Из сферы регулирования закона «О защите прав потребителей» планируют исключить отношения, возникающие между застройщиками и дольщиками. Есть ли убедительные основания для такого шага, специально для Новострой-СПб рассказала Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».
Авторы законопроекта предлагают дополнить статью 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) пунктом 3, исключающим применение указанного Закона к отношениям, возникающим на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).
Согласно пояснительной записке целью исключения из сферы регулирования Закона о защите прав потребителей отношений, возникающих в сфере долевого строительства, является исключение угрозы финансовой устойчивости застройщиков, а также дополнительных рисков для самих участников долевого строительства, выражающихся в повышении вероятности несостоятельности (банкротства) организации, осуществляющей строительство многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков, рисков утраты участниками долевого строительства возможности получения жилья.
Конкурс «Доверие потребителя»-2022
По мнению авторов законопроекта, применение Закона о защите прав потребителей к договорам долевого участия в строительстве ставит участников долевого строительства и застройщиков в неравное положение, баланс интересов сторон оборота в данном случае не соблюдается, при этом застройщики фактически несут повышенную (фактически двойную) финансовую нагрузку в связи с применением Закона о защите прав потребителей, что препятствует стабильному функционированию строительного рынка.
Конкретно имеется в виду «общее положение» п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, согласно которому при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Закон об участии в долевом строительстве, являющийся специальным законом применительно к правоотношениям, возникающим из договоров долевого участия в строительстве, содержит положения, предусматривающие ответственность застройщика перед дольщиками за нарушение обязательств по соблюдению срока передачи объекта долевого участия в строительстве, гарантий качества указанного объекта.
При этом в силу п. 4 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Законом.
Защита прав потребителей в долевом строительстве
Указанное положение и позволяет судам применять п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при разрешении спора в пользу потребителя-участника долевого строительства, взыскивая с застройщика помимо «традиционной» неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого участия, также т. н. «потребительский» штраф в размере 50% от присужденной суммы, а также ст. 15 Закона о защите прав потребителей, предусматривающую возможность взыскания компенсации морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения его прав, в размере, определяемом судом и не зависящим от размера возмещения имущественного вреда.
В силу п. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи объекта долевого участия застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Таким образом, поскольку цена договора (цена объекта долевого участия) обычно составляет существенную сумму, сравнительно существенной нередко оказывается и неустойка, особенно если просрочка составляет 6 месяцев и более.
Анализ судебной практики по соответствующей категории споров показывает, что неустойка в пределах 700 000 – 1 млн. руб. взыскивается судами без «занижения», т. е. в полном размере, заявленном дольщиком ко взысканию с застройщика, более существенные суммы неустойки чаще снижаются судьями при наличии соответствующего заявления со стороны застройщика.
«Потребительский штраф» взыскивается с «итоговой» присужденной суммы, т. е. с учетом уменьшения размера неустойки, если оно имело место быть. Присужденные суммы компенсации морального вреда обычно сравнительно небольшие и составляют 5 000 – 50 000 руб.
При этом в рамках рассмотрения дела суд устанавливает факт того, завершено ли строительство объекта долевого участия (и МКД в целом), что позволяет в той или иной степени оценить и учесть риски неполучения жилья как дольщика-истца, так и иных дольщиков, вследствие «ухудшения финансового состояния застройщика» при рассмотрении судом заявления застройщика о снижении неустойки.
С учетом того, что застройщик может избежать взыскания «потребительского штрафа» в случае удовлетворения требований участника долевого строительства в добровольном (досудебном) порядке, а также в случае заключения с дольщиком мирового соглашения на стадии рассмотрения спора судом, нарушения баланса интересов сторон, на которое указывают авторы законопроекта в пояснительной записке, на мой взгляд, в данном случае не усматривается.
Положения Закона о защите прав потребителей дополнительно к нормам специального Закона об участии в долевом строительстве обеспечивают защиту прав дольщиков-потребителей, являющихся очевидно более слабой, в т. ч. экономически, стороной в данных правоотношениях. В связи с этим основания для принятия предлагаемого законопроекта, по моему мнению, отсутствуют.
