Учет строительства дома на продажу

Вы узнаете, какие документы нужны для продажи дома, что влияет на стоимость жилища и как правильно подготовить дом, чтобы продать его на максимально выгодных условиях.

Приветствую вас, уважаемые читатели! С вами консультант сайта «Хитер Бобер» Александра Кадынцева.

Продажа дома — процесс, требующий от владельца недвижимости недюжинных усилий, времени, базовых знаний рынка недвижимости и предельной внимательности. Тем не менее, выгодно и грамотно продать дом сможет каждый — главное, подойти к делу максимально ответственно.

Получили в наследство дом и намерены его продавать? Ищите жилье попросторнее? Перебираетесь в другой город?

Я расскажу вам, как выгодно продать дом, на что обращать внимание при оформлении сделки и с чего начать процесс продажи. Поехали!

1. Выгодно ли продавать дом через риэлтора?

Больше половины объявлений на сайтах недвижимости размещают агентства или частные риэлторы. Они охотно помогают с продажей жилья, зарабатывая на продавце и покупателе. Сначала агенты берут проценты за свои услуги, затем — разницу, полученную от намеренного завышения цены.

Как БЫСТРО и ДОРОГО продать загородный дом? | Инструкция — как построить дом на продажу в области

Владельцы домов прибегают к услугами агентов в надежде, что это ускорит процесс. На деле он часто растягивается на неопределенное время.

Еще один факт, говорящий не в пользу агентств — оценку жилья проводят оценщики, «свои» для риэлторов, а значит она необъективна и часто занижена в интересах агентств.

Быстрее и выгоднее продать свой дом вы сможете, действуя самостоятельно. Даже если не получится быстро, как минимум, вам не придется оплачивать услуги третьих лиц.

2. Что влияет на стоимость?

Обычный покупатель ориентируется на среднюю стоимость на рынке. С одной стороны, он не хочет переплачивать, с другой — опасается слишком заманчивых цен, предполагая, что за ними стоят разные проблемы с недвижимостью, например, отсутствие документов, обременение.

Устанавливая цену на свое недвижимое имущество, нужно ориентироваться на аналогичные предложения на рынке, не забывая о факторах, непосредственно влияющих на ценообразование.

Юридическая чистота

Этот фактор подразумевает наличие всех документов установленного образца, подтверждающих ваше право распоряжаться недвижимостью. Также он предполагает, что дом не состоит в залоге у банка, не значится под арестом, права на него не будут оспаривать третьи лица. Имеет значение и то, есть ли обременение в виде ипотеки или аренды.

Если собственник жилья — ваш недееспособный родственник, вы вправе действовать от его имени, совершая сделку по доверенности. Такая сделка законна и оформляется нотариально. На руках у вас должна быть письменная доверенность, заверенная у нотариуса.

Район проживания

Оценивая свое имущество, стоит принимать в расчет и достаток соседей. Если вас окружают небедные дома, значит и ваш кров заслуживает высокой оценки.

Имеют значение: близость от трассы, в начале или в конце улицы находится дом, размер двора, в котором он построен, местный пейзаж, особенности ландшафта.

Техническое состояние дома

Здесь во внимание принимается год постройки, внешнее и внутреннее состояние строения, наличие и исправность коммуникационных систем, форма участка, наличие дополнительных зданий во дворе (хозпостройки, времянки).

Ветхие строения обычно покупаются под снос и возведение нового жилья. Оценивая старый домик, который вот-вот развалится, ищите преимущества в расположении двора, близости к объектам инфраструктуры, красоте ландшафта.

Инфраструктура

На стоимость недвижимого имущества влияет его расположение относительно объектов инфраструктуры. Речь о магазинах, торговых центрах, остановках общественного транспорта, станциях метро, школах, детских дошкольных учреждениях. Немаловажно наличие хороших подъездных путей.

Повышают стоимость жилья культурные объекты, расположенные неподалеку. Если дом находится у знаменитой достопримечательности, посещаемой туристами, на его цену влияет не только географическое положение, но и потенциальный заработок на сдаче комнат постояльцам, приезжающим в туристические поездки.

Готовность к сделке

Это фактор означает, что объект готов к заключению сделки уже сегодня. В нем никто не прописан и (в идеале) никто не проживает. Здание прямо сейчас готово к въезду новых хозяев.

