В чем разница договор строительства квартиры и договор долевого участия

Сейчас квартиру в новостройках на этапе фундамента можно купить по двум легальным механизмам — договор долевого участия (ДДУ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). “Ъ” изучил оба варианта.

Они есть, но их мало

Сейчас в Москве на первичном рынке доля договоров паенакопления (то есть в рамках ЖСК) составляет всего 8%. «Если говорить в абсолютных цифрах, то из 567 жилых корпусов, находящихся на реализации в Москве, по ЖСК продается всего 45»,— говорит председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова. С ней соглашается управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая: «На рынке новостроек массового сегмента схема покупки через ЖСК предлагается только в 8,8% проектов. Примерно такая же доля — 8,3% — в бизнес-классе».

Большая часть строящихся квартир реализуется по договорам долевого участия, которые заключаются в рамках федерального закона №214.

«Раньше застройщику было выгодно продавать квартиры в новостройках по схеме ЖСК из-за отсутствия некоторых требований, которые были установлены для реализации жилья по схеме ДДУ,— рассказывает директор департамента продаж группы “Гранель” Рустам Арсланов.— Например, при продаже квартир через ЖСК девелопер мог начать стройку без оформления прав на земельный участок и наличия действующего разрешения на строительство». Это был один из главных рисков.

Договор долевого участия (ДДУ)! Участие в долевом строительстве многоквартирных домов.

В 2015 году были внесены изменения в законодательство. Теперь строительство кооперативного жилья невозможно без обязательного оформления прав на участок и разрешения. Сейчас застройщики рассматривают договор паенакопления как временный контракт. «На практике это выглядит так: на начальном этапе девелопер привлекает средства покупателей через ЖСК,— поясняет Ирина Доброхотова.— Как только компания получает весь пакет разрешительной документации, то она старается перезаключить договоры паенакопления в ДДУ».

Застройщикам это не особо выгодно. Но они вынуждены так делать, утверждает один из московских девелоперов. «Дело в том, что стройки ЖСК чиновники проверяют чаще»,— добавляет он.

ЖСК без ипотеки

“Ъ”, проанализировав отличие ЖСК от ДДУ (см. схему), пришел к выводу, что у договоров паенакопления для потенциальных покупателей есть всего одно преимущество. Это возможность получить длительную рассрочку на погашение всей стоимости квартиры.

В Москве этот срок может составлять семь лет. При покупке жилья в рамках ДДУ рассрочка не превышает двух лет.

В то же время механизм ЖСК достаточно рискован для покупателей, поскольку договор паенакопления, в отличие от ДДУ, не обязательно ремитировать в Росреестре — это потенциальный риск двойных продаж. В этом случае необходимо соглашаться приобретать квартиру через ЖСК, только если руководство кооператива (оно, как правило, состоит из менеджеров компании-продавца) готово зарегистрировать договор.

Есть также риск нарваться на недобросовестного застройщика, который может сдать жилой дом с недоделками. Новоселу вряд ли удастся потребовать от ЖСК исправить дефекты. У кооператива такой обязанности нет. Если же квартира приобретается по ДДУ, в нем прописывается пятилетний срок гарантии.

Существенное преимущество ДДУ состоит в том, что в таких контрактах четко прописывается стоимость квартиры. В ЖСК итоговая сумма может быть изменена общим собранием пайщиков. Но самое главное, банки выдают ипотечные кредиты только по ДДУ.

Чем отличаются договоры долевого участия (ДДУ) от жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)

Источник: www.tatre.ru

В чем разница между ЖСК и ДДУ

Дорогие посетители сайта. Вы можете помочь нам, переведя хотя бы 100 рублей на яндекс кошелек. Очень много обращений, требуется много усилий. Мы стараемся. Спасибо!

В настоящее время строительные компании могут реализовать продажу квартир различными способами. Первый из них — договор долевого участия (ДДУ), второй — с помощью жилищно-строительного кооператива (ЖСК).

