1.1. Настоящие Методические рекомендации разработаны во исполнение решения коллегии Госстроя России от 28.05.03 N 8 ч. II «О ходе разработки и внедрения новой сметно-нормативной базы ценообразования в уровне цен 2001 года на территории Российской Федерации» и определяют порядок разработки укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) для объектов жилищно-гражданского назначения, предназначенных для:
— определения стоимости строительства объектов жилищно-гражданского назначения в текущих и прогнозных ценах на ранней стадии проектирования и оценке их эффективности при выборе проектного решения с учетом дальнейшей эксплуатации;
— составления инвесторских смет, используемых при проведении подрядных торгов;
— формирования и осуществления социально-экономических программ;
— экономического анализа на предварительных стадиях разработки проектных решений жилых домов, выбора типов зданий с точки зрения экономической целесообразности;
— анализа бюджетной и экономической эффективности инвестиций;
Ролик «УСО: Укрупненные показатели сметной стоимости строительства»
— ориентации проектировщиков, разрабатывающих проектные предложения, на оптимизацию этих решений;
— издания региональных справочно-информационных сборников с целью обеспечения ими всех инвесторов и подрядчиков и создания им равных условий при определении стоимости строительства.
Положения, приведенные в Методических рекомендациях, распространяются на участников инвестиционного процесса независимо от их форм собственности и ведомственной принадлежности.
1.2. Методические рекомендации предназначены для применения системы показателей, отражающих реальные условия деятельности исполнителей работ, экономико-географические условия строительной площадки на начальных стадиях проектирования и укрупненных финансово-экономических расчетов.
1.3. Укрупненные показатели стоимости строительства объектов жилищно-гражданского назначения разрабатываются на основе проектной документации по объектам-представителям, запроектированным и построенным в конкретном регионе, в зависимости от основного материала несущих конструкций, этажности, типа и функционального назначения зданий и сооружений, а также уровня комфортности, исходя из текущих и перспективных планов застройки территории на объект в целом (УПСС).
При оценке стоимости строительства указанных объектов с отличными от базового варианта конструктивными решениями (не относящимися к несущим элементам здания), а также с отличиями в решениях инженерных систем зданий разрабатываются укрупненные показатели стоимости по отдельным конструктивным элементам зданий и сооружений (УПСК).
1.4. УПСС разрабатываются по жилым домам — на 1 м2 общей площади жилого дома с определенным уровнем потребительских свойств (этажность, тип дома, конструкции стен, комфортность), по общественным зданиям — на одно место, ученическое место, на м2 торговой площади, м3 строительного объема и т.п.
1.5. УПСК разрабатываются на единицу измерения самого конструктива или объема выполнения строительно-монтажных работ (м2 покрытия пола, м2 проема, п.м трубопровода и т.п.).
Основные положения новой методики определения сметной стоимости строительства
1.6. Номенклатура объектов жилищно-гражданского назначения, включаемая в Сборник укрупненных показателей стоимости строительства, в максимальной степени должна предусматривать оптимизацию структуры регионального строительства с использованием новых эффективных материалов, изделий, конструкций и инженерного оборудования.
1.7. Разработанные проекты сборников УПСС проходят экспертизу в Госстрое России. Вместе с проектами УПСС передаются необходимые обосновывающие материалы с пояснительной запиской с обязательным указанием использованных исходных данных.
Организации-разработчики в соответствии с экспертными заключениями вносят в проекты сборников УПСС необходимые исправления. Откорректированные УПСС брошюруются в сборники, им присваиваются соответствующие номера и они в 2-х экземплярах представляются в Госстрой России на утверждение.
1.8. Пересмотр, дополнение, изменение номенклатуры объектов и их отдельных элементов производится с периодичностью не реже одного раза в год.
II. Номенклатура объектов и выбор объектов-представителей
с учетом потребительских свойств
строительной продукции для разработки УПСС
2.1. Укрупненные показатели стоимости строительства отражают стоимостные показатели объектов строительства (реконструкции), технико-экономические характеристики которых отвечают требованиям действующих норм проектирования.
2.2. Номенклатура объектов, включенных в Сборник укрупненных показателей стоимости строительства, должна охватывать основной перечень зданий и сооружений жилищно-гражданского назначения, разрабатываемых проектными организациями, по которым осуществляется строительство (реконструкция, ремонт) на территории субъекта федерации (муниципального образования).
