В десятках российских городов дольщики, купившие нежилые помещения в долгостроях, требуют признать за ними право на собственную недвижимость. Участники долевого строительства вложили миллионы в коммерческие площади в надежде открыть собственный бизнес, но в итоге остались ни с чем. Корреспондент «Октагон.Восток» побеседовал с обманутыми дольщиками и юристами, чтобы разобраться в несовершенствах российского законодательства.
Новогодний «подарочек»
Несколько лет назад семейная пара из Забайкалья, Марина и Павел Свиридовы решили открыть небольшой магазин. Семья потратила все сбережения, вложившись в строящееся здание по проспекту Строителей, 5а, в Улан-Удэ. В 2017 году пенсионеры заключили договор долевого участия с компанией «Сити-Строй» и внесли полную сумму.
– Мы с большим нетерпением ждали, когда завершится стройка. Обещали, что это будет в декабре 2021 года и мы получим свои помещения. Наконец-то откроем небольшой магазинчик, будем сами работать и, может быть, кому-то ещё дадим рабочее место, – рассказывает Марина Свиридова.
Какие задачи стоят перед Фондом по защите прав граждан-участников долевого строительства
По соседству с семьёй в этом же здании помещение приобрела Туяна Жаргалова, дерматолог-косметолог. Она планировала открыть небольшую клинику и вести частный приём, наконец отказавшись от аренды.
В 2020 году, когда было построено практически всё здание, застройщик заявил о банкротстве. Решением суда обязательства по достройке объекта перешли фонду поддержки граждан – участников долевого строительства на территории Республики Бурятия.
Здание по проспекту Строителей, 5а, в Улан-Удэ.
И за Свиридовыми, и за Туяной Жаргаловой было признано право собственности на долю в незавершённом строительстве. Кроме того, решением Арбитражного суда дольщики (а всего их было около 50) были включены в реестр требований кредиторов должника четвёртой очереди.
Однако в конце 2021 года они получили предновогодний неприятный сюрприз: в ходе судебных разбирательств выяснилось, что фонд, созданный защищать их права, подал заявление в Арбитражный суд с требованием признать обременения указанных собственников отсутствующими.
Это значит, что при завершении стройки коммерческие помещения будут считаться свободными от притязаний третьих лиц. Владельцы не получат своих квадратных метров. И денег, скорее всего, тоже. По закону РФ это возможно.
Закон защищает, но не всех
Если строящийся дом завершает тот застройщик, который брал деньги с дольщиков, то все покупатели получают все типы оплаченного жилья. Однако если первоначальный застройщик банкротится и не может достроить дом, то на отношения сторон начинает распространяться закон о банкротстве, который меняет положение дел. Преимущество у тех, кто покупал квартиры, машино-места и нежилые помещения площадью до семи квадратных метров: они имеют право войти в реестр требований участников долевого строительства и получить свои объекты после достройки дома.
Срок передачи объекта в договоре о долевом участии в строительстве
– При процедуре банкротства физлица, которые приобрели жилые помещения, включаются в третью очередь реестра кредиторов, это очередь участников долевого строительства. А юридические лица и граждане, которые купили нежилые помещения, по закону не признаются участниками долевого строительства. Они могут попасть в четвёртую очередь – это общая очередь реестра кредиторов, – комментирует конкурсный управляющий Александр Шерстянников.
Дольщики, купившие коммерческие помещения, теперь имеют статус залоговых кредиторов, означающий, что эти площади находятся у них в залоге. Залоговые кредиторы могут соглашаться или препятствовать реализации будущего помещения.
И теперь основная проблема и головная боль дольщиков – действия фонда, который пытается признать их обременения на коммерческие помещения отсутствующими.
В ответе на журналистский запрос «Октагон.Восток» представители Фонда поддержки граждан – участников долевого строительства на территории Республики Бурятия пояснили, что они занимаются восстановлением прав только тех пострадавших граждан, которые купили жильё, машино-места и нежилые помещения площадью не более семи квадратных метров.
– Восстановление прав граждан, приобретавших нежилые помещения большей площади за счёт механизмов Фонда, по закону не предусмотрено. Решение проблемы в данном случае возможно путём денежных компенсаций в рамках процедуры банкротства застройщика при реализации конкурсной массы, – комментируют в фонде.
