Участник долевого строительства или инвестор

Фонд защиты прав участников долевого строительства взял на себя обязательства застройщика-банкрота. Но настаивал, что отвечать будет только перед физлицами. Компании-кредиторы с этим не согласились и подали жалобу в суд. ВС разбирался, кто войдет в реестр кредиторов.

В 2018 году застройщик многоквартирных жилых домов «Строительно-инвестиционный холдинг» обанкротился. В реестр кредиторов в третью очередь включили требования компании «Инвестпроект» по двум квартирам. В 2021 году по решению суда права на земельные участки, где велась застройка, со всеми неотделимыми улучшениями на них, а также обязательства застройщика в полном объеме передали Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства Московской области . Суд отметил, что участниками строительства можно считать обычных людей и юрлиц.

Фонд с таким решением не согласился и обжаловал его. Он отметил, что готов выполнять обязанности застройщика только перед физлицами. Апелляционная и кассационная инстанции с этим согласились. Они указали, что по смыслу п. 2 ч. 1 ст. 201.1 закона «О банкротстве» в редакции ФЗ № 151 юрлиц нельзя признать участниками строительства.

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ. МОЙ ЛИЧНЫЙ ОПЫТ ИНВЕСТИЦИИ В НОВОСТРОЙКИ | #ХочуКвартиру

Суды подчеркнули, что цель замещения фондом застройщика-банкрота — восстановление прав граждан, которые являются непрофессиональными инвесторами. Две инстанции отметили, что в реестре нет требований кредиторов — участников строительства по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

«Инвестпроект» и конкурсный управляющий строительного холдинга с такими выводами не согласились и написали жалобу в Верховный суд (дело № А41-92972/2018). Они отметили, что юрлица считались участниками строительства до вступления в силу ФЗ № 151.

Закон начал действовать в 2019 году (к этому дню расчеты с кредиторами третьей очереди не начались), а холдинг обанкротился в 2018-м, поэтому норму нельзя применять в этом деле. А еще в п. 17 ст. 16 ФЗ № 151 указан перечень норм, которые применяются при банкротстве застройщика (при условии, что еще не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди). В этом перечне нет п. 2 ч. 1 ст. 201.1 закона «О банкротстве».

Еще истцы отметили, что если юрлица не участники строительства, то заявление фонда о замещении застройщика-банкрота нельзя было удовлетворять. Ведь по ст. 13 ФЗ № 214 их требования обеспечены залогом имущества должника-застройщика (земельного участка, на котором осуществлялась застройка, и объекта незавершенного строительства). Эти требования не погашены и включены в реестр требований кредиторов.

Экономколлегия посчитала, что в этом деле надо применять пункты 14 и 17 ст. 16 ФЗ № 151. Конкурсный кредитор строительного холдинга заявил ходатайство о направлении в Конституционный суд запроса, соответствуют ли эти нормы Конституции. Дело было приостановлено до того момента, когда КС ответит на этот запрос. Суд решил, что пункты 14 и 17 ст.

16 ФЗ № 151 не соответствуют Конституции. Они не предусматривают правовых гарантий для кредиторов-юрлиц при прекращении их залоговых прав в связи с передачей имущества фонду, который защищает права граждан. Это касается дел, когда застройщик банкротится (Постановление КС от 21.07.2022 № 34-П).

КС указал, что признание положений неконституционными — это не основание, чтобы не передавать права и обязанности застройщика фонду. В постановлении указан временный порядок защиты прав бывших залоговых кредиторов застройщика, перед которыми у фонда не возникли обязательства по передаче помещений. Им будет выплачиваться компенсация со стороны фонда. За ними также сохраняется право на удовлетворение денежных требований в процедуре банкротства застройщика.

На основании этого ВС отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. ВС рассмотрел еще один аналогичный спор (дело № А32-8916/2017). По нему принято такое же решение.

Источник: news.myseldon.com

Дольщики «Щегловской усадьбы» собрались в Москву за справедливостью

Дольщики пятой очереди жилого комплекса «Щегловская усадьба» собрались ехать в Москву за справедливостью.

Как рассказала АБН в понедельник, 18 ноября, дольщица Юлия Иванова, они уже купили билеты. Сегодня-завтра активисты выезжают в столицу. Точное время выезда из Санкт-Петербурга дольщица уточнять на стала.

«Мы боимся провокаций», — объяснила она.

В Москве дольщики хотят провести серию одиночных пикетов и встретиться с представителями власти. Они хотят привлечь внимание к своей проблеме и получить ответ на вопрос о том, когда возобновятся работы на стройке.

По словам представителей инициативной группы, администрация Ленинградской области взяла под контроль ЖК «Щегловская усадьба» еще в конце 2018 года, однако для их корпусов это были только слова. Дольщикам обещали донора или инвестора, но они его до сих пор так и не увидели. Сейчас «Щегловскую усадьбу» включили в список Фонда защиты прав дольщиков и о доноре речи уже нет, однако дольщикам все еще не ясно, когда они получат свои квартиры.

19 октября дольщики жилого комплекса «Щегловская усадьба» самовольно заселились в недостроенное здание. Позднее участники заселения рассказали АБН, как живут в доме, где нет отопления, воды и электричества. Одновременно в аппарате губернатора Александра Дрозденко АБН пояснили, что глава региона в курсе происходящего.

Застройщик ЖК «Щегловская усадьба», строительная компания «Навис», с февраля 2019 года находится в процедуре банкротства. Полгода назад Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти признал компанию «Навис» банкротом и открыл конкурсное производство. Иск о банкротстве на сумму 2,8 млн рублей подал еще осенью 2018 года один из дольщиков.

28 октября стало известно, что власти Ленинградской области подписали соглашение с «Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства» о софинансировании завершения шести долгостроев. Среди них оказалась «Щегловская усадьба».

