Уступка доли долевое строительство

Порядок оплаты по договору уступки права требования

По закону уступка требования допускается после полной оплаты или с одновременным переводом долга на нового участника строительства. Поэтому, заключая такую сделку, необходимо проверить, в каком объеме по договору рассчитался первый участник строительства.

1. Если требования оплачены полностью. В таком случае для перехода права требования к другому лицу не нужно получать согласия застройщика, если иное не предусмотрено договором. На практике большинство строительных компаний включают в договоры долевого участия пункт о том, что уступка требования невозможна без согласия застройщика. В таком случае получение согласия застройщика обязательно.

2. Если требования оплачены не полностью. Если участник долевого строительства не рассчитался в полном объеме, новый участник долевого строительства получает право требования в том объеме, в котором оплата была произведена первым участником строительства, и одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы по договору.

Договор долевого участия (ДДУ)! Участие в долевом строительстве многоквартирных домов.

Особенности переуступки

Согласно официальным данным, примерно третья часть реализуемого жилья оформляется договором цессии. Такая сделка выгодна для обеих сторон, однако несет в себе большое количество рисков для покупателя.

Преимущества

Участниками долевого строительства могут быть как частные лица, так и организации. Сделка совершается из разных побуждений:

• Иногда инвесторы выкупают квартиры десятками, чтобы потом реализовать их по более высокой цене. Прибыль заключается в низкой стартовой стоимости строящегося жилья и в ежегодном росте цен на рынке недвижимости.
• Возможно, дольщик желает расторгнуть договор с застройщиком по личным причинам. Благодаря переуступке он избежит штрафных санкций.

Привлекательность сделки с точки зрения покупателя:

• Покупка квартиры по переуступке дешевле, чем непосредственно у застройщика (разница может составлять 3–25%), не говоря уже о квартирах, приобретаемых по договору купли-продажи.
• Дает возможность купить квартиру в новостройке по переуступке, когда свободных объектов нет.

Какие могут быть подводные камни при переуступке прав требования? Расскажет специалист:

Договор уступки права обязательно должен содержать

• название объекта долевого строительства ( полный строительный адрес строящегося жилого дома и номер квартиры);
• цену уступки права;
• сроки расчетов по договору;
• условие о том, что обязательства участника долевого строительства перед застройщиком выполнены в полном объеме;
• реквизиты первоначального договора долевого участия или предшествующих договору уступки требования.

Образец договора уступки права требования квартиры

Образец договора уступки права требования квартиры с участием банка

Если требования по договору оплачены не полностью, необходимо получить согласие застройщика на уступку. На практике вариантов получения такого согласия от застройщика может существовать несколько: одни компании оставляют для согласования строчку в договоре долевого участия, в других — от застройщика направляется письмо о согласии на уступку. Если оплата произведена не полностью, в договоре должно содержаться условие о переводе долга на приобретателя прав. Оплата по договору уступки прав требования происходит по согласованию сторон, в подавляющем большинстве случаев покупатель передает продавцу деньги при подписании договора, до его регистрации в Росреестре.

Для чего необходимо

В последние годы на рынке недвижимости лидирующее положение занимает сделка по продаже права требования, что подразумевает его переход от обладателя к стороннему лицу.

Она приносит определенную выгоду заинтересованным в проведении сделки переуступки сторонам.

Продавец получает взамен жилой площади некие денежные средства, а покупатель по сходной цене становится ее обладателем.

Условия сделки

Понятие «переуступка» обозначает вид сделки, которая совершается с недвижимостью. Право ее требования реализуется вместе с обязательствами третьему лицу.

Обязательное условие процедуры заключается в согласии правообладателя на ее совершение, то есть первого лица.

В сделке переуступки принимают участие:

Правообладатель	являющийся непосредственным владельцем объекта согласно условиям исходного договора
Приобретатель	намеревающийся реализовать купленное им ранее право требования недвижимость
Покупатель	готовый выкупить право требования на недвижимость

Приобретатель и покупатель должны заключить договор, подтверждающий факт уступки права требования.

