Учет незавершенного строительства у генподрядчика

Содержание

«Взрыв» предпринимательской деятельности в нынешней России — не первый в ее истории. Примерно такой же ее подъем (с поправками на масштабы) произошел в РСФСР — СССР в начале 1920-х гг. после введения НЭПа. Хозяйственные споры той поры имели свою специфику.

Если посмотреть тогдашние хозяйственные дела, можно заметить, что многие предприятия в погоне за дополнительными доходами готовы были заниматься даже несвойственной им хозяйственной деятельностью. Судам постоянно приходилось выяснять: предусмотрены те или иные хозяйственные операции в уставах тяжущихся сторон или же заинтересованные предприятия самовольно расширили круг своих занятий. Как кажется, нынешние суды много либеральнее тех, что действовали в годы НЭПа; во всяком случае, споры, вытекающие из «неуставной деятельности» истцов и ответчиков, нынешней судебной практике почти неизвестны. Возможно, этому способствуют работающие в сфере бизнеса опытные юристы, которые стремятся сформулировать круг уставной деятельности своих организаций таким образом, чтобы охватить ею как можно больший спектр хозяйственных операций.

Учет незавершенного производства

Сказанное имеет прямое отношение к строительству. Стандартное представление о строительных организациях таково, что они занимаются своим узким делом — возведением зданий, строений, сооружений. Что произойдет с выстроенными ими объектами после сдачи их в эксплуатацию — по идее, не должно их интересовать. Но в современных условиях такое представление во многом устарело.

Строительные организации могут создавать объекты «для себя» (например, строить дома, чтобы предоставить жилье своим работникам). Они могут создавать и чисто коммерческие объекты, предназначенные для продажи на сторону.

Результат широкой хозяйственной правоспособности строительных организаций не всегда благоприятен для организаций-заказчиков. Заказчику надо считаться с возможным поворотом событий, когда строительная организация предъявит претензию на то, чтобы самой стать собственником возводимого ею или уже возведенного объекта. Одним из «противодействующих обстоятельств» является такое положение, когда предоставляемая для строительства земля принадлежит заказчику. В этом случае строителям труднее претендовать на строящийся или уже выстроенный ими объект, ибо он располагается на чужой земле .

Следует указать на неопределенность земельного статуса строительной организации, работающей на чужой земле. Этот статус напоминает известный в земельном законодательстве институт безвозмездного пользования (чужой) землей. Но такое положение строительной организации нередко никак не оформлено.

Это может создавать ощутимые неудобства и для местных властей, которым надо призвать к порядку нарушителей правил охраны природы, и для соседей стройки (если строители «залезают» на чужие территории), а равно для самих сторон подрядного договора о строительстве (см.: Шейнин Л.Б. Земельное право России: Учеб. пособие. М., 2007. С. 288 — 304).

В практике строительства не так уж редки случаи, когда недостроенный по какой-то причине объект консервируется «до лучших времен». Бывает и так, что недостроенный объект оставляется «как он есть», т.е. не проходит стадии консервации. Но в любом случае недостроенный (незавершенный) объект, на котором прекратились работы, не должен считаться ничейным, бесхозным. Его следует рассматривать как недвижимое имущество, способное представлять собой предмет права собственности. Такой объект должен пройти стандартную процедуру государственной регистрации . Согласно Приказу Минэкономразвития РФ N 52 от 10 февраля 2012 г., государственная регистрация объектов незавершенного строительства возлагается на кадастровые органы. В литературе был высказан даже такой взгляд, что недостроенный объект может быть предметом сделки (например, залога) еще до выполнения государственной регистрации , однако это суждение представляется не до конца проясненным .

Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февр. 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Монография К.И. Скловского «Собственность в гражданском праве» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).

Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002. С. 403.

Например, вряд ли залог, не оформленный в порядке государственной регистрации, будет действителен для третьих лиц, которые не знали и не обязаны были о нем знать (см.: Шейнин Л.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании. М., 2011. С. 72 — 77).

Однако если опираться на документы бухгалтерского учета, то можно прийти к неутешительному выводу, что возводимый объект не имеет признанного хозяина. Заказчик строительства приобретает имущественное право на возведенный объект в результате официальной приемки этого объекта.

Только после этого момента он ставит его себе на баланс или передает на баланс какой-то другой организации. С другой стороны, возводимый объект не отражается и на балансе генерального подрядчика. При нормальном ходе дел такое положение обычно не вызывает проблем. Но проблемы могут возникнуть и возникают тогда, когда недостроенный объект, имеющий зримые очертания, оказывается заброшенным. Поскольку он не фигурирует как таковой ни на чьем балансе, он оказывается бесхозным.

В соответствии с правилами бухгалтерского учета имущественные права организации вытекают из того обстоятельства, что стоимость имущества учтена на балансе этой организации. С балансовой принадлежностью имущества связаны также обязанности его обладателя.

Когда объект числится за мной, я отвечаю за его пожарную безопасность, за неблагоприятное экологическое воздействие на окружающую среду. Мне могут поставить в вину возможные несчастные случаи, если на недостроенном объекте происходят опасные детские игры или туда забредает случайный прохожий. По идее, я не должен допускать на объекте и в его окружении криминальных поступков, административных правонарушений, бороться с неблагоприятными стихийными явлениями (например, с развитием т.н. карантинных сорняков). Но если объект не фигурирует на балансе никакой организации, то за него никто не отвечает. Таково одно из нежелательных последствий недостроев.

У этого явления бывает также другой аспект. Иногда недостроенный объект оказывается предметом спора между заказчиком и генеральным подрядчиком. Обычно так происходит, когда у заказчика иссякают деньги для расплаты с генеральным подрядчиком или когда заказчик признается банкротом. В этих случаях генеральный подрядчик может заявить свои претензии на недостроенный объект. Встает вопрос: может ли генеральный подрядчик по иску к неисправному заказчику или же в безысковом порядке обратить в свою собственность находящийся в его фактическом владении недостроенный объект или этот объект и без того находится в его собственности?

Ответы на эти вопросы не так очевидны, потому что Гражданский кодекс РФ, регулирующий отношения между заказчиком и генеральным подрядчиком, не содержит однозначного ответа. ГК РФ исходит из права заказчика потребовать от генерального подрядчика передать ему возведенный объект. Согласно п. 1 ст.

703 ГК РФ («Работы, выполняемые по договору подряда»), подрядчик по окончании работы «по изготовлению вещи» «передает права на нее заказчику». Применительно к строительству такую передачу можно понимать так, что временный владелец объекта передает этот объект надлежащему собственнику.

Но эта статья не решает вопроса о том, кто является собственником возводимого объекта в процессе строительства. О некоторых собственнических правах заказчика можно судить по ст. 752 ГК РФ («Последствия консервации строительства»), которая возлагает на заказчика затраты на консервацию (недостроенного) объекта.

Помимо того, заказчик вправе «во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком» (ст. 715). По общим правилам подряда заказчик вправе потребовать от подрядчика передать ему, заказчику, результаты незавершенной работы в случае, если договор подряда по какой-либо законной причине окажется прекращенным (ст. 729 ГК РФ).

Но это последнее правило может войти в противоречие с действительностью в случае, если заказчик не уплатил за работу подрядчику. Если заказчик не выполняет своей обязанности уплатить подрядчику причитающуюся тому по договору сумму, то подрядчик имеет право «на удержание результата работ» (ст. 712 со ссылкой на ст. 359 и 360 ГК РФ).

Описанную в этой статье ситуацию нетрудно истолковать таким образом, что недостроенный объект принадлежит заказчику, но генеральный подрядчик вправе «удерживать» его в качестве залога, чтобы обеспечить получение суммы, причитающейся ему за выполненную им работу. Однако каков будет результат, если заказчик не сможет рассчитаться с подрядчиком, — на этот вопрос закон не отвечает.

С другой стороны, в ГК РФ в главе 37 («Подряд»), в параграфе 3 («Строительный подряд»), содержится ст. 741 («Распределение рисков между сторонами»), которая в духе римского права возлагает на подрядчика риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком.

Исходя из общего принципа права собственности, риск гибели вещи несет ее собственник. Отсюда нередко делают и обратный вывод: тот, кто несет риск гибели вещи, по общему правилу является ее собственником. Выходит, что собственником незавершенного объекта строительства является генеральный подрядчик? Этому выводу соответствует ст. 742 ГК РФ, по смыслу которой, если договор строительного подряда предусматривает страхование риска случайной гибели или повреждения объекта строительства, то такое страхование (за свой счет) должен осуществить генеральный подрядчик.

Но подрядчик не может быть одновременно и собственником, и несобственником объекта строительства. Надо выбирать какой-то один вариант. Напрашивается решение, что если заказчик внес генеральному подрядчику аванс или расплатился с ним за произведенные работы, то собственником строительного объекта является заказчик.

Если же аванса не было и (или) заказчик за работу не расплатился, то правом собственности обладает генеральный подрядчик. Но при всей кажущейся разумности этого правила его нельзя признать достаточно практичным. Ведь заказчик мог расплатиться за одну часть выполненных работ, а за другую задолжать. Заказчика придется признать собственником недостроенного объекта только в части, а собственником другой части — генерального подрядчика. Но поскольку единый объект вряд ли можно разбить в натуре на части, отвечающие расходам каждой стороны, придется признать, что стороны имеют на него право общей совместной (нераздельной) собственности.

Такая юридическая конструкция будет причинять в дальнейшем немало неудобств обеим сторонам. Более того, поскольку расчеты между сторонами по договору не могут производиться непрерывно, то любая причина, приводящая к прекращению договора, оставляет заказчика с некоторым непогашенным долгом в отношении генерального подрядчика. Это обстоятельство автоматически превращает последнего в сособственника недостроя, хотя бы к этому не было объективных показаний и хотя бы это противоречило интересам заказчика. По этим мотивам конструкцию общей собственности заказчика и генерального подрядчика на недостроенный объект нельзя признать рациональной.

Рационально, чтобы правами собственника обладала только одна сторона: либо заказчик, либо генеральный подрядчик. Но кому из них отдать предпочтение? Чтобы найти ответ на этот вопрос, следовало бы отойти от чисто юридических конструкций и обратиться к области экономики.

Экономические соображения, как кажется, диктуют такой ответ: собственником должна быть та сторона, которая больше заинтересована в данном объекте. Формальным выражением заинтересованности может служить та сумма средств, которую вложила в стройку каждая сторона. Если сумма, которую заказчик должен генеральному подрядчику, превышает ту сумму, которую заказчик сам вложил в стройку, то больше прав заявить о себе как о собственнике имеет генеральный подрядчик. Если же сумма средств, вложенных заказчиком в стройку, больше, чем он должен подрядчику, то у него должно быть право оставить недостроенный объект за собой . У каждой стороны, теряющей вещное право на возводимый объект, должно быть право требовать от своего партнера вернуть вложенные ею средства вместе с расчетной суммой наросших процентов.

Нетрудно видеть, что предлагаемое решение следует известному преторскому правилу, выработанному в римском праве. Согласно этому правилу, если у мастера с заказчиком возникал спор относительно того, кому из них принадлежит предмет, изготовленный мастером из материала заказчика, то спор решался в зависимости от того, чей вклад в общий результат был больше. Если труд мастера ценился выше, чем стоимость предоставленного ему материала, то мастер имел право требовать, чтобы изготовленный предмет остался за ним. Если стоимость материала превосходила ценность труда мастера, то заказчик мог претендовать, чтобы право собственности на изготовленное изделие было признано за ним.

