Бухгалтерский учет в инвестиционной компании сталкивается с проблемой, когда для фирмы требуется создать временные вложения свободных средств либо же организовать долгосрочные дочерние компании.
На российском рынке набирает популярность долевое участие в строительстве недвижимости и инвестирование в ценные бумаги. Это вызывает необходимость бухучета в инвестиционной компании затраченных финансов.
Бухгалтерский учет в инвестиционной компании
Ведение учета определяет ПБУ – положение по ведению бухучета. Следуя п. 43, средства, затраченные на инвестирование – это:
Средства, предоставленные в займ.
Покупка ценных бумаг, определяющих долю инвестирования.
Бухгалтерский баланс инвестиционных компаний берет на учет вложения, основываясь на документах, подтверждающих факт инвестирования, будь то договор или ценные бумаги.
Бухгалтерское дело в инвестиционных компаниях определяет долгосрочные инвестиции от одного года, тогда как краткосрочные — менее 1 года.
Особенности бухгалтерского учёта в строительстве
Цели вложений
Предприятие может осуществлять инвестирование с целью получения прибыли, перепродажи объекта инвестирования или для прочих целей. Однако вместе с выгодами инвестор берет на себя и все риски.
Ведение бухучета инвестиционными компаниями предполагает записывать доход согласно разнице, в стоимости акций после начисления по ним дохода между фактически затраченными средствами на их приобретение.
Учет и проводки
Организация бухгалтерского учета в инвестиционной компании на момент приобретения акций требует оценивать вклады по затраченным средствам. Также в учет идут другие затраты, связанные с покупкой. Это услуги брокера по посредничеству, оплата комиссии за банковские операции, а также расходы на консультантов.
Главный бухгалтер инвестиционной компании производит синтетический учет и согласно ему субсчета. Последние позволяют вести аналитический учет.
«Паи и акции». Речь идет о приобретении и движении капиталов в акции ОАО и долевого участия в капиталах иных организаций.
«Долговые ценные бумаги». Бухотчетность инвестиционной компании учитывает такие бумаги как частных, так и государственных организаций.
«Предоставленные займы». В учет идет движение средств, предоставляемых в займ юридическим или физическим лицам. Однако обеспечиваемые векселями долги учитываются отдельно.
«По договору простого товарищества». ПБК бухгалтерский учет инвестиционной компании учитывает средства, вкладываемые в общее имущество двух или нескольких организаций.
59 – отдельный пункт по вложениям, по которым наблюдается устойчивое падение стоимости. В таком случае учет идет как «Резервы под обесценивание».
По указанным субсчетам можно провести анализ бухгалтерской отчетности инвестиционной компании за определенный период.
Налоговый учет
Временные и постоянные разницы создаются для отражения инвестиций и дальнейшего налогового учета. При оплате приобретаемых вложений денежными средствами существуют следующие особенности бухгалтерского учета в инвестиционной компании:
Суммовые разницы. В период до учета вложений, если были начисления процентов за кредитные средства, выданные на инвестирование, эти затраты учитываются в первоначальных расходах. Налоговый кодекс рассматривает данный вопрос как временные налоговые разницы.
Требуемый бухгалтер в инвестиционную компанию должен учитывать цену приобретения и все сопутствующие расходы на инвестирование. Они включают консультацию, комиссии и оплату услуг посредников. Все эти расходы включают в первоначальную стоимость.
Отражение в балансе
Организация бухгалтерского дела в инвестиционных компаниях определяет разницу между краткосрочными и долгосрочными вложениями. Последние относятся к внеоборотным активам, тогда как первые к оборотным. К ним относятся:
безвозмездные вклады по простому сотрудничеству;
выданные займы, учитывая полагающиеся процентные выплаты.
Бухгалтер в инвестиционную компанию требуется для проведения учета средств, затраченных на инвестирование, включая дополнительные расходы на посредничество, комиссии и консультации. Необходим правильный учет суммовых разниц и обесценивающихся вкладов.
Остались вопросы? Мы Вам перезвоним!
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.
Политика конфиденциальности
Источник: finabi.ru
Учет инвестиций путем строительства объектов
В ПБУ 15/01 под инвестиционным активом понимается объем имущества, подготовка которого к предполагаемому использованию требует значительного времени. К инвестиционным активам относятся объекты основных средств, имущественные комплексы и другие аналогичные активы, на приобретение или строительство которых требуются значительное время и затраты.
