Плата за капитальный ремонт — это финансирование ряда масштабных строительных мероприятий, направленных на восстановление работоспособности многоквартирного дома в целом.
Капремонт предполагает полную либо частичную замену строительных конструкций, укрепление балконов и фундамента, устранение трещин, замену системы отопления и водоснабжения и многое другое.
В ходе его проведения может быть произведена даже перепланировка жилых помещений (без нарушения целостности несущих конструкций).
Капремонт должен проводится по согласию с собственниками помещений. Он делится на два вида:
- комплексный — обновление касается всего здания, проводится примерно один раз в 25 лет;
- выборочный — обновление касается отдельных частей здания, проводится примерно один раз в 15 лет.
Строка в квитанции «Содержание и ремонт жилья» – это расходы владельца квартиры на управление МКД и ремонт. Фактически это оплата услуг Управляющей организации и источник финансирования необходимых текущих работ. Нужно ли оплачивать такие квитанции за капремонт, читайте тут.
Содержание документации — капитальный ремонт объекта капитального строительства
Плата за текущий ремонт — это расходы на более мелкие, по сравнению с капитальным, строительные мероприятия, направленные на поддержание дома в рабочем состоянии. Текущий ремонт предполагает восстановление или замену входных подъездных дверей, окон, перилл, облагораживание лестничных клеток и придомовой территории и многое другое.
Он делится на два вида:
- плановый — фронт работ определяется на основе осмотра специалистами и выявления неисправностей, проводится примерно один раз в пять лет;
- внеплановый — ремонт мелких, незначительных неисправностей либо устранение аварийных ситуаций, проводится согласно установленному графику работ либо немедленно.
Для разграничения текущих и капитальных работ следует придерживаться следующих норм:
- замене подлежит больше 15 процентов от объема объекта — капитальные работы;
- замене подлежит меньше 15 процентов от объема объекта — текущие работы.
ВАЖНО!Чтобы провести капитальный ремонт крыши многоквартирного дома, неисправной должна быть ее большая часть. В противном случае, работы по замене будут считаться текущими.
Тарифы
Управляющая компания при производстве рассматриваемых работ использует средства, внесенные собственниками квартир. Каждый месяц жильцам поступают квитанции, где прописана сумма, предназначенная для проведения ремонтных мероприятий.
Определение тарифов происходит так:
- сотрудники УК формируют суммы, необходимые для внесения в качестве оплаты текущего ремонта;
- владельцы квартир на общем собрании утверждают установленные значения;
- представители УК направляют данные на рассмотрение регионального жилищного департамента для одобрения;
- члены данного органа утверждают и публикуют тарифы, если нужно меняют.
Когда в результате рассмотрения тарифов департаментом происходит повышение цен, позицию требуется обосновать. Это говорит о том, что в разных регионах устанавливаются отличающиеся друг от друга тарифы.
Чем отличается капитальный ремонт от реконструкции? ❘ Почему в 90 % случаев нужен капремонт?
Таким образом, текущий ремонт направлен на поддержание жилого дома в надлежащем состоянии. Ответственность по исполнению этих работ ложится на организацию, проводящую восстановление МКД. Тариф на оплату разрабатывается на основании действующего законодательства.
Влияние условий эксплуатации многоквартирного дома
Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда отдельным разделом рассматривают особые условия эксплуатации различных зданий, предназначенных для проживания людей.
Особенностям эксплуатации зданий, расположенных на различных территориях, посвящён целиком Раздел №6, где рассматриваются условия использования и, соответственно, технического обслуживания жилых помещений, расположенных на соленых грунтах, в зоне повышенной сейсмической активности, вечной мерзлоты и т.д.
Несмотря на то, что в Приложении №8 к указанным Правилам не зафиксировано, как именно условия эксплуатации влияют на проводимые ремонтные работы, Раздел 6 содержит прямой перечень возможных нарушений норм использования многоквартирных домов, которые должны быть в обязательном порядке устранены в ходе капитального ремонта.
Так, в соответствии со Ст. 6.2.2, если здание находится на так называемых просадочных грунтах, то есть очень велик риск из-за очень легкой и пористой структуры усадки дома, при каждом ремонте должны обязательно проверяться все инженерные коммуникации на предмет возможных течей.
При капитальном все коммуникации должны быть заменены с применением высокопрочный материалов. На сетях водоснабжения должны устанавливаться специальные запорные механизмы для прекращения подачи воды в случае обнаружения течи (пункт Б Ст. 6.2.15).
В сейсмически активных зонах при проведении любых ремонтных работ должны устанавливаться перегородкам деревянным каркасом, закреплённым в стенах помещения (Ст. 6.5.5).
После каждого факта даже минимальной сейсмической активности в соотвествии со Ст. 6.5.10 необходимо проводить осмотры технического состояния зданий с последующим составлением акта осмотра.
Именно на основании такого акта будет приниматься решение о проведении текущего или капитального ремонта. А в процессе выполнения ремонтных работ необходимо проводить укрепление конструкций, обеспечивающих устойчивость и безопасность зданий.
При проведении ремонтных работ в любых типах зданий, эксплуатируемых в районах вечной мерзлоты, особое внимание должно уделяться контролю, а в случае необходимости, и полному ремонту дренажной системы, а также тротуаров и откосов домов с целью недопущения попадания воды в фундамент, а также замерзания специально предназначенных для обеспечения устойчивости зданий таликов, расположенных в фундаментах (Ст. 6.6.7, 6.6.12)
Капитальный ремонт сетей водоснабжения и канализации должен производиться не раз в 25 лет, а с той периодичностью, которая будет необходима для предотвращения создания вероятной аварийной ситуации из-за возникающих протечек.
Таким образом, капитальный ремонт любых многоквартирных домов — мероприятие достаточно сложное, требующее соблюдение целого ряда технических требований к выполняемым работам.
Что касается территорий, в которых условия эксплуатации жилищного фонда являются особенно сложными, в них требования к работам по капитальному ремонту зданий и их инженерных коммуникаций предъявляются повышенные.
Надеемся, что материалы, представленные в этой статье для вас полезны и вы теперь знаете какие виды работ при капитальном ремонте многоквартирного дома существуют, каков перечень работ входящих в капитальный ремонт многоквартирного дома
Техобслуживание и текущий ремонт
Техническое обслуживание многоквартирных домов включает в себя комплекс работ по обеспечению бесперебойного функционирования инженерных систем и контроля за техническим состоянием конструктивных элементов здания в процессе эксплуатации. А текущий ремонт — это предотвращение интенсивного износа, восстановление исправности и устранение повреждений конструктивных элементов, инженерных систем.