Готовность к сделке касается не только строения, но и его документации. Она должна быть в полном порядке, чтобы в процессе купли/продажи не возникло заминок и проблем.

Покупатель в любую минуту может напрямую спросить вас о недостатках жилья, причинах, по которым вы его продаете. Отвечать следует предельно честно, поскольку минусы все равно рано или поздно обнаружатся.

3. Как продать дом — пошаговая инструкция

Ваша задача сходу заинтересовать покупателя эффектным объявлением и поддержать созданное позитивное впечатление показом недвижимости.

Несколько простых шагов, которые нужно сделать до размещения объявления о торге, помогут вам подготовиться к процессу и представить свой товар в лучшем виде.

Шаг 1. Уберите в доме

Уборка в доме и на прилегающей к нему территории — «обязательная программа» предпродажной подготовки. Как минимум, вам не придется краснеть перед покупателями за слои пыли, разбросанные в доме предметы и его неопрятный вид.

Вы почувствуете себя увереннее, а значит, будете более убедительны, описывая качества своего дома, скорее заинтересуете новых потенциальных жильцов.

Шаг 2. Оцените недвижимость

Самостоятельно оценить свой дом вам поможет:

1. Географическое положение объекта. Коттедж в хорошем районе с развитой инфраструктурой дороже домика в отдаленной деревне.
2. Размеры и форма земельного участка. Просторное ровное подворье интересует клиентов больше, чем холмистая местность.
3. Возраст и состояние здания. Новый красивый дом гораздо дороже строений с полувековой «историей» и соответствующим состоянием.
4. Коммуникации. Наличие канализации, водопровода, интернета, Wi-Fi роутера, спутникового ТВ, газоснабжения, солнечных батарей — факторы, повышающие рыночную стоимость объекта.
5. Ландшафтный дизайн. Если дом окружает ухоженная территория, не требующая вложений — это должно быть отражено в стоимости объекта.

Оценивают жилье сравнительным и затратным методом. Сравнительный состоит в сравнивании здания с аналогичными объектами. Затратный — в подсчете расходов на приобретение земли, строительство дома и учете его износа. Если не хотите заниматься этим самостоятельно, наймите профессионалов.

Шаг 3. Приведите в порядок документы

До размещения объявления нужно подготовить следующие документы:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором построен дом;
• кадастровый паспорт на землю и дом;
• выписка из домовой книги;
• нотариальное согласие на совершение купли/продажи от супруга или супруги;
• справка об отсутствии задолженности по имущественным налогам;
• выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Если продается дом, купленный за средства материнского капитала, необходимо получить разрешение на сделку от органов опеки. В противном случае Росреестр откажет в регистрации сделки.

ВНИМАНИЕ! С января 2018 года собственник частного дома не сможет его продать, если дом стоит на земельном участке без межевания и сведений о координатах участка нет в публичной кадастровой карте России.

Шаг 4. Подайте объявление о продаже

Например, на онлайн-досках. Самый популярный интернет-ресурс для торговли разными товарами, в том числе недвижимостью — Avito. Объявление здесь подается бесплатно, нужно только зарегистрироваться, правильно заполнить сведения о себе и составить текст.

Чтобы объявление работало на все 100, нужно:

1. Указать точное место расположения объекта.
2. Дать четкую техническую информацию (площадь дома, размеры участка, наличие коммуникаций, инфраструктуры) без субъективных оценок типа «красивый, «уютный», «в живописном уголке».
3. Описать характеристики — делайте это не сплошным текстом, а списком, чтобы покупатель мог увидеть интересующую его информацию даже при беглом просмотре.
4. Указать фактическую цену — не пишите вместо нее «подробнее по телефону», поскольку это наводит на мысль о дороговизне недвижимости.
5. Периодически поднимать его в списке, используя инструменты сайта.
6. Избегать стандартов типа «без посредников», «срочно».
7. Указать, что вы владелец, и что все документы у объекта в порядке.
8. Не оставлять несколько одинаковых объявлений на одном и том же сайте.
9. Добавить к описанию фотографии.
10. Подключить к поиску покупателей соседей, знакомых, коллег по работе.

