Участие в строительстве ЖСК

Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (далее — Закон о жилищных кооперативах) устанавливает правила привлечения денежных средств для целевого использования денежных средств жилищный накопительный потребительский кооператив — это юридическое лицо, созданное как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Физическое лицо-инвестор, вступающее в кооператив, несет юридические обязанности по уплате двух видов взносов: паевой и членский.

Используя категории понятийного аппарата инвестиционного права, физические лица — члены кооператива выступают дольщиками, долевыми инвесторами.

Кооператив как самостоятельный субъект инвестиционного процесса вправе согласно ст. 16 Закона о жилищных кооперативах участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства, т. е. как основной инвестор, или застройщик.

Есть минутка? #10 Особенности и отличия договоров ЖСК, ДДУ и что такое договор цессии

Паевой взнос вносится членом кооператива на приобретение кооперативом жилых помещений, которые уже построены либо находятся в стадии строительства.

Член кооператива вносит денежные средства — инвестиции. В Законе они рассматриваются как взносы.

Членские взносы подразделяются на вступительные, под которыми понимаются денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием в члены кооператива, и ежемесячные, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности. Вступительные членские взносы и членские взносы не подлежат возврату при прекращении членства в кооперативе, если иное не предусмотрено уставом кооператива. Сумма паевых взносов составляет пай, т. е. долю паенакопления члена кооператива в паевом фонде кооператива. Паевой фонд кооператива составляет сумму паенакоплений членов кооператива.

Отношения, возникающие между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, Законом о долевом строительстве не регулируются.

Как установлено в ч. 3 ст. 110 ЖК РФ жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

Согласно ч. 1 ст. 123.1 ЖК РФ жилищно-строительный кооператив, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязан размещать в системе в соответствии с установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, порядком, составом, сроками и периодичностью размещения в системе устав кооператива, а также следующие документы и информацию:

• 1) количество членов жилищно-строительного кооператива;
• 2) разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;
• 3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;
• 4) местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
• 5) количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;

6) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.

Согласно ч. 4 ст. 123.1 ЖК РФ решение общего собрания членов жилищно-строительного кооператива по вопросу внесения изменений в проектную документацию считается принятым при условии, если за него проголосовало более трех четвертей членов жилищно-строительного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

На основании ч. 1 ст. 111 ЖК РФ право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица.

Как следует из положений ст. 121 ЖК РФ, гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

В п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ от 04.12.2013 разъяснено, что допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию.

Порядок приобретения членами жилищного кооператива права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме установлен ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ, в силу которых член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

В силу ч. 6 ст. 3 Закона о жилищных кооперативах, кооператив не может состоять в договорных отношениях со своими членами, в результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности, связанные с осуществлением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

В соответствии с положениями ст. 29 Закона о жилищных кооперативах, передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Перед передачей жилого помещения в пользование члену кооператива может быть осуществлен ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива.

Решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива принимается органом кооператива, определенным уставом кооператива. Выписка из такого решения или его копия выдается члену кооператива по его требованию в течение одного рабочего дня.

В силу требований ст. 30 Закона о жилищных кооперативах член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств. Данная норма принята в развитие положений ч. 4 ст. 218 ГК РФ, в соответствии с которой, член жилищно-строительного кооператива, выплативший паевой взнос, приобретает право собственности на квартиру.

В соответствии с положениями ст. 29 Закона о жилищных кооперативах передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение.

Приобретение членом кооператива права собственности на жилое помещение включает в себя следующие особенности:

• а) право собственности возникает только в отношении переданного в пользование жилого помещения;
• б) данное право возникает только у члена кооператива или иного лица, имеющего права на пай. Закон о жилищных кооперативах не содержит определения лиц, имеющих права на пай.

Однако приобретение права на пай еще не означает автоматическое приобретение членства в кооперативе. В частности, пай может быть приобретен лицом, не имеющим права быть членом накопительного кооператива, например юридическим лицом. В этом случае лицо выплачивает действительную стоимость пая.

В случае смерти члена кооператива или объявления его умершим его наследник может быть принятым в члены кооператива. Даже если наследников несколько, в кооператив может быть принято лишь одно лицо, которое определяется по соглашению между наследниками или в судебном порядке.

Оставшиеся наследники имеют право требовать компенсацию, соразмерную своей наследственной доле на действительную стоимость пая, которая выплачивается в денежной или иной форме. Срок выплаты компенсации не может быть более одного года с момента открытия наследства (п. 3 ст. 9 Закона о жилищных кооперативах).

Источник: studme.org

Преимущества ЖСК при строительстве жилых домов

Подпункт 4 п.3 ст.39 Налогового кодекса РФ устанавливает, что передача имущества, если она носит инвестиционный характер (в частности, паевые взносы в паевые фонды кооперативов), не признается реализацией товаров (работ, услуг). А в пп.1 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ закреплено, что операции, указанные в п.3 ст.39 Налогового кодекса РФ, не облагаются НДС.

Следовательно, суммы внесенные в оплату стоимости пая ЖСК, не будут облагаться НДС. Это существенный плюс для организаций, которые являются членами кооператива.

В то же время ЖСК не будет уплачивать налог на прибыль с имущества, имущественных или неимущественных прав, которые получены в качестве взносов в его фонд (пп.3 п.1 ст.251 Налогового кодекса РФ).

Необходимо ли ЖСК уплачивать НДС при передаче готового жилья членам кооператива? Чтобы ответить на данный вопрос рассмотрим пп.1 п.1 ст.146 Налогового кодекса РФ. Здесь указано, что объектом налогообложения, в частности, является реализация товаров (работ, услуг, имущественных прав) на территории России.

Но , особенность ЖСК состоит в том, что при передаче квартиры в собственность члена кооператива реализация отсутствует. Согласно п.4 ст.218 Гражданского кодекса РФ, член кооператива, который полностью внес свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее право собственности. Иными говоря, ЖСК не приобретает право собственности на квартиры в построенном доме. Первичным собственником квартиры в ЖСК является член этого кооператива, полностью выплативший стоимость пая.

Стоит отметить, что в Налоговом кодексе РФ данное утверждение прямо не закреплено. И возможно, что при налоговой проверке у вас могут возникнуть споры с проверяющими. Чтобы этого избежать есть смысл предусмотреть в уставе ЖСК, что его новым членом может стать только лицо, внесшее 100 процентов стоимости пая. Таким образом, уплата членского взноса в ЖСК будет фактически являться оплатой квартиры.

