Отношения, возникающие из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, регулируются законодательством Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон «Об участии в долевом строительстве»).
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно части 4 статьи 4 Закона «Об участии в долевом строительстве» договор об участии в долевом строительстве должен содержать:
— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
Защита прав потребителей в долевом строительстве
— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
— цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет).
Вышеперечисленные условия на основании статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к существенным условиям договора. Это значит, что при отсутствии хотя бы одного из них договор будет считаться незаключенным (часть 5 статьи 4 Закона «Об участии в долевом строительстве»).
Как показывает практика, в основной массе нарушений со стороны застройщика преобладают нарушения, связанные с односторонним изменением застройщиком существенных условий договора, в частности условий о цене договора, о сроках исполнения обязательств, условия о площади объекта долевого строительства.
Изменение цены договора.
Как установлено частью 2 статьи 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» цена договора может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, для изменения цены договора участия в долевом строительстве в соответствии с частью 2 статьи 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» необходимо соблюдение двух условий:
1. Наличие в договоре участия в долевом строительстве положения, предусматривающего возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
2. Соглашение сторон об изменении цены договора. Следовательно, без свободного волеизъявления каждой из сторон изменить цену договора в порядке части 2 статьи 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» невозможно(даже при наступлении предусмотренных договором случаев и условий для изменения цены).
В силу статьи 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
ПЕРЕУСТУПКА ПРАВ по договору долевого участия ➤требования ➤документы ➤изменения 2021 АСК
В связи с этим действия застройщика по одностороннему изменению цены договора прямо нарушают установленный статьей 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации запрет на изменение условий договора в одностороннем порядке.
Наличие в договоре участия в долевом строительстве условия о праве застройщика в одностороннем порядке изменять условие договора о цене противоречит пункту 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), поскольку ущемляет права потребителей по сравнению с правилами статьи 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
По пункту 1 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.
Так как одной из сторон договора является потребитель, то одностороннее изменение условий обязательства допустимо только в случаях, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона «Об участии в долевом строительстве» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, соглашение об изменении условий договора участия в долевом строительстве должно быть составлено в письменной форме, подписано его сторонами и зарегистрировано в установленном порядке.
Изменение срока передачи объекта долевого строительства.
Застройщик не позднее предусмотренного договором и единого для всех участников строительства срока обязан передать участникам объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Исключение составляют случаи, указанные в части 3 статьи 6 Закона «Об участии в долевом строительстве», которая гласит: «В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации».
Одним из способов изменения срока передачи объекта долевого строительства является соглашение сторон, предусмотренное статьями 450-451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случае согласия участника с изменением сроков передачи объекта долевого строительства, стороны подписывают соответствующие изменения договора, а в случае отказа, в отношении застройщика могут быть применены финансовые санкции в виде уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается в двойном размере (часть 2 статьи 6 Закона «Об участии в долевом строительстве»).
Также участник договора участия в долевом строительстве может воспользоваться своим правом на односторонний отказ от исполнения договора и уведомить об этом застройщика. Моментом расторжения договора долевого строительства при одностороннем отказе от его исполнения участником считается день направления застройщику соответствующего уведомления, причем указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона «Об участии в долевом строительстве» застройщик в случае одностороннего отказа участника от исполнения договора долевого строительства в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.
В предусмотренном пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Закона «Об участии в долевом строительстве» случае участник обладает правом требования расторжения договора долевого строительства в судебном порядке. В этом случае застройщик в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора также обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора и уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Вышеуказанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
В случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Изменение площади объекта долевого строительства.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Так как одной из сторон договора является потребитель, то одностороннее изменение условий обязательства, как это уже отмечалось ранее, допустимо только в случаях, предусмотренных законом.
Статьей 19 Закона «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено, что застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию. В течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию они должны быть опубликованы в порядке, предусмотренном для опубликования проектной декларации.
Таким образом, специфика законодательства в сфере долевого строительства предоставляет возможность застройщику изменять проект строительства, в том числе, это может касаться и площадей создаваемых объектов долевого строительства.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1.1 статьи 9 Закона «Об участии в долевом строительстве» по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.
В каждом конкретном случае вопрос о том, обладает ли дольщик правом досрочно расторгнуть договор участия в долевом строительстве, а также является ли изменение размера объекта долевого строительства существенным изменением проектной декларации, должен решать суд. Расторжение договора по этому основанию допускается хотя и по инициативе участника долевого строительства, но по решению суда.
