Уступка при долевом строительстве квартиры

Приобретение квартиры по переуступке прав представляет собой сложный и трудоемкий процесс, вызывающий на практике большое количество вопросов.

Договор переуступки прав собственности на квартиру требует соблюдения обязательных требований норм права, касающихся данного вопроса. В противном случае договор может быть признан недействительным или не заключенным.

Дополнительное соглашение об изменении дольщика

Соглашение об уступке требования по ДДУ заключается в письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

В большинстве случаев для регистрации соглашения требуется письменное согласие застройщика. Согласно закону такое согласие необходимо в двух случаях: если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга.

1. дата заключения;
2. стороны: прежний участник долевого строительства и новый участник с указанием паспортных данных и места регистрации;
3. объект уступки: права (и обязанности) участника долевого строительства.
4. цена уступки, если сделка возмездная.

В обязательном порядке указываются признаки, которые определяют ДДУ — идентификационные характеристики:

Продажа квартиры в новостройке по переуступке права // Переуступка по эскроу. Пошаговая инструкция

• наименование,
• номер,
• дата заключения,
• наименование сторон,
• объект строительства (наименование, местоположение, план, основные характеристики объекта, назначение, этаж квартиры, количество комнат, площадь и т.д.),
• сроки сдачи объекта,
• права на земельный участок, разрешительная документация,
• дата и номер регистрации в Росреестре,
• а также все дополнительные соглашения к нему.

В особых случаях пропишите условия:

1. о безвозмездной передача прав;
2. о переводе долга, если прежний дольщик не оплатил стоимость квартиры по ДДУ;
3. об ипотеке.

Укажите все характеристики кредитного договора:

• данные о его регистрации,
• закладной,
• сведения о банке,
• сумме долга,
• порядке и сроках выплаты платежей — графике,
• сведения об обеспечительных мерах.

Подберем специалиста за вас

Переуступка прав требования на недвижимость: понятие, особенности, нормативная база

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

• появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
• иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
• во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

• полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
• наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
• наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Предлагаем ознакомиться Что такое договор социального найма и зачем он нужен?

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

• инвестиционные соглашения;
• предварительные соглашения купли-продажи;
• предварительные соглашения долевого участия;
• вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

• приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
• оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Переуступка прав по ДДУ несет в себе множество подводных камней. Налоги, ответственность застройщика, необходимость двойных проверок – всем этим придется заниматься покупателю. Продавцу переуступки также не получится обойтись без дополнительных расходов. Поэтому если есть возможность – лучше дождаться сдачи дома и оформления квартиры в собственность – так будет намного проще и безопаснее.

Акулов Николай Валерьевич

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Для подписания договора нужно пройти несколько этапов, и успех совершенной сделки во многом будет зависеть от того, насколько серьезно вы отнесетесь к выполнению каждого пункта.

Первым делом нужно убедиться, что договор цессии при покупке квартиры в новостройке не принесет неприятностей со стороны застройщика, значит — проверить его разрешительные документы. Сюда входят учредительные бумаги, бухгалтерские отчеты, правоустанавливающие документы на участок и строительство, проект дома и сроки его сдачи в эксплуатацию.

Составление договора цессии определяется 24 главой Гражданского Кодекса России. Перед тем, как оформить переуступку квартиры в строящемся доме, следует знать, что должно быть указано в договоре цессии.

В содержании указывают объект сделки и все его характеристики:

• адрес;
• этажность строения;
• общая площадь квартиры;
• данные застройщика;
• номера актов, подтверждающих право на владение участком земли;
• стоимость договора цессии;
• порядок внесения средств;
• платежные реквизиты.

Когда требуется получать согласие девелопера на сделку

Законодатель не обязывает участников сделки заручаться согласием девелопера, если прежний дольщик полностью выплатил стоимость жилья. При отсутствии долгов договор уступки прав требования на квартиру по договору долевого участия может быть заключен без разрешения застройщика. Но это только тогда, когда ДДУ не содержит такого требования.

Предлагаем ознакомиться: Федеральный закон и международный договор

Если в условиях договора присутствует пункт об обязательном получении согласия на данную сделку застройщика, тогда его необходимо получить. Сложившаяся практика показывает, что данное условие, как правило, содержится в договоре. Причем разрешение застройщика на сделку не бесплатно, обычно они требуют примерно 5 % от суммы договора. Если платежи по договору не погашены, то согласие девелопера обязательно.

Подводные камни

С одной стороны может показаться, что рассматриваемый вид сделки довольно простой и не требует особых дополнительных усилий для его реализации.

На самом деле, сделка содержит в себе не только много нюансов, но и подводных камней.

Приобретение жилья по договору цессии – довольно рисковое дело, поэтому следует внимательно изучать документы первичного правообладателя и застройщика.

Особенно стоит задуматься, если:

• стоимость приобретаемого жилья существенно занижена;
• квартира изначально оформлена по документам, не прошедшим государственную регистрацию;
• дольщик не имеет разрешения от застройщика на совершение переуступки;
• в данном жилом доме продается большое количество квартир, возможно, данное жилье не пользуется спросом в силу определенных обстоятельств или проблем.

Документы для Росреестра

Для регистрации договора цессии вам понадобятся:

• соглашение об уступке прав по ДДУ;
• договор долевого участия со всеми дополнительными соглашениями;
• документы, подтверждающие оплату долёвки, в том числе справки, расписки, приходные и кассовые ордера, акты сверок задолженностей;
• письменное согласие застройщика на перевод долга и уступку прав требования от прежнего участника.
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Если у сторон есть семья, нужно нотариально заверенные согласия супругов сторон и органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний или недееспособный.

Банк даёт письменное согласие, если право требования находится в ипотеке. Нужен будет сам кредитный договор.

Срок регистрации — 7 дней.

Обращаются в Росреестр обе стороны соглашения: заявление подписывают вместе. Передача документов возможна через МФЦ.

Налог при продаже квартиры по переуступке

Переуступка прав на квартиру облагается налогом НДФЛ по ставке 13% для граждан РФ и 30% иностранным.

