Каждый объект недвижимости должен быть учтён. Это необходимо для определения оценочной стоимости и для целей налогообложения. Сведения в государственный кадастр вносятся по определенным правилам. Рассмотрению этих правил и посвящена статья ниже.
Понятие государственного кадастра недвижимости
Кадастр – это свод сведений, представленных в определённом систематизированном и упорядоченном виде.
Государственный кадастр недвижимости (ГКН) – это систематизированные сведения о недвижимости, которая находится в пользовании или собственности на территории РФ. Эти сведения используются, например, для определения налоговой базы.
Постановка на учёт осуществляется территориальным органами Росреестра. Они же осуществляют своевременное наблюдение за объектом.
Все объекты недвижимости подлежат обязательной постановке на учет. В государственном кадастре в обязательном порядке содержатся следующие сведения о каждом объекте недвижимости:
- вид объекта;
- кадастровый номер, а также дата постановки на учёт;
- подробное описание границ объекта;
- его месторасположение;
- площадь объекта.
В государственный кадастр недвижимости также могут быть внесены и дополнительные сведения:
Как поставить дом на кадастровый учет в 2022г за 3 дня
- учётный номер объекта, который ему присваивался раньше, если такой факт имел место;
- кадастровый номер объекта, который был образован вследствие законных действий с другим объектом недвижимости;
- кадастровый номер объекта, если он образуется из данного объекта;
- кадастровые номера участок земли, а также зданий и сооружений, расположенных на этом участке;
- сведения о возникших ранее вещных правах на данный объект;
- сведения об обременении вещных прав;
- другие дополнительные сведения, которые указаны в пункте 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».
В зависимости от объекта недвижимости те или иные кадастровые сведения могут быть более точными.
Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Принципы ведения кадастра
Основные принципы ведения государственного кадастра недвижимости перечислены в статье 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Можно выделить следующие принципы:
- единство, то есть на всей территории России государственный кадастр ведётся по единой технологии;
- общедоступность, то есть получить необходимые сведения может любое физическое и юридическое лицо по запросу. Исключением являются сведения, составляющие государственную, коммерческую и иную, охраняемую законом, тайну;
- актуальность, то есть сведения постоянно обновляются;
- сопоставимость – все указанные в кадастре сведения сопоставимы со сведениями, которые содержаться на других информационных ресурсах;
- хранение сведений осуществляется на основании соответствующих нормативных актов;
- после того, как в кадастр будут внесены изменения (по необходимости), все ранние сведения сохраняются.
Ведение государственного кадастра недвижимости происходит на бумажных и электронных носителях. Если сведения на разных носителях отличаются друг от друга, то преимущественным являются бумажные носители.
РЕГИСТРАЦИЯ ДОМА В РОСРЕЕСТРЕ | Кадастровый учет недвижимости
Государственный кадастр объектов недвижимости на электронных носителях является частью единой государственной информационной системы, которая включает в себя также реестр прав на недвижимое имущество в электронном виде.
Какие органы занимаются ведением кадастра?
Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется федеральным органом исполнительной власти. Таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
На данный государственный орган возложена функция организации единой системы, состоящей из государственного кадастра и системы государственной регистрации недвижимости.
Функции и полномочия упразднённых государственных органов (Роснедвижимость и Роскартография) полностью перешли в ведение Росреестра.
Чтобы получить сведения из ГКН, необходимо направить письменный запрос. Это можно сделать при личном посещении территориального органа Росреестра или посредством почтового сообщения. В пункте 3 статьи 3 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». также указано, что можно воспользоваться услугами многофункциональных центров (МФЦ).
Правила внесения сведений в кадастр
Порядок ведения государственного кадастра недвижимости и внесения сведений в государственный кадастр недвижимости определён Приказом Минэкономразвития от 04.02.2010 г. «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости».
В Приказе указано, что существует информационное взаимодействие при ведении государственного кадастра недвижимости. В рамках этого взаимодействия осуществляется:
- кадастровый учёт в связи с внесением некоторых изменений;
- внесение сведений об объектах, которые были учтены ранее;
- исправление ошибок учёта;
- снятие с учёта.
Информационное взаимодействие осуществляется с:
- государственными органами;
- органами местного самоуправления всех субъектов федерации;
- собственниками и правообладателями недвижимости.
Эти вышеперечисленные субъекты имеют право затребовать необходимую информацию из ГКН. Такая информация должна быть предоставлена в течение 5 рабочих дней с момента поступления письменного запроса.