Источник: abnews.ru

Инвестиционные договоры в строительстве в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестиционные договоры в строительстве в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

г. «» 2022 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Инвестор», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Заказчик-Застройщик», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Образец договора инвестирования, заключаемого между юридическими лицами

2.1. По настоящему Договору Заказчик-Застройщик обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации Проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке, а Инвестор обязуется передать Заказчику-Застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим Договором, для реализации проекта и выплатить Заказчику-Застройщику вознаграждение. По завершении инвестиционного проекта Заказчик-Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности.

2.2. Инвестиции, полученные от Инвестора, будут направляться на создание результата инвестиционной деятельности, выполнение всех необходимых работ и иных действий, требуемых для осуществления проекта, и контроль за выполнением работ.

2.3. В настоящем Договоре содержатся элементы различных договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (смешанный договор). К отношениям Сторон по выполнению Заказчиком-Застройщиком работ по настоящему Договору применяются правила Гражданского кодекса РФ о договоре строительного подряда, если настоящим Договором не предусмотрено иное. К отношениям Сторон по совершению Заказчиком-Застройщиком юридических и иных действий по поручению, данному Инвестором в настоящем Договоре, применяются правила Гражданского кодекса РФ об агентском договоре и договоре комиссии, если настоящим Договором не предусмотрено иное. При этом Заказчик-Застройщик действует от своего имени, но за счет Инвестора.

3.1. Размер инвестиций по настоящему Договору составляет рублей.

3.2. Инвестиции направляются на реализацию Проекта в сроки, установленные Графиком финансирования, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Заказчика-Застройщика, указанный в разделе 11 настоящего Договора.

3.3. Инвестиции, предоставляемые Инвестором для реализации Проекта, рассматриваются Сторонами как средства целевого финансирования, направляемые исключительно на реализацию Проекта.

3.4. Размер инвестиций, установленный п.3.1 настоящего Договора, может быть увеличен в следующих случаях: .

3.5. Увеличение размера инвестиций производится на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору, подписываемого Сторонами.

3.6. За выполнение Заказчиком-Застройщиком работ и выполнение поручений по настоящему Договору Инвестор выплачивает Заказчику-Застройщику вознаграждение в размере рублей.

3.7. Вознаграждение, установленное п.3.6 настоящего Договора, выплачивается в соответствии с Графиком выплаты вознаграждения, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора, путем перечисления суммы вознаграждения на расчетный счет Заказчика-Застройщика, указанный в разделе 11 настоящего Договора.

6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. В случае нарушения Инвестором сроков внесения инвестиций по настоящему Договору, установленных Графиком финансирования, Заказчик-Застройщик вправе увеличить срок исполнения своих обязательств соразмерно периоду просрочки выполнения своих обязательств Инвестором.

6.3. Риск последствий повреждения или гибели результата инвестиционной деятельности переходит от Заказчика-Застройщика к Инвестору при подписании акта приема-передачи объекта по настоящему Договору (п.5.2 настоящего Договора).

6.4. Все споры и разногласия Стороны будут стремиться урегулировать в досудебном порядке.

6.5. В случае недостижения Сторонами соглашения спор передается на рассмотрение суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.6. В обеспечение исполнения своих обязательств Заказчик-Застройщик предоставляет Инвестору .

6.7. Заказчик-Застройщик несет ответственность за несоответствия объекта Проекту, строительным нормам и правилам, в том числе выявленные после приемки объекта, в период гарантийного срока.

6.8. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заказчиком-Застройщиком обязанностей по настоящему Договору Инвестор вправе предъявить Заказчику-Застройщику требование .

Договор инвестирования в строительство

7.1. Любая информация о финансовом положении Сторон и условиях настоящего Договора, а также договоров с третьими лицами, участвующими в реализации Проекта, считается конфиденциальной и не подлежит разглашению. Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон.

8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непреодолимых при данных условиях обстоятельств, в частности наводнения, землетрясения, других стихийных бедствий или каких-либо иных явлений природного характера, эпидемии, террористических актов, военных действий, а также изменений в действующем законодательстве, принятия нормативных актов местных органов власти, делающих невозможным выполнение Сторонами взятых на себя обязательств. Надлежащим доказательством наличия указанных выше обстоятельств непреодолимой силы и их продолжительности будут справки, выдаваемые компетентными органами.

8.2. При изменениях законодательных и нормативных актов, ухудшающих положение Сторон по сравнению с их состоянием на дату заключения настоящего Договора и приводящих к дополнительным затратам времени и денежных средств, согласованные сроки выполнения работ увеличиваются соразмерно этому времени. Сроки и стоимость Договора в этом случае уточняются в дополнительном соглашении.

8.3. Срок выполнения обязательств по настоящему Договору увеличивается соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства и их последствия.

8.4. В случае если вследствие обстоятельств, указанных в п.8.1 настоящего Договора, просрочка в исполнении обязательств по настоящему Договору составит более , любая из Сторон вправе отказаться от невыполненной части Договора. При этом ни одна из Сторон не вправе требовать возмещения убытков.

9.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания Сторонами и прекращает свое действие после выполнения Сторонами всех обязательств по нему и завершения взаиморасчетов Сторон.

9.2. Условия настоящего Договора могут быть изменены по соглашению Сторон. Все изменения, дополнения и соглашения к настоящему Договору являются неотъемлемой частью настоящего Договора, если совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

9.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон при условии согласования взаиморасчетов на момент расторжения, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

9.4. В случае консервации не завершенного строительством объекта Стороны продлевают действие настоящего Договора или определяют условия его расторжения.

Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.

С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.

Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.

Для нежилых помещений таких запретов нет.

Договор инвестирования не выделен законодательством, регулируется несколькими подзаконными актами. Поэтому при заключении договора рекомендую скачать образец с юридического сайта, если нет возможности обратиться к хорошему юристу. Ведь важно обезопасить вклад (средства вкладываются на несколько лет).