Он служит основанием для перехода права собственности на объект недвижимого имущества с последующей его регистрацией в ФУП Росреестр.

Чаще всего сделка по переуступке права требования на жилую площадь проводится лицами, инвестировавшими средства в постройку либо принимающие участие в долевом строительстве.

Юридические тонкости

Регламентация общих вопросов по сделке переуступки осуществляется нормативами главы 24 Гражданского кодекса.

Что касается частных вопросов, то разъяснения по ним даются в положениях Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Он издан 30 декабря 2004 года под номером 214-ФЗ. В него неоднократно были внесены поправки и изменения, чтобы усовершенствовать совершения сделок с недвижимостью.

Помимо указанных актов законодатель издал ряд нормативно-правовых актов, разъясняющих юридические тонкости, сопутствующие проведению сделки.

Законодатель предусмотрел в них нормы, которые позволяют защитить права каждого из участников сделки.

Он может быть заключен исключительно с согласия правообладателя, с которым был подписан исходный договор на приобретение недвижимости.

Одним из обязательных условий является отправление уведомления должника о переуступке права требования.

Норма предусмотрена в положениях части 1 Гражданского кодекса, принятого в исполнение с 30 ноября 1994 года под номером 51-ФЗ. На данный момент действует его последняя редактура от 3 июля прошлого года.

Регистрация договора уступки прав требования

Как и договор долевого участия в строительстве, договор уступки прав требования по договору подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для регистрации необходимо предоставить (в оригиналах):

• три экземпляра договора уступки права требования (два экземпляра для сторон договора и один экземпляр для Росреестра);
• письменное согласие застройщика (если договор долевого участия в строительстве в качестве одного из условий предусматривает получение согласия застройщика на уступку прав требования);
• если оплата по договору произведена полностью, справку от застройщика о том, что оплата полностью произведена;
• если оплата произведена не полностью, в таком случае на государственную регистрацию должно быть представлено соглашение сторон о переводе долга по договору на нового участника долевого строительства и согласие застройщика на перевод долга.

Для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора. Срок, отведенный для регистрации договора по закону, составляет 18 календарных дней, однако на сегодняшний день приказом Управления срок государственной регистрации данного договора сокращен до 10 рабочих дней. Размер государственной пошлины для регистрации договора уступки права требования по договору долевого участия составляет 200 рублей, затраты по регистрации делятся между сторонами договора.

О состоявшемся переходе прав нужно уведомить застройщика. Застройщик должен получить информацию о том, что уступка произошла, и свои обязательства по передаче квартиры он теперь должен выполнять уже в отношении нового лица. Для этого в адрес строительной компании направляется уведомление, составленное в простой письменной форме. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе, желательно приложить к уведомлению договор уступки (для этого он сразу составляется в четырех экземплярах).

После государственной регистрации договор уступки обретает законную силу. С этого момента прежний участник долевого строительства утрачивает все права на объект, вместо него в договор включается новый инвестор, в дальнейшем именно перед ним должен будет выполнить свои обязательства застройщик.

Уведомление о переуступке права требования: образец

Уведомление по договору долевого участия о смене владельца. Уведомление пишем в строительную компанию. Договора между застройщиками и гражданами (инвесторами) имеют разные названия: договор долевого строительства, договор участия в финансировании строительства жилья, договор о совместной деятельности и пр. В нашем случае, мы обзовем его, договор долевого участия в финансировании строительства жилья.

Уступка права требования происходит при подписании или как его еще называют договора Цессии, который можно посмотреть и скачать перейдя по указанной ссылке. Смотреть … ООО «Подрядчик» генеральному директору г-ну Бедову В.В.

Существует два способа того, как продать квартиру в новостройке по переуступке: Однако, его предметом как раз служит право на приобретение жилья не у застройщика, а у цедента (после сдачи дома в эксплуатацию и оформления им права собственности на квартиру). Таким образом, подписывая данный договор, стороны предполагают заключить в будущем сделку купли-продажи.