Помимо указанного, с точки зрения законодательной техники, проектируемая норма имеет явную недоработку, поскольку не предполагает внесения соответствующих изменений в положения Закона об участии в долевом строительстве, что в случае принятия законопроекта привело бы к возникновению нежелательных правовых коллизий.
Источник: www.novostroy-spb.ru
Участники долевого строительства права потребителей
Становясь дольщиком и подписывая договор ДДУ со строительной компанией, частный инвестор автоматически подпадает под действие 214 ФЗ, который, прежде всего, преследует интересы простых граждан. Вместе с тем, участники долевого проекта, инвестирующие деньги в строительство жилья, в котором они будут проживать сами, являются обычными потребителями, поэтому на них также распространяется закон ОЗПП, действие которого направлено на защиту интересов и потребностей слабой стороны, коей являются дольщики. Долевое строительство и закон о защите прав потребителей очень тесно связаны между собой, в частности его положения применяются в тех частях, которые не урегулированы 214 федеральным законом.
Законодательное регулирование
Дольщики, вступая в долевой проект, являются такими же потребителями, как и граждане, приобретающие товары в магазине или получающие разнообразные потребительские услуги. Строительство дома – это такая же услуга, оказываемая застройщиком в рамках заключенного договора долевого участия.
Вместе с тем, 214 ФЗ – закон, регулирующий только сферу долевого строительства. Его положения касаются только отношений, возникающих между девелопером и дольщиком в рамках реализации конкретного строительного проекта. Его действие не затрагивает отношения, регулируемые другими законодательными актами, в частности ГК РФ и ЗОЗПП.
В 214 ФЗ прямо указано, что все отношения, которые не регламентированы данным законом, подпадают под действие 2300-1 ФЗ. Поэтому при рассмотрении дел, в которых одной стороной спора выступает дольщик, суды всегда применяют нормы ЗОЗПП, тем самым предоставляя гражданам привилегии, как слабой стороне договорных отношений.
Ответственность застройщика перед потребителем
Отношения между девелопером и дольщиком скрепляются ДДУ, положения которого должны четко соответствовать законодательным нормам. Застройщик не может прописывать условия, противоречащие закону и ущемляющие интересы и права дольщиков, как потребителей услуг. В соответствии с законодательством застройщик должен выполнять все условия ДДУ, заключенного между ним и дольщиком, а именно:
- построить и передать объект участнику ровно в срок, указанный в договоре;
- качество и характеристики квартиры должны соответствовать ДДУ и проектным документам.
При невыполнении этих условий, к застройщику применяются санкции, предусмотренные 214 ФЗ и ЗОЗПП. Строительная компания должна выплатить дольщику неустойку, возместить его убытки, компенсировать моральный вред и оплатить штраф.
Компенсации дольщикам, как потребителям
Несмотря на то, что ДДУ и закон о защите прав потребителей тесно связаны, не все его положения применяются при рассмотрении споров дольщиков. В частности по ЗОЗПП неустойка за несоблюдение сроков работ составляет 3% от суммы договора за один день, в то время, как неустойка за задержку строительства рассчитывается по формуле, приведенной в 214 ФЗ. Тем не менее, при взыскании пени за нарушение срока исправления дефектов строительства, применяется 23 статья ЗОЗПП, согласно которой пеня составляет 1% от суммы договора за день просрочки.
В силу 15 статьи ЗОЗПП дольщик может требовать со строительной фирмы возмещения ему морального вреда, под которым подразумеваются страдания (физические и/или нравственные), причиненные гражданину вследствие нарушения его прав, как потребителя. Судебная практика показывает, что компенсация редко превышает 30 тысяч рублей, как правило, ее сумма составляет от 5 до 15 тысяч рублей.
Согласно статье 13 ЗОЗПП, частный инвестор, как потребитель, может получить с застройщика 50% штраф от полной суммы своего искового заявления. При судебном решении, вынесенном в пользу дольщика, штраф взыскивается в силу закона, независимо от того, заявлял истец такое требование или нет. Однако если участник не отправлял в строительную фирму досудебную претензию, суд может отказать во взыскании штрафа, поскольку по ЗОЗПП штраф присуждается, только если потребителем был соблюден претензионный порядок.