Что такое ЖСК? Аббревиатура расшифровывается как жилищно-строительный кооператив. В данном случае граждане покупают жилье в определенном здании и становятся пайщиками. Для вступления в права пользования недвижимости жилец предъявляет справку из ЖСК, где указывается факт полной оплаты строительного взноса.

Договор ЖСК не подлежит обязательной регистрации при вступлении в кооператив.

Главная особенность договора ЖСК — будущие жильцы оплачивают конкретную площадь и все необходимые стройматериалы, существенно понижая стоимость квартиры. Причем брать средства на взносы можно из личных средств участника кооператива или прибегнуть к займу в кредитной организации.

Договор ЖСК существенно дешевле договора ДДУ, но надежность крайне низка. Каждый собственник обязуется вносить определенную сумма в течении года. За это время могут произойти форс-мажорные ситуации, которые приведут в невыполнению денежных обязательств.

Обычно подобный вариант используют граждане уверенные в своей платежеспособности. Когда кооператив собирает половину стоимости жилья гражданин получает ссуду на вторую половину. В зависимости от договоренностей он обязан погасить ее в строго определенный срок. Например, 10 лет.

ВНИМАНИЕ! Чем больше срок возвращения денежных средств, тем больше могут быть издержки связанные с инфляцией.

В конечно итоге гражданин не сможет распоряжаться имуществом (купля-продажа, передача по наследству и т.д.) пока полностью не рассчитается с кооперативом. Отметим ряд положительных сторон оформления договора ЖСК:

1. быстрое оформление договора т.к его нет обязанности его регистрировать;
2. часто большие скидки на не самые популярные квартиры — «угловые» или низкоэтажные;
3. непосредственное участие граждан в собраниях и влияние на решения по строительству здания;
4. уменьшенная плата за коммунальные услуги, за счет средств кооператива;
5. открытый доступ ко всем документам, касающихся строительства;
6. возможность оформить длительную рассрочку до 20 лет.

Так же обратим внимание на ряд отрицательных сторон оформления:

• оплата участия в ЖСК — до 3% от стоимости здания;
• на любом этапе строительства возможно подорожание жилья;
• не предусмотрено штрафных санкции за срыв сроков строительства;
• трудности в продаже квартиры т.к на определенном этапе покупатель так же должен быть членом ЖСК.

При договоре ЖСК строительная компания не обязана предоставлять гражданам разрешение на возведение, права на землю или ее длительную аренду.

Что такое ДДУ? Аббревиатура расшифровывается как договор долевого участия. Подобный договор заключает строительная компания и непосредственные покупатели, будущие жильцы. Застройщик обязуется возвести здание в строго оговоренные сроки, подготовить его к использования и сдать участникам договора ДДУ.

Главная особенность договора ДДУ — возможность приобрести квартиру за стоимость ниже средней по рынку. Кампания же получает прибыль за счет распоряжения в строительстве денег потенциальных жильцов.

ВНИМАНИЕ! Договор ДДУ полностью защищен законодательством и в случае нарушений застройки и ввода в эксплуатация дольщик вправе обратиться в суд.

На сегодняшний день существуют две формы договора ДДУ. Первая — документ составленный по правилам до 1 апреля 2005 года. Вторая — нормативный акт установленный после 1 апреля 2005 года. На практике нет большой разницы между формами, но вторая считается надежней, хотя и дороже в использовании.

Важно другое. Будущий собственник должен со всей ответственностью подойти к выбору строительной компании. Ознакомиться с ее предыдущими проектами, вплоть до посещения объектов. Уделить внимание документам, которые разрешают права собственности или длительной аренды земли, актам рационального и экологичного использования ее под застройку.

Рассмотрим обязательные пункты, на которые должен обратить внимание участник договора:

1. Ознакомится с планом возводимого строения.
2. Изучить бумаги об аренде земли, чтобы удостоверится в законности. Если участок в собственности застройщика, то права на землю.
3. Проследить законность передачи прав на квартиру в случае если продажа происходит не строительной компанией, а его представителем.
4. Уточнить адрес, этажность, площадь. Стоимость и качество стройматериалов.
5. Финальную стоимость жилья, которая должна быть неизменной до конца строительства. Если конечная стоимость сильно отличается от изначального варианта покупатель может отказаться от недвижимости.
6. Вариант возврата денежных средств при срыве сроков строительства.
7. Вариант оплаты коммунальных услуг до момента, когда жилец вселяется в дом.
8. Гарантия передачи квартиры в собственность и исключение факта передачи имущества посторонним людям.

