Уступка требования по долевому строительству

В российском законодательстве не содержится норм, которые бы регулировали расторжение договора цессии, поэтому при расторжении данного договора применимы общие правила расторжения договоров, предусмотренные ч. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). В связи с чем, считаем, что указанное соглашение подлежит государственной регистрации с уплатой государственной пошлины в соответствии с НК РФ.

Обоснование

Документ 1.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

133 Уступка требования (цессия). Запреты и недействительность

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Документ 2.

1. Государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее — договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Документ 3.

1. Государственная регистрация соглашения об изменении или о расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, — 350 рублей.

Документ 4.

Статья 9. Расторжение договора

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

Подборка материалов по запросу:

Услуга оказывается в соответствии с регламентом услуги ЛИНИЯ КОНСУЛЬТАЦИЙ. Рекомендуем заранее с ним ознакомиться.

Услуга «Линия Консультаций» включает в себя подбор, анализ и предоставление информации, а также нормативных и консультационных материалов, подготовленных с использованием СПС КонсультантПлюс, по вопросу

Что такое договор уступки права требования?

Источник: ric368.newsmine.ru

Приобретение квартиры по договору цессии: за и против

Тема рисков приобретения прав требования квартир по договорам уступки прав требования не нова и довольно подробно рассматривалась на страницах нашего сайта. Однако анализ судебной практики, постоянно проводимый Агентством, свидетельствует о том, что в последнее время застройщики для уменьшения размера взыскиваемых дольщиками санкций за просрочку передачи объектов стараются прямо или косвенно, но очень активно пользоваться тем обстоятельством, что права дольщиков на получение квартир основаны на договорах об уступке права требования (договорах цессии). Следуя принципу «предупрежден – значит вооружен», в настоящей статье мы расскажем дольщикам о некоторых правовых конструкциях, применяемых застройщиками для уменьшения своей ответственности.

1. Определение процента для целей расчета неустойки.

В силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной нормой неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, неустойка, подлежащая взысканию с застройщика при просрочке передачи объекта, напрямую зависит от статуса участника долевого строительства: если участником долевого строительства является физическое лицо, то размер предусмотренной ко взысканию неустойки в два раза больше неустойки, подлежащей оплате в пользу юридического лица.

Если первоначальным участником долевого строительства являлось юридическое лицо, уступившее свои права по договору гражданину, то застройщики, несвоевременно передавшие объект строительства (как правило – квартиру), часто ссылаются на правило ст. 384 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Правило о невозможности уступки лицом большего объема прав, нежели ему принадлежит, основано на принципе римского частного права «nemo plus in alium transferre potest quam ipse habet» («никто не может передать больше прав, чем имеет сам»). С теоретической точки зрения объем прав дольщика – гражданина, полученный от первоначального кредитора – юридического лица по соглашению об уступке прав требования, может быть либо меньше, либо тем же, каким обладало лицо, уступающее право. Следуя этому принципу, участник долевого строительства – юридическое лицо, имеющее основанное на законе право требования неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день, не может передать гражданину право требования в два раза большей неустойки (1/150 ставки рефинансирования). В результате уступки прав по договору от юридического лица дольщику – гражданину ответственность застройщика в не должна усиливаться, поскольку это ухудшало бы его правовое положение.

На практике такой вывод часто служит основанием для возражений застройщиков против размера неустойки, подлежащего взысканию в пользу граждан — участников долевого строительства. Например, ОАО «Областной центр жилищного финансирования» в апелляционной жалобе на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 31.10.2013 г. по делу № 33-2293 ссылалось на то что, учитывая положения ст. 384 ГК РФ, расчет неустойки должен производиться исходя из 1/300 ставки рефинансирования, поскольку право требования квартиры приобреталось истцом от юридического лица — ООО «Риэлторский Центр «Строительная Компания «Ростовгорстрой». По этому делу судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в апелляционном определении от 19.02.2014 г. не согласилась с доводом застройщика, указав на то, что истец является потребителем-дольщиком и физическим лицом. При этом, суд принял во внимание то, что застройщик не оспаривал права истца по договору уступки права требования и, соответственно, размер неустойки должен исчисляться исходя из 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

В подавляющем большинстве сходных случаев суды также буквально применяли правила ст. 6 закона № 214-ФЗ, учитывая право граждан – дольщиков на получение неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, не учитывая при этом нормы ст. 384 ГК РФ. В частности, это подтверждается судебной практикой судов первой инстанции (например, решениями Таганрогского городского суда Ростовской области от 19.11.2012 г., Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24.01.2012 г., Таганрогского городского суда Ростовской области от 24.09.2013 г., Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21.04.2014 г., Таганрогского городского суда Ростовской области от 25.10.2013 г., а также апелляционной инстанции (например, апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 24.02.2014 года по делу № 33-2489/2014).

Несмотря на множественность судебной практики, подтверждающей необходимость взыскания неустойки из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день в пользу дольщиков – граждан, получивших право требования квартир от юридических лиц, такой вывод каждый раз был предметом споров и требовал достаточно длительного доказывания правильности произведенного дольщиком — гражданином расчета.