По какому адресу направить уведомление

Если вы цедент, направьте уведомление по адресу должника, который установлен в договоре с ним как исключительный адрес для отправки юридически значимых сообщений. Отправка именно по этому адресу считается надлежащей, кроме случаев, когда вам известно, что этот адрес недостоверен (см. Позицию ВС РФ).

Если договором исключительный адрес для отправки не закреплен, направьте уведомление (см. Позицию ВС РФ):

• по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, если должник — юридическое лицо. Если уведомление доставят по этому адресу, то сочтут, что юрлицо его получило, даже если оно там не находится (п. 3 ст. 54 ГК РФ);
• по адресу, указанному в ЕГРИП, если должник — индивидуальный предприниматель.

Размер права (требования), переданного по договору уступки права требования N __________ от «___»___________ 201_ года.

Замена кредитора происходит путем составления соглашения об уступке. Необходимо подчеркнуть, что направляется именно уведомление об уступке права. Ответное, письменное согласие стороны, не исполнившей обязательства, совершенно не требуется. Тем не менее, основным контрактом может быть предусмотрен запрет уступки права требования.

Предлагаем для составления документа воспользоваться разработанной нами формой, скачать которую можно по ссылке: Уведомление должника об уступке права требования — образец.

При заключении договора цессии все права и обязанности цедента переходят к цессионарию. Таким образом, если в договоре между дольщиком и застройщиком предусмотрен, например, особый порядок расчетов, то внести свои изменения покупатель (цессионарий) уже не может.

На данный момент действует его последняя редактура от 3 июля прошлого года. Видео: покупка новостройки по переуступке — подводные камни Если приобретатель права требования принял решение относительно его продажи, то должен поставить в известность правообладателя.

Часто встречаются и добросовестные компании-застройщики, которые максимально отражают в своих договорах все возможные аспекты совместного сотрудничества с дольщиками, вплоть до незначительных на первый взгляд подробностей, но такая своеобразная безопасность оценивается гораздо выше — стоимость квадратного метра в построенном объекте будет отличаться от рыночной в гораздо большую сторону.

Уступка доли в жилищном строительстве: правовые и налоговые последствия

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом роисходит перемена лиц в обязательстве. Кредитор может передать свои права по договору без согласия должника, но должен уведомить его о состоявшейся передаче прав.

Л. ЗУЙКОВА ОСОБЕННОСТИ УСТУПКИ ПРАВ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) в ст. 11 сохранил институт уступки права требования по договору (цессии), установив при этом ряд ограничений.

Во-первых, уступка прав требования (цессия) допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры). Во-вторых, по общему правилу такая уступка возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора.

Источник: energoiz.ru

Продажа доли в строительстве (Колбасов В.)

При реализации объектов строительства или долей в них могут возникнуть сложности, о которых мы и поговорим.

Строительство объектов недвижимости может происходить в форме различных правовых конструкций. Однако наиболее часто встречающимися и вызывающими массу вопросов являются договоры участия в долевом строительстве и так называемые инвестиционные договоры.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у этих лиц права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).

Инвестиционный договор как отдельный тип хозяйственного договора в гражданском законодательстве не выделен, поэтому на практике такие договоры относят к договорам смешанного типа и нормы права применяют лишь в том объеме, в котором они прописаны в договоре. Правовая конструкция инвестиционного договора определяется характером отношений между участниками инвестиционной деятельности. Порядок осуществления инвестиций в форме капитальных вложений регулируется Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон N 39-ФЗ).

И договор участия в долевом строительстве, и инвестиционный договор допускают уступку права требования, которая является правом инвестора. Причем уступке может подлежать как право инвестирования, так и право на результаты таких инвестиций. Согласно ст. 6 Закона N 39-ФЗ инвестор вправе передать по договору и (или) государственному контракту свои права на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ.

Возможность уступки права требований по договору участия в долевом строительстве предусмотрена ст. 11 Закона N 214-ФЗ, согласно которой уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве возможна лишь с момента государственной регистрации такого договора до момента подписания сторонами акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. При этом уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Таким образом, при предъявлении требований лицом, к которому в порядке уступки перешли права по договору участия в долевом строительстве, доказыванию подлежит исполнение участником долевого строительства обязательства по оплате договора (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.02.2013 по делу N А67-3404/2010).