2.3. Проектная документация, выбранная для разработки Сборника(ов), должна отвечать градостроительным и объемно-планировочным требованиям, предъявляемым к современным комплексам и объектам жилищно-гражданского назначения, а также способствовать повышению их социально-экономической эффективности.
Кроме того, проекты должны отражать наиболее полно специфические особенности направления развития жилищно-гражданского строительства по конструктивным, техническим, технологическим решениям не только в регионе, но и содержать общероссийский и мировой опыт строительства объектов соответствующего функционального назначения.
2.4. В Сборнике предусмотрена следующая номенклатура объектов:
Объекты жилищного строительства:
— жилые дома, строительство которых осуществляется по типовым и индивидуальным проектам с группировкой по этажности;
— жилые дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания по типовым и индивидуальным проектам;
Объекты (учреждения) просвещения:
— детские дошкольные учреждения (ясли, сады); общеобразовательные школы; специализированные школы (музыкальные, гимназии, лицеи и др.); образовательные центры; техникумы, колледжи, профтехучилища; высшие учебные заведения.
Культурно-просветительные и зрелищные здания:
— клубы, дома культуры и творчества; библиотеки; кинотеатры; киноконцертные залы, театры, концертные залы; летние эстрады; музеи, культурные центры; дискотеки и др.
Объекты торговли и общественного питания:
— продовольственные и промтоварные магазины, супермаркеты; киоски; рынки; рестораны, столовые, закусочные, кафе.
Объекты коммунально-бытового назначения:
— приемные пункты предприятий бытового обслуживания; парикмахерские, бани, сауны; предприятия по ремонту бытовых машин и приборов; предприятия и фабрики пошива и ремонта обуви; фабрики ремонта и изготовления мебели; ломбарды.
— поликлиники, больницы, родильные дома, амбулатории, диспансеры, отдельные корпуса на территории больниц.
Физкультурно-спортивные здания и сооружения:
— спортивные корпуса; плавательные бассейны; комплексные спортивные сооружения, стадионы, открытые площадки.
Учреждения финансов, юстиции, управления:
— банки, биржи, здания управления, офисы.
Объекты коммунального хозяйства:
— гаражи-стоянки, автостоянки открытые, гаражи грузовых автомобилей, автобусов, автозаправочные станции, станции техобслуживания автомобилей, общественные туалеты, жилищно-эксплуатационные конторы, пожарные депо, хлебопекарни.
Элементы озеленения и благоустройства:
— газоны; пешеходные дорожки и площадки отдыха; малые формы; хозяйственные площадки, детские площадки, спортивные площадки; проезды, тротуары.
Перечень объектов-представителей, принимаемых для разработки УПСС, представляется в форме таблицы Приложения 1.
2.5. Основная типология объектов жилищно-гражданского назначения, его конструктивных элементов с учетом современных технологий и материалов представляется в форме таблицы. Макет таблицы типологии объектов жилищного строительства для разработки Сборника укрупненных показателей строительства представлен в Приложении 2.
2.6. Исходным материалом для разработки УПСС может служить проектно-сметная документация по объектам строительства (реконструкции, ремонта), разработанная в установленном порядке на разных стадиях инвестиционного процесса, привязанная к условиям региона.
Под фактической сметной стоимостью следует понимать сметную стоимость построенных и сданных в эксплуатацию зданий и сооружений, которая учитывает все изменения, возникающие в ходе строительства, за исключением затрат на переделки, вызванные ошибками проектных или строительных организаций.
Наиболее полно должна быть использована сметная документация, подготовленная с применением современных компьютерных программ для автоматизации формирования сметных расчетов.
2.7. Сметная документация по объекту, принимаемая для разработки УПСС, должна учитывать следующие затраты:
а) стоимость всего комплекса строительно-монтажных работ по объекту, включая внутренние санитарно-технические и электромонтажные работы, работы по устройству внутренних слаботочных сетей, а также стоимость сооружения лифтов и мусоропроводов в случаях, когда они предусмотрены проектом;
б) стоимость инженерного оборудования территории, включая прокладку сетей водоснабжения, канализации, теплогазоснабжения, ливнестоков, энергоснабжения, сетей радиофикации и телефонизации в объемах, необходимых для подключения проектируемого объекта к уличным или магистральным инженерным сетям;
в) затраты на благоустройство отведенной под строительство территории, включая стоимость работ по вертикальной планировке и устройству проездов на территории жилой части микрорайонов или кварталов, а также работ по озеленению этой территории.