Затраты по полученным займам и кредитам, непосредственно относящиеся к приобретению или строительству инвестиционного актива, должны включаться в стоимость этого актива и погашаться посредством начисления амортизации, кроме случаев, когда правилами б/у начисление амортизации актива не предусмотрено. Затраты по полученным займам и кредитам, связанным с формированием инвестиционного актива, по которому по правилам б/у амортизация не начисляется, в стоимость такого актива не включаются, а относятся на прочие расходы организации.
Амортизацию по объекту имущества, относящемуся к инвестицион-ному активу, организация начисляет в соответствии с порядком, уста-новленным ПБУ 6/01«Учет основных средств».
Затраты по полученным займам и кредитам, непосредственно связанные с приобретением или строительством инвестиционного актива, включаются в первоначальную стоимость этого актива при условии возможного получения орг-цией в будущем экономических выгод или в случае, когда наличие инвестиционного актива необходимо для управленческих нужд организации.
Затраты по полученным займам и кредитам, связанные с приобретением инвестиционного актива, уменьшаются на величину дохода от временного использования заемных средств в качестве долгосрочных и краткосрочных фин.вложений.
Такие вложения заемных средств могут осуществляться только в случае непосредственного уменьшения затрат, связанных с финансированием инвестиционного актива, например, снижением цен на строительные материалы и оборудование, задержкой выполнения отдельных видов (этапов) работ субподрядными организациями, другими аналогичными причинами.
Уменьшение затрат по займам на величину дохода должно быть подтверждено соответствующим расчетом фактического наличия указанного дохода. Затраты по полученным займам и кредитам включаются в первоначальную стоимость инвестиционного актива при наличии следующих условий:
- 1) возникновение расходов по приобретению и (или) строительству инвестиционного актива;
- 2) фактическое начало работ, связанных с созданием инвестиционного актива;
- 3) наличие фактических затрат по займам и кредитам или обязательств по их осуществлению.
При прекращении работ, связанных со строительством инвестиционного актива в течение срока, превышающего три месяца, включение в первоначальную стоимость этого актива затрат по полученным займам и кредитам, использованным для создания указанного актива, приостанавливается. В этом случае затраты по займам включаются в состав прочих расходов.
Не считается прекращением работ по формированию инвестиционного актива период, в котором дополнительно согласовываются возникшие в процессе строительства актива технические или организационные вопросы.
Если для приобретения инвестиционного актива израсходованы заемные средства, полученные на цели, не связанные с его приобретением, то проценты за использование указанных заемных средств начисляются по средневзвешенной ставке. Величина средневзвешенной ставки определяется по сумме всех займов и кредитов, остающихся не погашенными в течение отчетного периода. При расчете средневзвешенной ставки из всей суммы непогашенных займов и кредитов исключаются суммы, полученные специально для финансирования инвестиционного актива.
Включение затрат по полученным займам и кредитам в первоначальную стоимость инвестиционного актива прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия актива к б/у в качестве объекта основных средств или имущественного комплекса (по соответствующим видам активов, формирующих имущество комплекса).
Источник: vuzlit.com
Учет долгосрочных инвестиций и финансовых вложений
Термином «долгосрочные инвестиции и финвложения» обозначают особый вид затрат, направленных на формирование, создание или покупку активов для использования в длительном периоде (свыше года), а также приращение их объемов, например, путем строительства здания или его реконструкции. Продажа подобных активов не предусматривается, исключением являются денежные вложения в ценные бумаги или уставные фонды другихкомпаний. Поговорим об особенностях учета этих активов.
На какие цели инвестируют средства
Вложения обычно осуществляют на:
- капстроительство ОС, расширение площади уже возведенного объекта, изменение конструкций здания или его техническое перевооружение;
- приобретение строений, оборудования, инвентаря и др.;
- создание или покупка НМА;
- приобретение земли, объектов природопользования;
- выполнение научно-исследовательских работ;
- приобретение ценных бумаг (ЦБ).
Объектами долговременного инвестирования являются покупаемые, строящиеся или модернизируемые ОС и НМА, а также некоторые виды скота (в сельском хозяйстве). Капвложения являются важнейшим элементом их воспроизводства, а, поскольку процесс формирования или создания объекта зачастую растянут во времени, требуется правильно учитывать расходы.