Шаг 5. Выберите покупателя и заключите сделку

Поинтересуйтесь у покупателя о целях покупки, уточните сроки, в которые он готов заключить сделку, если сошлись с ним в цене. Оговорите с ним точную сумму, уточните способ расчета (наличный или безналичный).

Заключение сделки — самый важный момент для продавца и покупателя. Важно, чтобы все документы были заполнены правильно. Чтобы не допустить ошибок, обратитесь к опытному юристу. Желательно, чтобы денежный расчет новоиспеченный владелец жилья производил с вами в присутствии регистратора.

О том, как купить дом правильно, читайте в специальной статье.

4. Как подготовить дом, чтобы быстро его продать — полезные советы

Предпродажная подготовка — не только обязательный этап процесса продажи, но возможность попробовать себя в роли дизайнера. Подумайте, как освежить интерьер дома, сделать его запоминающимся.

Для этого не нужно больших финансовых вложений, но придется проявить фантазию и усердие.

Совет 1. Сделайте косметический ремонт

Сделайте косметический ремонт, чтобы убрать мелкие трещины и щели, поправить сломавшуюся розетку или кран в ванной. Освежить обстановку поможет смена обоев, новая обивка на мебели, чистка ковров. Учитывая, что продавать жилье в среднем приходится около полугода, следует периодически приезжать в дом, чтобы поддерживать в нем порядок.

Не забудьте о прилегающей территории. Уберите из двора весь мусор, ветки, приведите в порядок хозяйственные постройки, если таковые есть.

Совет 2. Подчеркните положительные стороны комнат

В каждом доме несколько комнат. Одна из них солнечная и теплая, из другой хороший вид, третья уютная и может стать библиотекой или домашним кабинетом. Подумайте о достоинствах каждой из комнат и подчеркните их.

Преимущества солнечной комнаты подчеркнут легкие яркие шторы, цветы на окнах. В комнате под кабинет наклейте светлые фотообои, повесьте небольшую книжную полку, поставьте вазу с искусственными цветами.

Обновите мебель в доме, независимо от того, предназначена она для продажи или нет. Деревянные элементы мебели можно заново залакировать, а на диван, кресла и стулья купить съемные чехлы.

Если в доме никто не живет, и он полностью готов к въезду новых хозяев, не нужно убирать из него комнатные растения, шторы, зеркала, предметы настенного декора до момента заключения сделки.

Ухоженный дом с жилой обстановкой располагает к себе покупателя больше, чем голые стены, пол и потолок. При этом в доме не должно быть ваших личных вещей. Обстановка в доме должна намекать на то, что он готов к заселению новых хозяев.

Совет 3. Посмотрите на дом глазами покупателя

Попробуйте поставить себя на место покупателя. На что вы обратили бы внимание, выбирая новый кров? Наверняка ваши «гости» захотят увидеть все уголки, включая кладовую, подсобные помещения, сараи, автомобильный гараж.

Приведите в порядок все, что в этом нуждается. Если вы произведете впечатление аккуратных хозяев, вы расположите к себе покупателя, вызовете его доверие.

5. Как правильно общаться с покупателями?

Общение с покупателем должно быть спокойным, ровным. Старайтесь не нервничать, не суетиться, не уводить разговор в другую сторону. Отвечайте на вопросы твердо и уверенно. Не извиняйтесь, если клиент указывает вам на недостатки вашего жилья.

Не стесняйтесь задавать вопросы, например, о цели покупки. Зная, с какой целью люди покупают жилье, вы сможете сделать акцент на интересах посетителей, представив свое предложение в самом выгодном свете.

Разберем, как это работает, на простом примере

Павел хочет купить небольшой загородный дом, чтобы использовать его как дачу или в перспективе переехать в него для постоянного проживания. Андрей продает дом (45 кв. м) на участке 10 соток в пригородном дачном массиве.

Павел хочет, чтобы на участке была баня, беседка для барбекю, маленькая детская площадка.

Ничего этого на участке Андрея нет, но он показывает Павлу, где в его дворе можно построить баню, сделать беседку.

Для беседки подходит место, где Андрей с семьей жарит шашлык на мангале. Там нет сквозняка, не мешают соседские деревья, дым поднимается вверх, а не стелется по участку, нет пожароопасных предметов.

Для детской площадки Андрей предлагает свой молодой сад.