2.8. Стоимость освоения и инженерной подготовки территории, отведенной под строительство, работ, связанных со сносом и переносом существующих строений, перекладкой инженерных коммуникаций и др., не включается в состав укрупненных показателей стоимости. При формировании инвесторской сметы вышеперечисленные затраты могут включаться дополнительно по данным статотчетности, среднесложившимся издержкам инвесторов в том муниципальном образовании, на территории которого предполагается осуществление строительства объекта.
2.9. Не допускается учитывать в составе показателей стоимости жилищного строительства, принимаемых для разработки УПСС, затраты на строительство встроенных и пристроенных помещений предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, дошкольных и школьных учреждений и других предприятий и учреждений культурно-бытового и коммунального назначения, помещений отделений связи, АТС, отделений милиции, помещений административного назначения.
III. Исходные условия и нормативная база
для разработки сборников УПСС
3.1. Исходным условием для разработки укрупненных показателей является проектная документация по объектам жилищно-гражданского назначения, выполненная с учетом современных требований и нормативов, предъявляемых к строительству зданий и сооружений Российским законодательством.
3.2. Для разработки сборников УПСС используются нормативные и методические материалы и документы новой сметно-нормативной базы, разработанные, утвержденные и введенные в действие в установленном порядке, в том числе:
— государственные элементные сметные нормы на строительные работы (ГЭСН-2001);
— государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования (ГЭСНм-2001);
— государственные элементные сметные нормы на пусконаладочные работы (ГЭСНп-2001);
— федеральные единичные расценки на строительные работы (ФЕР-2001);
— федеральные единичные расценки на монтаж оборудования (ФЕРм-2001);
— федеральные единичные расценки на пусконаладочные работы (ФЕРп-2001);
— территориальные единичные расценки на строительные работы (ТЕР-2001);
— территориальные единичные расценки на монтаж оборудования (ТЕРм-2001);
— территориальные единичные расценки на пусконаладочные работы (ТЕРп-2001);
— федеральные сметные цены на материалы, изделия и конструкции, применяемые в строительстве;
— территориальные сметные цены на материалы, изделия и конструкции, применяемые в строительстве;
— федеральные сметные расценки на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств;
— территориальные сметные расценки на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств.
3.3. Для расчета укрупненных показателей каждого конкретного региона используются соответствующие ресурсно-технологические модели объекта-представителя.
3.4. Ресурсно-технологическая модель строительно-монтажных работ по объекту-представителю состоит из отдельных разделов, каждый из которых представляет собой конструктивный элемент построенного и запроектированного объекта. Сметные расчеты, выполненные ресурсным методом по форме 4 Методических указаний по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-1.99), по каждому конструктивному элементу преобразуются в сводную ресурсную смету.
3.5. Из полного перечня материальных и технических ресурсов производится выбор ресурсов-представителей или их групп, стоимость которых превышает 85% общей стоимости «материалов, изделий, конструкций» и «строительных машин и механизмов». Материалы и механизмы, не вошедшие в основную номенклатуру, отражаются как «прочие материалы» и «прочие механизмы» с фиксацией их доли в процентах от суммарной стоимости материалов (механизмов), охваченных основной номенклатурой.
Стоимостная оценка ресурсов модели содержит региональные ценовые показатели сметно-нормативной базы СНБ-2001 в уровне цен 01.01.2000 г. При последующем пересчете удельных показателей в уровень текущих цен стоимость ресурсов принимается по их фактической стоимости, сложившейся в регионе.
3.6. Накладные расходы принимаются в размере, предусмотренном Методическими указаниями по определению величины накладных расходов в строительстве (МДС 81-4.99).
3.7. Сметная прибыль принимается в размере, предусмотренном Методическими указаниями по определению величины сметной прибыли в строительстве (МДС 81-25.2001).
3.8. При формировании стоимостных показателей УПСС размер лимитированных затрат определяется согласно «Методическим указаниям по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации. МДС 81-1.99»
3.9. Расчет индексов производится согласно «Методическим рекомендациям по расчету индексов цен на строительную продукцию для подрядных строительно-монтажных организаций».
