Участники долевого строительства как участники проекта

Полезные советы на тему: «Что такое долевое строительство и кто его участники». На страницах собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы или необходимо пояснение, то вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ в статью 2 настоящего Федерального закона внесены изменения

В отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., статья 2 применяется без учета изменений, внесенных Федеральными законами от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ и от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ, с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

Статья 2 . Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 2 настоящего Федерального закона

«Достройка проблемных объектов долевого строительства. Опыт и перспективы окончательного завершения»

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

Информация об изменениях:

Пункт 1 изменен с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

1) застройщик — хозяйственное общество:

которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».

Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», или унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда, созданная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации;

Вниманию участников долевого строительства!

Информация об изменениях:

Пункт 2 изменен с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

2) объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;

Информация об изменениях:

Статья 2 дополнена пунктом 2.1 с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

2.1) проект строительства — проект строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство;

Информация об изменениях:

Статья 2 дополнена пунктом 3 с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

3) уполномоченный банк — банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;

Информация об изменениях:

Пункт 4 изменен с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

Информация об изменениях:

Статья 2 дополнена пунктом 5 с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

5) уполномоченный банк в сфере жилищного строительства — банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и определенный Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[1]

Кто такой застройщик и чем он занимается?

Юрлица и ИП могут выступать в качестве застройщика, если имеют в собственном владении земельный участок или право его арендовать для дальнейшего ведения строительных и прочих работ. Подробно о понятии застройщика, а также его полномочиях и ответственности предлагаем узнать ниже.

Определение застройщика по действующему законодательству

Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:

• Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-214. Это любые юрлица, которые на личном или арендуемом земельном участке планируют возвести многоквартирные дома и/или объекты недвижимости (помимо производственных). Финансовая база – денежные вложения членов долевого строительства. Основание для выполнения данных работ – разрешение на строительство.
• Согласно ст. 1 п. 16 ФЗ-190 + Градостроительного кодекса. Это физ- или юрлицо, которое вкладывает капитальные вложения для обеспечения на личном или арендуемом земельном участке выполнение следующих типов работ: строительных, ремонтных, реконструкции и т. д.
• Согласно ст. 4 ч. 2 ФЗ-39. Если для реализации запланированных работ на земельном участке у застройщика нет личных средств, он может использовать привлеченные средства. В данной ситуации застройщик также выступает в качестве инвестора, то есть является застройщиком-инвестором.
• Согласно Своду правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) застройщик может выступать в качестве индивидуального застройщика. На земельном участке он может организовать строительство жилого дома и сельскохозяйственных построек, используя личные средства или вложения, полученные от третьих лиц или строительных компаний.

Функции застройщика

Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:

• Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
• Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
• Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.

Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.

• Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
• Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
• Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
• Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
• Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.

Следует отметить, что в редких случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика, то есть выполнять строительные работы собственными усилиями.

Ответственность

В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:

• Застройщику необходимо своевременно опубликовать в СМИ достоверную информацию о проектной декларации, в противном случае придется выплатить штраф: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юрлиц – от 200 000 до 400 000 рублей.
• Застройщик должен получить разрешение на строительство. Если такового нет, он не имеет права публиковать информацию о стройке в СМИ, организовывать рекламу и проч. Нарушение этого правила влечет за собой штраф, размер которого варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
• Застройщик не имеет права привлекать дольщиков, если не имеет разрешения на строительство. Нарушение этого правила приведет к административной ответственности в виде штрафа от 500 000 до 1 млн. рублей. Следует отметить, что штраф будет начисляться за каждого участника, который незаконно подписал долевой договор.

Чтобы не пришлось выплачивать штрафы, застройщик в обязательном порядке должен получить разрешение на строительство и вовремя передать СМИ достоверную информацию о строительстве.

Чем застройщик отличается от девелопера?

Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:

1. Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
2. Подготовить бизнес-план.
3. Приобрести земельный участок.
4. Организовать рекламную компанию.
5. Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.

Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды. При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.

Кто такой заказчик-застройщик?

Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.

В его лице выступают:

• Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
• Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
• Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
• Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.

Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:

• Утверждает проектно-сметную документацию.
• Привлекает необходимых для выполнения установленных работ специалистов.
• Занимается закупкой/арендой всего необходимого оборудования.
• Оплачивает работникам оплату за выполненные строительные и/или монтажные работы.
• Контролирует проведение всех работ, а также соблюдение договорных цен, которые были утверждены в смете.
• Отвечает за передачу объектов и/или производственных мощностей в эксплуатацию в ранее определенные сроки.

Так, застройщик-заказчик должен обеспечить полное проведение необходимых работ на земельном участке – вплоть до передачи объектов в пользование.

10 правил выбора застройщика

Попасть в руки мошенников легко, поэтому при выборе застройщика необходимо выяснить следующие данные:

1. Дата регистрации организации или ИП, срок работы. Чтобы это выяснить, достаточно посетить специальную страницу на сайте налоговой службы.
2. Наличие у настройщика свидетельства, подтверждающего право владения земельным участком.
3. Наличие у застройщика действующего разрешения на строительства.
4. Наличие у застройщика расчетного счета в банке. Если имеется, как долго работает.
5. Наличие на балансе организации основных производственных фондов, например, помещения, автотранспорта и т. д.
6. Наличие у застройщика собственного сайта. Если имеется, как долго работает.
7. Проверка выполненных проектов застройщика.
8. Определение, имеются ли у застройщика не сданные в эксплуатацию объекты.
9. Проверка застройщика на наличие финансовой задолженности, например, в банке.
10. Проверка доверенности на представительство, если застройщика представляет доверенное лицо.

Так, стоит выяснить данные параметры до того, как подписать с застройщиком договор. Этого не стоит делать, если у организации отсутствует официальная регистрация, сметные документы и проч. Дополнительно читайте о критериях добросовестности застройщика.

Видео: Кто такой застройщик?

В следующем видео эксперт определит, кто такой застройщик, чем занимается и почему, по сути, является девелопером:

По сути, застройщик – это девелопер, который на собственном или арендуемом земельном участке занимается организацией и сдачей в эксплуатацию строительных объектов. При этом это может быть как физическое, так и юридическое лицо. Точное определение застройки дает законодательство, которое и формирует ряд требований к данному лицу, при нарушении которых придется понести административное наказание.

Каким образом можно участвовать в долевом строительстве?. Подробная инструкция по долевому участию, рисках, какие есть способы и особенности.

Долевое строительство – один из самых популярных способов покупки недвижимости в настоящее время.
Но, несмотря на все его преимущества, здесь также есть определенные риски. Рассмотрим подробное, на что именно нужно обращать внимание при заключении договора на участие в долевом строительстве.

○ Что такое долевое строительство?

Долевое строительство – это возведение многоквартирного дома за счет привлечения финансовых средств будущих владельцев жилплощади в нем. Преимущества подобного решения есть для каждой из сторон.

Застройщику не нужно брать кредит и выплачивать по нему проценты, а дольщик получает возможность приобрести квартиру по относительно невысокой цене. От стадии строительства напрямую зависит цена квадратных метров, чем ближе срок сдачи, тем стоимость квартир выше.

○ Чем регулируется вопрос?

Долевое строительство, а также отношения застройщика и дольщика регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (п.1 ст.1 №214-ФЗ).

○ Договор долевого участия.

Договор долевого участия (ДДУ) – это соглашение, в котором регламентируется обязанность:

• Дольщика регулярно вносить взносы.
• Застройщика в указанный период сдать объект, соответствующий всем нормам и пригодный для эксплуатации.

По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1 ст.4 №214-ФЗ).

Договор оформляется в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации, которая призвана исключить возможность мошенничества со стороны застройщика.

✔ Образец договора.

Закон не устанавливает строгой формы составления документа, но предусматривает, какие сведения должны быть в нем отражены. Так, в соответствии с п.4 ст.4 №214-ФЗ, в тексте должна указываться следующая информация:

• Реквизиты сторон.
• Максимально подробное описание предмета сделки (объекта строительства).
• Срок сдачи здания в эксплуатацию.
• Стоимость договора, порядок и способ оплаты.
• Срок гарантии на квартиру.
• Права и обязанности сторон.
• Методы обеспечения исполнения застройщиком своих обязанностей.
• Дополнительные условия.
• Дата и подпись сторон.

