Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта

Что такое: Уведомление о начале строительства: замена разрешению с 2019 года

С 1 марта 2019 года условия индивидуального строительства изменились: разрешение на строительство в большинстве случаев больше не требуется, однако необходимо уведомление. Если вы владеете землей и собираетесь строить частный дом, в котором можно жить круглый год и оформить прописку — эта статья для вас.

Типы земель, на которых разрешено строительство

Разрешение на строительство: нужно или нет?

Куда подать уведомление о строительстве и какие документы нужны

Бланк уведомления о планируемом строительстве

Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)

Причины отказа в строительстве после подачи уведомления

Требования к дому, не требующему разрешения на строительство

После окончания строительства

Как подать уведомление о начале строительства через Госуслуги?

Разрешение на строительство хозяйственных построек

Сколько стоит подача уведомления о начале строительства

1. Типы земель, на которых разрешено строительство

В первую очередь разберемся, какой землей вы владеете. Это может быть земля под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или дачный участок. В первом случае всё проще, вы можете перейти к следующему пункту.

Что касается дач, само понятие “дачных участков” упразднено законом №217-ФЗ. Отныне существуют земли садовые и огороднические: на первых разрешено строить садовые и жилые дома, на вторых — только хозяйственные постройки, не являющиеся недвижимостью. Иными словами: если ваш участок входит в состав СНТ (садового некоммерческого товарищества), построить дом для капитального проживания и прописаться в нем можно. Если в ОНТ (огородного некоммерческого товарищества) — нельзя.

Для владельцев участка в СНТ есть пара нюансов. Случается так, что генплан развития ближайшего поселка или города предусматривает рост в сторону вашего участка, а СНТ имеет временный статус. В этом случае построить капитальный дом будет нельзя. Чтобы выяснить этот вопрос, обратитесь в БТИ, Юстицию или Градостроительную организацию, к которым относится ваше СНТ.

2. Разрешение на строительство: нужно или нет?

Итак, строительство капитального дома на вашей земле допустимо. Начинаем строить?

Согласно закону N 340-ФЗ, который внес поправки в Градостроительный кодекс, с 1 марта 2019 года разрешение для строительства не требуется. Однако необходимо уведомить администрацию дважды: перед строительством и после него. После уведомления о начале строительства администрация рассмотрит его в течение 7 дней и сообщит о возможности либо невозможности строительства.

3. Куда подать уведомление о строительстве и какие документы нужны

Подать уведомление можно тремя способами:

• через МФЦ (многофункциональный центр);
• заказным письмом;
• через Госуслуги (на момент написания статьи функция доступна для жителей Москвы и МО,

При подаче уведомления вам необходимы:

• документ, подтверждающий право собственности на землю;
• паспорт;
• заполненный бланк (подробнее о бланке далее).

Также можно (но не обязательно) предоставить еще два документа, которые повысят вероятность положительного исхода:

• ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), срок его действия — 3 года;
• выписку из ПЗЗ (правил землепользования и застройки) вашего района.

Оба документа можно получить у архитектора района, их вам предоставят бесплатно в течение 30 дней после запроса.

4. Бланк уведомления о планируемом строительстве

Давайте разберемся, где взять и как заполнить бланк.

Скачать бланк можно

. Он взят из приказа Минстроя №591/пр, приложение №1.

Посмотрим, что внутри. Бланк содержит четыре раздела:

• сведения о застройщике;
• сведения о земельном участке;
• сведения об объекте строительства;
• схематичное изображение объекта.

Сведения о застройщике.

Если вы — физлицо, в первом разделе необходимо заполнить пункты 1.1.1 — 1.1.3, указав:

• ФИО;
• место прописки;
• паспортные данные.

Для юридических лиц указывается:

• наименование;
• место нахождения;
• номер ЕГРЮЛ
• ИНН

Сведения о земельном участке

В этом разделе указываем:

• кадастровый номер участка
• адрес или описание местоположения
• документ, подтверждающий право собственности
• если у земли есть другие собственники, укажите их ФИО, размер доли, номер свидетельства о собственности
• вид разрешенного использования — эти данные вы найдете в документе аренды или права собственности.

