Уведомление о готовности принять объект долевого строительства образец

Письмо застройщику о готовности принять квартиру

Если объект долевого строительства, относящийся к многоквартирному дому в жилом комплексе (ЖК), полностью готов к передаче, то застройщик оповещает об этом участника ДДУ, а тот, в свою очередь, уведомляет о намерении приступить к осмотру и приемке объекта долевого строительства или просто является на осмотр и приемку в указанное застройщиком время и место.

В настоящей статье даны ответы на самые актуальные вопросы приемки квартиры от застройщика, а также приведена пошаговая инструкция для дольщика.

Права и обязанности сторон (как дольщика, так и девелопера) указаны в специальном Федеральном законе «О долевом строительстве…» № 214-ФЗ. Согласно второй и третьей части восьмой статьи ФЗ № 214-ФЗ все застройщики после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (РВЭ) обязаны начать передачу квартир (и апартаментов), незамедлительно уведомив об этом участников долевого строительства, причём письменно.

Сообщение о завершении строительных работ вручается покупателю не позднее чем за один календарный полный месяц до установленного условиями договора срока законной передачи объекта. В направляемом дольщику уведомлении также обязательно указывается ответственность застройщика за последствия бездействия и нарушения сроков передачи жилья.

15 урок — Обработчик ожидания 1С и другое

Если девелопер понимает, что не успевает завершить строительство в срок и нарушит установленный ДДУ срок передачи строящихся объектов, то он не менее чем за два календарных месяца до окончании предусмотренного ДДУ срока строительства должен проинформировать дольщиков о невозможности своевременной сдачи жилья, сделав предложение об изменении изначальных условий договора (установлении новых сроков) или об иных способах разрешения проблем, связанных с нарушением срока. При этом дольщик не обязан соглашаться с предложенными застройщиком условиями.

После получения уведомления о старте передачи квартир в достроенном доме дольщик, в свою очередь, обязан приступить к приемке жилья, явившись на его осмотр в установленный ДДУ срок. А в случае отсутствия претензий к качеству строительства дольщик обязан принять жилье, подписав с застройщиком двусторонний акт приема-передачи квартиры/ апартамента/ машиноместа и иных объектов недвижимости.

Как правило, условиями договора долевого участия предусматривается семидневный или тридцатидневный срок осмотра жилья и его приемки. О готовности подписать акт приемки-передачи участник ДДУ сообщает непосредственно в день осмотра жилья и, при наличии такой возможности, стороны обоюдно подписывают акт. На этом приемка-передача жилья считается завершенной. Если же дольщик недоволен качеством строительства квартиры, то он имеет право подготовить акт осмотра или претензию застройщику, указав на выявленные строительные недостатки жилья, препятствующие приемке-передаче и требующие устранения до даты следующего осмотра жилья. О дате следующего осмотра стороны договариваются индивидуально (в зависимости от срока, объективно требующегося компании для устранения строительных недостатков).

Неустойка по ДДУ. Как правильно взыскать с застройщика?

Обязательно ли письменно фиксировать строительные недостатки?

Обязательно ли составление акта с выявленными дефектами? Да, ведь при его наличии вы будете юридически защищены от будущих претензий застройщика на тему, что вы «незаконно уклонялись от приемки квартиры». Кроме того, при наличии письменных претензий по качеству строительства застройщик не может передать жилье в одностороннем порядке, направив вам по почте акт приема-передачи, подписанный только с его стороны.

Вместе с тем, недостаточно просто составить письменную претензию (дефектную ведомость или акт с выявленными недостатками), этот документ нужно еще правильно передать. И единственным юридически верным и гарантированным способом передачи ваших замечаний по жилью будет его официальное направление ценным письмом с описью вложения на юридический адрес компании-застройщика.

Необходимо понимать, что односторонний акт приема-передачи квартиры, подписанный только застройщиком, лишает вам и права требовать исправления строительных недостатков объекта строительства, и также лишает вас права требовать выплаты неустойки за период со дня подписания указанного одностороннего акта, причем даже с учетом того, что жилье фактически будет непригодна для проживания и иметь самые серьезные строительные недостатки – вплоть до полной невозможности использовать объект строительства как жилое помещение, годное для проживания.