Есть два законным способа снизить налог:

1. Воспользоваться налоговым имущественным вычетом. Размер вычета — в сумме фактически полученных доходов, но не превышающих в целом 1 млн рублей.
2. Заплатить налог только с фактически полученной прибыли от продажи. Если сумма продажи была равна сумме покупки у застройщика, то прибыль равна 0 и платить налог с нее не надо. Но нужно обязательно указать ее в декларации (подается до 15 июля следующего после продажи года). Иначе вам придет уведомление об оплате налога со всей суммы или штраф.

Обязательные условия договора

Законодатель не установил единую форму договора уступки, поэтому он составляется произвольно. Пример документа можно посмотреть ниже. Обычно в условия договора включаются следующие положения:

1. Сведения о продавце и покупателе. (для организации – ее реквизиты и адрес, для граждан – ФИО, данные паспорта и место регистрации).
2. Предмет договора должен содержать информацию о застройщике и уступаемом объекте;
3. Полная стоимость договора и условия ее уплаты;
4. Период времени, в течение которого производятся расчеты;
5. Обязательства обоих сторон и ответственность за их неисполнение;
6. Реквизиты ДДУ, на основании которого происходит сделка.

В зависимости от особенностей сделки, соглашение об уступке права требования может дополняться другими пунктами. Например, при наличии долга по ДДУ, в документ включаются правила перехода долга на нового участника. Если частично оплата по договору осуществляется за счет ипотечного кредита, указывается размер суммы, выплачиваемой заемными средствами, и наименование финансовой организации, выдавшей ипотеку.

Чем рискуют продавец и покупатель?

С одной стороны, сделка кажется выгодной, но при этом несет в себе определенные риски:

1. Банкротство застройщика. Может возникнуть такая ситуация, что инвестор знает о предстоящей процедуре банкротства застройщика и старается поскорее продать квартиры. При этом, даже если застройщик сам не предупредит покупателя о прекращении своей деятельности, нести за это ответственности он не будет.
2. Продажа права требования нескольким лицам. Довольно распространенная мошенническая схема, при которой право переуступается двум или более лицам. На практике, в выигрыше остается лицо, заключившее договор цессии первым.

Дарение

Дарение – безвозмездная сделка и совершается она с согласия одаряемого. Если Вы желаете подарить кому-то статус участника в долевом строительстве квартиры, существует два варианта оформления такой сделки: договор дарения и соглашение о безвозмездной уступке прав по ДДУ.

Подарить права по ДДУ возможно только полной оплаты цены договора. Безвозмездная уступка возможна при неполной оплате.

Помните, что необходимо нотариальное согласие супруга и письменное согласие застройщика.

Договоры дарения и безвозмездной уступки регистрируются в Росреестре и считаются заключенным после внесения сведений в ЕГРН.

Источник: vostok-kvartal.ru

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве. Оправданы ли риски? (часть 1)

По общему правилу право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Вместе с тем такой договор не только прямо не регулируется действующим гражданским законодательством, но и правоприменительная практика, сложившаяся по этому вопросу, крайне противоречива. В этих условиях анализ и обобщение судебной практики по данному вопросу приобретает особенную значимость.

Решением от 04.04.2012г. по гражданскому делу № 2-452/2012г. Пролетарским районным судом г. Твери П.Л.А. к Некоммерческому партнерству вкладчиков-кредиторов «Первомайский-2», ООО «Микро ДСК» о признании договора участия в долевом строительстве недействительным, о применении последствий недействительности сделки было отказано.

Решение было обжаловано и определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда оставлено без изменения.

Между П.Л.А. и коммандитным товариществом «Социальная инициатива и Компания» был заключен договор инвестиционного вклада и дополнительное соглашение к нему. Целью данного договора со стороны истца являлось получение квартиры, стоимостью «. ». Порядок оплаты строительства квартиры был предусмотрен договором, а именно – денежные средства должны были быть внесены поэтапно. В свою очередь коммандитное товарищество «Социальная инициатива и Компания», должно было осуществить строительство жилого дома, предоставить заказанную построенную квартиру в состоянии, соответствующем требованиям ГОСТа и СНиП РФ, после окончания строительства данная квартира должна была перейти в собственность истца.

Договор заключался истцом как договор присоединения, поскольку условия его были определены в стандартной форме, предложенной коммандитным товариществом «Социальная инициатива и Компания», и могли быть приняты только путем подписания данной формы, внесение каких-либо изменений со стороны истца не допускалось, поэтому данные о сроках окончания строительства в договоре отсутствуют.

Таким образом, договор инвестиционного вклада и дополнительные соглашения к нему имели признаки договора строительного подряда, поскольку истец заказала выполнение работ по строительству, а правоотношения, возникшие между ней и КТ«Социальная инициатива и Компания», должны были регулироваться также и законодательством о защите прав потребителей. Заключенный договор по своему содержанию являлся договором подряда.

В связи с возбуждением уголовного дела в отношении руководства КТ «Социальная инициатива и компания» строительство жилого дома было заморожено. Было создано Некоммерческое партнерство вкладчиков кредиторов «Первомайский-2», в последующем между КТ «Социальная инициатива и компания» и Некоммерческим партнерством «Первомайский -2» заключено соглашение, по которому к последнему перешли права и обязательства по строительству микрорайона, в том числе и перед вкладчиками-кредиторами. На общем собрании было решено, что основным условием заключения договоров долевого участия в строительстве с вкладчиками станет доплата до себестоимости 1 кв. м., которая была рассчитана в сумме «. ».

П.Л.А. обратилась в НП «Первомайский-2» с просьбой заключить с ней в соответствии с новым действующем законодательством договор долевого участия в строительстве, однако в последствии, после долгих переговоров, истцу было отказано в заключении договора без мотива. Потом стало известно, что между НП ВК «Первомайский-2» и ООО «Микро ДСК» был заключен договор долевого участия в строительстве на спорную квартиру. Данный договор был зарегистрирован в соответствующем органе, осуществляющем государственную регистрацию.