3.10. Разработку сборников УПСС рекомендуется осуществлять за счет средств заинтересованных министерств Российской Федерации, других федеральных органов исполнительной власти, отраслевых структур, администраций субъектов Российской Федерации.
3.11. Общее методическое руководство разработкой сборников УПСС всех назначений, координацию и контроль за разработкой осуществляет Управление ценообразования и сметного нормирования Госстроя России.
IV. Порядок разработки укрупненных показателей
4.1. Перечень объектов-представителей по каждому направлению функционального использования формируется исходя из наличия проектно-сметной документации построенных или запроектированных объектов строительства (реконструкции), прошедших экспертизу в установленном порядке.
4.2. Сметная документация, принятая для формирования укрупненных показателей, должна быть выполнена ресурсным методом в уровне ценовых показателей 01.01.2000 г. с использованием нормативов СНБ-2001.
Сметные расчеты по объектам жилищно-гражданского назначения, строительство которых было осуществлено до введения сметно-нормативной базы 2001 г. и которые могут быть использованы при формировании Сборника укрупненных показателей, должны быть пересчитаны с использованием СНБ-2001. Использование ресурсных показателей сметно-нормативной базы 1984 (1991) года не допускается.
4.3. Укрупненные показатели стоимости строительства (реконструкции) рассчитываются в уровне цен сметно-нормативной базы СНБ-2001 по состоянию на 01.01.2000 г. в расчете на принятую единицу измерения.
Переход от базисной стоимости, определенной с помощью УПСС, к стоимости в текущем уровне цен осуществляется путем пересчета ценовых показателей ресурсным методом или с использованием отдельных индексов цен по калькуляционным статьям затрат (материальным ресурсам, оплате труда, стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов), видам строительно-монтажных работ или объекту-представителю в целом.
4.4. Исходным материалом для формирования УПСК могут служить сметные расчеты, выполненные при технико-экономическом обосновании конструктивных решений в составе проекта, а также расчеты на различные варианты отделки помещений, фасадов, заполнений проемов, кровельных покрытий, инженерного оборудования и др.
4.5. УПСС подразделяются на:
— удельные показатели стоимости строительства по объектам жилищно-гражданского назначения на 1 м2 общей площади;
— удельные показатели стоимости строительства по конструктивным элементам, видам работ и инженерному оборудованию (внутреннее) на 1 м2 общей площади;
— удельные показатели стоимости строительства по конструктивным элементам, видам работ и инженерному оборудованию (внутреннее и внутриплощадочное) на единицу конструктива.
4.6. Удельные показатели стоимости строительства по конструктивным элементам, видам работ и инженерному оборудованию (внутреннее и внутриплощадочное) на единицу конструктива представляют собой расчетную стоимость возведения отдельных элементов зданий и сооружений в расчете на единицу конструктива. В качестве единицы измерения может быть принят м2 проема, м2 кровельного покрытия, м2 покрытия пола, стены, потолка, п.м. трубопроводов и т.п.
Макет таблицы УПСС на здание (объект-аналог) представлен в Приложении 3.
4.7. Стоимость строительства 1 м2 общей площади (показатель укрупненной стоимости строительства )по базовому варианту учитывает следующие затраты:
где — стоимость строительно-монтажных работ, руб./м2;
N — общее количество конструктивных элементов зданий или сооружений;
— базовый вариант укрупненного показателя стоимости i-го конструктивного элемента, руб./м2;
— затраты на оборудование: инженерное, транспортное, а также на мебель и инвентарь, руб./м2;
— затраты на освоение участка, подготовку территории, внешние коммуникации и инженерные сооружения, необходимые для подключения проектируемого объекта (группы объектов) к уличным или магистральным инженерным сетям, благоустройство и озеленение территории строительства, включенных в соответствии с пп. 2.7, 2.8 Методических рекомендаций, руб./м2;
4.8. Стоимость строительства объекта в целом () определяется произведением площади объекта (S, м2) или иного укрупненного показателя (м3 строительного объема, одно место и т.п.) на соответствующий определенный для базового варианта показатель укрупненной стоимости строительства :
4.9. В качестве базового варианта может быть принят проект строительства (реконструкции) объекта соответствующего функционального назначения, отвечающий наиболее типичным для данного региона условиям конструктивного и объемно-планировочного решения, а также уровню комфортности.
