Уступка права требования на квартиру в новостройке образец

В статье мы расскажем, что такое покупка квартиры в строящемся и не сданном доме по переуступке прав собственности и как это сделать. Вы узнаете, как составить договор, а также какие существуют риски при приобретении жилья таким образом.

Переуступка квартиры в новостройке

Иногда встречается такая ситуация, когда долевой владелец квартиры решает продать свою долю стороннему лицу. Как называется такая ситуация? Переуступкой квартиры в новостройке, хотя и не совсем. Давайте разберемся.

Разбираемся в терминах

Начнем с того, что переуступка не влечет за собой перехода права собственности к покупателю, как это происходит в обычном случае. Дело в том, что на стадии строительства прав собственности нет вообще. Поэтому юристы говорят: по переуступке приобретают не собственность, а всего лишь право требование.

В чем отличие права требования от права собственности?

Право требования —это неотъемлемое право первоначального дольщика. Считается, что он, по договоренности с Застройщиком, предполагает успешное завершение объекта и поэтому заключает с ним договор о намерениях. Это может быть либо ДДУ (договор долевого участия), либо предварительной купли-продажи.

Вводится новое понятие – приобретатель, он же дольщик. Если приобретатель частное лицо, то он получает право требование на конкретную квартиру строящегося дома. Приобретателем может выступать и юрлицо, которое может получать право требования как на единичную квартиру, так и на несколько (по решению Застройщика).

Реализуется право требование двояко:

когда дом готов, оно переходит на право собственности квартиры;

пока дом не готов, дольщик имеет право продать свою долю третьей стороне по переуступке.

Итак, подытожим. Право требование – тип предварительной договоренности первичного инвестора с Застройщиком о том, что после окончания строительства дольщик получит в собственность квартиру, за которую отдал деньги. Но не раньше.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Риски и особенности

Третьей стороне, то есть второму покупателю, легче оказаться в рискованной ситуации, чем первому дольщику. Потому что он юридически связан только с продавцом, а не с Застройщиком. Если продавец юридическое лицо, то покупатель может и не знать об отношениях этого лица с Застройщиком. Это большой риск, как мы опишем ниже на примере.

Если же продавец – частник, то главный риск в том, что у него может не оказаться всей полноты права требования. Соответственно, покупая долю, приобретатель может лишиться правовой защиты сделки, вплоть до потери денег и квартиры.

Объясним подробнее. Единственным документом, который по закону гарантированно передает право требование, является договор долевого участия, ДДУ. Его зарегистрируют в Росреестре. Переуступка прав по ДДУ, с точки зрения легитимности сделки, считается безупречной. Если при продаже договор переуступки прав заключается на основе ДДУ, то он также считается легитимным.

Но как с этим на практике? С вариациями.

Важно! Если переуступка оформляется другими договорами, то фактической передачи прав требований не происходит!

Кроме того, в других договорах могут быть предусмотрены дополнительные условия перехода прав требования. Пока они не выполнены, сделка не считается легитимной.

Пример, как покупатель по переуступке может лишиться всего

Допустим, строительный подрядчик получил как оплату за свои услуги от Застройщика несколько квартир. Сделка оформлена договором не ДДУ, а иным. После этого подрядчик переуступает (продает) доли частным покупателям. И тоже не на основе ДДУ, а другого договора.

Время идет, вроде бы все нормально. Но в один прекрасный день подрядчик ссорится с Застройщиком, например, по причине взаимных претензий. Поскольку договор по переуступке прав подрядчика с Застройщиком не ДДУ и не зарегистрирован в госреестре, наступает катастрофа. Застройщик единоличным решением аннулирует ранее подписанный договор с подрядчиком. Соответственно, последний теряет право требования, лишается квартир, которые возвращаются в распоряжение Застройщика. Вслед за подрядчиком лишаются квартир в будущем доме и его клиенты-покупатели. Они страдают больше, поскольку еще теряют немалые средства, заплаченные за переуступку. Единственно, что им остается, — требовать возврат средств с подрядчика, что нереально из-за отсутствия договора долевого участия. Либо ждать и надеяться, что подрядчик через суд вернет свои права.