Кроме того, ЖСК имеет льготу по налогу на имущество, которая установлена п.»з» ст.4 Закона РФ от 13 декабря 1991 г. N 2030-1 «О налоге на имущество предприятий»: кооператив не уплачивает налог со своего имущества.

Достаточно часто ЖСК выступает застройщиком по строительству жилого дома и привлекает к строительству физических лиц. В этом случае все выплаты в пользу строителей не будут облагаться ЕСН и страховыми взносами в Пенсионный фонд РФ. Это следует из пп.8 п.1 ст.238 Налогового кодекса РФ.

ЧЕМ РЕГУЛИРУЕТСЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖСК

В Гражданском кодексе РФ только две статьи непосредственно связаны с правовым регулированием деятельности ЖСК, а именно ст.116 и п.4 ст.218. К сожалению в этих статьях закреплены лишь общие положения, касающиеся деятельности ЖСК.

В то же время ЖСК является разновидностью потребительского кооператива и соответственно некоммерческой организацией. Деятельность некоммерческих организаций, кроме Гражданского кодекса РФ, регулируется Федеральным законом от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Однако в соответствии с п.3 ст.1 этого Закона его действие не распространяется на потребительские кооперативы.

Также на деятельность ЖСК не распространяется и действие Закона РФ от 19 июня 1992 г. N 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» (ст.2).

26 мая 1988 г. был принят Закон СССР N 8998-XI «О кооперации в СССР» (далее — Закон СССР «О кооперации в СССР»), который продолжает действовать до сих пор, но с существенными ограничениями. Например, этот Закон не распространяется на деятельность садоводческих товариществ и дачных кооперативов, а также кооперативов в сферах производства и услуг. При этом действие данного Закона в отношении ЖСК ничем не ограничивается. Поэтому можно сделать вывод о том, что деятельность ЖСК в части, не урегулированной Гражданским кодексом РФ, должна осуществляться в соответствии с Законом СССР «О кооперации в СССР».

ВИДЫ ЖСК

В ст.11 Закона СССР «О кооперации в СССР» закреплено, что ЖСК может организовываться как на самостоятельных началах, так и при государственных предприятиях, учреждениях и организациях. Последнее означает, что публичные образования в той или иной форме принимают участие в создании и деятельности ЖСК. Основной формой такого участия является то, что публичные образования финансируют часть затрат на строительство из бюджета (как правило, при этом после завершения строительства часть помещений передается в собственность соответствующего публичного образования).

Например, как указано в Распоряжении мэра Москвы от 12 февраля 1996 г. N 70-РМ «О строительстве домов ЖСК, сформированных в 1995 — 1996 гг.», из городского бюджета покрывалось до 50 процентов затрат на строительство домов ЖСК, сформированных из очередников, состоящих на учете на получение бесплатного жилья, а также из очередников, состоящих на учете на приобретение жилья в домах ЖСК по категориям: инвалиды и участники Великой Отечественной войны, бывшие малолетние узники концлагерей, семьи погибших воинов, коренные москвичи.

Иногда для финансирования строительства дома компетентный орган власти выбирает уже конкретный ЖСК, который будет осуществлять строительство. Например, Распоряжением мэра Москвы от 22 марта 2001 г. N 248-РМ «О строительстве жилого дома ЖСК «Академический» для очередников Российской академии наук во вл. 27-31 по ул. Вавилова (Юго-Западный административный округ)» функции заказчика по проектированию и строительству жилого дома были возложены на уже сформированный ЖСК «Академический».

В случае если ЖСК еще не сформирован, а также чтобы избежать перемены пайщика путем уступки своего пая, в нормативном акте должны быть определены лица, из которых должен формироваться ЖСК. Например, может быть закреплено, что формирование ЖСК возможно только из числа военнослужащих, проходящих службу по контракту или уволенных с военной службы при общей продолжительности военной службы 25 лет и более и не имеющих жилых помещений для постоянного проживания.

Поэтому, можно выделить два вида ЖСК:

1. созданные и действующие в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ и Закона СССР «О кооперации в СССР»;
2. созданные и финансируемые публично-правовыми образованиями (в этом случае деятельность ЖСК будет осуществляться не только на основании Гражданского кодекса РФ и Закона СССР «О кооперации в СССР», но и в соответствии со специальными нормативными актами, изданными компетентным государственным органом).

Ниже мы рассмотрим ЖСК, созданные и действующие без участия в его деятельности публично-правового образования.

УЧРЕДИТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ЖСК

Учредительным документом ЖСК является устав, который должен содержать следующие данные:

• наименование кооператива с указанием на основную цель его деятельности — строительство жилого дома (домов), а также слово «кооператив»;
• предмет и цели деятельности ЖСК;
• его местонахождение;
• порядок вступления в ЖСК и выхода из него;
• права и обязанности членов ЖСК;
• размер паевых взносов членов кооператива;
• состав и порядок внесения паевых взносов членами кооператива;
• ответственность членов кооператива за нарушения обязательства по внесению паевых взносов;
• состав и компетенция органов управления кооперативом, а также порядок принятия ими решений, в том числе о вопросах, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
• порядок распределения доходов (убытков) между членами кооператива;
• основания и порядок исключения из кооператива;
• условия реорганизации и прекращения деятельности кооператива.

ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖСК

Высшим органом управления кооперативом является общее собрание. Общее собрание полномочно решать нижеследующие вопросы:

• принятие устава кооператива, внесение в него изменений и дополнений;
• избрание председателя кооператива, правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, заслушивание отчетов об их деятельности;
• прием в члены кооператива, исключение из него, а также вопросы, связанные с выходом из кооператива;
• принятие и изменение правила внутреннего распорядка кооператива, положения об оплате труда, о материальной ответственности за ущерб, причиненный имуществу кооператива, и другие внутренние акты кооператива;
• определение размера предусмотренных уставом кооператива вступительных и паевых взносов;
• утверждение плана деятельности кооператива и отчетов о его исполнении;
• установление порядка распределения доходов (прибыли), виды, размеры и направления использования фондов и резервов кооператива;
• решение вопросов реорганизации и прекращения деятельности кооператива, вхождения его в союзы (объединения) и выхода из них.