Иначе говоря, смысл технического обслуживания заключается в том, чтобы предотвратить текущий ремонт или максимально отсрочить момент его необходимости. Всем известно, что любое оборудование или деталь, какими бы качественными они не были, рано или поздно придется менять. Но если, к примеру, систему отопления раз в год не промывать и не проводить наладку, то прослужит она в разы меньше, а игнорирование профилактических работ может быть чревато дорогостоящим ремонтом и долговременными неудобствами для жильцов.
В настоящий момент техническое обслуживание осуществляется в соответствии с приложением к Постановлению МЖКХ №1 от 28.01.2016, а начисление платы исчисляется соответственно доле жилого помещения (ст. 31 п. 3 Жилищного кодекса Республики Беларусь), которой обладает каждый из собственников. Кроме того собственникам, которые не живут и не зарегистрированы по месту их жительства, плата должна начисляться по установленной нормативами себестоимости.
В рамках технического обслуживания проводятся весенние и осенние осмотры жилищного фонда, по результатам которых принимаются решения о проведении текущего либо капитального ремонта здания. Но как бы тщательно ни обследовалось здание, мелкие дефекты могут ускользнуть от взгляда даже самого дотошного специалиста. И если в вашем доме что-то упустили из виду, то стоит сразу подсказать, а не ждать, когда мелкая проблема перерастет в повод для очередного обращения или претензии. Качество услуги техобслуживания зависит не только от профессионализма работников ЖКХ, но и от уровня обратной связи, от понимания собственником личной меры ответственности за свое жилье, — дополняет Алла Константиновна.
Что же касается вопроса текущего ремонта, то законодательством определен перечень видов работ, источниками финансирования которых являются средства местных бюджетов, а также перечень работ, оплачиваемых собственниками.
Эти работы, а также окраска дверей шахты и кабины лифта, ремонт печей, дымоходов оплачиваются собственниками, все остальные финансируются из местных бюджетов. gkx.by
Обоснование проводимых работ
Особое внимание следует уделить вопросам обоснованности проведения ремонтных работ. Согласно п
6 ст. 55.24 ГрК РФ в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации учреждения должны обеспечивать техническое обслуживание зданий, сооружений, их эксплуатационный контроль и текущий ремонт.
Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений осуществляется в период их эксплуатации путем периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.
При общих осмотрах контролируется техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах – техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства. Внеплановые осмотры должны проводиться после землетрясений, селевых потоков, ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий и объектов, после аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения и при выявлении деформаций оснований.
Для проведения указанных осмотров учреждению следует создать комиссию, а их результаты нужно отражать в документах по учету технического состояния здания или объекта (журналах учета технического состояния, специальных карточках и др.). В данных документах должны содержаться оценка технического состояния здания или объекта и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненных при осмотрах ремонтных работах. Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта должны ежегодно отражаться в его техническом паспорте.
Основанием для проведения ремонтных работ должны служить акты осмотра имущества и дефектные ведомости (дефектные акты) (Письмо Минфина РФ от 04.12.2008 № 03-03-06/4/94). С целью проведения осмотров в учреждении необходимо сформировать комиссию или назначить ответственных лиц. В дефектной ведомости целесообразно показать следующие сведения:
- идентификационные данные объекта основных средств (инвентарный номер, краткую характеристику объекта, место его расположения и т. д.);
- выявленные дефекты и недостатки;
- перечень необходимых работ для приведения объекта основных средств в рабочее состояние;
- подписи членов комиссии, проводящих осмотр.
Вместе с тем, по нашему мнению, целесообразно утвердить формы документов в учетной политике учреждения. В качестве примера можно использовать акт о выявленных дефектах оборудования, который составляется по форме ОС-16, утвержденной Постановлением Госкомстата РФ от 21.01.2003 № 7.
Ремонтные работы могут проводиться как силами работников учреждения (в рамках исполнения ими своих должностных обязанностей), так и с привлечением сторонних организаций. Напомним, что привлечение сторонней организации должно осуществляться в соответствии с процедурами, предусмотренными федеральными законами от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Закон о контрактной системе) и от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».
Какие виды работ относятся к капитальному ремонту здания?
Бюджетное образовательное учреждение заключает два договора на ремонт внутри помещения (облицовка стен гипсокартоном, окраска стен).
Общая сумма договоров — 700 тыс. руб. Является ли облицовка стен гипсокартоном капитальным ремонтом? Какой вид расходов использовать — 244 или 243?
Согласно п. 14.2 ст. 1 Градостроительного
кодекса РФ под капитальным ремонтом объектов капитального строительства понимается:
- замена и (или) восстановление строительных конструкций или их элементов (кроме несущих строительных конструкций);
- замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов;
- замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций
элементы и (или) восстановление этих элементов.
При проведении капитального ремонта составляются отдельные разделы проектной
документации на основании задания застройщика или технического заказчика в
зависимости от содержания работ (ч. 12.2 ст. 48
Градостроительного кодекса РФ).
Понятие капитального ремонта дано также в Методике определения стоимости
строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утв.
постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1 (далее – Методика № 15/1).
Согласно п. 3.8 Методики № 15/1 к капитальному ремонту зданий и сооружений
относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий
(сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического
оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные
и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.
Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и
своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки,
инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и
неисправностей.
Аналогичные понятия даны в Положении о проведении планово-предупредительного
ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утв. постановлением
Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 (далее – Положение № 279), которым можно
пользоваться для квалификации работ по ремонту. Примерный перечень работ по
текущему ремонту приведен в приложении 3 Положения № 279, по капитальному
ремонту – в приложении 8.
Согласно части VIII «Внутренние штукатурные, облицовочные и малярные работы»
приложения 3 Положения № 279 к текущему ремонту относятся:
- ремонт штукатурки стен и потолков с предварительной отбивкой штукатурки (до 10% оштукатуренной поверхности стен и потолков);
- смена облицовки стен (до 10% общей площади облицованной поверхности);
- окраска помещений и отдельных конструкций.