После того, как 04.12.2013 г. Президиум Верховного Суда РФ утвердил обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости гражданам – участникам долевого строительства, получившим права требования квартир по договорам уступки права (цессии), стало значительно проще доказывать верность произведенного гражданами-истцами расчета. По смыслу п. 10 указанного Обзора, к отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, получившего право требования квартиры для потребительских нужд от первоначального участника долевого строительства – юридического лица по договору участия в долевом строительстве, должны применяться положения Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ.

Таким образом Верховный Суд РФ подтвердил наличие равного объема предусмотренных законом прав дольщиков, изначально приобретавших права требования квартир для личных, семейных (потребительских нужд) от застройщика, и прав тех дольщиков, которые получили право требования квартир по договорам уступки прав (цессии), когда первоначальными кредиторами являлись юридические лица.

2. Определение размера базовой суммы, от которой рассчитывается неустойка.

По наблюдениям Агентства, в подавляющем большинстве случаев цена приобретения дольщиком права требования от первоначального кредитора, указываемая в договоре уступке права (цессии), превышала цену договора участия в долевом строительстве. Иными словами, первоначальный участник долевого строительства, уплативший застройщику сумму «А» продавал право требования последующему дольщику за сумму «В». Разность указанных сумм (сумма «Б») составляла доход первоначального участника долевого строительства.

Наиболее распространенной ошибкой дольщиков, требующих от застройщика оплаты неустойки, является исчисление ее размера от суммы, оплаченной ими за приобретенное право требования (суммы В»). Ведь, исходя из буквального толкования ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик, нарушивший установленный договором срок передачи объекта уплачивает дольщику неустойку, исчисляемую именно от цены исходного договора (суммы «А»).

Практическим подтверждением этому может служить, в частности, апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19.02.2014 г. по делу № 33-2293: «. При расчете нестойки суд исходил из стоимости квартиры, указанной в договоре уступки права требования от 08.10.2007 г. Между тем доказательств одобрения ответчиком условий договора уступки права требования, заключенного между истцом и ООО «Риэлторский Центр «Строительная Компания «Ростовгорстрой», в том числе в отношении такой цены квартиры, со стороны застройщика, не имеется. Следовательно, при расчете размера неустойки следовало исходить из цены квартиры, рассчитанной по условиям договора участия в долевом строительстве от 08.10.2007 г., заключенного между ОАО «Областной центр жилищного финансирования» и ООО «Риэлторский Центр «Строительная Компания «Ростовгорстрой». ».

Сходный вывод сделан и в кассационном определении Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 16.06.2011 г. по делу № 33-8021/11, в котором указано: «. суд пришел к обоснованному выводу, что расчет неустойки должен быть произведен исходя из суммы, внесенной первоначальным инвестором. ».

Такая ситуация приводит к тому, что многие застройщики или их зависимые лица специально создают компании с которыми заключают договоры участия в долевом строительстве, указывая в таких договорах цену, соответствующую себестоимости строительства объекта (сумму «А»). Впоследствии указанные первоначальные кредиторы уступают права требования к застройщику по договорам цессии, получая за передаваемое право его рыночную стоимость (сумму «В»). При этом застройщик частично избегает ограничений, установленных ст. 18 закона № 214-ФЗ в части целей расходования денежных средств, экономит расходы по обеспечению (страховую премию, подлежащую оплате страховщику, или плату за поручительство, если застройщиком используется поручительство банка), а так же минимизирует возможные имущественные санкции в случае предъявления к нему требования об уплате неустойки за просрочку передачи объекта.

Все это следует учитывать участникам долевого строительства как при приобретении прав на получение квартиры по договору цессии, так и при предъявлении требований к застройщику о взыскании неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ.

3. Изменение срока передачи объекта долевого строительства.

В ряде случаев участники долевого строительства, заключившие договоры уступки права требования (цессии) и требующие от застройщиков уплаты неустойки в связи с несвоевременным исполнением обязательств по передаче квартир, не могут достичь желаемого результата. Совершенно неожиданной причиной отказа в удовлетворении исковых требований дольщика может явиться дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта, подписанное еще первоначальным участником долевого строительства. В ряде случаев такое дополнительное соглашение, о заключении которого дольщик и не подозревает, появляется уже после состоявшейся уступки права, в том числе, в момент рассмотрения иска дольщика о взыскании с застройщика предусмотренных договором санкций.

Примером этому может служить спор по делу № 33-2695/2014, рассмотренный 27.02.2014 г. Судебной коллегией по гражданским делам Ростовского областного суда в качестве апелляционной инстанции. Суть спора такова: дольщик обратился в суд с иском к ООО «Славяне» (далее – «застройщику») о взыскании неустойки за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве. Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16.12.2013 г. исковые требования дольщика были удовлетворены частично: с Застройщика была взыскана неустойка, компенсация морального вреда, а так же штраф.

Как следует из материалов дела, 20.12.2010 г. между Застройщиком и первоначальным участником долевого строительства был заключен договор долевого участия в строительстве. 04.08.2011 г. между Застройщиком и ООО «Славяне-Строймеханизация» (далее – «первоначальным участником долевого строительства») было заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым стороны установили более поздний срок ввода объекта в эксплуатацию. Указанное дополнительное соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ростовской области 19 октября 2011 г.

25.05.2012 года был заключен договор уступки права требования между первоначальным участником долевого строительства и дольщиком – истцом.