Внесение сведений в ГКН осуществляется по инициативе:
- гражданина, который является собственником недвижимости, не поставленной на кадастровый учёт;
- юридическим лицом;
- органом государственной власти.
Для постановки объекта недвижимости на учёт необходимо обратиться в территориальный орган Росреестра по месту нахождения недвижимости. Также заявление можно подать через МФЦ. Заявление регистрируется в день обращения, а затем направляется на рассмотрение.
Заявление будет рассмотрено в течение 10 календарных дней, а при подаче через МФЦ срок может увеличиться до 15 календарных дней.
Решение о постановке на учёт недвижимости принимается специалистами Росреестра на основании документов, которые поступают в порядке информационного взаимодействия из других государственных ведомств.
Решение о внесении сведений в ГКН в порядке информационного взаимодействия, сопровождается принятием:
- решения о внесении сведений;
- решения об отказе внесения сведения.
Отрицательный ответ должен быть представлен в письменном виде, при этом такой отказ должен быть юридически обоснован (должны быть указаны ссылки на нормативные акты).
Постановка на учёт недвижимости осуществляется в течение 30 календарных дней. Такой срок установлен, если постановка на учёт осуществляется в документальном порядке, а не в порядке информационного взаимодействия.
Автор статьи
Кузнецов Федор Николаевич
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Вопросы и ответы юристов
Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам
Государственный кадастр недвижимости
Субъекты ведения государственного кадастра недвижимости
Согласно ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» субъект ами являются кадастровый инженер и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Как проводится процесс оформления? этапы например Центр гос услуг после разрищение на строительство потом межевание как будет правильно
- Основные требования к порядку выдачи разрешений на строительство предусмотрены ст. 62 Градостроительного кодекса РФ. Подготовку документов для выдачи разрешений на строительство осуществляют местные органы архитектуры и градостроительства.
- Для получения разрешения на строительство застройщик представляет главному архитектору района (города) заявление на получение разрешения на строительство, постановление главы муниципального образования о разрешении на размещение объекта строительства и заключение Градостроительного совета Главархитектуры или местного органа архитектуры и градостроительства по проекту, инвестиционный контракт (иной необходимый договор) на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости на территории Московской области в соответствии с законодательством Московской области.
- Разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления муниципального образования. По поручению главы муниципального образования разрешение на строительство подписывает и выдает главный архитектор района (города) (3, ст. 23 и ст. 27). Разрешение на строительство утверждает глава района, города или другого муниципального образования.
- Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года. Разрешение на строительство может быть продлено на основании заявления застройщика. Порядок и срок продления действия разрешения на строительство устанавливаются органами местного самоуправления.
- До начала производства строительно-монтажных работ объекты строительства подлежат регистрации в органах Госархстройнадзора Московской области. Застройщик одновременно с заявлением на регистрацию представляет в органы Госархстройнадзора необходимые документы.
За разрешением на строительство индивидуальных жилых, садовых, дачных домов застройщик обращается в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением на имя Главы района.
При этом представляет следующие документы:
- Заявление;
- Ходатайство Главы территориального образования района;
- Копию свидетельства на право собственности на землю;
- Кадастровый план земельного участка; и хозяйственных построек в двух экземплярах (Проект разрабатывается организацией или частным лицом, имеющим лицензию на этот вид деятельности);
- Технические условия на подключение к сетям инженерных коммуникаций;
- Договор купли-продажи земельного участка (договор дарения);
- Акт выноса в натуру осей строений и границ земельного участка, согласованный с УАГ и территориальной администрацией;
- Топографическую съемку земельного участка в М 1:500;
УАГ готовит документы для согласований со службами района (ЦГСЭН, ОГПС, Газовое хозяйство), и в соответствии с постановлением Главы района, выдает разрешительную документацию на строительство (строительный паспорт) в составе:
- Разрешение на строительство индивидуального жилого дома (части дома), подписанное Главным архитектором района и утвержденное Заместителем Главы Администрации района;
- Постановление Главы района о согласовании размещения объекта строительства;
- Согласованный проект жилого, садового, дачного дома и других строений;
- Проект застройки земельного участка, выполненный на плане топографической съемки земельного участка в М 1:500;
- Акт выноса в натуру границ участка и осей строений;
- Технические условия на подключение объекта строительства к сетям инженерных коммуникаций;
- Копию свидетельства на право собственности на землю;
- Объект строительства подлежит регистрации в территориальном отделе Главгосархстройнадзора.
Приёмка в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией) объектов осуществляется комиссией, утвержденной распоряжением Главы района.