Невысокие деревца уже дают тень, между ними легко встанет песочница, надувной бассейн, там удобно повесить гамак. Эта часть двора хорошо видна из окон. Присматривать за детьми родители будут, не выходя из дома.

Стоимость недвижимости Андрея ниже, чем цена участка, на котором, кроме жилого дома, есть баня и беседка.

Купив его, Павел сэкономит некоторую сумму, которую сможет потратить на строительство бани и беседки.

Вероятность, что Павел совершит покупку, гораздо выше, чем в случае, если бы Андрей просто признал, что бани, площадки, красивого ландшафтного дизайна нет.

6. Продажа дома и налоги

Налоговое законодательство Российской Федерации предусматривает уплату 13% от суммы прибыли. Продавец должен владеть жильем не менее трех лет. Срок владения отсчитывается от момента покупки, с момента смерти прошлого владельца (при оформлении наследства), с нотариального оформления дарственной.

Срок владения участком и домом может быть разным, если участок покупался без строения, а дом строился в течение нескольких лет. В такой ситуации налог взимается только с продажи строения.

Сравнительная таблица налогообложения недвижимости (до изменений законодательства в 2016 году и после вступления в силу новых поправок):

— от общей суммы полученного дохода, которую уменьшили на 1 млн. руб.;

— облагается сумма полученного дохода, но не меньше чем 70% от кадастровой стоимости;

— имущество передается по наследству или по дарственной, и только между близкими родственниками;

— недвижимое имущество приватизировано;

Изменения законодательства, приведенные в таблице, актуальны на сегодняшний день. В этом году вступили в силу небольшие дополнения.

С 2018 года налог от продажи дачи рассматривается по-новому. Налоги взимаются отдельно от продажи земли и от продажи строения. Суммировать их нельзя.

Еще одно новшество этого года — налогообложение земли, оформленной в собственность в 2016-м году. Для нее срок, по прошествии которого налог не уплачивается, увеличен с трех до пяти лет.

Не платить налог можно, когда прибыли от продажи имущества нет, то есть недвижимость продается по той же цене, что и покупалась.

Дополнит затронутую тему полезный видеосюжет с советами экспертов о том, как действовать, если вы намерены продать свое недвижимое имущество:

7. Заключение

Сроки продажи недвижимости напрямую зависят от качества предпродажной подготовки, количества размещенных объявлений, показов жилья.

Вопрос к читателям:

Ваше мнение: как выгоднее продать дом — самостоятельно или через риэлтора?

Желаем вам продуктивных торгов и удачных сделок! Если статья показалась вам интересной и полезной, пишите комментарии, делитесь с друзьями в соц.сетях. До новых встреч!

Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта «ХитёрБобёр.ru» (до 2019 г.)

Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».

Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.

Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа «Машук-2011”.

Источник: hiterbober.ru

Самые частые схемы мошенничества с квартирами: 15 видов афер при покупке и продаже жилья

Здравствуйте, мои друзья и подписчики! В этом обзоре расскажу, какие самые частые схемы мошенничества с квартирами используют преступники и приведу 15 видов афер при покупке и продаже жилья.

Соблюдение элементарных юридических правил поможет вам сохранить деньги, здоровье, имущество и убережёт от крупных неприятностей. Ведь купля-продажа и аренда недвижимости – это самые популярные и привлекательные сферы деятельности для аферистов.

Самые частые схемы мошенничества с квартирами: 15 видов афер при купле-продаже имущества

Виды мошенничества постоянно изменяются, в зависимости от преступных целей аферистов. Но классическая «база» всегда остаётся незыблемой. Поэтому самые частые схемы мошенничества с квартирами продолжают наращивать обороты.

Классические виды обмана никуда не исчезли. Они успешно работают, принося многомиллионные доходы шарлатанам. Единственный способ себя обезопасить – это изучить популярные сценарии шулеров и правила поведения с незнакомыми людьми при купле-продаже недвижимости.

Схемы мошенничества, связанные с продажей чужой недвижимости

Наём или аренда с последующей продажей.

Суть аферы заключается в следующем. У добропорядочных граждан жулики снимают жильё, а потом реализуют его, выдавая себя за хозяев.