В соответствии с уставом кооператива или решением общего собрания к его исключительной компетенции могут быть отнесены и некоторые другие вопросы организационной, хозяйственной и иной деятельности кооператива. Для общего руководства деятельностью ЖСК общее собрание избирает председателя, а в случае необходимости и правление. При этом каждый член кооператива, в том числе юридическое лицо, имеет один голос независимо от размера его имущественного вклада.

Правление кооператива (или председатель кооператива, в котором нет правления) осуществляет руководство текущими делами кооператива и может принимать решения по вопросам, которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания. Председателем правления является председатель кооператива. Председатель кооператива обеспечивает выполнение решений общего собрания и правления, представляет кооператив в отношениях с государственными органами, предприятиями и другими кооперативами, заключает договоры, а также совершает иные действия.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ЖСК

ЖСК считается созданным с момента его государственной регистрации (п.3 ст.11 Закона СССР «О кооперации в СССР»).

После регистрации ЖСК должен получить код в соответствии с Общероссийским классификатором организационно-правовых форм (ОК 028-99), утвержденным Постановлением Госстандарта России от 30 марта 1999 г. N 97. Однако поскольку в этом Классификаторе отсутствует специальный код для ЖСК, то ему должен быть присвоен код 85 «Потребительские кооперативы».

Источник: kmcon.ru

ЖСК — это. Жилищно-строительные кооперативы. Строительство жилых многоквартирных домов

ЖСК – это жилищный кооператив, который представляет собой добровольное объединение группы людей или организаций с целью строительства многоквартирных домов.

История возникновения и развития жилищных кооперативов

ЖСК – это довольно старая и проверенная схема строительства жилых многоквартирных домов. Появление первых жилищных кооперативов относят к 1920-м годам. Однако, несмотря на быстро возрастающую популярность, в 1937 году данный механизм подвергается ликвидации, т. к. представляет собой проявление частной собственности. В 1957 году жилищный кооператив возрождается и приобретает массовый характер. В 80-х годах подобное строительство жилых многоквартирных домов составляло около 8%.

В современном обществе система кооперативов с новой силой набирает обороты. Чаще всего ее используют застройщики Москвы, которые не в состоянии выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае по инициативе обманутых покупателей создаются жилищные кооперативы, которым передаются все права на завершение строительства.

Правовая основа

В настоящее время правовую базу деятельности ЖСК регулирует жилищное законодательство. Термин «жилищно-строительный кооператив» четко определен в ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации. Условия создания, организация деятельности и правила участия в ЖСК представлены:

• в разделе 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ);
• в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ);
• в Уставе кооператива, который составляется согласно основным положениям ЖК РФ и ГК РФ.

Однако не все ЖСК – это организованные согласно действующему законодательству кооперативы. Многие из них в своей деятельности не соблюдают даже основных требований, представленных в Жилищном кодексе, в результате чего возникает нарушение прав участников таких ЖСК. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, следует детально разобраться во всех моментах деятельности кооперативов.

Порядок создания и организация деятельности

Членов ЖСК по закону не может быть меньше пяти. Однако общее число участников кооператива не должно превышать сумму квартир в строящемся или приобретаемом жилом доме. На общем собрании принимается решение о формировании жилищного кооператива. В данном мероприятии могут участвовать лица, которые желают объединиться с целью строительства дома.

На собрании также происходит утверждение Устава ЖСК. После государственной регистрации кооператива и получения статуса юридического лица участники, проголосовавшие за создание кооператива, становятся членами ЖСК. Решения собрания учредителей ЖСК фиксируются в протоколе.

Устав жилищно-строительного кооператива

Устав ЖСК, согласно ст. 113 Жилищного кодекса РФ, должен содержать данные о наименовании кооператива, его местонахождении, предмете и цели деятельности, правилах вступления в члены ЖСК, порядке выхода из него, о размерах вступительных и паевых взносов, различных выплат, о составе и правах органов управления кооперативом, о порядке принятия органами контроля различных решений, о возможности покрытия понесенных убытков и правилах реорганизации или ликвидации кооператива. Несмотря на это, Устав может содержать и другие условия, которые не противоречат действующим законам РФ.

Органы правления

Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления ЖСК являются:

• общее собрание всех членов кооператива;
• если количество присутствующих на собрании больше 50 и это прописано в Уставе кооператива — конференция;
• органы правления и председатель ЖСК.

Общее собрание членов кооператива

Общее собрание всех членов кооператива (конференция) считается высшим органом управления. Оно созывается в соответствии с положениями, прописанными в Уставе. Компетенция высшего органа управления также регулируется Уставом жилищного кооператива.

Собрание участников является правомерным, если на нем присутствует большая часть всех членов кооператива. Решение не может быть принятым, если 50% и более присутствующих на собрании проголосовало против рассматриваемого предложения. Принятое и прописанное в протоколе решение обязательно для всех членов строительного кооператива.

Аппарат управления и органы контроля также избираются участниками общего собрания членов жилищного кооператива. Обязанности органов правления и порядок принятия ими решений регулируются Уставом кооператива, регламентом, положениями и другими внутренними документами. Правление ЖСК вправе руководить деятельностью кооператива и избирать из своего состава председателя. Органы правления ЖСК подотчетны общему собранию членов кооператива.

Обязанности председателя ЖСК

Председатель правления строительного кооператива:

• обязан обеспечивать выполнение принятых правлением решений;
• защищать интересы кооператива, заключать сделки и без доверенности действовать от имени всех членов кооператива;
• имеет другие полномочия, которые не входят в обязанности общего собрания членов ЖСК или его правления.

Суть ревизионной комиссии

Для контроля над хозяйственно-расчетной деятельностью кооператива избирается специальная ревизионная комиссия на срок, не превышающий 3-х лет. Число членов, входящих в ее состав, прописано в Уставе кооператива. Участники ревизионной комиссии не могут занимать руководящие должности в ЖСК, а также числиться в других органах управления строительным кооперативом.

Председатель ревизионной комиссии избирается ее членами из имеющегося состава. В обязанности ревизоров входят:

• ежегодное проведение ревизионных проверок хозяйственно-расчетной деятельности кооператива;
• подготовка заключений о бюджете, целевом использовании денежных средств, годовом отчете и обязательных взносах;
• отчет перед членами общего собрания о своей деятельности.

Ревизоры вправе проводить проверку финансово-расчетной деятельности строительного кооператива в любое время и иметь свободный доступ ко всей внутренней документации ЖСК. Порядок работы и полномочия ревизионной комиссии прописаны в Уставе кооператива.