По словам Шерстянникова, продавать застройщику нечего. Кроме стройплощадки, никаких активов у «Сити-Строй» нет. И это единственное имущество было передано в Фонд поддержки дольщиков.
«Кому это выгодно, остаётся неясным. Мною, как и многими другими участниками долевого строительства, внесена стопроцентная предоплата. На данный момент дом практически достроен на наши деньги, наши помещения уже готовы».
Андрей Тимофеев
дольщик
– То есть мы могли бы уже сегодня оформить документы. Но теперь, когда у нас появилась эта возможность, фонд, пользуясь федеральным законом, решил нас лишить этих площадей. Неясно, каким образом теперь фонд будет поступать с нами – то есть на наши деньги, деньги дольщиков было построено фактически всё здание, – комментирует дольщик Андрей Тимофеев.
Пострадавшие уверены, что закон был написан на скорую руку, чтобы защитить людей, купивших квартиры, после того как волна долгостроев покатилась по всей стране.
– Даже если нам вернут вложенные деньги, с инфляцией, которая с 2017 года произошла, уже на те средства невозможно будет купить аналогичные помещения. Мы остаёмся абсолютно ни с чем, нищими, у нас забирают всё, – добавила Марина Свиридова.
Массовый прецедент
Случай с дольщиками нежилых помещений в Улан-Удэ – всего лишь один из множества. Аналогичный сценарий развивается по меньшей мере в десятке других городов России – в этом списке Москва и Московская область, Казань, Ульяновск, Ростов-на-Дону, Краснодар, Нижний Новгород, Уфа, Иркутск, Магнитогорск, Красноярск. Дольщикам, которые приобрели, но так и не увидели свои коммерческие площади, удалось разыскать друг друга в разных уголках страны. Происходящее обсуждают в общероссийском чате, активисты продолжают наводить справки о других пострадавших. В лидерах Уральский, Южный и Приволжский округа, отстают от них Сибирский и Северо-Западный.
Грандиозную стройку – ЖК «Квартал Европейский» – микрорайон из «свечек» более 20 этажей с подземным паркингом – запланировала компания «Квартстрой-НН» в Нижнем Новгороде. Давно зарекомендовавший себя на рынке застройщик не вызывал сомнений у дольщиков. К тому же, по их словам, занимавший в то время губернаторский пост Валерий Шанцев поддерживал застройщика в СМИ, людям активно предлагали покупать помещения и брать жильё в ипотеку в строящихся домах. Стройка размахнулась на улице Тимирязева, две «свечки» из четырёх были сданы в 2011 и 2013 годах.
Пикет дольщиков ЖК «Квартал Европейский». Источник: «Ольга Давыдова»/YouTube
В числе дольщиков третьей по очереди «свечки» оказалась семья Юлии Вечкановой, потомственного педагога. Она более 10 лет руководит центром развития и коррекции речи, занимается с дошкольниками и взрослыми, перенёсшими инсульт. В 2015 году супруги Вечкановы оформили договор долевого участия и произвели полную оплату за помещение на втором этаже строящегося дома. Но вскоре стройка остановилась.
Руководство компании скрылось за границей, его объявили в розыск, было возбуждено уголовное дело о мошенничестве и неправомерном привлечении средств дольщиков. Через некоторое время застройщика объявили банкротом.
Долгострой перешёл Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства в Нижегородской области, который в 2020 году принял решение о достройке комплекса. Но ситуация с владельцами нежилых помещений складывается по уже знакомой схеме.
– У нас на руках – судебные решения о признании за нами денежных требований, обеспеченных залогом в виде доли (помещений) в недострое, и мы являемся кредиторами четвёртой очереди. Но руководство и юристы фонда говорят нам, что наши правопритязания на помещения они не признают и как предметы залога их не рассматривают, несмотря на судебные решения. После достройки объекта за счёт федерального бюджета наши помещения фонд планирует продать, то есть фактически обналичить бюджетные средства РФ, – рассказывают дольщики ЖК «Квартал Европейский».
В этот капкан вместе с Юлией попали не менее полусотни человек – среди них и медики, и парикмахеры, и те, кто планировал открыть в ЖК клуб единоборств для подростков.