Провернуть такую операцию несложно, если овладеть оригиналами правоустанавливающих документов и паспортом. Бывает и так, что по копиям фабрикуют поддельные оригиналы, а паспорт получают новый, якобы взамен утерянного.

Причём они прекрасно осведомлены, какое имущество и бумаги нужно осматривать. В первую очередь, это документация до 1998 года на объекты, не состоящие на учёте в Росреестре, а значит, не имеющие права собственности.

Приобретая апартаменты, многие люди не удосуживаются взять выписку из ЕГРН или им приносят её уже готовую сами аферисты. Таким образом, по поддельным Свидетельствам, покупатели вносят внушительные суммы предоплат и задатков.

Чтобы избежать подобного развода, необходимо придерживаться двух важных правил:

1. Показывать правоустанавливающие документы можно, но передавать оригиналы и копии оригиналов кому-либо – запрещено. Хотя самозванцы под разными предлогами будут пытаться их заполучить.
2. Собственнику, перед сдачей квартиры в аренду, нужно сходить в МФЦ и написать заявление: «по доверенности никаких сделок с моей квартирой не совершать». После этого вам поставят галочки на запрет по трём позициям: по доверенности; в электронном виде; экстерриториальность.

С электронными подписями тоже мудрить не стоит, а лучше предложить заказчику сходить в МФЦ лично.

Продажа неприватизированных квартир.

Сценарий первый. Умер гражданин, который являлся собственником муниципального жилья. Шарлатаны приватизируют её на покойного хозяина и продают. Как правило, такие дела проворачивают «оборотни» из полиции.

Сценарий второй. По различным объявлениям квартирные аферисты подыскивают людей, которым нужна «срочная приватизация» недвижимости, и предлагают её ускорить. Получив на руки оригиналы документов, переоформляют «свежеприватизированную» квартиру на подставное лицо, в обход хозяев.

Ложная смерть и завещание.

• преступники арендуют жильё на длительный срок;

• покупают оригинальные бланки Свидетельства о смерти;

• вписывают в них данные собственника;

• фабрикуют завещание;

• обращаются в законном порядке за Свидетельством о праве на наследство;

• через полгода получают его и срочно продают жилище, чаще всего, по заниженной цене.

Модель обмана с клонами.

Клон – это гражданин очень похожий на собственника. По подложным документам и паспорту он совершает сделку с заказчиком от лица хозяина. И когда объявится истинный обладатель недвижимости, то человек, купивший жильё у клона, уже никогда не сможет получить назад свои деньги.

Схемы мошенничества: клоны собственника квартиры

Виды мошенничества, относящиеся к многократным продажам

Виды махинаций на «первичке» (новостройки).

Распространённая схема с новостройками – гражданин покупает жильё по предварительному договору.

Дом не достроен, в эксплуатацию не введён и на учёт не поставлен, но часть денег за квартиру приобретателем уже внесена. Поэтому велик соблазн продать её одновременно нескольким заказчикам, чтобы беспроцентно прокрутить полученные средства в своих целях.

В крупных городах администрация может назначить другую компанию-застройщика в случае выявления аферы, а в провинциальных – это делается через суд. Канитель с судами тянется годами, в результате чего, заказчик на длительное время остаётся без имущества и денег.

Совет: чтобы спать спокойно, заключайте Договор долевого участия в строительстве.

Комбинации «развода» на «вторичном» рынке.

Здесь повторяется всё аналогично, как с чужой недвижимостью, только в ряды мошенников зачастую вклинивается хозяин апартаментов.

После совершения обманного соглашения, собственник «искренне» изображает из себя потерпевшего. Доказать на практике факт жульничества почти невозможно.

Документы при первичной продаже, чаще всего, используются подлинные. Параллельно, пока не въехали новые собственники, хозяин-аферист показывает эту же квартиру ещё нескольким потенциальным заказчикам, по непогашенным оригиналам.

«Палёные» объекты и схемы мошенничества, пересекающиеся с «криминалом»

Криминальная жилплощадь: «развод» с «палёными» объектами (палево).

Это недвижимость собственников, против которых совершались насильственные действия: либо кого-то одного или всех владельцев.

Как правило, с такими объектами работают организованные преступные группировки, т. е. «криминальная цепочка».

Она включает 4 основных этапа:

1. Жертва – это тот, против кого совершают насилие.
2. Прокладка № 1.
3. Прокладка № 2.
4. Покупатель (ССР – сам себе риелтор).