Документация для приемки в эксплуатацию строений представляется застройщиком в составе:
- Ходатайство территориальной администрации района о приемке законченных строительством строений в эксплуатацию;
- Паспорт объекта строительства, выполненный ГУП «БТИ» района;
- Строительный паспорт, подготовленный УАГ;
- Справки о выполнении технических условий, предусмотренных проектом строительства;
За разрешением на строительство нового жилого дома, взамен старого, сгоревшего, реконструкцию жилого дома (части жилого дома) застройщик обращается в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением на имя Главы района.
При этом представляет следующие документы:
- Заявление;
- Ходатайство Главы территориального образования района;
- Копию свидетельства на право собственности на землю (целевое назначение земельного участка — индивидуальное жилищное строительство);
- Кадастровый план земельного участка;
- Проект жилого дома (части жилого дома), дачи, садового дома в двух экземплярах (Проект разрабатывается организацией или частным лицом, имеющим лицензию на этот вид деятельности );
- Технические условия на подключение дома к сетям инженерных коммуникаций;
- Акт выноса в натуру осей строений и границ земельного участка, согласованного с УАГ и территоригльной администрацией;
- Топографическую съемку земельного участка в М 1:500;
- Справку БТИ о принадлежности жилого дома;
- План дома и земельного участка из БТИ;
- Нотариально заверенное согласие совладельцев дома, если дом принадлежит нескольким совладельцам.
За разрешением на строительство хозяйственных построек, застройщик обращается в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением на имя Главы района.
При этом представляет следующие документы:
- Заявление;
- Ходатайство Главы территориального образования района;
- Копию свидетельства на право собственности на землю (целевое назначение земельного участка — индивидуальное жилищное строительство);
- Кадастровый план земельного участка;
- Проект хоз. постройки в двух экземплярах (Проект разрабатывается организацией или частным лицом, имеющим лицензию на этот вид деятельности);
- Технические условия на подключение дома к сетям инженерных коммуникаций;
- Топографическую съемку земельного участка в М 1:500;
- План земельного участка из БТИ.
Извлечение из СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»
Источник: advokat-malov.ru
Как открыть агентство недвижимости
Недвижимость — популярный вид капиталовложения.
Несмотря на пережитый российским обществом кризис, рынок недвижимости в городах миллионниках достаточно активный. Это побуждает многих деловых людей открыть свое агентство недвижимости для извлечения прибыли. Риэлторство — это экономическо-хозяйственная деятельность организации по предоставлению посреднических услуг в сфере продажи и аренды недвижимости населению и юридическим лицам.
С первого взгляда кажется, что этот бизнес достаточно прост. А так ли это на самом деле, попробуем разобраться.
Почему привлекает бизнес на недвижимости?
Во-первых, для старта бизнеса нужны минимальные финансовые вложения, нужен только телефон для ведения переговоров по продаже недвижимости и после отмены лицензирования риэлторского бизнеса не нужно даже особых знаний и образования, чтобы им заниматься, интернет будет вам в помощь. Во-вторых, на начальном этапе можно работать и одному, минимальные доходы от первоначальных сделок могут составлять от пятнадцати до тридцати тысяч рублей.
Основной заработок агентств недвижимости складывается из посреднической деятельности. Агент по работе с недвижимостью сводит между собой покупателя и продавца недвижимости и получает за это вознаграждение. Поэтапно работа агента выглядит так: звонок-заключение агентского договора — просмотр объектов – сделка — вознаграждение. Но, как и любой другой вид экономической деятельности, посреднические услуги на рынке недвижимости, имеют свои правовые аспекты организации бизнеса.
Открывают агентства недвижимости в основном бывшие риэлторы, отработавшие “на дядю” и решившие выйти на вольные хлеба, при этом наработав свою базу для ведения бизнеса. Поэтому, совет – если вы не работали риэлтором и решили открыть этот бизнес, то устройтесь на несколько месяцев в существующее крупное агентство.
Услуги, оказываемые агентством недвижимости – разнообразны. Основные виды деятельности агентств недвижимости:
купля-продажа жилых, коммерческих объектов недвижимости;
аренда жилых и коммерческих объектов недвижимости;
купля-продажа земельных участков;
продажа производственных зданий (заводы, фабрики и т.д.);
изменение статуса объектов недвижимости (перевод из жилого в нежилое и наоборот);
получение разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию;
оформление права собственности на недвижимость;
узаконение реконструкций и перепланировок.
Агентства могут выполнять все эти услуги, а могут выбрать себе более узкое направление, например рынок аренды жилья и коммерческой недвижимости.