Согласно части VIII «Внутренние штукатурные, облицовочные и
малярные работы» приложения 8 Положения № 279 к капитальному ремонту относятся:
- возобновление штукатурки всех помещений и ремонт штукатурки в объеме более 10% общей оштукатуренной поверхности;
- смена облицовки стен в объеме более 10% общей площади облицованных поверхностей;
- сплошная антикоррозийная окраска металлических конструкций.
Таким образом, работы по облицовке стен гипсокартоном (в объеме более 10%
общей площади облицованных поверхностей) могут быть квалифицированы в качестве
капитального ремонта. Работы по окраске стен проводятся в рамках текущего
ремонта.
Квалификация работ по ремонту объектов нефинансовых активов находится в
компетенции должностных лиц учреждения, которые могут оценить все имеющиеся в их
распоряжении документы (проектную документацию, сметные расчеты и др.) и
масштабы ремонта.
Согласно п. 48.2.4.3 порядка, утв. приказом Минфина России от 06.06.2019 № 85н, расходы
учреждений на проведение капитального ремонта нефинансовых активов отражаются по
элементу видов расходов 243, текущего ремонта – по элементу 244.
Когда ремонт необходим
Во всех случаях, когда в квартире на последнем этаже появляется излишняя влажность, на потолке, стенах развивается грибок, нужно задуматься о ремонте крыши МКД. Протечки могут возникать:
- во время дождя, таяния снега;
- без видимой причины – когда нарушается гидроизоляционный слой, жидкость накапливается, затем стекает вниз.
Выявить разрушение крыши поможет осмотр. Его позволено проводить жильцам дома, работникам управляющей компании
В этом случае нужно обратить внимание на:
- Повреждение стропил грибком, насекомыми, природными воздействиями, например отслоение металлических листов из-за ветра.
- Температуру на чердаке.
- Влажность бетонных перекрытий, деревянных элементов конструкции.
- Состояние покрытия – обветшание, появление отверстий недопустимы.
- Гидроизоляцию. Листы кровельного материала должны плотно прилегать к выходам на крышу, антеннам, воздуховодам, зафиксированы между собой.
Восстанавливать кровлю должны УК, ТСЖ. При больших повреждениях потребуется капитальный ремонт. Протечки обслуживающие организации обязаны устранять за сутки после выявления.
Возможные проблемы
При проведении капитального ремонта фасада МКД подрядчик может столкнуться с различными проблемами. Практически все приводят к изменению плана принятых мер. Последствиями выступают увеличение затрат на материалы и изменение сроков.
Технические
Разрушение внешнего слоя стен
Чрезмерное разрушение частей стен, не входящее в первоначальную смету, приводит к дополнительной деятельности по устранению дефектов и увеличению материальной составляющей проекта.
Мероприятия по устранению глубоких участков отслоения внешнего слоя стен регламентирует Постановление Госстроя РФ №170. Покрытие снимают полностью до основания бетонной плиты или кирпичной кладки. При наличии выпадающих частей, их убирают и производят закладку из новых. Отремонтированные места подлежат дополнительной изоляции от влаги.
Затягивание сроков
Действие подрядчика по исполнение запланированных мероприятий по восстановлению фасада регламентируются ЖК РФ, в котором и предусмотрено обязательное выполнение всех возложенных обязанностей.
За несвоевременное завершение капитального ремонта могут применяться меры административной и гражданской ответственности, возмещение неустойки по решению суда.
Сезонность
Планирование ремонтных работ должно учитывать сезон и климатические условия окружающей среды, так гласят акты Постановлении Госстроя РФ №170 и СП 71.13330.2017. Анализ погоды подкрепляют данными метеослужб. В сметы закладывают соответствующие материалы, способные выдержать агрессивное влияние погоды.
Непредвиденное изменение погоды приводит к увеличению сроков завершения капремонта.
Гарантия
Использование подрядчиком некачественных материалов или неквалифицированных кадров для производства мер по восстановлению фасада приводит к уменьшению срока долговечности проведенного ремонта.
Важно! ЖК РФ статьей 182, пунктом 2.3 защищает права жителей, устанавливая гарантийный срок равный не менее 5 годам с момента подписания акта выполненных работ. В течение этого периода все возникшие недочеты, обнаруженные дефекты подрядчик обязан устранить.
Экономические
Недостаточное финансирование из-за неуплаты коммунальных взносов
Каждый месяц при уплате начислений за коммунальные услуги жители МКД обязаны вносить сумму на капитальный ремонт. Денежные средства аккумулируются на специальных счетах. Подробно о способах формирования счета для капремонта общего имущества МКД и Фонде капитального ремонта мы рассказывали в отдельной статье.
Если к моменту начала деятельности накопленной суммы недостаточно, то жильцами может быть произведен дополнительный сбор денег. Вторым вариантом решения проблемы выступает кредит, который плательщики дома оформляют через управляющую компанию.
Госжилинспекция определяет должников среди плательщиков дома. Список таковых отправляется управляющей компании. Для выплаты задолженности жильцам предоставляется срок равный 2 месяцам. При отсутствии поступления денежных средств, решение о способах взыскания требуемой суммы принимает суд.
Необходимость дополнительных действий, превышающих бюджет
Виды деятельности, не включенные в смету, несут дополнительную нагрузку на бюджет ремонта фасада. Требуемая сумма выплачивается региональным оператором из собственных средств. Но после завершения запланированных мер, на жильцов дома возлагается обязанность возместить остаточные денежные средства в соответствии с пунктом 7, статьи 182 ЖК РФ.
Периодическое проведение капитального ремонта является обязательным условием содержания МКД. Из наших материалов вы узнаете о том, что подразумевает под собой капремонт и каких видов бывает, чем отличается от реконструкции, а также что входит в перечень работ по восстановлению крыши жилого многоквартирного дома.
Чем отличаются виды ремонта общего имущества МКД?
Ниже подробно рассмотрено, как отличить между собой виды ремонтных работ. Капитальный и текущий ремонт отличаются друг от друга составом и объемом работ, сроками (периодичностью) и продолжительностью проведения, ответственными исполнителями, стоимостью и порядком финансирования. Принципиальные различия определены законодательными и техническими документами.
Что включает в себя капитальный?
Важно понять, что является капремонтом. Капитальный ремонт направлен на устранение функционального и износа конструктивных (в т.ч
несущих) элементов и инженерно-технических коммуникаций, а также реконструкцию или модернизацию зданий (есть ли разница между реконструкцией и капитальным ремонтом?). Перечень работ определяется МДК 2-04.2004 и ст.166 ЖК РФ.
