Учет инвестиций в строительство

Застройщик может возводить объект за счет собственных средств или за счет привлеченных средств.

Застройщик, который строит за счет привлеченных средств, может это делать в рамках договора инвестирования в строительство или в рамках договора участия в долевом строительстве.

Об отражении доходов застройщика по договору участия в долевом строительстве см. Как застройщику отразить в учете долевое строительство жилых домов .

Бухучет

В бухучете порядок отражения доходов застройщика по договору инвестирования в строительство зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

Это объясняется тем, что способ ведения строительства связан с функциями, которые выполняет застройщик .

Если застройщик строит объект подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От инвестора он получает денежные средства:

Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например «Расчеты с инвесторами». В момент их получения делайте проводку:

Как начать инвестировать в строительство на Бали? Стройка на Бали — Вся правда!

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– получены средства инвесторов на строительство объекта.

Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с инвесторами».

Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета авансов полученных. Для этого сделайте проводки:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 62 субсчет «Авансы полученные»
– получен аванс на вознаграждение застройщика;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с авансов полученных.

Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов.

Доходом (выручкой) застройщика по инвестиционному договору на строительство объекта является вознаграждение за оказание застройщиком услуг по организации строительства (п. 5 ПБУ 9/99).

Размер вознаграждения определяется условиями договора. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:

• фиксированная сумма;

• процент от сметной стоимости строительства;

• сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства;

• комбинированный способ, когда общая сумма вознаграждения складывается из заранее установленного размера (в виде фиксированной суммы или процентного отношения) и экономии по окончании строительства (полной или ее части).

Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:

• застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;

• сумма выручки может быть определена;

• застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;

• услуга оказана;

• расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.

КАК ВЕСТИ УЧЕТ ИНВЕСТИЦИЙ БЕСПЛАНО. УБИЙЦА EXCEL и INTELINVEST #инвестиции #фондовыйрынок #акции

Как правило, период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора инвестирования в строительство:

• после передачи построенного объекта инвестору, если договор инвестирования носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);

• по мере готовности, если договор инвестирования носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.

Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008.

По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008).

Малые предприятия могут признавать выручку в соответствии с ПБУ 9/99 (включая возможность использования кассового метода учета доходов), не применяя ПБУ 2/2008. То есть такие организации вправе выбрать период отражения выручки по своему усмотрению. Независимо от длительности договора инвестирования в строительство (п. 2.1 ПБУ 2/2008, п. 6 информации Минфина России № ПЗ-3/2015, письмо Минфина России от 25 марта 2013 г. № 03-11-06/2/9208).

Выручку от реализации услуг по организации строительства на момент ее признания отразите проводкой:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации услуг по организации строительства.

При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2.

После окончания строительства начислите НДС, если застройщик является плательщиком этого налога. Начисление НДС отразите проводкой:

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС со стоимости оказанных услуг по организации строительства.

Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, сделайте следующие проводки:

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– зачтен аванс, ранее полученный от инвестора на выплату вознаграждения;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
– восстановлен НДС, уплаченный с суммы авансов.

Передачу инвестору построенного объекта отразите следующими проводками:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 08-3
– передан инвестору построенный объект (в части стоимости выполненных работ без НДС);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 19
– передан инвестору построенный объект (в части «входного» НДС, предъявленного подрядчиками на основании сводного счета-фактуры (письмо Минфина России от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15).

После списания расходов в дебет счета 76 в учете может образоваться:

• экономия средств инвестора (сумма полученного финансирования превысила расходы на строительство);

• недостаток средств инвестора (сумма расходов на строительство превысила сумму полученного финансирования).

Сумму недостатка средств, возмещенную инвестором, отразите проводкой:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– получены от инвестора недостающие средства.

Списание суммы экономии зависит от условий договора инвестирования в строительство. Если по условиям договора сумма экономии подлежит возврату инвестору, эту операцию отразите проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 51
– перечислена инвестору сумма экономии.

Сумма экономии, которая по условиям договора не подлежит возврату инвестору, признается вознаграждением застройщику. В этом случае сделайте в учете следующие проводки:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 90-1
– отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщику.

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с суммы экономии, признанной вознаграждением застройщику.

Пример отражения в бухучете застройщика выручки от реализации услуг по организации строительства по договору, сроки начала и окончания которого приходятся на разные годы. Вознаграждение застройщика определено в виде фиксированной суммы

В октябре 2015 года ООО «Производственная фирма «Мастер»» (инвестор) заключило договор инвестирования в строительство объекта с ЗАО «Альфа» (застройщик). Срок действия договора – с октября 2015 года по июль 2016 года (10 месяцев). На основании договора «Альфа» организует строительство производственного корпуса подрядным способом. Стоимость инвестиционного проекта согласно смете составляет 11 800 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 800 000 руб.). В сметной стоимости строительства учтена стоимость услуг застройщика в сумме 1 180 000 руб. (в т. ч. НДС – 180 000 руб.).

