. законодательные акты, регистрацию прав, учет и т.д., а также прямое финансовое участие: строительство жилья, инфраструктурных объектов, субсидии определенным груп-
пам населения Регулирующие меры уравновешивают спрос и предложение на уровне доступности жилья для основной части дееспособного населения.
В России государство сократило непосредственное участие в процессах воспроизводства и распределения жилья. Бюджетные инвестиции в ЖКХ доведены до критически низкого уровня; за счет государственных средств вводится не более 20% нового жилья.
Регулирующими органами на рынке жилья должны стать Росстрой, Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). По данным Минфина, на 2006 г. бюджет Росстроя составляет 65 млрд руб., деньги расходуются на строительство, жилищные сертификаты для военнослужащих. Кроме того, Росстрой управляет кредитами ЕБРР и ВБ на сумму 120—150 млн долл. в год.
В бюджете АИЖК на 2006 г. предусмотрено 14 млрд руб. гарантий по кредитам и 3,7 млрд руб. на увеличение уставного капитала (Ведомости. 2005. 12 дек.).
Все это направлено на стимулирование спроса, хотя при частном многоквартирном и индивидуальном строительстве жилья на первый план выходит подготовка строительных площадок, возведение инженерных сетей в районах массовой застройки (возможности старой инфраструктуры практически исчерпаны).
Градостроительный кодекс обязывает городские власти готовить площадки и передавать их под строительство. Но положение усугубляется тем, что в большинстве муниципальных образований отсутствуют генеральные планы застройки, строительство во многих случаях приобрело хаотический характер.
В сложившейся ситуации только участие государства в развитии жилищно-коммунальной инфраструктуры может дать импульс жилищному строительству и снизить стоимость жилья.
Федеральные власти намерены оказывать помощь в форме государственных гарантий и субсидирования процентных ставок по кредитам банков. Это означает, что строители смогут брать кредиты для подготовки площадок с возвратом не позже, чем через 2—5 лет, продажей готовых квартир. Кроме того, Росстрой предоставляет застройщикам земельные участки через торги до начала строительно- инвестиционного процесса, что обеспечит возможность привлечения кредитных ресурсов под залог земельных участков и возводимого жилья.
На реализацию программы государственных гарантий и субсидирование выделяются соответственно в 2006 г. 12,5 и 1,7, в 2007 г. — 17,5 и 5,0 млрд руб
Регионы направляют заявки на получение средств, в которых указывают:
• расположение запланированного под застройку участка (город, микрорайон), его площадь;
площадь предполагаемого к вводу жилья;
наличие проектно-сметной и инженерно-разрешительной документации;
стоимость реализации проекта.
Предоставление средств на инфраструктуру там, где намечается строительство, приведет к снижению цен на жилье.
Учреждена государственная транснациональная финансово- промышленная группа, которая финансирует создание систем жизнеобеспечения новых микрорайонов, реновацию территорий с ветхим жильем, строительство жилья и выпуск стройматериалов. Группа включает:
финансовый блок — коммерческие банки, инвестиционная группа, союз потребительских кредитных кооперативов граждан и др.;
блок застройщиков-заказчиков — компаний, владеющих земельными участками;
промышленно-строительный блок, объединяющий ДСК, производителей стройматериалов, генеральных подрядчиков.
После 2010 г. организация строительства жилья полностью возлагается на местные органы власти. От их деятельности зависит, насколько труден будет процесс согласований на отвод участков, будет ли преодолен монополизм строителей, будут ли они использовать административный ресурс и управлять застройщиками, очередями, ценами.
Муниципалитеты, заинтересованные в увеличении объемов жилищного строительства, должны обеспечивать предложение земельных участков для жилищного строительства, обустроенных базовой инженерно-коммунальной инфраструктурой. Начальное финансирование может обеспечиваться за счет муниципальных займов на развитие инфраструктуры, а возврат средств — за счет продажи прав на земельные участки и установление прозрачного и регулируемого муниципалитетами тарифа на подключение к инфраструктуре.
