Уступка долга долевого строительства

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

Статья 11. Уступка прав требований по договору

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона.

Иж Адвокат Пастухов. Договор уступки права требования (цессия).

3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5. Договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) не подлежит государственной регистрации.

Вернуться к оглавлению документа : закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Комментарии к статье 11 закона № 214-ФЗ, судебная практика применения

Неустойка исчисляется с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором

В случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности, права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором. См. подробнее пункт 13 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Применению положений закона N 214-ФЗ также посвящен «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года).

Что такое договор уступки права требования?

Источник: logos-pravo.ru

Уступка договора долевого участия

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ (ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ). При этом к продаже имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п. 4 ст.

454 ГК РФ).

Особенности договора

1. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Таким образом, в силу данной нормы и ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ участник долевого строительства после уплаты им цены договора вправе без согласия застройщика уступить права по договору участия в долевом строительстве третьим лицам.
Если участник не уплатил цену договора, то он вправе уступить права по договору участия в долевом строительстве третьим лицам одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ, и с получением соответствующего согласия застройщика. Такой вывод следует из совокупности норм п. 2 ст. 391 ГК РФ, ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Внимание! Исходя из принципа свободы договора (п. 1 ст. 1, ст. 421 ГК РФ), можно прийти к выводу о том, что условие договора участия в долевом строительстве о запрете уступки прав по такому договору до полной оплаты цены договора участия в долевом строительстве не противоречит законодательству.

Данный вывод подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.03.2007, 16.03.2007 N Ф03-А04/07-2/290 по делу N А04-7767/06-14/817).

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

3. Соглашение об уступке требования по сделке, подлежащей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, который установлен для регистрации этой сделки, если иное не определено законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ).
Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Для третьих лиц соглашение (договор) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) регистрировать не требуется (ч. 5 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

4. Цена уступки прав требований по договору уплачивается после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке, если цедентом по нему является юридическое лицо. За несоблюдение данного порядка указанное юридическое лицо несет ответственность согласно законодательству РФ (ч. 3, 4 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

5. В случае когда права требований по договору участия в долевом строительстве уступает участник долевого строительства, являющийся владельцем счета эскроу, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора) о такой уступке переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства (ч. 10 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
6. Цессионарий несет риск неблагоприятных последствий, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав цедента к цессионарию (п. 3 ст. 382 ГК РФ).

Существенные условия

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К ним относятся условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. п. 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Существенными условиями являются:

• сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования (п. 1 ст. 382 ГК РФ).

Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки.

Источник: suvorov.legal

Юридические новеллы в уступке права требования по договору долевого участия при строительстве многоквартирных домов Текст научной статьи по специальности «Право»

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ / УСТУПКА ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ / СТРОИТЕЛЬСТВО МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ / ДОЛЬЩИК / ПЕРЕВОД ДОЛГА / AGREEMENT ON CO-INVESTMENT / ASSIGNMENT OF A RIGHT OF CLAIM / TENEMENT HOUSE CONSTRUCTION / SHAREHOLDER / DEBT REMITTANCE

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Чирейкин Никита Михайлович

Анализируется практика применения уступки права требования по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов , условия заключения подобных сделок, а также ограничения, накладываемые федеральным законодательством, на такого рода договоры.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Чирейкин Никита Михайлович

Отдельные проблемы гражданско-правового регулирования прямых и косвенных договоров участия в долевом строительстве

Обеспечение, предоставляемое заемщиком, при строительстве на условиях договора долевого строительства

Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным с исполнением предварительных договоров в строительной деятельности

ASSIGNMENT OF RIGHT OF CLAIM UNDER THE MDU (MULTIDWELLING UNITS) CO-INVESTMENT AGREEMENT

The article examines the practice of applying the assignment of the right of claim under the MDU co-investment agreement. The terms and conditions of such transactions as well as restrictions imposed on them by the Federal Legislation are considered.

Текст научной работы на тему «Юридические новеллы в уступке права требования по договору долевого участия при строительстве многоквартирных домов»

ЮРИДИЧЕСКИЕ НОВЕЛЛЫ В УСТУПКЕ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Никита Михайлович Чирейкин

Анализируется практика применения уступки права требования по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов, условия заключения подобных сделок, а также ограничения, накладываемые федеральным законодательством, на такого рода договоры.