Расчет средств, вложенных каждой стороной, имеет свои особенности. Если речь идет о вкладе генерального подрядчика, то ему полагается возмещение, необходимое не только для того, чтобы оплатить труд его рабочих. Генеральный подрядчик обычно сам закупает необходимые для стройки материалы, детали, конструкции, в т.ч. впрок.

Он оплачивает необходимые транспортные расходы, услуги субподрядных организаций, возводит за свой счет временные сооружения, т.н. времянки, необходимые только на период строительства. По договоренности с заказчиком он может закупать и доставлять оборудование, которое требуется для строящегося объекта. Положено, чтобы генеральный подрядчик заказал у проектной организации особый т.н. проект производства работ. Таким образом, в случае приостановки работ на объекте у генерального подрядчика «накапливаются» требования не только по оплате выполненных им работ, но и по некоторым затратам и работам, которые он произвел впрок. Не исключено, что правильная оценка всех таких затрат и работ требует внесения коррективов в существующие формы бухгалтерского учета в области капитального строительства.

Не так просто оценить и вклад заказчика. Так, если земля принадлежит заказчику, то ее стоимость должна учитываться в сумме его вложений. В эту же сумму должны войти возможные его расходы на приспособление участка или трассы строительства к будущей застройке (например, если требуется переселение пребывающих там людей).

Поскольку стройке предшествовало производство изысканий, которые производились за счет заказчика, стоимость изысканий должна считаться его вкладом в строительство объекта. То же можно сказать относительно стоимости составления проекта строительства (который оплачивает заказчик стройки), стоимости экспертиз, проведения необходимых согласований, публичного обсуждения проекта, если оно происходило. Таким образом, вклад заказчика в стройку выражается немалыми цифрами еще до того момента, когда на месте строительства будут забиты первые колышки.

Правильный учет вклада заказчика в будущий объект необходимо начинать еще со стадии составления проекта строительства. В самом деле, если заказчику принадлежит большой земельный массив, один из участков которого он предназначает под строительство, было бы неправильно цену всего массива считать вкладом в стоимость строительства. Очевидно, таким вкладом должен считаться только необходимый для строительства участок. Однако далеко не во всех проектах строительства рассчитываются размеры выделяемых для строительства участков, а равно определяется их стоимость .

Шейнин Л.Б. Капитальное строительство и ценность земли // Экономист. 2012. N 2. С. 88 — 92.

Как известно, в последние десятилетия застройка городских кварталов велась нередко так, что границы домовладений оказались размытыми. Теперь нужны специальные работы для того, чтобы определить, какие именно земельные участки (дворы) призваны обслуживать те или иные многоквартирные дома. (Естественно, в отношении уже выстроенных объектов такие работы нужны не для определения вклада заказчиков строительства в стоимость тех или иных домов, а для других целей.)

Устранить этот дефект земельного хозяйства можно только с помощью недавно восстановленного Госстроя, который в качестве преемника Госстроя СССР является основным правотворческим органом в области капитального строительства. Уместно высказать и другое пожелание в адрес Госстроя, чисто юридического свойства. Ему следовало бы вменить проектировщикам в обязанность определять в каждом случае: на каком праве должна предоставляться выделенная публичная земля застройщику (заказчику), а следовательно — и той организации, которая будет эксплуатировать выстроенный объект.

Вывод. Надлежащего собственника незавершенного объекта капитального строительства следует определять с учетом вклада каждого участника в создание этого объекта. Проблему выявления такого собственника нужно решать на путях корректирования не только гражданского права, но также земельного права, а равно права капитального строительства. Необходимые изменения должны быть внесены в правила бухгалтерского учета. Выявленный собственник обязан принять на свой баланс недостроенный объект (либо вложенные в него средства, если выстроенная часть объекта физически недостаточно выразительна) с надлежащим указанием на своих счетах цифры задолженности своему партнеру по строительству.

1. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2003.

2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

3. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002.

4. Шейнин Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? // Журнал российского права. 2004. N 10. С. 55 — 61.

5. Шейнин Л.Б. Земельное право России: Учеб. пособие. М., 2007.

6. Шейнин Л.Б. Капитальное строительство и охрана окружающей среды. М., 1989.

7. Шейнин Л.Б. Капитальное строительство и ценность земли // Экономист. 2012. N 2. С. 88 — 92.

8. Шейнин Л.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании. М., 2011.

Источник: kmcon.ru

Учет незавершенного строительства у генподрядчика

1. Строительство как вид деятельности

1.1 Определение строительства как вид деятельности

1.2 Субъекты строительства

1.3 Договорная система в строительстве

1.4 Технико-экономическая характеристика

2. Учет затрат по строительству объектов

2.1 Учет незавершенного строительства

2.2 Учет законченного строительства

2.3 Учет затрат и определение финансового результата у заказчика

Практически в любой организации проводятся строительно-монтажных работы для поддержания в работоспособном состоянии имущества этой организации. Порядок учета затрат по строительству объектов зависит от способа выполнения работ (п. 3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций).

Так, в случае выполнения работ подрядной организацией их стоимость отражается у застройщика по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» по договорной стоимости согласно оплаченным или принятым к оплате счетам подрядных организаций. Сумма НДС, предъявленная подрядной организацией, отражается в общем порядке по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» и кредиту счета 60. Накопленные по дебету счета 08 затраты по законченным строительством объектам в размере их инвентарной стоимости списываются на счета учета приходуемого имущества или источников их финансирования (п. 3.2.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций). Одна из особенностей капитального строительства как отрасли народного хозяйства заключается в долгосрочном характере производственного процесса. рганизации, осуществляющие строительную деятельность, в первую очередь руководствуются:

Правилами бухгалтерского учета, установленными Федеральным законом от 21.12.96 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»;

Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденным Приказом Минфина России от 29.07.98 г. № 34н (в редакции Приказа Минфина России от 30.12.99 г. № 107н);

Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденным Приказом Минфина России от 31.10.2000 г. № 94н (далее — новый План счетов).

Строительно-монтажные организации отражение затрат по производству и реализации строительно-монтажных работ и определение финансовых результатов осуществляют в соответствии с:

• правилами, установленными Положением по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» (ПБУ 2/94), утвержденным Приказом Минфина России от 20.12.94 г. № 167;

• Типовыми методическими рекомендациями по планированию и учету себестоимости строительных работ, утвержденными Приказом Мин-строя России от 04.12.95 г. № БЕ-11-260/7 и согласованными с Минэкономики и Минфином России (Письмо Минфина России от 15.01.96 г. № 2) (в редакции Письма Госстроя России от 14.08.97 г. № ВБ-12-185/7).

Основной целью данной работы – описать особенности бухгалтерского учета строительных работ. Задачами работы являются:

1) Строительство как вид деятельности

2) Учет затрат по строительству объектов

ГЛАВА1. СТРОИТЕЛЬСТВО КАК ВИД ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1.1 ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА КАК ВИД ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

В законодательных и нормативных документах определяется различный порядок ведения учета строительных работ и прочих видов деятельности. В связи с этим, не имея точного представления о том, что такое строительство как вид производственно-хозяйственной деятельности для целей бухгалтерского и налогового учета, невозможно правильно организовать учет и определить сумму налогов.

Например, в некоторых нормативных документах Федеральной налоговой службы РФ указывается, что объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость (НДС) являются строительные и монтажные работы, выполненные хозяйственным способом, в то время как в Налоговом кодексе РФ (далее — НК РФ) указано, что НДС облагаются строительно-монтажные работы, выполненные хозяйственным способом. В действительности же к строительно-монтажным работам относится только непосредственное осуществление строительных работ по созданию зданий и сооружений.

Однако создаваться могут не только здания и сооружения, но и любое другое имущество. Только такие основные средства создаются не путем строительства, а в процессе производственной деятельности, сборки из комплектующих деталей, узлов и запчастей. Например, из деталей создается компьютер, из запчастей можно сделать станок или другое оборудование. Для того чтобы понять различие между видами деятельности по строительству и прочей сборке, необходимо определить, что такое строительство, а все другое изготовление имущества должно рассматриваться как сборка или монтаж. В нормативных документах бухгалтерского и налогового законодательства отсутствует расшифровка такого понятия, как строительство, поэтому можно воc-

пользоваться другими источниками. Так, основным источником информации об отнесении работ к определенному виду деятельности является Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД) ОК 029—2001, который введен в действие в 2003 г.

Конкретные виды работ, которые относятся к строительным работам, указаны в п. 45 раздела F. Сюда включаются новое строительство, реконструкция, капитальный и текущий ремонт зданий и сооружений, в том числе индивидуальное строительство и ремонт по заказам населения, например:

45.21«Производство общестроительных работ»;

45.22«Устройство покрытий зданий и сооружений»; 45.25.5 «Производство каменных работ».

Монтажные работы могут относиться не только к строительной деятельности, но и к другим видам деятельности, например:

45.21.7 «Монтаж зданий и сооружений из сборных конструкции» относится к разделу 45 «Строительство»;

29.12.9 «Предоставление услуг по монтажу, ремонту и техническому обслуживанию насосов и компрессоров» относится к разделу 29 «Производство машин и оборудования»;

31.10.9 «Предоставление услуг по монтажу, ремонту, техническому обслуживанию и перемотке электродвигателей, генераторов и трансформаторов» относится к разделу 31 «Производство офисного оборудования и вычислительной техники».

Таким образом, согласно Классификатору существуют следующие виды работ:

• строительство вообще, включая монтаж в строительстве;

• отдельно монтажные работы только в сфере строительства;

• монтажные работы в разных сферах деятельности, включая строительство.

Необходимо обратить внимание, что под строительством подразумеваются новое строительство, а также реконструкция, расширение и техническое перевооружение зданий. Понятия реконструкции, расширения и технического перевооружения определены в Приложении № 13 инструктивного письма Минфина СССР от 29 мая 1984 г. № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий».

Новое строительство комплекса основного и подсобного объектов характеризуется тем, что после ввода в эксплуатацию здание будет находиться на самостоятельном балансе. Осуществляется на новых площадках для создания новой производственной мощности.

Расширение — это строительство дополнительных производств на действующем предприятии (сооружении), а также строительство новых и расширение существующих отдельных цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения на территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадках в целях создания дополнительных или новых производственных мощностей.

Реконструкция — это переустройство существующих объектов (существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения), связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня и осуществляемое по комплексному проекту в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, при одновременном улучшении условий их труда и охраны окружающей среды.

При реконструкции зданий могут осуществляться:

• изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка;

• повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию инженерных сетей (кроме магистральных);

•улучшение архитектурной выразительности зданий.

Техническое перевооружение действующих предприятий включает комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.

Указанные работы (кроме нового строительства) приводят к изменению сущности объекта.

Сложнее обстоит дело с выполнением строительно-монтажных работ для собственного потребления. Если организация является плательщиком единого налога на вмененный доход (ЕНВД), такие работы в случае признания их строительными, по мнению налоговых органов, должны облагаться НДС.