Как самостоятельный уровень власти местное самоуправление может установить дополнительные сборы при отводе земельных участков под возведение индивидуальных жилых помещений и коммуникаций к ним, что отвечало бы и требованиям социальной справедливости.
Так, коттеджное строительство порождает иллюзию высоких темпов жилищного строительства, ввода жилья. Например, в Солнечногорском районе Московской области в 2003 г. построено 300 коттеджей общей площадью 143 тыс. кв. м, в них размещаются 300 семей. При массовой застройке той же площади квартиры могли бы получить не менее 2000 семей. Город должен организовать создание объектов инфраструктуры для микрорайонов, застраиваемых домами для массового потребителя.
Важная роль должна принадлежать налоговому регулированию Для ускорения строительства целесообразна дифференциация ставки земельного налога во время и после завершения строительства жилья, снижение на переходный период ставки налога на прибыль по доходам инвесторов.
Сейчас только в небольшом числе городов местным органам удалось организовать «строительный конвейер», близкий по результативности к советскому периоду. Так, в Московской области муниципальные образования ведут широкое жилищное строительство на основе заключения инвестиционных контрактов. В них учитываются затраты инвестора, муниципального образования на развитие инфраструктуры, социальные нужды, прибыль сторон. Используется подбор инвесторов и подрядчиков на основе конкурсов, что позволяет оптимально определять долю муниципального образования в инвестиционном проекте по расходам и доходам. Если средства, используемые местным самоуправлением для реализации контрактов, не затрагивают вышестоящий бюджет, то получаемые им в качестве дохода доли не включаются в местный бюджет, а показываются как целевые поступления.
В Омской области администрация заключает со строителями соглашения, по которым на себя принимает:
безвозмездное предоставление под застройку земельного участка;
обеспечение инженерной инфраструктурой (теплосетями, водоснабжением и т.д.) за счет областного и местных бюджетов;
расходы на архитектурное проектирование зданий.
В совокупности эти затраты не меньше, чем на возведение дома. Строители должны соблюдать определенные условия: предельная стоимость 1 кв. м жилья в 2006 г. — не более 15 тыс. руб. в Омске, 9 тыс. руб. — в сельском районе. Такой паритет обеспечивает и возведение жилья и его предоставление по доступным ценам.
Таким образом, для ускорения жилищного строительства необходимо преодолеть:
необоснованно высокий уровень цен на рынке жилья;
недостаточность предложения земельных участков под жилищное строительство, обеспеченных инженерно-коммунальной инфраструктурой; барьеры для получения земельного участка и разрешения на строительство;
несоответствие качества строительных работ и используемых строительных материалов высокому уровню цен на жилье;
высокий уровень монополизации и административного вмешательства в жилищном строительстве;
• отсутствие в подавляющем большинстве городов правил землепользования и застройки.
Государственные обязательства в жилищной сфере отражаются прежде всего в программе «Жилище», национальном проекте «Доступное жилье» и др.
По данным Минфина РФ, на программу «Жилище» в 2005 г. выделено 3,5 млрд руб., в 2006 г. — 18,5 млрд, столько же из территориальных бюджетов.
Программа «Доступное жилье» квалифицируется как программа формирования рынка доступного жилья, хотя применительно к рынку слово «доступное» вызывает сомнения. Рынок есть рынок, на нем спрос и предложение уравновешивается, он должен удовлетворять жилищные потребности основной части населения на уровне, соответствующем ее платежеспособности.
Программа по замене ветхого жилья финансируется в основном субъектами РФ; федеральный бюджет участвует в софинансирова- нии; главным распорядителем программы является Росстрой, ему предоставлено право приостанавливать финансирование, если субъект РФ не выполняет свои обязательства.
Поскольку основным принципом решения жилищной проблемы стало приобретение жилья в собственность, то все основные расходы на строительство жилья возлагаются на население. Получило широкое распространение финансирование строительства населением на долевых началах начиная с первых стадий строительства.
Застройщикам нужны деньги на получение земельного участка, оплату проекта, т.е. еще до начала строительства. Они могут привлекать деньги дольщиков — физических лиц на самых ранних стадиях. Дольщики получают права на жилье в доме, который строится, так как открывать продажу квартир можно после получения разрешения на строительство.