Говоря об уступке права требования, по сути мы ведем речь о перемене лиц в обязательстве, которая регулируется гл. 24 ГК РФ.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступке требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом если договором между сторонами не предусмотрено условие о необходимости уведомления стороны об уступке права требования, такая уступка совершается без предварительного уведомления должника (подрядчика или застройщика).

Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 384 ГК РФ). Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования (п. 3 ст. 385 ГК РФ).

Согласно ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, совершенной в письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в той же форме, что и основной договор. Причем это требование касается уступки прав требования по договорам участия как в долевом строительстве, так и при инвестиционном строительстве. Помимо этого уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку договор участия в долевом строительстве на основании п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, договор уступки права требования по такому договору также подлежит государственной регистрации (ст. 17 Закона N 214-ФЗ).

Уступка прав требования вызывает массу вопросов в отношении порядка исчисления НДС и налога на прибыль организаций, для ответа на которые необходимо учитывать такие особенности, как момент осуществления уступки права — до окончания строительства или после, а также какой вид недвижимости является объектом строительства — жилая или нет.

Выделение первой особенности связано с тем, что до того момента, пока объект не построен, на мой взгляд, уступается именно право требования, а не имущественное право. Аналогичной точки зрения придерживаются и некоторые другие специалисты, которые считают, что уступка права требования в строящемся объекте не дает права новому кредитору, в случае если объект так и не будет построен, требовать от застройщика передачи квартиры или иного объекта недвижимости. Именно это и свидетельствует о том, что в период строительства осуществляется уступка не имущественного права, а уступка права требования долга (выполнения подрядной организацией обязательств по строительству объекта).

Следует отметить, что в отношении долевого строительства уступка права требования в строящемся доме расценивается как передача имущественных прав. Именно такой подход сегодня применяется для целей налогообложения названных сделок.

Налоговое законодательство в целях обложения НДС и налогом на прибыль организаций не содержит определений уступки имущественных прав, не регламентирует порядка заключения данной сделки, не устанавливает момента перехода (передачи, возникновения) прав. Следовательно, в силу п. 1 ст. 11 НК РФ данные понятия следует использовать с учетом смысла, который придает им гражданское законодательство.

Момент возникновения права на созданное либо вновь создаваемое недвижимое имущество определяется с учетом ст. ст. 131, 164, 219 ГК РФ, из которых следует, что право собственности на недвижимые вещи, в том числе на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество (объекты недвижимости), возникает с момента государственной регистрации (Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2011 по делу N А60-26668/2010-С6, А60-26717/2010-С6).

Согласно ст. 131 ГК РФ, ст. ст. 2, 4, 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включение недвижимой вещи в оборот без государственной регистрации прав на нее, то есть без окончательного юридического признания недвижимой вещью, невозможно.

Объектом налогообложения по НДС в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав.

На основании пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ и пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признаются объектом обложения НДС операции по передаче имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов).

Под имуществом в НК РФ понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ, что установлено п. 2 ст. 38 НК РФ. Поэтому имущественные права в целях НК РФ имуществом не признаются, на что обращает внимание Минфин России в Письме от 01.02.2012 N 03-07-11/26.

Таким образом, при передаче имущественных прав на жилые помещения по договору уступки права требования пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ и пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не применяются.

При передаче имущественных прав участниками долевого строительства на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ).

Моментом определения налоговой базы при передаче имущественных прав по договорам долевого строительства на основании п. 8 ст. 167 НК РФ является день уступки права требования, то есть момент государственной регистрации договора, а не дата, указанная в договоре.

При уступке прав на жилую недвижимость налоговая база у инвестора (дольщика), уступающего свои права, согласно п. 3 ст. 155 НК РФ определяется как разница между доходом, полученным от передачи таких прав, и расходами, осуществленными в связи с приобретением этих прав. То есть налоговая база в данном случае представляет собой разницу между доходом первоначального инвестора (дольщика) от уступки имущественных прав на жилую недвижимость и расходами на приобретение указанных прав (то есть инвестиционные взносы по договору, взносы по договору участия в долевом строительстве).