На это указано в письме Минфина России от 8 декабря 2004 г. № 03-04-11/222, посвященном уплате НДС со строительно-монтажных работ организациями, переведенными на уплату ЕНВД. В п. 4 ст. 346 НК РФ говорится, что налогоплательшики, уплачивающие ЕНВД, не являются плательщиками НДС по «вмененному» виду деятельности. Этот вывод подтверждается и п. 7 ст.

346 НК РФ, где сказано, что если организация наряду с деятельностью, переведенной на ЕНВД, осуществляет другие виды деятельности, то налоги по этим «другим» платятся в общеустановленном порядке. Следовательно, по другим видам деятельности организация является плательщиком НДС. Тогда организация должна решить: такое строительство рассматривается как вид деятельности или нет.

Если строительство хозяйственным способом является видом деятельности, то с него необходимо уплатить НДС, если нет, то НДС не платится. Что такое строительство, мы рассмотрели. А что такое вид деятельности? По мнению автора, здесь следует говорить только о предпринимательской деятельности. Согласно п. 1 ст.

2 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) предпринимательская деятельность всегда направлена на систематическое получение прибыли от выполнения работ, оказания услуг, продажи товаров или пользования имуществом. Таким образом, если строится здание, необходимое для предпринимательской деятельности, то и само строительство должно рассматриваться как предпринимательская деятельность. Если же цель строительства не заключается в получении прибыли, то о предпринимательской деятельности речь не идет.

Данное мнение достаточно спорно. Правильность его может быть доказана только в суде. Все это свидетельствует о том, насколько недостаточно у нас развита нормативная база: основные понятия определены расплывчато и неоднозначно.

1.2 СУБЪЕКТЫ СТРОИТЕЛЬСТВА

В строительстве, как правило, невозможно произвести законченный объект силами одной организации, поэтому весь объем работ распределяется между несколькими строительными организациями, в результате чего образуется следующая цепочка предприятий, принимающих участие в строительстве. Организация, для которой выполняется строительство, называется инвестором.

Она производит инвестирование — вложение денежных средств в создание нового объекта строительства. Инвестор — юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство основных средств. Если финансовых возможностей одной организации недостаточно, привлекаются субинвесторы, или соинвесторы.

В настоящее время не установлено, как называть такие организации, поэтому допустимо применять оба названия. Построенное здание или сооружение будет находиться в собственности таких организаций. Инвестор, как правило, не является специализированной строительной организацией.

Для организации процесса строительства инвестор заключает договор со специализированной строительной организацией, которая называется «заказчик-застройщик». Деятельность заказчика-застройщика заключается в организации процесса строительства. Заказчик-застройщик занимается подбором подрядных строительных организаций, осуществляет технический и архитектурный надзор за строительством. Строительные работы выполняют непосредственно подрядные организации: генподрядчик и субподрядчики.

Есть определенное различие между заказчиком, застройщиком и заказчиком-застройщиком. Заказник — это организация, которая может организовать строительство и вести технический надзор.

Застройщик — это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. К иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и т. д., за исключением объектов производственного назначения.

Соответственно заказник-застройщик — это организация, которая имеет право на землю под застройку, а также возможность привлекать соинвесторов, сама производит инвестирование и имеет право контролировать и организовывать строительство. Подрядчик — юридическое лицо, выполняющее подрядные работы для застройщика по договору на строительство. Любая подрядная организация для выполнения работ может нанять нового субподрядника. В этом случае она выступает в роли генподрядчика для своих субподрядчиков.

При наличии соответствующих производственных возможностей субъекты строительства могут совмещать свою деятельность. Так, инвестор может одновременно являться заказчиком-застройщиком и (или) подрядчиком, а заказчик-застройщик может одновременно выполнять подрядные работы. Заказчик-застройщик руководит работами по строительству объекта для инвестора.

Именно он должен создать подрядчику условия для выполнения работ, принять эти работы и оплатить их. При этом строительная организация может совмещать функции заказчика-застройщика и подрядчика, т. е. строить хозяйственным способом. Однако таким способом можно строить только небольшие объекты.

Как уже отмечалось, процесс строительства складывается из следующих этапов (схема 1).

Схема 1. Долевое (инвестиционное) строительство

1.Инвестор принимает решение о необходимости и возможности строительства нового здания (сооружения).

2.Инвестор заключает инвестиционный договор с заказчиком-застройщиком и перечисляет денежные средства на счет заказчика.

3.Заказчик-застройщик выбирает проектную организацию, осуществляет приемку разработанной проектно-сметной документации, согласовывает ее в установленном порядке и производит оплату данной работы.

4.Заказчик-застройщик заключает договор с генеральным подрядчиком на выполнение строительных работ. При выполнении таких работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.

5.В процессе строительства заказчик-застройщик перечисляет денежные средства непосредственно на счет генерального подрядчика, при необходимости обеспечивает стройку материалами, осуществляет технический контроль за выполненными работами.

6. После выполнения всего объема работ заказчик и генподрядчик обеспечивают приемку работ государственной комиссией и передачу объекта инвестору.

Схема 2. Строительство с учетом инвестиционного договора с администрацией

Администрации может принадлежать земля или старое строение, которое нуждается в реконструкции. В этом случае инвестор выкупает у администрации право на производство реконструкции или застройки. В обмен на данное право инвестор обязуется передать администрации либо часть отреконструированного здания, либо часть квартир в построенном на отведенном участке здании. С администрацией заключается отдельный договор.

На схеме 3 приведена ситуация, при которой инвестор самостоятельно заключает договоры с подрядными строительными организациями.

Схема 3. Использование технического заказчика

Заказчик-застройщик выполняет свои функции только как подрядная организация, которая осуществляет технический надзор за строительством.

1.3 ДОГОВОРНАЯ СИСТЕМА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Договоры в строительстве заключаются между субъектами строительной деятельности. Таким образом, они могут быть заключены между:

• администрацией и инвестором;

• инвестором и соинвестором;

• инвестором и заказчиком-застройщиком;

• инвестором и генподрядчиком;

• заказчиком-застройщиком и генподрядчиком;

• генподрядчиком и субподрядчиком.

Между администрацией и инвестором заключается инвестиционный договор. По такому договору администрация передает право на застройку. В свою очередь инвестор обязуется произвести расселение жилого фонда или передать администрации часть квартир в построенном доме. По инвестиционному договору администрация может передавать в собственность инвестора производственные здания.

В этом случае инвестор принимает на себя обязательство произвести ремонт или реконструкцию других зданий, принадлежащих администрации города. В некоторых городах (например, в Нижнем Новгороде) такие инвестиционные договоры имеют название «договор о совместной деятельности». Следует отметить, что совместная деятельность по данным договорам не осуществляется.

У городской администрации и инвестора разные цели, поэтому нельзя такой договор рассматривать как договор о совместной деятельности. Неправильное название договора может ввести в заблуждение бухгалтера. В итоге будут неверно организованы бухгалтерский учет (по правилам совместной деятельности) и исчисление налоговой базы.

В гражданском законодательстве не запрещено использовать такие формы договоров, которых нет в ГК РФ, поэтому рекомендуем называть договор инвестиционным. Учет по такому договору должен быть организован как при осуществлении инвестиционной деятельности. Между инвестором и соинвестором заключается договор, который носит название «Договор долевого строительства».

Очень часто заказчик-застройщик сам выступает в роли основного инвестора. Такое случается, когда организации, выполняющей функции заказчика-застройщика, принадлежит право застройки, и часть построенного здания должна принадлежать этой организации.

К моменту окончания строительства заказчик-застройщик может продать свою долю в здании, но на первом этапе именно он выполняет функции основного инвестора, и эти функции он осуществляет на протяжении всего строительства. Именно поэтому многие соинвесторы заключают с заказчиком-застройщиком договор долевого строительства.

Правила составления договора долевого строительства не указаны в ГК РФ, поэтому заключается он в произвольной форме. Однако если происходит строительство многоквартирного дома, то ряд условий договора определяется в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

По договору участия в долевом строительстве основной инвестор обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства соинвестору. Последний обязуется уплатить соответствующую цену и принять объект долевого строительства недвижимости. В соответствии с действующим законодательством договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Он считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать:

1)определение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

2)срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3)цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4)гарантийный срок на объект долевого строительства.

Стоимость подрядного договора включает издержки подрядчика и его вознаграждение, т. е. прибыль. Она может определяться несколькими способами.

Во-первых, стоимость работ может быть четко определена в тексте договора, что практикуется при малом объеме подрядных работ.

Во-вторых, в договоре может быть указан способ определения цены (например, котировки определенного рынка или биржи), что на практике бывает редко.

В-третьих, стоимость работ может определяться сметой, которая содержит постатейный перечень затрат на выполнение работ, прилагается к договору и является его частью.

Смета чаще всего рассматривается как обязательный документ договора строительного подряда. При существенном возрастании стоимости материалов и покупного оборудования, а также оказываемых подрядчику третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование — расторжения договора. В современных условиях, в связи с ростом курса доллара и инфляцией такое увеличение стоимости договора в строительстве используется постоянно.

2. УЧЕТ ЗАТРАТ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ОБЪЕКТОВ

2.1 УЧЕТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Особенностью строительных работ является длительность производственного цикла. Как правило, выполнение подрядных договоров занимает более одного месяца. В этом случае в учете образуется остаток незавершенного строительного производства, т. е. работы, которые фактически выполнены подрядчиком, но еще не сданы заказчику. К незавершенному строительному производству относятся незаконченные работы по подрядным договорам, являющимся объектами учета затрат. В состав незавершенного производства включаются затраты на выполнение строительных работ собственными силами, а также стоимость работ субподрядных организаций, принятых и оплаченных генподрядчиками за период с начала исполнения договора на строительство. Фактическая себестоимость строительных работ, выполняемых собственными силами, учитывается на отдельном субсчете счета 20 «Основное производство» и определяется общей суммой затрат строительной организации на производство таких работ:

Дебет сч. 20 Кредит сч. 10 — списаны материалы;

Дебет сч. 20 Кредит сч. 70 — начислена заработная плата; Дебет сч. 20 Кредит сч. 02— начислена амортизация основных средств.

При формировании строительной организацией себестоимости строительных работ следует иметь в виду, что методы оценки материальных ресурсов, списываемых в производство, а также методы распределения отдельных видов расходов (накладных, по эксплуатации строительных машин и механизмов, приходящихся на сданные заказчику работы, и др.) по объектам учета применяются строительной организацией без изменения в течение отчетного года и составляют элементы его учетной политики. Выполненные субподрядными организациями, принятые и оплаченные генеральным подрядчиком комплексы специальных строительных работ учитываются генеральным подрядчиком до их сдачи заказчику по договорной цене на счете 20 в составе незавершенного строительного производства на отдельном субсчете как выполненные субподрядными организациями и не включаются в себестоимость собственных строительных работ генподрядчика:

Дебет сч. 60 Кредит сч. 51 — произведена оплата субподрядчику; Дебет сч. 20, субсч. «Субподрядное выполнение» Кредит сч. 60 — приняты в состав незавершенного производства субподрядные работы.