Членство в ЖСК

Для вступления в члены ЖСК необходимо подать заявление в правление жилищного кооператива. На его рассмотрение отводится один календарный месяц. Решение принимается на общем собрании участников и фиксируется в соответствующем документе (протоколе). Статус члена ЖСК приобретается после уплаты вступительного взноса. Член ЖСК может подтвердить свое участие в жилищном кооперативе справкой (выпиской), которая выдается согласно его заявлению.

Механизм строительства жилья с помощью ЖСК

После утверждения Устава на общем собрании членов ЖСК жилищно-строительный кооператив должен пройти обязательную государственную регистрацию для приобретения статуса юридического лица. Далее строительство по схеме ЖСК происходит поэтапно:

1 этап – оформление документов о правах на земельный участок под строительство. ЖСК должен получить в соответствии с законодательством градостроительный план земли и подготовить проектную документацию. После этого их необходимо представить в уполномоченные органы, которые выдают разрешение на строительство. Данный документ является законным подтверждением того, что проектная документация соответствует градостроительному плану земельного участка и позволяет приступить к строительству многоквартирных домов.

Возможные риски, связанные с участием в ЖСК

Становясь членом ЖСК, человек может столкнуться с определенными рисками:

Преимущества вступления в ЖСК

1. Считается, что строительство жилых домов через систему ЖСК – это значительная экономия денежных средств. По статистике, благодаря организации жилищного кооператива, можно сэкономить порядка 50% на приобретении жилья.

2. Строительные кооперативы имеют полную прозрачность привлечения и траты денежных средств. К тому же финансировать строительство можно поэтапно, а рассрочка может быть дана не только на период возведения дома, но и на время после окончания строительства.

ЖСК в современном мире

На сегодняшний день добровольное объединение единомышленников с целью возведения жилых зданий встречается крайне редко. Несмотря на то что законодательство не препятствует созданию ЖСК, строительство многоэтажных домов по такой схеме пользуется популярностью в большей степени среди крупных предприятий, которые заинтересованы в обеспечении квартирами своих сотрудников.

Таким образом, организовывать жилищный кооператив есть смысл работникам организаций, имеющим соответствующую поддержку руководства. При этом они могут сэкономить на разнице между рыночной ценой и себестоимостью жилья, которую забирает застройщик.

В случае приобретения квартир по механизму ЖСК граждане в большей степени защищены от различных непредвиденных ситуаций. Если застройщик объявил о своем банкротстве, пайщики вправе самостоятельно заниматься возведением здания.

Совсем недавно число строительных организаций, работающих по принципу ЖСК, не превышало 15%. На данный момент треть жилья на российском рынке реализуется по данной схеме.

На что стоит обратить внимание при покупке квартир по ЖСК

По статистике одним из главных факторов, которые влияют на выбор жилья, является не форма договора, не наличие инфраструктуры по соседству с домом, а репутация застройщика, его опыт возведения многоквартирных домов, условия оплаты квартиры.

Однако если физическое лицо решило вступить в ЖСК, нужно обратить внимание на несколько важных моментов:

• Проверить инвестиционный договор между строительной компанией и ЖСК. Лучше, если кооператив сам выступает в роли застройщика. В таком случае ЖСК несет полную ответственность за строительство многоэтажных домов.
• Изучить остальные правоустанавливающие документы: разрешение на строительство, договор аренды участка или право собственности на землю.
• Ознакомиться с Уставом ЖСК. Особое внимание следует обратить на условия вступления и выхода из кооператива. А также на порядок выплаты взносов и получения квартиры.

Если все вышеперечисленные документы понятны и прозрачны, можно смело заключать договор с кооперативом.

Источник: fb.ru

ЖСК что это такое? Преимущества и недостатки, принцип работы

Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

• ЖСК — что это такое
• Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры Преимущества Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры
• Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства
• Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности
• Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома
• Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Организация ЖСК

Порядок приобретения квартир через жилищно-строительный кооператив

Данную процедуру можно разделить на 3 этапа:

• создание жилищного кооператива;
• покупка новостройки;
• регистрация прав собственности.

Рассмотрим далее каждый из них более подробно.

Регистрация ЖСК

Данная процедура производится в такой последовательности:

1. Проводится собрание учредителей (ими могут быть любые совершеннолетние лица), на котором коллективно принимается решение об организации ЖСК. По окончании заседания составляется документальный протокол, который будет являться поводом для государственной регистрации. На его основании ЖСК получает статус юр. лица.
2. Согласно жилищному кодексу, в ЖСК должно быть не менее 5 участников. При этом их количество не может превышать количество квартир в будущем доме. При численности членов кооператива более 50 человек на собрании избирается правление, которое впоследствии и будет решать все правовые, финансовые и организационные вопросы.
3. Избирается ревизионная комиссия – в её обязанности входит проверка этапов строительства не реже раза в год. Срок действия комиссии – 3 года. По истечению этого срока (если строительство ещё не завершено) происходит переизбрание.

Приобретение квартиры

Покупка заветных квадратных метров происходит следующим образом:

1. После вступления в кооператив каждый участник получает из общего бюджета необходимую сумму для покупки жилплощади.
2. Чтобы являться полноценным членом жилищно-строительного кооператива, человеку необходимо внести вступительный взнос (обычно его размер находится в пределах нескольких процентов от стоимости квартиры). Данные денежные средства в дальнейшем не учитываются.
3. Следующим этапом значится внесение первоначального взноса, прописанного в уставе.
4. Далее каждый пайщик вносит регулярные платежи, согласно составленному расписанию (обычно раз в месяц). Когда общая сумма его платежей достигает 50% от стоимости выбранного жилья, кооператив покупает для него недвижимость, оформляя его на баланс ЖСК.
5. Стороны заключают между собой договор аренды и человек заселяется в квартиру, постепенно внося оставшиеся средства.
6. Когда пайщик полностью расплачивается за квартиру, она официально переходит в его собственность.

Важно! Вместо процентов по кредиту (как в случае ипотечного кредитования) ЖСК удерживает административный сбор в размере 6%. В некоторых случаях допускается пониженная ставка.

Регистрация собственности

Для того чтобы получить права на квартиру понадобится предоставить следующий перечень документов:

• членская книжка участника кооператива;
• договор пая;
• квитанция о полном погашении долга;
• акт приема объекта;
• квитанции об оплате первоначальных взносов.