Все документы и нормативные акты выдаются по первому требованию гражданина на любом этапе строительства. Иногда строительные компании настаивают на оформлении договора по правилам до 2005 года. Подобный вариант крайне ненадежен, содержит большие риски для покупателей и широкие полномочия для строительной компании.

Отметим положительные стороны договора ДДУ:

• Полный пакет официальных документов, практически исключающих мошеннические действия.
• Неизменная стоимость, планировка, площадь продаваемого жилья.
• Полная защищенность от возможных форс-мажоров в процессе строительства и ввода в эксплуатацию. Денежная компенсация.
• Гарантированное возведение здания.

Но, к сожалению, договор ДДУ имеет и отрицательные стороны:

1. Денежные средства покупатель обязан выплатить до конца строительства.
2. Рассрочку не возможно взять на длительный срок. Максимум 5 лет.
3. При расторжении договора дольщик обязан возместить компании все недоимки и возможные убытки. Причем гражданин обязан предъявить серьезные основания для аннулирования договора.
4. Длительный (до трех месяцев) срок регистрации договора.

Договор ДДУ остается самым популярным и массовым вариантом покупки жилья.

Полезное видео

Виды заключаемых договоров.

Отличия между договорами

В последнем пункте остановимся поподробней на главных отличиях двух типов договоров:

Источник: zakon.wiki

Чем отличается договор ДДУ от договора ЖСК?

Современные компании, основное направление деятельности которых связано со строительством объектов различного назначения, привлекают средства посредством заключения договоров долевого строительства или при участии в жилищно-строительный кооператив.

По состоянию на сегодняшний день через ЖСК реализуется десятая часть всех проектов массового строительного рынка и примерно 7 % — в сегменте бизнес-класса. Статистика по объектам, реализующимся через ДДУ, куда более впечатляющая: в общем строительстве 64 %, в бизнес-классе — 65 %.

Для выбора подходящего варианта строительства необходимо рассмотреть договор ДДУ и ЖСК: отличия между ними продемонстрируют, какой вариант более подходит вам и почему.

Плюсы и минусы ДДУ и ЖСК

Чтобы выбрать между ЖСК и ДДУ, необходимо провести их сравнение, а это возможно при обозначении плюсов и минусов обоих форм взаимодействия с девелопером.

ДДУ: преимущества и недостатки

Преимущества:

1. В соглашении прописывается наличие разрешительной документации, проектной декларации.
2. Обозначенная стоимость проекта не вырастет со временем. Дом не станет выше на несколько этажей. Проблемы строителей из-за удорожания материалов не скажутся на общей цене по договору.
3. Схема расторжения и выплаты компенсации убытков довольно прозрачны.
4. В построенном многоквартирном доме не появятся пристройки, о которых ранее никто не знал.
5. Тщательно соблюдаются гарантийные условия, в особенности, которые касаются сроков.

Недостатки:

1. Более высокая стоимость, чем при заключении договора с ЖСК. В новостройках цена еще выше — на 1-1,5 % из-за необходимости перечисления средств в компенсационный фонд, сформированный из взносов строителей. Но застройщик обычно приплюсовывает эту сумму к общей стоимости.
2. Более длительный процесс регистрации договора.
3. Если основания для расторжения в договоре не прописаны изначально, его очень сложно будет расторгнуть.
4. Проблемы с получением рассрочки. Если она и будет одобрена, то объект сильно повысится в цене.

ЖСК: преимущества и недостатки

Преимущества:

1. Предоставление хороших скидок на непопулярные проекты.
2. Меньшее количество дополнительных сборов.
3. Пайщик де-юре участвует в собраниях жилищно-строительного кооператива, на которых принимаются решения относительно строительного процесса.