Важный вывод из примера! При наличии ДДУ любые отношения между Застройщиком-Продавцом-Покупателем можно урегулировать в законодательном режиме.

Это очень важно помнить всем, кто собирается купить квартиру в новостройке по переуступке.

Причины переуступки прав

Причины продажи долевого участия могут быть неблагоприятными для покупателя и вызываться не очень комфортными ситуациями. Распространенные случаи, когда строительство заморозилось, не соблюдаются нормы, от чего страдает качество работ, либо Застройщик попросту растратил средства инвесторов и находится в состоянии, близком к банкротству.

Разочарованные дольщики переуступают права требования другим покупателям (естественно, по сниженной цене), чтобы сохранить хотя бы первоначальные взносы. Новый дольщик оказывается в цейтноте. Поскольку добровольно попал в эту неприятную ситуацию, прельстившись дешевой ценой.

Отсюда вывод – причины продажи легко знать, если самому собрать информацию об объекте. Неплохо проверить деловую репутацию Застройщика, его законченные проекты, отзывы инвесторов, любые данные, которые помогут определиться с ситуацией.

Существенное дополнение

Важно! По закону (ст. 390 ГК) первоначальный дольщик или цедент не отвечает перед покупателем по переуступке прав за Застройщика. Если тот нарушит сроки строительства либо заморозит объект, свои претензии покупатель может адресовать только Застройщику.

Но по той же статье Гражданского кодекса, если в договоре переуступки указать пункт, что продавец отвечает за действия Застройщика перед покупателем, то ситуация меняется.

В случае проблем со строительством по вине Застройщика (и даже его банкротства) покупатель получает право требовать компенсацию с продавца. На бумаге звучит прекрасно, но в жизни встречается очень редко. Кто согласится на эту драконовскую ответственность поручаться за Застройщика, если первый дольщик и так продает свою долю, потому что потерял доверие к тому.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Совет на заметку

Не каждое предложение переуступки таит в себе опасность. Если ДДУ подписан, а Застройщик проверен и с ним все в порядке, то дом будет закончен, а новый дольщик обязательно получит долгожданную квартиру. Поскольку цена по переуступке иногда существенно ниже рыночной, у покупателя на руках остается немалая сумма денег, которую он планировал потратить на квартиру в новостройке. Хотим посоветовать разумно распорядиться этими средствами. Пока идет строительство, можно в квартире сделать комплексный ремонт. Когда дом будет готов, то не надо будет тратить дополнительные деньги на ремонт, а сразу въехать в обновленные апартаменты.

Единственный момент – ремонт желательно сделать силами сторонней строительной компании, а не строителей на объекте. Как показывает опыт, эти строители ничем не отличаются от частных бригад со всеми вытекающими последствиями. В случае с компанией можно заключить договор, определить сроки и зафиксировать цену за квадратный метр. Так клиент получит гарантированный результат без лишних хлопот и нервотрепки.

Резюме

Итак, главный вывод статьи – покупка квартиры по переуступке в новостройке должна заключаться только на основании Договора долевого участия (он должен быть у первоначального дольщика). Один лишь этот документ в состоянии свести почти к нулю все возможные риски. Если дольщик не соглашается на этот вариант, либо если у него нет договора ДДУ с Застройщиком, отказывайтесь от покупки!

Оформление договора переуступки права требования на квартиру в новостройке . Образец документа. На чтение20 мин. Просмотров2258 Обновлено 06.06.2020. Содержание статьи (кликните, чтобы посмотреть). … Переуступка квартиры – один из способов приобретения недвижимости в собственность в строящемся многоквартирном доме. Это не редкое явление на рынке новостроек , поэтому важно относиться серьезно к содержанию договора и представляемым документам. Договор может заключаться и между юридическими, и между физическими лицами. к содержанию ↑.