Ключевые слова: договор долевого участия, уступка права требования, строительство многоквартирных домов, дольщик, перевод долга.

ASSIGNMENT OF RIGHT OF CLAIM UNDER THE MDU (MULTI- DWELLING UNITS) CO-INVESTMENT AGREEMENT

Nikita M Chireikin

The article examines the practice of applying the assignment of the right of claim under the MDU co-investment agreement. The terms and conditions of such transactions as well as restrictions imposed on them by the Federal Legislation are considered.

Key words: agreement on co-investment, assignment of a right of claim, tenement house construction, shareholder, debt remittance.

В современном инвестиционном праве значительное место принадлежит различного рода договорам долевого участия при строительстве объектов. Весьма специфична практика заключения договоров при строительстве многоквартирных домов. В последнее время здесь появился целый ряд правовых новелл. Анализ результатов дискуссии по вопросу применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса РФ, Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120 обозначил единые подходы по целому комплексу проблем, связанных с уступкой прав поразличного рода обязательствам. Какая существует практика применения уступки права требования по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов?

Так, 214-ФЗ[1] предусматривает возможность участником долевого

строительства осуществлять уступку прав требований по договору. Согласно ст. 11 закона она производится только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Данные отношения основываются на нормах ГК РФ, согласно п. 1 ст. 382 право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может

быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона).

Согласно ст. 389 Гражданского кодекса РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации (договор участия в долевом строительстве требует государственной регистрации), должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом, эта же норма содержится в ст.17 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Таким образом, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ в ст. 11 сохранил институт уступки права требования по договору (цессии), установив при этом ряд ограничений, которые тщательно проанализированы Новоселовой Л. А. в статье «Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» Среди ограничений исследователь выделяет следующие:

Во-первых, «уступка прав требования (цессия) допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры)».Во-вторых, «уступка возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора»»4, 311

Новоселова Л.А. отмечает, что «если же дольщик полную цену квартиры не выплатил, то ему придется одновременно с соглашением об уступке прав требования заключать также и договор о переводе долга на нового участника долевого строительства» [там же].

В последнем случае перевод долга должен осуществляться по правилам статей 391, 392 ГК РФ, т.е. с согласия кредитора-застройщика.

В-третьих, «не допускается уступка гражданам прав требования по договорам, которые заключены юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых, у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме (п. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ)» [4; 3 22

Данная норма введена в ст. 1 Закона N 214-ФЗ Федеральным законом от 18.07.2006 N 111 -ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и призвана устранить возможность «обхода» данного Закона.

Иначе говоря, если «дольщиком в строительстве, к примеру, 10 квартир в составе жилого дома выступила коммерческая организация, то впоследствии ей придется оформить эти квартиры в свою собственность, так как «уступить» квартиры гражданам до окончания срока строительства с соответствующей наценкой уже не удастся» »там же].

А вот для граждан такого запрета нет. Так что физическое лицо, проинвестировав на раннем этапе строительства несколько квартир, затем может права на них уступить любым третьим лицам.

При рассмотрении отношений сторон по договору уступки прав требования, возникает ряд вопросов, которые предполагают более детальный анализ.

Например, может возникнуть ситуация, когда дольщик на момент уступки прав требований полную цену квартиры еще не выплатил. Как сказано в п. 1 ст.

11 Закона N 214-ФЗ, в этом случае дольщик обязан также заключить договор о переводе долга на нового участника долевого строительства с соблюдением соответствующих норм ГК РФ.

Причем Закон N 214-ФЗ не говорит, должен ли договор о переводе долга проходить государственную регистрацию. По-видимому, законодатель предполагал, что стороны будут составлять единый документ, содержащий положения как об уступке прав требования, так и о переводе долга. Но ведь это совершенно разные сделки. В частности, при переводе долга на это должно быть документально оформленное согласие застройщика. В противном случае недействительным может быть признан не только перевод долга, но и сам договор уступки права требования как противоречащий нормам закона.