Сведения об объекте капитального строительства

• Вид разрешенного использования объекта: выберите “объект ИЖС” или “садовый дом”.
• Цель подачи уведомления: строительство или реконструкция. В случае реконструкции укажите кадастровый номер строения и документы о праве собственности, данные о других владельцах.
• Сведения о планируемых параметрах. Здесь укажите этажность, высоту, площадь застройки. В графе “Сведения об отступах” поставьте пометку, что прилагаете схему с отступами (ссылка или ссылка-якорь). Если у вас есть отклонение от предельных параметров и разрешение на него, укажите также реквизиты разрешения.
• Сведения о типовом архитектурном решении. Если вы строитесь на территории, представляющей историческую ценность, укажите реквизиты типового архитектурного решения.

Схематичное изображение объекта

5. Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)

Схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) можно заказать либо сделать самостоятельно. Учитывая цены на ее изготовление — от 5000 до 20000 рублей — стоит потратить немного времени и сил. Нарисовать схему можно от руки или с использованием компьютерных программ — Paint, Gimp, Photoshop, AutoCAD и так далее.

Первое, что вам потребуется — ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Напомним, его можно получить бесплатно у архитектора района. Выглядит он примерно так:

Из ГПЗУ нужно взять сам чертеж. Если вы делаете СПОЗУ на компьютере, отсканируйте чертеж в наилучшем качестве, удалите лишнее, дорисуйте и допишите недостающее.

Что должно быть на СПОЗУ и какие требования к ней предъявляют?

Все требования и рекомендации изложены в том же приказе Минстроя №591/пр (

список требований). Приведем этот список с описанием.

Масштаб. СПОЗУ должна выполняться в масштабе 1:500. Если площадь вашего участка менее 1 га, то ГПЗУ имеет то же соотношение, что значительно упрощает дело при перерисовке, однако следите, чтобы масштаб сохранился при распечатке документа из вашей программы. Если же ваш участок занимает от 1 до 10 га, на ГПЗУ он будет изображен в масштабе 1:2000, и для СПОЗУ его придется уменьшить в 4 раза.

Формат. Схема выполняется на листе А3 или А4.

Графическая часть (рисунок)

• Границы участка (уже есть на ГПЗУ).
• Существующие капитальные постройки. Если среди них есть подлежащие сносу, их обозначают отдельно. Сараи, гаражи, бани и теплицы капитальными постройками не являются, отражать их на схеме не нужно.
• Проектируемый дом.
• Существующие инженерные коммуникации
• Подходы и подъезды к существующим и проектируемым капитальным постройкам.
• Охранные и санитарные зоны, береговые полосы, публичные сервитуты. Вероятнее всего, ничего из перечисленного у вас не окажется.

Все это необходимо обозначить и подписать (см. пример). Также укажите отступы от заборов (или будущих заборов) и других зданий при их наличии.

• Площадь земли
• Площадь застройки. Для расчета берутся все существующие и планируемые капитальные здания. Их площадь измеряется на уровне цоколя по внешней части здания (т.е. не изнутри). Крыльцо, террасы, площадь под зданием на опорах также включаются сюда.
• Процент застройки. Это отношение площади застройки из предыдущего пункта к площади земли (не должен превышать 0,2).
• Суммарная поэтажная площадь — сумма площадей каждого этажа (включая мансардный и цокольные, если потолок цоколя выше уровня земли на 2 м и более). Также сюда включают пространство между лестничными маршами шириной более 1,5 м.
• Плотность застройки — отношение предыдущего пункта к площади земли. Максимум — 0,4.
• Предельная высота зданий. Купола, шпили и башни учитываются в этом показателе; антенны, громоотводы — нет.
• Этажность здания. Учитывается количество надземных этажей.

Также не забудьте подписать вашу схему, указать кадастровый номер участка и его адрес (хотя бы с точностью до поселка и СНТ).

6. Причины отказа в строительстве после подачи уведомления

Наиболее распространенные причины отказа в строительстве:

• участок принадлежит не вам;
• участок не относится к ИЖС или садовым землям;
• в Росреестре нет данных о границах участка.

Казалось бы, все просто. На практике оказывается, что уведомление заворачивают просто потому, что не успевают его проверить за отведенные 7 дней. Ведь если за это время ответ застройщику (т.е. вам) не пришел, это означает, что начинать строительство можно. Если же в итоге окажется, что земля не соответствует критериям, дом снесут за счет государства, а вам возместят убытки. Таким образом чиновники перестраховываются.