На сегодня все. Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи: знания помогут избежать проблем в будущем. Желаю прибыльных инвестиций.

К существенным условиям относятся:

1. Предмет. С целью согласования стороны должны указать характеристики объекта. К примеру, если речь идет о строящемся объекте, это местонахождение земельного участка, расположение объекта, целевое назначение, наличие балконов, гаражей, подвалов, мансард, общая площадь объекта.
2. Стоимость. Существует несколько возможных способов определить стоимость договора. Первый — указать фиксированную сумму, которая остается неизменной в течение всего периода реализации проекта. Второй — указать приблизительную прибыль, то есть конечные выплаты будут зависеть от полученной прибыли.
3. Сроки. Это условие определяется в виде конкретных дат (важно использовать принцип разумности срока, то есть необходимо объективно оценивать возможности и особенности того или иного проекта).

Реализация СПИК со стороны заказчика включает в себя, к примеру, предоставление отчетов о реализации проекта, участка или офиса, привлечение необходимых лиц, а со стороны вкладчика — передачу денежных средств, принятие объекта после его сдачи и выплату вознаграждения заказчику.

Законодательством предусматривается обязанность публикации инвесторами отчетов по исполнению СПИК в Единой информационной системе и на официальном сайте компании (при необходимости). На основании этой отчетности контролирующие инстанции проверяют обоснованность выполненных работ по СПИК. После анализа отчетности уполномоченные органы федерального или муниципального уровня формируют заключение о выполнении или невыполнении поставщиками своих обязательств.

Специальная комиссия в течение 30 дней рассматривает поданный пакет документов, вносит необходимые поправки и уведомляет о своем решении вкладчиков.

Инвестор анализирует коррективы в течение 10 рабочих дней, после которых сообщает в надлежащие инстанции о том, принял он или отклонил внесенные изменения.

СПИК заключается только после того, как члены комиссии и вкладчик придут к единому варианту по позициям соглашения. В процессе заключения договора инвестор обязан подготовить и показать комиссии документацию, подтверждающую легальность и законность своих вложений. Невыполнение этого требования станет прямым основанием для отказа от заключения СПИК. Задача инвестора — убедить всех членов комиссии в том, что он полностью соответствует законодательным требованиям и нормам, необходимым для заключения СПИК.

Формат специальных инвестконтрактов становится популярным среди инвесторов из различных промышленных и производственных отраслей. Государственный проект такой модели инвестиций привлекает все больше частных ресурсов в промышленную и производственную национальные сферы.

Законодательная и исполнительная базы, регулирующие СПИК, постоянно совершенствуются. В настоящий момент готовятся нормативы, действие которых направлено на расширение списка потенциальных инвесторов, рассмотрение нового порядка изучения предложений по инвестициям, расширение временного диапазона действия соглашений, упрощение правил налогообложения.

В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования. А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор. Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.

Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров. Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ.

По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу. Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям. Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями.

Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств. Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием?

И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос — скорее да, чем нет. Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход. Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.

Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.

Для того чтобы оформить инвестиционный договор на долевое строительство, заинтересованному лицу нужно:

1. Выбрать партнерскую строительную фирму и конкретный проект, в который будет осуществляться инвестирование.

К основным типам информации для выбора партнерского бизнеса можно отнести:

• сведения о длительности присутствия застройщика на рынке;
• отзывы других инвесторов (участников рынка, экспертов);
• известные факты преодоления застройщиком экономических кризисов (сведения о том, за счет каких ресурсов и какими методами фирма справлялась со сложностями);
• показатели финансовой отчетности;
• сведения о текущих судебных спорах с участием компании.

Если хотя бы 1 из указанных критериев может свидетельствовать о проблемах в фирме либо о потенциале их возникновения, то, возможно, инвестору следует найти другого партнера.

Инвестиционный договор в строительстве и совместная деятельность

Согласно уже упомянутому ФЗ № 39, существенные положения (пункты, без которых соглашение о строительстве недвижимости не может быть признано заключенным) таковы:

1. Обязательство о передаче некоторой доли площади помещений пользователю объектов капиталовложений и срок этого обязательства.
2. Доля упомянутой площади.
3. Обязательство сторон заключить дополнительное соглашение, где будут описаны жилые и нежилые помещения недвижимости и их площадь, на которую может рассчитывать пользователь.
4. Обязанность арендатора не распоряжаться упомянутыми помещениями объекта до их государственной регистрации.
5. Право арендатора распоряжаться ими только после регистрации договора в пункте 3.

Не имеет значения, жилые или же нежилые помещения – объект соглашения строительства недвижимости.

Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:

1. Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой.
2. Убедитесь в надёжности продавцов, застройщиков, арендаторов и посредников. Проверьте документацию, отзывы, рейтинг, репутацию. Посмотрите наличие судебных споров, простоев.
3. Подберите для покупки ликвидный объект.

В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.

Начинается договор с определения сторон, указания уполномоченных представителей, подписывающих его. Вариант формулировки: «…, в дальнейшем Заказчик-Застройщик, с одной стороны, и…, в дальнейшем Инвестор, заключили договор о нижеследующем».

Дальше излагается суть контракта. Как правило, она состоит из таких разделов:

• термины и определения (дается трактовка понятий, используемых в договоре, таких как инвестиции, инвестиционная деятельность, описывается результат такой деятельности с указанием адреса объекта, в строительство которого вкладывают);
• предмет договора (излагается суть сделки);
• порядок расчетов между сторонами (детально прописываются суммы и строки их перечисления);
• права и обязанности сторон (в данной части прописывают способы контроля Заказчика-Застройщика, которые может использовать Инвестор);
• осуществление проекта и передача результата (кроме сроков исполнения работ, оговаривается порядок устранения недостатков, которые могут быть обнаружены);
• ответственность и споры;
• конфиденциальность;
• ситуация форс-мажора;
• строк действия договора, порядок внесения изменений, расторжения;
• заключительные положения.