Исходя из изложенного, истец полагала, что у нее имелось первичное право требования спорной квартиры перед новым дольщиком ООО «Микро ДСК», в связи с чем сделка, заключенная между ответчиками, являлась недействительной. Договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенный между НП «Первомайский-2» и ООО «Микро ДСК» просила признать недействительным и применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны.

На основании ст. 431 ГК РФ правоотношения между истицей и КТ «Социальная инициатива и Компания», вытекающие из договора инвестиционного вклада и дополнительных соглашений, в совокупности следует считать правоотношениями по долевому участию в строительстве.

Решением Арбитражного суда установлен факт, что вклад истицы был направлен на финансирование строительства, а также признаны недействительными только отдельные пункты соглашения, которые прямо затрагивали права и законные интересы вкладчиков, остальные положения соглашения, регулирующие права и обязанности Партнерства в отношении вкладчиков, являются действительными. В нарушение установленных соглашением сроков и обязанностей Партнерство отказало ей в заключении договора на долевое участие и заключило договор долевого участия в строительстве на ее квартиру с ООО «Микро ДСК». При этом договор инвестиционного вклада и дополнительные соглашения к нему расторгнуты не были, денежные средства остались вложенными в строительство и не возвращены истцу.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ П.Л.А. получила права на приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве. Основанием указанного утверждения является обстоятельство, что она изначально выполнила обязательства дольщика, а впоследствии заключенный договор долевого участия в строительстве между НП «Первомайский-2» и ООО «Микро ДСК» (фраза не завершена — прим. корр.). ООО «Микро ДСК» не приобрело право собственности на спорную квартиру, однако уклоняется от переуступки прав по договору долевого участия.

Ответчики в своих возражениях ссылались на то, что основанием оспаривания сделки, заключённой ответчиками, является первичное право требования спорной квартиры от НП ВК «Первомайский-2» перед новым дольщиком ООО «Микро ДСК», при этом не были указаны конкретные нормы закона, которые предоставляют истцу какие-либо права требования в отношении НП ВК «Первомайский-2», и были нарушены при заключении оспариваемого ею договора. Отсутствие у истицы права требования в отношении НП ВК «Первомайский-2» подтверждено вступившими в законную силу судебными актами: решениями Арбитражного суда, которыми было установлено, что у истицы отсутствуют какие-либо правовые основания предъявления требований к НП ВК «Первомайский-2» как обманутой вкладчицы КТ «Социальная инициатива и компания». Единственным документом, определяющим возникновение у НП ВК «Первомайский-2» каких-либо обязательств перед вкладчиками КТ «Социальная инициатива и компания», является соглашение об уступке прав и обязательств по инвестиционному контракту, заключённое между ответчиками. В соответствии с указанным соглашением ответчик принял на себя обязательства в самом общем виде, гарантируя либо возврат вкладчикам внесённых ими денежных средств, либо зачёт их при продолжении строительства жилых домов. При этом конкретный порядок и условия продолжения строительства должны были определяться решением общего собрания членов ответчика.

Обязательным условием реализации любого из указанных выше способов являлось соответствующее волеизъявление со стороны вкладчиков. Однако, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда по делу, положения данного соглашения в части передачи НП ВК «Первомайский-2» обязательств КТ «Социальная инициатива и компания» перед истицей признаны недействительными.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из данного договора и дополнительных соглашений следует, что истец заказала коммандитному товариществу «Социальная инициатива и Компания» строительство новой квартиры, а коммандитное товарищество «Социальная инициатива и Компания» обязалось построить и передать истцу с оформлением в собственность готовый объект строительства – квартиру.

Истица выполнила свои обязательства по вышеуказанному договору, а именно полностью оплатила стоимость квартиры.

КТ «Социальная инициатива и компания» не выполнило свои обязательства по передаче истцу в собственность квартиры в связи с признанием ее в судебном порядке банкротом. Таким образом, между истицей и КТ «Социальная инициатива и Компания» возникли обязательственные отношения.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ч. 1,2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Истцом было заявлено требование о признании указанного договора участия в долевом строительстве недействительным, о применении последствий недействительности сделки. Суд счел, что истцом не доказано порока оспариваемой сделки, доказательства ее недействительности не представлено.
Напротив, ответчиками представлены доказательства, подтверждающие действительность оспариваемого договора.

Ссылки на то обстоятельство, что, поскольку расчеты произведены позже указанного в договоре срока, договор считается расторгнутым, суд счел несостоятельными, поскольку производство расчетов по договору в более поздний срок является основанием только для подписания соглашения между сторонами о расторжении договора, однако указанных действий сторонами не совершено.

Ссылки истца на те обстоятельства, что поскольку в силу ст. 398 ГК РФ она получила право на приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве, выполнив обязательства дольщика, а впоследствии заключенный договор долевого участия в строительстве между НП «Первомайский-2» и ООО «Микро ДСК» нарушил ее законные права и интересы дольщика и обеспечил незаконное завладение ООО «Микро ДСК», в связи с чем ООО «Микро ДСК» не приобрело право собственности на спорную квартиру, суд счел несостоятельными, поскольку суду не были представлены доказательства недействительности оспариваемой сделки.

Кроме того, решением Пролетарского районного суда по иску П.Л.А. к ООО «Микро ДСК» о понуждении к заключению договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда, в удовлетворении исковых требований П.Л.А. к ООО «Микро ДСК» о понуждении к заключению договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома — отказано.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что у истицы отсутствуют какие-либо правовые основания предъявления требований к НП ВК «Первомайский-2» как обманутой вкладчицы КТ «Социальная инициатива и Компания». Единственным документом, определяющим возникновение у НП ВК «Первомайский-2» каких-либо обязательств перед вкладчиками КТ «Социальная инициатива и компания», является соглашение об уступке прав и обязательств по инвестиционному контракту, заключённое между НП ВК «Первомайский-2» и КТ «Социальная инициатива и компания», согласно которому НП ВК «Первомайский-2» принимал на себя обязательства перед вкладчиками КТ «Социальная инициатива и Компания» в самом общем виде, гарантируя либо возврат вкладчикам внесённых ими денежных средств, либо зачёт их при продолжении строительства жилых домов. При этом конкретный порядок и условия продолжения строительства должны были определяться решением общего собрания членов ответчика. Обязательным условием реализации любого из указанных выше способов являлось соответствующее волеизъявление со стороны вкладчиков.