Существует шесть основных признаков (красных флажков), по которым можно распознать «криминальную цепочку». Если вы заметили хотя бы два флажка, то следует насторожиться, а лучше отказаться от этой сделки.

Если обнаружили три флажка, то это, без сомнения, криминальная цепочка. Приобретать такую недвижимость опасно, поскольку последствия могут быть непредсказуемы, особенно для крайнего покупателя.

Признаки шести красных флажков:

• жертву нельзя найти (первый владелец недвижимости и есть жертва): она не пробивается по полицейским учётам, не числится пропавшей без вести. Вычислить его довольно сложно. Можно получить подробную информацию из расширенной выписки через ЕГРН с указанием всех правоустанавливающих документов о переходе права;

• переход права от жертвы к следующему владельцу осуществлялся по доверенности. Вычисляется этот факт по расширенной выписке;

• хозяин собственности или владелец по доверенности – маргинал (персона, чьё поведение отличается от общепринятых устоев и правил). В преступной сфере маргиналом может являться человек из другого региона или имеющий уголовные судимости (административные нарушения: побои, хулиганка и т. д.).

Вместо маргинала, аферисты могут подставить гражданина с подложными документами или фантома (лицо, которое становится обладателем объекта, даже не подозревая об этом). Договор оформляется по доверенности и ксерокопиям паспортов;

• прокладка № 1. В неё входят: маргинал, фантом и лицо с подложными документами. На 99% аферисты используют одиноких людей. Это важный признак по первой и второй прокладке;

• прокладка № 2. Человек, на которого переоформляют квартиру, абсолютно вменяемый. Его могут использовать «втёмную». Отчуждение происходит довольно быстро. Переходы права в криминальных цепочках совершаются от двух недель до двух месяцев. Даже по обычной выписке о переходе права это хорошо заметно;

• быстрая однотипная реклама. Жулики размещают одни и те же фотографии на разные объявления по продаже квартир. Тексты тоже схожи, поэтому их сразу заметно. Более опытные аферисты всё же стараются всеми способами разнообразить объявления.

Ложное оформление сделок и жульничество с поддельными адресами

Ложное оформление делается против покупателей и продавцов через подставных нотариусов или нотариальных контор.

Покупателей разводят следующим образом. Клиент, вместе с мошенниками, приходит на приём к нотариусу и убедившись, что всё идёт честно, предоставляет аферистам доверенность на право регистрации сделки (по их просьбе – для соблюдения некоторых формальностей).

Даже если заказчик присутствует лично, он совершенно не вникает в суть соглашения. После окончания регистрации жулики отдают «документы», внешне похожие на оригиналы и получают деньги. Мошенники могут продать жильё сразу нескольким клиентам.

Продавцов обманывают с банковскими ячейками, снимая с них деньги по «липовым» документам. Крупные банки проверяют все досконально, а мелкие коммерческие – не всегда.

Если продавец-аферист продаёт имущество по заниженной стоимости, зная, что его могут не допустить до ячейки, он делает доверенность на третье лицо.

При оформлении сделок мошенники часто используют поддельные печати нотариусов, нотариусы-двойники или подставную нотариальную контору.

Схема с обманными адресами рассчитана на иногородних граждан, которые плохо знают районы и улицы города. Похожие названия улиц со схожей нумерацией домов, но расположенных в разных районах, играют «на руку» аферистам.

Популярный сюжет. «Риэлтор» приводит клиента и показывает ему шикарную квартиру в центре Москвы, обычно в новостройке, а бумаги оформляет на «хрущёвку», расположенную где-то на окраине. Провернуть такую аферу несложно, учитывая, что в Москве встречаются подобные адреса: ул. Промышленная, дом 23/2, строение 1А, корпус 2, кв. 55.

Достаточно незаметно изменить одну букву или цифру и «дело в шляпе». С загородной недвижимостью ещё проще. В «деревне Гадюкина» клиентам показывают роскошный отель по улице Пролетарская 57А, а документы оформляют на заброшенную халупу, по ул. Пролетарская 57 или 57Б, расположенную неподалёку от отеля.