С учетом изложенных обстоятельств судебная коллегия пришла к выводу, что застройщиком не было допущено нарушений срока ввода дома в эксплуатацию и срока передачи квартиры дольщику, установленных договором от 20.12.2010 г. (в ред. Дополнительного соглашения от 04.08.2011 г.).

При этом суд апелляционной инстанции указал, что ссылка дольщика — истца на отсутствие в договоре уступки права требования от 25.05.2012 г. сведений о наличии дополнительного соглашения от 04.08.2011 г. к договору долевого участия не может служить основанием для возложения обязанности по уплате неустойки на застройщика, который не являлся стороной по договору цессии.

Такая практика в последнее время получает все большее распространение. В связи с этим Агентство правовой защиты «Дольщик» настоятельно рекомендует лицам, желающим приобрести право требования от застройщика квартир по договорам уступки права требования, заранее обращаться к юристам, специализирующимся в сфере долевого строительства.

Лишь профессиональная оценка условий договора и владение информацией о складывающейся судебной практике могут служить весомой гарантией соблюдения застройщиком Ваших прав и сберегут Ваши нервы, время и финансы!

Источник: xn—-7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai

Продажа квартиры по переуступке права собственности

Объявления о продаже квартир по переуступке права собственности встречаются все чаще.

• Что это?
• Выгодна ли такая покупка конечному приобретателю?
• Какие риски сопутствуют продаже?
• Должен ли продавец платить налог с полученной суммы?

На эти и другие вопросы даст ответы данная статья.

В каких ситуациях возможна продажа по переуступке права собственности

Значительная часть квартир приобретается потенциальными жильцами или инвесторами на стадии котлована. Разница между конечной ценой и первоначальной, предлагаемой застройщиком, может достигать 100%.

Вместе с тем, на стадии котлована покупатель еще не является собственником квартиры, его взаимоотношения с застройщиком в большинстве случаев регулируются ФЗ-214 от 30.12.2014 года «О долевом участии».

Если стройка будет заморожена, застройщик обанкротится, дольщик имеет возможность вернуть свои деньги через суд. Говорить о наличии права собственности можно только после подписания акта приема-передачи и внесения соответствующей записи о правах на недвижимость в Росреестр.

Сущность переуступки

Переуступка права предполагает, что продавец свои права на недвижимость после ее постройки подтверждает договором о долевом участии, который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован. Так вот собственник этих прав (продавец) переуступает свои права и обязанности по договору долевого участия другому лицу, который после сдачи дома получит собственность.

Важно: данное положение действительно только до момента, пока не сдан дом в эксплуатацию.

Если акт приема-передачи подписан, дольщик обязан дождаться регистрации своего права в Росреестре (Выписки ЕГРН). Период между передачей квартиры по акту и получением собственности называется «мертвый период», поскольку в этот период нельзя совершать никаких сделок ни с правами, ни с имуществом.

Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован, поэтому ни в коем случае не отдавайте деньги до регистрации в Росреестре

Иначе есть риск остаться без денег и с двойными-тройными переуступками

Переуступка может быть оформлена двухсторонним или трехсторонним (с участием застройщика) договором в простой письменной форме. Называться договор может как просто договор или соглашение о переуступке, так и договор цессии.

Важно: Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован, поэтому ни в коем случае не отдавайте деньги до того, как этот договор зарегистрируют в Росреестре. Иначе есть риск остаться и без денег, и с двойными-тройными и так далее переуступками.

Дольщик обязан уведомить застройщика о совершаемой сделке. Официально в законодательной базе такого требования нет, но застройщик является стороной по договору долевого участия. Впоследствии он имеет право оспорить сделку. Исключение, если в Договоре долевого участия указано согласие как обязательное.

Статьи 382 п. 2 и 388 п. 4 абзац 2 ГК РФ говорят нам, что если в договоре прописано «требуется» согласие, то без согласия застройщика переуступать нельзя.

Можно ли подарить договор долевого участия в строительстве

Перерегистрация ДДУ на другого человека не представляет сложностей на любом этапе строительства. В этой статье мы расскажем, как передать ДДУ безвозмездно (то есть, подарить) и правильно оформить все связанные с этим документы.

Как подарить

До регистрации права собственности на квартиру ее передача другому человеку возможна на законных основаниях. Для этого потребуется один из следующих договоров:

• Об уступке (цессии) прав требования по ДДУ; или
• О купле-продаже или дарении будущей вещи.

После подписания акта считается, что все обязательства застройщика перед дольщиком выполнены, и уступать уже нечего.

В случае дарения договор уступки будет заключен на безвозмездной основе – то есть, за полученные права и обязанности по договору ничего не нужно платить. Заключение подобных договоров допускается в соответствии с законодательством, за исключением некоторых ситуаций.

Согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение:

• От имени малолетних и неедеспособных граждан;
• Работникам образовательных, медицинских и социальных организаций имущества их подопечных;
• Государственным или муниципальным служащим в связи с исполнением должностных обязанностей;
• Между коммерческими организациями.

До сдачи дома или после ввода в эксплуатацию

Квартиру по ДДУ можно подарить как до сдачи дома в эксплуатацию, так и после нее. Главное, чтобы квартира еще не была передана дольщику по акту приема-передачи. Подробнее об этом здесь.