Существует ряд важных моментов, которые необходимо изучить перед тем как открыть агентство недвижимости
Уровень цен в регионе. Цены на жилье в различных субъектах РФ отличаются друг от друга. Кроме того, в каждом городе своя ценовая политика на первичное и вторичное жилье. Под первичным жильем имеются в виду объекты недвижимости от застройщиков жилья в стадии строительства или черновой отделки, под вторичным — жилая недвижимость от собственников.
Процент возводимого первичного жилья. В зависимости от того, насколько развито в городе строительство многоквартирных домов, будет зависеть спрос на тот или иной вид жилья. В случае малого количества первичного жилья, основным предметом спроса будут объекты от собственников.
Необходимо изучить процесс формирования вознаграждения агента по недвижимости. В каждом регионе своя специфика. В больших городах, риэлторское агентство заключает договор на оказания услуг с клиентом, как продающим, так и подбирающим жилье. Стоимость оформления пакета документов оплачивается отдельно кем-либо из участников сделки по договоренности. Так, вознаграждение агентства недвижимости складывается от 1 до 7 % от стоимости приобретенного или проданного жилья, которое оплачивает клиент и стоимости оформления документов от 10000 рублей до 20000 рублей.
Пошаговая инструкция по открытию агентства недвижимости с нуля и открытие фирмы
Для открытия агентства недвижимости необходимо провести ряд обязательных действий:
Регистрация юридического лица ООО или ИП. Если вы решили в одиночку создавать свой бизнес, то подойдет ИП, а если у вас есть компаньон, то уже без вариантов ООО.
Подготовка пакета документов. Стоимость организационных расходов, с учетом открытия счета в банке составит для ИП 3 000 рублей, для ООО – 10 000 рублей.
Аренда или выкуп помещения. Для первоначального запуска бизнеса однозначно аренда, а потом можно озаботиться и покупкой офисного помещения с отдельным входом на первом этаже.
Набор сотрудников. Этот пункт на ваше усмотрение и полностью зависит от первоначальных возможностей.
Организация труда и бизнес-процессов.
Если вы решите открыть агентство недвижимости по франшизе, то большинство этих пунктов вам поможет решить фрайчанзи.
Подбор офисного помещения
Для ведения бизнеса желательно выбрать офис в центральной части города (если агентство будет заниматься арендой и продажей недвижимости по всему городу) или в районе, где непосредственно будет осуществляться деятельность. Самое оптимальное решение — офис на первом этаже с отдельным входом на красной линии. Второй вариант — офис в большом бизнес-центре.
Офис может состоять из нескольких отдельных помещений. Первое помещение это комната ожидания клиентов и ресепшн, второе — место, где располагаются агенты по недвижимости. Отдельно должен быть организован кабинет руководителя, который возможно совмещать с местом для оформления документов, если юрист приходящий. Если юрист работает в штате на постоянной основе, нужно предусмотреть еще один кабинет, где он будет работать и оформлять сделки.
Подбор персонала
Для успешной деятельности агентства недвижимости необходимо набрать следующий коллектив : наемный или из числа учредителей. В штат будут входить — руководитель агентства, секретарь или помощник руководителя, агенты по недвижимости (риэлторы), юрист. В качестве дополнительного штата, по мере необходимости вводят рабочую единицу заместителя руководителя, водителя, специалиста по обслуживанию сайта и рекламных компаний.
Обязанности сотрудников
В обязанности руководителя входит контроль и организация работы всего агентства недвижимости.
В обязанности секретаря или помощника входит прием входящих звонков и корреспонденции, формирование заявок на приобретение и аренду недвижимости, учет объектов недвижимости, иногда вопросы рекламы и исполнение задач по хозяйственной части организации. На первых порах эти задачи выполняет руководитель и можно обойтись без помощника.
Задачи агента по недвижимости ясны, осуществление риэлторской деятельности в сфере аренды или продажи объектов недвижимости. Для эффективности работы риэлторов, формируют группы агентов по территориальности (определяют за определенным районом) и специфике недвижимости (жилая, коммерческая, дома, земельные участки, новостройки).
В компетенции юриста оформление сделок и всей сопутствующей документации. Он занимается заключением договоров на оказание услуг, составляет проекты договоров купли-продажи, дарения, мены, найма и т.д. Осуществляет консультацию риэлторов и клиентов, осуществляет сбор пакета документов для сделки и представительство во всех необходимых по роду деятельности учреждениях. На первоначальном этапе также можно не брать в штат юриста и воспользоваться услугами юридической компании на аутсорсинге.