Также возникают проблемы из-за путаницы в терминах: согласно Земельному кодексу, нельзя строиться на землях сельскохозяйственных угодий. Поэтому чиновники иногда отказывают в строительстве на землях сельскохозяйственного назначения, хотя это совсем другое понятие и подобного запрета в Земельном кодексе нет.

Решения данной проблемы пока не найдено, будем надеяться, что со временем все придет в норму.

7. Требования к дому, не требующему разрешения на строительство

С 1 января 2019 года также вступили в силу требования к дому:

• не более 3 надземных этажей;
• высота до 20 метров;
• дом не разделен на самостоятельные объекты недвижимости;
• состоит из комнат и бытовых помещений, предназначенных для удовлетворения нужд жильцов.

Последний пункт означает, что построить по уведомительной схеме таунхаус и жить в нем двумя или более семьями вы не сможете. Если вы планируете строить дом, превышающий данные требования, вам придется получить стандартное разрешение.

Иных требований к дому нет, однако существуют СНиПы — санитарные нормы и правила строительства, которые необходимо соблюдать, иначе могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности. Подробности смотрите в СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

8. После окончания строительства

Когда строительство завершится, вам снова нужно уведомить администрацию. На строительство закон отводит 10 лет. Если за это время вы не подадите уведомление об окончании, будет считаться, что уведомление не направлено.

Так же в течение 7 дней ваше уведомление будет рассмотрено, по итогам к вам отправят комиссию, которая посмотрит ваш дом и оценит его соответствия требованиям.

Если ваш дом вдруг насчитает более трех этажей или нарушит правила строительства, его предложат снести.

Если же все окажется в порядке, ваши документы передадут на регистрацию права собственности, по окончанию выдадут выписку из ЕГРН, и квест можно будет считать завершенным.

9. Как подать уведомление о начале строительства через Госуслуги?

Для жителей Москвы и Московской области доступна подача уведомления через сайт Госуслуг. Зайдите на

и откройте меню (значок в виде трех горизонтальных белых полос слева вверху сайта):

Выберите пункты “Земля и стройка” — “Строительные работы” — “Уведомление планируемом строительстве объекта ИЖС”.

Выберите муниципалитет, к которому относится ваш земельный участок.

Затем выберите “Получить услугу”.

В “Подробной информации” выберите подходящие вам варианты — например, в “Категории заявителя” можно выбрать физическое лицо, ИП или юридическое лицо. Нажмите “Заполнить форму”, затем заполните форму согласно инструкциям в форме.

10. Разрешение на строительство хозяйственных построек

Все описанные выше процедуры относятся только к капитальным домам. Если вы хотите построить баню, гараж, сарай или другую постройку, получать для этого разрешение не требуется. Все это при условии, что они не будут использоваться в коммерческих целях.

11. Сколько стоит подача уведомления о начале строительства

Формально это бесплатно. Если вы захотите заказать оформление документов, это обойдется вам в сумму до 20 000 рублей в зависимости от региона. Эти затраты гарантируют вам успешный исход подачи уведомления.

Источник

Как подать уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома

Если раньше при строительстве индивидуального жилого дома необходимо было получить разрешение на строительство, то теперь согласно статье 51.1, Градостроительного кодекса перед началом строительства собственник или арендатор земельного участка обязан уведомить Администрацию о планируем строительстве.

Норма об уведомлении по предстоящему возведению объекта ИЖС действует в России с конца лета 2018-го. Прежде для такого жилья необходимо было сперва получить строительное разрешение, затем разрешение эксплуатационного ввода в БТИ (после постройки). А на садовые домики раньше разрешения на строительство не требовалось.

Теперь же, если землевладелец намеревается строить на участке жилой коттедж или садовый дом – муниципальную администрацию полагается уведомить. Кстати, для новостроечно-садовой недвижимости схожий уведомительный порядок действует с весны 2019-го.

Расскажем, как правильно уведомлять администрацию населенного пункта о предстоящей закладке фундамента под индивидуальный коттедж.

Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве

Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.

В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.

Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.

Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).

Какое частное жилье можно построить

На землях ИЖС допускается выстраивать отдельно стоящие здания жилого назначения, отвечающие основным условиям (п.39, ст.1 Градостроительного кодекса):

• высота – до 20 м;
• этажность – до 3 уровней (надземных).