Кроме того, базовый вариант должен учитывать современные виды инженерного и технологического оборудования (систему кондиционирования воздуха, технологическое телевидение и др.) и новые строительные материалы и конструкции, применяемые в практике проектирования строительства объектов.
4.10. Для условий строительства (реконструкции), отличающихся от базовых, учитывающих различия в объемно-планировочных решениях, в Сборнике должна предусматриваться система корректирующих коэффициентов, перечень которых приведен в табл. 3.4 Приложения 3.
4.11. При оценке стоимости строительства объекта жилищно-гражданского назначения с отличными от базового варианта конструктивными решениями (не относящимися к несущим элементам здания), а также с отличиями в решениях инженерных систем зданий, разрабатываются укрупненные показатели стоимости по отдельным конструктивным элементам зданий и сооружений (УПСК) на 1 м2 общей площади зданий и сооружений или на единицу самого конструктива.
4.12. Стоимость строительно-монтажных работ по оцениваемому объекту с учетом заданного конструктивного решения его отдельных элементов определяется следующим образом:
где — стоимость строительства неизменяемой части объекта (фундамент, каркас, перекрытие и т.д.);
— стоимость строительства изменяемой части объекта;
N — общее количество конструктивных элементов зданий или сооружений;
М — количество конструктивных элементов зданий и сооружений, конструктивные решения которых отличаются от базового.
4.13. Укрупнение видов строительно-монтажных работ производится с соблюдением единства (сходности) по назначению конструктивных элементов (видов работ). Например, фундаменты (монолитные или сборные, бетонные или железобетонные и т.п.).
4.14. По укрупненным видам строительно-монтажных работ подготавливается перечень материалов, машин и механизмов, применяемых на объектах, и их стоимостные показатели, при этом сметные цены на материалы, изделия и конструкции приводятся с учетом транспортных расходов по доставке материалов на франко-приобъектный склад и услуг посредников, заготовительно-складских и таможенных расходов.
4.15. Стоимость строительства объекта в целом () определяется произведением площади объекта (S, м2) или иного укрупненного показателя (м3 строительного объема, одно место и т.п.) на соответствующий показатель укрупненной стоимости строительства:
При оценке стоимости строительства с использованием укрупненных показателей в текущем (прогнозном) уровне цен используется система коэффициентов, отражающих инфляционные процессы в строительстве.
4.16. Расчет стоимости строительства объекта представляется в форме таблицы Приложения 4.
V. Расчет индексов
5.1. Переход от базисной стоимости, определенной с помощью УПСС, к стоимости в текущем уровне цен осуществляется путем пересчета ценовых показателей ресурсным методом или с использованием отдельных индексов цен по калькуляционным статьям затрат (материальным ресурсам, оплате труда, стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов), видам строительно-монтажных работ или объекту-представителю в целом.
5.2. Для расчета индексов следует выполнить выбор ценовых показателей ресурсов-представителей по отдельным видам работ и объекту в целом в соответствии с пп. 3.4, 3.5 Методических рекомендаций. В качестве представителей строительной техники (машин и механизмов) принимаются технические средства, играющие ведущую роль в стоимости их эксплуатации в расценке.
В качестве материалов-представителей принимаются материальные ресурсы, стоимость которых превышает 85% в общей стоимости материалов. Текущий уровень оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов принимается по данным региональных комитетов государственной статистики.
5.3. Расчет индексов следует производить в 2 этапа.
На первом этапе рассчитываются индексы по элементам прямых затрат: по оплате труда рабочих-строителей, эксплуатации строительных машин и материальным ресурсам.
На втором этапе рассчитываются индексы по отдельным конструктивным элементам или объекту-представителю в целом.
ОБЪЕКТОВ-ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ, ПРИНИМАЕМЫХ ДЛЯ РАЗРАБОТКИ УПСС
(ИХ ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ)
Перечень объектов-представителей формируется в соответствии с п. 2.4 Методических рекомендаций
Источник: zakon.kadastr61.ru
От чего и как зависит удельная стоимость 1 кв. м жилья ?
Где можно найти информацию про такие зависимости (графики) как:
«Удельная стоимость 1 кв. м жилья – Этажность здания».