Бухгалтерский учет в компании можно отдать на аутсорсинг или принять в штат бухгалтера.
Расходы агентства недвижимости
Задумываясь о том, как открыть агентство недвижимости с нуля, первое, что стоит учесть это бюджет. Основные затраты, при открытии агентства недвижимости:
аренда помещения будет стоить порядка 35-70 тысяч ежемесячно;
расходы на рекламу в агентстве недвижимости это практически ежедневная статья. Реклама объектов недвижимости в большинстве случаев платная. На нее в месяц у небольших агентств уходит около 50 000 рублей, у больших около 150 000 рублей в среднем. Желательно предусмотреть при открытии агентства недвижимости наличие оборотных средств на первые 3 месяца работы;
ледующий момент — это закупка мебели и оборудования. Если планируется частично удаленная работа агентов по недвижимости, количество рабочих мест формируется ровно в половину от числа работников. В связи с разъездным образом деятельности, некоторые агенты не находятся в офисе ежедневно. Также формируется рабочее место секретаря, юриста и руководителя. Для агентства, где планируется штат порядка 10 агентов, такие расходы в общей сложности составят порядка от 50 000-100 000 рублей;
расходы по регистрации организации, создание сайта и т.д. составят около 50 000 рублей;
к категории первоначальных затрат нужно отнести и заработную плату постоянных работников. На первоначальном этапе этот пункт может быть равен нулю;
услуги аутсорсинга. Стоимость бухгалтерских услуг составит от 3 000 рублей в месяц, стоимость юридических услуг от 10 000 рублей в месяц.;
транспортные услуги, услуги мобильной связи, услуги банка, обслуживающего вашу компанию могут составить от 15 000 рублей в месяц.
На открытие агентства недвижимости вам понадобится от 100 000 до 300 000 рублей.
Немного о заработке агента
Агенты по недвижимости работают по сдельной системе оплаты труда. Проценты устанавливает руководитель предприятия в зависимости от опыта и количества сделок. Существующая практика от 20 до 70 процентов от суммы вознаграждения по сделке. Но, как правило, удобный вариант, устраивающий обе стороны — 50 %. В среднем, агентства, где работает порядка 10 — 20 агентов считаются небольшими.
В больших городах количество агентов на один офис, не считая филиалов, может приходиться до 100 человек. Можно рассмотреть вопрос открытия агентства недвижимости с рабочим штатом из одного человека. Руководитель, менеджер, агент и юрист выступают в одном лице. Для такого агентства понадобится 1 рабочее место и офис от 10 квадратных метров. Однако, прибыль такого агентства будет минимальна.
Прибыль и рентабельность агентства недвижимости
Какую же прибыль зарабатывает агентство недвижимости? Этого не может знать и предугадать никто. Многое зависит от базы объектов, от умения руководителя бизнеса и сотрудников вести переговоры с клиентами. Можно сказать одно, что если агентства недвижимости существуют, значит прибыль у них есть и первоначально вложенные средства окупаются быстро.
Агентство недвижимости как и любой другой бизнес может быть прибыльным или убыточным. Получение прибыли в конечном итоге не зависит от направления бизнеса, а зависит от умения руководителя заключить сделку и заработать эту прибыль.
Дополнительные моменты бизнеса
Услуги риэлторов в основном требуются для собственников недвижимости. Очень редко агентские договоры заключают при поиске нужных объектов, как для покупки, так и для аренды. В основном, плательщиком вознаграждения риэлтору выступает собственник недвижимости.
Поэтому, для того чтобы оказать собственнику недвижимости услугу по поиску покупателя или арендатора, руководитель агентства недвижимости должен заключить с этим собственником договор. Без заключения договора советуем не работать, так как в этом бизнесе тебе могут “забыть” выплатить вознаграждение. Нет договора – нет денег.
Сейчас на улице кризис, поэтому иногда собственник говорит, что отдал объект недвижимости на продажу нескольким агентствам, а договор заключит с тем предприятием, который приведет покупателя. Значит надо двигаться быстрее, как говорится “кто рано встает, тому Бог дает”. Но между тем, следует стремиться к заключению эксклюзивного договора на продажу недвижимости. Это означает, что собственник не имеет право проводить самостоятельные рекламные кампании и сотрудничество с другими агентствами по своему объекту и продать или сдать в аренду эту недвижимость сможет только ваше агентство. Поэтому, чем больше в агентстве таких договоров, тем более финансово устойчива его позиция.
Немаловажный вопрос — обучение риэлторов и повышение квалификации. Кредитные учреждения, банки и российская, либо региональная гильдия риэлторов часто проводит семинары по теме увеличения продаж в сфере недвижимости. Целесообразно посещать такие мероприятия.