Также судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда по иску П.Л.А. и других к некоммерческому партнерству вкладчиков-кредиторов «Первомайский-2», коммандитному товариществу «Социальная инициатива и компания» о признании недействительным соглашения к контракту, положения данного соглашения в части передачи НП ВК «Первомайсрий-2» обязательств КТ «Социальная инициатива и Компания» перед истицей признаны недействительными.

Ссылки истца в судебном заседании на то обстоятельство, что решением Арбитражного суда признана недействительной лишь часть положений соглашения, регулирующая права и обязанности партнерства в отношении вкладчиков, остальные являются действительными, суд счел несостоятельными, поскольку указанным решением суда аннулировано правовое основание для возникновения обязательств перед истцом со стороны НП ВК «Первомайский-2».

Помимо этого, решением Пролетарского районного суда по иску П.Л.А. к Некоммерческому Партнерству Вкладчиков-кредиторов «Первомайский-2», к ООО «Микро ДСК» о признании права требования и о понуждении к заключению договора долевого участия отказано.

Также решением Пролетарского районного суда иску П.Л.А. к Некоммерческому партнерству вкладчиков-кредиторов «Первомайский-2» о понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда, в удовлетворении исковых требований П.Л.А. к Некоммерческому партнерству вкладчиков-кредиторов «Первомайский-2» о понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома отказано.

В соответствии с ч. 2 ст. 13 ч. 2 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежит неукоснительному исполнению на всей территории РФ.

Таким образом, оценивая доказательства в их совокупности, исходя из отсутствия оснований для признания оспариваемой сделки не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов, суд счел необходимым в удовлетворении исковых требований истцу отказать.

Для того чтобы договор замены лица в «обязательстве», по которому передается только часть прав, не был признан ничтожным при рассмотрении дела в арбитражном суде, необходимо, чтобы в первоначальном договоре (договоре застройщика с риэлторской организацией (инвестором)) было предусмотрено право риэлтора (инвестора) передавать часть своих прав и обязанностей, а также согласие застройщика на перевод долга, соответствующего передаваемым правам по данному договору. Эта ситуация имеет место в договорах цессии с третьим участником.

Договор уступки часто называют еще и договором цессии и, соответственно, сторону, передающую права требования называют цедентом, а сторону принимающую эти права — цессионатием.

Прежде чем заключить соглашение об уступке, конечный покупатель должен получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у него, выяснить, насколько успешно идет строительство и другие нюансы.

Немаловажно оценить деловую активность и репутацию застройщика, узнать судьбу реализуемых или реализованных им проектов. Словом, при правильной проверке застройщика риски сводятся к минимуму (за исключением инвестиционных рисков при покупке квартиры в любой новостройке).

Максим Смородинов, канд. юрид. наук, председатель Коллегии адвокатов «Эгида», г. Самара:

Анализируя риски, существующие при приобретении недвижимости путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в том числе путем уступки прав требования по договору о долевом участии в строительстве, автор приходит к выводу, что конечный покупатель, в целях исключения риска, должен получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у него, выяснить, насколько успешно идет строительство и другие нюансы.

Вместе с тем существующая судебная практика показывает, что в случае, если застройщик, генеральный подрядчик, действует недобросовестно, указанных мер будет однозначно недостаточно.

Во-первых, массив нормативно-правовых актов, регулирующих отношения в сфере строительства настолько велик, что обычный гражданин, а зачастую и квалифицированный специалист, не способны надлежащим образом проверить документы на строительство жилого дома. Во-вторых , автор рассматривает ситуацию, в которой права на спорное жилое помещение были приобретены двумя лицами, первым – на основании договора инвестиционного вклада, вторым – на основании договора участия в долевом строительстве. Соответственно, в данном случае, проверка полномочий застройщика не способна предостеречь дольщика от совершаемой ошибки.

При заключении договора участия в долевом строительстве, в первую очередь, необходимо руководствоваться ч. 2 ст. 3, ч. 3 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004г. № 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), согласно которым право на привлечение денежных средств граждан для строительства имеют застройщики только на основании договора участия в долевом строительстве, который должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В свою очередь лицу, приобретающему жилое помещение на основании уступки участником долевого строительства прав требования по договору, необходимо помнить, что соответствующее соглашение равным образом заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

При этом, в целях обеспечения прав дольщиков, необходимо помнить, что согласно ч. 3 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Таким образом, помещение в строящемся жилом доме, на основании договора уступки прав по договору о долевом участии в строительстве, может быть приобретено только в том случае, если основной договор заключен между застройщиком, подпадающим под требования ФЗ «О долевом участии в строительстве», и физическим лицом и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Приведенное в анализируемой статье в качестве примера судебное решение показывает, что истице, приобретшей жилое помещение на основании договора инвестиционного вклада, не удалось оспорить договор о долевом участии в долевом строительстве на то же самое жилое помещение, заключенный между организацией, к которой перешли права на застройку, и юридическим лицом, даже несмотря на то, что первоначально права на жилое помещение возникли у истицы. Вместе с тем, автор статьи указал, что организация-застройщик уклонилась от заключения с истицей договора долевого участия в строительстве на спорное жилое помещение, предусматривающего доплату дольщиком денежных средств до стоимости 1 кв. м.

Анализируемое судебное решение является не единственным и вполне соответствует сложившейся в указанной сфере судебной практике. В частности, в рамках гражданских дел № 33 – 8630/2013, № 33 – 11874/2013 Судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда было отказано в удовлетворении требовании истцов об отмене решений суда первой инстанции, которыми признаны права лиц, повторно приобретших жилые помещения по договорам о долевом участии в строительстве, даже несмотря на то, что первоначально жилые помещения на основании договоров о долевом участии в строительстве, заключенных с организацией-застройщиком , впоследствии признанной банкротом, были приобретены именно истцами.

