Ук или тсж в новостройке что лучше

Поведение «управляйки» нередко зависит от того, связана ли она с застройщиком или является независимой организацией. Крупные девелоперы обычно продолжают курировать свои объекты даже после их ввода в эксплуатацию.

Как управлять многоквартирными домами-новостройками

Изменения в российском Жилищном кодексе от 18.07.2011 года внесли существенные корректировки в управление новостройками. Ранее действовала ст.139 ЖК РФ (которая ныне утратила свою силу) и позволяла застройщику самостоятельно и единолично выбирать способ и организацию управления новостройкой, будь то УК, ТСЖ или ЖСК.

Новые поправки больше не позволяют создавать ТСЖ при новостройках. Новыми МКД теперь может управлять только УК, которая избрана посредством открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления.

Однако на практике все обстоит несколько иначе. Как показывает действительность, проведение открытых конкурсов по избранию управляющей компании для новостройки остается скорее исключением, нежели правилом. Застройщики по старой памяти продолжают лоббировать интересы хорошо знакомых им ТСЖ, а власти, как полагается, бездействуют.

• конкурс не проводится, если было проведено собрание жильцов МКД
• конкурс проводится в любом случае

Выбор УК посредством ОСС

Рассмотрим первый случай, когда конкурс по выбору УК не проводится, если было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирной новостройке, на котором жильцы определились с органом управления. Многие юристы в этом вопросе ссылаются на ч.4 ст.161 Жилищного кодекса РФ и п.39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации при управлении новым МКД.

Сюда же можно отнести трактовку ч.ч.13, 14 ст.161 ЖК РФ. Постановление Правительства РФ №75 от 06.02.2006 года гласит, что открытый конкурс по выбору управляющей организации не проводится, если до дня его проведения уже был выбран способ и орган управления дома, который, к тому же, успешно реализован. В противном случае проводится открытый конкурс.

Согласно п.2 Постановления Правительства РФ №75 от 06.02.2006 года, открытым конкурсом признается форма торгов, победителем которых признается участник, предложивший выполнить максимальный по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, на право управления которым проводится конкурс, за анонсированный организатором размер платы в течение установленного срока.

Выбор УК посредством открытого конкурса

Второй случай — это когда конкурс проводится в любом случае, что логически вытекает из принятых поправок в Жилищный кодекс. Целью этих поправок является необходимость отстранить застройщика от управления МКД. Касательно новых МКД установлены отдельные положения, согласно которым жильцам не предоставлено никаких сроков для выбора способа и организации по управлению домом (ч.ч.13,14 ст.161 ЖК РФ). Скептически настроенная часть юристов полагает, что 75 постановление ссылается на положения ч.4 ст.161 ЖК РФ, которая регламентирует другую правовую ситуацию, чем управление многоквартирными новостройками.

Итак, согласно ч.13 ст.161 ЖК РФ, в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию нового МКД, орган местного самоуправления анонсирует о проведении открытого конкурса по выбору организации управления на официальном сайте в сети.

Не позднее 40 дней с момента оповещения в Интернете орган местного самоуправления проводит открытый конкурс. В десятидневный период с момента проведения открытого конкурса орган местного самоуправления должен уведомить всех собственников помещений в новом МКД о результатах, победителе конкурса и условиях договора управления.

30.06.2015 года вступили в силу поправки в ч.13 ст.161 ЖК РФ, согласно которым если в течение 2 месяцев жильцы многоквартирной новостройки не заключили договор управления с УК, то он считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом. До этого времени застройщик должен заключить с избранной на открытом конкурсе УК договор управления, но не позднее 5 дней с момента получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Договор управления новым МКД с управляющей компанией заключается на период не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ).

Почему жильцы нового МКД не вправе самостоятельно выбрать УК

Большим заблуждением является инициатива застройщика о проведении среди дольщиков собрания по выбору управляющей компании. Дольщики еще не являются собственниками помещений в МКД, поэтому не обладают правами по выбору УК. Право собственности у дольщиков возникает только с момента регистрации их прав в госреестре ФРС РФ.

Основанием для получения права собственности на жилье в данном МКД служит разрешение на ввод нового дома в эксплуатацию, передаточный акт или другой документ на передачу объекта долевого строительства в собственность дольщиков.

Обычно, дольщики получают право собственности только спустя полгода после ввода здания в эксплуатацию. Поэтому провести собрание собственников по выбору управляющей компании или смене способа управления у них возникает только на следующий год.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ ). Мы всегда рады вам помочь!

УК или ТСЖ ? В чем сходства и различия между этими формами. Какую форму правления лучше выбрать? Важные плюсы и минусы. … Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, которую можно зарегистрировать и как юридическое лицо. А вот управляющая компания — это всегда строго коммерческая организация, сотрудничающая с поставщиками коммунальных услуг.

УК или ТСЖ – что выбрать новоселам? Какие подводные камни «управляек» от застройщика?