Вместе с тем, если по условиям ДДУ без направления претензии невозможна подача иска в суд, данное положение можно оспорить, сославшись на Постановление Пленума ВС РФ № 17 от 28 июня 2012 года, в котором сказано, что досудебная претензия является обязательной только в спорах с организациями, осуществляющими пассажирские и грузовые перевозки, а также с компаниями, предоставляющими услуги связи. Поэтому суд обязан принять и рассмотреть заявление дольщика, даже если последний не направлял в адрес строительной компании досудебную претензию.
Другое дело, что такой порядок рекомендуется соблюдать, поскольку суд обычно более благосклонно относится к гражданам, сделавшим попытку мирно урегулировать спор. Претензия повышает шансы выиграть дело и получить с застройщика максимально возможную компенсацию.
Подсудность по закону о защите потребителей
В свете положений данного закона, а конкретно 17 статьи, дольщик может самостоятельно выбирать судебный орган для подачи иска. При этом не имеет значения, какая подсудность определена по условиям договора, инвестор может игнорировать данные положения ДДУ и подать заявление в суд:
- по своему месту проживания, при этом неважно, какая у гражданина регистрация, постоянная или временная;
- по месторасположению фирмы застройщика;
- по адресу стройплощадки, на которой находится объект строительства.
Кроме того, в соответствии с вышеназванным законом дольщик не уплачивает госпошлину, если сумма всего иска не превышает одного миллиона рублей. Заявление рассматривается судом как иск потребителя услуг, чьи права были нарушены застройщиком.
Условия договора, нарушающие права потребителей
В соответствии с законом все положения договора, которые прямо или косвенно ущемляют права потребителей, являются недействительными.
Например, строительные компании очень любят включать в ДДУ пункт, согласно которому дольщик обязан подписать договор с неким ООО на оказание последним услуг по регистрации договора и оплатить ему за данную услугу энную сумму. Однако статья 16 закона ОЗПП запрещает ставить в зависимость приобретение основной услуги от дополнительной, которая навязана потребителю.
В договоре также можно встретить пункт, в соответствии с которым, застройщик может самостоятельно без согласования с участником изменить цену договора, если фактическая площадь объекта не совпадет с той, что указана в положениях договора. Цена является важным условием договора, и ее можно изменять только по обоюдному соглашению, подписанному обеими сторонами. Данные условия напрямую ущемляют права дольщика как потребителя, который, согласно статье 10 ЗОЗПП имеет право получить достоверную информацию о предоставляемой услуге.
Очень часто в ДДУ прописывается условие, по которому дольщик после приемки объекта и подписания приемо-передаточного акта, обязан заключить договор на обслуживание с организацией, выбранной по усмотрению застройщика. Это условие противоречит ЖК РФ, в соответствии с которым собственники сами вольны выбирать способ управления своим домом и компанию, которая будет их обслуживать. Это условие напрямую ущемляет интересы и права граждан, как потребителей услуг, поскольку лишает их возможности выбора и возлагает на них обязанность заключать договор с определенной организацией, а также заставляет их оплачивать услуги по тарифам, установленным данной компанией.
В ДДУ можно найти еще немало условий, ущемляющих права дольщиков, выступающих в договоре потребителями услуг. Все подобные пункты можно оспорить в суде, как противоречащие законодательству. Кроме того, для застройщиков, включающих подобные положения в ДДУ, предусмотрена административная ответственность в соответствии с 14.8 статьей КоАП, согласно которой к компании-нарушителю применяются штрафные санкции в размере от 10000 до 20000 рублей.
Заключение
Исходя из сказанного, следует вывод, что законодатель рассматривает дольщиков, как потребителей услуг и применяет к ним нормы закона ОЗПП. Это дает немалые преимущества гражданам при рассмотрении споров в суде. Однако, чтобы добиться положенного по закону, необходимо знать и умело применять в свою защиту законодательные нормы.
Для этого необходимо привлекать к делу профессиональных юристов, которые правильно расставят акценты и выработают оптимальную стратегию защиты. Компетентные юристы Общества защиты прав дольщиков помогут отстоять ваши интересы и защитить ваши права. На странице « Контакты » вы найдете координаты, по которым можно связаться с нашей организацией.
Источник: pravobez.ru
Договор участия в долевом строительстве: какие условия его могут нарушать права потребителя?