Важно! Перечень работ, включенных в план капитального ремонта, может уточняться и дополняться региональными органами самоуправления
Какие работы относятся к текущему: таблица
Полный перечень работ, входящих в текущий ремонт, определен МДК 2-04.2004 (приложение 2). В табл.1 приведены основные мероприятия, включаемые в эту категорию.
| №№ | Элемент конструкции | Мероприятие |
| 1 | Фундамент | Заделка швов и трещин, восстановление облицовки и поврежденных участков тепло- и гидроизоляции, усиление фундамента в месте установки тяжелого оборудования, ремонт вентиляционных каналов, замена отмостков, ремонт или реконструкция подвального входа. |
| 2 | Фасад, стены | Заделка трещин, перекладка участков кирпичной кладки, герметизация стыков панелей, устранение отверстий и борозд, ремонт единичных перемычек и карнизов, чистка и промывка фасада, ремонт отдельных архитектурных и облицовочных элементов, ремонт промерзших или заплесневелых участков, устранение повреждений на штукатурке, окраска фасада. |
| 3 | Перекрытия | Усиление деревянных балок и замена отдельных деталей деревянного перекрытия, ремонт стяжки, противопожарная обработка, заделка швов и дефектов в ЖБ перекрытиях, утепление. |
| 4 | Крыша | Усиление стропильной конструкции, антисептическая и противопожарная пропитка деревянных элементов, замена поврежденных элементов кровельного покрытия, ремонт ограждений и лестниц, а также вентиляционных каналов, улучшение гидроизоляции и утепления, ремонт слуховых окон. |
| 5 | Окна и двери | Частичная замена отдельных элементов, остекление, установка дополнительных элементов, замена дверных полотен. |
| 6 | Межквартирные стены | Усиление, утепление, гидроизоляция, заделка трещин и мелких повреждений, замена отдельных участков. |
| 7 | Лестницы, балконы, козырьки | Заделка небольших повреждений, замена отдельных элементов (ступеньки, поручни и т.п.), укрепление перил и других элементов, установка новых козырьков, решеток, ограждений. |
| 8 | Внутренняя отделка служебных помещений и подъездов | Штукатурка, облицовка и покраска, восстановление архитектурных деталей. |
| 9 | Отопление | Замена отдельных труб, аппаратуры и единичных радиаторов, утепление магистрали, очистка дымоходов котельной, текущий ремонт насосов, котлов и другого оборудования. |
| 10 | Водоснабжение и канализация | Замена отдельных труб и сантехнического оборудования, восстановление теплоизоляции, замена кранов, раковин и других приборов, ремонт водонапорных емкостей на чердаке, установка припусков для отвода водопровода для полива, ремонт насосов, чистка канализации и дренажной системы. |
| 11 | Электрооборудование | Замена неисправной проводки и электрических аппаратов в общем щите; замена светотехники, установка защитных устройств. |
| 12 | Вентиляция | Текущее обслуживание вентиляционного оборудования, ремонт отдельных участков вентиляционных каналов и шахт. |
| 13 | Устройства общего пользования | Текущий ремонт и профилактика котельных и насосных станций, противопожарных систем, лифтового оборудования; замена и поверка приборов учета. |
Кроме перечисленных в таблице работ, не следует забывать и о внешнем благоустройстве.
К текущему ремонту можно отнести восстановление тротуара и подходов к дому, отмостков, детских и спортивных площадок, газонов, мусоросборников.
Узнайте о нормативах проведения капитального ремонта фасада, кровли и крыши многоквартирного дома.
Что представляет собой закон?
Федеральный закон № 271 принятый в декабре 2012 года и, получивший название «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ», внёс ясность в процедуру проведения капитального ремонта, разграничил обязанности жилищных управляющих организаций и жильцов многоквартирных домов, а также многие другие поправки, которые позволили структурировать и урегулировать жилищную сферу. ФЗ-271 не является самостоятельным законодательным актов, а лишь поправкой к Жилищному кодексу и ряду других нормативных документов, имеющих отношение к проведению ремонтных работ в жилых многоквартирных домах.
Настоящим законодательством устанавливаются следующие работы в области проведения капремонта:
- ремонт следующих инженерных систем внутри дома: электрическая;
- газовоя;
- тепловая;
- водоснабжающая;
- водоотводящая.
починка или замена лифтов и лифтового оборудования, а также восстановление шахт лифтов;
обслуживание крыши, её ремонт и переустройство;
ремонт подвалов, которые являются общим имуществом;
починка фасада и его утепление;
восстановление фундамента;
монтаж общедомовых учётных приборов для коммунальных услуг и регулирования их потребления.
Средства для осуществления капитального ремонта берутся из специального фонда, который образуется за счёт взносов жильцов. Решение о создании специального счёта для сбора денежных средств принимается управляющей организацией на собрании с жильцами дома.
Взносы в фонд осуществляются ежемесячно собственниками квартир по платёжному документу. Размер платежей на капитальный ремонт устанавливается законодательными актами региональных властей или субъектов Российской Федерации. Таким образом, в разных городах минимальный платёж в фонд капитального ремонта может различаться.
Средства на капитальный ремонт взимаются со всех собственников недвижимости в жилом доме. Исключением являются жители новостроек. Новостройками являются здания в течение 3-5 лет, в зависимости от региона, с момента сдачи в эксплуатацию.
Однако, существует распространённая практика среди управляющих жилищных организаций, собирать специальный фонд для капитального ремонта до истечения пяти лет. В таком случае управлением организуется общее собрание всех жильцов дома и с письменного согласия всех собственников принимается решение о досрочном образовании специального счёта и сбора денежных средств. Если данное решение было принято без согласия жильцов, они должны обратиться в городскую администрацию с письменной жалобой.
ФЗ-271 предусматривает следующие условия, при которых собственники жилого дома освобождаются от уплаты взносов на нужды капитального ремонта:
- здание находится в аварийном состоянии или признано непригодным для жилья;
- земельный участок, на котором находится жилое здание, подлежит изъятию для государственных нужд.
Также закон о капремонте многоквартирных домов устанавливает категории граждан, которые получают льготы по оплате счетов на обслуживание дома:
- ветераны ВОВ;
- члены семей военнослужащих, погибших при исполнении обязанностей;
- лица, пострадавшие от радиационного воздействия;
- инвалиды, имеющие 1-ю и 2-ю группы;
- учителя, работающие в сельской местности;
- пенсионеры.