Теперь у них ни помещений, ни денег; надежды на помощь малому бизнесу не оправдались.
Столько же шума наделала стройка в Ростове-на-Дону. Вот уже 15 лет на Центральный рынок города смотрит десятиэтажный долгострой. В 2006 году его начала возводить компания «Донквартстрой». Осилив лишь пять этажей, строители прекратили работы.
«Донквартстрой» – дочернее предприятие строительного концерна «Вант», известного в Ростове-на-Дону и Сочи и оказавшегося в центре скандала. Владельца компании Валерия Чабанова признали банкротом и осудили на четыре года лишения свободы за хищение 320 млн рублей – средств 250 дольщиков четырёх многоквартирных домов. «Дочка» концерна «Донквартстрой» тоже попала под банкротство.
– Застройщик хотел достроить эту десятиэтажку – она маленькая, тем более лакомый кусочек в центре города. Но у него была не оплачена аренда земли, и начались проблемы с администрацией городской, потом областной. Могли дать им отсрочку платежа по аренде, вместо этого администрация закидала их судебными исками и не дала достроить. Мы умоляли, чтобы власти продлили аренду на землю, – рассказывает Вадим Перепелица, владелец нежилых квадратов в десятиэтажке.
Дольщики нежилого помещения ЖК «Радуга» в Краснодаре Андрей и Диана Оголенко заключили договор с застройщиком летом 2016 года в надежде открыть ателье.
Дом был построен практически наполовину, после чего застройщик подал на банкротство.
– Мы попали в Фонд поддержки прав дольщиков на достройку, были признаны потерпевшими по уголовному делу о мошенничестве в особо крупном размере. Арбитражный суд Краснодарского края включил нас в реестр кредиторов. В 2021 году было решение оставить залог в пользу кредиторов по нежилому помещению. Но на данный момент фонд обжалует решение кассационного суда и пытается лишить нас наших вложенных средств, – рассказывают супруги.
«У вас есть деньги»
По словам пострадавших дольщиков, в отписках – сплошные противоречия. Купивших нежилые помещения чиновники называют коммерсантами, а сложившуюся ситуацию – коммерческим риском. Притом что многие из вложившихся в строительство – физические лица. А то и вовсе пострадавших называют инвесторами. Хотя, согласно статье 2 закона об инвестиционной деятельности, «участники долевого строительства инвесторами не являются».
– Для меня это катастрофа, как и для многих граждан, веривших в мечту о своём деле. А на самом деле это раскулачивание граждан в наши дни. «Ну не квартиру же вы купили, значит, деньги были у вас лишние». Я копила 10 лет, потратила всё на эту покупку. Теперь осталась без денег и без собственности, – делится Елена Замятина, которая вложила сбережения в 2012 году в помещение в Одинцовском районе Московской области.
Самый масштабный долгострой, пожалуй, не только в Москве, но и во всей России – ЖК «Царицыно». Его история насчитывает две неудачные попытки достройки домов, несколько уголовных дел, 4 тысячи обманутых дольщиков и десятки миллиардов рублей.
Самый масштабный долгострой в Москве – ЖК «Царицино». Фото: группа «Дольщики ЖК Царицыно, Царицыно 2» в соцсети «ВКонтакте»
– Когда владельцы нежилых помещений попросили передать им помещения, как и дольщикам жилых, чиновники «Москомстройинвеста» (Ведомство контролирует долевое строительство в столице. – τ.) нам отказали. Мы прошли все судебные инстанции – и первый суд, и апелляционный, кассационный, даже Верховный. Но они все усилия направили против людей, а не против расхитителей бюджета, которые должны были достроить комплекс, – рассказывает Григорий Костюнин, купивший помещение в ЖК «Царицыно».
По всей стране пострадавшие дольщики пытаются отстоять своё право на собственность – пикетами, митингами, петициями, годами обивают пороги кабинетов.
По словам юристов, смысл бороться за свои права есть, но на борьбу эту придётся бросить все силы.