Бухгалтерский учет долгосрочных инвестиций регламентирует специальное Положение № 160, утвержденное Минфином РФ 30.12.1993. В нем представлен перечень возможных направлений капвложений, определена организация учета долгосрочных инвестиций. Особенностям бухучета затрат по строительству и приобретению ОС, а также формирования их инвентарной стоимости посвящены отдельные разделы данного ПБУ.
К инвестициям на долговременную перспективу относят и вложения компаний в уставные капиталы сторонних организаций, в совместное участие в их деятельности, покупку ценных бумаг, выдачу процентных займов и другие подобные затраты. Учет таких долгосрочных финансовых инвестиций регулирует ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений».
Учет долгосрочных инвестиций: счета
Все операции по движению капвложений, направленных на развитие ОС и НМА, компании учитывают на сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы», к которому открывают субсчета, объединяющие затраты по объектам или специфике процессов:
- 08/1 «Приобретение участков земли»,
- 08/3 «Строительство объектов ОС»,
- 08/4 «Приобретение объектов ОС»,
- 08/5 «Приобретение НМА»,
- 08/8 «Выполнение научно-исследовательских работ» и т.п.
Т.е., на счете 08 аккумулируются все расходы, связанные с созданием или покупкой производственных и непроизводственных фондов фирмы. Учет долгосрочных инвестиций ведется по фактическим расходам:
- по строительству в целом и по объектам, включенным в комплекс;
- по покупаемым ОС, НМА, участкам земли, объектам природопользования.
Согласно разделу 3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций № 160, все затраты по возведению ОС группируют сообразно их структуре в сметной документации на:
- строительные работы;
- монтаж оборудования;
- приобретение оборудования, переданного в монтаж, либо не требующего монтажа;
- прочие капитальные расходы;
- затраты, не влияющие на стоимость возводимого объекта.
При возведении объектов застройщик, т.е. компания, осуществляющая капвложения, учитывает затраты с начала строительства по нарастающей до ввода объектов в эксплуатацию или до полного завершения работ. В аналитическом учете по сч. 08 фиксируют расходы по каждому объекту.
Дебетовое сальдо по сч. 08 отражает размер вложений в незаконченные объекты, дебетовый оборот – реальные расходы застройщика, включаемые в дальнейшем в первоначальную стоимость ОС и НМА. После ввода объекта в эксплуатацию или передачи в разряд доходных активов, его стоимость списывается с кредита сч.
08 в дебет счетов 01, 03, 04 и на другие счета, в зависимости от характеристик объекта инвестиций. При реализации или безвозмездной передаче вложений, учтенных на сч. 08, их стоимость списывается в дебет сч. 91.
Суммы финансовых вложений в ЦБ (ценные бумаги) или акции других компаний учитываются на счете 58, по дебету которого отражают реальные затраты на покупку активов, а по кредиту – возврат вложенных сумм. Их величина периодически корректируется, поскольку вложение денежной массы всегда сопровождается рисками – колебания стоимости приобретений (акций, ЦБ) и разница между покупной и текущей на определенный момент стоимостью становится прочим доходом или расходом компании (сч. 91).
Учет долгосрочных инвестиций и источников их финансирования
Капитальные работы могут выполняться подрядным способом (специализированным предприятием–подрядчиком) либо хозяйственным, т. е., осуществляемым самим застройщиком. От выбора способа зависит порядок учета затрат.
При подрядном способе выполненные и документально подтвержденные СМР (строительно-монтажные работы) отражают у застройщика на сч. 08 по договорной стоимости по счетам подрядчика (включая НДС):
Источник: spmag.ru
НДС у застройщика по инвестиционному договору
Бухгалтерский учет у застройщика зависит от способа строительства. Основной – это подрядный способ. Как правило, застройщик не осуществляет строительство самостоятельно, а привлекает подрядчиков.
Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:
Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– получены средства от дольщика на строительство объекта.
Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».
Учет расходов по строительству
Затраты на строительство отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:
Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;
Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.
Входной НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству жилого дома:
Дебет 08-3 Кредит 19
– учтен в составе расходов на строительство входной НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком.
Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг по организации строительства:
Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60…)
– отражены расходы застройщика по организации строительства;
Дебет 19 Кредит 60 (76)
– учтен входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.
Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве НДС не облагаются (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому входной НДС по расходам, связанным с оказанием этой услуги, относите на затраты.