Для определения затрат на производство строительных работ по строительному участку и в целом по строительной организации (структурному подразделению) объекты учета можно группировать в регистре бухгалтерского учета по принадлежности к строительному участку, а внутри строительных участков — по видам работ (строительные работы, монтаж оборудования, капитальный ремонт и другие виды строительных работ). Стоимость выполненных работ (фактических затрат организации) работники бухгалтерии определяют на основании такого документа, как журнал учета выполненных работ (форма № КС-6а).

Форма применяется для учета выполненных работ и является накопительным документом, на основании которого составляются акт приемки выполненных работ по форме № КС-2 и справка о стоимости выполненных работ по форме № КС-3. Журнал учета выполненных работ ведет исполнитель работ по каждому объекту строительства на основе замеров выполненных работ и единых норм и расценок по каждому конструктивному элементу или виду работ.

В журнале указывается сметная (договорная) стоимость в соответствии с договором подряда (субподряда). Сметная стоимость определяется из подрядного договора на основании сметы. Как указывалось, смету составляют исходя из единичных норм каждого конструктивного элемента работ. Соответственно в журнале есть все те же разделы.

При фактическом выполнении строительной работы ответственный руководитель заносит информацию в журнал. Каждая работа разбивается на конструктивные элементы, и в журнал вносятся наименования конструктивных элементов и видов работ. Затем указывается номер единичной расценки, который определяется по справочнику и должен соответствовать смете. После этого в соответствующие разделы таблицы формы вносятся следующие данные — .

• цена за единицу;

• количество работ по смете;

• сметная (договорная) стоимость.

Эти данные являются базовыми. Они зависят от самой сметы и не зависят от фактического выполнения работ. Фактическое выполнение указывается в графах «Выполнено работ», которые разбиваются по месяцам, с учетом количества и стоимости работ за месяц, а также стоимость фактически выполненных работ с начала строительства.

В конце таблицы в специальной строке указываются «Накладные и прочие расходы». Они отражаются на основе смет этих расходов за отчетный период в размерах, определяемых в соответствии с принятой в строительной организации методикой. На основании журнала форма № КС-ба заполняется акт выполненных работ (формы № КС-2 и № КС-3).

Сравнивая формы № КС-ба и № КС-2, можно определить, какие работы заказчик принял, а какие — нет. Сравнение необходимо проводить как за расчетный месяц, так и нарастающим итогом. Отметим, что форма № КС-ба должна заполняться по плановым (сметным) ценам. Но в действительности цены, скажем, на материал могут различаться.

В смете и форме № КС-2 зачастую указывается «Удорожание стоимости материалов». В отдельно взятой строке по элементу работ такая сумма, как правило, не указывается, поэтому бухгалтеру необходимо перевести плановые цены в фактические (по наименованию материала и его количеству).

Пример. В форме № КС-6а указано, что было использовано 200 л краски по расчетной цене 50 руб. за литр на сумму 10 000 руб. Фактически в производство было передано 300 л краски по цене 85 руб. за литр. Цена краски, переданной со склада на объект строительства, определяется согласно учетной политике (например, по средней):

Дебет сч. 20 Кредит сч. 10 — 25 500 руб. — списана краска (300 л х х 85 руб.).

Теперь можно определить, сколько краски будет отнесено на стоимость выполненных и сданных заказчику работ:

25 500 руб. х (200 л : 300 л) = 17 000 руб.

В составе незавершенного строительного производства останется 100 л краски на сумму:

25 500 руб. — 17 000 руб. = 8500 руб.

Стоимость работ определяется не только по стоимости материалов, но и по другим составляющим: заработной плате, амортизации, налогам, накладным расходам. Чтобы рассчитать, какая часть будет отнесена в стоимость реализованных работ, а какая останется в составе незавершенного строительства, также необходимо воспользоваться коэффициентом пересчета.

Коэффициент определяется самостоятельно в каждой организации и фиксируется во внутреннем организационно-распорядительном документе — в учетной политике или распоряжении главного бухгалтера. Основное требование к этому коэффициенту заключается в том, что он должен быть экономически обоснованным.

Расчет заработной платы, налогов и амортизации можно осуществлять исходя из коэффициента пересчета материалов по каждому элементу работ (в нашем примере — 200 л : 300 л). При распределении накладных расходов (если, конечно, организация не применяет метод директ-костинг, когда все накладные расходы единовременно списываются в дебет счета 90) необходимо взять средний коэффициент по всем материалам или только по основному материалу.

К сожалению, в настоящее время форма № КС-ба составляется редко. Это происходит оттого, что у работников строительства (прорабов и мастеров) нет желания заполнять бумажные документы. В связи с этим расчет незавершенного строительства и суммы затрат, относящихся к реализованным работам, должен происходить на основании формы № КС-2.

Эта форма не всегда заполняется по элементам работ (что уже является нарушением), и, как следствие, возникают сложности с расчетом. В такой ситуации можно порекомендовать принять за базу расчета количество основного материала и по нему определить один-единственный коэффициент пересчета.

Этот способ не будет таким правильным, но его нельзя опровергнуть, поскольку других способов нет. Бывают строительные организации, где вообще не составляются формы № КС-2, № КС-3, № КС-6а, а сдача работ заказчику происходит по акту, составленному в произвольной форме. В этом случае бухгалтер должен потребовать от строителей документ на списание основного вида материалов в составе реализованных работ. И уже на основе расчета доли основного материала исчислить все остальные затраты.

Пример. По акту реализовано работ на сумму 200 000 руб. По специальному расчету (составленному и подписанному прорабом) использовано основных материалов 5 т (цемента, кирпича, краски или др.). Всего на счете 20 на конец месяца числятся затраты на сумму 180 000 руб. Основных материалов фактически списано в производство 7 т.

Рассчитаем, сколько затрат должно быть отнесено в себестоимость реализованных работ:

180 000 руб. х (5 т : 7 т) = 128 571 руб.

Обратим внимание, если прораб в своем расчете укажет, что фактически основных материалов было использовано больше, чем числится по данным бухгалтерского учета, то необходимо заставить прораба переписать расчет. Данная ситуация возможна в связи с тем, что организация учета материалов у прораба несколько отличается от бухгалтерского учета.

Выявить расхождения можно только при инвентаризации. Как правило, все происходит с точностью до наоборот. Бухгалтер спрашивает у руководителя, какую прибыль должна иметь организация, на основе планируемой прибыли делает расчет и указывает прорабу, сколько материала необходимо списать.

Такой способ организации учета неизбежно приведет к нарушению системы внутреннего контроля и конфликту между руководителями организации, бухгалтерией и руководителями строительных участков. Списание стоимости работ, принятых от субподрядчиков, происходит по тем же правилам, что и списание накладных расходов.

Порядок списания может отличаться от порядка списания накладных расходов, но самое важное, он должен быть экономически обоснован. Стоимость выполненных объемов работ и незавершенного строительного производства по отдельным объектам учета отражается в регистрах бухгалтерского учета (например, в журнале-ордере № 10-с) по данным справки о выполненных объемах работ.

В регистре бухгалтерского учета приводятся данные о незавершенном строительном производстве на начало и конец месяца по фактической себестоимости и его стоимости, определяемой в соответствии с договорной ценой. При правильной организации бухгалтерского учета в конце каждого месяца можно определить сумму незавершенного строительного производства по каждому договору или каждому объекту учета.

Такое вероятно, если по субсчетам или по регистрам бухгалтерского учета можно напрямую проследить зависимость суммы выполнения по каждому договору и приходящихся на него затрат. Для определения суммы незавершенного производства для данных налогового учета необходимо воспользоваться правилами, которые устанавливает НК РФ. Строительная организация, выполняющая однородные работы или осуществляющая строительство однотипных объектов с незначительной продолжительностью такого строительства, может вести учет методом накопления затрат за определенный период времени по видам работ и местам возникновения затрат. В этом случае себестоимость сданных заказчику строительных работ определяют расчетным путем исходя из процента, исчисленного как отношение фактических затрат по выполнению работ, находящихся в незавершенном производстве, к их договорной стоимости и договорной стоимости сдаваемых работ или с помощью других экономически обоснованных методов, установленных организацией при формировании учетной политики.

Пример. Строительная организация заключила договор на общую сумму 500 000 руб. Акты о выполнении работ подписываются ежемесячно.

Сумма выполнения, принятая заказчиком, в марте составила 200 000 руб. Затраты за март составили 150 000 руб.

Рассчитаем стоимость сданных работ в марте:

150 000 руб. х 200 000 руб. : 500 000 руб. = 60 000 руб.

(сумма затрат, умноженная на стоимость выполнения и деленная на стоимость договора).

Остаток незавершенного строительного производства составит:

150 000 руб. — 60 000 руб. = 90 000 руб. (стоимость работ всего за вычетом стоимости реализованных работ).

Сумма выполнения в апреле составила 100 000 руб. Сумма затрат, списанная на производство в апреле, составила 100 000 руб. Рассчитаем стоимость сданных работ за март — апрель:

(150 000 руб. + 100 000 руб.) х (100 000 руб. + 200 000 руб.) : 500 000 руб. = 150 000 руб. (сумма затрат нарастающим итогом, умноженная на стоимость выполнения за март — апрель и деленная на стоимость договора).

Сумма затрат за апрель составит:

150 000 руб. — 60 000 руб. = 90 000 руб. (сумма затрат нарастающим итогом за вычетом суммы затрат за март).

Остаток незавершенного производства за апрель составит:

150 000 руб. + 100 000 руб. — 60 000 руб. — 90 000 руб. = 100 000 руб. (общие затраты марта и апреля за вычетом стоимости работ, реализованных в марте и апреле).

В мае работы были сданы полностью. Сумма выполнения за май составила 200 000 руб. Сумма затрат в мае составила 100 000 руб.

Рассчитаем стоимость выполненных работ за март — май:

(150 000 руб. + 100 000 руб. + 100 000 руб.) х (200 000 руб. + 100 000 руб. + + 200 000 руб.): 500 000 руб. = 150 000 руб. + 100 000 руб. + 100 000 руб. = = 350 000 руб. (сумма затрат нарастающим итогом, умноженная на стоимость выполнения за март — апрель — май и деленная на стоимость договора).

Сумма затрат за май составит:

350 000 руб. — 60 000 руб. — 90 000 руб. = 200 000 руб. (сумма затрат нарастающим итогом за вычетом суммы затрат за март — апрель).

Сумму затрат за май можно проверить как сумму затрат в мае, увеличенную на остаток незавершенного производство на начало мая:

100 000 руб. + 100 000 руб. = 200 000 руб.

Остаток незавершенного производства за май составит:

150 000 руб. + 100 000 руб. + 100 000 руб. — 60 000 руб. — 90 000 руб. — 200 000 руб. = 0 руб.

Еще раз напомним, что в приведенном примере показан один из возможных способов определения суммы незавершенного производства. Способ может быть другим, но должен быть экономически обоснованным.

2.2 УЧЕТ ЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

На основании п. 8 ст. 258 НК РФ основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. Напомним, что таким подтверждением является расписка.