Оформление права собственности на квартиру

Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

• договор членства в ЖСК;
• договор пая;
• платежные документы, подтверждающие оплату паевых взносов;
• акт приема-передачи объекта недвижимости;
• справка о выплате всей задолженности.

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Достоинства ЖСК

Жилищно-строительный кооператив имеет следующие достоинства:

1. Получение рассрочки при оплате стоимости квартиры на выгодных условиях. Большинство застройщиков предоставляют возможность помесячного внесения паевых взносов. Сроки могут варьироваться и достигать десятка лет. При этом отсутствуют кошмарные проценты, как в случае с ипотекой. Система полностью прозрачна. Компании, занимающиеся долевым участием, обычно предлагают рассрочку только до сдачи дома в эксплуатацию. Члены ЖСК могут выплачивать свою долю в течение нескольких лет уже после заселения.
2. После завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, права по его управлению переходят к ЖСК. Если провести сравнение с ДДУ, то по окончанию строительных работ его члены создают товарищество собственников жилья, возлагающее на себя все обязанности по управлению общедомовым имуществом. Сформировать ТСЖ можно только после завершения процедуры регистрации права собственности, что, как правило, занимает длительное время, и в этот период жилая постройка остаётся без полноправного управления.
3. Безопасность на случай банкротства ЖСК. Если застройщик будет признан несостоятельным, члены жилищного кооператива могут завершить строительство, используя другого подрядчика. В этом выражается одно из главных преимуществ относительно договоров долевого участия. Участники ДДУ в случае банкротства застройщика будут вынуждены через судебные инстанции требовать возврата средств, а это занимает продолжительное время. Участники могут создать новый кооператив и обратиться к органам власти с просьбой перевести недостроенный дом на баланс нового ЖСК.
4. Члены кооператива имеют право принимать участие в строительстве и будущей эксплуатации здания. Более того, участникам ЖСК даруется доступ ко всем финансовым документам, что обеспечивает полную прозрачность системы. Также пайщики вправе переизбирать текущее руководство.
5. Паевые взносы не облагаются налогами. Это серьезно снижает общую стоимость расходов на строительство.

Недостатки ЖСК

Есть у ЖСК и недостатки:

1. Процедуры покупки недвижимости через жилищный строительный кооператив проводятся без государственной регистрации. Данный факт позволяет проводить мошеннические махинации (например, двойная продажа квартиры).
2. ЖСК нельзя привлечь к ответственности, если сроки застройки будут нарушены или обнаружатся дефекты строительства. Участники только могут переизбрать руководство, но подвергнуть каким-либо санкциям саму компанию нет.
3. В договоре нельзя прописать конечную стоимость жилплощади.
4. Регулирование процесса продаж недвижимости через ЖСК представляется недостаточным. Оно производится по средствам ЖК РФ, а не Федеральными законами.

На видео о жилищно-строительных кооперативах

Несмотря на имеющиеся недостатки, ЖСК сегодня набирает в нашей стране все большую популярность (по статистике доля таких застройщиков растет каждый месяц). Участникам рекомендуется перед подписанием внимательно изучить договор на наличие «подводных камней». Оптимальным решением выглядит заказать с другими участникам кооператива.

Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив)? Стать владельцем квартиры в новостройке достаточно просто – пришел к застройщику, заплатил деньги, подписал договор. Вроде бы все? На самом деле нет. Есть масса тонкостей, особенно на первичном рынке. Например, вы решили купить квартиру в ЖСК.

Так, нужно понимать, какими закона регулируется процесс, какую форму взаимоотношений с покупателями выбрал застройщик. Разобраться, что такое ЖСК и чем этот механизм отличается от договоров долевого участия. Рассказываем про все особенности покупки квартиры в жилищно-строительных кооперативах.

ЗАКОН

Основной документ, который помогает разобраться с тем, что такое ЖСК – это ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». В нем прописан порядок организации жилищно-строительного кооператива, права и обязанности его членов, или, как их называют юридически грамотно – пайщиков.

РИСКИ

Давайте уточним, что такое ЖСК и как оно работает на примере отличий от другого распространенного механизма реализации строительства многоквартирных домов с привлечением средств физических лиц – механизмом договоров долевого участия по ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (подробнее о разнице ЖСК и ДДУ).

Это важно знать: Покупка квартиры иностранным гражданином

ФЗ о долевом участии заставляет застройщиков сначала регистрировать договора в Росреестре, а уже потом брать деньги с дольщиков. Поэтому если вы отдали договор на регистрацию, а он ее не прошел, фактически вы ничего не потеряли – ведь деньги еще у вас	ФЗ о жилищно-строительных кооперативах никак не регулирует популярную схему мошенничества «двойных продаж» одной и той же квартиры. Да, сейчас есть обязанность регистрации договоров в Росреестре, но при этом вы уже расплатились за квартиру, вы уже заключили договор. Можно отдать деньги и бегать за председателем ЖСК в надежде вернуть свои деньги
Чтобы зарегистрировать первый договор долевого участия, застройщик подает в Росреестр документы – в том числе проектную декларацию, разрешение на строительство и документы о наличии собственности на земельный участок. Проблемы с участком исключаются, если это не сложная схема с мошенничеством с привлечением сотрудников Росреестра	Проблемы с регистрацией договоров в Росреестре не заканчиваются банальным мошенничеством. Так, судебная практика знает неоднократные случае, когда председатель ЖСК просто ставил забор на пустыре, копал фундамент и начинал продажу квартир по сильно заниженным ценам. Люди покупали жилье, а через несколько месяцев выяснялось, что разрешения на землю у ЖСК нет. Итог – очередные обманутые дольщики
Цена фиксируется один раз и не может измениться	Если вы проверили ЖСК и выяснили, что договор на аренду земли все-таки есть, также как и разрешение на строительство, не спешите радоваться – цена у квартиры может быть занижена на этапе продаж. Но при этом она элементарно повысится после общего собрания на основании якобы инфляции и удорожания строительных материалов
Есть наказание за срыв сроков. Есть права дольщиков получить неустойку за пользовании их денежными средствами. Есть возможность как расторгнуть договор и получить обратно деньги и неустойку, так и просто взыскать неустойку	Наказания, обозначенного законом за срыв сроков сдачи дома нет

Фактически ЖСК – это сообщество людей, которые объединились для строительства многоквартирного дома. Когда вы заключаете договор на право требования квартиры в жилищно-строительном кооперативе, вы не получаете услугу, как привыкли. Вы именно вступаете в общество людей, которые занимаются одним дело – строят дом с привлечением подрядчиков. Поэтому вся ответственность за проблемы ЖСК также лежит на плечах пайщиков.