Пенсионеры до 80 лет оплачивают половину взноса, старше 80 — освобождаются от взимания платы за капитальный ремонт.
Согласно приложению 8 Постановления Госстроя №170 от 27.09.2003:
Приложение N 8 (рекомендуемое)
ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ, ПРОИЗВОДИМЫХ ПРИ КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).
2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).
3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.
4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).
5. Замена внутриквартальных инженерных сетей.
6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).
7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.
8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.
9. Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.
Источник: jackwharperconstruction.com
Разница между капитальным ремонтом и реконструкцией
Капитальный ремонт – это комплекс строительных мероприятий по улучшению состояния зданий и сооружений. Капремонт помогает устранить физический износ, улучшить эксплуатационные свойства объекта.
Ремонтные работы касаются всех частей здания:
- фундамента;
- стен и колонн;
- перегородок;
- крыши и кровельного покрытия;
- междуэтажных перекрытий и полов;
- окон, дверей и ворот;
- внутренних штукатурных, красочных и других покрытий для облицовки;
- ;
- центрального отопления;
- вентиляции;
- водопровода и канализации;
- горячего водоснабжения;
- электрических сетей, освещения и связи.
Капитальный ремонт здания может быть комплексным или частичным.
Текущий ремонт – это работы по возобновлению ресурса объекта без существенного изменения капитальных конструкций, инженерных систем. Текущий ремонт производится быстрее, проще и экономичней капитального ремонта.
В текущий ремонт могут входить следующие работы:
- укрепление фундамента, перекрытий;
- устранение поверхностных деформаций, мелких повреждений, частичная замена отдельных элементов;
- окраска, герметизация стыков в стенах, смена участков обшивки, ремонт фасадов;
- замена водосточных систем, устранение дефектов вентиляции и утепления;
- устранение неисправностей крыши, кровельного покрытия;
- восстановление или же замена отдельных элементов дверей, окон, полов, балконов, лестниц;
- восстановление исправностей печей, очагов, систем центрального отопления, водоснабжения;
- усовершенствование внутренней отделки;
- восстановление мусоропроводов;
- ремонт тротуаров, дорожек и т. д.
Как оформить и отразить в бухучете приобретение основных средств за плату
принимайте к бухучету по первоначальной стоимости.
В первоначальной стоимости основных средств, приобретенных за плату, учитывайте следующие суммы:
- стоимость покупки объекта;
- затраты на доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования. Например, стоимость услуг транспортной организации или зарплату сотрудников, которые собирали и монтировали объект;
- предъявленный НДС. Правда, поступают так, только если планируют использовать основное средство в деятельности, не облагаемой этим налогом. В остальных случаях НДС и акцизы в первоначальной стоимости не учитывают.
Такой порядок следует из положений пунктов и ПБУ 6/01.
Подробный перечень расходов, формирующих первоначальную стоимость основных средств, приведен в .
Важно: , могут основные средства принимать к учету:
- при покупке – по цене продавца с учетом затрат на монтаж;
- при сооружении – по цене договора на создание объекта. Например, договора строительного подряда.
А иные затраты, которые непосредственно связаны с покупкой или строительством основных средств, можно сразу включать в состав расходов по обычным видам деятельности.
Это следует из ПБУ 6/01.
Первоначальную стоимость основных средств определяйте на основании:
- первичных учетных документов. Например, накладных, актов приемки-передачи и т. д.;
- любых других документов, подтверждающих понесенные затраты. Например, таможенных деклараций, приказов о командировке и т. д.
Проверьте, есть ли в первичных документах все необходимые . Обычно используют унифицированные формы, в которых все они предусмотрены. Однако закон не запрещает вам или вашим контрагентам использовать собственные формы. И вот в них-то в первую очередь и надо проверить наличие всех необходимых реквизитов, которые предусмотрены статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 № 402-ФЗ. В противном случае документ нельзя считать первичным, а значит, и подтвердить приобретение основного средства или удостоверить определенный размер его первоначальной стоимости тоже нельзя. Все это следует из положений статьи 1 и Закона от 6 декабря 2011 № 402-ФЗ и подтверждено в .
Проверка на ошибки налоговые отличия ремонта от реконструкции основного средства
Перепланировка с изменением назначения здания — реконструкция
Установка на автомобиль допоборудования не является модернизацией
В каких случаях замена деталей ОС приравнивается к реконструкции
рань между ремонтом и реконструкцией основного средства едва заметна. Особенно между капитальным ремонтом и реконструкцией (см. таблицу ниже). Но от того, какие работы были проведены, зависит порядок отражения расходов на них в налоговом учете. Если это был ремонт, организация учитывает расходы в полном объеме в периоде их осуществления ().*
ТАБЛИЦА. ЧЕМ РЕМОНТ ОСНОВНОГО СРЕДСТВА ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ РЕКОНСТРУКЦИИ
| Вид работ | Цель проведения работ | В чем заключаются работы | Полученный результат |
| Текущий ремонт | Поддержание объекта ОС в состоянии, пригодном для эксплуатации | Устранение мелких повреждений и неисправностей основного средства. Замена или восстановление его отдельных быстроизнашивающихся составных частей и деталей | Предупреждение досрочного износа основного средства |
| Капитальный ремонт | Полная замена изношенных конструкций и деталей ОС. Либо установка вместо них более прочных и экономичных аналогов | ||
| Реконструкцияили модернизация | Обновление или переустройство объекта ОС, расширение или изменение сферы его использования | Переоборудование основного средства с изменением его назначения (например, перепрофилирование производственного помещения в офисное), пристройка к зданию новых площадей, установка в здании лифта, системы вентиляции и т. п. | Появление у объекта ОС новых качеств, изменение его технологического или служебного назначения, увеличение срока его полезного использования или мощности |
Таблица
| Капитальный ремонт | Реконструкция |
| Проводится в целях поддержания функциональности объекта, устранения неисправностей | Проводится в целях улучшения свойств объекта |
| Может проводиться в отношении любых объектов — машин, оборудования, зданий и сооружений | Проводится главным образом в отношении зданий и сооружений |
В п. 16 письма Госкомстата РФ от 09.04.2001 N МС-1-23/1480 «О применении форм федерального государственного статистического наблюдения N N 11 и 11 (краткая)», разъяснено, что « ..под расходами на проведение ремонта (текущего, среднего и капитального) подразумевается стоимость работ по поддержанию объектов основных фондов в рабочем состоянии в течение срока их полезного использования, не приводящих к улучшению первоначальных нормативных показателей функционирования.