В ноябре 2015 года «Мастер» перечислил «Альфе» аванс в размере 100 процентов от общей суммы инвестиционного договора. В этом же месяце «Альфа» заключила договор с подрядчиком на строительство объекта и перечислила ему в качестве предоплаты 10 620 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 620 000 руб.). Эта сумма представляет собой сметную стоимость проекта за вычетом стоимости услуг застройщика (11 800 000 руб. – 1 180 000 руб.).

В июле 2016 года подрядчик закончил строительство объекта и передал его застройщику. В этом же месяце застройщик передал построенный производственный корпус инвестору.

Выручка от оказания услуг застройщика определяется исходя из степени завершенности работ. Согласно учетной политике «Альфы» степень завершенности работ определяется исходя из принципа равномерности: ежемесячно выручка от реализации услуг застройщика признается равными долями в течение срока действия договора инвестирования.

Сумму ежемесячно признаваемой выручки от реализации услуг застройщика бухгалтер «Альфы» рассчитал так:
– 118 000 руб. (1 180 000 руб. : 10 мес.).

В бухучете «Альфы» операции, связанные с исполнением инвестиционного договора, отражены следующим образом.

В октябре 2015 года:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 90-1
– 118 000 руб. – отражена выручка от реализации услуг, оказанных застройщиком.

В ноябре 2015 года:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– 11 800 000 руб. – получены средства на строительство объекта;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным»
– 1 180 000 руб. – выделена в качестве предоплаты стоимость услуг застройщика из средств, полученных от инвестора;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 180 000 руб. (1 180 000 руб. × 18/118) – начислен НДС с суммы полученного аванса;

Дебет 62 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 90-1
– 118 000 руб. – отражена выручка от реализации услуг, оказанных застройщиком;

Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 118 000 руб. – зачтен аванс, полученный в счет оплаты услуг по инвестиционному договору (за октябрь);

Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 118 000 руб. – зачтен аванс, полученный в счет оплаты услуг по инвестиционному договору (за ноябрь);

Дебет 60 Кредит 51
– 10 620 000 руб. – перечислена предоплата подрядной организации.

Далее ежемесячно, начиная с декабря 2015 года и по июнь 2016 года, бухгалтер «Альфы» отражает выручку от реализации услуг застройщика. При этом в учете делает записи:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 90-1
– 118 000 руб. – отражена выручка от реализации услуг, оказанных застройщиком;

Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 118 000 руб. – зачтен аванс, полученный в счет оплаты услуг по инвестиционному договору.

В июле 2016 года:

Дебет 08-3 Кредит 60
– 9 000 000 руб. – приняты от подрядчика выполненные работы по строительству объекта (без учета НДС);

Дебет 19 Кредит 60
– 1 620 000 руб. – отражена сумма НДС по строительным работам, предъявленная подрядной организацией;

Дебет 62 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 90-1
– 118 000 руб. – отражена выручка от реализации услуг, оказанных застройщиком;

Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 118 000 руб. – зачтен аванс, полученный в счет оплаты услуг по инвестиционному договору.

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчет по НДС»
– 180 000 руб. (1 180 000 руб. × 18/118) – начислен НДС на стоимость услуг застройщика;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
– 180 000 руб. – принят к вычету НДС, начисленный с предоплаты;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 08-3
– 9 000 000 руб. – отражена передача инвестору построенного объекта (на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 19
– 1 620 000 руб. – отражена передача инвестору НДС по подрядным работам.

Если застройщик строит объект собственными силами, то он выполняет функции подрядчика. В такой ситуации доходы отражайте в том же порядке, что и подрядчик. Подробнее об этом см. Как отразить в учете доходы подрядчика по договору строительного подряда .

При расчете налогов порядок учета доходов от реализации работ и услуг по договору инвестирования в строительство зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.

Источник: nalogobzor.info

Учет долгосрочных инвестиций в капитальное строительство

Как отмечалось, капитальное строительство – это вид деятельности, обеспечивающий воспроизводство основных средств путем создания новых и расширения действующих объектов, а также их реконструкции и технического перевооружения.

Учет капитального строительства организуется в соответствии с требованиями нормативных документов по бухгалтерскому учету, основными из которых являются:

• Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное приказом Минфина РФ от 30.12.1993 г. № 160;
• Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» ПБУ 2/94, утвержденное приказом Минфина РФ от 20.12.1994 г. № 167;
• Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденное приказом Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н (в редакции приказа Минфина РФ от 18.05.2002 г. №45н).

Организация строительства осуществляется застройщиком. В роли застройщика могут выступать дирекции строящихся и действующих предприятий, ведущих капитальное строительство. Застройщик может осуществлять капитальное строительство подрядным или хозяйственным способом.