В конце договора, под реквизитами сторон (адресами и счетами), ставятся печати и подписи их представителей.

Квартиры по ДДУ реализуются при условии строительства в рамках требований Федерального закона №214 – это безопасный метод приобретения квадратных метров, при котором закон гарантирует, что в случае задержки ввода в эксплуатацию здания девелопер должен будет выплатить неустойку дольщику.

По сути, договор долевого участия представляет собой письменное соглашение между девелопером и покупателем, в котором прописано, что застройщик обязуется построить многоквартирный дом за счет вложенных дольщиком средств. ДДУ является легитимным только в случае, если составлен согласно букве закона и подписан обеими сторонами. ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре и оплачивается только после этого. Регистрация ДДУ защищает дольщика от двойных продаж и других негативных последствий. Кроме того, именно наличие регистрации позволяет в случае неисполнения одной из сторон обязательств требовать в судебном порядке восстановления прав.

Важно помнить, что договор долевого участия и предварительный ДДУ – это разные документы. ПДДУ не регистрируется в Росреестре и имеет малую юридическую силу – это черновик будущего договора, который подписывают, чтобы согласиться с условиями в неофициальной форме. Оплачивать квартиру по ПДДУ крайне не рекомендуется.

Договор инвестирования практически нереально встретить в последние годы – в Федеральном законе №214 о нем не говорится. Однако, до вступления в силу этого законопроекта именно договор инвестирования являлся частым способом зафиксировать факт взаимодействия между застройщиком и покупателем.

Договор инвестирования – договор, который удостоверяет, что стороны являются официальными партнерами и несут равные риски в части строительства. Ранее документ оформлялся согласно ФЗ №39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Договор допускался, если разрешение на строительство конкретного объекта выдано до 1 января 2005-го года. Если же разрешение на строительство получено позднее этой даты, то застройщик должен привлекать покупателей на основе ДДУ (также ранее разрешались паевые взносы).

Несмотря на то что ФЗ №214 не предусматривает оформления такой документации в современных реалиях, благодаря существующим в Законодательстве лазейкам некоторые девелоперы все же умудряются предложить своим клиентам такой договор. Интересно, что инвестором по этой схеме могут выступать не конечные получатели недвижимости, а третьи лица. Так, к примеру, принять участие в строительстве и вложениях могут родители, а в качестве будущих собственников будут выступать дети. Есть и такой момент, что по одному объекту недвижимости могут привлекаться несколько инвесторов, а расплатиться за участие в стройке можно не только денежными средствами, но и другими активами – например, другим имуществом или имущественными правами.

Договор начинает действие сразу после подписания, он не подлежит обязательной регистрации. Когда объект построен, инвестор может стать собственником как отдельного объекта, так и доли – такие моменты изначально прописываются в договоре.

Разбираемся с инвестиционными контрактами и договорами в 2022 году

На первый взгляд создается впечатление, что ДДУ и договор инвестирования очень похожи, ведь у них одна цель – зафиксировать факт вложения средств в строящийся жилой объект, а после – получить готовую недвижимость. Однако различий между документами больше, чем сходств. Вот некоторые из них:

· ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, а договор инвестирования не регистрируется;

· По ДДУ можно внести оплату только денежными, причем безналичными средствами – по ДИ есть возможность заплатить имуществом, правами, наличными, принесенными с собой на подписание;

· В ДДУ стороной, выступающей участником долевого строительства, может являться только одно лицо, в ДИ – несколько (причем одновременно в одном договоре могут участвовать и физические, и юридические лица);

· По ДДУ конечным получателем выступает лицо, которое подписало документ – по ДИ владельцем может стать как сам инвестор, так и вписанные им лица;

· Покупатель по ДДУ становится полноправным владельцем одного объекта недвижимости, а по ДИ можно разделить объект на любые по размеру доли;

· Ответственность сторон при подписании договора долевого участия определяется как сторонами, так и законом (в частности, ФЗ №214), в договоре инвестирования все ограничения и права прописываются сторонами;

· По договору инвестирования невозможно осуществить переуступку – она запрещена на законодательном уровне, в то время как по ДДУ такая возможность имеется (достаточно найти покупателя, оформить договор уступки и зарегистрировать его в Росреестре);

· Взыскание неустойки по договору ДДУ осуществляется согласно ФЗ «О долевом строительстве» и не представляет особых трудностей, в то время как взыскать неустойку по ДИ очень непросто (скорее даже почти нереально).

Закон запрещает переуступку прав собственности по договору инвестирования, однако на практике такие случаи – не редкость. Довольно часто застройщик привлекает в качестве соинвестора или подрядчика юридическое лицо, с которым расплачивается некоторым объемом квартир по договору инвестирования. Те, в свою очередь, когда сдача дома близится, начинают реализовывать имеющиеся квартиры – делают они это, естественно, по договору уступки. Однако, в связи с отсутствием законной возможности, договоры эти не регистрируются. После ввода объекта в эксплуатацию физические лица, оформившие на себя такие договора уступок, без проблем регистрируют жилье на себя.

Что очевидно, приобретая жилье по такой схеме, они серьезно рискуют – в случае, если объект не будет достроен, они с большим трудом смогут доказать свои права на объект и потребовать в судебном порядке возмещения. Более того, если достраивать объект возьмется сторонний застройщик, он может лишить их права на приобретенную недвижимость.

Договор инвестирования несет в себе действительно серьезные риски. Во-первых, с трудом можно представить себе добросовестного застройщика, который бы стал продавать строящуюся недвижимость таким образом сегодня. Для реализации жилья есть гораздо более открытые и прозрачные способы – договоры ДДУ.