Текущим ремонтом принято считать ремонт, осуществляемый с периодичностью менее одного года для поддержания объектов основных фондов в рабочем состоянии.
При капитальном ремонте зданий и сооружений производится замена изношенных конструкций и деталей или смена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий, трубы подземных сетей и т.п.).
Кроме того, восстановление основных фондов осуществляется посредством модернизации и реконструкции.
В отличие от расходов на ремонт затраты на модернизацию и реконструкцию улучшают (повышают) ранее принятые нормативные показатели функционирования (качество применения и т.п.) объектов основных фондов. Эти затраты после их окончания могут увеличивать первоначальную стоимость таких объектов и относятся на добавочный капитал организации. В зависимости от состава работ, связанных с восстановлением объектов основных средств, после их завершения принимается решение об отнесении стоимости выполненных работ на себестоимость продукции (работ, услуг) или на счет учета капитальных вложений (если осуществляется реконструкция или модернизация объектов).
Отражение операций в учете предприятия
Мы разобрались, что такое ремонт и реконструкция, в чем разница по ГрК РФ. Но как подобные операции необходимо отразить в учете юрлица? Прежде всего, надо понимать, что в бухучете все затраты на ремонт ОС (основное средство) следует отразить в периоде возникновения таких расходов на соответствующих счетах 44, 20, 26, 25 и т.д. В то же время затраты по модернизации, влекущие улучшение технических характеристик объекта, увеличивают стоимость первоначальную объекта по нормам п. 27 ПБУ 6/01.
Что касается учета налогового, здесь также есть различия в том, как отражать ремонт, реконструкцию (модернизацию) основных средств. При проведении ремонта все издержки разрешается единовременно списывать в прочие затраты предприятия текущего периода (подп. 2 п. 1 стат. 253, п. 1 стат. 260, п. 5 стат. 272, п. 2 стат. 257).
Это касается как обычных, текущих, ремонтов, так и капитальных. Относительно же реконструкции ситуация другая. Такие затраты следует включить в стоимость ПС основного средства, а их списание будет производиться путем начисления амортизационных отчислений в течение срока эксплуатации объекта (п. 2 стат. 257, п. 5 стат.
270).
Реконструкция объекта незавершенного строительства. Документация
Объект незавершенного строительства (ОНС) – это такой объект строительства, на который есть разрешение на строительные работы, понесены расходы на сооружение, но он не принят в эксплуатацию (в соответствии с законодательством).
Объект незавершенного строительства может иметь следующие характеристики:
- ОНС может быть идентифицирован;
- сооружение объекта произведено на собственном земельном участке или полученном в пользование, а также на незаконных основаниях;
- перемещение ОНС нельзя произвести без потерь функциональных качеств.
Реконструкционные работы не могут проводиться без предоставления заказчиком техпаспорта, а также документа, который подтверждает право собственности на ОНС.
Техпаспорт на объект незавершенного строительства
Данный документ представляет собой план ОНС, который выполнен в масштабе. В нем подробно описываются все параметры помещений, а также процент готовности. Такой документ не имеет срока годности.
Техпаспорт включает в себя следующую информацию:
- о владельце объекта (его паспортные данные и ИНН);
- адрес объекта;
- основные объемные данные ОНС;
- планировочные данные ОНС;
- конструктивные данные ОНС;
- данные об инвентаризационной стоимости объекта;
- данные о дате капитального ремонта, о материалах строительства и т. д.;
- процент завершенности.
Техпаспорт на ОНС получают после проведения технической инвентаризации. В этот процесс включаются работы по обследованию, обмеру здания и всех помещений в нем. Таким образом, появляется возможность определить состояние объекта и включить полученные данные в специальную форму. В результате технической инвентаризации можно:
- определить фактический объем и площадь здания;
- оценить техническое состояние объекта;
- установить стоимость.
Техническая инвентаризация проводится не только для получения техпаспорта перед проведением реконструкционных работ, но в и в следующих случаях:
- После проведения реконструкции или капитального ремонта объекта, перед принятием его в эксплуатацию.
- Перед проведением государственной регистрации права собственности на ОНС.
- Перед проведением государственной регистрации права собственности на ОНС, образовавшегося вследствие деления, объединения объекта.
- По желанию заказчика.
Разрешение на строительство (реконструкцию)
Реконструкция объекта капитального строительства это процесс, требующий наличия еще одного документа – разрешения на строительство. Такой документ подразумевает обладание права на строительные или реконструкционные работы.
Разрешение выдается на термин, который предусмотрен проектом организации строительства того или иного объекта. Документ также может быть выдаваться на отдельные этапы строительства или реконструкции.
Разрешение на строительство (или реконструкцию) не требуется:
- для возведения гаража на участке земли, предоставленному физическому лицу для целей, которые не связаны с ведением предпринимательской деятельности. Это же касается строительства на земельном участке, который предоставлен для ведения дачного хозяйства, садоводства;
- при строительстве или реконструкции объектов, которые не являются объектами капитального строительства (навесы, киоски и др.);
- при строительстве на земельном участке сооружений, строений вспомогательного использования;
- при изменении объектов капитального строительства, их частей, если эти изменения не касаются конструктивных характеристик их надежности, безопасности;
- при капитальном ремонте объекта капитального строительства.
Период действия разрешения на строительство или реконструкцию может быть продлен Службой государственного надзора и экспертизы по заявлению застройщика. Запрос должен быть подан не менее чем за шестьдесят дней до завершения срока действия разрешения.
Что собой представляют реконструкция и капремонт
Капитальный ремонт представляет собой меры по устранению поломок, восстановлению/замене изношенных или неисправных деталей. Работы могут производиться с целью повышения эксплуатационных свойств. Капремонт включает в себя следующие действия:
- Ремонт локальных систем снабжения.
- Устранение поломок лифтов и лифтовых шахт.
- Ремонт крыши, подвала, фундамента.
- Починку фасада.
- Обновление штукатурного слоя.
- Любые действия, не связанные с перестройкой несущих конструкций.