Обязать же всех участников составить единый документ нельзя, так как законодательством такая обязанность не предусмотрена. Значит, вполне реальна ситуация, когда у сторон сделки появятся два или даже три документа: договор цессии, договор о переводе долга, а также письменно выраженное согласие кредитора-застройщика, которое вполне может быть оформлено в виде самостоятельного акта.

Отсюда вопрос: должна ли в этом случае производиться государственная регистрация договора о переводе долга? Закон этого не требует. Скорее всего, и договор о переводе долга, и согласие застройщика будут выступать в качестве «приложения» к договору цессии.

Если же государственная регистрация договора о переводе долга все же потребуется, то логично считать, что момент перехода прав по договору цессии должен определяться датой государственной регистрации последнего из указанных договоров.

Определенные проблемы могут возникнуть и при применении положения Закона о запрете уступки после подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

После подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства участник или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный за счет средств такого участия.

Надлежащее исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта строительства прекращает это обязательство; при отсутствии обязательства нет

объекта сделки уступки (права требования). Таким образом, положения ч. 2 ст.

12 Закона по существу лишь констатируют, что уступка прав по исполненному обязательству (создать и передать объект строительства) невозможна.

Вместе с тем на практике при их применении возникают определенные проблемы. Например, застройщик допустил нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства. В силу положений ч. 2 ст. 6 Закона застройщик в этом случае уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если застройщик к моменту подписания передаточного акта не исполнил обязанность по уплате неустойки, запрещает ли ч. 2 ст. 11 Закона участнику уступить свои права на сумму неустойки другому лицу?

Рассматриваемая норма дает основания для различного толкования. Тем не менее, можно полагать, что данные положения вводят ограничения именно для сделок уступки права требования по главному обязательству заказчика перед участником — обязательству передать объект строительства — и не должны распространяться на дополнительные права, связанные с основным (право на неустойку, право требовать возмещения убытков и т.д.). При ином подходе вводятся ничем не обоснованные ограничения права участника долевого строительства распорядиться принадлежащими ему денежными требованиями в отношении застройщика[4;34].

Так же в рамках рассмотрения вопроса об уступке права требования следует уделить внимание объему уступаемых прав. Положения ГК РФ об объеме уступаемых прав носят диспозитивный характер и допускают возможность соглашения сторон об ином, чем указано в ст. 384 ГК РФ, объеме прав, передаваемых новому кредитору.

В связи с этим большой интерес представляет вопрос о возможности уступки права требования участником долевого строительства в части.

Представляется, что с учетом особенностей предмета исполнения — определенного помещения, подлежащего передаче участнику строительства, — обязательство застройщика ввиду невозможности его исполнения в части является неделимым.

Большую теоретическую и практическую значимость имеет решение вопроса о возможности совершения правообладателем сделок по отчуждению своей «доли в праве» требования. В результате такой сделки предполагается

возникновение множественности лиц на стороне кредитора (солидарное требование).

Современное состояние правового регулирования сделок уступки права требования вряд ли позволяет сделать вывод о возможности появления в результате такой сделки двух кредиторов с одинаковым требованием, поскольку институт передачи права требования (§1 главы 24 ГК РФ) предполагает правопреемство, то есть замену первоначального кредитора новым, но не возникновение нового кредитора.

Как представляется, отчуждение кредитором «доли в неделимом праве» возможно, но данная сделка не может рассматриваться как сделка уступки права требования. Рассматриваемая сделка может квалифицироваться как сделка продажи будущей доли в праве собственности на объект.

1. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

2. Скворцов А.В. Правовое регулирование инвестиционно-строительной деятельности (вопросы судебно-арбитражной практики) // Информационно-правовая система «КонсультантПлюс».

3. Постановление ФАС Московского округа от 29.06.2004 N КГ-А40/5117-04-П.

4. Новоселова Л. А. Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Хозяйство и право. — 2005. — № 8.

Источник: cyberleninka.ru

О некоторых рисках договора цессии / уступки права требования

Сделка цессии – весьма рискованная операция, причем для всех сторон данных правоотношений: должника, цедента (первоначального кредитора) и цессионария (нового кредитора). Поэтому увеличение оборота прав требования влечет за собой пропорциональное увеличение споров по договорам цессии.