При хозяйственном способе строительно-монтажные работы выполняются самим застройщиком, при подрядном – специализированной строительно-монтажной организацией, выступающей в роли подрядчика. Застройщик при этом является заказчиком, который заключает с подрядчиком договор на выполнение строительно-монтажных работ – договор подряда. Договор подряда оформляется на основе проектно-сметной документации, в которой наряду со специальными строительными показателями указывается стоимость объекта строительства. В договоре подряда стороны (заказчик и подрядчик) согласовывают объем строительно-монтажных работ, их стоимость, порядок приемки-сдачи, сроки выполнения, штрафные санкции.

У заказчика-застройщика при осуществлении капитального строительства объектами бухгалтерского учета являются незавершенное строительство и завершенное строительство.

Незавершенное строительство – это затраты заказчика-застройщика на строительство объекта от начала до завершения строительства, т. е. до приемки государственной приемочной комиссией.

Завершенное строительство – фактическая стоимость объекта строительства на дату его приемки государственной приемочной комиссией до ввода его в эксплуатацию или передачи инвесторам.

Затраты застройщика на строительство объекта согласно Положению по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций в бухгалтерском учете группируются по технологической структуре расходов, определяемой проектно-сметной документацией. Учет рекомендуется вести по следующей структуре расходов:

· на строительные работы;

· на работы по монтажу оборудования;

· на приобретение оборудования, требующего и не требующего монтажа;

· на приобретение инструмента и инвентаря;

· на прочие капитальные затраты.

К расходам на строительные работы относятся затраты, связанные с возведением, расширением и реконструкцией зданий и сооружений различного назначения. К этой категории расходов относятся не только расходы на работы, связанные непосредственно с объектами капитальных вложений, подлежащих в дальнейшем вводу в эксплуатацию в виде инвентарных объектов основных средств, но и расходы на работы по возведению временных титульных зданий и сооружений.

Временными титульными зданиями и сооружениями являются временные объекты строительной инфраструктуры, возводимые специально для строительства объекта, включенные в его проект и смету как вспомогательные производственные мощности. К таким объектам на крупных стройках относятся бетонные заводы, предприятия по производству асфальта, щебня и других строительных материалов и конструкций. Такие здания и сооружения обычно рассчитаны на срок строительства основного объекта. При начале строительства они вводятся в эксплуатацию в составе основных средств застройщика и переносят свою стоимость на стоимость основного объекта строительства путем начисления амортизации, рассчитанной на единицу произведенной продукции или срок строительства основного объекта. По завершении строительства такие объекты обычно сносятся по ветхости.

Расходы на строительные работы включают также затраты на подготовку участков к строительству, производство земляных, общестроительных, санитарно-технических, электротехнических и отделочных работ, работ по благоустройству прилегающей к объекту территории. Кроме того, к затратам на строительные работы относят затраты, включенные в сметы на строительство, связанные с командированием и транспортировкой работников к месту строительства, включая компенсации и доплаты, связанные с подвижным и разъездным характером работ, вредными условиями труда, выплачиваемые работникам строительства в соответствии с действующим законодательством.

К работам по монтажу оборудования относят работы по монтажу основного технологического оборудования строящегося объекта в соответствии со специализацией его последующей эксплуатации.

К затратам на приобретение оборудования, требующего и не требующего монтажа, относят затраты на приобретение основного технологического оборудования, включенного в смету на строительство данного объекта.

К затратам, связанным с приобретением и монтажом оборудования, не относятся затраты на приобретение и монтаж оборудования для строительства объекта, относящегося к технологическому оборудованию строительства, например, строительных машин и оборудования, транспортных средств, обслуживающих строительство.

В смету на строительство может быть также включен инструмент и инвентарь, предназначенный для первоначального оснащения объекта строительства в связи с его назначением. Например, мебель и другой инвентарь предусматриваются в сметах при строительстве гостиниц, учебных заведений, больниц и других объектов социального назначения и сферы обслуживания.

В состав прочих капитальных работ и затрат сметы на строительство относят:

Не включаются в состав затрат по строительству объектов:

• пусковые расходы и пробная эксплуатация оборудования;
• расходы по устранению недоделок и брака по вине поставщиков материалов и оборудования;
• стоимость временных нетитульных (не включенных поименно в смету на строительство) сооружений, приобретаемых или возведенных подрядчиками за счет своих накладных расходов в период строительства, а также затраты на их снос;
• суммы штрафов, уплаченных за нарушение правил строительства или в связи с налогообложением;
• другие расходы, не включенные в сметы на строительство.

Учет затрат ведется по каждому объекту строительства в целом и по отдельным его составляющим, а при подрядном способе строительства и по договорам подряда.

Учет фактических затрат на строительство каждого объекта ведется нарастающим итогом с начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию.

Порядок документального оформления и учета затрат на капитальное строительство у застройщика зависит от способа их осуществления.

Источник: studopedia.ru