Источник: xn—-8sbcgjdnfczvhfb7cc6c6l.xn--p1ai
Недвижимость в ООО
Недвижимость в ООО: купля-продажа, учет, налоги
Многие бизнесмены для своей деятельности приобретают различную недвижимость: производственные цеха, склады, офисные помещения и т.п.
Операции с недвижимостью в ООО, в отличие от «обычного» имущества, имеют ряд особенностей. Рассмотрим, как они отражаются на деятельности компании.
Приобретение и реализация недвижимости в ООО
Недвижимость, как и любое имущество, можно купить. Особенности здесь следующие:
- Высокая цена. Поэтому объекты недвижимости часто приобретают в рассрочку или с использованием кредитных средств.
- Обязательная государственная регистрация, без которой сделки с недвижимостью не имеют юридической силы.
Также объект недвижимости можно построить. Здесь существует два варианта:
- Строительство собственными силами. Этот вариант обычно выбирают средние и крупные компании, которые имеют в своем составе специальные ремонтно-строительные подразделения.
- Привлечение подрядных организаций. Для малых предприятий, решивших самостоятельно строить объект – это единственный вариант. Но и крупные компании часто пользуются услугами подрядчиков, если собственные подразделения заняты на других объектах, либо их специалисты не обладают нужной квалификацией.
Если объект больше не нужен, то его можно продать . Но недвижимость невозможно (или очень трудно) перевезти на другое место. А если объект находится, например, в центре территории предприятия, то найти на него покупателей будет непросто. К тому же и допускать на территорию посторонних удобно далеко не всегда.
В такой ситуации, да еще если объект ветхий, способом его «реализации» может стать демонтаж. Его, как и строительство, можно проводить самостоятельно или с привлечением подрядчика.
Отражение в бухучете
Учет основных средств, в т.ч. и недвижимости в ООО, ведется на одноименном счете 01.
При поступлении или строительстве объекта затраты сначала «аккумулируются» на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
ДТ 08 – КТ 60 (10, 69, 70…)
Если объект куплен или построен «внешним» подрядчиком, то задействуют счет 60. При строительстве собственными силами затраты на 08 счете собираются со счетов по учету материалов (10), зарплаты (70), страховых взносов с ФОТ (69) и т.п.
Из той части затрат, которая облагается НДС, нужно выделить этот налог:
Затем первоначальная стоимость переносится на 01 счет:
Во время эксплуатации стоимость объекта ежемесячно относят на затраты с помощью амортизации (счет 02):
Д 20 (23,25,26…) – КТ 02
Корреспондирующий счет в данном случае зависит от назначения объекта. Если это производственный цех, то будет задействован счет 20, если офисное здание – счет 26 и т.п.
Иногда владельцы недвижимости проводят ее реконструкцию (модернизацию). Проводки здесь будут такими же, как и при покупке или строительстве. Корреспондирующие счета зависят от того, занимается этим само предприятие, либо сторонний подрядчик.
В итоге стоимость объекта, отражаемая на счете 01, увеличится на затраты по его реконструкции.
При продаже финансовый результат формируется за вычетом остаточной стоимости
ДТ 62.1 – КТ 91.1 — выручка от реализации
ДТ 91.1 — КТ 68.2 — начислен НДС (если компания платит этот налог)
ДТ 02 – КТ 01 — списана накопленная амортизация
ДТ 91.2 — КТ 01 – списана остаточная стоимость
Если ООО демонтирует объект самостоятельно, то выручки от реализации не будет, а списание амортизации и остаточной стоимости производится так же, как и при продаже.
Демонтаж может быть проведен самостоятельно, или с привлечением подрядчика. В любом случае затраты по разборке объекта относятся на прочие расходы:
ДТ 91.2 – КТ 60 (10, 69,70…)
Если после демонтажа остались материалы, пригодные для дальнейшего использования, то их следует оприходовать:
Налог на имущество
Практически все владельцы объектов недвижимости, которые используют общую систему налогообложения (ОСНО), платят налог на имущество. Освобождены от него только ряд «специфических» категорий недвижимости, перечисленные в п. 4 ст. 374 НК РФ, например — здания, которые являются объектами культурного наследия.
Налоговая база определяется в двух вариантах:
- Как кадастровая стоимость на начало года – для категорий объектов, перечисленных в п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В частности — это касается административно-торговых центров.
- Как среднегодовая остаточная стоимость по балансу – для других видов недвижимости, а также для тех регионов, где власти не утвердили кадастровую оценку.