Таким образом, поскольку суды, рассматривая аналогичные дела, не защищают права участников долевого строительства, чьи права на жилые помещения возникли первоначально, необходимо сделать соответствующие выводы, а именно, при заключении договоров о долевом участии в строительстве строго соблюдать требования, установленные ФЗ «О долевом участии в строительстве», а в случае смены организации-застройщика требовать от нового застройщика, в том числе в судебном порядке, заключения договора долевого участия в строительстве на спорное жилое помещение, предусматривающего доплату стоимости жилого помещения, пропорционально стоимости 1 кв. м.

Александра Дегтярева, старший юрист ЗАО «Адвокат ФРЕММ» (Санкт-Петербург):

Вопросы уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве регулируются, прежде всего, общими положениями гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве, а также Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Указанные нормы регулируют как уступку прав дольщика по договору, так и возможность передачи прав и обязанностей застройщика.

Согласно указанным нормам уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Уступка прав дольщика по договору подлежит обязательной государственной регистрации.

На практике ситуация, когда застройщик отказывает дольщику в уступке прав требования, встречается редко. Конечно, застройщик может отказать дольщику в переводе прав и обязанностей на другое лицо, однако если все требования, установленные законом, соблюдены, оснований для такого отказа нет. Если это произошло, принудить застройщика к переоформлению прав можно через суд.

Разумеется, при переоформлении прав дольщикам следует проявлять максимальную внимательность и осторожность. Тем не менее, на практике довольно часто возникают проблемы с передачей помещений неким третьим лицам («двойные продажи»). Эта проблема остается актуальной и на сегодняшний день, и ее освещение в предложенной статье было бы интересным.

Обратная ситуация, когда осуществляется перевод прав и обязанностей застройщика, возможна только с согласия всех дольщиков, поскольку в силу прямого указания ст. 391 ГК РФ перевод прав должника возможен только при условии согласия кредитора. Так же как в случае с уступкой прав дольщика такие соглашения подлежат обязательной государственной регистрации.

Как следует из статьи, первоначально «обманутый дольщик» заключил не договор долевого участия в строительстве, а договор инвестиционного вклада в коммандитное товарищество, став, таким образом, товарищем на вере. Отношения, складывающиеся в рамках таких товариществ, вообще не предполагают отношений дольщика и застройщика, и, следовательно, здесь не применимы нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Товарищи на вере несут риски в пределах своих вкладов, и, таким образом, возможность все потерять не исключена.

Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»:

Действующее гражданское законодательство предусматривает два вида перемены лиц в обязательстве: во-первых, это переход прав кредитора к другому лицу и, во-вторых, – перевод долга. Первый вид принято называть цессией, как было упомянуто выше, а второй – делегацией. Делегация представляет из себя соглашение, в силу которого одна сторона (первоначальный должник, делегант) возлагает на другую сторону (нового должника, делегата) обязанность по исполнению собственного обязательства (долга) перед третьим лицом (кредитором или делегатарием), а последний соглашается на замену должника в обязательстве на условиях, не худших, чем положение прежнего должника. При уступке права требования, если законом или договором не предусмотрено иное, можно элементарно осуществить замену кредитора, заключив договор уступки права требования, уведомив об этом должника, тогда как при переводе долга личность должника имеет особое значение для кредитора и заключение такого договора допускается только при получении соответствующего согласия от кредитора. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (например, в случае когда банк (кредитор), выдавший кредит, уступает права требования коллекторскому агентству без согласия заемщика (должника)).

Статьей 11 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены ограничения на уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве для участника долевого строительства. Уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Уступка права требования в случае частичной оплаты цены сделки возможна только с одновременным оформлением перевода долга. В данном случае обязательно требуется письменное согласие застройщика. При этом погашение цены договора в полном объеме в обязательном порядке со стороны участника долевого строительства не требуется.

Таким образом, чтобы избежать рисков по оспариванию сделки при заключении договора о переуступке прав требования по обязательству либо о переводе долга, следует внимательно и комплексно подходить к изучению документации о сторонах, о том имеются ли определенные согласия сторон, как будет обстоять ситуация для стороны в случае неисполнения обязательства другой стороной.

Источник: www.top-personal.ru

Договор переуступки прав в долевом строительстве: оформление и нюансы

Долевое строительство

Став соинвестором в строительстве нового жилого многоквартирного здания, дольщик имеет возможность изменить свой статус без досрочного расторжения ДДУ с соответствующими штрафными санкциями. Продать квартиру в незавершенной многоэтажке можно при помощи переуступки прав.

Что значит договор цессии

Совершая сделку по уступке прав, участник продает не саму квартиру, как физический объект, а только право покупателю требовать эту квартиру у застройщика. С момента заключения статус дольщика переходит к покупателю.

Такие соглашения по уступке прав называются цессия. Продающая сторона – цедент, покупающая – цессионарием. У застройщика, как у третьей стороны таких сделок, тоже есть свои права и интересы. Поэтому, почти всегда, он участвует в них.

Договор переуступки прав можно заключить только до подписи приемочного акта дольщиком. С момента его визирования сторонами ДДУ считается, что девелопер исполнил свои обязательства перед дольщиком, который становиться хозяином квартиры. Продать ее теперь можно будет только по договору купли-продажи.

Правильное оформление

Как оформляется переуступка прав требования по ДДУ? Правовой основой для оформления соглашения уступки служат глава 24 ГК РФ, в которой установлены общие правила подобных сделок, и статья 11 закона №214-ФЗ от 30.12.2004, где определены конкретные требования к договаривающимся сторонам в рамках договора долевого участия.

Соблюдая общие требования Гражданского Кодекса РФ профильного закона о Долевом строительстве, при передаче прав требования иному лицу, необходимо выполнить ряд обязательных условий:

• По основному договору должна быть оплачена некоторая часть или общая стоимость квартиры в полном объеме. Иначе остаток долга передается одновременно с правом требования.
• Оформить переуступку можно не позднее подписания передаточного акта на готовую квартиру.
• При необходимости регистрации основного договора в Росреестре, должна быть проведена и регистрация договора цессии.