Как оформить

Правила оформления уступки по договорам долевого участия определены в статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Для безвозмездной уступки (дарения) эти правила обязательны так же, как и для возмездной.

Нотариально заверять такой договор не требуется. Даже при возникновении подобного желания нотариус, скорее всего, откажет в удостоверении договора уступки прав по ДДУ, поскольку основной договор долевого участия не был заверен нотариально.

Для регистрации договора уступки (дарения) ДДУ в Росреестре потребуется:

• Подписанный договор минимум в двух экземплярах, один из которых останется в Росреестре. Рекомендуется подписать несколько дополнительных экземпляров ДДУ, по одному для каждого подписавшего его.
• Акт о расчетах с застройщиком, который подтверждает, что цена договора была оплачена (если это так).
• Заявление о государственной регистрации (заполняется на приеме в МФЦ или Росреестре);
• Документы, удостоверяющие личность заявителей;
• При необходимости – согласие застройщика (подробнее об этом ниже);
• Оплата госпошины.

Процесс регистрации занимает 7 рабочих дней при подаче документов напрямую в отделение Росреестра (эта возможность доступна не во всех регионах), или 9 рабочих дней при подаче через МФЦ.

Нужно ли согласие застройщика

Если ДДУ был оплачен в полном объеме и по нему уступаются только права, согласие застройщика на переуступку не требуется. Однако дольщик обязан будет уведомить застройщика о состоявшейся уступке в соответствии с

Согласие застройщика является обязательным только в случае, когда цена ДДУ выплачена не в полном объеме. В такой ситуации кроме уступки прав требования на одаряемого переводится еще и долг по оплате цены застройщику. На перевод долга необходимо согласие кредитора в соответствии с требованиями ГК РФ.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер доб. 764

Зачастую застройщики включают в свои договоры требование о получении согласия застройщика на уступку в любом случае. Если такое условие есть, также необходимо получить согласие.

Когда может понадобиться дарение

Обычно дарение ДДУ оформляется между родственниками. Сложно представить, чтобы имеющую немалую стоимость квартиру подарили постороннему человеку. Часто таким образом родители дарят квартиры детям, или наоборот. Однако закон не запрещает и дарение посторонним лицам, если соблюдаются правила ст. 575 ГК РФ, которая упоминалась выше.

Если договор долевого участия был заключен в браке, для распоряжения им потребуется согласие жены или мужа. Считается, что такой договор был оплачен за счет совместного имущества супругов.

Приобретенное безвозмездно имущество не считается общей собственностью супругов. Родители могут подарить оплаченный ДДУ (или готовую квартиру) своему сыну или дочери, состоящей в браке, и подарок останется в личной собственности получателя.

В случае развода делить такую квартиру не придется. В отличие от дарения ДДУ, возмездная уступка автоматически делает имущество принадлежащим обоим супругам. Поэтому, если у родителей есть желание оставить квартиру за своим сыном или дочерью в случае развода, необходимо использовать именно безвозмездный вариант.

Важно: если в период брака в квартиру были произведены вложения за счет совместных средств супругов, она может стать общей. Если квартира строится без отделки, с дарением лучше повременить до того момента, как будет зарегистрировано право собственности и завершен ремонт.

Налоги

При дарении квартиры по ДДУ нужно учитывать налоговые последствия этой сделки:

• Отсутствие налогового вычета;
• Необходимость заплатить налог при продаже в полном объеме.

Налоговый вычет при покупке квартиры предоставляется в размере затраченных на ее приобретение средств (но не более 2 миллионов рублей). Если оплату по договору долевого участия производил один человек, а квартиру в собственность получил другой, ни один из них не получит налоговый вычет.

Но и в случае возмездной уступки между родственниками в вычете также могут отказать (подробнее об этом здесь).

Кроме того, при продаже полученной в дар квартиры продавец не сможет уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи на сумму расходов на приобретение имущества (и снизить таким образом подоходный налог). В случае дарения никаких расходов на приобретение квартиры он не понес, поэтому уменьшать доходы не на что.

Налог при продаже не взимается в случае, если квартира находилась в собственности продавца более минимального срока владения (3 или 5 лет). Подробнее об этом здесь.

Оформление дарения по ДДУ имеет ряд нюансов, которые невозможно отразить в одной статье. Обратитесь к юристу и получите консультацию по Вашему вопросу.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер доб. 764

Как подарить еще не построенную недвижимость?

Добрый день. Я заключила договор долевого участия, как я могу подарить еще не построенную квартиру брату, чтобы на нее не претендовала его жена. Если мы заключим договор безвозмездной переуступки не будет ли сложностей с регистрацией прав собственности? Будет ли считаться данная квартира подарком? Заранее благодарю.

Вопрос относится к городу Санкт-Петербург

Ответы:

Вы серьезно хотите получить компетентный ответ от незнакомых людей в интернете?

Смотрите, заходите сюда, оформляете бесплатный доступ на 2 дня ко всей базе знаний Консультант + и за это время находите и ответ на свой вопрос, и судебную практику, и все формы документов с примерами заполнения, какие вам только понадобятся.

Нет, это не будет подарком, подарить можно имущество находящееся в собственности, для объектов недвижимости такое право возникнет после госрегистрации в Россреестре. По ДДУ Вы можете только переуступить свои права третьему лицу

Подарить не существующий объект недвижимости невозможно.