Дольщику выгодно вложить средства на ранних стадиях строительства, выгодно это и застройщику, поэтому правилом стала оплата будущего жилья на этапе до котлована. За рубежом запрещена 100%-ная оплата на ранних стадиях строительства и деньги привлекаются поэтапно:
1/3 дома построена 2/3 дома построено Дом построен Отделка
Если застройщик по каким-то причинам не может достроить объект, тому, кто его сменит, не придется оплачивать то, что уже
оплатили дольщики: он просто собирает деньги на финансирование следующих стадий.
Злоупотребления застройщиков деньгами дольщиков заставили ограничить их в праве привлечения денег физических лиц. При отсутствии собственных средств застройщик может взять кредит, на кредитора налагается солидарная ответственность с застройщиком, поэтому банк дает деньги только проверенным заемщикам.
Следствием нововведения должно быть развитие рынка жилья: на вторичный рынок поступают готовые дома, квартиры, уже находящиеся в собственности строительных компаний.
Источник: pravo.studio
Участие в строительстве муниципального дома
Источник фото: https://www.pexels.com/
Муниципальный жилой фонд в городах и поселениях, который распределяется нуждающимся в улучшении жилищных условий по договорам социального найма, составляет значительную часть жилых помещений в многоквартирных домах (МКД). Органы муниципального самоуправления (ОМСУ) также имеют в собственности и нежилые помещения.
Основными собственниками жилья в нашей стране являются частные собственники, как физические, так и юридические лица, государственные органы и ОМСУ. В силу п.1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) собственники помещений в МКД имеют право на участие и голосование в общем собрании собственников (ОСС) МКД.
Пунктом 2 ст. 48 ЖК РФ установлено, что представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование.
Таким образом, представители ОМСУ могут принять участие в собрании согласно своим полномочиям на основании актов ОМСУ. В ЖК РФ не сказано, какой формы должен быть этот акт, но ответы можно найти в Законе о местном самоуправлении и иных НПА в этой сфере. Муниципалитет своим актом должен возложить такие полномочия на определенное должностное лицо.
Согласно ст. 41. Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от имени муниципального образования приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, могут глава местной администрации, другие должностные лица местного самоуправления в соответствии с уставом муниципального образования.
В соответствии со ст. 215 Гражданского кодекса РФ:
1. Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.
2. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.
Однако до настоящего времени существуют такие муниципальные квартиры, которые ОМСУ не оформили надлежащим образом никак. В нашем блоге недавно была статья на тему незарегистрированных в Росреестре квартирах собственников помещения, имеющих свидетельства «старого образца».
Но регистрация таких собственников все-таки по нормам старого законодательства до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в органах БТИ производилась, и у них на руках имелись хотя бы какие-никакие свидетельства о праве либо договоры о приватизации или купли-продажи с отметкой БТИ.
Например, работая в управляющей организации, при подготовке общих собраний в далеко не самых старинных домах 2006-2007 года постройки встречались квартиры, по которым данные в Росреестре отсутствовали. После долгих запросов или просьб собственник приносил очень затертую бумажку, в которой угадывалось распоряжение Главы города о выделении жилого помещения по договору социального найма нанимателю. А все остальные мероприятия по государственной регистрации своего права собственности на жилое помещение муниципалитет почему-то не произвел.
В нашем городе муниципальным жильем ведает Управление жилищной политики администрации города. Учитывая третью смену руководителя этого структурного подразделения за последние несколько лет, порядка в нем особо не наблюдается. Ответа на наши запросы мы ожидали оттуда по 2-3 месяца, после неоднократных повторных запросов через Главу города.
Зачастую ОМСУ никаким образом не проявляют активность, не участвуют в общих собраниях и не голосуют по муниципальным квартирам. Но не стоит забывать, что, как собственники помещений в МКД, ОМСУ также обладают правом на голосование в ОСС, обжалование его решений, а также могут выступать инициаторами собраний.
Понятное дело, что никаких проблем с таким участием ОМСУ в общем собрании не возникнет, когда помещение в МКД зарегистрировано надлежащим образом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, информацию о котором можно получить в Росреестре по запросу любого лица.