При банкротстве застройщика покупатель, подписавший ДИ, не сможет стать «обманутым дольщиком», не сможет рассчитывать на компенсацию и получение квадратных метров в дальнейшем. Привлечь застройщика к ответственности окажется очень непросто. По факту, покупатель будет в таких же условиях, что и девелопер – он понесет убытки как равный партнер.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, тщательно читайте договор, который подписываете с застройщиком, проверяйте все пункты и, соответственно, наименование документа. До завершения регистрации ДДУ не вносите средства на счет застройщика.

Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует. Впервые это понятие (далее – ИД) было использовано Верховным судом. Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор – это договор, в котором одна сторона – инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это – обязательное условие), а вторая – заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

Инвестиционные договоры и инвестиционные контракты

Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь ИД утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности.

Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность.

Самый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию.

Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 08. Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап – месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:

• Договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы.
• Акты выполнения работ (КС-2, КС-3).
• Счета-фактуры.
• Книга продаж, книга закупок.

После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3-х месяцев. В данный период налоговая служба проводит встречные проверки у организаций, по которым предоставлены договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы. Если все в порядке, налоговая принимает решение о возврате суммы НДС.

Если же налоговая инспекция с чем-то не согласна, то составляется акт о несогласии. Организация пишет объяснение, и далее, в течение 2-х недель, идет повторное рассмотрение; возможен вызов руководителя в налоговую службу для уточнения информации. Если и после этого нет согласия на возмещение, подавайте документы в вышестоящее подразделение налоговой службы. При отказе и там, обращайтесь в суд.

ВНИМАЕНИЕ!
Инвестор может возместить НДС поквартально, если заключит агентский договор с Заказчиком (например, договор на выполнение проектных работ).

Для того, чтобы лицо, владеющее правом на землю по договору аренды, получило разрешение на ввод объекта (жилого дома, бизнес-центра) в эксплуатацию, договор аренды должен действовать на момент окончания строительства. Если в какой-то момент договор будет расторгнут, построенный дом во-первых будет считаться «самостроем», подлежащим сносу, а во-вторых, ни у кого из инвесторов не возникнет прав на объект. Будет лишь возможность требовать возвращения вложенных денег. Но это — процедура длительная, и не факт, что вы получите полную сумму. Впрочем, это уже другая история.

Передача права собственности переходит инвестору следующим образом:

• Заказчик (Заказчик-Застройщик) получает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и регистрирует недвижимость в Управлении Росреестра;
• Заказчик (Заказчик-Застройщик) уведомляет инвестора в устной или письменной форме о готовности исполнить им свои обязательства по передаче помещения и назначает дату и время осуществления передачи помещения и подписания акта приема-передачи;
• При осмотре помещений, при отсутствии разногласий, инвестор подписывает акт приема-передачи помещений, получает план помещений и отправляется в Управление Росреестра для оформления помещений в собственность

Основные риски:

• Отсутствие права (собственности, аренды) на землю у Заказчика.
• Помещение не соответствует характеристикам, изложенным в договоре.
• Произошла несогласованная перепланировка помещений.
• Площадь построенного помещения меньше/больше, указанной в ИД.
• Строительство помещения осуществлено некачественно.

ВНИМАНИЕ!
Продажа квартир физическому лицу в период стройки может осуществляться только по договору долевого участия на основании 214-ФЗ.

В соответствии с 214-ФЗ Договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в ФРС. Что позволяет избежать двойных продаж квартир. При этом заключать этот договор может только лицо, имеющее права на землю, будь то право аренды или право собственности. Продажи квартир каким-либо другим способом запрещены.

Если земельный участок и инвестиционные права по ИД передан в залог банку, продажа квартир возможно только после того, как заемщик погасил задолженность за квартиру, которая готовится к продаже.

При покупке квартиры обязательно запросите документы на земельный участок. Если у застройщика заключен ИД с городом, по которому он обязан в установленные сроки сдать дом в эксплуатацию и передать городу часть квартир, а сроки вышли, но дом не сдан, существует риск того, что город не продлит застройщику Постановление на строительство.

В результате чего, ИД может быть расторгнут с Заказчиком и строительство приостановлено. Если же часть квартир уже будет продано, то городу будет тяжело найти нового Заказчика, так как навряд ли предыдущий «строитель» отдаст деньги дольщиков за проданные ранее квартиры. С большой вероятностью он уйдет в процедуру банкротства или ликвидацию. Итог – обманутые дольщики и незаконченное строительство.

Если вы решили выступить инвестором, то при заключении инвестиционного договора вы должны:

• Проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика и иных сторон инвестиционного договора.
• Запросить правоустанавливающие документы на земельный участок, в т.ч. свежий кадастровый паспорт в Росреестре.
• Убедиться, что у Застройщика имеется вся разрешительная документация, в т.ч. разрешение на строительство. В случае, если есть просроченные разрешения/постановления или согласования, то уточните возможность их продления и обязательно включите их в качестве отлагательных условий в договор: «Инвестор предоставляет денежные средства после предоставления Застройщиком следующих документов….».
• В случае, если земельный участок, на котором предполагается строительство или уже ведется строительство объекта недвижимости, находится в собственности у государства, с которым заключен договор аренды на инвестиционных условиях, обязательно проверьте: дату окончания договора аренды на инвестиционных условиях, условия по передачи земельного участка в собственность или заключения долгосрочного договора аренды, своевременно ли платятся арендные платежи, дополнительные обременения земельного участка.
• В случае, если по договору уже есть инвестор, необходимо провести юридическую экспертизу договорных отношений между ним и заказчиком. Запросить договор и все приложения к нему, чтобы потом вам не достались «чужие площади» и не было «двойных продаж».

Договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между двумя или несколькими сторонами и направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций. Инвестиции — денежные средства или ценные бумаги, а также другое имущество, включая и имущественное право, имеющее денежный эквивалент, которые вкладывают в объекты строительства для получения денежной прибыли или другого конечного результата. Инвестиции во вновь начатое строительство, в том числе и в разработку проектной документации, — это капитальные вложения.