Самый надежный вариант, это получив акт приема-передачи квартиры подарить ее брату, а брат в свою очередь зарегистрирует на себя право собственности. В таком случае его жена не на чего претендовать не будет.

ГК РФ предусматривает такую правовую конструкцию как обещание дарения. Согласно абз. 1 п. 2 ст.

572 ГК РФ обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Исходя из указанной нормы можно заключить договор, в котором прописать конкретное имущество со всеми имеющимися индивидуальными характеристиками, которое Вы обязуетесь при наступлении определенного обстоятельства, а именно регистрации права собственности на Ваше имя, подарить, то есть безвозмездно передать в собственность одаряемого.

Однако гораздо проще, в случае если Вы уже полностью оплатили сумму по договору участия в долевом строительстве, безвозмездно переуступить свои права по ДДУ. Главное, чтобы в договоре с застройщиком, который Вы заключали, не было запрета или ограничения на уступку.

При этом о состоявшейся уступке необходимо незамедлительно уведомить застройщика (должника). Согласно п. 2 ст.

389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, то есть соглашение об уступке подлежит гос. регистрации, как и сам ДДУ.

Можно ли подарить квартиру близкому родственнику, имея на руках передаточный акт объекта долевого строительства?

Здравствуйте. Нет, просто по передаточному акту подарить нельзя. Сначала нужно зарегистрировать право собственности в Росреестре. Другого способа нет.

Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке?

Стандартно такие договоры заключаются в период, когда новостройка ещё не сдана и дольщики имеют на руках договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

В таком случае, если дольщик решит продать свое право требования передачи квартиры после сдачи новостройки — он заключает договор переуступки права требования и передает права требования по ДДУ третьему лицу.

Грубо говоря это продажа права на квартиру до сдачи новостройки и оформления фактических прав собственности.

1 0 5 · Хороший ответ

Как правильно составить договор дарения квартиры?

Добрый день. Для составления договора дарения нужно обратиться к нотариусу- эта его прямая услуга. В любом случае нужно указать кто даритель, что дарится с опозновательными знаками(авто с вин номером, недвижимость с кадастровым номером и т.д.).

Как через МФЦ оформить дарственную на квартиру?

Добрый день! Если объектом дарения является квартира, то оформить переход права собственности можно при обращении в МФЦ. Для этого оба участника сделки должны собрать необходимый пакет документов и обратиться в любое удобное отделение, независимо от места нахождения недвижимости. Сделать это можно несколькими способами:

1. Прийти в отделение и ожидать начала процесса регистрации в порядке электронной очереди.
2. Предварительно записаться на прием: по телефону, через Госуслуги или официальный сайт электронной приемной МФЦ.

Для того, чтобы оформить право собственности необходимо обратиться в отделение с заранее оформленным договором дарения. В деятельность МФЦ не входят услуги по составлению договоров, поэтому подготовить его необходимо будет самостоятельно или обратившись к специалистам.

При оформлении права собственности должны присутствовать обе стороны сделки либо их представители по доверенности, так как в заявлении на регистрацию ставятся подписи обоих сторон. До начала проведения процедуры необходимо оплатить государственную пошлину. Сделать это можно сразу при посещении МФЦ или заранее, посетив отделение банка.

Срок проведения регистрации при обращении в МФЦ, согласно п. 2 ч.1 ст. 16 ФЗ № 218 от 13.07. 2015 г., составляет 9 рабочих дней. По прошествии указанного времени одаряемый должен будет явиться в отделение и получить пакет документов на имущество, а также выписку из ЕГРН с записью о переходе права собственности.

Более подробнее о том, как оформить дарственную на квартиру вы можете узнать в этой статье.

Какие документы нужны для оформления дарственной на квартиру через МФЦ

Список документов, предоставляемых в МФЦ, состоит из основного перечня, который предоставляется во всех случаях, а также дополнительных документов, необходимых при определенных обстоятельствах.

К основным документам относятся:

1. Заявление о проведении регистрации.
2. Договор дарения (для сторон сделки и один для МФЦ).
3. Документы, удостоверяющие личность.
4. Документ, на основании которого дарителем была приобретена недвижимость — договор дарения, купли-продажи и т.п.
5. Выписка из ЕГРН о правах на недвижимое имущество (полученная не позднее 30 дней до начала регистрации).

В качестве дополнительных документов могут потребоваться:

• Согласие супруга, если жилье в совместной собственности.
• Разрешение залогодержателя на распоряжение, если недвижимость была приобретена по кредитному договору.
• Согласие представителя несовершеннолетнего — если передается квартира гражданину от 14 до 18 лет.
• Нотариальная доверенность, если имущество оформляется представителем.
• Документы, подтверждающие родственную связь с одаряемым — свидетельства о рождении, о заключении брака, об усыновлении или решение суда.

Если у Вас остались вопросы, вы можете задать их здесь. Постараюсь всем ответить!

Законодательная база, регулирующая проведение сделок

Стороны по договору обязаны руководствоваться следующими правовыми актами:

• ФЗ-214 от 30.12.2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
• Ст. 385 ГК РФ. Уведомление о переходе прав.
• Ст. 388 ГК РФ. Декларирует основные условия, при которых возможна продажа квартиры по переуступке.
• Ст. 389 ГК РФ. Содержит положения, дополняющие и уточняющие требования ст. 388.
• Ст. 390 ГК РФ. Содержит положения, регламентирующие ответственность продавца-дольщика, решившего продать недвижимость до вступления в права собственности.