При передаче имущественных прав в случае, предусмотренном п. 3 ст. 155 НК РФ, момент определения налоговой базы определяется как день уступки требования, что установлено п. 8 ст. 167 НК РФ.

Согласно п. 4 ст. 164 НК РФ сумма НДС должна определяться расчетным методом, налоговая ставка определяется как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной п. 3 ст. 164 НК РФ, к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки, то есть расчетная ставка НДС в данном случае будет 18/118.

В отношении уступки права требования на нежилую недвижимость налоговое законодательство не содержит специального порядка определения налоговой базы по НДС.

Однако суды придерживаются иного мнения.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 N 13640/09 указано, что имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС, в случае если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково. Данный вывод следует из положений ст. 3 НК РФ, согласно которой налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

Следовательно, при реализации имущественных прав на нежилые помещения налоговая база подлежит определению в виде разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав.

Такой же вывод сделан в Постановлении ФАС Уральского округа от 01.03.2012 по делу N А60-19447/2011.

Что касается налога на прибыль организаций, то в соответствии с п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам в целях гл. 25 НК РФ относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 НК РФ.

Подпунктом 1 п. 1 ст. 253 НК РФ установлено, что к расходам, связанным с производством и реализацией, относятся в том числе расходы, связанные с приобретением и (или) реализацией товаров (работ, услуг, имущественных прав).

Согласно пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации имущественных прав (долей, паев) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения данных имущественных прав (долей, паев) и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией.

Таким образом, налоговая база для целей исчисления налога на прибыль при уступке организацией — участником долевого строительства имущественных прав на помещения определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (Письмо Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58).

Следовательно, если организация, уступив имущественное право на помещение, получила убыток, учитывать такой убыток следует, руководствуясь общими нормами, содержащимися в ст. 268 НК РФ.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Источник: lexandbusiness.ru

Процедура переуступки квартиры в новостройке — что это такое, как проходит сделка?

Переуступка прав собственности – распространённая схема продажи недвижимости. Важно разобраться в нюансах этой процедуры, чтобы не пострадать от недобросовестных партнеров.

Переход права собственности на объект недвижимости — что это такое?

Объясним простыми словами, что это значит — переуступить право собственности на жилое помещение в новостройке? Главное, что нужно иметь в виду: переуступка прав не является сделкой купли-продажи.

Справка: в случае классической покупки предметом договора является существующая недвижимость. При переуступке речь идёт лишь о переходе прав на ещё несуществующий объект.

Правовые аспекты данной процедуры подробно прописаны в Гражданском кодексе РФ. В документе можно ознакомиться с условиями проведения сделки, правами и обязанностями сторон. Процесс перехода прав от одного субъекта к другому называется цессией.

Особенностью сделки является то, что с переходом прав новому собственнику переходят и обязанности (например, по уплате взносов).

Что означает уступка доли в строящемся доме?

В случае с объектами недвижимости возможны разные варианты. Как правило, инвестор (физическое или юридическое лицо) покупает квартиру на этапе строительства. Для этого он заключает договор с компанией-застройщиком. Покупатель приобретает не квартиру, но гарантию того, что он получит её после завершения строительства.

Позже, при приближении срока сдачи объекта, он может решить перепродать свою долю в строящемся доме, но по более высокой цене с целью получить прибыль. В таком случае с новым покупателем будет заключён договор переуступки прав. Покупателю перейдут права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получит деньги.

Следует иметь в виду, что обязанности по договору могут быть существенными и включать:

• регулярные взносы;
• доплату за объект (в случае, если первоначальным владельцем он был оплачен не полностью).

Условно разделить на два вида:

1. договор долевого участия (ДДУ);
2. договор в рамках предварительного соглашения по купле-продаже.