Здесь следует также исследовать вопрос изменения цены договора в связи с изменением площади объекта долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 7 Закона «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (часть 2 статьи 7 Закона «Об участии в долевом строительстве»).
Законом «Об участии в долевом строительстве» не регулируется вопрос о последствиях изменения площади объекта долевого строительства, которые не делали бы объект непригодным для предусмотренного договором использования.
Однако, в силу части 9 статьи 4 Закона «Об участии в долевом строительстве» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.
Таким образом, вполне обоснованно применять положения пункта 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей, на основании которого потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать, в частности, соответствующего уменьшения цены выполненной услуги.
При этом следует учитывать, что согласно преамбуле Закона о защите прав потребителей, под недостатком товара (работы, услуги) понимается, в том числе, и несоответствие товара (работы, услуги) условиям договора.
Также следует учитывать, что условия договора участия в долевом строительстве, устанавливающие, что при изменении площади объекта долевого строительства перерасчет цены не производится, ущемляют права потребителей.
Способы восстановления нарушенных прав потребителя.
Претензионный порядок.
Способы восстановления нарушенных прав участника долевого строительства в досудебном порядке, в связи с просрочкой передачи застройщиком объекта долевого строительства, закреплены частью 2 статьи 6, частями 1, 2, 4, 6 статьи 9 Закона «Об участии в долевом строительстве» .
Участник долевого строительства в своей претензии вправе требовать от застройщика выплаты неустойки (пени), а также возмещения причиненных убытков в соответствии со статьей 10 Закона «Об участии в долевом строительстве» .
В предусмотренных Законом «Об участии в долевом строительстве» случаях, участник в одностороннем порядке имеет право расторгнуть договор долевого участия в строительстве жилья и требовать от застройщика возврата денежной суммы, внесенной в счет договора, выплаты неустойки (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства, а также возмещения причиненных убытков (если таковые имели место быть).
Претензию в адрес застройщика необходимо направить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
Судебный порядок.
В случае игнорирования законных требований застройщиком, участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства. Также, в случае грубого нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, участник вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора долевого участия в строительстве жилья, возврата денежной суммы, внесенной в счет оплаты по договору и взыскания неустойки (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства в судебном порядке помимо неустойки (пени) вправе требовать от застройщика возмещения причиненных убытков (статья 10 Закона «Об участии в долевом строительстве» ), а также компенсации морального вреда в соответствии со статьей 15 Закона о защите прав потребителей.
Необходимо обратить внимание, что в случае урегулирования спора между участником-гражданином долевого строительства и застройщиком в судебном порядке возможно применение статьи 17 Закона о защите прав потребителей (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.1994 № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей»).
Источник: www.petrozavodsk-mo.ru
Роспотребнадзор отменил ущемляющие права дольщиков условия договоров
Ряд условий договоров долевого участия в строительстве, заключенных красноярским застройщиком ООО «Альфа» с гражданами, объявлен ограничивающими права потребителей. Компанию обязали исключить ущемляющие условия из договоров.
Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю вынесло в адрес строительной компании ООО «Альфа» предписание об исключении из договоров долевого участия в строительстве условий, ограничивающих права дольщиков. Надзорное ведомство потребовало исключить из договоров положения о неизменности цены договора в случае уменьшения площади объекта долевого строительства по итогам техинвентаризации, необходимости предъявления требования о безвозмездном устранении застройщиком недостатков объекта долевого строительства и отказе дольщика от других компенсационных мер, ограничении гарантийных обязательств застройщика, обязанности участника долевого строительства уведомить застройщика об уступке прав по договору и передать ему копию зарегистрированного договора. Требования надзорный орган мотивировал ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами в области защиты прав потребителей, недействительны.
Не согласившись с вынесенным предписанием, строительная компания обжаловала его в Арбитражный суд Красноярского края (дело № А33-4826/2018). Суд частично удовлетворил иск застройщика, но постановил исключить большую часть спорных условий из договоров с дольщиками.
В ходе рассмотрения дела арбитражный суд оценил каждое спорное договорное условие на предмет соответствия законодательству об участии граждан в долевом строительстве и нарушения прав дольщиков.