Инвестор или потребитель: ВС разбирался с подсудностью

При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных. Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.

Чего не должно быть в инвестиционном договоре, так это терминологии из договоров подряда, даже если застройщик и совмещает функции подрядчика, то есть сам занимается строительством объекта. В противном случае налоговые службы расценят договор инвестирования как договор подряда, и суммы, полученные от инвесторов, будут считаться авансовыми платежами, которые подлежат налогообложению по другой схеме.

Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно. Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий.

Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.

Государственная регистрация права требования дает инвестору следующие гарантии и привилегии:

• Обращение за регистрацией на тот же объект недвижимости будет упрощенным;
• В случае передачи прав между инвесторами — исключает последующую ответственность между ними;
• Гарантирует защиту объекта недвижимости от возможного недобросовестного отношения застройщика и исключает возможность заключения аналогичного договора на тот же объект;
• Благодаря проводимой при государственной регистрации экспертизе документов заказчика, исключается возможность их юридически неправильного оформления.

После прохождения процедуры регистрации права требования на договоре проставляется специальный штамп, а после регистрации права собственности — выдается свидетельство, подтверждающее необходимость выполнения сторонами своих договорных обязанностей.

Еще одной формой гражданско-правовых отношений, похожих на инвестиционный договор является договор долевого строительства. Данные формы порой путают между собой, поэтому поясним, какие же сходства и различия между ними существуют:

1. Оба вида договоров заключаются в простой письменной форме, но договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в действие только после нее.
2. Оплата по договору долевого строительства возможна только в денежной форме, в отличие от договора инвестиций.
3. По договору долевого участия контрагентом может выступать только юридическое лицо-застройщик, непосредственно осуществляющий строительство объекта недвижимости и обладающий правами на землю. При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.
4. Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
5. Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
6. Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.

Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.

Самое главное, всем гражданам нужно запомнить, что в мире бизнеса не бывает безрисковых операций. И для повышения собственной безопасности и сохранности своих накоплений, заключения всех видов договоров должны производиться под контролем независимых юристов и только после консультации с ними.

Как уже отмечалось, на законодательном уровне вопросы инвестирования урегулированы положениями Закона № 39-ФЗ. К сожалению, данный закон написан больше как декларация, а не как регулирующий правоотношения нормативный акт. В результате указанные в нем гарантии воспринимаются судебной практикой и разъяснениями высших судов как декларативные нормы, не имеющие судебной защиты. Фактически же наиболее подробно вопросы заключения, исполнения и толкования инвестиционных договоров рассмотрены в судебной практике, а именно в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление № 54).

Прежде всего, необходимо отметить, что инвестиционный договор как самостоятельный вид договора в действующем законодательстве отсутствует и является непоименованной гражданско-правовой сделкой, и даже если стороны, как это обычно бывает, поименовали свой договор как инвестиционный (или как договор инвестирования), при оценке отношений сторон по таким договорам суд будет устанавливать правовую природу отношений сторон, исходя из поименованных в ГК РФ видов договоров (купля-продажа, подряд, простое товарищество и т.п.) (п. 4 Постановления № 54).

Именно от того, как будет квалифицирован конкретный «инвестиционный договор», зависит, какие правовые последствия повлечет его заключение, а следовательно, и то, на какие моменты нужно обратить внимание инвестору при его заключении.

Прежде всего, инвестору необходимо иметь в виду, что, за исключением двух случаев, его право собственности на построенный объект будет «вторичным» — оно может возникнуть только в результате передачи от собственника земельного участка (которым обычно является застройщик) к инвестору (п. 4—6 Постановления № 54). Исключениями являются случаи, когда:

инвестиционный договор заключен по модели договора простого товарищества с оформлением долевой собственности на земельный участок, на котором будет построен объект;

инвестиционный договор заключен с публичным образованием до 1 января 2011 г. и предусматривает распределение площади строящегося объекта между его сторонами (п. 3 ст. 3 Закона № 39-ФЗ, Определение ВАС РФ от 19.04.2013 № ВАС-13594/12 по делу № А40-7229/12-53-66).

Изложенное выше означает, что, по общему правилу, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств:

не будет удовлетворен иск инвестора о признании за ним права собственности на построенный объект (согласно п. 58, 59 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), поскольку с иском о признании права собственности может обратиться лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое ранее было зарегистрировано за таким лицом, а теперь зарегистрировано за иным субъектом;

иск о понуждении застройщика к передаче построенного объекта недвижимости может быть удовлетворен, только если такой объект имеется в натуре у застройщика и право собственности за ним зарегистрировано в ЕГРН. В остальных случаях у инвестора имеется только право на возврат уплаченной застройщику денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещение причиненных ему убытков (п. 5 Постановления № 54);

инвестор не может требовать установления в отношении объекта незавершенного строительства режима общей долевой собственности, так как предоставление инвестором финансирования на строительство объекта недвижимости порождает у него только обязательственные права требования к застройщику, но не ведет к созданию общей долевой собственности (см. постановление АС Восточно-Сибирского округа от 02.11.2015 № Ф02-5615/2015 по делу № А33-2805/2009).

Чтобы определить основные риски, которые следует учитывать инвестору при заключении инвестиционного договора по модели того или иного предусмотренного ГК РФ вида договора, рассмотрим каждый из поименованных в Постановлении № 54 вариантов его квалификации.

В соответствии с п. 6 Постановления № 54, если по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон применяются правила главы 37 ГК РФ, в том числе параграф 3 названной главы («Строительный подряд»). В этом случае сторона, которая выполняет строительные работы, обладает правами и обязанностями подрядчика, а собственник земли — правами заказчика. При этом правовые последствия, касающиеся возникновения права собственности на объект, являются аналогичными тем, что существуют в отношении договора по модели купли-продажи будущей вещи.