Особенности переуступки квартиры

Покупателями прав требования могут выступать физические и юридические лица. Уступка прав может осуществляться только после оплаты покупателем полной стоимости договора или перевода части долга по ДДУ на нового владельца.

Нормативно-правовая база

Процедура переуступки квартиры регламентируется действующим законодательством Российской Федерации:

• 214-ФЗ от 30.12.2004 в последней редакции — в ст. 11 Закона прописывает процедуру уступки прав требования по ДДУ.
• Глава 24 п.3 ст.388-390 ГК РФ — регламентируются условия уступки требований, прописываются формы уступок и ответственности цедента;
• ст. 279 НК РФ — прописываются основные особенности определения налоговой базы при переуступке прав требования.

Этапы переуступки квартиры в новостройке

Передача прав требования квартиры в строящимся доме имеет несколько этапов:

1. Формирование пакета документов — ДДУ, разрешение от банка, письменное согласие второго супруга (в случае совместного владения), документы о погашении долга перед застройщиком, разрешение на переуступку прав от застройщика и др.
2. Подписание контракта — подготовка договора цессии с указанием всех реквизитов (адрес ЖК в Краснодаре, даты заключения, оценка прав собственности, порядок расчета и др).
3. Проведение оплаты — уплата цены договора цессии или перевод долга перед строительной компанией на нового собственника.
4. Регистрация договора в Росреестре — финальный этап получения прав требования на объект недвижимости.

Для оформления сделки необходимо получить разрешения от государственных органов опеки (если права требования есть у несовершеннолетнего лица), второго супруга, банковского учреждения. Передача прав требований, согласно ст. 11 214-ФЗ возможна даже с долгом, но по согласию застройщика.

Виды переуступки объектов недвижимости

1. От физического лица. Чаще всего данный вариант переуступки жилья в новостройке стает актуальным, когда дольщик теряет возможность проводить дальнейшую оплату долга по ДДУ или у него поменялись жизненные планы.
2. От юридического лица. Инвестор вкладывает средства до начала строительства и выгодно перепродает физическим лицам для получения правомерного дохода.

Выгоды от продажи недвижимости по переуступке

Для конечного покупателя выгода очевидна:

• Снижается риск «недостроя» при еще не выросшей цене за квартиру по сравнению с участием в инвестировании на начальном этапе строительства. Дом практически достроен. В значительно меньшей мере можно опасаться, что застройщик обанкротится, а строительство затянется.
• Как только документы на право собственности будут оформлены, цена квадратного метра вырастет на 20-25%.
• Договор заключается в более короткие сроки. Нет необходимости собирать многочисленные справки.

Переуступка в построенном доме

Если дом построен, то с момента передачи ключей дольщику переуступить свои права уже нельзя.

С момента, как уложен последний кирпич, установлены лестничные пролеты, смонтированы лифты, обустроены входные группы, до подписания акта сдачи в эксплуатацию проходит несколько месяцев.

Срок часто определяется репутацией застройщика, сданными ранее объектами и наличием в них недоделок. Комиссия обязана сверить фактическую площадь и иные параметры с задекларированными в проектной документации.

Если собственник не планирует использовать купленную недвижимость для личных нужд, этот промежуток времени можно использовать для продажи по переуступке. Он получает меньшую сумму, но не тратится на обустройство, проведение ремонта.

Переуступка при долевом участии

ФЗ-214, регламентирующий долевое участие в строительстве, позволяет собственнику продавать свое право, не дожидаясь, когда будет получено свидетельство о праве собственности.

Покупатель, приобретающий недвижимость по переуступке, по факту становится новым дольщиком. Он получает не только право собственности, но и все риски, присущие долевому строительству.

Чтобы впоследствии не пополнить ряды обманутых дольщиков покупатель должен выполнить следующие действия:

1. Проверить репутацию застройщика, наличие ранее сданных объектов.
2. Проверить проектную документацию, разрешение на строительство, целевое использование земельного участка.
3. Проверить, погасил ли дольщик к моменту продажи свою задолженность перед застройщиком. Покупатель получает не только квадратные метры, но и обязательства дольщика.
4. Обратить внимание на брак дольщика-продавца. Если имущество оплачивалось в браке, нужно получить согласие супруги продавца на сделку.
5. Обратить внимание на психическое здоровье продавца-дольщика, проверить, не лишен ли он дееспособности.
6. Если продавец-дольщик является юридическим лицом, нужно получить подтверждение, что сделка не является для него крупной или с заинтересованностью или получить одобрение на сделку всех необходимых лиц.

Можно ли сделать дарственную на договор долевого участия

Наследство » Дарение » Можно ли сделать дарственную на договор долевого участия

• Категории
• Недвижимость
• Для оформления документов при покупке в новостройке было получено согласие моей супруги на все действия по ДДУ. На данный момент, договор зарегистрирован в Росреестре, квартира оплачена, дом еще не сдан (строится до 2015 года). Могу ли я подарить родному брату ДДУ, так чтобы квартира была оформлена как подарок и не попадала под раздел имущества в случае его развода? Как правильно оформить переуступку прав, чтоб зафиксировать дарение? Можно ли оформить переуступку или еще какой-то вариант? Основной вопрос заключается в том, что мы с супругой хотим передать ДДУ брату, так чтобы в случае развода — квартира осталась за ним на 100%.