Ключевой момент в том, что в случае с ЖСК договор регистрируется после уплаты паевого взноса. И фактически оплачивается не приобретаемая квартира, а именно членство в ЖСК.

ТРЕБОВАНИЯ К УСТАВУ ЖСК

Закон предъявляет целый перечень требований к жилищно-строительным кооперативам. Все они должны быть четко прописаны в уставе организации. Разобраться, что такое ЖСК, можно как раз с помощью проверки соблюдения этих требований. Для начала изучите ст. №112 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В ней прописаны обязанности группы учредителей к организационно-правовой форме создания ЖСК. Именно учредители должны отвечать за все действия ЖСК до назначения его председателя. Поэтому если вы вступаете в ЖСК на первоначальном этапе его существования, эта информация будет полезной:

• Основные требования к потребительским кооперативам прописаны в ст. 116 ГК РФ. Изучите текст статьи, устав ЖСК не должен противоречить гражданскому кодексу.
• В уставе должна быть информация о названии ЖСК
• Должен быть прописан не только юридический, но и фактически адрес кооператива – участники сообщества должны иметь возможность найти место регистрации ЖСК
• Должны быть прописаны цели и задачи сообщества – возведение многоквартирного дома такого-то, строительство комплекса, просто возведение и затем управление жилыми зданиями
• Обязательно должны быть прописаны суммы, которые должны заплатить потенциальные члены жилищно-строительного кооператива за вступление в ЖСК и также суммы за квартиры – так называемые паевые взносы
• Должен быть прописан порядок вступления в кооператив – будущий член сообщества должен понимать, какой именно алгоритм нужно использовать для попадания в конкретно этот ЖСК.
• Также должен быть известен расчетный счет, на который перечисляются средства членов кооператива – если он меняется, то меняется и устав
• В уставе должен быть ясный алгоритм выхода гражданина из членов ЖСК. Причем должна быть прописана не только процедура, но и все финансовые затраты, которые несет как гражданин, так и сам ЖСК. Речь идет о возвращении паевого взноса, перехода права требования на строящуюся квартиру и иные траты, которые вносил пайщик при вступлении в кооператив

Закон о жилищно-строительных кооперативах предусматривает наличие в них руководства. В уставе должны быть прописаны как права, так и обязанности членов кооператива и отдельно – руководителей. После прочтения устава должна быть ясна степень ответственности, которая возлагается как на руководителя, так и на пайщиков.

ПРАВА ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КООПЕРАТИВА

Все права членов жилищно-строительного кооператива прописываются в уставе. Они не должны противоречить федеральному закону о ЖСК и другим нормативным документам, как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.

• Если вы не знаете, что такое ЖСК, то при покупке квартиры менеджер кооператива или его руководитель должны озвучить вам полную информацию о деятельности ЖСК. То есть принимая решение приобрести право требования на квартиру в ЖСК, подписать договор о вступлении в ЖСК, вы должны полностью осознавать свои будущие обязанности.
• Пайщик имеет право знать, каким образом в ЖСК происходит процесс принятия решений – требуется ли общее собрание для любых вопросов, или все пайщики собираются только для голосования за руководство, а основные изменения в процессы вносят уже председатель ЖСК и его замы.
• Нужно разобраться в правах каждого члена ЖСК относительно голосования. Например, в моменте изменения устава и прочих документов, связанных с взносами денег – нужно ли единогласное решение или достаточно большей части пайщиков. Что считается кворумом общего собрания – сколько человек должно прийти на собрание, чтобы оно считалось легитимным?
• Каким образом члены ЖСК будут компенсировать убытки организации. Имеет ли право пайщик не вносить средства на оплату различных штрафов, наложенных на юридическое лицо, есть ли прямая ответственность председателя за такие действия

ЖСК – это сложный механизм на жилищно-строительном рынке. С одной стороны, права членов ЖСК достаточно широки – любой пайщик может даже выходить с радикальным изменением проекта для сокращения стоимость строительства дома. Но при этом и обязанностей, в том числе ответственности, у членов ЖСК на порядок больше, чем в случае с договорами долевого участия.

Отзывы клиентов

Благодарность от гр. Вороновой Т. А. Выражаю благодарность Юрию Владимировичу за грамотную, высокопрофессиональную консультацию по вопросу о “Защите прав потребителей”, четкое разъяснение моих дальнейших действий в моей ситуации, а также благодарность Ольге Анатольевне за внимательное и чуткое отношение к посетителям. Была рада знакомству с вашим агентством!

Воронова Татьяна Анатольевна

Отзыв Гизатуллиной Уважаемый руководитель!

Прошу выразить огромную благодарность юристу Кузнецовой Лидии Александровне за профессиональную консультацию в решении моей проблемы, за чуткое, внимательное отношение ко мне, как к клиенту, за грамотный подход к делу. Также хочу выразить искреннюю благодарность коллективу за доброжелательность, профессионализм. Желаю вам дальнейших успехов на юридическом поприще.

Благодарность от Трук Н.Н. Хочется выразить благодарность Каваляускус Василию Анатольевичу, Павлюченко Александру Викторовичу и Лобурь Максиму Андреевичу за оказание квалифицированной юридической помощи, с помощью которой моя проблема решилась быстро, четко. Всегда при обращении находил понимание и внимание. Хорошо, что в «Обществе защиты прав потребителей» работают такие юристы и адвокаты. Успехов Вам в дальнейшей работе и отстаивании интересов потребителей.

С уважением, Трук Н.Н.

Благодарность от Плисецкого В.В. Прошу выразить благодарность Мавричеву Сергею Вячеславовичу за чуткое отношение и понимание к клиентам. Вопрос был разрешен в течении одного дня. Очень благодарен Сергею Вячеславовичу.

Плисецкий В.В. 19.10.2018 г.

Благодарность Суховарову Я, Корчагин Дмитрий Владимирович, выражаю благодарность и признательность юристу Суховарову Юрию Владимировичу за качественную и квалифицированную консультацию. Спасибо.

Благодарственное письмо Ермакову А.В.

Благодарность от гр. Богодяж Н. Г. Я, Богодяж Н. Г. обратился в Юридическое агентство Санкт-Петербурга за помощью в споре с компанией АО РТК по поводу отказа в возврате товара согласно правил торговли, тем самым были нарушены мои права потребителя.