Дебет 26 Кредит 19
– отнесен на затраты входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.
Учет доходов по строительству
При строительстве жилого дома подрядным способом доходом застройщика является вознаграждение за его услуги (п. 5 ПБУ 9/99). Размер вознаграждения определяется условиями договора участия в долевом строительстве. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:
- фиксированная сумма;
- процент от долевого взноса;
- сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства.
Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:
- застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
- сумма выручки может быть определена;
- застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;
- услуга оказана;
- расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.
Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.
Период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора участия в долевом строительстве:
- после передачи построенного объекта дольщикам, если договор носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
- по мере готовности, если договор носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.
Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008.
По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008).
Если сумма вознаграждения может быть определена, выручку на момент ее признания отразите проводкой:
Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации услуг застройщика по организации строительства.
При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2. Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, выполните следующую проводку:
Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– зачтен аванс, ранее полученный от дольщиков на выплату вознаграждения.
Если сумма вознаграждения определяется как экономия целевых средств дольщиков, выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам. При этом в учете делайте запись:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщика.
Передачу дольщикам построенного объекта отражайте следующей проводкой:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3
– передан дольщикам построенный объект.
Если на часть квартир не нашлось дольщиков или застройщик изначально оставил часть квартир себе с целью их дальнейшей продажи, то в отношении таких квартир он является еще и инвестором.
В такой ситуации доходом от реализации этих квартир будет выручка от продажи готовой продукции.
Выручку отражайте по кредиту счета 90-1 в момент перехода к покупателю права собственности на квартиру (с учетом выполнения других условий для признания выручки в бухучете). При этом в учете сделайте записи:
Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка по договору купли-продажи квартиры;
Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира №…»
– списана себестоимость проданной квартиры;
Дебет 51 Кредит 62
– оплачена покупателем стоимость квартиры по договору купли-продажи.
Инвестиции в строительство. Право на вычет НДС у инвестора
Налоговые вычеты по НДС представляют собой процедуру уменьшения суммы налога, начисленного налогоплательщиком к уплате в казну, на установленные главой 21 НК РФ суммы. Право на применение налоговых вычетов закреплено законом и успешно реализуется налогоплательщиками. Проанализируем, может ли воспользоваться налоговым вычетом налогоплательщик-инвестор и что для этого необходимо.
Основные положения
Право налогоплательщика на применение налоговых вычетов закреплено в п. 1 ст. 171 НК РФ. Данной статьей определен и состав налоговых вычетов по НДС, которыми вправе воспользоваться компания или индивидуальный предприниматель причем перечень вычетов закрытый и не подлежит расширительному толкованию.
Состав налоговых вычетов при капитальном строительстве определенп. 6 ст. 171 НК РФ, в соответствии с которым вычетам подлежат суммы налога, предъявленные:
налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства (ликвидации основных средств), сборке (разборке), монтаже (демонтаже) основных средств; налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ; предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства.
Именно этой нормой законодательства в части вычетов пользуются плательщики НДС которые строят разные объекты капитального строительства
Если сумма налога по работам подрядчика или ресурсам, приобретаемым в ходе строительства объекта, предъявляется самому плательщику НДС, то проблем обычно не возникает при выполнении следующих необходимых требований:
объект строительства предназначен для использования в налогооблагаемой деятельности; товары (работы, услуги), приобретенные для строительства, приняты налогоплательщиком на учет; если имеется счет-фактура подрядчика (поставщика), оформленный надлежащим образом, то налогоплательщик, строящий объект, вправе воспользоваться вычетом.
Для справки. С 1 апреля 2012 г. налогоплательщики применяют исключительно официальную форму счета-фактуры, утвержденную постановлением Правительства РФ от 26.12.11 г. № 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость» (далее — Правила № 1137).
Обратите внимание! С октября 2013 г.
для получения вычета по сумме «входного» налога можно воспользоваться и универсальным передаточным документом (далее — УПД), полученным от поставщика, форма которого основана на официальной форме счета-фактуры, утвержденной Правилами № 1137.
Договор строительного подряда
Налогоплательщикам, строящим объекты с привлечением подрядчиков, нужно обратить внимание на один нюанс, который непосредственно связан с применением вычета по налогу, предъявленному подрядчиком в ходе строительства.