Договор ДДУ – наиболее распространённая и удобная форма переуступки прав на квартиру. В момент заключения договора покупателю переходят все права и обязанности. Можно сказать, что в данном случае покупатель максимально защищен.

Предварительное соглашение – основной договор будет заключен не в момент сделки, а позже. Этот документ лишь закрепляет намерения нынешнего владельца передать объект в будущем. Заключение предварительного соглашение требует уплаты обеспечительного взноса. Учитывается ли оплаченный процент от стоимости жилья в цене на недвижимость? Как правило, его размер начинается от 30% стоимости объекта и является частью оплаты.

По данному договору нельзя потребовать квартиру. Максимум, на что может рассчитывать покупатель – возврат залога.

Важно: самое опасное – это возможность двойной переуступки прав. Так как госрегистрация данного соглашения не требуется, продавец может переуступить свои права сколько угодно раз. Покупатель от этого никак не застрахован.

Когда используется такая форма сделки?

По данным Росреестра, переуступка прав не пользуется популярностью. В Москве 3% сделок с недвижимостью проходят через договор переуступки. Как правило, к данной форме продажи прибегают в следующих случаях:

• Получение прибыли инвестором.
• Получение наследства. Наследник может решить продать перешедшее ему имущество. Если это долевая собственность в строящемся доме, то ему придётся прибегнуть к процессу переуступки прав.

Кто выступает в роли продавца?

• Оптовые инвесторы. В таком случае юридическое лицо выкупает у застройщика часть квартир. Обычно покупатель получает скидку от компании-девелопера. Такое сотрудничество является выгодным и для покупателя, и для продавца. Инвестор приобретает наиболее привлекательные для потенциальных клиентов объекты недвижимости. Застройщик при этом получает возможность избавиться сразу от десятков квартир.
• Компании-подрядчики. В строительном бизнесе расчёт часто происходит по бартеру. То есть подрядчик получает вознаграждение за услуги в виде квартир. Естественно их желание продать недвижимость и получить денежную прибыль.
• Инвесторы-физические лица. Их мотив предельно ясен: купить квартиру на этапе строительства и получить прибыль, переуступив права накануне сдачи объекта.
• Дольщики. Потребность в переуступке может возникнуть и у них, в случае непредвиденных жизненных обстоятельств.

Порядок покупки жилплощади

1. Подготовка документов. Конкретный пакет будет зависеть от формы сделки, частных условий. Как правило, требуются:

• Письменно оформленное разрешение компании-застройщика на оформление переуступки.
• Документы, подтверждающие внесение денег покупателем.
• Акт взаимозачёта требований.
• Согласие супруга на заключение сделки.
• Акт передачи документов от продавца к покупателю.

• персональные данные сторон (ФИО, данные паспорта, прописка);
• сведения об объекте недвижимости (характеристики, адрес);
• сведения о договоре, дающем право требования;
• права и обязанности сторон;
• порядок расчетов.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по переуступке прав
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры по переуступке прав

На что обратить внимание перед сделкой?

• Оформить договор переуступки прав можно только на этапе строительства. После подписания акта приёма-передачи сделку совершить невозможно.
• Продавец должен гарантировать юридическую чистоту. Необходимо проверить, что квартира не заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица и нет судебного спора.
• Покупая долевую собственность в несданном доме, следует уточнить причину продажи. Главный риск для покупателя – в том, что продаётся квартира в связи с нарушением обещанных сроков сдачи. В данном случае вся ответственность ложится на приобретателя прав: перед заключением сделки следует убедиться в надёжности застройщика и в том, что все сроки строительства совпадают с проектной декларацией объекта.

Плюсы для продавца

• Получение прибыли. Это основное преимущество. На этапе «котлована» объект имеет наиболее выгодную стоимость. Продавая квартиру на заключительной стадии строительства можно заработать порядка 40%.
• Возможность не потерять деньги в случае непредвиденных обстоятельств. Не всегда продавец прибегает к такой процедуре из-за жажды наживы. Собственник может оказаться в ситуации, когда потребность в объекте не только пропадёт, но и понадобятся деньги (например, в случае переезда). В такой ситуации разрешенная законом переуступка прав – отличная возможность не потерять свои деньги.
• Вернуть деньги при наличии ипотеки. Если собственник не имеет возможности выплачивать ипотеку, то продажа квартиры по переуступке прав – отличный выход. Продав объект даже с небольшой наценкой к первоначальной стоимости, можно сразу же закрыть долг.