Существует несколько механизмов защиты, говорит московский адвокат, защищающий права дольщиков ЖК «Царицыно», Андрей Тютюнин. Один из них – включение участников долевого строительства в реестр требований четвёртой очереди. По закону о банкротстве помещение должно быть реализовано по процедуре банкротства через торги, а полученные средства подлежат распределению между лицами, среди которых и тот, кто это помещение приобретал. Он имеет право на получение 60 процентов от той суммы, за которую объект продан, но не более той цены, которую уплатил.
– Второй механизм я сейчас реализую. До того как застройщик стал банкротом, мы обратились в суд с иском о признании права собственности на долю в объекте незавершённого строительства. Закон это позволяет, но сделать это нужно непременно до начала банкротства.
Затем объект передаётся кому-то другому, и после ввода дома в эксплуатацию идём в суд с иском о признании права собственности уже на конкретное помещение. Благодаря ему мы меняем отношение дольщика к этой площади. Если раньше оно состояло в обязательных отношениях по договору с застройщиком, то теперь переходит в разряд вечных прав, – поясняет Андрей Тютюнин.
По его словам, Верховный суд уже признал вечное право такого дольщика на помещение. И на сегодняшний момент по первой инстанции вынесено около 10 положительных решений.
Источник: dv.octagon.media
Официальный сайт Сокольского муниципального района
Реализация стратегических инициатив Президента Российской Федерации
Будущее России
Вологодская область.Душа Русского севера
Реализация национальных проектов
Торги и конкурсы
Президент России
Государственные услуги
Кадастровая оценка объектов капитального строительства
Официальный портал Вологодской области
Портал данных Вологодской области
Молодежное Правительство Вологодской области
Земельная реформа
Реформа ЖКХ
Избирательная комиссия Вологодской области
Некоммерческая организация Вологодской области «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Вологодской области»
Data.gov.ru
Инфографика
Портал “Бизнес-навигатор МСП”
Портал противодействия коррупции
Открой для себя Вологодскую область!
портал Госуслуг
Бесплатная юридическая помощь и правовое информирование населения
Фестиваль
Всероссийский физкультурно-спортивный комплекс
upinfo.ru
Портал государственных и муниципальных услуг Вологодской области
«Вологодский гектар»
«Земельный сертификат»
Информация о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов на территории Сокольского муниципального района в 2019 году
Приоритетные национальные проекты
Официальная статистическая отчетность
Всероссийская перепись населения
Ситуация с коронавирусом в Сокольском районе
Год памяти и славы
О налоге на профессиональный доход
Патентная система налогообложения
Доступная среда
Перепись малого бизнеса
Экономическая перепись бизнеса
Выбираем вместе
Мир не продается
Формы статистической отчетности по показателям Указов Президента Российской Федерации от 04.02.2021 № 68
Строительство многоквартирных домов на территории Вологодской области осуществляется в основном с привлечением застройщиками
денежных средств граждан – участников долевого строительства (дольщиков).
В существующих экономических условиях, участие в долевом строительстве многоквартирных домов — выгодное предложение для граждан.
С целью урегулирования отношений, связанных с привлечением
денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов,
а также защиты прав дольщиков от недобросовестных застройщиков
30.12.2004 принят Федеральный закон от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Вместе с тем перед тем как выбрать застройщика и заключить с ним договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома,
рекомендуется обратить внимание на следующие аспекты.
1. Выбор застройщика.
Застройщиком может быть только юридическое лицо, которое в обязательном порядке должно иметь:
- разрешение на строительство многоквартирного дома;
- права на земельный участок, который будет использоваться для строительства дома (свидетельство о праве собственности, зарегистрированный договор аренды или субаренды, договор безвозмездного пользования
земельным участком); - проектную декларацию на строительство дома, опубликованную и размещенную в установленном порядке.
Если разрешение на строительство будет получено после 1 июля 2018 года застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов при условии,
что строительство домов осуществляется в пределах одного разрешения
на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство
в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких
земельных участках, расположенных в границах застроенной территории,
в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории,
или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном
освоении территории или договор о комплексном развитии территории. Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства указанных объектов недвижимости по нескольким градостроительным планам земельного участка или утвержденным проектам планировки территории либо
по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории.