Как приобрести недвижимость в новостройке: покупка квартиры по переуступке прав и возможные риски

Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика. Первичный инвестор (по отношению к вам – продавец), вы (покупатель) и застройщик заключаете ряд договоров для передачи вам прав собственности на данное жилье. Квартира, расположенная в новостройке, еще не сданной в эксплуатацию, привлекательна не только для инвесторов, но и для обычных граждан. Купить квартиру в новостройке можно по переуступке прав.

Что это такое?

Пока здание не возведено и не сдано в эксплуатацию, дольщики, которые вложились в строительство, вместо свидетельства о собственности имеют на руках договоры участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ).

Эти документы и являются необходимым и достаточным условием оформления права собственности на квартиру тогда, когда дом будет сдан, и фактически закрепляют это право.

Передача данного права другому лицу и называется переуступкой. Таким образом, договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

Вы можете рассчитать неустойки по договору долевого участия с помощью онлайн-калькулятора.

Возможные риски

• Клиент должен учитывать, что предыдущий дольщик не несет никакой ответственности за действия застройщика. Из этого следует, что любые претензии по качеству и сроках сдачи дома в эксплуатацию можно будет предъявлять исключительно к строительной организации.
• Если приобретать объект недвижимости у недобросовестного застройщика, то существует вероятность не дождаться окончания его строительства (как проверить застройщика при покупке квартиры?). Поэтому перед заключением сделки необходимо убедиться, что застройщик не готовится к процедуре банкротства.
• По закону возможна переуступка с перенесением долга на нового клиента, поэтому этот пункт необходимо уточнить заблаговременно. В этом случае, помимо основного долга, за предыдущим дольщиком может числиться пеня за просрочку платежа. Это может стать основанием для отказа от исполнения условий договора застройщиком в одностороннем порядке.
• Желательно изучить репутацию застройщика и информацию о сроках сдачи строящейся недвижимости.
• Будущему дольщику желательно отказаться от сделок по незарегистрированным документам. Новый договор тоже необходимо регистрировать в регистрационной палате.

Вероятность двойной переуступки ушла в прошлое. Сегодня все ДДУ проходят через регистрационную палату.

В каких случаях договор заключать нельзя:

• Договор переуступки предлагает заключить гражданин, у которого отсутствует ДДУ с застройщиком.
• Строительство объекта заморожено или застройщик готовится к процедуре банкротства.
• Застройщик имеет сомнительную репутацию, участвует в судебных спорах с юридическими и физическими лицами.

Как это сделать в строящемся доме?

Как происходит покупка квартиры, если человек решил купить жилье в строящемся доме? Когда будущий дольщик остановил свой выбор на определенной квартире, необходимо выполнить ряд условий. Действия до подписания договора по переуступке:

Необходимо внимательно изучить договор долевого участия, рассмотрев каждый пункт и подпункт, дополнительные соглашения, форс-мажорные обстоятельства и условия, при которых документ может быть признан недействительным.

При покупке недвижимости также необходимо получить согласие застройщика на заключение договора переуступки прав (без этого сделка будет считаться незаконной) и получить первичный договор долевого участия от продавца. Если договор по переуступке был переоформлен несколько раз на разных физических лиц, то все предыдущие документы передаются новому дольщику.

Необходимые документы

Для подписания договора, если необходима продажа или покупка собственности необходимо собрать:

• Паспорта участников.
• Первичный ДДУ.
• Справку о полной или частичной оплате строящейся недвижимости.
• Квитанцию об оплате госпошлины.
• В случае необходимости, получить нотариальное согласие супругов на осуществление сделки.
• Согласование застройщика на заключение договора по переуступке прав.
• Выписку из регпалаты.

О том, какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке, мы писали тут.