Ставка определяется региональными властями. Она может изменяться для разных видов имущества и категорий налогоплательщиков, но в пределах 2% лимита, установленного ст. 380 НК РФ.
Сроки уплаты также определяются на уровне регионов. Власти могут установить, как уплату один раз в год, так и ежеквартальные авансовые платежи.
Что же касается «спецрежимников», то здесь ситуация интереснее, чем при ОСНО.
Для тех, кто применяет УСН или ЕНВД, предусмотрено освобождение от налога на имущество, но только для объектов, облагаемая база по которым определяется «по среднему».
Если же имущество входит в «кадастровый» список (п. 1 ст. 378.2 НК РФ) и местные власти утвердили оценку, то «упрощенцы» и «вмененщики» будут платить по нему налог на общих основаниях.
А при ЕСХН имущество, используемое для сельхозпроизводства, освобождается от налога без каких-либо дополнительных условий.
Влияние на другие налоги
Кроме «специфического» для недвижимости налога на имущество, операции с ней оказывают влияние и на другие налоги. Порядок и степень этого влияния существенно зависит от применяемого налогового режима.
При общей системе налогообложения (ОСНО) приобретение и выбытие недвижимости влияют на НДС и налог на прибыль.
Использование спецрежимов освобождает налогоплательщика от этих двух обязательных платежей. А влияние операций с недвижимостью здесь во многом связано с тем, зависит ли «специальный» налог от оборотов, или нет.
К «оборотным» спецрежимам относятся УСН и единый сельхозналог, а к «прочим» (в данном контексте) – «вмененка» и патентная система.
НДС при покупке и строительстве
При покупке, если продавец является плательщиком НДС, налог со всей суммы приобретаемого основного средства принимается к вычету в том квартале, когда объект недвижимости был принят на учет, т.е. отражен на 01 счете.
Важно отметить, что такой порядок действует, если приобретенный объект будет полностью задействован в деятельности, выручка от которой облагается НДС.
Если же некоторые виды деятельности организации не облагаются НДС и объект приобретен именно для них, то принимать по нему к вычету «входной» НДС нельзя. Тогда налог включается в первоначальную стоимость объекта (п. 2 ст. 170 НК РФ).
Возможно, что объект будет использован для разных видов деятельности. Тогда налогоплательщик должен вести раздельный учет и принимать к вычету только часть входного НДС по объекту пропорционально доле выручки по облагаемым операциям. Если же необлагаемых операций мало (менее 5% в общей сумме), то пропорцию можно не рассчитывать и принимать к вычету весь НДС по купленной недвижимости (п. 4 ст. 170 НК РФ).
Если объект строится подрядным способом, то организация берет к вычету НДС после приемки каждого этапа работ на основании счетов-фактур, полученных от подрядчика. Таким образом, исчисление НДС здесь будет происходить так же, как при покупке. Разница только в том, что налог возмещается не единовременно, а по мере сдачи работы подрядчиком.
При строительстве собственными силами нужно начислить НДС на всю стоимость самостоятельно произведенных работ. Счет-фактура выставляется в конце каждого квартала (п. 10 ст. 167 НК РФ). Вся начисленная сумма НДС подлежит вычету в том же периоде (п.
6 ст. 171 НК РФ), т.е. счет-фактуру нужно зарегистрировать одновременно и в книге продаж, и в книге покупок.
Таким образом, никакого дополнительного НДС при самостоятельном строительстве объекта не возникает.
Весь «входной» НДС по материалам, работам, услугам и т.п., которые используются для строительства, можно взять к вычету «на общих основаниях», т.е. по мере оприходования и получения счетов-фактур от поставщиков.
НДС при выбытии
Если объект недвижимости продается, то НДС на сумму продажи начисляется по «стандартной» схеме и включатся в декларацию в том периоде, когда был выписан счет-фактура.
При ликвидации объекта собственными силами НДС начислять не нужно. Однако специалисты Минфина считают, что если здание демонтировали до его полной амортизации, то часть ранее принятого к вычету при его покупке НДС нужно восстановить пропорционально остаточной стоимости (письмо от 18.03.2011 N 03-07-11/61).
Нужно отметить, что данная позиция чиновников является весьма спорной т.к. в пункте 3 ст. 170 НК РФ не содержится указаний на досрочный демонтаж, как на одно из оснований для восстановления НДС по основным средствам. Поэтому суды в подобных ситуациях обычно поддерживают бизнесменов (например, постановление ФАС МО от 23.03.2012 по делу № А40-51601/11-129-222 ).