Становясь дольщиком и подписывая договор участия в долевом строительстве с застройщиком, гражданин попадает под защиту Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).
Также в данном Федеральном законе прямо указано, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство России о защите прав потребителей.
Поэтому при рассмотрении дел, в которых одной стороной спора выступает гражданин – дольщик, суды применяют нормы Закона о защите прав потребителей.
В связи с этим долевое строительство и Закон о защите прав потребителей тесно связаны между собой.
В данной статье мы предлагаем рассмотреть следующие вопросы:
— понятие договора участия в долевом строительстве;
— существенные условия такого договора;
— какие условия договора участия в долевом строительстве могут нарушать права дольщика;
— ответственность застройщика за включение в договор условий, ущемляющих права потребителей.
Понятие договора участия в долевом строительстве
Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются договором участия в долевом строительстве (далее – также договор).
Статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве определено следующее понятие такого договора.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить определенную цену и принять такой объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Стороны договора
Застройщик – юридическое лицо, обладающее земельным участком (в собственности, в аренде, субаренде, безвозмездном пользовании) и привлекающее финансовые средства дольщиков в целях возведения на упомянутом участке многоквартирных домов или других построек (кроме объектов производственного профиля), на основании официально оформленного разрешения на застройку.
Участник (дольщик) – юридическое или физическое лицо, вкладывающее финансовые средства в возведение многоквартирных домов или иных строений с намерением последующего получения в собственность помещений как жилого, так и нежилого назначения, располагающихся в объектах.
Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
Существенные условия договора участия в долевом строительстве
Условия договора должны четко соответствовать закону. Застройщик не может прописывать условия, противоречащие закону и ущемляющие интересы и права дольщиков, как потребителей услуг. В соответствии с законодательством застройщик должен выполнять все условия договора, заключенного между ним и дольщиком.
Существенные условия договора:
1) предмет договора – конкретный объект, который должен быть построен застройщиком и передан дольщику после получения официального разрешения на введение этого объекта в эксплуатацию;
2) срок, в течение которого застройщик обязан осуществить передачу объекта;
3) цена соглашения, а также сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийные сроки, предоставляемые на построенный объект;
5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства (например, размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу).
Указанные условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
Также Законом об участии в долевом строительстве установлено, что при отсутствии в договоре существенных условий такой договор считается незаключенным.
Какие условия договора участия в долевом строительстве могут нарушать права потребителя?
В соответствии со статьей 16 Закона о защите прав потребителей все положения договора, которые прямо или косвенно ущемляют права потребителей, являются недействительными. Рассмотрим некоторые примеры.
1. Установление в договоре в качестве условия о том, что до подачи в суд искового заявления необходимо направить застройщику претензию.
На практике такой порядок скорее рекомендуется (а не требуется) соблюдать, так как суд обычно более благосклонно относится к гражданам, попытавшимся мирно урегулировать спор с застройщиком.
Вместе с тем, если по условиям договора без направления претензии невозможна подача иска в суд, данное положение можно оспорить, сославшись на пункт 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28 июня 2012 г., в котором сказано, что досудебная претензия является обязательной только в спорах с организациями, осуществляющими пассажирские и грузовые перевозки, а также с компаниями, предоставляющими услуги связи. В связи с этим суд обязан принять и рассмотреть заявление дольщика, даже если последний не направлял в адрес строительной компании досудебную претензию.
2. Условие о договорной подсудности.
В соответствии со статьей 17 Закона о защите прав потребителей дольщик может самостоятельно выбирать судебный орган для подачи иска. При этом не имеет значения, какая подсудность определена по условиям договора, дольщик может игнорировать данные положения договора и подать заявление в суд:
— по своему месту проживания, при этом неважно, какая у гражданина регистрация, постоянная или временная;
— по месторасположению фирмы застройщика;
— по адресу строительной площадки, на которой находится объект строительства.
Как отмечается в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28 июня 2012 г., суды не вправе возвратить исковое заявление со ссылкой на то, что дело неподсудно данному суду.
3. Условие о том, что дольщик обязан подписать договор с конкретной организацией на оказание такой организацией услуг по регистрации договора и оплатить ему данную услугу.