Чтобы дольщику иметь возможность передачи третьим лицам своих прав, ему надлежит должным образом закрепить их с помощью оплаты всей суммы стоимости квартиры. В такой ситуации согласие или уведомление застройщика о замене дольщика по ДДУ не требуется. Все риски, связанные с инвестированием в строительство будет нести новый участник. К ним, например, относится невозможность истребования неустойки с застройщика.

В особых случаях, когда оплата за новостройку не поступила к застройщику полностью, закон предусматривает возможность заключения соглашения на переуступку прав только с согласия застройщика.

Еще одним обязательным условием для правильного оформления уступки будет согласие банка, выдавшего ипотечный кредит, при оплате основного договора заемными средствами.

Учитывая все возможные риски, юристы рекомендуют оформлять соглашения об уступке прав с участием девелопера.

В некоторых случаях продавец квартиры предлагает оформить предварительный договор уступки прав. Этот вариант сделки лишает покупателя возможности пользоваться мерами поддержки дольщиков и не защищает его от неоднократной продажи.

Содержание договора

Как и любой договор цессия имеет обязательные пункты, без которых она будет недействительна. Ели он составляется с участием застройщика, то по подготовленному им шаблону. При самостоятельной подготовке цессии, образец договора прав требования по договору долевого участия можно найти в свободном доступе на юридических сайтах.

Обязательными сведениями для договора цессии являются:

• дата и место заключения договора;
• полные реквизиты всех участвующих сторон – продавца, покупателя, застройщика, если использовалась ипотека – то и банка;
• сумма, которую передает покупатель продавцу, прописанная отдельным пунктом. Обязательно необходимо указать в какой период происходит передача оплаты.

Рекомендуется, при проведении расчетов до подписания цессии, в отдельном пункте прописать, что:

• продавец дает гарантию, что его право на квартиру оплачено в полном объеме;
• право не находится в залоге;
• не арестовано по чьему-либо требованию.

Следует помнить, что продажа квартиры по переуступке прав может осуществиться, если в ДДУ нет условия с запретом на их продажу.

Порядок действий

Покупка квартиры по переуступке права требования производится по следующему алгоритму:

• Проведение проверки разрешительной документации у застройщика.
• Проверка договора долевого участия продавца. Информацию можно получить в Росреестре.
• Получить у девелопера справку о состоянии выплат по основному договору.
• У девелопера взять согласие на заключение договора уступки прав.
• Истребовать с участника, находящегося в зарегистрированном браке, нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки.
• Оплатить госпошлину за регдействия.
• Зарегистрировать подписанную уступку прав.

По законодательству, если основной договор подлежит регистрации, то и соглашения, заключенные на его основании, так же необходимо регистрировать. Для этого в Росреестр или в МФЦ потребуется представить пакет документов, которые нужны для сделки по переуступке:

• паспорта сторон участников цессии, если она заключается между физическими лицами;
• оригинал и копия ДДУ, зарегистрированные в Росреестре;
• договор цессии в 2-х и более экземплярах;
• документы об оплате участником квартиры в новостройке;
• выписку из ЕГРП для подтверждения проведения регистрации ДДУ и отсутствия обременений и арестов прав;
• госпошлина за регистрацию, оплаченная любым способом;
• нотариально заверенное согласие супруга на переуступку, для стороны соглашения, состоящей в браке.

Оригинал договора долевого участи после, регистрации цессии по нему, остается у покупателя. Порядок финансовых расчетов по уступке прав аналогичен расчетам при заключении ДДУ.

С момента регистрации договора все обязательства и права дольщика переходят к покупателю.

На что обратить внимание

Процедура приобретения недвижимости по соглашению переуступки имеет несколько нюансов, на которые следует обратить внимание.

Уплата налогов

Переход прав требования подразумевает получение продавцом определенной выгоды. По законодательству любая выгода облагается налогом. Поэтому продавец – физическое лицо должен уплатить НДФЛ в размере 13 % от суммы полученного дохода.

Бытует мнение, что при переуступке прав по договору долевого строительства между близкими родственниками налог на доходы физических лиц платить не обязательно. Это ошибочное мнение и от оплаты налогов в данном случае закон не освобождает бывшего дольщика.

Чтобы правильно рассчитать размер налогообложения рекомендуется обратиться к налоговому консультанту, который поможет оптимизировать налоговые выплаты, подскажет какие вычеты можно получить.

Двойные продажи

Особое внимание, при совершении сделки по переуступке прав требования по ДДУ, необходимо обратить на возможность неоднократной перепродажи квартиры. Она появляется у недобросовестного продавца при заключении соглашений, которые не регистрируются в Росреестре. При этом, оказавшись в длинной череде покупателей последним, есть вероятность остаться без денег и без квартиры. В таких ситуациях добросовестным считается первый покупатель и ему остается приобретение.

Такая ситуация может возникнуть при оформлении цессии, например, по предварительному договору, инвестиционному, вексельному или иному.

Без уведомления застройщика

Представьте ситуацию, когда купленная переуступка прав уже зарегистрирована и оплачена. Вдруг приходит претензия от девелопера, что он согласия на цессию не заявлял и требует расторжения договора цессии. Поэтому застройщик имеет полное право оспорить сделку.

Поэтому согласие застройщика предпочтительно получать в письменном виде до подписания переуступки. Документ желательно заверить подписью директора и печатью организации.

Без возмещения убытка

Есть еще один нюанс, на который необходимо обратить внимание. Ловкие торговцы недвижимостью не всегда считают нужным акцентировать внимание покупателя на разделении ответственности перед цессионарием, которая определяется 214 ФЗ.

Рассмотрим простой случай. После успешного совершения сделки по приобретению квартиры по договору цессии, покупатель выясняет, что застройщик испытывает финансовые проблемы и находится в предбанкротном состоянии, а новостройка никогда не будет завершена. С кого же тогда взыскивать ущерб и в каком размере?