Благодаря юристу компании Степанову Д. Ю. мне удалось вернуть деньги за некачественный товар, а также мне были принесены извинения со стороны оппонента. Хочу выразить свою благодарность за квалифицированную помощь, оказанную мне Степановым Д. Ю. и Юридическим агентством Санкт-Петербурга.

С благодарностью, Богодяж.

Благодарность от гр. Московчука В. Г. Выражаю большую благодарность адвокату Денису Юрьевичу за консультацию и доведение дела до логического завершения. Были очень грамотно составлены юридические документы, направлены в суд. Дело выиграно. Ура.

Большое спасибо!

Истец: Московчук В. Г.

Благодарность от Марины Кулешовой Выражаю огромную благодарность Павлюченко Александру Викторовичу за грамотную юридическую работу и профессионализм, а также его помощнице Елене Владимировне за оказанную квалифицированную помощь. Желаю Вам процветания и достижения профессиональных вершин.

С уважением, Марина Кулешова. 15.08.2018 г.

Благодарность Павлюченко А.В. от Сонец В.В. Выражаю глубочайшую благодарность Павлюченко Александру Викторовичу за предоставленную консультацию и грамотный подход к делу, а также успешный исход в моей проблеме. А также хочу выразить благодарность за доброжелательность. Желаю Вам успехов в этой нужной для нас работе.

С уважением, Сонец В.В. 17.05.2018 г.

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ЖСК

Что такое ЖСК с точки зрения покупателя? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы этой схемы становления владельцем недвижимости. Начнем:

Это важно знать: П 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ: право залога у продавца на квартиру

Плюсы	Минусы
У жилищно-строительных кооперативов обычно есть программы рассрочки – есть возможность не брать ипотеку и выплачивать стоимость квартиры в течение пары лет	Та же ипотека – скорее всего, вы не сможете получить ипотечный займ у банка. Причем у любого, как крупного, так и самого небольшого. Самый вероятный вариант – для участия в жилищно-строительном кооперативе вам предложат потребительский кредит. Дело в том, что банк также понимает все риски деятельности ЖСК – и не хочет получить в залог квартиру, которую не достроят.
В случае с договорами долевого участия застройщик связан массой обязательств. Это и компенсационный фонд, и требования по счетам, и масса других расходов. Есть и гарантии, четкие сроки строительства. Поэтому ценник по ДДУ обычно выше цены, чем та, которую за аналогичную квартиру готов предложить ЖСК.	Да, цена на начальном этапе в ЖСК достаточно низкая. Но при этом нужно обязательно осознать, что такое договор ЖСК. Это не договор на право требования квартиры. Это инвестирование, взнос, не более того. В договорах ЖСК обычно прописано, что сумма паевого взноса может увеличиться за счет инфляции или других оснований. Поэтому сначала ценник маленький, зато потом может возникнуть необходимость платить еще несколько раз за ту же квартиру.
Вы как пайщик можете участвовать в общих собрания и принимать решения относительно судьбы дома	Несмотря на то, что право участвовать в судьбе дома есть, это и плюс, и минус. Так, вы должны будете нести ответственность за решения ЖСК – а это может вылиться в неплохие суммы
Есть особенность – при покупке пая вы можете как вступать в ЖСК, так и не вступать. Это вариативность может быть плюсом с точки сиюминутного сокращения трат	Но в долгосрочной перспективе это может обернуться проблемой. Да, вы не вступите в ЖСК – и не сможете влиять на решения общего собрания. А если вступите – придется заплатить как одномоментный взнос за вступление, так и ежемесячные взносы за членство. Сразу оплата обычно идет в размере 1-3% от ценника за пай (квартиру)

Есть и другие минусы в схеме ЖСК. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. И постоянно дополнительные траты – все это реалии современного подхода к ЖСК.

Создание структуры

Как быть, если в доме нет такой структуры? Бывает, что при желании вступить в кооператив, вы сталкиваетесь с тем, что этой структуры нет. Создать ее можно самостоятельно при помощи юристов и специалистов в сфере ЖКХ.

Внимание! Вы можете обратиться за помощью к уже созданным организациям и взять у них учредительные документы, на основе которой вы создадите свой кооператив.

Подробнее о создании и регистрации ЖСК можно узнать в нашем материале.

ДОГОВОР ЖСК (ОБРАЗЕЦ)

Мы не пытаемся отговорить вас от покупки квартиры в ЖСК. Часто это действительно выгодное вложение средств и получение квартиры в достаточно короткий срок. Практически во всех городах России есть удачным примеры строительства многоквартирных домов через механизм ЖСК. А многое элитное жилье в принципе строится только по такому механизму. Поэтому проверяйте ЖСК, взвешивайте риски и принимайте собственное решение.

Если все-таки решили приобрести квартиру таким образом, давайте разберемся, что такое договор ЖСК при покупке квартиры. Нужно обратить внимание на несколько моментов.

Ознакомьтесь с типовым бланком договора с ЖСК у нас на сайте ()

Как обезопасить себя от обмана?

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:

• детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
• ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
• удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
• обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
• внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.

Узнайте, какое жилье для переселенцев и беженцев предусмотрело государство РФ. Прежде чем арендовать квартиру, рекомендуется собрать определенный пакет документов. Какой? Узнайте в нашей статье. Что такое аккредитив и как он может вам помочь в приобретении недвижимости, вы узнаете в нашем материале по ссылке.

ПРОВЕРКА ЖСК

Конечно, полностью обезопасить себя от срыва сроков сдачи дома, от повышения стоимости квартиры и других проблем вы не сможете. Но стоит попробовать проверить не только сам договор с ЖСК, но организацию

Источник: social-kansk.ru

Жилищно-строительные кооперативы

Участие в жилищно-строительном кооперативе является одним из немногих способов приобретения жилья на стадии его строительства, предусмотренных законодательством. Жилищно-строительным кооперативом (далее – ЖСК) признаётся добровольное объединение граждан и/или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Порядок создания, организации и деятельности ЖСК регламентируется:

— разделом 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ);

— Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ);

— Уставом кооператива, который не должен содержать положения, противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам.

Уплата взносов ЖСК его членами относится к числу недоговорных способов привлечения денежных средств граждан для строительства жилья, допускаемых Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ). В отличие от правоотношений в области долевого строительства объектов недвижимости, которые основываются на договоре двух лиц – гражданина (физ.лицо) и застройщика (юр.лицо), членские отношения внутри ЖСК основываются на Уставе этого кооператива.