Составление договора

В договоре уступки должны быть указаны следующие пункты:

1. Полные данные о застройщике.
2. Данные предыдущего дольщика.
3. Полное описание объекта недвижимости.
4. Дата и стоимость уступки.

• Скачать бланк договора переуступки прав
• Скачать образец договора переуступки прав

Регистрация соглашения

После подписания договора следует сдать документы в регистрационную палату. А после регистрации:

1. Подписать акт приема–передачи документов.
2. Оповестить застройщика о состоявшемся переходе прав.

После регистрации нового договора у нового дольщика на руках, помимо зарегистрированного договора, должен остаться полный пакет документов, включая предыдущий ДДУ, заключенный продавцом с застройщиком.

Нюансы, если вы решили взять ипотеку

Ипотека — наиболее востребованный способ решения жилищного вопроса в Российской Федерации. Поэтому многих интересует вопрос, можно ли оформить квартиру по переуступке в ипотечный кредит и какие требования у банка к такой сделке. Если у предыдущего дольщика и у застройщика все в порядке с документами, то будет легко получить согласие кредитной организации.

Стоит учитывать, что если гражданин берет ипотеку на приобретение недвижимости по переуступке, то желательно указывать реальную стоимость жилья. Это необходимо в случае разрешения претензий и банк может не пропустить такую сделку. Прежде всего необходимо уточнить условия ипотеки по строящемуся объекту. Эту информацию можно получить в банке.

Продажа объекта недвижимости по переуступке в ипотеку происходит следующим образом:

1. выбрать квартиру;
2. получить от застройщика одобрение на переуступку прав требования по этой квартире от одного дольщика к другому;
3. обратиться в банк с необходимой документацией;
4. если кредитная организация одобрит ипотеку, необходимо предоставить документы по переуступке, зарегистрированный ДДУ первого покупателя, документы о полной оплате и и справку об отсутствии задолженности перед застройщиком, документы продавцов;
5. получить одобрение сделки банком;
6. открыть счет в банке;
7. составить договор переуступки прав на квартиру и подписать кредитную документацию.

Перед оформлением ипотеки на покупку квартиры по ДДУ, прежде всего, необходимо получить согласие банка на сделку, а затем передать организации всю необходимую документацию. Также понадобится открытие счета в банке для перечисления ежемесячного взноса (для покупателя) и получения денежного перевода за переуступку прав (для продавца).

Составление договора переуступки происходит после получения согласия банка и застройщика, дополнительно подписывается необходимая кредитная документация. После регистрации соглашения в регистрационной палате, кредитная организация осуществляет перевод денежных средств предыдущему дольщику.

Относительно продавца

Под переуступкой прав на ипотеку подразумевается определенная сделка, при которой клиент, нуждающийся в жилье, приобретает права на недвижимость, находящуюся в ипотеке. Заёмщик в этом случае переоформляет ДДУ на нового дольщика вместе с кредитом, за счёт которого он был приобретен. Переуступка прав не может быть осуществлена без согласия банка и это самое главное условие.

Если предыдущий дольщик оформлял квартиру в ипотеку, то в первую очередь ее необходимо погасить. Для этого оформляется договор займа между продавцом и покупателем. Документ составляется в письменной форме и не подлежит регистрации. На основании этой бумаги клиент передает деньги продавцу, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает существующее «обременение».

Далее необходимо переоформить права на ипотечную квартиру. Однако, все это осуществимо, когда покупатель расплачивается наличными. В случае двух «ипотечников» (и продавец, и покупатель), переуступку оформить сложнее.

Основные преимущества при приобретении квартиры по переуступке прав в ипотеку:

• нет необходимости проводить оценку имущества;
• первый взнос банку оплачивать не требуется;
• все необходимые документы уже находятся в кредитной организации.

Из недостатков приобретения квартиры в ипотеку по переуступке следует отметить, что порой такая сделка может сопровождаться изменением условий, действующих по текущему кредиту.