Частная постройка ИЖС, включающая жилые и вспомогательные помещения, предназначена исключительно для удовлетворения бытовых и иных потребностей проживание граждан. Раздел на самостоятельные недвижимые объекты здания индивидуального жилстроительства не допускается. Условия проектирования и строительства коттеджа ИЖС должны соответствовать действующим правилам (к примеру, СП 30-102-99).

Как составить уведомление о планировании строительства

Содержание уведомительного документа, а также порядок обращения с ним определены Градостроительным кодексом (пп.1 п.1 ст. 51.1).

Форма уведомления о планируемых строительстве или реконструкции

Приложение N 1
к приказу Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 19 сентября 2018 г. N 591/пр

Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома

«___»___________ 20__ г.__________________________________________________________________________________________________________________________________________________ (наименование уполномоченного на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления)

1. Сведения о застройщике

Сведения о физическом лице, в случае если застройщиком является физическое лицо:

Фамилия, имя, отчество (при наличии)

Реквизиты документа, удостоверяющего личность

Сведения о юридическом лице, в случае если застройщиком является юридическое лицо:

Государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо

Идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо

2. Сведения о земельном участке

Кадастровый номер земельного участка (при наличии)

Адрес или описание местоположения земельного участка

Сведения о праве застройщика на земельный участок (правоустанавливающие документы)

Сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии)

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка

3. Сведения об объекте капитального строительства

Сведения о виде разрешенного использования объекта капитального строительства (объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом)

Цель подачи уведомления (строительство или реконструкция)

Сведения о планируемых параметрах:

Количество надземных этажей

Сведения об отступах от границ земельного участка

Сведения о решении о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (при наличии)

Сведения о типовом архитектурном решении объекта капитального строительства, в случае строительства или реконструкции такого объекта в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения

4. Схематичное изображение планируемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке

В бланке формы уведомления о строительстве необходимо указать:

сведения о собственнике (подробно);

сведения о земельном участке (требуется ЕГРН-выписка);

сведения об объекте ИЖС, которое планируется выстроить;

план земельного участка с обозначением контуров планируемого дома***.

***Контуры здания – геометрия, линейные размеры, позиционирование по отношению к границам участка – важны особенно. Именно план-схема запланированного жилого коттеджа позволит муниципальным чиновникам определить, будет ли будущий дом соответствовать законодательным нормам. На этом плане следует изобразить схематично границы участка, внутри них – контуры здания. Также требуется указать дистанцию в метрах от каждой «контурной» стороны дома до границы участка.

Важно: участок будущего жилстроительства должен иметь установленные границы, т.е. пройти межевание.

Проверить наличие уточненных или декларированных границы своего земельного участка можно через сервис публичной кадастровой карты (сервис pkk.rosreestr.ru ), указав номер участка по кадастру. При отсутствии межевания, следует нанять кадастрового специалиста для выполнения межевого плана. Иначе власти могут не одобрить будущую застройку участка.

Дачная амнистия продлена.

Федеральным законом от 08.12.2020 № 404-ФЗ, вступившим в силу 19.12.2020, внесены изменения в статью 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которым до 01.03.2026 допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.

Прием уведомлений при планировании строительства и после окончания строительства ИЖС и садовых домов с целью получения уведомлений о соответствии параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения и о соответствии построенных или реконструированных объектов ИЖС или садовых домов требованиям законодательства о градостроительной деятельности осуществляется Управлением градостроительных разрешений г.Казани в соответствии с установленным порядком.

Как подать строительное уведомление, какие документы понадобятся

Адресатом уведомительного документа будет муниципальный орган власти, соответствующий территориальной принадлежности земельного участка. Достаточно созвониться с муниципалитетом и уточнить получателя. Заметим, что по многих муниципальных образованиях установлен определенный порядок обращения с уведомлением о строительстве, описываемый в постановлениях и нормативных документах местных властей.

Документы, которые следует направить властям вместе с уведомлением о строительстве:

гражданский паспорт (копия). Если уведомление направляется по доверенности, необходима ее копия**;

кадастровый номер участка, принадлежащего собственнику-застройщику***;

подтверждение права собственности по земельному участку, либо договор на него (копии). Эти сведения потребуются, если по каким-либо причинам они отсутствуют в ЕГРН.