«Удельная стоимость 1 кв. м жилья – Ширина здания».
«Удельная стоимость 1 кв. м жилья – Высота здания».
«Удельная стоимость 1 кв. м жилья – Число секций здания».
Ну или подскажите пожалуйста, что такое Удельная стоимость 1 кв. м жилья .
Зависимость прямая:
— Регион
— Город
— Район города
— Какая контора строит (яхта есть или ещё нет).
Остальное, увы, не важно.
Thượng Tá Quân Đội Nhân Dân Việt Nam
| Ну или подскажите пожалуйста, что такое Удельная стоимость 1 кв. м жилья |
«Удельной стоимости 1 кв.м.» нет. Стоимость 1 м2 и есть удельная.
Эта стоимость зависит от произведения реальной себестоимости «квадрата» на кучу «коэффициентов жадности». Для планирования в государственных интересах Минрегионом ежегодно утверждалась предельная стоимость 1 м2 для каждого из регионов РФ.
Для частных заказчиков к коэффициентам жадности добавляется произведение коэффициентов дурости. Без КЖ и КД примерную стоимость с учетом технических факторов определяют по укрупненным показателям сметной стоимости.
| а если яхта уже есть, то будет дороже или дешевле? |
Разумеется дороже. КЖ и КД возрастают в степени «ПИ». Кроме того, к яхте нужен порт, а к порту страна.
А как она зависит от этажности, высоты, ширины здания?
Мне интуиция подсказывает, что зависимость удельной стоимости 1 кв. м жилья от этажности будет такой: чем больше этажей тем меньше стоимость.
А от ширины наоборот, чем шире здание, тем меньше стоимость, верно?
Не, тем больше отвод земли, больше откат и т.д. и больше стоимость.
Ваши доводы верны в теории, но в нашей стране и в наши времена капиталистическая модель созданная Марксом превращается в такого монстра, что Маркс переворачивается каждый день, т.к. такое даже ему не снилось.
Хорошо, а если взять для примера обычные панельные многоэтажки. Ведь не просто так двадцати этажные дома строят. Получается чем выше здание, тем больше жилой площади, меньше земли занимает строение, следовательно чем больше этажей, тем меньше стоимость, разве не так?
Тем больше материала, другие нагрузки, другой проект, высотные работы, тросы у лифтов длиннее и т.д. всё ведёт к увеличению стоимости.
Котлован глубже нужен, больше копать, фундамент сложнее и дороже.
Да всё Вы верно говорите, только повторюсь — у нас все немного по другому, поэтому иносранцы не могут умом понять Россию.
А если в обывательском смысле, то я б выделил следующие позиции:
стоимость земли, стоимость присоединения к наружным инженерным сетям, строительно-монтажные работы (сюда же включим и проектирование: привязать типовую серию или выполнить здание с нуля), цена(с доставкой) строительных материалов.
По поводу коэффициентов жадности: каждый хочет заработать и как можно больше — это право застройщика. Никто ж силой не заставляет вас покупать.
P.S. интересная бы вышла книжка «Оценка объектов недвижимости для чайников» =)
Вообще если очень надо, то наверняка найдется какая-нибудь «маркетинговая» компания которая может такое исследование вам произвести.
А если из практики, то можно разделить объекты наверное на два типа: 1 — которые проходят экспертизу и подлежат госстройнадзору и 2 — те которые не подлежат (их обычно строят как попало и хозспособом, то есть их цена зависит часто от местных условий/материалов в наличии).
Для Ульяновска например года два-три назад себестоимость строительства 1 кв м жилья для первых была около 20-22, а для вторых начиная с 10-12 и выше (причем верхняя планка часто зависит от жадности — «скупой платит дважды, трижды и тп. » поговорка как раз для этого случая).
Плюсом идет стоимость земли, и например получение ТУ — мне один инвестор говорил, что нормально за ТУ около 2тр за 1 кв м., а также сети.
Так что вопрос на самом деле сложный, и прямые зависимости вам вряд-ли кто выведет.
Нужно говорить о корреляциях.
Я так думаю, что Dan0007, хочет выяснить для себя (или для диплома), как при прочих равных, то есть, не обращая внимания на разные коэффициенты жадности и иные забавные вещи, будет меняться себестоимость квадратного метра жилья. И, основываясь на логике, можно предположить, что такие зависимости действительно есть.