Пунктом 2 статьи 16 Закон о защите прав потребителей запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
Таким образом, при заключении договора участия в долевом строительстве (основная услуга) запрещается навязывать дольщику дополнительные услуги. В противном случае такие условия будут незаконны.
4. Условие об одностороннем изменении застройщиком цены договора.
По общему правилу цена должна быть неизменной.
В соответствии с частью 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, законодатель установил специальное правило корректировки цены договора участия в долевом строительстве: пересмотр цены допускается только при наличии в договоре такой возможности, а также при наличии указания на случаи и условия изменения цены рассматриваемого договора.
В силу этого какие-либо условия об одностороннем изменении застройщиком цены договора (например, условие, согласно которому застройщик может самостоятельно без согласования с дольщиком изменить цену договора, если фактическая площадь объекта не совпадет с той, что указана в положениях договора) ущемляют права дольщика как потребителя.
Пример: в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 марта 2019 г. № Ф01-396/2019 по делу № А39-2823/2018 суд установил, что формулировка договора «если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется больше договорной, участник долевого строительства в течение 10 дней после получения письменного обращения от застройщика доплачивает ему денежные средства в размере стоимости выявленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора, деленная на общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов) на разницу между проектной и фактической площадью» не соответствует требованиям ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку в договоре не указано предельно допустимое изменение общей площади жилого помещения. Верховный Суд РФ не нашел оснований для передачи дела на пересмотр (определение от 10 июля 2019 г. по делу № 301 ЭС19-9739).
5. Условие, согласно которому дольщик после приемки объекта и подписания приемо-передаточного акта, обязан заключить договор на обслуживание с организацией, выбранной по усмотрению застройщика.
Это условие противоречит Жилищному кодексу России, в соответствии с которым собственники сами вольны выбирать способ управления своим домом и компанию, которая будет их обслуживать.
Такое условие будет ущемлять интересы и права дольщиков, поскольку лишает их возможности выбора и возлагает на них обязанность заключать договор с определенной организацией, а также заставляет их оплачивать услуги по тарифам, установленным данной компанией.
6. Условие, согласно которому участник долевого строительства обязан оплачивать коммунальные услуги после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Суды указывают, что обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства после подписания передаточного акта и государственной регистрации права собственности (постановление ФАС Центрального округа от 14 апреля 2008 г. по делу № А23-4144/07А-11-349). По мнению других судов, для возникновения указанной обязанности достаточно подписания передаточного акта (постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 марта 2007 г., 16 марта 2007 г. № Ф03-А04/07-2/290, ФАС Уральского округа от 31 марта 2008 г. № Ф09-2002/08-С1). В обоснование данной позиции суды указывают, что с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
7. Условие о том, что гарантийный срок для построенного объекта составляет 5 лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.
Условие о том, что в случае постройки объекта с недостатками, которые делают его непригодным для использования, дольщик может требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Необходимо отметить, что в соответствии со статьей 7 Закона об участии в долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Однако такие условия были включены застройщиком в договор, в последующем судами признаны ущемляющими права потребителя. Застройщик привлечен к ответственности по статье 14.8 КоАП России.
Верховный Суд РФ в своем определении от 14 августа 2020 г. по делу № 307-ЭС19-24320 , рассматривая указанные условия, включенные в договор участия в долевом строительстве, установил, что такие условия ущемляют права потребителей в связи со следующим.
Условие договора об исчислении гарантийного срока с момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, по мнению Верховного суда, фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно на период со дня ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Второе условие договора, предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя — участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта.
Таким образом, указанные условия рассматриваемого договора застройщика ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом о защите прав потребителей, а, соответственно, ущемляют права потребителя — участника долевого строительства.
Причем, первая инстанция и апелляция придерживались иной позиции. Первая инстанция заявление застройщика об отмене штрафа удовлетворила и указала, что названные условия соответствуют Закону об участии в долевом строительстве, поскольку его отдельные положения являются диспозитивными, а значит, можно в договоре устанавливать иные условия. Например, допустимо определить действия сторон в случае, если застройщик отступил от условий договора, или предусмотреть иной порядок исчисления гарантийного срока.
Однако Верховный Суд РФ указал, что диспозитивный характер положений частей 2 и 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, на который сослались суды, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом о защите прав потребителей, который гарантирует потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя.