В соглашение могут включаться иные пункты при условии взаимного согласия сторон.

○ Виды участия в долевом строительстве.

Участие в долевом строительстве можно принять путем заключения одного из трех возможных видов договоров. Все они будут подробно рассмотрены ниже.

Это самый распространенный вид соглашения, которое имеет свои особенности:

• Должен пройти обязательную государственную регистрацию.
• Отличается множественностью участников со стороны дольщика (один застройщик заключает типовые договора с рядом дольщиков).
• Наличие предварительных обязанностей строительной фирмы (у нее должно быть: разрешение на строительство, документы на землю и проектная документация).

✔ Договор уступки прав требования.

Данный вид соглашения предусматривает возможность дольщика передать свои права на будущую квартиру другому лицу. Особенности такого вида договора:

• Переход к покупателю не только прав, но и обязанностей продавца.
• Необходимость получения согласия застройщика.
• Ограниченный срок возможности заключения – договор переуступки может быть оформлен только после государственной регистрации ДДУ и до сдачи дома в эксплуатацию.
• Необходимость указания в тексте ссылки на реквизиты ДДУ.

✔ Договор накопления в ЖСК.

Это еще один способ участия в долевом строительстве, заключающийся в вступлении в Жилищный кооператив. Здесь возможен более долгий срок рассрочки и контроль строительства. Вступление в ЖСК предусматривает необходимость внесения регулярных паевых взносов, размер которых устанавливается участниками объединения. Особенности подобного договора:

• Отсутствие требования о государственной регистрации договора, что повышает риски двойных продаж.
• Необходимость самостоятельного регулирования проблем, возникающих на разных этапах строительства (например, если произойдет удорожание строительства, участникам кооператива, скорее всего, придется компенсировать разницу из собственных средств).
• Возникновение обязательств по оплате коммунальных платежей с момента возведения здания.

○ Нюансы сделки долевого участия.

Видео (кликните для воспроизведения).

Долевое участие имеет свои особенности и риски, которые нужно учитывать, принимая решение о покупке квартиры подобным способом. Они будут подробно рассмотрены ниже.

✔ Срок сдачи.

Если застройщик не сдал объект вовремя, вы можете требовать от него выплату неустойки за просрочку. Это можно делать в досудебном порядке, путем направления претензии в адрес строительной фирмы, или в судебном порядке, путем составления иска. Доказательством нарушения срока будет акт приема-передачи:

• Либо его нет, что подтверждает факт не сдачи объекта к данному сроку.
• Либо он есть с более поздней датой, что опять же подтверждает факт срыва сроков.

✔ Недобросовестный застройщик.

Есть определенные критерии, по которым определяется надежность строительной фирмы:

• Публичность, если компания часто мелькает в СМИ, это говорит о том, что она не боится быть на виду, а значит, вероятность мошенничества достаточно низкая.
• Адекватная ценовая политика – слишком низкие цены должны сразу насторожить.
• Темпы строительства, для определения этого показателя достаточно несколько раз посетить стройку и увидеть, есть динамика или нет.
• Актуальность учредительных документов – застройщик должен по первому требованию представить все бумаги, которые подтверждают его статус.

Все эти критерии следует изучать до заключения контракта.

✔ Процедура участия.

Оформление участия в долевом строительстве происходит путем подписания договора и его государственной регистрации (ДДУ). Факт завершения сделки и передачи квартиры дольщику оформляется актом приема-передачи, который удостоверяет выполнение всех обязательств со стороны застройщика.

Участие в долевом строительстве – это хороший способ совершить выгодную покупку жилплощади. Но здесь также необходимо проявлять разумную осторожность и внимание ко всем мелочам.

○ Советы юриста:

✔ Участвовал в долевом строительстве, в результате застройщик предоставил квартиру меньшую по размеру, чем договаривались, что делать в такой ситуации?

Если в вашем договоре предусмотрен пункт, позволяющий изменить цену квартиры, вам нужно составить дополнительное соглашение на возврат части суммы. Если такого пункта нет, вы можете в одностороннем порядке отказаться от договора, что наложит на застройщика обязательство по возврату полученных от вас денег вместе с процентами за их использование. Если решить дело мирным путем не получается, следует обращаться в суд.