При этом застройщик вправе осуществлять строительство
многоквартирных домов в пределах одного или нескольких разрешений
на строительство с привлечением денежных средств участников
долевого строительства при соблюдении одного из условий:
1) уплаты отчислений (взносов) в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (компенсационный фонд) – если договор участия
в долевом строительстве представлен на государственную регистрацию
после 27 июня 2019 года;
2) размещения денежных средств участников долевого строительства
на счетах эскроу (застройщики, привлекающие средства дольщиков, размещаемые на эскроу счетах, не уплачивают платежи в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства). Привлечение денежных средств
для долевого строительства многоквартирных домов, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, допускается
по договорам, представленным на регистрацию после 1 июля 2019 года,
только с использованием счетов эскроу, в том числе если договоры
с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года. При этом не требуется использование
эскроу счетов для строительства многоквартирных домов, которые
соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. В таком случае исполнение обязательств должно обеспечиваться посредством залога или поручительством банка, или страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств
по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.
Право на привлечение денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирного дома на основании договора участия
в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям:
- застройщик имеет в наличии проектную документацию и положительное заключение экспертизы проектной документации;
- размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от проектной стоимости строительства;
- наличие на дату направления проектной декларации в Департамент строительства Вологодской области денежных средств в размере не менее
десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке, либо наличие на указанную дату кредитного договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, предусматривающего предоставление уполномоченным банком застройщику целевого кредита на строительство многоквартирного дома,
в состав которого входят объекты долевого строительства, в размере не менее сорока процентов от проектной стоимости строительства; - отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов (целевых займов), связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов и в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
- застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг,
за исключением акций; - обязательства застройщика, не связанные с привлечением
денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов в пределах одного разрешения на строительство
либо нескольких разрешений, на дату направления проектной декларации
в Департамент строительства Вологодской области не превышают
один процент от проектной стоимости строительства; - имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных
с привлечением денежных средств участников долевого строительства
и со строительством многоквартирных домов в пределах одного разрешения
на строительство либо нескольких разрешений на строительство; - отсутствую обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
- застройщик соблюдает нормативы финансовой устойчивости;
- в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица — застройщика;
- в отношении застройщика не принято решение суда о введении
одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве; - деятельность застройщика не приостановлена вступившим в силу решением суда;
- в реестре недобросовестных поставщиков отсутствуют сведения
о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства
или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений; - в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике
(в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица); - у юридического лица — застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты
бюджетной системы Российской Федерации за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату равен совокупному размеру требований к должнику — юридическому лицу или превышает его, что является условием для возбуждения производства по делу о банкротстве в соответствии
с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление
об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению не принято либо не истек установленный законодательством Российской Федерации срок обжалования указанных недоимки, задолженности. Данное правило не применяется в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». - у генерального директора и главного бухгалтера (иного должностного лица, осуществляющего ведение бухгалтерского учета застройщика) отсутствует судимость (неснятая или непогашенная) за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти;
- наличие выданного до заключения застройщиком договора
с первым участником долевого строительства заключения Департамента строительства Вологодской области о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям федерального законодательства.
Застройщик, не удовлетворяющий указанным требованиям, не имеет права привлекать денежные средства граждан.
При этом за привлечение денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства в нарушение требований, установленных законодательством, влечет административную ответственность по ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях
либо уголовную ответственность по ст. 200.3 Уголовного кодекса
Российской Федерации.
Застройщик обязан, если предусмотренные документы не размещены
в открытой части единой информационной системы жилищного строительства, представить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу:
- учредительные документы застройщика;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком
такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный период.
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
- заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- проектную документацию, включающую в себя все внесенные
в нее изменения; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
При этом застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф).
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать следующую информацию:
- разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения
указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию; - разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации (Департамента строительства Вологодской области)
о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона; - проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома;
- условия привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в случае
размещения таких средств на счетах эскроу; - годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность застройщика;
- фотографии строящихся застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома, отражающие текущее состояние их строительства;
- градостроительный план земельного участка;
- схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане
земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия
публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика;
- сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле
о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)»; - извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством
о градостроительной деятельности; - сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика
с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка
и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер).