Напомним, что при строительстве объектов с привлечением подрядчика отношения сторон строятся на основании договора строительного подряда, которым может быть предусмотрено, что результат работ передается заказчику только по завершению строительства объекта в целом или же поэтапно, если договором такие этапы предусмотрены.
Вместе с тем практика говорит о том, что зачастую при отсутствии в договоре строительного подряда указаний на поэтапную сдачу работ схема взаимоотношений сторон выглядит следующим образом: заказчик рассчитывается с подрядчиком помесячно на основании актов о приемке работ по форме № КС-2, справок по форме № КС-3 и счетов-фактур, выставляемых подрядчиком (указанные формы первичной учетной документации утверждены постановлением Госкомстата России от 11.11.99 г. № 100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ»).
Такая схема взаимоотношений между заказчиком строительных работ — плательщиком НДС и подрядчиком несет для первого определенные налоговые риски, связанные с вычетами по НДС.
Вычет «подрядного» НДС
Напомним, что суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядчиком, принимаются им к вычету в порядке, установленном п. 1 ст.
172 НК РФ, согласно которому «подрядный» НДС принимается налогоплательщиком к вычету на основании счета-фактуры подрядчика после принятия на учет выполненных подрядчиком работ и при наличии соответствующих первичных документов.
При этом налоговое законодательство не разъясняет, что понимается под принятием на учет работ, выполненных подрядчиком.
Вместе с тем с точки зрения бухгалтерского учета расходы на оплату услуг подрядчика при возведении объекта капитального строительства представляют собой не что иное, как расходы, формирующие первоначальную стоимость возводимого объекта (объекта основных средств) у налогоплательщика.
Напоминаем, что с 1 января 2013 г. основным нормативным документом в области бухгалтерского учета выступает Федеральный закон от 6.12.11 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Закон № 402-ФЗ).
Из положений Закона № 402-ФЗ вытекает, что все российские компании обязаны вести бухгалтерский учет, руководствуясь при этом федеральными и отраслевыми стандартами, предусмотренными Законом № 402-ФЗ. Однако пока таких стандартов нет, их еще только предстоит разработать и утвердить Минфину России В таких условиях на основании п. 1 ст.
30 Закона № 402-ФЗ при ведении бухгалтерского учета организации руководствуются действующими правилами его ведения, утвержденными Минфином России до 1 января 2013 г.
По правилам бухгалтерского учета расходы признаются в учете только при одновременном выполнении условий, перечисленных в п. 16 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина России от 6.05.99 г. № 33н, а именно:
расход производится в соответствии с конкретным договором, требованием законодательных и нормативных актов, обычаями делового оборота; сумма расхода может быть определена; имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации. Уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации, имеется в случае, когда организация передала актив либо отсутствует неопределенность в отношении передачи актива.
На основании чего можно сделать вывод, что работы, выполненные подрядчиком, не могут быть приняты к учету до их передачи заказчику (налогоплательщику) в соответствии с договором строительного подряда.
Покупка квартиры по инвестиционному договору
Кроме того, при наихудшем сценарии развития событий, то есть в случае признания продавца банкротом, покупатели, которые выбрали именно эту схему приобретения жилья, легко могут лишиться и денег, и квартир.
Если застройщик или любое другое лицо (например, соинвестор) все же реализует квартиры по ПДКП во время строительства, то рискует нарваться на штраф, который для должностных лиц составляет от 20 тыс. до 50 тыс. рублей, для юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн. рублей.
Кроме того, гражданин может потребовать от такого застройщика немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков.
Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?
При заключении договора, следует различать, будет ли данная сделка являться инвестированием застройки или участием в долевом строительстве. Данные понятия отличаются по ряду признаков:
- согласно договору долевого участия в строительстве, дольщик оплачивает только стоимость квартиры, которая подлежит передаче ему в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, в то время как инвестор передает помимо денежных средств и имущественные права;
- законодательство обязывает прохождение государственной регистрации договора долевого участия, в то время как инвестиционную сделку регистрировать не обязательно;
- в соответствии с законодательством, преимущественное право на объекты имеет тот инвестор, который раньше заключил договор и внес денежные средства (при наличии нескольких претендентов).