По сути договора цессии и в соответствии с 214 – ФЗ новый дольщик может взыскать убытки только с девелопера, а не покупателя. Размер предъявленного ущерба должен будет соответствовать сумме первоначального договора с застройщиком. Разницу, оплаченную продавцу при заключении договора переуступки, никто уже, не компенсирует.

Приобретение недвижимости по переуступке прав на основании ДДУ весьма выгодный способ обзавестись новой квартирой. Но он таит в себе также и множество рисков для покупателя. Это и двойные продажи, и налоги, и проверки застройщика, контроль произведенной продавцом оплаты по ДДУ, возможная смена застройщика в процессе строительства. Для продавца также существует множество рисков, необходимость нести дополнительные расходы.

Учитывая все эти факторы и при наличии возможности, проще и надежнее будет дождаться окончания стройки и оформления квартиры в собственность. Участие юристов в процессе переуступки прав поможет снизить риски сторон.

Источник: metr.guru

Продажа квартиры по переуступке права собственности

Объявления о продаже квартир по переуступке права собственности встречаются все чаще.

• Что это?
• Выгодна ли такая покупка конечному приобретателю?
• Какие риски сопутствуют продаже?
• Должен ли продавец платить налог с полученной суммы?

На эти и другие вопросы даст ответы данная статья.

В каких ситуациях возможна продажа по переуступке права собственности

Значительная часть квартир приобретается потенциальными жильцами или инвесторами на стадии котлована. Разница между конечной ценой и первоначальной, предлагаемой застройщиком, может достигать 100%.

Вместе с тем, на стадии котлована покупатель еще не является собственником квартиры, его взаимоотношения с застройщиком в большинстве случаев регулируются ФЗ-214 от 30.12.2014 года «О долевом участии».

Если стройка будет заморожена, застройщик обанкротится, дольщик имеет возможность вернуть свои деньги через суд. Говорить о наличии права собственности можно только после подписания акта приема-передачи и внесения соответствующей записи о правах на недвижимость в Росреестр.

Сущность переуступки

Переуступка права предполагает, что продавец свои права на недвижимость после ее постройки подтверждает договором о долевом участии, который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован. Так вот собственник этих прав (продавец) переуступает свои права и обязанности по договору долевого участия другому лицу, который после сдачи дома получит собственность.

Важно: данное положение действительно только до момента, пока не сдан дом в эксплуатацию.

Если акт приема-передачи подписан, дольщик обязан дождаться регистрации своего права в Росреестре (Выписки ЕГРН). Период между передачей квартиры по акту и получением собственности называется «мертвый период», поскольку в этот период нельзя совершать никаких сделок ни с правами, ни с имуществом.

Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован, поэтому ни в коем случае не отдавайте деньги до регистрации в Росреестре

Иначе есть риск остаться без денег и с двойными-тройными переуступками

Переуступка может быть оформлена двухсторонним или трехсторонним (с участием застройщика) договором в простой письменной форме. Называться договор может как просто договор или соглашение о переуступке, так и договор цессии.

Важно: Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован, поэтому ни в коем случае не отдавайте деньги до того, как этот договор зарегистрируют в Росреестре. Иначе есть риск остаться и без денег, и с двойными-тройными и так далее переуступками.

Дольщик обязан уведомить застройщика о совершаемой сделке. Официально в законодательной базе такого требования нет, но застройщик является стороной по договору долевого участия. Впоследствии он имеет право оспорить сделку. Исключение, если в Договоре долевого участия указано согласие как обязательное.

Статьи 382 п. 2 и 388 п. 4 абзац 2 ГК РФ говорят нам, что если в договоре прописано «требуется» согласие, то без согласия застройщика переуступать нельзя.

Законодательная база, регулирующая проведение сделок

Стороны по договору обязаны руководствоваться следующими правовыми актами:

• ФЗ-214 от 30.12.2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
• Ст. 385 ГК РФ. Уведомление о переходе прав.
• Ст. 388 ГК РФ. Декларирует основные условия, при которых возможна продажа квартиры по переуступке.
• Ст. 389 ГК РФ. Содержит положения, дополняющие и уточняющие требования ст. 388.
• Ст. 390 ГК РФ. Содержит положения, регламентирующие ответственность продавца-дольщика, решившего продать недвижимость до вступления в права собственности.

Выгоды от продажи недвижимости по переуступке

Для конечного покупателя выгода очевидна:

• Снижается риск «недостроя» при еще не выросшей цене за квартиру по сравнению с участием в инвестировании на начальном этапе строительства. Дом практически достроен. В значительно меньшей мере можно опасаться, что застройщик обанкротится, а строительство затянется.
• Как только документы на право собственности будут оформлены, цена квадратного метра вырастет на 20-25%.
• Договор заключается в более короткие сроки. Нет необходимости собирать многочисленные справки.

• Деньги можно получить быстрее, не дожидаясь окончательной сдачи дома в эксплуатацию. Сумма, как правило, меньше, но и снижаются расходы на прохождение бюрократических процедур.
• Проще снизить налог на доход от продажи имущества. Потому что как только собственность будет получена, квартира обретает кадастровую стоимость. А мы уже писали в статье о налогообложении при продаже недвижимости, что минимальная налогооблагаемая база – 70% кадастровой стоимости, определенной на начало налогового года. В случае, если объект не сдан, налог будет рассчитываться только от договорной цены в договоре переуступки.

Переуступка в построенном доме

Если дом построен, то с момента передачи ключей дольщику переуступить свои права уже нельзя.

С момента, как уложен последний кирпич, установлены лестничные пролеты, смонтированы лифты, обустроены входные группы, до подписания акта сдачи в эксплуатацию проходит несколько месяцев.

Срок часто определяется репутацией застройщика, сданными ранее объектами и наличием в них недоделок. Комиссия обязана сверить фактическую площадь и иные параметры с задекларированными в проектной документации.

Если собственник не планирует использовать купленную недвижимость для личных нужд, этот промежуток времени можно использовать для продажи по переуступке. Он получает меньшую сумму, но не тратится на обустройство, проведение ремонта.