Еще одним ключевым недостатком отсутствия письменно подтвержденного осмотра квартиры дольщиком и выявленных недостатков является невозможность расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика. Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает такое законное право за дольщиком при наличии строительных недостатков и только до подписания акта приема-передачи. После подписания передаточного документа станет невозможным расторжение договора долевого участия по вашей инициативе. Понятное дело, что по инициативе застройщика договор долевого строительства расторгаться не будет, так как последнему крайне выгодно в одностороннем порядке передать недостроенный объект долевого строительства с существенными недостатками дольщику и иметь законное право не исправлять недостатки в будущем.

После передачи объекта недвижимости по акту (и по одностороннему и по двухстороннему) риски случайной гибели недвижимого имущества от застройщика переходят новому владельцу (дольщику). Со дня подписанного акта приема-передачи начинается начисление налогов и коммунальных платежей которые должен оплачивать собственник жилья.

Как вы уже успели заметить, казалось бы, простое не составление и не передача застройщику акта с выявленными недостатками объекта сразу приводит к целому букету негативных последствий для участников долевого строительства.

Важно (!) Если при наступлении срока передачи квартиры по договору долевого участия вам не пришло уведомление от девелопера о необходимости явиться на осмотр жилья и приступить к ее приемке, то вы должны сами написать письмо о вашей готовности приступить к приемке квартиры в соответствии со сроком, указанным в договоре. Наличии подобного письма в адрес застройщика является хорошим доказательством вашей добросовестности и отсутствия уклонения с вашей стороны при приемке квартиры. Поэтому в дальнейшем у вас будут хорошие шансы при поддержке юридической компании добиться в суде взыскания положенной по закону неустойки (при допущенной застройщиком просрочке сдачи), получения компенсации за причинённый моральный ущерб, присуждения возникших убытков (расходов на юридические услуги, аренду жилья, почтовые и судебные издержки), а также наложения на девелопера штрафа в вашу пользу за неисполнение добровольной выплаты неустойки с его стороны.

Уведомление о вашей готовности принять свою квартиру подтвердит, что все обязательства выполнены: вы не уклонялись от своей главной обязанности и не пытались намеренно отказаться от принятия или задержать срок приемки квартиры/ апартамента/ машиноместа, чтобы добиться увеличения срока просрочки по вине застройщика.

Важно! Чем быстрее вы направите письмо девелоперу, тем быстрее сможете принять квартиру, соответственно, тем быстрее осуществите государственную обязательную регистрацию своих прав собственности и станете полноправным владельцем объекта недвижимости в новостройке.

Когда направлять письмо

Когда лучше направлять застройщику уведомление о своей полной готовности принять купленную по ДДУ квартиру? Есть такие варианты:

• Сразу после получения вами от застройщика официального сообщения о завершении всех строительных работ в полном объёме и о предстоящей передаче квартир жильцам
• Если уведомление об окончании долевого строительства и сдаче объектов отсутствует, а срок передачи объектов уже наступил, необходимо написать обращение к девелоперу в день, следующий за датой наступления срока передачи, указанного в договоре
• Если извещение от девелопера пришло до получения последним РВЭ, тогда необходимо послать письмо с требованием предоставить и показать разрешение на ввод дома и со ссылкой на Федеральный закон № 214-ФЗ, в котором чётко прописано, что передать объекты девелопер имеет право лишь при наличии РВЭ. Поэтому сдача жилья при отсутствии разрешения нарушает действующее законодательство – то есть противозаконна/ не имеет законной силы.

К сведению! Вы можете подготовить письмо заранее до наступления крайнего срока передачи объекта недвижимости, но отправить его уже после получения от застройщика уведомления о полной готовности дома или после начала просрочки – тем самым подготовившись ко всем вариантам развития событий заранее.

Что должно быть в письме

Писать письмо следует по образцу, который для всех является единым, стандартным и общим. Такой документ составляется в виде заявления, имеет письменную форму. Можно либо полностью написать уведомление от руки, либо распечатать и просто заполнить готовый бланк. Но в любом случае есть важные данные, которые непременно следует указать в уведомлении. Такие сведения можно условно разделить на категории.