Инвестиционный договор: бухгалтерский учет операций и налогообложение
Стороны и предмет договора Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Сторонами такой сделки выступают:
- инвесторы — граждане или организации, которые осуществляют вложение капиталов с целью получения прибыли;
- заказчик — гражданин или организация, заинтересованные в возведении объектов недвижимости;
- застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, выполнение инженерных изысканий и иные работы на принадлежащем ему земельном участке, а также подготовку проектной документации для строительства объекта.
Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.
Вся правда о предварительном договоре купли-продажи
При долевом участии такие ситуации исключены;
- обеспечение обязательств в отношениях долевого участия является необходимо, а в случае с инвестиционным договором, такое обеспечение может отсутствовать.
Для граждан, которые вкладывают свои средства в строящееся жилье для собственных (личных) нужд, более выгодно заключать договор долевого участия. В этом случае их шансы на получение долгожданной квартиры гораздо выше, чем у инвестора, а законодательство направлено на защиту интересов участников.
Договор инвестирования в строительство Инвестиционный договор представляет собой соглашение, которое заключается между двумя и более сторонами на возведение объектов недвижимости.
При такой сделке необходимо привлечение соответствующих средств (деньги, ценные бумаги, любое имущество и имущественные права и т.п.).
Договор инвестирования: ндс при реализации квартир
Известно, что наибольшую прибыль инвестор может получить, купив квартиру на стадии «котлована», а продав на высокой стадии строительства дома.
Однако своевременная покупка такой инвестиционной квартиры вовремя – это лишь часть успеха, потом жилье нужно еще и грамотно продать. Портал «Недвижимость Mail.
Ru» подготовил несколько советов тем, кто планирует приобрести или уже продать жилье с целью получения прибыли.
1.
Внимание Продать, не дожидаясь ввода в эксплуатацию Стоимость квартиры от «котлована» до сдачи дома в эксплуатацию может вырасти почти в 2 раза. Но ждать полной готовности дома начинающему инвестору не стоит.Разместить объявление о продаже квартиры нужно как минимум за полгода до сдачи дома госкомиссии, для того чтобы была возможность продать квартиру по договору переуступки прав.
Именно этот договор чаще всего используют грамотные инвесторы.
Договор инвестирования и договор долевого участия
Теоретически, взыскать при необходимости неустойку по договору инвестирования также возможно. Но сделать это будет гораздо сложнее.
Ведь в этом случае границы ответственности строительной фирмы, а, соответственно, и порядок взыскания неустойки, очерчены только самим соглашением.
Кроме того, даже если получится истребовать уплату неустойки, ее размер может быть меньше в разы, чем если бы она взыскивалась по ДДУ.
Важно Потому что расчет размеров выплат по договору инвестирования будет производиться только с учетом норм ГК. В то время как по договору долевого участия исчисление суммы неустойки производится по правилам, прописанным законодателем в федеральном законе.
Что же выбрать: ДДУ или договор инвестирования? Ответ на вопрос, какой же из вышерассматриваемых договоров выбрать для заключения при покупке жилья в строящемся доме, зависит от поставленных целей и задач.
При этом цена является окончательной и не подлежит изменению. В-третьих, лучше прописать в ПДКП и срок, по истечении которого застройщик должен заключить с вами основной договор купли-продажи. Если в предварительном договоре этот срок не указывается, то по закону участники сделки должны подписать основной договор купли-продажи в течение года.
Если основной договор не подписывается в указанный срок, покупатель вправе расторгнуть преддоговор и вернуть деньги.
Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор.
Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения.
Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны.
Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях.
- Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект. При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи).
- ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.
- При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214).
Пока застройщик не получит это разрешение, он не может продавать объект по договору долевого участия (ДДУ).
Поэтому у него есть два варианта – либо ждать этого светлого момента, когда ему выдадут разрешение и после этого начинать реализацию объекта, либо открывать продажи раньше, чем он это может сделать по закону.
На деле, это простой сбор средств с клиентов, готовых купить недвижимость на ранней стадии строительства.
На рынке появилось даже такое понятие как ПДДУ или «предДДУ» — предварительный договор долевого участия, который после получения разрешения на строительство переподписывается с клиентом на ДДУ. По такому сценарию сегодня работают даже крупные застройщики. Так или иначе, это противозаконная схема, потому что никак не защищает интересы покупателя.
Подписывать такой договор мы не рекомендуем. Второй вариант – когда застройщики продают по ПДКП квартиры в уже строящемся доме.