Ключевая мысль Верховного Суда состояла в том, что диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица – участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его положение.
На практике существуют и другие условия, которые включаются в договоры участия в долевом строительстве и нарушают права потребителей.
Ответственность застройщика за включение в договор условий, ущемляющих права потребителей
Для застройщиков, включающих подобные положения в договор участия в долевом строительстве, предусмотрена административная ответственность в соответствии с 14.8 статьей КоАП России. Размер штрафа установлен для юридических лиц от 10 тыс. до 20 тыс. рублей.
Важно, что застройщик может быть привлечен к ответственности в виде штрафа за каждый договор, заключенный с нарушением закона.
Так, арбитражным судом была поддержана позиция управления Роспотребнадзора о совершении обществом 26 правонарушений, квалифицируемых по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, а не единого длящегося правонарушения (постановления от 14 марта 2020 г. № Ф08-718/2020 по делу № А53-15092/2019, от 6 марта 2020 г. № Ф08-270/2020 по делу № А53-15101/2019 и № Ф08-234/2020 по делу № А53-15121/2019, от 14 февраля 2020 г. № Ф08-13038/2019 по делу № А53-15097/2019 и др.).
Судьи исходили из того, что в рамках проверки Роспотребнадзор выявило 26 нарушений, каждое из которых состоит в том, что при заключении самостоятельного договора участия в долевом строительстве с каждым из 26 физических лиц общество внесло в договор условия, ущемляющие права каждого из этих лиц как потребителей, в связи с чем по каждому факту нарушения прав конкретного физического лица составлен протокол об административном правонарушении и вынесено постановление о привлечении общества к административной ответственности.
По мнению судей, заключение обществом с 26 физическими лицами 26 договоров, включающих условия, которые противоречат положениям законов об участии в долевом строительстве и о защите прав потребителей, ущемляет права каждого из 26 потребителей и является самостоятельным событием правонарушения.
Арбитры не усмотрели основания ни для квалификации правонарушения в качестве малозначительного, ни для замены административного штрафа на предупреждение. Судьи отклонили доводы застройщика о том, что выявленное нарушение не является существенным, совершено неумышленно, не повлекло причинение ущерба участникам долевого строительства, бюджету и другим лицам.
Информация, предоставленная в данном материале, не является юридической консультацией и может оказаться не применимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.
Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 03 июня 2021 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.
Источник: gosurburo29.ru
Имеет ли право покупатель предъявить претензию застройщику в течение гарантийного срока и есть ли он в данном случае?
Приобрел квартиру по договору купли-продажи. При покупке не обратил внимания, а в последствии выяснилось, что в ванной комнате отсутствует вентиляция (она не не работает а вообще не предусмотрена). Дом сдался менее пяти лет назад. Могу ли я предъявить претензию застройщику в связи с ненадлежащим качеством строительства или нет?
Уточняю, квартиру приобретал не по ДДУ, не от застройщика, а от участника долевого строительства, который уже оформил право собственности до продажи мне. Пять лет с даты введения дома в эксплуатацию не прошло.
Могу ли предъявить претензию застройщику или продавцу или уже самому устранять недостатки?
Да, Вы можете предъявить застройщику претензию и потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ст.4 п.9:
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерациио защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом
Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I «О защите прав потребителей» (преамбула):
регулирует отношения, возникающие междупотребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указывает, что:
исходя из преамбулы Закона о защите прав потребителей и статьи 9 Федерального закона от 26 января 1996 года N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» правами, предоставленными потребителю Законом и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами, а также правами стороны в обязательстве в соответствии сГражданским кодексом Российской Федерации пользуется не только гражданин, который имеет намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий товары (работы, услуги), но и гражданин, который использует приобретенные (заказанные) вследствие таких отношений товары… на законном основании (наследник, а также лицо, которому вещь была отчуждена впоследствии, и т.п.).
Согласно п.3 ст. 18 ЗоЗПП:
Потребитель вправе предъявить требования, указанные в абзацах втором и пятом пункта 1 настоящей статьи (по недостаткам), изготовителю.
Потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю. ) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.
п. 5 ст. 7 Закона о ДДУ № 214 ФЗ:
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Источник: pravoved.ru