«Шапка»

В «шапке» письма надо указать сведения об адресате и отправителе. Лучше составлять обращение на имя генерального директора. Обязательно пишутся полное наименование организации, её юридический адрес.

Также в образце указано название письма, и оно выглядит так: «Уведомление о готовности принять объект долевого строительства». Это наименование документа прописывается под данными об адресате и отправителе по центру страницы.

Начало

В начале уведомления указываются сведения о заключенном договоре: дате его составления и подписания, двух сторонах, зарегистрировавшем соглашение органе, реквизитах ДДУ, а также указывается, что настоящее обращение направляется в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.

Напишите данные об объекте долевого строительства: типе, количестве комнат, расчётной площади в квадратных метрах и об адресе. Далее укажите полную цену объекта недвижимости по договору долевого участия. Цена договора, как правило, указывается полностью, и цифрами и прописью. Отметьте, что все финансовые обязательства с вашей стороны выполнены, все платежи по ДДУ произведены, задолженности со стороны дольщика (-ов) нет.

В начале обязательно указать и иные условия договора: срок передачи квартиры. Здесь же нужно уведомить о своей полной готовности к осмотру и последующему принятию.

Основная часть

В основной части документа следует указать то, о чём вы просите застройщика на основании изложенных в начале данных, а именно о:

• направлении уведомления о конце строительства (если его ещё не было)
• назначении даты и времени осуществления осмотра, составления смотрового листа, подписания акта приёма-передачи
• передаче ключей (после подписания документации)
• передаче жилья, соответствующей проектной декларации, проектной документации и характеристикам, указанным в договоре участия в долевом строительстве
• предоставлении официальных документов с обмерами объекта недвижимости БТИ или иной уполномоченной организацией
• предоставлении возможности осмотра квартиры с проведением экспертизы независимым экспертом (если планируете привлечь его к осмотру квартиры)
• подготовке ответа на ваше обращение в установленные или предложенные вами сроки

В тексте также можно упомянуть дополнительные обстоятельства, которые вас не устраивают, являются незаконными или неправомерными (например, отсутствие ответа на ваши предыдущие обращения).

Завершение

В конце предоставляется адрес для направления письменного ответа по заявлению (указывайте место, в котором точно сможете получить корреспонденцию). Ещё нужно поставить подпись с расшифровкой (фамилией и инициалами), реальную дату (число, название месяца и год).

Правила направления письма

Передать письмо можно лично, узнав, где находится офис застройщика. Отдайте его в отдел обработки корреспонденции. Передайте один экземпляр, а вторую копию оставьте себе: на ней уполномоченный работник ставит печать с отметкой о принятии, а также регистрационный номер, расписывается в принятии с указанием совей ФИО, должности, организации (в которой принимающий работает).

Обязательно делается запись в журнале. Без второго экземпляра вы не докажете, что что-либо передавали девелоперу. В суде представитель застройщика будет утверждать, что ничего от вас никогда не получал (из практики).

Если вы отправляете сообщение по почте, то посылайте не заказное стандартное письмо, а непременно ценное, причём с описью вложения. Уведомление о вручении, как правило, не требуется, так как по трек-номеру ценного письма можно отследить дошло ли оно до адресата.

В описи надо указать наименование отправляемого документа – непосредственно уведомления. Конверт заклеивать не стоит, так как почтовый работник должен проверить содержимое. Опись с квитанцией (чеком) о совершённой оплате отправления следует сохранять в качестве доказательств того, что оповещение было послано вами (данный документ потребуется в суде).

Рекомендации

Чтобы оповестить девелопера о готовности законно принять квартиру в построенном доме и сделать всё грамотно, соблюдайте рекомендации:

1. Обязательно подготовьте письмо застройщику при окончании срока долевого строительства
2. Когда письмо написано, осуществите его проверку на предмет точности указания всех параметров договора долевого участия и реквизитов сторон
3. Важно обратить внимание на то, куда письмо направляется. Адрес компании должен быть юридическим, указанным в реестре ЕГРЮЛ.
4. Если вы сомневаетесь, что сможете подать уведомление самостоятельно, и считаете свои знания в юридической области недостаточными, то обратитесь за помощью в юридическую компанию. Юристы компании проконсультируют и помогут найти ответы на интересующие вопросы, а также предложат полное сопровождение в процессе приёмки и при представлении интересов в суде (если потребуется). Для получения квалифицированной юридической услуги обращайтесь в офис юридической фирмы (необходимо заранее записаться на прием на определенную дату и время, заранее предоставить копии договора долевого участия и других документов по электронной почте для подготовки юриста к встрече и консультации)
5. После отправки уведомления дождитесь официального ответа. Также девелопер может сообщить о дате и времени осмотра в целях приёмки квартиры по телефону или электронной почте или в личном кабинете дольщика на официальном сайте застройщика
6. Если участников долевого строительства несколько (например, при договоре цессии с уступкой части прав или при нескольких полноправных совладельцах), каждый собственник должен написать отдельное письмо или одно письмо подписывается сразу обоими дольщиками
7. Уведомление о вашей готовности означает, что вы готовы в любой момент принять квартиру в многоквартирном доме по факту завершения строительства. Так что, возможно, в самое ближайшее время состоится встреча с застройщиком или его законным представителем для осмотра помещения, получения ключей и подписания передаточного акта
8. Перед написанием уведомления полезно пообщаться на тематическом форуме с другими клиентами строительной фирмы – вашими будущими соседями. Если они уже оповещали застройщика о готовности принять жилье и осуществляли приёмку, то могут помочь вам принимать объект грамотно с учётом возможных подводных камней и попыток обмана со стороны девелопера, а также в соответствии с вашими действующими законными правами. Однако, учтите, что соседи не являются квалифицированными юристами и их советы зачастую или бесполезны или даже вредны. По юридическим вопросам следует обращаться только к опытным юристам в юридическую компанию
9. Если девелопер предоставляет собственный образец уведомления о готовности принять достроенный объект, то лучше использовать в качестве основы сообщения именно его.

В заключение стоит добавить, что составление уведомления о полной готовности принять приобретённую по ДДУ квартиру в доме – важная составляющая исполнения обязательств каждого участника долевого строительства, согласно 214-ому ФЗ. Грамотное оформление письма – гарантия его действительности и возможности использования в качестве доказательства в суде.

Источник

Скачать образец бесплатно. Сообщение о готовности объекта долевого строительства

Следующим по значимости после процедуры заключения договора участия в долевом строительстве является передача объекта долевого строительства.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом законодательством установлено обязательное условие: на момент приема-передачи объекта долевого строительства застройщик должен уже иметь разрешение на ввод в эксплуатациюмногоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В связи с этим первое, что необходимо проверить перед приемом объекта долевого строительства, — это наличие такого разрешения. В случае его отсутствия, даже если объект долевого строительства полностью готов и отвечает всем установленным требованиям, его передача будет незаконна.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В законе предусмотрена специальная процедура порядка передачи объекта долевого строительства. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
В случае если Вы по каким-либо причинам недовольны объектом долевого строительства, который Вам пытается передать застройщик (например, не выполнены все необходимые работы или выполнены некачественно и т. п.), Вы вправе до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в Законе, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком своих обязанностей.
Однако если с Вашей стороны не поступило к застройщику каких-либо претензий, но тем не менее Вы по каким-либо причинам уклоняетесь от приема объекта долевого строительства, то застройщик также имеет определенные права.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением вышеназванного случая, когда работы выполнены ненадлежащим образом) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).
При этом необходимо обратить внимание, что риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления такого одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, если после составления одностороннего акта передачи произошел пожар и квартире был причинен ущерб, то застройщик уже не будет нести за это ответственности и не обязан возмещать вред.
Но при этом такой односторонний акт будет законным только в том случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства направленного ему сообщения либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
В отдельных случаях застройщик, обнаружив, что Вы произвели в принадлежащей Вам квартире определенные действия (например, «утопили» трубу, перенесли перегородку и т. п.), может вести речь об изменении с Вашей стороны проекта и требовать от Вас приведения квартиры в первоначальный вид. Конечно, вряд ли Вы будете являться единственным дольщиком, который произвел какие-либо действия, направленные на улучшение, с Вашей точки зрения, жилищных условий в еще не переданной Вам квартире.