Важно знать, что при совершении такого дарения должны быть соблюдены не только нормы закона, касающиеся уступки права, но и нормы гражданского законодательства, касающиеся института дарения. Сравнение рассматриваемых институтов позволяет заключить, что:

• уступать право требования можно только по отношению к третьему лицу, тогда как дарить можно и право требования в отношении самого дарителя;
• передача в дар всегда является безвозмездной, тогда как цессия может быть и возмездной, и безвозмездной; однако утверждать, что безвозмездная цессия и дарение идентичны, потому как для передачи в дар установлены определенные ограничения (к примеру, такое соглашение не может заключаться между коммерческими организациями);
• права и обязанности сторон по договорам дарения и цессии схожи, на что указывает п. 3 ст.

Дарение прав требования к третьим лицам по сделкам и договорам

• простая письменная форма сделки требует простой письменной формы договора дарения;
• нотариальное удостоверение сделки подразумевает, что дарение права требования по ней должно осуществляться в аналогичной форме;
• если сделка требовала государственной регистрации, то уступка требования по ней подлежит регистрации (если в действующем законе не предусмотрены иные правила).

Пример Иванов А.

Если же получение исполнения кредитором не связано с уплатой ему денежной суммы, то соответствующее требование может быть подарено в части только тогда, когда частичная уступка не становится для должника, исполнявшего свое обязательство, чрезмерно обременительной.

Дарение права требования по договору долевого участия В настоящее время распространено дарение права требования по договорам долевого участия (ДДУ) при покупке квартир в новостройках.

Если права по ДДУ приобретены лицом в браке, то для их отчуждения в рамках дарения необходимо согласие второго супруга, удостоверенное нотариусом (согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ). Согласно ст.

Можно ли передарить квартиру, полученную по дарственной, и как это сделать?

ГК РФ.В арбитражной практике возмездность признается основным отличительным признаком договоров рассматриваемых типов.

Достаточно часто цессия между коммерческими организациями признается недействительной, если отсутствует признак возмездности (потому как безвозмездное дарение не может совершаться между юридическими лицами указанного типа).

Однако с такой практикой можно поспорить, потому как законодатель не требует совершать только возмездную цессию и прямо не запрещает безвозмездную цессию. Кредитор по денежному обязательству, согласно ст. 383 ГК РФ, вправе передать в дар свое право требование не полностью, а в части, если это не противоречит нормам закона.

Можно ли оформить дарственную на долевое строительство

• Нотариальный сбор, взимаемый за заверку дарственной в нотариальной конторе. Сумма сбора определяется дифференцированно, зависит от того, кто является участниками сделки, а также от размера оценочной стоимости передаваемого в дар объекта недвижимости.
• Если участник сделки – несовершеннолетний, то дарственная регистрируется в Росреестре, за это также взимается госпошлина.
• Если лицо, получающее в дар объект недвижимости, не приходится дарящему близким родственником, то обязано оплатить в налоговом периоде налог на доход, который равен 13% от суммы оценки объекта недвижимости. Поэтому не имеет особого смысла оформление дарственной между неродственниками, намного проще оформить стандартный договор купли-продажи.

ГК РФ для регулирования правоотношений по переходу прав кредитора к иным лицам. Требование, которое принадлежит дарителю как кредитору по какой-либо сделке, может передаваться в дар в рамках уступки требования (цессии). При этом она будет иметь определенные особенности:

1. Для перехода прав кредитора-дарителя к одаряемому нет необходимости получать согласие должника (если это не противоречит договору или нормам закона). Если в договоре между кредитором и третьим лицом прописан запрет цессии, но даритель, несмотря на это, подарит имеющееся у него право требования к своему контрагенту, то дарение может быть признано недействительным после подачи должником иска в суд только в том случае, если будет доказано, что одаряемый знал либо должен был знать об имевшемся запрете. Необходимо особо отметить, что, в силу п. 4 ст.

Переуступка в строящемся доме

Важно понимать, что застройщик не может продавать квартиры по договору переуступки. Для него единственный вариант — долевое участие или договор купли-продажи.

Правом переуступки может воспользоваться только дольщик. Имеется еще практика оформления застройщиком предварительного договора купли-продажи в «мертвый период», но мы настоятельно не рекомендуем Вам перечислять средства по такому договору и вообще заключать такие договора.

Переуступка по ипотечному кредиту

Возможность получения ипотечного кредита на приобретение квартиры по переуступке определяется множеством факторов:

• Репутация застройщика, наличие аккредитации в банковских структурах.
• Кредитная история заемщика, наличие у него имущества, которое может быть предоставлено в качестве обеспечения (однако, все чаще банки принимают в залог права требования по договору долевого участия с обязательством передать квартиру в залог после сдачи дома. Однако, в таком случае застройщик и объект недвижимости должны быть аккредитованы в банке).
• Стадия завершения строительства. Если строительство здания завершено, ожидается приемка его в эксплуатацию, вероятность получения ипотечного кредита выше, чем на стадии котлована. А вот если госприемка уже свершилась, шанс получить кредит на покупку прав близок к нулю, даже если акт приема-передачи квартиры еще не получен.