2.3 УЧЕТ ЗАТРАТ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФИНАНСОВОГО РЕЗУЛЬТАТА У ЗАКАЗЧИКА

При выполнении функций заказчика у организации возникают следующие виды затрат:

· по работам, выполненным подрядчиком;

· связанные с выполнение функций заказчика;

· связанные со строительством, но не связанные непосредственно с функцией заказчика;

· не связанные со строительством — прочие затраты организации. Все затраты на строительство заказчик-застройщик отражает на

счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 3 «Строительство объектов основных средств». На этот счет списываются стоимость выполненных подрядных работ и собственные затраты заказчика-застройщика. Остальные затраты списываются на счета учета финансовых результатов: 90 и 91.

Принятие выполненных работ от подрядчиков осуществляется по договорной стоимости в соответствии с актами выполненных работ формы № КС-2, № КС-3. Стоимость выполненных строительных работ на объектах принимается к оплате заказчиками от подрядных организаций в полном объеме согласно данным, отражаемым в справках об их выполнении или актах приемки, а оплачивается за минусом стоимости возвратных материалов, указываемых за итогом сводного сметного расчета, если материалы согласно договору на строительство остаются у подрядной организации.

При подрядном способе производства выполненные и оформленные в установленном порядке строительные работы и работы по монтажу оборудования отражаются у застройщика-заказчика на счете капитальных вложений по договорной стоимости согласно оплаченным или принятым к оплате счетам подрядных организаций. Иначе говоря, организация-заказчик учитывает затраты по строительству на счете 08 как незавершенное строительство. Однако использование данного счета не означает, что заказчик самостоятельно осуществляет капитальные вложения в основные средства или строительно-монтажные работы для собственного потребления. Рассмотрим порядок отражения в учете заказчика-застройщика принятия от подрядчика объемов выполненных работ.

Пример. ЗАО «Заказ» (заказчик-застройщик) заключило с ЗАО «Дом» (подрядчик) договор строительного подряда. Заказчик перечислил подрядчику аванс 60 000 руб. По окончании работ подрядчик выставил счет на сумму 90 000 руб. (в том числе НДС — 13 729 руб.).

По таким работам подрядчик выписывает на имя заказчика справку о стоимости выполненных работ по форме № КС-3.

Наименование пусковых комплексов, объектов, видов работ, оборудования, затрат

Источник: diplomba.ru

Учет незавершенного строительства. порядок, проводки

Как правильно вести учет незавершенного строительства?

Учет незавершенного строительства отражается в бухгалтерских проводках, по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Затраты организации, возникающие в процессе строительства или реконструкции любого недвижимого объекта, относятся к категории «Незавершенное строительство».

Учет затрат по незавершенному строительству, осуществляется до тех пор, пока объект не будет введен в эксплуатацию.

Какие объекты включаются в состав незавершенного строительства?

К внеоборотным средствам относятся только те, которые имеют длительный срок эксплуатации:

Строительство жилых зданий, а так же промышленных объектов;
Монтажные работы;
Покупка строительной техники, инструментов;
Закупка строительных материалов;
Приобретение инвентаря для производственного помещения или офиса;
Подготовка и приобретение проектной документации, смет;
Разведывательные, геологические работы;
Затраты на выкуп земельных участков и переселение жильцов;
Подготовка кадров для работы на определенном участке.

На 08 счет можно списывать командировочные, выданные сотруднику для прохождения специальных курсов, а так же суммы на проживание, питание, проезд на время учебы.

В бухгалтерской отчетности, в графу «Незавершенное капитальные вложения», следует указывать все объекты и капитальные строения, которые на момент составления документации находятся в стадии строительства или ремонта. Так же, включаются и объекты недвижимости, которые еще не прошли государственную регистрацию или находятся во временной эксплуатации.

Сумма капитальных вложений, определяется путем подсчета всех расчетных операций между заказчиком и исполнителем.

Фактом, для предоставления расчета, является наличие Акта выполненных работ. При этом, для каждого вида работ, составляется отдельная смета, в которой подробно расписываются объемы и оплата.

Ввод в эксплуатацию оформляется в порядке, согласованном с вышестоящими органами. Только после получения резолюций всех государственных инспекций, объект считается «Завершенным строительством».

Отражение в бухгалтерских проводках

После получения всей сопроводительной документации, бухгалтер обязан произвести следующие действия:

Посчитать все затраты, относящиеся к данному объекту, за весь период: стоимость инвентаря, материалов, заработную плату и т.д. Сюда можно отнести и брак, выявленный в ходе проверки. Если в сметной документации указана заработная плата, затраты на топливо, то автоматически эти суммы начисляются на объект;
Выслать копию отчета, Акт заказчику, для подписания и сверки;
Списать со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на тот счет, по которому ведется приход имущества или товара.

Что можно сделать с объектами незавершенного строительства?

После того, как в бухгалтерской отчетности введенный в эксплуатацию объект, будет считаться материальным активом, организация имеет право провести следующие манипуляции:

Продать. Стоимость объекта может превышать стоимость затрат, или наоборот, реализоваться с частичной компенсацией потраченных денежных средств. При ликвидации, организация имеет право продать объект по себестоимости: перерасчет производится с учетом коэффициентов на день составления договора купли-продажи.
Безвозмездно передать иному лицу. Передача может осуществляться, как и физическому, так и юридическому лицу. Как правило, все затраты по переоформлению документов берет на себя даритель.
Законсервировать. Данный процесс, в основном обусловлен сезонностью производства или актуальностью: организация может временно снять с учета любой объект, если его мощности не используются вовсе. При этом, учет незавершенного строительства, относящегося к данному объекту, не приостанавливается.
Сдать в аренду. Для получения дополнительной прибыли, организация может сдать в аренду пустующие площади, офисные помещения, оборудование для цеха, производственные склады. Полученный доход облагается налогом, а оставшаяся часть включается в прибыль организации.

Для того, что бы произвести любую манипуляцию с активами, необходимо создать комиссию и согласовать все действия с вышестоящими инстанциями. Организация обязана прислать уведомление в письменном виде, в местный налоговый орган, а так же Акт, подписанный руководителем.

Как вести учет незавершенного строительства

Источник: журнал «Главбух»

Строительные работы ведутся в течение длительного времени. При этом нередко требуется определять остатки незавершенного производства. А как лучше это делать? Какой механизм распределения затрат установить?

Незавершенное производство в строительстве

Под незавершенным производством относительно выполняемых строительных работ Налоговый кодекс РФ понимает законченные, но не принятые заказчиком работы. Их стоимость определяется на основании данных налогового учета о сумме осуществленных в текущем месяце прямых расходов.

Состав прямых расходов налогоплательщик утверждает учетной политикой Косвенные расходы включаются в налоговые расходы текущего периода по мере их осуществления без распределения на остаток незавершенного производства.

При этом налогоплательщик самостоятельно выбирает и утверждает в учетной политике порядок распределения прямых расходов на «незавершенку», относя остаток суммы незавершенного производства на конец месяца в состав прямых расходов следующего месяца.

Но, как показывает анализ, не все исполняемые договоры строительного подряда требуют учета незавершенного производства в налоговом учете.

Договоры строительного подряда условно можно разделить:

на долгосрочные договоры, длящиеся более 12 месяцев, к которым мы также будем относить договоры, дата начала выполнения работ по которым приходится на один календарный год, а дата их окончания – на другой;
краткосрочные договоры, даты начала и окончания выполнения работ по которым приходятся на один календарный год.

Признание расходов по долгосрочным договорам

Порядок признания доходов по долгосрочным договорам, не предусматривающим поэтапную сдачу работ, определен в пункте 2 статьи 271 Налогового кодекса РФ. Доход по таким договорам распределяется налогоплательщиком самостоятельно согласно принципу формирования расходов по указанным договорам.

Расходы по долгосрочным договорам, не предусматривающим поэтапную сдачу работ, в соответствии с требованиями статьи 272 Налогового кодекса РФ распределяются налогоплательщиком самостоятельно исходя из принципа равномерности признания доходов и расходов. В итоге получается, что по окончании отчетного периода налогоплательщик должен определить сумму доходов и расходов по таким договорам независимо от того, что результат выполненных работ в данном отчетном периоде не передан заказчику.

Наиболее распространенной является практика учета доходов по долгосрочным договорам на основании подписываемой подрядчиком и заказчиком формы № КС-2 за отчетный период.

При этом форма № КС-2 может подтверждать как сдачу этапа выполненных работ по договору (если такой порядок установлен условиями договора подряда), так и просто факт выполнения подрядчиком работ без передачи результатов этих работ заказчику.

Оба эти варианта (как с поэтапной сдачей, так и без нее) можно рассмотреть вместе, поскольку экономически они не отличаются: в обоих случаях доходом признается вся стоимость работ, подтвержденная формой № КС-2, а расходами – все затраты, связанные с осуществлением этих работ.

Если в форме № КС-2 учтена вся стоимость фактически произведенных работ на отчетную дату, признаваемая в качестве дохода, тогда расходов, которые могут составить незавершенное производство по данному договору, просто не остается. Ведь все они признаются в налоговом учете относительно признанной суммы дохода. В этом случае остатки «незавершенки» в налоговом учете не определяются.

Договоры, по которым рассчитывается «незавершенка»

Прежде всего это краткосрочные договоры строительного подряда. Выручка по ним отражается в налоговом учете один раз – после сдачи результата работ в целом по договору независимо от того, подписывают стороны ежемесячно акты по форме № КС-2 на объемы выполненных работ без передачи результатов этих работ заказчику или нет.

Кроме того, это договоры (как долгосрочные, так и краткосрочные) с поэтапной сдачей работ заказчику, когда этапом признаются завершенные виды работ или конструктивные элементы, эксплуатация которых не зависит от окончания остальных работ. Такие этапы сдаются заказчику не ежемесячно, а только после того, как этап фактически завершен.

Бывают также ситуации, когда подрядчик по долгосрочному договору сдает заказчику по окончании каждого отчетного периода объем выполненных работ по форме № КС-2, определенный как этап выполненных работ, в то время как фактически стоимость выполненных работ, отраженная в журнале№ КС-6, больше, чем учтена в форме № КС-2.

Это может означать, что фактически подрядчик понес расходов больше, чем может списать относительно учтенной в форме № КС-2 стоимости работ.

В таком случае часть понесенных расходов на выполнение работ, объем которых не попал в форму № КС-2, могут формировать незавершенное производство исходя из суммы прямых расходов, содержащихся в общей величине таких расходов.П

Порядок определения «незавершенки»

Определение «незавершенки» возможно как по каждому исполняемому договору (позаказный метод), так и по всем договорам в целом (котловой метод).

Какой метод предпочесть? Это должна решить сама организация. Например, подрядчик может выполнять однотипные работы, имеющие небольшую продолжительность. Тогда целесообразно использовать котловой метод расчета «незавершенки», поскольку позаказный более трудоемок.

И наоборот: если организация производит работы по разным договорам, включая долгосрочные, как с поэтапной сдачей работ, так и без этапов, и краткосрочные, требующие разного подхода к порядку признания по ним доходов и расходов, то без позаказного метода учета не обойтись.

Впрочем, во втором случае в качестве заказа может фигурировать группа однотипных договоров, по которым доходы и расходы признаются в одинаковом порядке.

Очевидно, что при позаказном методе учета незавершенного производства важно наладить позаказный метод налогового учета прямых расходов.

По какой формуле рассчитывать остаток незавершенного производства? Это организация определяет сама, закрепляя выбранный порядок в учетной политике.