Но, возможно, именно Вы чем-то «обидели» застройщика и он решил Вам тоже «создать проблемы». Требования застройщика в данном случае будут обоснованными лишь в том случае, если он докажет, что: во-первых, указанные отклонения действительно могут повлиять на качество строительных работ, а во-вторых, что они произведены по Вашей вине. Принимая во внимание, что квартира Вам еще не передана и все работы согласно договору в ней должен вести застройщик, ему будет очень трудно доказать, что именно Вы, а не другие лица (доступ которых на этапе строительства практически не ограничен) совершили указанные отклонения от проекта. Поэтому, если Вы получили такое требование от «обиженного» застройщика, не пугайтесь — скорее всего, Вы сможете отстоять свои интересы без каких-либо потерь.

Источник

Уведомление о готовности принять объект долевого строительства образец

4. Срок передачи квартиры. Обратите внимание, что в тексте есть две даты ― окончания стройки и передачи жилья. Вас интересует последняя ― день, когда вы будете принимать квартиру у компании и подписывать акт сдачи-приёмки. Срок должен быть прописан конкретно, без привязки к завершению стройки.

Удачный вариант написания:«Застройщик обязуется передать Объект долевого строительства Дольщику не позднее 12.10.2023». Не надо использовать размытые формулировки: «Застройщик передаст объект долевого строительства в течение трёх месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию». В этом случае обязанность по передаче связана со сдачей дома в эксплуатацию и у фирмы появляется возможность затянуть процесс передачи квартиры. Например, при проблемах со сдачей дома ― раз дом не принимают, значит, он вам ничего не должен.

5. Цена договора, процедура и срок оплаты. Без упоминания цены договор по закону не считается заключенным. Чаще всего общая цена складывается из двух ― возмещение затрат на постройку и оплата услуг строительной компании. Внести деньги можно собственными средствами или с помощью ипотеки, разово и с рассрочкой платежа, а поэтапное внесение может быть как с процентами, так и без них.

Обязательно указывайте реальную цену покупки, даже если фирма предлагает скидку за то, что в документах будет прописана меньшая сумма. В случае обращения в суд юридическую силу имеют только данные, указанные в договоре.

6. Рассрочка. При оформлении рассрочки юрист Андрей Мозоль рекомендует уточнить возможность оплаты кредитными средствами в будущем: «Если у вас рассрочка, то стоит поинтересоваться заранее, возможно ли перевести её в ипотеку и какие условия продажи квартиры в рассрочке. Даже если сегодня вы рассчитываете, что у вас всё хорошо, лучше быть готовым к различным ситуациям».

7. Единовременный платёж. При единовременном внесении денег имейте в виду следующее: если вы допустите просрочку оплаты более чем на 2 месяца, строительная фирма вправе расторгнуть договорённость в одностороннем порядке по ст. 5 Закона № 214-ФЗ.

8. Пересчёт цены. Ещё один момент: укажите возможность пересчёта цены при несоответствии площади. Для этого должны быть прописаны стоимость одного квадратного метра помещения и ситуации, в которых можно изменить общую цену.

На стадии проекта сложно с точностью угадать площадь будущего жилья. Но можно заранее прописать порядок действий на этот случай. Если площадь будет больше, покупатель доплатит за излишек, а если меньше ― компания вернёт ему деньги.

Допустимый размер расхождений без пересчёта обычно составляет 0,5–1 кв. м. Пункт 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ устанавливает предел изменений площади ― 5% от указанной в проектной документации. Если расхождение окажется больше, вы имеете право расторгнуть договор.

Образец описания цены в ДДУ

9. Оплата. По закону вы не просто перечисляете деньги фирме на расчетный счёт, а вносите их на специальный эскроу-счёт — там они будут храниться, пока вы не примете объект от застройщика. Оплаты по договору нужно начинать не раньше, чем его зарегистрируют в Росреестре.

Образец составления пунктов с эскроу-счётом и оплатой после регистрации

10. Гарантийный срок на здание. В статье 7 №214-ФЗ указано, что если строительная компания не выполнила обязательства, зафиксированные в договоре, технических и градостроительных регламентах или проектной документации, то дольщик может выбрать один из способов исправить ситуацию:

• потребовать бесплатно устранить недостатки;
• устранить самостоятельно и взыскать потраченные деньги;
• уменьшить сумму договора соразмерно проблеме.