Обратите внимание на условия ДДУ

На данной стадии можно будет обратиться к профессиональным юристам. Стоит учитывать и то, что в тексте ДДУ имеется пункт, который определяет порядок переуступки прав требований по нему. Хотя теоретически переуступку могут и вовсе запретить. Но риелторы пока с этой ситуацией не сталкивались.

На будущее жилое помещение переуступить права можно лишь в период, который указан в 214-ФЗ. Это можно осуществить с момента госрегистрации ДДУ, который был заключен с первым дольщиком, и до приобретения ключей от квартиры по факту акта приема-передачи. На ДДУ должен иметься штамп о его госрегистрации в Росреестре.

Даже если вы приобретаете квартиру по договору переуступки прав требования, нужно изучить текст ДДУ, желательно всего документа с привлечением независимого эксперта.

Инструкция по оформлению

Переуступка права собственности предполагает выполнение следующих условий:

• Первый дольщик не имеет задолженностей перед застройщиком.
• Застройщик не возражает против переуступки. В оптимальном для конечного покупателя случае в договоре долевого участия есть пункт, разрешающий продажу переоформление своих прав и обязанностей по ДДУ. Застройщики часто запрещают перепродажи, опасаясь мошеннических действий со стороны покупателей и дольщиков или берут за это существенные денежные средства как подтверждение серьезности намерений и во избежание двойных-тройных переуступок.
• Если перепродается квартира, приобретенная по ипотечному кредиту, в обязательном порядке получается согласие кредитора. Банк может потребовать замены объекта залога на равноценный либо погашения задолженности в полном объеме.

Ст. 390 ГК РФ содержит положения, согласно которым соблюдение указанных требований возлагается на лицо, продающее квартиру по переуступке.

В договор переуступки вносится следующая информация:

• Данные о продавце, покупателе, в том числе, паспортные. Если продавец — юридическое лицо, реквизиты вносятся в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.
• Сумма договора и способ оплаты.
• Согласие застройщика на переуступку.
• Данные об объекте продажи. Первоначальный договор долевого участия прилагается к договору в обязательном порядке.

В оптимальном случае составлением всех документов занимается юрист — специалист в области недвижимости. Договор составляется и подписывается в трех экземплярах: для продавца, покупателя и застройщика. Так ни у кого не будет в дальнейшем возможности оспорить сделку.

Подайте документы в Росреестр

Перечень документов, который подается в регистрирующий орган:

1. Заявление о госрегистрации договора переуступки прав требований по договору участия в долевом строительстве.
2. Паспорт.
3. Квитанция об оплате госпошлины — копия и оригинал.
4. Договор участия в долевом строительстве (зарегистрированный) — оригинал.
5. Договор уступки права требования с изменениями и приложениями.
6. Согласие другого супруга на заключение соглашения либо документ, который свидетельствует о том, что соответствующий объект недвижимости не будет представлять совместную собственность супругов — оригинал и копия.
7. Согласие органа опеки и попечительства на переуступку права требования по соглашению, если участником долевого строительства является лицо, не достигшее 14 лет, или лицо, признанное недееспособным судебным органом (оригинал и копия).
8. Согласие застройщика на переуступку права требования по договору, если уступка производится до оплаты участником долевого строительства полной стоимости договора наряду с переводом задолженности на нового участника долевого строительства — копия и оригинал.

Проверьте, не осталось ли за цедентом задолженности по выплатам в рамках соглашения долевого участия — после заключения договора переуступки все данные обязательства перейдут к вам.

Оплата налога продавцом

Налоговый Кодекс РФ содержит положения, согласно которым гражданин России, получив доход, обязан уплатить с него подоходный налог в соответствии со ставками, предусмотренными для отдельных видов деятельности.

Продажа квартиры не является исключением. Но у продавца есть возможность уменьшить налоговую базу на сумму собственных расходов на покупку. НДФЛ начисляется и уплачивается только с суммы разницы между продажей и покупкой. По окончании года, в котором совершена сделка, продавец обязан заполнить и подать в ФНС по месту жительства декларацию 3-НДФЛ.

Сколько стоит переуступка прав?

В комплекс затрат по покупке/продажи прав требования на объект недвижимости для физического и юридического лица необходимо включить — государственную пошлину, расходы на нотариуса, юриста, комиссия от застройщика, налоги.

Показатель	Значение
Гос. пошлина	350 руб
Подоходный налог	13% от налоговой базы
Комиссия по договору ДДУ в пользу застройщика	до 4% или фиксированная сумма

Пример расчета стоимости переуступки квартиры в Краснодаре

Дольщик вступил в юридические отношения с застройщиком посредством ДДУ на сумму 2 млн. руб. и сразу проводит оплату. Спустя год он решил провести уступку прав требования на квартиру за 3 млн. руб. Согласно ст. 279 НК РФ налоговой базой является разница между ценой договора и суммой переуступки, т.е. 3 млн — 2 млн. = 1 млн. руб.

Это означает, что подоходный налог будет взиматься с 1 млн. руб. и составлять 13%, т.е. 130 тыс. руб.

Источник: donmatrix.ru