Недостатки:

1. Обязательное вступление в кооператив.
2. Дополнительное внесение взноса за вступление в ЖСК — от 1 до 3 % от стоимости объекта.
3. Опасность двойных продаж.
4. Дольщик обладает меньшими правами на жилье, чем покупатель по ДДУ.
5. Запрещена любая перепродажа квартиры, даже по переуступке.
6. Со временем цена проекта может увеличиться.
7. За срыв сроков ответственность застройщика не предусмотрена.

Что лучше — ЖСК или ДДУ

Ни договор в долевом участии, ни соглашение с жилищно-строительным кооперативом не гарантируют покупателю абсолютную защиту от проблем. Все зависит от репутации застройщика.

Девелопер должен быть крупным, известным на рынке недвижимости. В его истории не должно быть сомнительных судебных разбирательств.

Изучайте документы строительной компании, которые касаются запланированного проекта. Выбирать между ЖСК и ДДУ нужно, исходя из финансовых возможностей и собственных предпочтений.

Переход с ЖСК на ДДУ

В условиях современной ситуации на рынке недвижимости России процессы жилищного строительства направлены на то, чтобы уменьшить количество ЖСК в счет крупных застройщиков. Переход с ЖСК на ДДУ является предметом глубокого изучения не только правовых аспектов, но и репутации строительной компании.

В последнее время в крупных региональных центрах наблюдается стабильная тенденция к переходу застройщиков на договора ЖСК. Это связано с уменьшенной мерой ответственности за исход и качество строительства.

Суть в том, что девелопер отвечает только за конкретный дом ЖСК. Эта юридическая форма имеет свой расчетный счет в банке, уставной капитал и минимум средств для возврата дольщикам. Рисков с ЖСК больше, чем при ДДУ.

Процесс перехода с ЖСК на ДДУ выгоден, прежде всего, для пайщика. Когда он становится дольщиком, то приобретает больше прав.

Юридически эта процедура представляет собой простое расторжение соглашения с одной организацией и заключение нового с другой. Часто это происходит с 3-сторонним соглашением об обязательствах заключения такого договора.

Обратный переход, с ДДУ на ЖСК, осуществляется при банкротстве застройщика. В этой ситуации начинают действовать меры по оздоровлению ситуации с обманутыми дольщиками.

Заключение

На первый взгляд, выбор между ЖСК и ДДУ очевиден в пользу второй формы строительства. При почти аналогичных расценках прав у дольщиков больше, чем у пайщиков.

Но все же, если покупатель находится в такой ситуации, что каждая копейка на счету, лучше выбрать ЖСК: дополнительных денежных сборов будет на порядок меньше.

Источник: expert-home.net

В чем разница договор строительства квартиры и договор долевого участия

Мочалова Т.В., старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Нижегородского филиала МЮИ при Минюсте России.

Действующее законодательство до недавнего времени не содержало норм, прямо регулирующих отношения, связанные с участием в долевом строительстве. Это лишало стороны договора возможности опереться на разработанные конструкции, заставляя полагаться только на текст и общие нормы обязательственного права. Указанный факт приводил к тому, что часто споры по договорам долевого участия в строительстве переносились в суд. Суд, рассматривая дело по договору о долевом участии физического или юридического лица в строительстве объекта недвижимости, должен был установить, существенными признаками какого гражданско-правового договора, определенного действующим законодательством, обладает рассматриваемый договор.
Сегодня в связи с введением в действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» , действующего в ред. от 16 октября 2006 г., договор долевого участия в строительстве является, во-первых, поименованным; во-вторых, представляет собой договор, по которому в силу указаний п. 1 ст. 4 Федерального закона N 214 одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
———————————
Российская газета. 2004. 31 декабря. Далее по всей статье — Федеральный закон N 214.