Реконструкция – это глобальное преобразование здания для придания ему новых характеристик. Может предполагать перепланировку. В рамках реконструкции могут проводиться эти действия:
- Изменение площади и этажности.
- Надстройки и пристройки.
- Восстановление или замена несущих элементов.
- Перестройка.
- Расширение площади.
- Смена инженерного оборудования.
Соответствующую информацию о реконструкции и капремонте можно найти в главе 15 статье 166 ЖК РФ.
К СВЕДЕНИЮ! Как отличить капремонт от реконструкции? Если итогом ремонтных работ стало изменение категории, класса или особенностей функционирования, это будет именоваться реконструкцией. Если же работы не касались несущих конструкций, это, скорее всего, будет именоваться капитальным ремонтом.
Нормативы
Стандарты ремонта оговорены Приказом №312 Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года, а также Нормами продолжительности реконструкции и капремонта. Рассмотрим основные положения этих нормативных актов:
- Нужно обеспечить продуктивную работу системы обслуживания, функциональность постройки.
- В структуре трат нужно учесть аварийные расходы.
- Если произошла поломка в течение гарантийного срока, ремонт выполняется за счет подрядчика.
В нормативных актах также содержатся основы создания и утверждения проектно-сметной документации.
Чем отличается реконструкция от капитального ремонта главные различия
- Сроки – мероприятия различаются по срокам их проведения. Нормы утверждены в ВСН 58-88(р) (введены в силу Приказом Госкомархитектуры СССР № 312 от 23.11.1988 г). Конкретная длительность проведения капремонта или реконструкции определяется в зависимости от вида объекта, его состояния в целом или же отдельных элементов в частности.
- Периодичность – частота осуществления мероприятий устанавливается различными Ведомственными строительными нормами, которые действуют по видам объектов. В этих нормативных документах приведены общие стандарты безопасной эксплуатации сооружений, зданий и т.д. По завершении такого периода объекты рекомендуется или реконструировать, или капитально ремонтировать.
- Кто обязан выполнять – организация ремонта и реконструкции зданий и сооружений относятся к процедурам, обязательным к проведению юрлицами. Этому вопросу посвящена стат. 52 ГрК РФ. В основном, выполнение таких работ должно проводиться только ИП или юрлицами, которые состоят в СРО, кроме исключений, предусмотренных законодательством.
Как оформить? Какой вариант предпочтительнее?
Капитальный ремонт и реконструкция отличия: оформление обоих видов работ начинается с организации совещания жильцов.
В случае решения в пользу капитального обновления систем здания составляется протокол, направляемый в государственные структуры.
Далее происходит ежемесячное перечисление средств в накопительный фонд. О том, как получить компенсацию выплат льготным категориям граждан, мы говорили ранее.
Реализация реконструкции объекта — тяжелый и длительный процесс, включающий несколько этапов и немалое число участников. Необходимы разработка проекта, получение разрешения на строительство, утверждение проекта, осуществление государственной экспертизы.
Решением данных вопросов занимаются жильцы, организуя очередность собраний. После прохождения этих шагов объект вводится в эксплуатацию. В зависимости от того, какие цели преследуют собственники квартир, выбирается один из способов строительных работ.
Как отличить реконструкцию от ремонта
Определение термина «ремонт» в налоговом законодательстве отсутствует. Но в ст. 11 НК РФ сказано, что, если в налоговом законодательстве не раскрыто значение какого-либо понятия, налогоплательщик вправе воспользоваться определениями, приведенными в других отраслях законодательства.
Ведь институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей российского законодательства, приведенные в Налоговом кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях, если иное не установлено Кодексом. Посмотрим, какое определение ремонтных работ дано в Постановлении Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279. Работы по ремонту производственных зданий и сооружений — это комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания (сооружения) в целом, так и его отдельных конструкций. Можно сделать вывод, что цель ремонтных работ — устранить повреждения и неисправности, заменить изношенные конструкции и детали зданий и других объектов основных средств.
Суть понятий «достройка», «дооборудование», «реконструкция», «модернизация» и «техническое перевооружение» основных средств раскрывается в п. 2 ст. 257 Налогового кодекса. Для целей налогообложения прибыли следует руководствоваться именно ими. Так, реконструкция — это переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей. Данные работы выполняются по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.
К достройке, дооборудованию и модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения объекта основных средств, повышенными нагрузками или другими новыми качествами.
Техническое перевооружение — это комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей. Такое улучшение показателей проводится за счет внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.
В частности, основными техническими характеристиками такого объекта амортизируемого имущества, как здание, являются площадь помещений, их вместимость, пропускная способность и т.д. Реконструкцией можно признать работы, результатом которых является переустройство здания, проведенное в целях совершенствования производства, увеличение его полезной площади. Косметический ремонт в здании, ремонт систем тепло-, водо- или электроснабжения, работы по улучшению внешнего вида объекта, не приводящие к изменению функционального назначения, не увеличивающие его полезную площадь, а лишь способствующие поддержанию здания в надлежащем состоянии, пригодном к использованию по назначению, не могут быть квалифицированы как реконструкция.
Кроме того, для правильного определения работ по модернизации и иному улучшению, в частности, оборудования необходимо обратить внимание на изменение нормативных показателей, указанных в паспорте объекта основных средств или другой технической документации на данный объект. Например, после модернизации оборудование функционирует при повышенных нагрузках, или увеличился объем продукции, выпускаемой на нем, или изменилось назначение использования объекта
Реконструкция или капитальный ремонт
Когда появляется необходимость обновить вид здания или устранить последствия износа и разрушений, необходимо принимать надлежащие меры. Как правило, в таком случае применяют капитальный ремонт или реконструкцию. Для того чтобы верно определить вид строительных работ, необходимо не только знать историю здания и его несовершенства, но и иметь четкое представление об отличительных признаках капитального ремонта от реконструкции. Итак, рассмотрим характеристики и отличительные черты этих двух понятий.
Кратко о реконструкции и капитальном ремонте линейных объектов
Критериями, определяющими грань между реконструкцией и капитальным ремонтом линейных объектов, являются: изменения класса, категории, первоначально установленных показателей функционирования объекта, изменение границ полосы отвода или охранных зон.