Проблема может возникнуть не сразу, но покупатель может воспользоваться своим правом в течение гарантийного срока: 3 года на инженерное и технологическое оборудование и 5 лет на всё остальное. Застройщик вправе увеличивать срок гарантии, но не уменьшать. Он отвечает за свои недоработки и ошибки — кроме ситуаций, когда проблема возникла из-за неправильного использования оборудования или самостоятельного ремонта.

Помимо общих положений, прописанных в законе, соглашение должно содержать другие полезные для дольщика пункты.

Подробная процедура приёмки квартиры. Риелтор Анастасия Волина из агентства недвижимости «Адвекс-Лидер» рассказывает, как должна проходить процедура. « Обычно она состоит из нескольких этапов:

1. Первичный осмотр по предварительной записи, когда дольщик в сопровождении представителя строительной компании впервые является на объект и осматривает своё помещение изнутри. На этом этапе важно всё проверить на предмет поломок, сколов, трещин, протечек, наличия/отсутствия фурнитуры.
2. При осмотре подписывается смотровой лист. Либо с замечаниями, либо без них. На устранение замечаний у застройщика по закону есть 60 дней.
3. После устранения замечаний застройщик повторно приглашает дольщика на осмотр для подписания смотрового листа без замечаний.
4. В случае, если замечаний не было, пункт 3 исключается, а дольщик идёт в офис строительной компании и там подписывает полноценный акт приёмки-передачи квартиры.
5. Если дом уже стоит на кадастре, вместе с актом и ДДУ можно отправиться в МФЦ и оформлять жильё в собственность.

Уловки строительных компаний в этом пункте могут быть самые разнообразные. Например, документ может содержать формулировку о том, что смотровой акт приравнивается к подписанному акту сдачи-приёмки квартиры, независимо от отсутствия или наличия в нём замечаний».

Доступ к информации о ходе стройки. У дольщика должна быть возможность увидеть документы о ходе работ и текущем состоянии здания ― в свободном доступе либо по письменному запросу.

Возможность продать квартиру на своих условиях. Не исключено, что будущий собственник захочет перепродать объект ещё до того, как дом будет сдан. К примеру, если квартира покупалась как краткосрочная инвестиция. По закону это возможно ― нужно заключить с новым покупателем договор уступки права требования (цессии), оплатить госпошлину и зарегистрировать сделку в Росреестре.

Строительным фирмам не очень выгодна такая ситуация: они не могут влиять на цену и опасаются демпинга. Поэтому они добавляют условия ― например, необходимость получить согласие девелопера и оплатить комиссию, которая иногда составляет несколько процентов от суммы сделки. Это законно, но для дольщика, конечно, невыгодно.

Форс-мажор . Анастасия Волина советует придерживаться максимальной конкретики. «В свете текущих санкций, наложенных на РФ, надо учитывать любое стечение обстоятельств.

Застройщик иногда включает сюда отмену штрафов в свой адрес за задержку сроков передачи ключей, ссылаясь на нарушение логистических цепочек, к которым привязан, или вольную замену материалов, обозначенных в договоре, на аналоги по своему усмотрению. Здесь важно смотреть, насколько конкретно описан форс-мажор и его последствия для сторон. Главное – обратить внимание на отмену обязательств между сторонами в случае форс-мажора. Лучше подобные формулировки исключить, иначе дольщик может оказаться заложником договора, связывающего его в способах защиты своих прав».

С форс-мажором ситуация неоднозначна: стройка действительно может затянуться из-за нарушений логистики. Но существуют и другие условия, которых точно не должно быть в договоре долевого участия, а добавляют их обычно недобросовестные фирмы для собственной выгоды.

В тексте не должно быть дополнительных требований к дольщику — например, по оплате услуг регистрации договора застройщиком или другой фирмой. Если вы видите, что вам навязывают что-то, ссылайтесь на ст. 16 Закона о защите прав потребителей — о незаконной зависимости основной услуги от дополнительной.