При этом с 01.10.2018 за нарушение порядка, способов, сроков и (или) периодичности размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства застройщик может быть привлечен к административной ответственности по ст. 13.19.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Таким образом, с целью получения исчерпывающей информации о всех застройщиках, осуществляющих строительство многоквартирных жилых домов, следует обратиться к Интернет-ресурсу https://наш.дом.рф/ единый_реестр_застройщиков.
Кроме того, с целью определения финансового положения застройщика рекомендуется узнать об имеющейся непогашенной задолженности по исполнительным документам посредством Интернет-сервиса «Банк данных исполнительных производств», размещенном на официальном сайте
УФССП России по Вологодской области (www.r35.fssprus.ru), а также
о наличии в Арбитражных судах Российской Федерации заявлений
о признании застройщика банкротом (http://kad.arbitr.ru).
2. Заключение договора участия в долевом строительстве.
Договор долевого участия в строительстве должен содержать следующие обязательные условия:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома,
в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения
(комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), местоположение объекта долевого строительства на этаже строящегося многоквартирного дома, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта
долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже,
на котором расположен такой объект долевого строительства, о его
общей площади, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении,
наличии и площади частей нежилого помещения;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) одно из условий привлечения денежных средств участников
долевого строительства:
а) исполнение обязанности по уплате взносов в компенсационный фонд;
б) размещение денежных средств участников долевого строительства
на счетах эскроу.
При отсутствии в договоре хотя бы одного из вышеуказанных условий, договор считается незаключенным.
Условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный
в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
Договор участия в долевом строительстве заключается обязательно
в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Обращаем внимание, что договор, заключаемый с застройщиком, должен быть как договор участия в долевом строительстве, но не предварительный договор купли-продажи, договор бронирования, договор займа и др.
Иначе в дальнейшем, в случае возникновения ситуации, требующей
защиты своих прав от недобросовестных действий застройщика, вопрос
о возможности применения к фактически сложившимся правоотношениям положений законодательства о долевом строительстве подлежит доказыванию
в судебном порядке.
Одновременно важно помнить, что застройщик вправе требовать
денежные средства только после заключения договора в письменной форме
и его государственной регистрации.
Зачастую, в нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
и Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» застройщиками в договоры участия в долевом строительстве включаются следующие условия:
— запрет возможности уступки прав требований;
— запрет или ограничение права дольщика на расторжение договора
в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных
им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору;
— смягчение застройщиком своей ответственности за ненадлежащее исполнение условий договора;
— обязанность участника долевого строительства нести бремя содержания жилого помещения и общего имущества с момента ввода дома в эксплуатацию,
а не с даты подписания акта приемки-передачи квартиры;
— обязанность дольщика выбрать управляющую компанию, указанную застройщиком, либо принять участие в создании товарищества собственников жилья;
— исключение подвальных, чердачных и иных помещений в случае
если они предназначены для обслуживания многоквартирного дома
и не являются самостоятельными объектами недвижимого имущества;
— включение в цену договора услуг застройщика, не связанных со строительством многоквартирного дома;
— установление для застройщика возможности изменения в одностороннем порядке условий договора, в том числе его цены и сроков исполнения.
Перечисленные условия приводят к ущемлению прав дольщиков,
что образует состав административного правонарушения, предусмотренного
ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
3. Передача объекта строительства гражданам.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором
и должен быть единым для участников долевого строительства,
которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства,
входящие в состав многоквартирного дома.
Не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства (в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия) застройщик обязан направить дольщику сообщение
о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии
с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче.
Одновременно с этим в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик
не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан
направить участнику долевого строительства соответствующую информацию
и предложение об изменении договора.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика
о завершении строительства дома, обязан приступить к его принятию
в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен,
в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Передача жилых помещений застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается обеими сторонами.
При этом передача объекта долевого строительства не может быть осуществлена раньше, чем застройщику выдано разрешение на ввод объекта
в эксплуатацию.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В то же время, неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, является основанием для расторжения договора участником долевого строительства в одностороннем порядке. При этом застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Вместе с тем в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
В случае несоответствия объекта строительства установленным требованиям, участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта о выявленных недостатках, отказаться от подписания передаточного акта до устранения выявленных недостатков.