Плюсы для покупателя

• Денежная выгода. Если речь идёт о популярных объектах недвижимости, квартиры расходятся ещё на этапе закладки фундамента. Таким образом, приобретая жильё по переуступке, покупатель имеет возможность сэкономить – после сдачи объекта, его стоимость значительно увеличится.
• Отсутствие необходимости ждать заселения. Как правило, от начала продаж строящегося объекта до его сдачи проходит от года до нескольких лет. Приобретая право на долю перед сдачей дома, покупатель убивает сразу двух зайцев: платит меньше чем за готовый объект, при этом, не ожидая заселения годами.

Подводные камни и сложности для приобретающего право собственности

• Нарушения сроков застройки. Проверить благонадёжность компании-застройщика – ключевая задача покупателя. Он имеет право запросить все документы у продавца.
• Потеря части оплаченной суммы. В случае приобретения прав по ДДУ, следует помнить: если ДДУ расторгается по инициативе застройщика, то конечный покупатель получит только начальную стоимость квартиры (которая указана в ДДУ), а не ту сумму, которую он заплатил при переуступке прав.
• Признание сделки недействительной. Это возможно в случае, если первоначального дольщика признают банкротом в течение года после заключения сделки переуступки. Или если застройщик не был уведомлен о переходе прав требования.
• Двойная переуступка прав. Этот риск касается договора в рамках предварительного соглашения по купле-продаже. Из-за отсутствия необходимости регистрировать сделку, продавец имеет возможность переуступить права несколько раз.
• Классические риски при покупке квартиры. Речь прежде всего идёт о наличии юридических обременений (например, несовершеннолетние собственники).

Налоги

Несмотря на ряд юридических особенностей, сделка по переуступке прав является процедурой с недвижимостью, которая приносит денежную прибыль. Поэтому, как и с любой прибыли, продавец обязан заплатить подоходный налог. В России он составляет 13% и платится с суммы чистого дохода.

Внимание: если квартира продается по той же самой цене, или за меньшую сумму, то налог платить не нужно.

Оформление «задним» числом

Это довольно рискованная процедура с юридической точки зрения. Необходимость в оформлении сделки «задним» числом может возникнуть в случае, когда строящийся дом уже посетила Государственная Комиссия (то есть объект находится в процессе сдачи), но продавец продаёт свою долю на основании договора долевого участия.

Самым важным момент является наличие у продавца Акта приёма-передачи квартиры. Если Акт уже было подписан, то сделка невозможна. Если квартира ещё не принята владельцем, возможна следующая схема:

1. Договор подписывается «задним числом» при оплате текущей датой.
2. Покупатель оплачивает квартиру.
3. Сделка регистрируется.
4. Новый владелец подписывает Акт приёма-передачи.

У такой схемы есть один риск: в случае, если по каким-то причинам сделку придётся отменять, покупатель получит только ту сумму, которая была указана в договоре.

Процедура между родственниками

Как сделать уступку прав собственности на жилое помещение в строящемся доме между родственниками? Любую передачу недвижимости между родственниками на безвозмездной основе называют процедурой дарения.

Справка: в случае передачи прав на строящийся объект, оформляется договор безвозмездной переуступки. В договоре должно быть ясно выражено намерение совершить именно безвозмездную сделку.

С точки зрения закона, такой договор регулируется как нормами для уступки , так и нормами гражданского законодательства для сделок дарения квартиры. В остальном же процедура имеет классическую схему.

Приобретение квартиры по переуступке прав может принести выгоду как покупателю, так и продавцу. Обе стороны могут максимально снизить свои риски, если заранее ознакомятся с процедурой проведения сделки и подойдут к ней со всей ответственностью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: expravo.com