Например, может существенно увеличиться процентная ставка по кредиту. Этот момент желательно заранее уточнить в банке. Также существует риск различных действий мошеннического характера со стороны предыдущего заемщика, так как он может подать заявление в суд на признание сделки недействительной.

При оформлении документов в отделении кредитной организации необходимо также узнать, на кого возлагаются все имеющиеся выплаты по просрочкам и штрафам. Как правило, все обязательства переходят будущему дольщику. В такой ситуации рекомендуется заранее изменить условия договора и установить пункт, согласно которому все имеющиеся до подписания нового договора просрочки и штрафы должны возлагаться на предыдущего дольщика. Также следует учитывать срок действия кредитного договора и возможность произведения досрочного погашения кредита.

В случае внесение гражданином полной стоимости недвижимости, банк может потребовать уплату комиссионных за снятие с него обременения.

Следует учитывать, что имущественное право на ипотечную недвижимость принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если: между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме. В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик.

Также перед одобрением сделки каждый банк будет проводить проверку нового клиента на наличие задолженностей перед финансовыми организациями и платежеспособность. Связано это с тем, что кредитор желает получать своевременную оплату долгов по кредиту.

Когда сделку могут признать недействительной?

Признанию договора могут служить разные основания:

• сделка противоречит действующему законодательству Российской Федерации;
• мнимость или повторность заключения договора;
• один из участников является недееспособным или был несовершеннолетним на момент заключения сделки;
• договор был заключен в результате применения насильственных мер;
• нет согласия застройщика на сделку;
• не получено разрешение банка (в случае ипотеки).

Также необходимо уточнить, не использован ли предыдущим дольщиком материнский капитал. От такой квартиры лучше отказаться, так как это существенное обременение, при котором дети имеют доли в таком имуществе. В будущем сделку могут признать недействительной.

Таким образом, приобретение квартиры по переуступке прав имеет как преимущества, так и определенные риски. Чтобы не попасть в сомнительные ситуации необходимо тщательно проверять репутацию застройщика и внимательно изучать необходимую документацию.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, как осуществляется покупка квартиры в новостройке по переуступке:

Переуступка прав требования на квартиру – это покупка жилья в новостройке у владельца, который еще не оформил право собственности на жилье . Это достаточно частое явление, когда человек приобретает жилье на стадии котлована, чтобы незадолго до введения в эксплуатацию продать по более высокой стоимости и купить себе что-то получше. … Сделка по переуступке прав требования хоть и встречается часто, но все же реже, чем приобретение жилья в новостройке или во вторичном жилом фонде. … Уступка по предварительному договору купли-продажи с юридической точки зрения представляет собой продажу права на заключение договора купли-продажи в будущем.

Уведомление о переуступке права требования

В настоящее время на строительном рынке часто встречаются сделки переуступки прав требования на жилье, на основании которых право передается от собственника к третьему лиццу.

Уступка может принести пользу лицам, которые желают оформить договор цессии в отношении недвижимости.

Продавцу уплачиваются средства за продажу жилья, а покупатель становится его собственником по недорогой цене.

Нюансы соглашения

Термин «переуступка права» означает разновидность юридической сделки, которая заключается с объектом недвижимости. Право требования уступается наряду с обязанностями другому лицу.

Обязательным требованием к совершению сделки является получение на нее согласия владельца жилплощади.

Участники сделки по переуступке права требования:

Собственник	Владелец объекта недвижимости в соответствии с первоначальным договором
Цедент	Ему принадлежит право требовать предоставления определенного имущества, он стремится привести в исполнение приобретенное им право требования на объект недвижимости
Цессионарий	получатель права требования на квартиру. Сторона первоначально не участвовавшая в оформлении основного договора

Владелец права и приобретатель заключают между собой договор цессии, удостоверяющий факт переуступки права.

Сделка является основанием передачи собственности на жилплощадь (или другой объект) с дальнейшей его гос.регистрацией в службе Росреестра.