✔ Вложили деньги в долевое строительство, но застройщик «заморозил» строительство, что делать?

Здесь возможны два варианта. Можно попытаться сменить застройщика, обратившись в свою перфектуру. Либо можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление об этом заказным письмом застройщику. В течение 10 дней после этого он обязан вернуть деньги. Если компания отказывается это делать, обращайтесь в суд.

Специалист Ахола Елена Сергеевна расскажет об особенностях участия в долевом строительстве.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

03. Правовой статус участника долевого строительства

В отличие от понятия «застройщик» в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует определение, а также предъявляемые требования к другой стороне договора – участнику долевого строительства. По замечанию А.Ю. Хамова, применение термина «участник» долевого строительства в Федеральном законе № 214-ФЗ не вполне удачно, поскольку под участником традиционно понимается лицо, которое принимает участие в каком-либо деле. По договору участия в долевом строительстве гражданин или юридическое лицо непосредственно не принимают участия в возведении многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, а лишь вносят установленную договором сумму на выполнение данных работ [1] .

Однако полагаем, что подобное употребление термина не предполагает в обязательном порядке «личное» участие гражданина или юридического лица в строительстве многоквартирных домов, в данном случае термин «участник» долевого строительства подразумевает участие в строительстве посредством уплаты цены договора, то есть внесения только денежных средств.

Как следует из ч.1 ст.1 Федерального закона № 214-ФЗ в качестве участника по договору участия в долевом строительстве может выступать гражданин или юридическое лицо. Согласно пояснительной записке к проекту Федерального закона № 214-ФЗ принятие данного законопроекта направлено прежде всего на усиление защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья, в связи с чем статус гражданина-участника долевого строительства отличается от гражданина-индивидуального предпринимателя или юридического лица-участника по тому же договору.

Ряд положений Федерального закона № 214-ФЗ применяется исключительно в том случае, если участником долевого строительства является гражданин (ч.3 ст.3, ч.ч.2, 6 ст.9, ч.ч.4, 7 ст.23, ст.23.2 Федерального закона № 214-ФЗ). При этом, статус гражданина в рамках договора участия в долевом строительстве требует конкретизации: положения данного Федерального закона позволяют выделить следующие группы граждан-участников долевого строительства:

• граждане-потребители;
• индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность без образования юридического лица в соответствии со ст.23 ГК РФ, а также граждане, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя и приобретающие объекты долевого строительства в целях, не связанных с удовлетворением личных, семейных, домашний, бытовых и иных подобных нужд.

В зависимости от того, кто является участником долевого строительства Д.А. Соболев выделят два вида правоотношений по договору участия в долевом строительстве:

• потребительские, в которых в качестве участника долевого строительства выступает физическое лицо, заключившее договор участия в долевом строительстве в целях удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
• предпринимательские, в которых в качестве участников выступают юридические лица и индивидуальные предприниматели [2] .

Похожую классификацию приводит Н.А. Маштакова, которая на основании целевого назначения денежных средств, передаваемых участником долевого строительства застройщику, выделяет следующие группы граждан-участников долевого строительства:

• «граждане-потребители», которые заключили договор участия в долевом строительстве исключительно для личных целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
• «граждане-инвесторы». В данную группу входят индивидуальные предприниматели, а также иные лица, извлекающие «прибыль из сделок, вытекающих из договоров об участии в долевом строительстве», статус которых Федеральным законом № 214-ФЗ не определен, поскольку установить так называемую «коммерческо-инвестиционную» цель вложения денежных средств при заключении договора участия в долевом строительстве является проблематичным [3] .

Согласно ч.9 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае если участником долевого строительства выступает гражданин, приобретающий объект долевого строительства в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ, применяется законодательство о защите прав потребителей, например, при взыскании компенсации морального вреда (п.п.4, 8, 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г. [4] ).

Федеральный закон № 214-ФЗ не устанавливает конкретных требований к статусу гражданина-физического лица в рамках договора участия в долевом строительстве, следовательно применимы общие положения, предусмотренные ГК РФ.