Виды мошенничества: «грязные» сделки, «семейники», «кукольники», «дай миллион»

«Грязные» — это сделки, имеющие обременение (ипотека, рента, броня, жилищный спор, ущемление прав несовершеннолетних) или арест на имущество. В этом случае покупателю предоставляют документы:

• подложные;

• с мнимым урегулированием имущественных прав, т. е. за взятки из пакета вынимаются «арест» или «запрещение».

Существуют «потенциально грязные» сделки. Это, когда арест ещё не наложен, но будет наложен в ближайшее время.

«Семейники» – это аферы, которые проворачивают мошенники-супруги. К примеру:

• ложное согласие одного из супругов, которое в дальнейшем может быть отозвано;

• недостроенный дом на земельной недвижимости, где земля принадлежит одному супругу, а дом строят на средства другого.

Смысл в том, чтобы в будущем, сделку в судебном порядке признали недействительной. Поскольку, по документам цена указывается ниже фактической, то всю разницу преступники оставляют себе.

Сюжетов у «кукольников» может быть несколько.

Наиболее популярный плутовской вариант, когда покупатель заранее ложит деньги в банковскую денежную ячейку, рискуя никогда их не увидеть. Ведь из документарной ячейки легко подменить образцы договоров, условия доступа и расписки.

Иногда используют китайские ручки с симпатическими чернилами. Они бывают разными. Чернила могут исчезать (полностью выцветать) через 7, 14 или 30 дней. И ни одна экспертиза ничего не докажет. Поэтому вместо ячеек лучше использовать номинальный счёт или аккредитив.

При разыгрывании аферы «дай миллион» мошенники берут клиента на испуг.

Типичный пример. Соглашение совершено, как вдруг, появляется запоздалый наследник, который не в курсе смерти папы. Он, якобы, внебрачный сын, живёт далеко и сообщить о случившемся ему было некому. Поэтому предлагается на выбор два варианта. Либо расторгать Договор о купли-продажи, либо платить деньги (за причитающуюся долю наследства).

Пример, с долговыми расписками. Сделка состоялась, и мошенник появляется под видом «обманутого заёмщика», предъявляя долговые расписки, в которых сказано, что хозяин проданных апартаментов взял у него взаймы 1 млн руб. под залог своей квартиры. Но, поскольку она продана, то возвращать средства должны её новые владельцы.

Современные сценарии обмана

Проекты с «неполноценными» квартирами.

На земельных участках, предназначенных для индивидуального строительства, возводится многоквартирный дом. Квартиры, продаются в нём долями. Если в доме 40 псевдоквартир, значит, у покупателя в Свидетельстве о регистрации будет фигурировать 1/40 доля вправе.

В ныне действующем законодательстве такие постройки запрещены и считаются незаконно возведёнными строениями, подлежащие сносу через суд. Когда обман раскрывается, то мошенники тут же исчезают, прихватив с собой весь «многомиллионный денежный трофей».

Сценарии, связанные с МФО (микрофинансовые организации).

Официально они имеют лицензию Центробанка и работают под его чутким руководством, но несмотря на это, «разводят» клиентов весьма круто.

Даже взяв небольшую сумму в 100 тыс. руб., МФО вынуждают оформлять этот заём в залог квартиры, причём не классический, а «соглашение об отступном» или заставляют оформить договор купли-продажи квартиры «с правом обратного выкупа». Кредит клиент погасить заведомо не может, следовательно, у него «законно» забирают недвижимость.

Основные выводы

Усвоив самые частые схемы мошенничества с квартирами и, соблюдая элементарные юридические правила, можно обезопасить себя от многих видов обмана при купле-продаже недвижимости. Поэтому всегда:

• проверяйте паспорт клиента, тщательно сличая его внешность;

• просматривайте клиента по базам данных;

• внимательно изучайте правоустанавливающие документы по сделке;

• отслеживайте «криминальную цепочку» по красным флажкам;

• беседуйте с соседями перед оформлением договора, выясните информацию о хозяевах и доме;

• проверяйте – нет ли юридических запрещений;

• не передавайте никому оригиналы и копии правоустанавливающих документов или деньги (аванс, залог, задаток) до окончания полноценной проверки.

Если вам понравилась заметка, подписывайтесь на мои обновления, чтобы иметь возможность получать их одними из первых. Друзья мои, всегда рада видеть вас на страницах своего блога, у себя «дома». Ваша Л.Г.