Зачастую права на квартиру уступаются лицами, которые вкладывали денежные средства в возведение дома или участвовавшими в долевом строительстве.

Законодательное регулирование

Регулирование основных вопросов, касающихся сделки переуступки, выполняется в указаниях гл. 24 ГК РФ.

Кроме того, отдельные правила заключения договора цессии сделаны в нормах Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В закон много раз вносились поправки и корректировки для улучшения процедуры осуществления сделок с недвижимым имуществом.

Кроме данных нормативно-правовых актов были приняты несколько законов, истолковывающих правовые особенности, связанные с совершением договора.

Они содержат положения, позволяющие осуществить защиту прав и интересов всех сторон переуступки.

Соглашение об уступке оформляется только при наличии согласия собственника права на объект недвижимого имущества.

В качестве обязательного условия совершения сделки является направление уведомления обязанной стороны о переуступке права. Это предусмотрено нормами действующего гражданского законодательства.

Уведомление застройщика о переуступке прав требования

В случае передачи права требования третьему лицу, дольщик должен известить об этом обладателя права.

Обычно ему направляется уведомление о переуступке в письменном виде. Форма такого извещения должна отвечать правилам, содержащихся в нормах законодательства.

Уведомление должно направляться застройщику независимо от текущего состояния объекта уступки, т.е. готовности строящегося многоквартирного дома.

По договору долевого участия

Если лицо хочет уступить другому лицу право требования, то оно должно направить уведомление в письменной форме застройщику. Требование о согласии правообладателя является обязательным для заключения сделки по переуступке.

Соглашение может быть заключено, если дольщик:

Рассчитался со строительной фирмой в полном объеме	согласно условиям, содержащимся в договоре участия в долевом строительстве
Нашел приобретателя	которому он уступает права и обязанности по договору
Имеет полномочия на совершение договора цессии	что прописано в первоначальном договоре

В случае, когда продавцом выступает гражданин-дольщик по договору долевого участия, то он может получить от совершаемой сделки прибыль.

Квартира в новостройке может быть продана по большей стоимости, нежели уплаченная им застройщику исходная цена по ДДУ.

Зачастую стоимость жилья значительно увеличивается по мере продвижения строительных работ, поэтому она покроет финансовые вложения, произведенные по договору участия в долевом строительстве жилого дома.

В соответствии с договором ДУ, его заключение между застройщиком и дольщиком влечет возникновение соответствующих прав и обязательств.

Основной обязанностью дольщика является внесение оплаты по договору в определенные сроки.

Договор долевого участия должен содержать следующие условия:

Срок внесения платы по договору	порядок уплаты ежемесячных платежей
Дата ввода жилого дома в эксплуатацию	сроки передачи квартиры дольщику
Права и обязанности, ответственность сторон за нарушение условий по договору	прочие условия

Если застройщик не дает согласие на совершение переуступки по договору долевого участия, то сделка считается недействительной, а право требования не будет передано покупателю.

О переуступке права аренды земельного участка между физическими лицами, читайте тут.

На квартиру

В законе нет запрета на продажу квартиры, расположенной в строящемся жилом доме с помощью сделки переуступки права требования.

Она представляет собой приобретение жилплощади в многоквартирном доме у застройщика дольщиком и передачу прав на нее другому лицу.

Подобного рода договор стал очень распространенным в сфере первичного строительного рынка, т.к. прост в оформлении.

Особенности сделки по переуступке прав . Оформление договора переуступки права требования на квартиру в новостройке . Образец документа. Основные моменты. Порядок оформления. Документы для заключения. Продажа квартиры по переуступке прав в 2020 году. … Переуступка прав – это передача прав требования на квартиру в строящемся многоквартирном доме, полученных на основании договора долевого участия (ДДУ), другому лицу. Эту схему продажи еще называют цессией . Такой договор (ДДУ) означает, что дольщик в дальнейшем может потребовать права на квартиру . Он приобретает, по сути не квартиру , так как она еще не построена, а права на неё.