Однако не все ЖСК в своей деятельности соблюдают даже не столь многочисленные требования, предъявляемые жилищным законодательством, что может привести к нарушению прав членов таких ЖСК. В связи с этим приведем основные моменты деятельности ЖСК.

Прием в члены жилищно-строительного кооператива

Прием гражданина в члены ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление ЖСК. Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов (конференции) ЖСК, зафиксированном в соответствующем протоколе.

В результате гражданин приобретает статус члена ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены ЖСК общим собранием членов кооператива (конференцией) (ст. 121 ЖК РФ). Членство в ЖСК может быть подтверждено справкой (выпиской из утвержденного решения) ЖСК о членстве в кооперативе, выдаваемой по заявлению члена ЖСК. Данная справка будет является свидетельством применения к возникшим правоотношениям жилищного законодательства.

Права и обязанности членов ЖСК

Члены ЖСК имеют следующие права :

— право голоса на Общем собрании кооператива, которое является высшим коллегиальным органом ЖСК, и решения которого являются обязательным для всех членов ЖСК;

— право на избрание в Правление ЖСК;

— право на пай члена жилищного кооператива;

— право на получение доходов от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с действующим законодательством и Уставом кооператива;

— право на предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного членом ЖСК паевым взносом. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член жилищного кооператива приобретает в случае выплаты паевого взноса полностью (ч.4 ст.218 ГК РФ).

Обязанности члена ЖСК:

— член кооператива обязан соблюдать Устав ЖСК, выполнять решения Общего собрания членов ЖСК и других органов кооператива;

— член ЖСК, а так же члены его семьи обязаны освободить жилое помещение в доме ЖСК в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива в связи с невыплатой полностью паевого взноса.

Уставом ЖСК могут быть предусмотрены не противоречащие законодательству РФ дополнительные права и обязанности членов кооператива. Уже поэтому каждому члену кооператива просто необходимо знакомится с Уставом ЖСК.

Основные риски, связанные с членством в ЖСК

Вступая в ЖСК для строительства жилья гражданин несет определенные риски:

1. Члены ЖСК прежде всего несут риск того, что главная цель создания кооператива — постройка жилого дома может быть не достигнута по каким-либо причинам (будь то невозможность получения разрешительных документов, проблемы реализации проекта, включая финансовые и т.п. трудности)

2. Риск удорожания строительства также ложится на плечи членов кооператива.

3. Если сроки строительства сорваны по вине самого ЖСК, то перед своими же членами ответственности оно нести не будет.

4. ЖСК-застройщик или ЖСК-инвестор строительства непосредственно не несут гарантийных обязательств по поводу предоставленных квартир перед своими членами.

5. Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК осуществляет только избираемая ревизионная комиссия кооператива (или ревизор).

6. О том какая именно квартира будет предоставлена члену кооператива решение принимает Общее собрание членов (конференция) ЖСК. Это решение затем будет являться основанием вселения в жилое помещение. Следовательно, в случае нарушения уставного порядка распределения квартир между членами кооператива, существует риск возникновения споров между ними.

Данные риски являются существенными и влияют на защиту прав и законных интересов членов ЖСК и усиливаются в несколько раз, когда органы управления ЖСК связаны со строительными, инвестиционными и т.п. компаниями, участвующими в строительстве дома, а так же когда члены ЖСК самоустраняются от участия в деятельности кооператива.

Возможные нарушения ЖСК порядка привлечения денежных средств граждан для строительства жилых домов

Нормы Жилищного кодекса РФ являются обязательными для исполнения, но зачастую сознательно нарушаются руководством (правлением) ЖСК, посредствам выстраивания «серых схем» привлечения денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости с целью уменьшения своей ответственности.

Одним из наиболее распространенных является нарушение ст. 121 ЖК РФ, определяющей порядок приобретения статуса члена кооператива, поскольку только когда лицо является членом ЖСК, только тогда оно вступает в правоотношения с ЖСК для достижения уставных целей кооператива. Например, гражданин подает заявление в ЖСК о вступлении в его члены.

Правление ЖСК принимает это заявление, выносит распоряжение о принятии в члены ЖСК данного гражданина на основании поданного заявления и обязывает гражданина внести членский взнос и денежные средства (пай) как его долю участия в строительстве объекта недвижимости. Однако, в нарушение ст. 121 ЖК РФ, данное распоряжение правления ЖСК о вступлении гражданина в члены кооператива не утверждается общим собранием членов ЖСК. Как следствие, денежные средства, внесенные гражданином, не являются паем, а он не является членом ЖСК. В данном случае ЖСК незаконно использует в своем обороте денежные средства граждан.

Следует отметить и другой способ привлечения денежных средств. Гражданин вступает в члены кооператива в соответствии с требованиями ЖК РФ, но при этом дополнительно с данным лицом заключается договор (соглашение), содержащий условия включения его в члены ЖСК, оплаты членских взносов, внесения паевых взносов и т.п. Согласно ч. 1 ст. 125 ЖК РФ порядок и условия внесения паевого взноса членом ЖСК определяется его Уставом. Таким образом, в договоре (соглашении) не может одновременно содержаться условия о порядке оплаты паевых взносов и условия о порядке вступления в члены ЖСК, порядке уплаты членских взносов, поскольку, такой договор (соглашение) с ЖСК может заключить только лицо уже имеющее статус члена ЖСК, то есть которое уже оплатило членский взнос.

Таким образом, при вступлении граждан и (или) юридических лиц в члены ЖСК и внесении ими денежных средств на строительство объектов недвижимости должно соблюдаться в полном объеме гражданское и жилищное законодательство Российской Федерации. Только в этом случае граждане и юридические лица будут полноценными участниками жилищных правоотношений.

Встречаются случаи, когда заключение договора с ЖСК (инвестирования, строительного подряда, паенакопления и т.д.), выдаётся за вступление в члены ЖСК. В данном случае лицо, заключившее договор с ЖСК, на самом деле не становится его членом, а вступает в правоотношения с ЖСК в соответствии с предметом договора, причем зачастую не на законных основаниях.

Таким образом, в сравнении с участием в ЖСК, правоотношения, основанные на договорах участия в долевом строительстве, являются более защищенными с правовой точки зрения.

Источник: Главное управление строительства Тюменской области
Дата создания: 11.02.2010
Дата обновления: 31.01.2018

Источник: admtyumen.ru