В соответствии с п. 6 Постановления № 54 при квалификации отношений сторон как строительного подряда в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на построенный объект недвижимости возникает у собственника земельного участка, на котором он возведен, с момента регистрации его права в ЕГРН. В свою очередь, сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ, а в случае уклонения от исполнения этой обязанности собственником земли — также право требовать возмещения убытков, выплаты неустоек, а также может воспользоваться правом удержания, в том числе результата работ (ст. 712 ГК РФ).

Все указанные в предыдущем разделе риски справедливы и для заключения инвестиционного договора по модели договора подряда.

Договор инвестирования в строительство будет квалифицирован как договор простого товарищества, если по его условиям каждая из сторон вносит вклады с целью достижения общей цели, а именно строительства недвижимости (п. 7 Постановления № 54). Если договор инвестирования строительства признают договором простого товарищества, к нему будут применяться нормы главы 55 ГК РФ (п. 4 Постановления № 54). При этом в части прав и обязанностей стороны такого договора приравниваются к товарищам.

Заключение инвестиционного договора по данной модели определенно представляет интерес для инвестора, так как именно такой вид договора позволяет внести земельный участок или права на него в качестве вклада и «обеспечить» каждого из товарищей, в том числе и инвестора, «первичным» правом собственности на возведенный объект недвижимости.

Здесь следует иметь в виду, что:

для реализации возможности получения «первичного» права собственности на объект инвестирования и регистрации такого права в ЕГРН сразу за инвестором необходимо изначально зарегистрировать общую долевую собственность на земельный участок;

для признания инвестиционного договора в качестве договора простого товарищества необходимо, чтобы из договора прямо следовала воля сторон объединить свои вклады и усилия для достижения общей цели, что также должно находить отражение в документах, подтверждающих ведение совместной деятельности, например, в документах бухгалтерского учета (см. постановление АС Московского округа от 04.08.2016 № Ф05-10991/2016 по делу № А41-79742/15).

Основным риском рассмотренного варианта квалификации инвестиционного договора является то, что, если у инвестора не будет доли в праве на участок, все недостатки, имеющиеся в заключении инвестиционного договора по модели договора купли-продажи будущей вещи, сохранятся и здесь.

С учетом того, что, вкладывая деньги в строительство объекта, инвестор прежде всего заинтересован в завершении строительства такого объекта, вводе его в эксплуатацию, регистрации права собственности на него, а в последующем — в сохранении прав на такой объект, инвестору до вступления в тот или иной проект следует провести проверку титула застройщика на земельный участок, а также провести градостроительный анализ земельного участка с целью определения возможности строительства определенного объекта на таком участке.

Так, если земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности, то основные риски могут быть связаны с наличием публично-правовых ограничений для строительства, таких как правовой режим земель, который в соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ определяется исходя из категории земель и вида разрешенного использования, а также с попаданием участка в границы зон с особыми условиями использования территорий, правовым режимом которых может быть ограничено или запрещено строительство определенных видов объектов.

Если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, принципиально важно наличие разрешения собственника на застройку земельного участка. Чаще всего такое согласие сформулировано в качестве цели предоставления земельного участка, например, «для строительства торгового центра», но иногда просто присутствует в форме какого-либо из пунктов договора аренды (с правом застройки/строительства объектов капитального строительства).

Необходимость получения согласия собственника на застройку основывается на следующих нормах. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Исходя из п. 1 ст.

606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Кроме того, согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. Таким образом, даже если считать застройку участка его использованием (хотя это, конечно, распоряжение), арендатор не может застроить участок, если такое право не будет предоставлено ему договором.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное, созданное без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Под наличием необходимых разрешений, речь о которых идет в данном разделе, следует понимать не только разрешение на строительство, но и согласие собственника участка на его застройку.

Таким образом, даже если земельный участок был предоставлен застройщику в аренду и правовой режим земли допускает строительство, возведенное строение может быть признано самовольной постройкой, если собственник прямо не выразил своего согласия на застройку участка (см. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014).

Необходимо обратить отдельное внимание, что формулировка цели предоставления участка в аренду должна быть максимально четкой. Так, если в договоре указана цель «для строительства многоквартирного дома», то, очевидно, речь идет о капитальном строительстве. Если же цель предоставления участка сформулирована как «размещение магазина», то арендодатель, возможно, имеет в виду временную постройку, в то время как арендатор намерен возвести объект капитального строительства и получить впоследствии соответствующие права на земельный участок.

Разрешенное договором использование участка может быть более узким, чем разрешенное использование, установленное градостроительным регламентом. Застройщик не может произвольно выбирать вид разрешенного использования из предусмотренных регламентом без согласия собственника участка.

Использование участка не по назначению, предусмотренному договором аренды, является основанием для расторжения договора и взыскания с застройщика убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Договорные ограничения основываются не на нормах земельного или градостроительного законодательства, а на п. 1 ст. 615 ГК РФ и согласии сторон на определенное использование участка, выраженном в договоре.

Принимая решение об участии в том или ином инвестиционном проекте, инвестору необходимо брать в расчет не только возможные экономические выгоды от его реализации, но и оценивать все юридические риски, начиная от возможности строительства конкретного объекта на конкретном земельном участке, заканчивая оценкой условий заключаемого договора и возможных рисков недостижения цели инвестирования, неполучения в собственность инвестируемого объекта. Для минимизации рисков при ведении переговоров с потенциальным контрагентом следует тщательно проверять все представленные им документы, всю информацию о земельном участке, которую можно получить из доступных источников, а также по возможности стараться включить в договор условия, которые помогут застраховать инвестора от полной потери возможности получения в собственность планируемого к строительству объекта либо получения эквивалентной суммы.