Для заключения договора, в том числе договора участия в долевом строительстве, гражданин-физическое лицо должен обладать как правоспособностью, так и дееспособностью. Согласно п.1 ст.21 ГК РФ в полном объеме гражданская дееспособность возникает с достижением совершеннолетия, что означает, что лица, полностью дееспособные заключают договор участия в долевом строительстве без каких-либо ограничений.

Лица в возрасте от 14 до 18 лет в силу п.1 ст.26 ГК РФ заключают договор участия в долевом строительстве самостоятельно, то есть вправе собственноручно подписать договор участия в долевом строительстве, но с письменного согласия своих законных представителей. На практике такое письменное согласие может выражаться посредством проставления подписи в договоре участия в долевом строительстве, а наличие согласия хотя бы одного из законных представителей является достаточным для соблюдения данного условия. Согласие органов опеки и попечительства в данном случае не требуется.

Как следует из п.1 ст.28 ГК РФ от имени лиц, не достигших возраста 14 лет (малолетние), сделки, в том числе договор участия в долевом строительстве, заключают их законные представители – родители, опекуны, усыновители. На совершение такой сделки требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п.1 ст.37 ГК РФ).

Кроме того, при соблюдении требований, предусмотренных ГК РФ, в качестве участника долевого строительства может также выступать лицо, ограниченное в дееспособности или признанное недееспособным.

В силу п.1 ст.2 ГК РФ нормы, регулирующие гражданско-правовые отношения сторон также применимы и к отношениям, в которых участвуют иностранные граждане, иностранные юридические лица, а также лица без гражданства, если иное не предусмотрено федеральным законом.

[2]

Федеральный закон № 214-ФЗ в данном случае не устанавливает каких-либо ограничений в отношении указанной категории лиц, поэтому иностранные физические или юридические лица также вправе выступать участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.

Следующая категория граждан-участников долевого строительства – лица, которые зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей, а также не зарегистрированы в качестве таковых, приобретающие объекты долевого строительства не для личных (бытовых) нужд, а в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Согласно п.4 ст.23 ГК РФ в случаях, когда гражданин, незарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, участвует в обязательстве, суд может применить к таким правоотношениям правила об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Как следует из п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» [5] при осуществлении гражданином предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя суд применяет к таким правоотношениям законодательство о защите прав потребителей.

Таким образом, ключевым моментом, позволяющим определить необходимость применения правил об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, является характер деятельности гражданина, а не наличие регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Следовательно, при разрешении споров суду необходимо исходить из совокупности обстоятельств, характеризующих деятельность гражданина в качестве предпринимательской.

В судебной практике можно встретить следующие признаки, свидетельствующие о предпринимательской составляющей деятельности гражданина-участника долевого строительства: объекты недвижимости принадлежат гражданину на праве собственности непродолжительное время; реализация квартир осуществляется систематически; квартиры приобретаются «без отделки», в момент реализации в них никто не проживает, мебель отсутствует (см. постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 8 мая 2015 г. по делу № А78-10058/2014 [6] ).

Аналогичные последствия применения правил об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, будут и в том случае, если гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, приобретая объект долевого строительства в предпринимательских целях, не указал в договоре участия в долевом строительстве, что действует как индивидуальный предприниматель, поскольку согласно Определению Верховного Суда РФ от 24 января 2017 г. по д елу № 308-ЭС16-15109 [7] в гражданском законодательстве отсутствуют требования об обязанности индивидуального предпринимателя при осуществлении предпринимательской или экономической деятельности указывать свой статус при заключении договоров.

Таким образом, в том случае, если гражданин, не имеющий статуса индивидуального предпринимателя, заключил договор участия в долевом строительстве в целях осуществления предпринимательской деятельности, к нему неприменимы правила о защите прав потребителей.

Еще одна группа участников долевого строительства – юридические лица. С учетом общей правоспособности юридических лиц-коммерческих организаций последние вправе выступать в качестве участника долевого строительства, приобретая объект долевого строительства в целях осуществления предпринимательской деятельности, в то время как некоммерческие организации в силу своей специальной правоспособности могут выступать в качестве участника долевого строительства только, если основная цель некоммерческой организации связана с улучшением жилищных условий посредством, в частности, заключения договора участия в долевом строительстве. Указанное право в силу прямого указания в законе предоставлено, например, жилищному накопительному кооперативу (п.2 ч.1 ст.16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» [8] ).