Другой пример ― необходимость заключить соглашение на обслуживание дома с конкретной организацией. Это нарушает требования Жилищного кодекса, по которому собственники сами выбирают способ управления и обслуживающую компанию. Анастасия Волина поясняет, почему такие пункты нежелательны.

«Большинство застройщиков стараются на весь период гарантийного обслуживания выбрать свою управляющую компанию. На этапе подписания акта сдачи-приёмки квартиры жильцам навязывают подписание договора на управление многоквартирным домом именно такой дочерней или аффилированной управляющей компанией.

Мотив и предлог: сотрудники именно этой компании умеют обращаться со специфичным оборудованием, которое застройщик установил в этом доме. Но главная цель — УК становится барьером для жалоб жильцов на качество работ. Заявки не идут дальше руководства компании, недостатки не устраняют. Дальнейший ход событий зависит от того, насколько велико желание жильцов докопаться до истины и доискаться правды в судах.

Компании, которые дорожат своей репутацией, дополнительно к управляющей компании создают отделы гарантийного обслуживания, где принимаются и обрабатываются заявки на замену оборудования в рамках гарантийных обязательств застройщика или его подрядчика. Чаще всего так делают именно те, кто предлагает дольщикам варианты с отделкой под ключ».

Возможны и другие попытки уклониться от гарантийных обязательств. Елена Линник, заместитель директора юридической компании «ПАРИТЕТ», рассказывает, как поступить при возникновении проблемы: «Застройщики иногда ограничивают права потребителя при выявлении в помещении недостатков. По № 214-ФЗ, п. 2 ст.

7, потребитель вправе требовать от строительной фирмы безвозмездно устранить недостатки или уменьшить цену договора, или оплатить свои расходы на устранение недостатков. Был случай, когда застройщик вставил в текст условие о том, что потребитель имеет право только ждать устранения недостатков. Но это явно нарушает права потребителей. Поэтому, если вы встречаете в тексте подобный пункт ― не соглашайтесь и требуйте внесения изменений.

На практике много самых разных споров по недостаткам. Порядок действия всегда один: телеграммой уведомить строительную фирму о проведении экспертизы и пригласить представителя, провести в назначенную дату её проведение, а по итогам проверки составить претензию и приложить к ней экспертное заключение. Дальше ― ждать ответа. Если его не будет или он будет отрицательным ― идти в суд».

Изменения в одностороннем порядке

Встречаются пункты, в которых фирма разрешает себе изменить цены или характеристики строящегося здания (этажность, площадь и т.п.) в одностороннем порядке, например, при фактическом увеличении площади объекта. Это незаконно, поскольку лишает вас возможности получать достоверную информацию об услуге (ст. 10 Закона о защите прав потребителей).

Все пункты, ущемляющие права дольщика, по закону недействительны. Их можно оспорить в суде и даже взыскать за них штраф по ст. 14.8 КоАП в размере от 10 000 до 20 000 рублей. Но лучше исключить проблемные места из текста заранее ― так вы сэкономите время и нервы.

Если в тексте упоминается свободная планировка, это законно. Но это не значит, что вы сможете сделать дизайн на свой вкус: правила расположения мокрых и сухих зон едины для всех. Поэтому можно сразу поискать квартиру, проект которой вас устраивает, внимательно изучить требования жилищной инспекции по внесению изменений в жилые помещения или проконсультироваться с юристом: в перепланировках очень много нюансов.

Анастасия Волина рассказывает, как выглядит ситуация на практике. «За такими формулировками скрывается ловушка в виде несогласованной перепланировки или переустройства квартиры. Например, в СПб один застройщик предлагает дольщикам помещения свободной планировки, где границы стен лишь обозначены поребриком высотой 50 см.

На презентации звучит это заманчиво, но есть нюанс: собственникам предлагают на своё усмотрение расширить границы тесных санузлов за счёт более просторных жилых комнат. Для тех, кто купит жильё на этаже над коммерцией, страшного ничего нет, а вот для покупателей верхних этажей — это скорее маркетинговая уловка, причём незаконная. Ни одна комиссия не согласует такое переустройство над границами жилых помещений, расположенных этажом ниже. В дальнейшем такое «комфортное и продуманное решение» обернётся большой головной болью для собственников квартир при аварийных ситуациях или перепродажах».

Источник