Коммунизм в отдельно взятой стране построить не удалось, однако и сейчас не вся собственность является частной. У владельцев жилья в многоквартирном доме есть общее имущество: лифты, чердаки и подвалы, дворы, места общего пользования, инженерные системы.

В России таких вариантов 3: управляющая компания, ТСЖ или собственноручное управление.

Последнее, впрочем, возможно в случае если квартир в доме не больше 30, поэтому для большинства МКД не подходит.

Что выбрать — УК или ТСЖ?

Деятельность управляющей компании лицензируется государством и регулируется законодательством, то есть абы кто не может взять и назвать себя управляющей компанией.

В УК работают специалисты (электрики, сантехники, инженеры и пр.), руководители регулярно проходят повышение квалификации, кроме того, в распоряжении «управляйки» должны быть офисные и технические помещения.

В идеале жильцы должны вручить свой дом профессионалам и раз и навсегда забыть о проблемах, связанных с обслуживанием ЖКХ.

Но это Россия, здесь если когда-то и будет идеально, то не при нас.

На практике управляющие компании могут чисто физически не успевать везде вовремя — если под их управлением находится слишком много объектов. А современные жилые комплексы нередко страдают как раз тем, что по количеству корпусов могут сравниться с целыми микрорайонами.

Если качество новостройки таково, что после дождей протекают крыши, то специалистов УК может не хватить для своевременного устранения потопов.

Поведение «управляйки» нередко зависит от того, связана ли она с застройщиком или является независимой организацией.

Крупные девелоперы обычно продолжают курировать свои объекты даже после их ввода в эксплуатацию. Такие УК хорошо знают новостройку, потому что девелопер часто привлекает их на начальной стадии строительства.

Кроме того, застройщик заинтересован в высоком уровне обслуживания — репутацию нужно поддерживать.

Поэтому УК от застройщиков работают, как правило, без нареканий. Хотя случается, что зависимая УК лишь принимает объект и передает его жильцам, а обслуживание и решение проблем уходит на второй план.

Если управляющая компания с застройщиком не связана, это не означает, что она будет работать плохо. Перед выбором УК следует почитать отзывы, поискать информацию об организации. Чем дольше компания работает на рынке — тем она надежнее.

Лицензия УК не вечна, она выдается на 5 лет, после чего ее нужно продлевать. Если у компании всё плохо — жилищная инспекция лишит ее лицензии.

Альтернативой УК является товарищество собственников жилья — ТСЖ. Его создают сами жильцы, чтобы совместно управлять общим имуществом. У ТСЖ нет штата специалистов: для выполнения ремонтных работ и обслуживания дома оно заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями.

Также в обязанности ТСЖ входит планирование бюджета и контроль над ним, расчет и взимание квартплаты с жильцов, привлечение кредитов, сдача в аренду нежилых помещений в доме и т. д.

Сравниваем способы управления — ТСЖ и управляющая организация, что лучше , плюсы и минусы. … Чтобы не получилось сравнение плохой УК с хорошим ТСЖ или наоборот, определимся, что сравниваем работу лучших представителей из этих организаций. В конце коснемся плохо работающих управляющих организаций или товариществ . Сравниваем хорошую управляющую организацию и хорошее товарищество . Размер платы за содержание жилья . Если дом маленький, то размер платы с управляющей организацией обычно меньше, чем с товариществом .

Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

• один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
• ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
• вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
• ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

Почему форма ТСЖ не получила массового распространения в России

Светлана Разворотнева, исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль»:

— Кому подходит ТСЖ?

— Принято считать, что ТСЖ больше подходит для активных собственников. В домах, выбравших такой способ управления, создается юридическое лицо, которое может стать более ответственным заказчиком для выполнения работ и услуг. ТСЖ может как самостоятельно выполнять работы по обслуживанию дома, так и нанять управляющую компанию. В последнем случае действуют гражданско-правовые договоры согласно Жилищному кодексу. Деньги управляющей компании будут поступать только после выполнения определенных работ. Создать ТСЖ могут 50% жильцов и более, но не все жильцы дома могут являться членами ТСЖ.

— В чем сложности в управлении домом через ТСЖ?

— Во-первых, для этого нужна большая доля инициативных собственников в многоквартирном доме. В данном случае стоит не просто провести общее собрание и создать ТСЖ, но и сопровождать деятельность созданного юрлица. Для этого нужен бухгалтер, необходимо подавать отчеты в Минюст, но все это требует дополнительных затрат.

Минусами ТСЖ является то, что в отличие от управляющих компаний они фактически являются объединениями собственников и не поддаются воздействию со стороны государства. Например, у управляющей компании можно отобрать лицензию, если она игнорирует мнения жителей. С ТСЖ сложно что-либо сделать, если она нарушает нормы и ведет себя некорректно, сложно с них потом требовать отчетность о потраченных средствах. И порой выборы в ТСЖ по накалам страстей превосходят даже выборы в мэры города.

Что такое УК и ТСЖ . Итак, согласно ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. При управлении многоквартирным домом ТСЖ указанное товарищество несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов, правил содержания общего…