В данной статье мы не будем подробно рассматривать нюансы реконструкции и капитального ремонта линейных объектов и ограничимся приведением одного классического примера: если Вы собираетесь построить какой-либо объект рядом с автомобильной дорогой (АЗС, автомойку и прочее), то Вам придётся сделать с неё въезды и съезды, которые с большой долей вероятности повлияют на пропускную способность. Также, возможно, изменится полоса отвода. Поэтому иногда формально юридически при строительстве таких объектов приходится делать реконструкцию линейного объекта.
Что лучше для жилых домов и чем отличается реконструкция от капитального ремонта?.
При наличии износа, разрушения здания или необходимости его обновления требуется реконструкция или капитальный ремонт. Чтобы понять, какой способ предпочтительней, нужно иметь представления о строении здания, знать особенности его архитектуры.
В то же время следует уметь различать эти два понятия. Что общего и в чем разница у понятий — строительство, реконструкция, капитальный ремонт — рассмотрим в данной статье.
Источник: zim-adm.ru
Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции?
Капитальный ремонт и реконструкция: многие ошибочно понимают эти термины как синонимы. На самом деле, это не так. Между реконструкцией и капитальным ремонтом любого строения существует значительная разница. В чём она заключается — будет разъяснено в данном материале.
Определение понятий капитального ремонта и реконструкции находится в главе №1 Градостроительного кодекса РФ.
Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно- технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 введён Федеральным законом от 18.07.2011 N 215-ФЗ).
Капитальный ремонт линейных объектов — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечёт за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (п. 14.3 введён Федеральным законом от 18.07.2011 N 215-ФЗ).
Исходя из определения, видно, что при проведении капитального ремонта (за исключением линейных объектов) не изменяются основные технико-экономические показатели (площадь застройки, строительный объём, полезная площадь, число этажей).
Целью проведения капитального ремонта является устранение неисправности всех изношенных элементов, включая частичную замену или усиление фундаментов, несущих стен, каркасов, крыши и кровли на более долговечные, экономичные и ремонтнопригодные материалы. При этом может проводиться модернизация здания: улучшение планировки путём демонтажа старых не несущих перегородок и возведения новых, переоборудование старых инженерных сетей на новые и современные.
Аналогичная ситуация — с линейными объектами. Например, при капитальном ремонте дорог и мостов количество полос для движения не увеличивается, показатели наружных инженерных сетей, такие, как мощность, давление, напряжение, — не изменяются. Но при этом допускается замена материалов на иные, с лучшими эксплуатационными характеристиками. Например, замена чугунных труб на полипропиленовые, алюминиевого кабеля — на медный и т. д.
Далее о реконструкции. Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 введен Федеральным законом от 28.11.2011 N 337-ФЗ).
Реконструкция линейных объектов — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечёт за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъёмности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (п. 14.1 введён Федеральным законом от 18.07.2011 N 215-ФЗ).
Из определения следует, что реконструкция линейного объекта, в отличие от капитального ремонта, изменяет технические параметры и характеристики реконструируемого объекта.
Например, при реконструкции автомобильной дороги меняется категория дорог, ширина проезжей части, если это наружные инженерные сети — то меняется их мощность и протяжённость. При реконструкции объектов капитального строительства необходимо не только устранить накопившийся физический и моральный износ, но и довести объект до соответствия всем действующим нормам и правилам.
Большинство ремонтируемых зданий не соответствуют всем действующим нормам, и это понятно, ведь часто возраст здания исчисляется десятилетиями, а нормы меняются чуть ли не каждый год.
Поэтому при капитальном ремонте допускается некоторое отступление от действующих норм. Например, принято решение отремонтировать крышу здания; при этом не нужно благоустраивать прилегающую территорию, увеличивать количество парковочных мест, утеплять фасады и т. д. А если решено провести реконструкцию здания, например, возвести пристройку или вместо неэксплуатируемого чердака сделать мансарду, то необходимо довести всё здание до требуемых действующих норм, начиная от современных архитектурных решений, планировок, и заканчивая требованиями по энергетической эффективности здания.
Стоит отметить ещё одно определение реконструкции, взятое из Налогового кодекса Российской Федерации (статья 257 часть). К реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.
Очевидно, что определения термина «Реконструкция», данные Налоговым и Градостроительным кодексами, существенно отличаются. Возникает вопрос: каким из определений следует руководствоваться, или одно дополняет другое? Тогда получается, что переустройство — это и есть реконструкция?
Чтобы разобраться в этом вопросе, обратимся к очередным нормативным документам. Согласно статье 25 Жилищного кодекса, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно- технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Данное определение не противоречит термину Градостроительного кодекса о капитальном ремонте в части «замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения». Определения реконструкции в Жилищном кодексе нет. Выходит, определение, взятое из Налогового кодекса, противоречит Градостроительному и Жилищному кодексам?
Расставим все точки над «i». В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ), институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.
Таким образом, если в здании производится продукция (иными словами — если здание, о котором идёт речь, производственного назначения) и продукция эта облагается налогом, то необходимо руководствоваться определением из Налогового кодекса. То есть, реконструкцией в данном случае будет являться замена и (или) установка оборудования на более совершенное, которое сможет изготавливать новую продукцию или позволит увеличить объёмы или улучшить качество продукции. Если предполагается заменить старое, морально и физически устаревшее оборудование на новое, современное, то это будет являться техническим перевооружением; при этом разрешается изменить технологию производства, но не допускается увеличение производственных мощностей и не идёт речь о количестве и качестве выпускаемой продукции.
Подведём итоги.
Простому обывателю достаточно сложно разобраться в терминологии законодательных документов, а тот, кто смог понять в целом разницу между капитальным ремонтом и реконструкцией здания, недоумевает, зачем углубляться в подобные тонкости.
Всё дело в том, что вид строительства влияет на сроки ввода в эксплуатацию и — главное! — на стоимость строительства, в которую, между прочим, входит и подготовка необходимых документов, и стоимость оказания юридических и прочих услуг.
Если вы проводите капитальный ремонт, то никакого разрешения на строительство получать не требуется, а процедура подготовки к строительству и ввод в эксплуатацию здания пройдет гораздо проще, быстрее и дешевле, чем при реконструкции здания.
Разницу между капитальным ремонтом и реконструкцией прекрасно понимают застройщики, всеми силами пытаясь «уйти» от реконструкции здания, так как подготовка документов может занимать больше года, а в иных случаях — и не один год. В результате возникают спорные вопросы между органами местного управления и заинтересованными лицами.
Источник: gpnrostov.ru