Например, можно использовать такую формулу распределения «незавершенки» при котловом методе учета расходов:

Сумма «незавершенки», относимая в состав расходов, связанных с реализацией выполненных работ в отчетном периоде

(

Сумма «незавершенки» на начало отчетного периода

Сумма прямых расходов за отчетный период

)

(

Стоимость работ исходя из цены исполняемых договоров, не сданных заказчику на начало отчетного периода

Стоимость работ исходя из цены заключенных в отчетном периоде договоров, по которым начато выполнение работ

)

Стоимость работ, сданных заказчикам в отчетном периоде.

При позаказном методе учета незавершенного производства может быть применена следующая формула относительно каждого договора:

(

Сумма «незавершенки», числящаяся на начало отчетного периода по данному договору

Сумма прямых расходов по договору за отчетный период

)

Остаточная стоимость работ исходя из цены договора, не сданных заказчику на начало отчетного периода

Стоимость работ исходя из цены договора, сданных заказчику в отчетном периоде

В обоих случаях остаток «незавершенки» на конец отчетного периода составит:

Сумма незавершенного производства на конец отчетного периода

Сумма «незавершенки», числящаяся на начало отчетного периода по данному договору

Сумма прямых расходов по договору за отчетный период

—

А. Дементьев,
генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

Что такое незавершенное строительство в бухгалтерском учете — Юридический справочник бизнеса

Любое строительство требует инвестиций. Если их нет, как вариант – кредит в банке под залог собственного незавершенного строительства. Однако при выдаче займа кредитная организация захочет удостовериться в наличии прав собственности на недострой. Зарегистрировать недострой придется и в том случае, если руководителем организации будет принято самостоятельное решение о его продаже.

Значит ли это, что после приобретения свидетельства, подтверждающего право собственности на «незавершенку», организация станет владельцем основного средства? И как можно отразить незавершенное строительство в отчетности? А если придется продать – как тогда необходимо учитывать недострой? Ответы на эти вопросы Вы найдете в нашей статье.

Недвижимость – это не всегда ОС

К таковому, например, можно отнести объекты, возведение которых приостановлено, продолжается либо они уже эксплуатируется без предварительного оформления актов приемки-передачи.

Незавершенное строительство включает в себя фактические затраты, состоящие:

из стоимости выполненных работ (монтажных, строительных, прочих);
из стоимости оборудования, которое было установлено либо находиться в процессе монтажа на объектах;
затрат, связанных с освоением площади застройки и прочими расходами, имеющими отношение к строительству объектов.

Несмотря на то, что недострой относится к объектам недвижимости, его нельзя учитывать в качестве основного средства ни в бухгалтерском, ни в налоговом учетах, поскольку его нельзя эксплуатировать по назначению.

К тому же, не является еще известной первоначальная стоимость объекта, не собраны и все расходы по потенциальному основному средству.

Отсюда следует, что непосредственно сам документ, подтверждающий право собственности, для целей учета существенной роли не играет. От ее наличия незавершенное строительство никак не станет ОС. Основное средство может появиться исключительно тогда, когда все необходимые строительные работы будут полностью завершены.

Пока объект недвижимости нельзя использовать по назначению, нельзя его и амортизировать. Аналогично будут обстоять дела и для упрощенцев: они не вправе учитывать в расходах величину недостроенного ОС.

Как отразить недострой в бухгалтерском учете

До момента завершения строительства недострой учитывают на 8-м счете «Вложения во внеоборотные активы», 3-й субсчет «Строительство объектов основных средств». В дебет данного счета списывают, в том числе, расходы, связанные с государственной регистрацией.

О незавершенном производстве и правилах его отражения в бухгалтерской отчетности, читайте в нашем новом материале здесь.

Недостроенная недвижимость, как правило, отражается в бухгалтерском балансе в 1-м разделе «Внеоборотные активы» на строке «Основные средства».

Например, это может быть введение строки «Зарегистрированное незавершенное строительство (объекты такого строительства)».

Продажа недостроя и его учет

При реализации недостроя потребуется начисление НДС. Налоговую базу определяют как договорную цену. В качестве момента ее определения будет считаться дата государственной регистрации договора.

К вычету допускается принимать входной налог по тем расходам, которые связаны с реализацией недостроенного объекта недвижимости.

При этом восстановление НДС, принятого к вычету по затратам на стройку, не потребуется.

Прибыль в налоговом учете признается аналогично на дату, когда был зарегистрирован переход прав собственности на объект недвижимости к покупателю.

Согласно мнению Минфина, выручка должна быть включена в доходы только в том периоде, когда непосредственно была осуществлена передача недвижимости покупателю по акту приемки-передачи и представлены документы для регистрации сделки.

Другими словами, если Вы желаете избежать споров, лучше поторопиться с признанием выручки.

В расходах Вы можете учитывать все затраты, имеющие отношение к строительству и продаже недостроя. Так не придется растягивать затраты на потом, даже если недостроенная недвижимость будет продана с убытком.

При продаже недостроя актуальны будут следующие проводки:

Дт 62 «Расчеты с заказчиками и покупателями» – Кт 91-1 «Прочие расходы» – признание прочего дохода от продажи;
Дт 91-2 «Иные расходы» – Кт 68 «Расчет по сборам и налогам (субсчет НДС)» – начисление НДС;
Дт 91-2 «Иные расходы» – Кт 08 «Вложения во внеоборотные активы», 3-й субсчет «Строительство объектов ОС» – учет в расходах стоимости проданного недостроенного объекта недвижимости.

Что касается упрощенцев, то для них реализация недостроя, который предполагался для использования в качестве основного средства, будет нерентабельна с точки зрения налогообложения. Всю прибыль от продажи объекта необходимо учитывать при исчислении налоговой базы на момент поступления оплаты.

Списание же затрат, связанных со строительством недостроенного объекта недвижимости, на расходы не получиться произвести, поскольку перечень расходов здесь будет закрытым и таких затрат там попросту нет. Именно такого мнения придерживается финансовое ведомство. Поэтому налог придется уплачивать со всей выручки без учета выбранного объекта (доходы за вычетом расходов либо просто доходы).

Как оформить и отразить в учете реализацию объекта незавершенного строительства — НалогОбзор.Инфо

Чтобы реализовать (передать) объект незавершенного строительства, организация обязана зарегистрировать право собственности на него как на объект недвижимого имущества (ст. 130, 131 ГК РФ, ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Такая регистрация возможна, только если договор с подрядчиком уже расторгнут (п.

16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Если на объект незавершенного строительства не зарегистрировано право собственности, осуществление сделок с ним незаконно (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 21 марта 2006 г. № А12-4486/05-С47, Западно-Сибирского округа от 20 марта 2006 г.

№ Ф04-1130/2006(20855-А45-5), Волго-Вятского округа от 23 мая 2007 г. № А43-29587/2006-28-626).

Такой порядок следует из подпункта 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ, статей 16 и 25 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и пункта 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59.

Документы для регистрации

Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства, застройщик (инвестор) должен представить в управление регистрации следующие документы:

заявление на регистрацию права собственности (заполняется специалистом Росрегистрации при сдаче документов);

документ об уплате госпошлины (для организаций – 15 000 руб.);

копию документа, удостоверяющего личность заявителя, представителя организации-заявителя (выписка из ЕГРЮЛ в отношении организации-заявителя);

документ, подтверждающий полномочия представителя организации-заявителя;

копию устава организации-заявителя;

копию документа, подтверждающего право собственности на земельный участок либо право пользования участком (аренды);

копию разрешения на строительство, за исключением случаев, когда разрешение не требуется (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ);

копии проектной документации;

копии документов, подтверждающих, что объект не является предметом действующего договора строительного подряда (например, копию дополнительного соглашения о расторжении договора строительного подряда);

кадастровый (технический) паспорт объекта незавершенного строительства, содержащий его описание.

Вместе с копиями для сверки представьте подлинники (ст. 18 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

В регистрационном управлении могут потребовать также справку об источниках финансирования строительства. Такая справка подтверждает отсутствие прав третьих лиц на объект строительства (ст. 218 ГК РФ). Унифицированного бланка данной справки нет. Поэтому ее можно составить в произвольной форме.

Специалист регистрирующего органа выдает расписку, которая подтверждает принятие документов на госрегистрацию (п. 6 ст. 16 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи документов (п. 3 ст.

13 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Права на этот объект возникают у лица, финансирующего строительство (у инвестора).

Права на объект принадлежат инвестору

Если права на объект незавершенного строительства принадлежат привлеченному инвестору, застройщик (или технический заказчик) сначала передает ему по акту объект незавершенного строительства. Передачу объекта отразите в учете проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 08-3
– передан объект незавершенного строительства инвестору;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 19
– передан НДС по объекту незавершенного строительства инвестору.

Инвестор приходует этот объект, отражая его в своем учете на счете 08-3, оформляет на него право собственности и затем его продает.

Права на объект принадлежат застройщику

Если права на объект принадлежат застройщику (застройщик сам инвестирует строительство), то он регистрирует право собственности на себя и осуществляет продажу объекта.

Реализация и переход права собственности

Реализация объекта незавершенного строительства осуществляется на основании договора купли-продажи, заключенного в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства нужно зарегистрировать (ст. 551 ГК РФ)

Вместе с правом собственности на объект незавершенного строительства продавец передает и право на земельный участок, занятый этим объектом. При этом продавец может быть собственником земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, или арендовать его.

Во втором случае покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец объекта незавершенного строительства. Причем реализация объекта допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором.

Такой порядок следует из статьи 552 Гражданского кодекса РФ.

Документальное оформление

Передача объекта покупателю оформляется передаточным актом (ст. 556 ГК РФ). Унифицированной формы данного акта нет. Поэтому стороны могут составить акт передачи в произвольной форме. При этом акт должен содержать обязательные реквизиты, установленные пунктом 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Бухучет

Выручку от продажи объекта незавершенного строительства учитывайте в составе прочих доходов на дату перехода права собственности к покупателю (п. 7, 16 ПБУ 9/99).

Организации, которые применяют упрощенные способы ведения бухучета при определенных условиях, могут признавать выручку, не дожидаясь перехода права собственности. Подробнее об этом см.

Как вести бухучет субъектам малого предпринимательства.

Признание выручки отражается по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы». При этом стоимость объекта незавершенного строительства признается прочим расходом и списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» (п. 11, 19 ПБУ 10/99).

Реализацию объекта незавершенного строительства отразите следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
– отражена реализация объекта незавершенного строительства;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС.

Сумма уплачиваемой за регистрацию объекта госпошлины включается в состав расходов на продажу (п. 12 ПБУ 5/01) или прочих расходов (п. 8 ПБУ 6/01). Эту операцию отразите проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
– учтена госпошлина за регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Организация, передающая объект недвижимости, право собственности на который подлежит госрегистрации, должна списать его с бухучета в момент фактического выбытия независимо от факта госрегистрации прав собственности (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20).

Если фактическая передача объекта совпадает с датой госрегистрации, сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 08-3
– списана фактическая стоимость объекта незавершенного строительства.

Если объект передали до перехода права собственности, в учете сделайте проводки:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 08-3
– списана стоимость объекта, подлежащего регистрации;

Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»
– признаны расходы по выбывающему объекту незавершенного строительства (после госрегистрации перехода права собственности).