А если в Росреестре отсутствуют данные? В этом случае, по моему мнению, данные в реестр собственников помещений МКД внести неоткуда, если только ОМСУ по запросу не предоставит такие документы. Ими вполне могут быть и акты приема-передачи по договору участия в долевом строительстве, какие-либо муниципальные акты либо акты субъекта РФ о передаче имущества, выписки из реестра муниципального имущества или иные документы, подтверждающие права титульного собственника.
Но в соответствии с внесенными после пары лет судебной практики о правах дольщиков на участие в общих собраниях изменений в ЖК РФ (п. 1.1. ст. 44 ЖК РФ), такие собственники (по актам приема-передачи) могут голосовать только в течение 1 года с момента подписания акт-приема передачи квартиры. То есть, древние акты не будут давать право на голосование в ОСС.
Об остальных документах, подтверждающих право собственности на помещение в ЖК нет ни слова. Но суды могут думать иначе, как мы убеждаемся раз за разом.
Но если данных о помещении в МКД нет в Росреестре, то и информацию о собственнике управляющей организации получить просто неоткуда. В Жилищном кодексе РФ и иных нормах закона не предусмотрена обязанность управляющей организации разыскивать собственника и запрашивать документы на собственность. Зато есть обязанность вести актуальный реестр собственников. Но туда достаточно внесения информации из Росреестра. И обязать каким-либо образом предоставить собственника документы управляющей организации не имеется правовых оснований и полномочий на это.
Хотя такое неоформление документов вполне может быть обосновано сложностью этого процесса из-за обязанности ОМСУ соблюдать законодательство о контрактной системе закупок, когда ОМСУ обязано проводить торги и заключать муниципальные контракты. Вот поэтому, видимо, некоторые ОМСУ и не слишком заморачиваются оформлением помещений, тем более, когда ответственность за это практически никто нести не будет. А Росреестр зачастую на основании формальных оснований просто отказывает в регистрации права собственности.
Например, такая ситуация сложилась при регистрации права собственности в следующем судебном споре. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 09.10.2018 по делу № 303-КГ18-7703, А24-3366/2017:
«…Целью предусмотренной частью 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ правовой экспертизы представленных на регистрацию документов является в том числе проверка законности сделки с целью пресечения неправомерных действий, недопущения государственной регистрации прав, возникших без оснований, предусмотренных законодательством.
. По сути, Управление Росреестра предъявило к Управлению требование, которое являлось объективно неисполнимым, и препятствия по его исполнению не могли быть устранены в будущем. Других оснований для отказа в государственной регистрации названного договора долевого участия в строительстве в оспариваемом отказе не приведено и при рассмотрении настоящего дела Управление Росреестра не указывало на наличие каких-либо иных обстоятельств, препятствующих государственной регистрации спорного договора (муниципального контракта).
. Ввиду отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (муниципального контракта от 15.06.2015) и в государственной регистрации права муниципальной собственности из-за отсутствия регистрации муниципального контракта Управление лишено возможности защитить свой законный интерес, поскольку пыталось иными возможными способами оформить право муниципальной собственности на спорные квартиры, однако получало отказы со ссылкой на отсутствие государственной регистрации контракта».
Так как решения по аналогичным делам рассматривается много, судя по правовым системам, то скоро таких неоформленных муниципальных помещений в многоквартирных домах не останется, раз многие ОМСУ взялись через суд оформлять право собственности.
В соответствии с пунктом 5.1. ст. 48 ЖК РФ при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны также: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме.