- 1 Что такое ДДУ
- 2 Что такое договор инвестирования
- 3 Основные различия между ДДУ и договором инвестирования
- 4 Какой из договоров предусматривает уплату неустойки
- 5 Что же выбрать: ДДУ или договор инвестирования?
Что такое ДДУ Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст. 4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия.
Говоря простыми словами — это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.
Как только девелопер оформит все квартиры в собственность, то обязан перезаключить с клиентом предварительный договор на основной договор купли-продажи, который и станет для новосела главным правоустанавливающим документом.
Ндс у застройщика
Бухгалтерский учет у застройщика зависит от способа строительства. Основной — это подрядный способ. Как правило, застройщик не осуществляет строительство самостоятельно, а привлекает подрядчиков.
Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:
Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– получены средства от дольщика на строительство объекта.
Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».
Исчисление Ндс у застройщика
Сайт о налоговом планировании и оптимизации налогообложения Налоговое планирование
www.pnalog.ru
Деятельность застройщика имеет свою специфику, от которой напрямую зависит исчисление налога на добавленную стоимость. Заказчик-застройщик хотя и действует от своего имени, но в интересах и за счет инвесторов, передавая им все построенное, рассчитывает на вознаграждение, которое включает в состав выручки.
Остальные суммы, полученные от инвесторов (дольщиков), в состав доходов застройщика не включаются.
Застройщики, получающие от инвесторов денежные средства и расходующие их целевым образом, сталкиваются со следующими вопросами: включать ли всю полученную сумму в состав доходов? облагать ли полученную сумму НДС? являются ли инвестиционные договоры посредническими договорами?
Строительство: особенности исчисления НДС
- инвесторы. Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств. В дальнейшем инвесторы принимают построенные объекты недвижимости к учету в качестве основных средств;
- заказчики.
По своей сути к субъектам инвестиционной деятельности можно отнести также и застройщика.
Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). На имя застройщика выдается разрешение на строительство, а затем – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ).
Следует отметить, что с 29.11.2011 г. п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ введено определение технического заказчика.
Технический заказчик – лицо, уполномоченное застройщиком, которое от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливает задания и предоставляет материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.
Действующее законодательство не запрещает совмещать две и более функций в одном лице.
ПОРЯДОК ВОЗМЕЩЕНИЯ НДС ПРИ ЭКСПОРТЕ В БЕЛОРУССИЮ (ПРОГРАММА, ОСОБЫЙ ПОРЯДОК ДЕКЛАРИРОВАНИЯ)
Заключенный инвестором договор (с техническим заказчиком или непосредственно с подрядчиком, если инвестор одновременно является и заказчиком) на сооружение объекта, независимо от того, как его классифицировать по гражданскому законодательству, следует признавать инвестиционным.
Независимо от того, каковы будут фактические затраты на строительство, для инвестора его стоимость будет складываться из затрат, предусмотренных заключенным инвестиционным договором, и своих собственных расходов на доведения объекта до состояния, в котором он пригоден к эксплуатации.
Учет затрат по строительству объекта основных средств ведется на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (Субсчет «Строительство объектов основных средств»).
На этом субсчете учитываются все затраты по возведению зданий и сооружений, начиная с расходов по аренде земельного участка и разработке проектно – сметной документации и заканчивая расходами по оформлению документов на регистрацию права собственности и получению разрешения на ввод в эксплуатацию.
ЗАПОЛНЕНИЕ ФОРМЫ КС 2
Порядок применения инвесторами налоговых вычетов по НДС
171 НК РФ установлено, что вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства (ликвидации основных средств), сборке (разборке), монтаже (демонтаже) основных средств, суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ (далее – СМР), и суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства.
Согласно п. 1 и 5 ст. 172 НК РФ указанные налоговые вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг, имущественных прав), после принятия на учет этих товаров (работ, услуг, имущественных прав), при наличии соответствующих первичных документов.
Следует отметить, что суммы НДС, принятые инвестором к вычету, подлежат восстановлению в случае, если в дальнейшем объекты недвижимости (основные средства) используются для осуществления операций, не подлежащих налогообложению (п. 2 ст. 170 НК РФ), за исключением основных средств, которые полностью самортизированы или с момента ввода которых в эксплуатацию прошло не менее 15 лет.
Таким образом, использование строящегося объекта для осуществления операций, облагаемых НДС, – обязательное условие налогового вычета.
Источник: buhytchet.ru