При этом условия в договоре об освобождении застройщика
от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства также является основанием для расторжения договора по требованию участника долевого строительства в одностороннем порядке.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства
в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства
от принятия объекта долевого строительства, застройщик по истечении
двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта
долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.
Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства
сообщения о завершении строительства дома.
Право собственности дольщика на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
Государственная регистрации права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основании:
- разрешения на ввод в эксплуатацию дома;
- передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства).
При этом застройщик самостоятельно передает разрешение на ввод
в эксплуатацию дома в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
Следует обратить внимание, что обязанность по внесению платы
за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщика с момента подписания передаточного акта или иному документу о передаче.
4. Защита прав граждан – участников долевого строительства.
Несмотря на то, что в связи с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ такие способы обеспечения застройщиком исполнения обязательств
по передаче жилого помещения как поручительство банка и страхование
утратили силу, в случае государственной регистрации первого договора
участия в долевом строительстве до создания и государственной регистрации публично-правовой компании Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства должны обеспечиваться по выбору застройщика указанными способами.
Информацию о страховой организации, имеющей лицензию на осуществление данного вида страхования, можно получить на сайте www.cbr.ru Банка России.
В соответствии со статьей 23.2 Федерального закона от 30.12.2004
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» Правительством Российской Федерации создан компенсационный фонд
долевого строительства, средства которого формируются за счет
обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства многоквартирных домов денежные средства участников
долевого строительства.
Функции по формированию компенсационного фонда в соответствии
с постановлением Правительства Российской Федерации осуществляет некоммерческая организация Фонд защиты прав граждан – участников
долевого строительства.
- формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, а также имущества, приобретенного
за счет размещения и инвестирования денежных средств фонда; - учет поступивших взносов застройщиков в компенсационный фонд;
- выплата за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам – участникам долевого строительства по договорам участия
в долевом строительстве при банкротстве застройщика в соответствии
с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; - финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства за счет средств компенсационного фонда;
- аккредитация арбитражных управляющих.
Для получения подробной информации о деятельности фонда необходимо посетить соответствующий интернет-ресурс https://фонд214.рф.
На территории Вологодской области, органом, осуществляющим государственный контроль в области долевого строительства
многоквартирных домов, является Департамент строительства
Вологодской области.
В целях восстановления нарушенных прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, Законодательным Собранием Вологодской области также принят Закон области
от 04.10.2017 № 4198-ОЗ «О мерах государственной поддержки и (или) содействия в восстановлении нарушенных прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, на территории Вологодской области и о внесении изменений в отдельные законы области», которым определены меры государственной поддержки и (или) содействия в восстановлении нарушенных прав пострадавших участников строительства.
Прежде чем заключать договор долевого участия в строительстве, необходимо ознакомиться на сайте Департамента строительства
Вологодской области www. depstroy.gov35.ru с информацией о приостановленных строительством домах, а также о застройщиках, участники строительства
которых включены в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
5. Полезная информация.
В случае нарушения Ваших прав в сфере долевого строительства,
а также по всем возникающим вопросам в указанной сфере Вы вправе обратиться в уполномоченный орган по осуществлению государственного строительного надзора, а также контроля (надзора) в сфере долевого строительства:
в Департамент строительства Вологодской области: 160000, Вологодская область, г. Вологда, ул. Герцена, д. 27, тел. 23-02-05, электронная почта: [email protected] .