Если таких сведений и документов о собственности собственник в лице ОМСУ предоставить не может, то и принять участие в голосование — также вряд ли получится. Ведь имеется обширная судебная практика, когда суды исключали из кворума такие письменные решение, когда не указывались данные о правоустанавливающем документе о собственности на помещение в МКД. Таким образом, реквизиты правоустанавливающего документа о собственности на помещение в МКД являются обязательными для внесения в письменное решение собственника и участия в собрании.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.10.2017 № 35-КГ17-9:
«В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
При этом отказ органа местного самоуправления в принятии жилищного фонда в муниципальную собственность, а также отсутствие решения об исключении соответствующего здания из специализированного жилищного фонда не могли препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, в том числе права на приватизацию жилья, поскольку их реализация не могла быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
Из материалов дела следует, что решением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 6 июня 2006 г. № 1730-р федеральное имущество, в том числе здание общежития, в котором находится занимаемое истцами жилое помещение, изъято из оперативного управления квартирно-эксплуатационной части с передачей имущества в муниципальную собственность г. Твери.
Органом местного самоуправления издано постановление о принятии от 201 квартирно-эксплуатационной части района имущества, указанного в перечне к распоряжению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, с возложением на дирекцию по эксплуатации зданий обязанности заключить с гражданами, проживающими в квартирах на момент передачи зданий в муниципальную собственность, договоры социального найма жилых помещений. Данная передача фактически произведена не была. По сообщениям территориальных органов управления государственным имуществом, а также администрации г. Твери и администрации Заволжского района г. Твери, объект недвижимого имущества по адресу: <. >, не числится в реестрах федерального или муниципального имущества (т. 1, л.д. 15 — 16, 52 — 53).
Между тем факт принятия решения о передаче общежития, которое находилось в государственной собственности и было закреплено за 201 квартирно-эксплуатационной частью района на праве оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения с применением к нему в силу закона правового режима, установленного для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Данные обстоятельства судами не были учтены.
Неисполнение Министерством обороны Российской Федерации своей обязанности по передаче в муниципальную собственность недвижимого имущества и отсутствие регистрации права муниципальной собственности на спорное жилое помещение не могут являться препятствием для реализации истцами их жилищных прав».
В принципе, из вышеуказанного решения понятно, по какой причине появляются помещения в МКД без данных о них в Росреестре. Банальное неисполнение органами государственной власти и ОМСУ своих обязательств надлежащим образом, проще говоря, халатное отношение к работе конкретных представителей этой власти и муниципалитета. Конечно, не очень весело простым людям, которым зачастую приходится добиваться своих прав в суде.
Но в любом случае, голосование собственника по такому помещению невозможно в силу действующих норм ЖК. Хотя на моей памяти работы в управляющей организации муниципалитет практически ни разу как собственник помещения не принял участие ни в одном общем собрании.
Исходя из приведенных выше решений судов, информация о праве собственности на муниципальное или федеральное имущество может также находится в реестрах федерального или муниципального имущества. Такие реестры размещены обычно в свободном доступе на официальных сайтах ОМСУ и субъекта РФ.
Только ввиду низкой активности ОМСУ в плане участия в общих собраниях и их обжаловании, судебной практики по оспариванию таких собраний практически нет. А положения о ведении такого реестра принимаются путем утверждения муниципального правового акта, который в каждом муниципальном образовании свой.
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 20 февраля 2019 г. по делу № 33-2248/2019:
«. Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, учитывая объяснения представителя истца, представителя ответчика ООО «УК ЖКХ Октябрьского района», судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и следует из материалов дела, что муниципальное образование «город Екатеринбург» является собственником помещений в данном многоквартирном доме, что следует из выписки из реестра муниципального имущества от 31.10.2017.
Ответчик Б. является собственником квартиры № <. >в указанном доме, что сторонами не оспаривалось».
Таким образом, хотя законом на управляющие организации не возложена обязанность по дотошному выяснению всех титульных собственников помещений при проведении общих собраний, все-таки лучше знать, на каком основании используются незарегистрированные в Росреестре помещения МКД. Для этого надо своевременно направлять запросы в ОМСУ, а также изучать имеющиеся в открытом доступе реестры муниципальной собственности, а также нормативные и ненормативные акты муниципалитета.
А то вдруг очередной судья при принятии решения по иску о признании ОСС незаконным посчитает выписку из реестра муниципальной собственности основанием для участия общем собрании или обжаловании его решения в качестве правоустанавливающего документа о праве муниципальной собственности.
С уважением, Ильмира Носик.
Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.
Источник: www.burmistr.ru