Переуступка при долевом участии

ФЗ-214, регламентирующий долевое участие в строительстве, позволяет собственнику продавать свое право, не дожидаясь, когда будет получено свидетельство о праве собственности.

Покупатель, приобретающий недвижимость по переуступке, по факту становится новым дольщиком. Он получает не только право собственности, но и все риски, присущие долевому строительству.

Чтобы впоследствии не пополнить ряды обманутых дольщиков покупатель должен выполнить следующие действия:

1. Проверить репутацию застройщика, наличие ранее сданных объектов.
2. Проверить проектную документацию, разрешение на строительство, целевое использование земельного участка.
3. Проверить, погасил ли дольщик к моменту продажи свою задолженность перед застройщиком. Покупатель получает не только квадратные метры, но и обязательства дольщика.
4. Обратить внимание на брак дольщика-продавца. Если имущество оплачивалось в браке, нужно получить согласие супруги продавца на сделку.
5. Обратить внимание на психическое здоровье продавца-дольщика, проверить, не лишен ли он дееспособности.
6. Если продавец-дольщик является юридическим лицом, нужно получить подтверждение, что сделка не является для него крупной или с заинтересованностью или получить одобрение на сделку всех необходимых лиц.

Переуступка в строящемся доме

Важно понимать, что застройщик не может продавать квартиры по договору переуступки. Для него единственный вариант — долевое участие или договор купли-продажи.

Правом переуступки может воспользоваться только дольщик. Имеется еще практика оформления застройщиком предварительного договора купли-продажи в «мертвый период», но мы настоятельно не рекомендуем Вам перечислять средства по такому договору и вообще заключать такие договора.

Переуступка по ипотечному кредиту

Возможность получения ипотечного кредита на приобретение квартиры по переуступке определяется множеством факторов:

• Репутация застройщика, наличие аккредитации в банковских структурах.
• Кредитная история заемщика, наличие у него имущества, которое может быть предоставлено в качестве обеспечения (однако, все чаще банки принимают в залог права требования по договору долевого участия с обязательством передать квартиру в залог после сдачи дома. Однако, в таком случае застройщик и объект недвижимости должны быть аккредитованы в банке).
• Стадия завершения строительства. Если строительство здания завершено, ожидается приемка его в эксплуатацию, вероятность получения ипотечного кредита выше, чем на стадии котлована. А вот если госприемка уже свершилась, шанс получить кредит на покупку прав близок к нулю, даже если акт приема-передачи квартиры еще не получен.

Инструкция по оформлению

Переуступка права собственности предполагает выполнение следующих условий:

• Первый дольщик не имеет задолженностей перед застройщиком.
• Застройщик не возражает против переуступки. В оптимальном для конечного покупателя случае в договоре долевого участия есть пункт, разрешающий продажу переоформление своих прав и обязанностей по ДДУ. Застройщики часто запрещают перепродажи, опасаясь мошеннических действий со стороны покупателей и дольщиков или берут за это существенные денежные средства как подтверждение серьезности намерений и во избежание двойных-тройных переуступок.
• Если перепродается квартира, приобретенная по ипотечному кредиту, в обязательном порядке получается согласие кредитора. Банк может потребовать замены объекта залога на равноценный либо погашения задолженности в полном объеме.

Ст. 390 ГК РФ содержит положения, согласно которым соблюдение указанных требований возлагается на лицо, продающее квартиру по переуступке.

В договор переуступки вносится следующая информация:

• Данные о продавце, покупателе, в том числе, паспортные. Если продавец — юридическое лицо, реквизиты вносятся в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.
• Сумма договора и способ оплаты.
• Согласие застройщика на переуступку.
• Данные об объекте продажи. Первоначальный договор долевого участия прилагается к договору в обязательном порядке.

В оптимальном случае составлением всех документов занимается юрист — специалист в области недвижимости. Договор составляется и подписывается в трех экземплярах: для продавца, покупателя и застройщика. Так ни у кого не будет в дальнейшем возможности оспорить сделку.

Оплата налога продавцом

Налоговый Кодекс РФ содержит положения, согласно которым гражданин России, получив доход, обязан уплатить с него подоходный налог в соответствии со ставками, предусмотренными для отдельных видов деятельности.

Продажа квартиры не является исключением. Но у продавца есть возможность уменьшить налоговую базу на сумму собственных расходов на покупку. НДФЛ начисляется и уплачивается только с суммы разницы между продажей и покупкой. По окончании года, в котором совершена сделка, продавец обязан заполнить и подать в ФНС по месту жительства декларацию 3-НДФЛ.

Риски, сопровождающие переуступку

Избежать всех проблем можно, если тщательно и внимательно проверять все документы

Если собственных знаний и опыта недостаточно, помощь опытного юриста будет незаменима

Для покупателя подписание договора влечет некоторые риски:

• Банкротство застройщика, запрет на ввод здания в эксплуатацию. Минимизировать риск можно только страховкой.
• Если дольщик не расплатился с застройщиком, делать это будет покупатель. Свести риск к минимуму можно, обратившись к застройщику и запросив справку о наличии/отсутствии задолженности или акт сверки расчетов с дольщиком.
• Продавец может настаивать на заключении договора предварительной купли-продажи. В результате покупатель часто выясняет, что квартира «предварительно» продана еще нескольким претендентам, так как такой договор не подлежит государственной регистрации.
• До подписания договора необходимо проверить подлинность договора долевого участия. Случаи подделки участились в разы. Для этого можно обратиться к застройщику.
• Проверьте, не обременены ли права по ДДУ. Для этого нужно заказать выписку ЕГРН на земельный участок по договору долевого участия. В нем будут отражены все заложенные права дольщиков
• Если не получено согласие застройщика, впоследствии сделка может быть опротестована.

Избежать всех проблем можно, если тщательно и внимательно проверять все документы. Если собственных знаний и опыта недостаточно, помощь опытного юриста будет незаменима.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?

сопровождение сделок «под ключ»

материальная ответственность за Ваше благополучие

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Источник: spikcompany.ru