Пример отражения в бухучете реализации объекта незавершенного строительства

ОАО «Производственная фирма «Мастер»» (застройщик) и ООО «Альфа» заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Земельный участок принадлежит «Мастеру» на праве собственности. Затраты «Мастера» на строительство объекта незавершенного строительства составили:

строительные работы – 2 950 000 руб. (в т. ч. НДС – 450 000 руб.);
цена приобретения земельного участка – 4 000 000 руб.

Стороны согласовали цену объекта незавершенного строительства в размере 8 260 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 260 000 руб.). Объект передается покупателю после завершения госрегистрации перехода права собственности.

В бухучете «Мастера» операции по реализации объекта незавершенного строительства отражены следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
– 8 260 000 руб. – отражена реализация объекта незавершенного строительства и земельного участка;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1 260 000 руб. – начислен НДС;

Дебет 91-2 Кредит 08-3
– 2 550 000 руб. – списана фактическая стоимость незавершенного строительства;

Дебет 91-2 Кредит 01
– 4 000 000 руб. – списана фактическая стоимость земельного участка;

Дебет 51 Кредит 62
– 8 260 000 руб. – поступили денежные средства от покупателя.

Порядок расчета налогов при выбытии объектов незавершенного строительства зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

ОСНО: налог на прибыль

В налоговом учете инвестора объекты незавершенного строительства, полученные по договору инвестирования в строительство, отражаются по фактическим расходам.

При продаже объекта незавершенного строительства инвестор признает доход от реализации в размере договорной стоимости без учета НДС (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ).

В состав расходов включаются затраты, связанные с созданием объекта, а также затраты, непосредственно связанные с реализацией в соответствии со статьей 268 Налогового кодекса РФ (письмо УФНС России по г.

Москве от 28 февраля 2005 г. № 20-12/12075.1).

Ситуация: может ли инвестор признать в расходах стоимость реализуемого по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства, если у него отсутствуют документы, подтверждающие понесенные в процессе строительства затраты?

Все расходы организации, признаваемые в налоговой базе, должны быть экономически обоснованны и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Поэтому списать в расходы стоимость объекта незавершенного строительства можно только при наличии документов, подтверждающих понесенные в процессе строительства затраты. Аналогичного мнения придерживается Минфин России в письме от 15 сентября 2005 г. № 03-03-02/84.

При этом, по мнению контролирующего ведомства, ссылаться на отсутствие документов по причине окончания сроков их хранения организация не вправе.

Совет: есть аргументы, позволяющие учесть в расходах стоимость объекта незавершенного строительства, если у организации отсутствуют документы, подтверждающие понесенные в процессе строительства затраты. Они заключаются в следующем.

Организация обязана обеспечивать сохранность документов, подтверждающих осуществление расходов, в течение четырех лет (подп. 8 п. 1 ст. 23 НК РФ).

Законодательством не предусмотрено, что организация обязана хранить документы, подтверждающие расходы, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Никаких специальных норм, устанавливающих особые сроки хранения для первичных документов, связанных со строительством объектов, законодательство не содержит.

Следовательно, отсутствие по причине истечения срока хранения документов, подтверждающих понесенные в процессе строительства затраты, не влияет на правомерность признания в расходах стоимости объекта незавершенного строительства. Есть судебное решение, подтверждающее указанную позицию (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 22 ноября 2004 г. № А56-10982/04).

Однако, руководствуясь такой позицией, организация должна быть готова отстаивать ее в суде.

Если объект незавершенного строительства реализован с убытком, такой убыток учитывается для целей расчета налога на прибыль в полной сумме (п. 2 ст. 268 НК РФ).

Если собственник передает объект незавершенного строительства безвозмездно, в налоговом учете доходов у него не возникает (ст. 249, 250 НК РФ). Остаточная стоимость и другие расходы, связанные с безвозмездной передачей объекта, при расчете налога на прибыль не учитываются (п. 16 ст. 270 НК РФ).

В бухучете организации образуется постоянная разница, которая приводит к возникновению постоянного налогового обязательства (п. 4, 7 ПБУ 18/02). При этом сделайте проводку:

Дебет 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства» Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
– отражено постоянное налоговое обязательство с разницы в расходах, связанных с безвозмездной передачей объекта незавершенного строительства.

ОСНО: НДС

Реализация объектов незавершенного строительства, равно как и безвозмездная передача, облагается НДС (п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

При этом реализация незавершенных строительством жилых домов от НДС не освобождена (письмо Минфина России от 30 июля 2009 г. № 03-07-11/186).

Моментом определения налоговой базы в данном случае является дата перехода права собственности на незавершенный строительством объект (п. 3 ст. 167 НК РФ).

Счет-фактуру выставьте не позднее пяти календарных дней со дня передачи права собственности – даты госрегистрации перехода права собственности (письмо Минфина России от 22 июля 2008 г.

№ 03-07-11/261, постановление ФАС Московского округа от 1 октября 2010 г. № КА-А40/11546-10).

УСН

Доход от реализации объекта незавершенного строительства продавец на упрощенке признает на дату получения денежных средств (п. 1 ст. 346.15, ст. 249, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Так поступайте независимо от даты регистрации перехода права собственности на объект к покупателю (письмо Минфина России от 12 апреля 2013 г. № 03-11-06/2/12261).

Если инвестор платит единый налог с доходов, то стоимость объекта незавершенного строительства и расходы, связанные с его реализацией, не уменьшают его налоговую базу. Это связано с тем, что при таком объекте налогообложения инвестор вообще не учитывает никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Ситуация: может ли организация на упрощенке учесть в расходах стоимость объекта незавершенного строительства при его реализации? Организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами. Строительство осуществлялось подрядным способом.

Возможность включения тех или иных затрат в состав расходов при расчете единого налога зависит от того, входят ли они в перечень, предусмотренный пунктом 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.

Расходов в виде стоимости объекта незавершенного строительства в этом перечне нет (п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письме от 22 мая 2007 г.

Подробнее об учете расходов при упрощенке см. Какие расходы можно учесть при расчете единого налога при упрощенке.

Безвозмездная передача объекта незавершенного строительства в расходах не учитывается (п. 2 ст. 346.16, п. 16 ст. 270 НК РФ).

ЕНВД

Если инвестор платит ЕНВД, то операции, связанные с выбытием объектов незавершенного строительства, не окажут влияния на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог исходя из вмененного дохода (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

ОСНО и ЕНВД

Налогообложение выбытия объекта незавершенного строительства производите в соответствии с общей системой налогообложения или упрощенкой, поскольку такая операция не подпадает под ЕНВД. Поэтому распределять расходы в виде стоимости выбывающего имущества, затрат на реализацию объекта и сумм «входного» НДС не нужно.

Учет затрат на капитальное строительство — Бух учет

Капитальное строительство — это работы по строительству новых объектов, а также расширение, реконструкция и техническое перевооружение действующих объектов основных средств.

Капитальное строительство осуществляется в соответствии с договором (контрактом) на капитальное строительство — документом, устанавливающим обязательства сторон, участвующих в его заключении и выполнении.

Застройщик — это организация,занимающаяся строительством объектов, контролем за ходом строительства, ведением бухгалтерского учета. Организация-застройщик может осуществлять строительство хозяйственным способом (то есть собственными силами) или подрядным способом (с привлечением подрядных организаций).

Подрядчик — это организация, выполняющая подрядные работы для застройщика по договору на строительство. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядчику строительной организации выступает в роли заказчика.

Инвестор — это юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных и заемных средств в капитальное строительство объектов.

Учет затрат на капитальное строительство зависит от способа их производства — подрядного или хозяйственного.

При подрядном способе выполненные и оформленные в установленном порядке строительные работы и работы по монтажу оборудования отражаются в учете по дебету счета 08-3 по договорной стоимости, согласно принятым к оплате счетам-фактурам подрядных организаций и справкам формы № КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат», в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

Дебет 08-3 Кредит 60 — отражена стоимость строительных работ, указанная в КС-3;

Дебет 19 Кредит 60 — отражена сумма НДС, указанная в счете-фактуре подрядной организации.

При хозяйственном способе производства указанных работ в учете отражаются фактически произведенные затраты. Фактические затраты, связанные с сооружением (изготовлением) объектов, первоначально отражаются также по дебету счета 08-3 «Строительство объектов основных средств» в корреспонденции с кредитом счетов 10, 70, 69, 23, 60, 76,02 и т. д.

На субсчете 08-3 учитываются также затраты по монтажу оборудования, по строительству зданий, сооружений и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, каким способом (подрядным или хозяйственным) выполняются данные работы).

Дебет 08-3 Кредит 10,02,70,69,23,60,76,02,….- отражены затраты на строительные работы, выполненные собственными силами.

Вычет НДС по объектам строительства

Факт государственной регистрации недвижимости никак не влияет на вычет по НДС. Для получения права на вычет нужно соблюдение следующих условий:

Основное средство будет использоваться в деятельности, облагаемой НДС.
Наличие счета-фактуры от поставщика.
Основное средство принято на учет.

Ндс при подрядном способе строительства

Организация, которая выполняла СМР для собственных нужд с помощью подрядчика, имеет право принять к вычету НДС, предъявленный ей, не дожидаясь окончания капитального строительства. То есть, в момент отражения объектов на 08 счете, по мере предъявления подрядчиком счетов-фактур и актов выполненных работ по форме КС-2

Ндс при хозяйственном способе строительства

Выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления признается объектом налогообложения по НДС (пп.3 п. 1 ст. 146 НК РФ).

При выполнении строительно-монтажных работ (СМР) для собственного потребления налоговая база определяется, как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение, включая расходы реорганизованной (реорганизуемой) организации (п. 2 ст. 159 НК РФ).

Причем НДС исчисляется на последнее число каждого налогового периода (квартала) (п. 10 ст. 167 НК РФ).

В то же время, начисленный НДС принимается к вычету (п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ). Получается, что НДС за строительство собственными силами перечислять в бюджет не нужно, он равен нулю.

Пример
Завод строит цех хозяйственным способом, за налоговый период сумма работ составила 5 млн. руб. Организация начислила НДС в размере: 5 000 000 *18% =900 000 руб.

Дебет 19 Кредит 68 — 900 000 руб. — начислен НДС по выполненным строительно-монтажным работам для собственного потребления. Составляется счет фактура (в 1 экземпляре) и регистрируется в книге продаж.

Дебет 68 Кредит 19 — 900 000 руб. принят к вычету НДС по выполненным строительным и монтажным работам. Счет-фактура регистрируется в книге покупок.

Строящийся объект предполагается к использованию в облагаемой НДС деятельности и не предназначен для продажи.

Незавершенное строительство

Незавершенное строительство — затраты застройщика по возведению объектов с начала строительства до их ввода в эксплуатацию. До полного окончания работ по строительству объектов затраты по их сооружению (возведению) учитываются в составе незавершенного строительства.

После окончания строительства осуществляется приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов основных средств, которая оформляется следующими документами:

Акт приемки законченного строительством объекта (ф. № КС-11);
Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (ф. № КС-14).

На счете 08-3 формируется инвентарная стоимость законченных строительством объектов основных средств. Для отражения в учете составляется акт по форме № ОС-1,составляется запись: Дебет 01 Кредит 08-3 и заводится инвентарная карточка.