В заключении инвестиционного договора участвуют как минимум три стороны:

• Инвестор. Физическое лицо, которое вкладывает деньги.
• Застройщик. Юридическое лицо, которое собирает деньги. Располагает земельным участком под строительство на правах собственности или аренды и имеет лицензию на строительство.
• Подрядчик. Юридическое лицо, которое непосредственно строит дом. Может одновременно являться застройщиком. В договоре такое совмещение функций прописывается.

Бывает, что фигурирует еще одна сторона — правообладатель. Это третье лицо, обычно физическое, которое получает выгоду от исполнения договора. Например, деньги в строительство вкладывают родители, а квартира достается детям.

Чем отличается ДДУ от договора инвестирования

возможно, если доказать, что конкретный договор инвестирования фактически является договором ДДУ. Для этого необходимо установить, что в документе соблюдены существенные условия договора ДДУ, а раз соблюдены, значит, это долевое строительство и должны быть применены нормы соответствующего закона.

Помощь юриста

Форма строительства многоквартирных жилых домов по договору инвестирования имеет неоднозначное правовое положение и довольно слабую законодательную базу. Защита интересов дольщика зависит большей частью от инициативы и знаний самого дольщика. Поэтому при заключении и расторжении подобных договоров настоятельно рекомендуем воспользоваться помощью опытного юриста.

В конце уходящего года принято подводить итоги, планировать будущее и гадать, что год грядущий нам готовит. Думается, что построить грандиозные планы читатели смогут и сами. А вот о том, какие изменения в законодательство о недвижимости в 2022 году нам подготовило родное государство, расскажу в этой статье.

Закон № 148-ФЗ от 26 мая 2022 года внес очередные поправки в закон о регистрации недвижимости № 218-ФЗ. С 1 февраля 2022 года Росреестр станет вносить в ЕГРН информацию о том, что квартира (комната) расположена в МКД, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, либо о признании жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, непригодным для проживания. Соответственно, и стандартная выписка из ЕГРН будет содержать сведения о признании МКД подлежащим сносу и (или) реконструкции и (или) о признании жилого помещения (в том числе дома) непригодным для проживания. Эти сведения предупредят покупателей о проблемном доме или помещении.

Вопросы долевого строительства в России регулирует закон с длинным названием «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В него неоднократно вносили изменения. Руководствоваться следует последней действующей редакцией. На текущий момент это 30.12.2021.

Также граждан-участников долевого строительства защищает Федеральный закон№218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На официальном интернет-портале правовой информации опубликован Федеральный закон от 13.07.2022 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с Федеральным законом в законодательство об участии в долевом строительстве и иные законодательные акты Российской Федерации вносятся следующие изменения:

Изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

– залог земельного участка или права аренды (субаренды) теперь будет прекращаться со дня постановки на государственный кадастровый учет построенного объекта. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства.

– денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод объекта, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

– вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора.

– после передачи и постановки на государственный кадастровый учет объекта застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о государственной регистрации прав собственности за участником строительства без доверенности.

– в перечень целевого использования денежных средств дольщиков добавлена возможность расходования средств для подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей для технического присоединения строящегося объекта и строительства объектов социальной инфраструктуры

– по расчетному счету возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому застройщик является основным Обществом.

– нарушение срока ввода в эксплуатацию объекта застройщиком на срок три и более месяца больше не является основанием для отказа в выдаче ЗОСТа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ.

Согласно распространенной трактовке, инвестиционный договор — это соглашение, как правило, коммерческого характера, определяющее механизм передачи денежных средств либо материальных ценностей лицом или группой субъектов в распоряжение предприятия с целью последующего возврата вложений в виде процентной надбавки или наделенного высокой стоимостью актива. Подписывая подобного рода контракт, инвестор передает финансы или имущество в пользу другого лица, чаще всего в собственность или оперативное управление.

Особую популярность приобрел инвестиционный договор в строительстве. Источником финансирования деятельности девелоперов, как правило, выступают денежные средства, поступаемые извне — от граждан (если речь идет о возведении жилых домов), организаций, государства или муниципалитетов (если объект имеет коммерческое назначение). Инвестиционный договор в сфере строительства подразумевает, что вкладчик передает девелоперу денежные средства взамен на получение готовой недвижимости по факту ее возведения (или, как вариант, право купить интересующий объект с существенными преференциями).

Вместе с тем, ГК РФ — не единственный источник права, который определяет статус строительных контрактов (точнее, дает ориентиры для составления их структуры). При составлении таких соглашений могут применяться нормы ФЗ «Об инвестиционной деятельности», а также Закона РСФСР аналогичной направленности — в тех частях, где положения не противоречат более новому правовому акту. Например, некоторые нормы, изложенные в указанном ФЗ, применяются, если речь идет не о строительстве объекта с нуля, а, скажем, о капитальном его ремонте или реконструкции. Соглашения подобного рода в ряде случаев также именуются инвестиционными договорами. Поскольку в гражданском законодательстве четкого определения таким контрактам нет, это не ошибка.

Вернемся к изучению соглашений, свойственных для сферы строительства — как к одним из самых популярных в аспекте инвестиционных взаимоотношений в бизнесе. Полезно будет изучить, например, алгоритм корректного составления таких контрактов, исходя из критериев, принятых в российской правовой системе. Выше мы отметили, что форма инвестиционного договора может иметь признаки схожести с соглашениями, характерными для иных сфер бизнеса — кредитованием, продажами и т.д. Исходя из этой особенности, как правильно конструировать контракты?

Во-первых, любое гражданское соглашение, необходимо начинать с преамбулы. В ней, как правило, излагается название договора, место и время и его заключение. Следующий компонент — информация о сторонах, подписывающих соглашение. Если заключается инвестиционный договор между юридическими лицами, то необходимо зафиксировать их официальное наименование, а также перечислить должностных лиц, которые действуют от имени соответствующих структур. Если одна из сторон контракта — физлицо, то необходимо указать его идентификационные данные (ФИО, серия и номер паспорта, адрес прописки).

Источник: atlantmed86.ru