Например, очевидно, что построить два дома по 100 кв.м. выйдет дороже, чем один 200 кв.м. Хотя бы просто потому, что как минимум одна стена у них уже будет общая. Высотки ведь тоже не просто так строят. В зависимости от района, стоимость земли может быть намного дороже, чем затраты на длинные тросы лифтов и усиленные фундаменты.
Я заметил, что в Москве в последнее время строят все больше 20-25-тиэтажки, а в области количество этажей очень часто равно 17. В Твери вроде как средняя этажность 9, но тенденции к увеличению имеются. То есть, думаю, для каждого района есть некая «золотая середина», но вот чтоб вычислить ее, думаю, экономисты и инженеры строительных компаний проанализировали не один десяток отстроенных объектов, и поделиться просто так такой информацией они явно не захотят. Сам я не искал, но может, поэтому в гугле не густо?
Есть такие сметные укрупненные нормативы. НЦС называются. выпускаются ежегодно. последние утверждены в октябре 2014 года.
1. Внести в раздел 1 «Государственные сметные нормативы» федерального реестра сметных нормативов, подлежащих применению при определении сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета:
1) Укрупненные нормативы цены строительства «Жилые здания» (НЦС 81-02-01-2014) согласно приложению № 1 к настоящему приказу;
2) Укрупненные нормативы цены строительства «Административные здания» (НЦС 81-02-02-2014) согласно приложению № 2 к настоящему приказу;
3) Укрупненные нормативы цены строительства «Объекты народного образования» (НЦС 81-02-03-2014) согласно приложению № 3 к настоящему приказу;
4) Укрупненные нормативы цены строительства «Объекты здравоохранения» (НЦС 81-02-04-2014) согласно приложению № 4 к настоящему приказу;
5) Укрупненные нормативы цены строительства «Спортивные здания и сооружения» (НЦС 81-02-05-2014) согласно приложению № 5 к настоящему приказу;
6) Укрупненные нормативы цены строительства «Объекты культуры» (НЦС 81-02-06-2014) согласно приложению № 6 к настоящему приказу;
7) Укрупненные нормативы цены строительства «Железные дороги» (НЦС 81-02-07-2014) согласно приложению № 7 к настоящему приказу;
8) Укрупненные нормативы цены строительства «Автомобильные дороги» (НЦС 81-02-08-2014) согласно приложению № 8 к настоящему приказу;
9) Укрупненные нормативы цены строительства «Мосты и путепроводы» (НЦС 81-02-09-2014) согласно приложению № 9 к настоящему приказу;
10) Укрупненные нормативы цены строительства «Наружные сети связи» (НЦС 81-02-11-2014) согласно приложению № 10 к настоящему приказу;
11) Укрупненные нормативы цены строительства «Наружные электрические сети» (НЦС 81-02-12-2014) согласно приложению № 11 к настоящему приказу;
12) Укрупненные нормативы цены строительства «Наружные тепловые сети» (НЦС 81-02-13-2014) согласно приложению № 12 к настоящему приказу;
13) Укрупненные нормативы цены строительства «Сети водоснабжения и канализации» (НЦС 81-02-14-2014) согласно приложению № 13 к настоящему приказу;
14) Укрупненные нормативы цены строительства «Сети газоснабжения» (НЦС. 81-02-15-2014) согласно приложению № 14 к настоящему приказу;
15) Укрупненные нормативы цены строительства «Малые архитектурные формы» (НЦС 81-02-16-2014) согласно приложению № 15 к настоящему приказу;
16) Укрупненные нормативы цены строительства «Озеленение» (НЦС 81-02-17-2014) согласно приложению № 16 к настоящему приказу;
17) Коэффициенты перехода от цен базового района (Московская область) к уровню цен субъектов Российской Федерации согласно приложению № 17 к настоящему приказу.
Для жилых зданий
4. Сборник состоит из двух отделов:
Отдел 1. Показатели укрупненного норматива цены строительства.
Отдел 2. Объекты-представители.
5. В сборнике предусмотрены нормативы цены строительства по следующей номенклатуре:
Часть 1. Жилые здания постоянного проживания
Раздел 1. Жилые здания малоэтажные усадебного типа и таунхаусы.
Раздел 2. Жилые здания средней этажности (3-5 этажей).