Инвентарная стоимость объекта — это затраты застройщика по возведению объекта с его начала до ввода в эксплуатацию. Источниками финансирования объектов капитального строительства являются собственные и заемные источники, а также средства целевого финансирования (бюджетные средства, получаемые на безвозвратной основе).

Синтетический и аналитический учет

Основными регистрами синтетического учета являются:

обороты счета 08 (Главная книга),
анализ счета 08,
оборотно-сальдовая ведомость.

Регистрами аналитического учета являются:

оборотно-сальдовая ведомость по счету 08,
анализ счета 08 по субконто,
обороты между субконто,
карточка счета 08,
карточка счета 08 по субконто.

Приказ на списание незавершенного строительства на затраты

Основополагающим аспектом будут положения ПБУ 10/99. Очевидно, что затраты на прекращение выпуска продукта и списание НЗП по нему не принесут в дальнейшем явных экономических выгод предприятию. Следовательно, их следует отнести на прочие расходы для целей бухучета.

То есть списание НЗП в данном случае пройдет проводкой Дт 91.2 «Прочие расходы» Кт 20 (23, 25, 26).

ВАЖНО! Если выпуск снятого с производства продукта может быть выделен в отдельный сегмент (операционный или функциональный), то для отражения сведений в бухгалтерской отчетности следует применять положения ПБУ 16/02 «О прекращаемой деятельности», в т. ч. в отношении списания НЗП.

Для целей расчета налога на прибыль НЗП, не давшее продукции, списывается во внереализационные расходы в размере прямых затрат (п. 11 ст. 265 НК РФ).

Порядок списания незавершенного производства (нюансы)

Тогда их следует отразить как прочие доходы.

Дт 62 (76) Кт 91 — отражена реализация;
Дт 91 Кт 20 — списано НЗП;
Дт 99 Кт 91 — финансовый результат для ликвидационного баланса.

Списание НЗП при прекращении совместной деятельности При прекращении деятельности простого товарищества (совместной деятельности) на балансе товарищества тоже могут оставаться остатки НЗП. Подтвержденные инвентаризацией остатки должны быть переданы кому-то из товарищей, по общему решению.

Большая часть такого брака выявляется в момент выхода из производства (т. к.

Списание затрат незавершенного строительства

ВниманиеЕсли недострой решили продать третьим лицам, на его стоимость начисляется НДС. В качестве налоговой базы выступает размер цены, отраженной в договорной документации.

Продажа будет сопровождаться составлением таких корреспондирующих записей:

К СВЕДЕНИЮ! Недостаток действующей схемы налогообложения проявляется для упрощенцев.

Ликвидация объектов незавершенного строительства: налоговые риски

Кроме того, списание возможно только на основании решения уполномоченного органа по управлению имуществом. Согласно п. 3.32 Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств (утв.
приказом

Минфина России от 13.06.1995 № 49, далее – приказ № 49) по незавершенному капитальному строительству в описях указывается наименование объекта и объем выполненных работ по этому объекту, по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам, оборудованию и т.п. При этом проверяется:

не числится ли в составе незавершенного капитального строительства оборудование, переданное в монтаж, но фактически не начатое монтажом;
состояние законсервированных и временно прекращенных строительством объектов.

Учет объектов незавершенного строительства

ВажноИм придется включать всю вырученную сумму в базу налогообложения, что существенно повысит значение налогового обязательства. По Письму Минфина от 24 марта 2017 г. № 03-05-06-01/17081 недостроенные объекты, которые были зарегистрированы, попадают в категорию налогооблагаемого имущества.

Стоимость таких активов включается в общий размер базы для налога на имущество. Для физических лиц норма была введена в 2015 году (ст.
401 НК РФ). Если плательщиком налога на имущество выступает физическое лицо, то за базу для налогообложения принимается кадастровая или инвентаризационная стоимость (ст. 402 НК РФ). В ст.

403 НК РФ предусмотрен ряд льгот по налогу для пенсионеров, инвалидов, лиц с государственными наградами и участников боевых действий (полный перечень лиц, обладающим правом воспользоваться льготой приведен в ст.
407 п. 1 НК РФ).

Порядок перевода объекта из категории незавершенного строительства в завершенное предполагает подписание Акта приема-передачи актива, отражение его стоимости в учете. Бланки актов приведены в постановлении Госкомстата от 11 ноября 1999 г.

под № 110. Следующий шаг – прекращается учет хозяйственных операций по этому объекту на стадии незавершенного строительства. Все накопленные на счете суммы переносятся на стоимость введенного в эксплуатацию нового основного средства.

Процедура заморозки незавершенного строительства Временная приостановка возведения здания или сооружения должна быть документально оформлена. Решение о необходимости этой операции принимается заказчиком, оно фиксируется в приказе с указанием сроков инвентаризации.

На следующем этапе осуществляется уведомление застройщика о предстоящей консервации объекта. Перед заморозкой строительства на объекте проводится инвентаризация.

Решение о списании работ и затрат по объектам незавершенного строительства принимается в отношении объектов, отвечающих одному из следующих требований: 1.3.1.

Проектная (предпроектная, проектно-сметная, проектно-изыскательская и прочая) документация не соответствует законодательству в связи с изменениями нормативной правовой базы, регулирующей требования к проектной (предпроектной, проектно-сметной, проектно-изыскательской и прочей) документации. 1.3.2.

Возведенные строительные конструкции и (или) элементы конструкций в результате длительного перерыва в строительстве частично или полностью разрушены и не пригодны для дальнейшего использования. 1.3.3. Отсутствует экономическая целесообразность дальнейшего строительства (создания) объекта.

К ходатайству о списании затрат при необходимости прикладываются: а) копии документов, подтверждающих строительство объекта за счет средств бюджета муниципального образования «Город Магадан»; б) информация о том, что объект не является предметом действующего договора строительного подряда (с приложением подтверждающих документов); в) информация о наличии проектной документации и сроках действия технических условий; г) справка о затратах на объект незавершенного строительства, числящийся на балансе организации; д) информация о техническом состоянии объекта; е) ведомость затрат по объекту незавершенного строительства, оформленная в соответствии с приложением к настоящему Порядку. К ходатайству о списании выполненных работ и затрат могут быть приложены иные документы, относящиеся к данным объектам.
1.6.

Ответ от 22.06.2015: Согласно п. 34 Инструкции № 162н (утв. приказом Минфина России от 06 декабря 2010 г.

№ 162н) списание произведенных капитальных вложений в объекты основных средств, которые не были созданы, в том числе в сумме расходов по разработке проектно-сметной документации, строительно-монтажным работам и иных расходов, не приведших к возведению (созданию) объекта основного средства (объекта незавершенного строительства), при наличии решения уполномоченного органа отражается по дебету счета 040120273 «Чрезвычайные расходы по операциям с активами» и кредиту счетов 010611410 «Уменьшение вложений в основные средства – недвижимое имущество учреждения». Следовательно, действующее законодательство о ведении учета в государственных (муниципальных) казенных учреждениях допускает только один вариант списания незавершенных объектов капстроительства в качестве чрезвычайных расходов.

Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя. Члены комиссии после осмотра недостроенного сооружения составляют инвентаризационную опись.

В документе отражают:

название объекта;
перечень конструкционных элементов;
стадию возведения.

После инвентарных мероприятий подписывается Акт о временной остановке строительства. Продажа недостроенного актива Реализовать можно только объект, строительство которого было приостановлено.

Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на возводимое сооружение. Для этого в Росреестр подается комплект правоустанавливающей документации по земельному наделу и выданное ранее разрешение на начало строительных работ (ст.

40 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Город Магадан», в отношении которого проведены предпроектные работы, разработка проектной документации, проектно-изыскательские работы, технико-экономическое обоснование или строительство (реконструкция) которого не завершено (прекращено) либо не начато; — затраты по объектам незавершенного строительства (далее — затраты) — произведенные капитальные вложения в объекты основных средств, которые не были созданы, в том числе в сумме расходов по выполнению предпроектных работ, проектной документации, проектно-изыскательских работ, технико-экономического обоснования, строительно-монтажных работ, монтажу оборудования, прочих работ и затрат, входящих в смету стройки в денежном выражении, не приведших к возведению (созданию) объекта основного средства (объекта незавершенного строительства) или вводу его в эксплуатацию. 1.3.

Комиссия осуществляет следующие полномочия: а) рассматривает полученные ходатайства и приложенные к ним документы; б) проводит анализ предоставленной технической документации по объектам и данных бухгалтерского учета; в) устанавливает возможность дальнейшего использования объекта и целесообразность его восстановления; г) устанавливает возможность дальнейшего использования элементов, узлов, деталей, конструкций, материалов и оборудования; д) устанавливает причины списания выполненных работ и затрат в отношении объекта незавершенного строительства; е) принимает решение о списании выполненных работ и затрат в отношении объекта незавершенного строительства, о восстановлении объекта, о дальнейшем использовании объекта, его элементов, узлов, деталей, конструкций, материалов и оборудования. Комиссия вправе выезжать на место размещения объекта незавершенного строительства. 1.8.

Источник: allzakon.ru

Учет незавершенного строительства у генподрядчика

Учет незавершенного строительства. порядок, проводки

Как правильно вести учет незавершенного строительства?

Какие объекты включаются в состав незавершенного строительства?

Отражение в бухгалтерских проводках

Что можно сделать с объектами незавершенного строительства?

Как вести учет незавершенного строительства

Незавершенное производство в строительстве

Признание расходов по долгосрочным договорам

Договоры, по которым рассчитывается «незавершенка»

Порядок определения «незавершенки»

Что такое незавершенное строительство в бухгалтерском учете — Юридический справочник бизнеса

Недвижимость – это не всегда ОС

Незавершенное строительство включает в себя фактические затраты, состоящие:

Как отразить недострой в бухгалтерском учете

Продажа недостроя и его учет

При продаже недостроя актуальны будут следующие проводки:

Как оформить и отразить в учете реализацию объекта незавершенного строительства — НалогОбзор.Инфо

Документы для регистрации

Права на объект принадлежат инвестору

Права на объект принадлежат застройщику

Реализация и переход права собственности

Документальное оформление

Бухучет

ОСНО: налог на прибыль

ОСНО: НДС

УСН

ЕНВД

ОСНО и ЕНВД

Учет затрат на капитальное строительство — Бух учет

Вычет НДС по объектам строительства

Ндс при подрядном способе строительства

Ндс при хозяйственном способе строительства

Незавершенное строительство

Синтетический и аналитический учет

Приказ на списание незавершенного строительства на затраты

Порядок списания незавершенного производства (нюансы)

Списание затрат незавершенного строительства

Ликвидация объектов незавершенного строительства: налоговые риски

Учет объектов незавершенного строительства

1 виды цен в строительстве и принципы их формирования

Соседи не дают согласие на строительство что делать

Исковое заявление о признании индивидуальное строительство в собственность

Какие документы для возврата подоходного налога на строительство

Срок передачи объекта долевого строительства для всех един

Инженерная экономика и сметное дело в строительстве отзывы

Строительство домов из газобетона или пеноблоков что лучше

Используемые в строительстве материалы должны обладать какой теплопроводностью