Но, несмотря на введение в действие с 1 апреля 2005 г. Федерального закона N 214, договор долевого участия в строительстве имеет некоторое сходство с иными видами гражданско-правовых договоров, в частности с соглашениями купли-продажи, строительного подряда, агентскими, простого товарищества.
В этой связи актуальным представляется рассмотреть следующий вопрос: нельзя ли рассматривать договор долевого участия в строительстве как обычный договор строительного подряда, в котором участник долевого строительства является заказчиком, а застройщик — генеральным подрядчиком? В соответствии с таким договором участник долевого строительства дает застройщику задание построить объект недвижимости в целом, передав заказчику часть этого объекта, и уплачивает застройщику цену строительства части объекта недвижимости. Застройщик ведет строительство всего объекта, обеспечивая при этом оформление на свое имя права пользования земельным участком, разрешения на строительство, привлекая при необходимости субподрядчиков. Застройщик сдает объект государственной комиссии и в дальнейшем обеспечивает получение дольщиком права собственности на объект недвижимости
Договор подряда регулируется нормами главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Согласно ч. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик, в свою очередь, обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную договором цену. То есть по договору строительного подряда исполнитель обязуется выполнить определенную работу и результат работы (построенный объект) передать заказчику.
Таким образом, общими чертами договора строительного подряда и договора долевого участия в строительстве жилья, на наш взгляд, является то, что оба указанных договора направлены на создание и передачу объекта недвижимости. Однако правовая природа этих договоров не одинакова.
Во-первых, договор долевого участия в строительстве и договор подряда различны по предмету. Предметом договора строительного подряда всегда является материализованный результат деятельности подрядчика — объект, имеющий конкретную вещественную форму: вновь построенный дом; реконструкция уже существующего здания, в том числе капитальный ремонт, и т.п.

В договоре долевого участия в строительстве предметом договора является строительство индивидуально-определенного объекта недвижимости, являющегося частью объекта недвижимости. Самый распространенный случай — квартира в многоквартирном доме. В связи с чем каждый из участников долевого строительства дает задание строительной компании обеспечить передачу в его собственность только части построенного объекта, а также оплачивает строительство только в пределах стоимости этой части объекта и после окончания строительства и получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию всего объекта принимает только заказанную часть объекта. Таким образом, если предположить, что договор долевого участия в строительстве может квалифицироваться как договор строительного подряда, то в качестве объекта строительных работ в этом договоре должна указываться только часть объекта недвижимости, строительство которой дольщик заказывает, оплачивает и принимает от подрядчика. Однако очевидно, что такое условие является абсурдным, так как часть объекта недвижимости не может быть построена без возведения объекта в целом.
Кроме того, объектом договора строительного подряда по действующему законодательству может быть любой объект, в том числе и производственного назначения, а предметом договора долевого участия — в соответствии со ст. 2 Федерального закона N 214 — жилое или нежилое помещение в рамках многоквартирного дома, гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты, за исключением объектов производственного назначения.
Во-вторых, в соответствии со ст. 747 ГК РФ одним из существенных условий договора строительного подряда является обязанность заказчика предоставить земельный участок, на котором подрядчик будет возводить объект недвижимости. Данная норма является императивной и не предполагает возможности каким-либо образом возложить эту обязанность на другую сторону.

Таким образом, до начала строительства заказчик должен приобрести какие-либо права на земельный участок (например, право собственности или аренды). На практике до недавнего времени договоры долевого участия в строительстве нередко заключались, когда на стороне заказчика выступало физическое или юридическое лицо, которое до возведения объекта, сдачи его в эксплуатацию и даже на момент регистрации права собственности на индивидуально-определенную часть объекта недвижимости не имело прав на земельный участок, на котором возводится объект недвижимости и который, следовательно, по нормам действующего гражданского законодательства считается самовольной постройкой.