[1]

Таким образом, среди участников долевого строительства можно выделить следующие группы:

• граждане-потребители, приобретающие объекты долевого строительства для личных, семейных, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. К правоотношениям с участием таких граждан подлежит применению Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» [9] в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ;
• индивидуальные предприниматели, приобретающие объекты долевого строительства в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также граждане, приобретающие объекты долевого строительства в целях, не связанных с удовлетворением личных, семейных, бытовых нужд, в отсутствие статуса индивидуального предпринимателя, следовательно к правоотношениям с участием такого гражданина не подлежат применению нормы Закона РФ «О защите прав потребителей»;
• юридические лица с учетом их правоспособности.

Иностранные граждане и лица без гражданства, иностранные юридические лица также могут являться участниками долевого строительства

[1] Хамов А.Ю. Особенности правового статуса и классификация участников долевого строительства // Предпринимательское право. 2016. № 4. С. 36.

[2] Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: Дисс. … канд.юрид.наук. М., 2011. С. 25.

[3] Маштакова Н.А. Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: теория, практика, перспективы развития: Дисс. … канд.юрид.наук. Ижевск, 2012. С. 104 .

[4] Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. № 3.

[5] Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. № 9.

[6] Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 8 мая 2015 г. по делу № А78-10058/2014 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.08.2017).

[7] Определение Верховного Суда РФ от 24 января 2017 г. по делу № 308-ЭС16-15109 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.08.2017).

[8] Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 41.

[9] Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 3. Ст. 140.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Последние новости

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан для возведения того или иного объекта недвижимости. Жители становятся участниками долевого строительства или дольщиками. Строительство осуществляется по договору долевого участия (ДДУ).

Участие в долевом строительстве — это вариант покупки жилья у застройщика на начальной стадии работ, когда цена квадратного метра в несколько раз ниже, чем в уже готовом доме.

Стоит отметить, что это наиболее рискованный способ приобретения квартир. Даже при условии, что застройщик работает в соответствии с действующим законодательством, защищающим дольщиков от потери вложенных средств и приобретаемого имущества, никто не защитит строительную компанию, например, от финансовых кризисов.

Для контроля и надзора за долевым строительством в Стройкомплексе Москвы создан Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест).

Благодаря работе Комплекса градостроительной политики и строительства правительство Москвы решило жилищные проблемы порядка 1076 обманутых дольщиков (на начало 2012 года их насчитывалось 2417). Было завершено строительство объектов, давно получивших статус долгостроев. Квартиры в этих домах ждали более двух тысяч участников долевого строительства. Однако стоит отметить, что далеко не все дольщики, потерявшие свои деньги, могут претендовать на помощь города.

Долевое строительство: инфографика

Почему Москва столкнулась с проблемой обманутых дольщиков?

Появление пострадавших соинвесторов в столице, как и в других регионах России, связано с несовершенством законодательства о долевом строительстве, до недавнего времени никак не защищавшего интересы дольщиков.

Федеральный закон № 214 о долевом строительстве был принят лишь в 2005 году. Но несмотря на это до июня 2010 года, когда в закон были внесены существенные изменения, у застройщика была довольно большая свобода в выборе форм договора, по которому он мог продавать жилье в строящихся домах. Застройщик этой ситуацией пользовался и заключал договоры на выгодных условиях, прежде всего для себя. При этом все риски ложились на плечи покупателей. Справедливости ради надо отметить, что основная масса строящихся жилых домов — около 90% — была успешно достроена и передана покупателям.

Принятые в июне 2010 года поправки в 214-ФЗ обязали застройщиков заключать договор на продажу квартир в строящемся доме в строго определенной законом форме (договор участия в долевом строительстве — ДДУ).

Видео (кликните для воспроизведения).

Органами исполнительной власти города был разработан и согласован комплекс мероприятий для решения этой наболевшей проблемы, создана и продолжает функционировать рабочая группа по разработке мероприятий и защите интересов граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков.

Источник: bistro-fest.ru