Если демонтаж объекта произведен с помощью сторонних организаций, то НДС по их услугам можно принять к вычету (п. 6 ст. 171 НК РФ).
Налог на прибыль
В отличие от НДС, затраты на покупку или строительство недвижимости уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль постепенно, через механизм амортизации.
Для налога на прибыль амортизация применяется ко всем объектам с первоначальной стоимостью (ПС), превышающей 100 тыс. руб. и сроком полезного использования (СПИ) свыше 12 месяцев.
ПС объекта определяется, как сумма расходов на его приобретение (строительство), а при безвозмездном получении — как оценочная стоимость.
В общем случае НДС в эту сумму не входит. Однако, если объект будет полностью или частично использоваться в деятельности, не облагаемой НДС, то «входной» налог, не принимаемый к вычету, включается в его стоимость.
СПИ организация определяет самостоятельно с учетом классификатора, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1.
Обычно при расчете налога на прибыль применяют линейный метод амортизации. Во-первых – он самый простой, а во-вторых — обеспечивает отсутствие отклонений между бухгалтерским и налоговым учетом.
В этом случае сумма амортизации каждый месяц определяется по формуле:
Если недвижимость продается, то выручка от ее реализации формирует базу по налогу на прибыль так же, как и любая другая отгрузка. При этом, если объект амортизирован не полностью, то выручку нужно уменьшить на его остаточную стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
При демонтаже объекта возникают внереализационные расходы в сумме остаточной стоимости и затрат на сам демонтаж, в т.ч. – услуг подрядных организаций, если таковые были (пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ).
Если после ликвидации объекта остались материалы, пригодные к дальнейшему использованию, то их следует оприходовать, а стоимость — отнести на внереализационные доходы.
«Специальные» налоги, исчисляемые от оборота
Расчет облагаемой базы при УСН «Доходы минус расходы» и ЕСХН во многом похож на исчисление налога на прибыль. Однако порядок признания отдельных видов расходов здесь будет отличаться.
Если объект куплен (построен) после перехода на спецрежим, то все расходы вычитаются из налоговой базы в момент ввода в эксплуатацию, т.е. амортизация в данном случае не предусмотрена (п. 3 ст. 346.16 и п. 4 ст. 346.5 НК РФ ).
Механизм, похожий на амортизацию, применяется только для тех объектов, которые были приобретены до перехода на спецрежим. В этом случае остаточная стоимость списывается по специальным правилам, в зависимости от СПИ.
Для объектов недвижимости СПИ, как правило, превышает 15 лет. В этом случае их «переходящая» стоимость подлежит списанию равными долями в течение первых 10 лет применения спецрежима.
При УСН «Доходы» приобретение недвижимости напрямую не влияет на сумму налога, т.к. затраты в данном случае не учитываются. Однако следует помнить, что для обоих вариантов «упрощенки существует лимит остаточной стоимости основных средств – 150 млн. руб. Поэтому, если компания уже близка к «порогу», то приобретение «лишнего» объекта может привести к утрате права на применение спецрежима.
Продажа ОС при обоих спецрежимах включается в налоговую базу наряду с «обычной» реализацией продукции, товаров или услуг. Но, в отличие от ОСНО, выручка при УСН и ЕСХН определяется «по оплате», т.е. по дате поступления денежных средств за реализованный объект.
« Вмененка »
При использовании ЕНВД налог считается, исходя из потенциально возможного (вмененного) дохода. Фактическая выручка и расходы налогоплательщика при этом значения не имеют.
Однако операции с недвижимостью все равно могут оказывать влияние на расчет этих налогов. Дело в том, что вмененный доход для ряда видов деятельности определяется, исходя из наличия и площади помещений. Это относится, например, к торговле, общественному питанию и сдаче недвижимости в аренду.
Поэтому, если бизнесмен покупает или продает какой-либо объект, то он меняет свои параметры, влияющие на вмененный доход, а значит – изменяется и сумма налога.
Вывод
Недвижимость в ООО — это специфический вид имущества, учет которого связан с рядом особенностей.
Для бухучета основное отличие в том, что списание стоимости происходит не в момент покупки, а постепенно, через амортизацию. Таким же образом затраты на недвижимость учитываются и в целях налогообложения.
Почти все собственники недвижимости платят налог на имущество. Но, кроме этого, операции с подобными объектами влияют и на расчет других обязательных платежей: при ОСНО — налога на прибыль и НДС, а при использовании спецрежимов – УСН, ЕСХН, ЕНВД.
Источник: uchet.pro