**При личной подаче строительного уведомления необходимы как копии, так и оригиналы названных здесь и далее документов.

***При потребности узнать кадастровый номер участка земли можно через сервис публичной кадастровой карты (его эл. адрес указан выше) – по адресу участка, либо указав его местонахождение на названной карте.

Подача уведомления выполняется через МФЦ, сайт госуслуг или нарочно, лично прибыв в отдел архитектуры местного муниципалитета.

Описанный выше порядок уведомления о намерении строиться на собственном участке отражает наиболее простую ситуацию – предназначение данной территории изначально под ИЖС или садоводство. Если же имеются ограничения, к примеру, охраняемая зона объекта культурного наследия или территориальная зона с особыми условиями, то потребуются дополнительные документы.

Для строительства коттеджа, например, в охранной зоне (объекты «Водоканала» или, скажем, близость аэродрома и т.п.) нужны будут письменные разрешения от данных учреждений.

Подача уведомления по строительству бесплатна, но, чтобы не столкнуться с отказом, рациональнее показать документы риэлт-специалистам, специализирующимся на земельных участках и частной малоэтажной недвижимости.

Сколько ждать ответа администрации

Предварительная проверка сведений в присланном (поданном) уведомлении о строительстве занимает 3 дня (рабочих). Если данных недостаточно – часть сведений не указана или отсутствуют некоторые копии обязательных документов – уведомление с приложениями будет переслано заявителю с указанием причин возврата.

При достаточной комплектации документов рассмотрение уведомления будет происходить в двадцатидневный срок (обычно быстрее, за неделю примерно). После землевладельцу будет прислан ответ, озаглавленный «Уведомление о соответствии… строительных параметров объекта ИЖС… и допустимости размещения объекта ИЖС на участке», что означает разрешение строиться.

Причины возможного отказа в начале строительства

несоответствие «пограничным» отступам и иным параметрам коттеджа (высота, этажность, разбивка на квартиры);

недопустимость возведения дома на данном участка из-за его иного целевого назначения (сельхозземля, земля промобъекта и т.п.);

отсутствие правообладания участком, застройка которого заявлена в уведомлении (очевидно, что на чужой земле строиться нельзя);

намерение строиться в историческом поселении, либо в охранной зоне при несоответствии облика будущего коттеджа существующим архитектурным объектам вокруг.

Согласно 13 пункта статьи 51.1 ГрК, одобрение муниципальной администрацией будущего строительства жилого дома действует десятилетний срок. Т.е. «одобренное» уведомление о намерении строиться позволяет начинать работы в любое время за эти 10 лет, но только в контуре, указанном в уведомительном заявлении.

Следует подчеркнуть, что затягивать стройку на весь десятилетний срок или дольше, считая, что раз было позволено прежде, значит и после власти вновь разрешат строиться – это неправильно. К примеру, через пустующий участок собственника или вблизи него может возникнуть, скажем, линейный объект (газопровод или ЛЭП) с вновь организованной охранной зоной. Тогда не только построиться, но даже зарегистрировать завершенное жилье муниципалитет может не позволить.

Можно ли в ходе строительства изменить конфигурацию «одобренного» объекта ИЖС

Нередко собственник участка, спустя некоторое время, решает изменить конфигурацию будущего дома. Например, потребуется более просторный коттедж или возникнет потребность «передвинуть» будущую стройку на пару метров вправо. Но весь в одобренном властями уведомлении указывалась первоначальная конфигурация – что же делать?

На этот счет в Градостроительном кодексе имеется 14 пункт статьи 51.1, позволяющий подать строительное уведомление в отношении объекта ИЖС заново – в тот же орган, что и прежде. Следует помнить, что при изменении конфигурации и местоположения перспективного объекта строительства, важно соблюсти параметры пограничных отступов на земельном участке, действующих в данном регионе.

Если проигнорировать обязательность повторного уведомления властей об изменениях параметров будущего коттеджа, то завершив стройку, подготовив техплан здания при участии кадастрового инженера, а затем отправившись в орган власти для регистрации новостройки – возникнут проблемы, поскольку чиновники обязательно сличат контуры и географическое позиционирования фактического объекта ИЖС с первоначальными, указанными в уведомлении о намерении застроить участок.

Источник