По вопросам неисполнения застройщиком решения суда
и бездействия судебных приставов по взысканию задолженности:
в Управление Федеральной службы судебных приставов по Вологодской области по адресу: г. Вологда, ул. Петрозаводская, д. 3, тел. 57-17-01,
О совершении в отношении Вас преступления в сфере долевого строительства многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости:
в Управление Министерства внутренних дел Российской Федерации
по Вологодской области: 160000, Вологодская область, г. Вологда, ул. Мира,
д. 30, тел. 79-44-35, электронная почта: [email protected]
При возникновении вопросов, связанных с условиями договоров долевого участия в строительстве жилого объекта или иного объекта недвижимости:
в Управление Роспотребнадзора по Вологодской области: 160000, г. Вологда, ул. Яшина, д.1 «а» и его соответствующие территориальные отделы, тел. 75-21-23, электронная почта: [email protected]
По вопросам регистрации договора долевого участия в строительстве жилого объекта, а также права собственности на объект долевого строительства:
в Управление Росреестра по Вологодской области: 160000, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3, тел. 72-86-11, электронная почта: [email protected]
По вопросам распространения рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства:
в Управление Федеральной антимонопольной службы по Вологодской области: 160000, г. Вологда, ул. Пушкинская, д.25, тел. 72-99-70,
В случае бездействия соответствующих уполномоченных органов власти и непринятия должных мер к восстановлению нарушенных прав
Вы также вправе обратиться:
к Уполномоченному по правам человека в Вологодской области: 160000,
г. Вологда, ул. Пушкинская, д. 20, тел. 23-00-20, электронная почта: [email protected]
Прием граждан каждый вторник с 8.00-17.00, перерыв с 12.30 — 13.30.
в органы прокуратуры:
— прокуратура Бабаевского района: 162482, г. Бабаево, ул. Луначарского, д. 33;
— Великоустюгская межрайонная прокуратура: 162390, г. Великий Устюг,
пер. Красный, д. 4;
— прокуратура Бабушкинского района: 161350, с. им. Бабушкина, ул. Садовая, д. 19;
— прокуратура Белозерского района: 161200, г. Белозерск, Советский пр., д. 66;
— прокуратура Вашкинского района: 161250, с. Липин Бор, ул. Первомайская, д. 9;
— прокуратура Верховажского района: 162300, с. Верховажье, ул. Октябрьская, д. 8;
— прокуратура Вожегодского района: 162160, п. Вожега, ул. Садовая, д. 4;
— прокуратура Вологодского района: 160009, г. Вологда, ул. Зосимовская, д. 60;
— прокуратура Вытегорского района: 162900, г. Вытегра, ул. Революции, д. 43;
— прокуратура Грязовецкого района: 162000, г. Грязовец, ул. Соколовская, д. 34;
— прокуратура Кадуйского района: 162510, п. Кадуй, ул. Строителей, д. 10;
— прокуратура Кирилловского района: 161100, г. Кириллов, ул. Мира, д. 3;
— прокуратура Кичменгско-Городецкого района: 161400, с. Кичменгский Городок, ул. Первомайская, 40;
— прокуратура Междуреченского района: 161050, с. Шуйское, ул. М. Горького, д. 3;
— прокуратура Никольского района: 161440, г. Никольск , ул. Красная, д. 83а;
— прокуратура Нюксенского района: 161380, с. Нюксеница, ул. Советская, д. 1;
— Сокольская межрайонная прокуратура: 162134, г. Сокол, ул. Советская, д. 96;
— прокуратура Сямженского района: 162220, с. Сямжа , ул. Западная, д. 17;
прокуратура Тарногского района: 161560, с. Тарногский Городок, ул. Пионерская, д. 14;
— прокуратура Тотемского района: 161300, г. Тотьма , ул. Советская, д. 24;
— прокуратура Усть-Кубинского района: 161140, с. Устье-Кубинское, Новый пер., д. 4;
— прокуратура Устюженского района: 162840, г. Устюжна, ул. Богатырева, д. 21а;
— прокуратура Харовского района: 162250, г. Харовск, ул. Ленинградская, д. 39;
— прокуратура Чагодощенского района: 162400, п. Чагода, ул. Кирова, д. 5б;
— прокуратура Череповецкого района: 162604, г. Череповец , ул. Пионерская, д. 19а;
— прокуратура Шекснинского района: 162560, п. Шексна, ул. Октябрьская, д. 34;
— прокуратура города Вологды: 160009, г. Вологда, ул. Зосимовская, д. 60;
— прокуратура города Череповца 162600, г. Череповец, пр. Луначарского, д. 11а.
В случае непринятия мер городскими или районными прокурорами —
в прокуратуру Вологодской области (адрес: 160000, г. Вологда, ул. Пушкинская, д. 17, интернет-приемная: http://prokvologda.ru).
В соответствии с распоряжением прокуратуры области от 14.08.2018 № 143/7р в каждую третью среду месяца в рабочее время органами прокуратуры области проводится день приема граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов.
Источник: www.sokol-adm.ru