Понравилась статья? Поделись!

16 комментариев

Лариса, спасибо за такой подробный обзор мошеннических схем. Наверное, надо ставить Вашу заметку в закладки — чтобы быть в курсе, если потребуется покупать недвижимость.

Инна, спасибо за ваш комментарий)) Да, сейчас перед покупкой квартиры желательно «подковаться» как следует..чтобы чувствовать себя поуверенней..

Недавно консультировалась с приятельницей «по поводу») Говорит, что знакомые покупали квартиру через риелтора, но, тем не менее, у квартиры оказался «второй собственник»(( Не могли бы Вы пошагово объяснить, какие документы необходимо (!) оформлять при покупке квартиры. Чтобы не попасть ну в очень неприятную ситуацию(( Еще раз — спасибо за статью! Ну очень (!) актуально!

Мария, Спасибо за Ваш комментарий)) 1-й шаг. Это обязательная расширенная выписка из ЕГРН. 2-й шаг. Внимательно сверять всех собственников, указанных в выписке, обращать особое внимание на сроки владения квартирой каждого собственника. 3-й шаг.

Внимательно проверять паспорт собственника и правоустанавливающие документы на квартиру. Правоустанавливающие документы на недвижимость могут быть разные, поэтому и способы проверки тоже разняться. Если проверка показала, что всё «чисто», то в любом случае сделку лучше совершать в присутствии юриста и в надежной риэлторской конторе. В интернете сейчас есть немало форумов, где можно по отзывам подобрать подходящую контору и юриста. Перечень всех необходимых документов при купли-продажи квартиры, предварительно будет предоставлен юристом каждой из сторон.

Интересная для меня статья, по жизни приходилось и покупать и продавать квартиры, слава богу, что конфликтов не было, хотя один раз чуть-чуть не попала на развод, женщина, что продала мне квартиру, оказывается не заплатила в строящую организацию за эту недвижимость, оформила эту квартиру на себя, потом продала мне, а сама слиняла куда-то, на тот момент, а это был 2001 год вышел закон, который защищает таких как я, добросовестных граждан, купивших то, не знамо что. Так что все прошло нормально.

Маргарита, спасибо за ваш комментарий)) Хорошо то, что хорошо кончается. Я пока тоже на «разводы» мошенников, к счастью, не попадалась, а вот у знакомых неприятности были..и немалые..

Наверное не поверите, но я тот человек, который никогда не сталкивался лично с покупкой/продажей недвижимости, и, надеюсь, не столкнусь. Спасибо за полезную информацию. Никогда не знаешь, что судьба преподнесет, потому неплохо быть информированным по всем возможным вопросам. Еще раз спасибо.

Эльза, Спасибо за комментарий)) Могу сказать только одно — вы поистине счастливый человек))

Как быть в случаях, когда появляются лица имеющие право проживания в продаваемой квартире, и как узнать есть ли такие лица?

Александр Утышев, сейчас, по факту, существует только один надежный вариант всё проверить или перепроверить — это через расширенную выписку из ЕГРН.. И если такие лица появляются в момент продажи квартиры, то прежде всего их нужно сверить с выпиской.

Лариса спасибо за ценную статью про куплю продажу недвижимости. Да мошенники наживаются на доверии и незнании граждан. Это очень печально

Ирина, спасибо за ваш комментарий)) К счастью, всё таки можно себя обезопасить, зная хотя бы самые распространенные мошеннические схемы..

Спасибо за разбор мошенничества в купле/продаже недвижимости. Для меня это сейчас актуально, так как продаю дом, хочу переезжать.

Валерий, желаю чтобы у вас все прошло удачно))

Спасибо за такой интересный рассказ о мошеннических схемах в недвижимости, это всегда была и останется головная боль продавца и покупателя. Потому что изощрению и выдумкам махинаторов можно удивляться, их бы извилины да в нужное русло направить)

ВАЛЕНТИНА, спасибо за комментарий)) Абсолютно с вами согласна, чтобы проворачивать такие гениальные аферы, нужно обладать немалыми извилинами))

Оставить комментарий

Подписка на статьи

Делюсь интересной информацией не только на блоге, но и в социальных сетях!

Источник: larakoch.ru