Пунктом 3.3 спорных договоров установлено, что цена договора фиксируется и остается неизменной в случае изменения площади объекта долевого строительства в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации. В этом случае дольщик лишается права на компенсацию за недополученную площадь. Суд счел уменьшение площади передаваемого объекта отступлением от условий договора долевого участия, в котором фиксируется размер подлежащего передаче дольщику объекта недвижимости. Участник долевого строительства вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора вследствие передачи объекта долевого строительства, не соответствующего требованиям договора, что предусмотрено частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.
Суд признал ущемляющим права дольщиков и пункт 4.1.5 договоров, согласно которому застройщик обязуется безвозмездно устранить выявленные в течение гарантийного срока скрытые недостатки, если их невозможно было определить при приеме объекта долевого строительства. По мнению суда, это условие «ущемляет права потребителя, имеющего право на различные способы восстановления его нарушенных прав, не только путем устранения выявленных недостатков»: частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве дольщику предоставлено право при обнаружении недостатков объекта долевого строительства в пределах гарантийного срока по своему выбору потребовать либо их безвозмездного устранения, либо соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Довод застройщика о диспозитивности данной нормы, позволяющей застройщику предусмотреть только один вариант компенсации за ненадлежащее качество объекта долевого строительства, отклонен судом как не основанный на законе.
«Физическое лицо как участник долевого строительства является менее защищенной стороной в сложившихся правоотношениях, в связи с чем, предусмотренный законом выбор способов защиты не может быть ограничен другой стороной изначально… Диспозитивность как один из основополагающих принципов гражданского права применительно к части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве не может рассматриваться как основание к ограничению прав потребителя», — говорится в решении суда.
По тем же основаниям умаляющим права дольщиков был признан и пункт 11.3 договоров, в соответствии с которым в случае признания претензии о ненадлежащем качестве объекта долевого строительства обоснованной, застройщик принимает решение о безвозмездном устранении выявленных гарантийных недостатков и в письменной сообщает участнику долевого строительства о принятом решении; при отказе участника долевого строительства от безвозмездного устранения недостатков путем не предоставления объекта для проведения ремонтных работ он не вправе предъявлять другие требования, предусмотренные Законом о долевом строительстве.
Ограничивающим права дольщиков также объявлен п. 7.7. договоров, предусматривающий, что гарантийные обязательства застройщика не распространяются на недостатки, которые можно было определить в момент приема-передачи объекта долевого строительства, а также недостатки, о которых застройщик уведомил участника долевого строительства, при приеме-передаче объекта долевого участия. Свою позицию суд обосновал ссылкой на ч. 4 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, устанавливающей что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. В силу пункта 6 статьи 7 этого закона, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока, указано в решении суда.
По мнению краевого арбитража, не ущемляет права дольщиков только условие п. 8.3. договоров об обязанности участника долевого строительства уведомлять застройщика в случае уступки права требования по договору, а также передать ему экземпляр зарегистрированного соглашения об уступке в течение семи дней с момента его государственной регистрации. Это условие суд, напротив, оценил, как направленное на защиту прав нового дольщика, которого застройщик обязан своевременно уведомить о завершении строительства дома и которому подлежит передаче готовый объект долевого строительства.
Данное условие основано на требованиях Гражданского кодекса, на основании п. 1. ст. 385 которого должник (застройщик) вправе не исполнять обязательство новому кредитору (дольщику) до представления ему доказательств перехода права требования по договору (долевого участия) к этому лицу. А согласно пункту 3 статьи 382 Гражданского кодекса, если должник (застройщик) не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора (дольщика) к другому лицу, новый кредитор (дольщик) несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. Отсутствие уведомления должника (застройщика) о состоявшемся переходе прав кредитора (дольщика) к другому лицу не влечет за собой прекращение обязательств должника. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору (дольщику) признается исполнением надлежащему кредитору.
В итоге предписание краевого управления Роспотребнадзора было признано недействительным только в части необходимости исключения из договоров долевого участия пункта 8.3. об обязанности участника долевого строительства уведомить застройщика об уступке прав по договору и передать ему копию зарегистрированного договора. В остальной части суд согласился с требованием надзорного органа об исключении ущемляющих права дольщиков условий из договоров долевого участия.
Не согласившись с таким решением, застройщик оспорил его в Третьем арбитражном апелляционном суде. Однако коллегия судей апелляционной инстанции не нашла оснований для отмены или изменения принятого решения.
Источник: krasn.pravo.ru