Об основных рисках, которые возникают у цессионария и должника, а также об основных способах их минимизации и поговорим в статье.

1. Лжецессионарий.

Суть проблемы: цессионарий создает видимость заключения сделки цессии с новым кредитором, который заявляет требование о выплате долга. Должник долг выплачивает, после чего выясняется, что права требования новому кредитору не передавались либо сделку признают недействительной. Значит, должник должен снова выплатить задолженность первоначальному кредитору.

Защита для должника: детально регламентировать процедуру уведомления о цессии в части сроков уведомления и формы уведомления (почтовым отправлением, нотариальным уведомлением).

2. Двойная уступка или плати дважды за один долг

Суть проблемы: недобросовестный цедент дважды уступает права требования к должнику разным кредиторам. После того, как должник получил уведомление от первого кредитора и начал производить оплату долга второй кредитор также заявляет требование об уплате долга.

Защита для должника:

• нотариальное уведомление о сделке цессии, которое должно поступить от цедента или от цедента и цессионария,
• включить в договор цессии условие, что вместе с уведомлением о цессии цедент направляет должнику оригинал договор уступки.

РИСКИ ЦЕССИОНАРИЯ (НОВОГО КРЕДИТОРА

1. Недействительность уступаемого права.

Суть проблемы: цедент уступает право, которое у него на момент отчуждения отсутствует либо сделка, по которой передаются права, признаны недействительны. Например, ИП передал Обществу права требования по договору поставки к Кооперативу. Комплект передаваемых документов включал товарные и товарно-транспортные накладные, договор поставки, акты сверки расчетов, подтверждающие наличие задолженности.

После направления претензии о выплате долга выяснилось, что за несколько дней до заключения договора цессии должник и цедент произвели взаимозачет требований по договорам поставки и задолженность у должника отсутствует.

Суд удовлетворил требование цессионария о взыскания уплаченной стоимости прав по договору цессии денежных средств.[1]

Защита для Цессионария:

а)включать в договор условия о выплате штрафов на случай недействительности требований,

б) рассрочка оплаты стоимости прав требования до момента подтверждения долга.

2. Двойная уступка

Суть проблемы: после заключения сделки цессии цедент обращается с иском о признании цессии недействительной, поскольку права требования ранее были уступлены другому цессионарию.

Пример, цедент уступил 24.02.2011 права к должнику в пользу Цессионария 1, а 16.03.2011 те же права в пользу Цессионария 2. Суды не признали сделку с Цессионарием 2 недействительной, потому что (а) по заявлению Цедента в деле о банкротстве должника заменила кредитора именно на Цессионария 2, (б) Цессионарий 2 оплатил стоимость прав в полном объеме, (в) Цессионарий 2 получил оригиналы документов по требованию к должнику.[2]

Защита для Цессионария: получить оригиналы документов, подтверждающих требование к должнику; обеспечить скорейшее уведомление должника о совершенной сделке.

3. Низкая / высокая по сравнению с рынком цена уступаемого права требования.

Суть проблемы: цедент уступает право требования по цене в разы, а то и десятки раз ниже/выше самого требования к должнику. Впоследствии, цедент подает иск о признании сделки цессии недействительной, основываясь на получение ущерба из-за нерыночной стоимости сделки. Пример, цедент уступил цессионарию права требования к должнику на сумму 270 млн. рублей по цене 265 мнн.

Рублей. Цессионарий стоимость прав не оплатил. Рыночная стоимость прав требования была многократно завышена и составляла в реальности 4,5 млн. рублей. Такая разница в цене прав по договору и цене по рынку привела суд к выводу, что цедент подарил права требования цессионария. Поскольку дарение между коммерческими организациями запрещено сделку признали ничтожной.[3]

Защита для цессионария – описывать механизм ценообразования в договоре цессии.

В заключении отмечу. Перечисленные механизмы защиты не являются исчерпывающими, поскольку каждая сделка по-своему уникальна и требует своего комплекта средств активной обороны от потенциального мошенничества.

[1] Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.10.2017 N 02АП-7261/2017 по делу N А28-14766/2016

Источник: pravorub.ru