Раздел 3. Жилые здания многоэтажные (6-10 этажей).
Раздел 4. Жилые здания повышенной этажности (11-16 этажей).
Раздел 5. Жилые здания высотные (более 16 этажей).
Часть 2. Жилые здания временного проживания.
Раздел 6. Общежития.
Часть 3. Жилые здания специализированные.
Раздел 7. Жилые здания специализированные для престарелых граждан.
Укрупненные показатели — вещь очень хорошая. Особенно если ими умело пользоваться.
Ты точно знаешь что хочешь и точно считаешь сколько это стоит. )
Но все-таки как я понял речь о зависимостях стоимость-этажность и т.п. а сметные таблицы это совсем не зависимость, — набор значений.
В любом случае чтобы вывести зависимости нужно как минимум провести анализ (нарисовать графики для конкретного объекта).
Я так понимаю, в конечном итоге необходимо какое-то «справочное пособие» с формулами и графиками по расчету стоимости строительства для инвестора.
Чтобы инвестор мог, так сказать, на досуге почитать. Это все-таки маркетинг. То есть, совсем не работа для проектировщика, и даже не для сметчика.
Я так понимаю, в конечном итоге необходимо какое-то «справочное пособие» с формулами и графиками по расчету стоимости строительства для инвестора.
так НЦС как раз и предназначены для инвесторов, чтобы определить необходимую сумму до начала проектирования.
1. Государственные укрупненные нормативы цены строительства (далее–НЦС), приведенные в настоящем сборнике, предназначены для планирования инвестиций (капитальных вложений), оценки эффективности использования средств, направляемых на капитальные вложения и подготовки технико-экономических показателей в задании на проектирование жилых зданий, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета.
и если их внимательно почитать, то там как раз и есть зависимости стоимости 1 м2 для зданий различной этажности и различного конструктивного исполнения. даже высота этажа учитывается.
единственным недостатком НЦС считаю отсутствие разбивки стоимости по видам работ, особенно по инженерным системам. приходится в другие нормативы смотреть
Вы всерьез считаете что инвестор сам что-то по НЦС будет считать?
Скорее всего Dan0007 был им как раз для этого избран.
Повторюсь, — определить стоимость строительства по НЦС можно только если ты точно знаешь что хочешь построить.
Инвестор обычно не знает. Dan0007 скорее всего тоже.
Его интересует как в классике только формула: деньги — товар (стройка) — деньги штрих.
На самом деле его интересует только величина этого самого «штриха».
Таких «Заказчиков» (которые на самом деле никакими заказчиками не являются, а всего лишь являются инвесторами) я тоже встречаю.
Thượng Tá Quân Đội Nhân Dân Việt Nam
| Вы всерьез считаете что инвестор сам что-то по НЦС будет считать? Скорее всего Dan0007 был им как раз для этого избран. |
Да это вообще похоже на «ученика эффективного менеджера», которому нужны «зависимости (графики)». АВК в #14 дал очень хорошую ссылку на свежие Укрупненные нормативы цены строительства. Разумеется, там «зависимостей-графиков» нет, там таблицы.
Эти скучные «сметные таблицы» вполне можно превратить в красивые зависимости, графики, тренды — и даже с учетом ширины, высоты, этажности (если знать, какие они бывают хотя бы для жилья), и даже с учетом тренда стоимости пареной репы (если знать, что это такое) или «индекса биг-мак». Но для этого надо самостоятельно много потрудиться. Но зато потом можно и десято «диссертаций» провернуть, и впаривать «презентации» преподавателям или инвесторам.
Вот только «деловых людей» это действительно не интересует. Им надо знать простую арихметику — «Если я купил за рупь, то продам за три или за четыре? И буду жить на два или три процента»?
Конструктор по сути (машиностроитель)
Мне кажется, надо название поправить на «себестоимость». Тогда хоть что-то можно обсуждать. А стоимость даже при стабильной экономике может меняться. Сегодня я хочу продать по одной цене, потому что продается, но надо ждать. А завтра срочно потребуются деньги. Тогда стоимость упадет вплоть до 50%
Ну не будем в экономическую терминологию зарываться.
То что для одних стоимость, для других себестоимость. Вы из каких будете?
Так что стоимость строительства по нашему, «по народному» все-таки правильнее
Источник: forum.dwg.ru