При этом часто строительные организации, оплатив штрафы за самовольную постройку, получали необходимые документы, удостоверяющие их права на земельный участок уже в момент, когда участники долевого строительства въезжали в построенные квартиры. Застройщики сознательно шли на нарушение законодательства, т.к., с одной стороны, получение различных свидетельств на земельный участок является достаточно длительным процессом (как правило, до 1 года, хотя в г. Нижнем Новгороде известен срок в 26 лет), а с другой стороны, застройщикам необходимо возвращать взятые на строительство банковские кредиты. В связи с введением в действие Федерального закона N 214 данная практика ушла в прошлое, так как в силу ч. 1 ст. 2 застройщик на момент подписания договора долевого участия в строительстве обязан иметь в собственности или на праве аренды земельный участок, что предполагает наличие соответствующих свидетельств.
В-третьих, договор долевого участия в строительстве и договор подряда различны по субъектному составу (сторонам договора).
В договоре подряда в качестве подрядчиков выступают различные строительные и строительно-монтажные организации, имеющие лицензию на осуществление строительной деятельности (ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. (ред. от 05.02.2007) N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» включает в перечень лицензируемых видов деятельности строительство зданий и сооружений).

Более того, по действующему законодательству запрещается заключать договоры строительного подряда в ситуации, когда необходимая лицензия отсутствует у подрядчика, но имеется у предполагаемых субподрядчиков. Таким образом, обязательным условием соответствующей деятельности является наличие лицензии. Как отмечалось выше, в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона N 214 застройщиком по договору долевого участия в строительстве может быть любое юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель без образования юридического лица, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок.
———————————
Российская газета. 2001. 10 августа.

Исходя из практики, по договору строительного подряда на стороне заказчиков часто присутствуют несколько лиц, а как правильно, на наш взгляд, отмечает Е. Козлова , договор долевого участия, созданный по модели договора строительного подряда с множественностью лиц на стороне заказчика, скорее исключение, нежели правило.
———————————
Козлова Е. Поиск модели долевого участия в строительстве // Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная и другие данные об объекте строительства и предмете договора. Так, обязательно прописывается метраж будущей жилплощади, расположение квартиры на этаже, а также качества, которым она должна соответствовать в момент передачи ключей дольщику.

Конкретную дату, когда строительство объекта будет завершено. Если застройщик допустит просрочку, на него налагаются штрафные санкции.

Стоимость предмета договора. В ДДУ прописывается окончательная цена квартиры, а также способы и период внесения за нее платежей.

Гарантии на объект и инженерные коммуникации.

Список документации, на основании которой ведется строительство объекта.

Права и обязанности сторон ДДУ.

Очень важно различать основной договор и предварительный. По последнему дольщик практически никак не защищается со стороны закона, так как предварительный ДДУ не регистрируется в государственных органах и не регулируется положениями ФЗ № 124.

Что собой представляет жилищно-строительный кооператив?

Второй способ приобрести жилье в новостройке – это вступление в жилищно-строительный кооператив и получение статуса пайщика. Договор ЖСК не регистрируется в государственных органах.

Граждане объединяются в жилищно-строительные кооперативы для постройки определенного объекта. Считается, что вступление в ЖСК сопровождается большими рисками, чем заключение ДДУ со строительной компанией.

Участие в ЖСК финансово более выгодно. Граждане могут вносить свой пай с собственных сбережений или за счет кредитных средств.

Пайщики вносят платежи в кооперативный фонд в течение года, выплачивая половину стоимости жилья. Оставшуюся сумму необходимо будет выплатить в рассрочку. Срок выплаты полной стоимости квартиры определяется в договоре и может варьироваться в пределах 5-20 лет.

Согласно договору ЖСК, гражданин, имеющий пай в фонде, не может распоряжаться квартирой в новостройке по собственному усмотрению до тех пор, пока не выплатит полную сумму за жилье. Право собственности на такую квартиру регистрируется на основании документа, полученного в ЖСК.

Договор ДДУ или ЖСК: что выбрать?

Для многих граждан эти две схемы – единственные варианты приобрести жилье, так как цены на квартиры в наши дни достаточно высокие. Что же выбрать? Рассмотрим семь основных отличий договора ДДУ и ЖСК.

1. Порядок регистрации. ДДУ не имеет юридической силы без прохождения процедуры регистрации в Росреестре. Вступление в ЖСК, напротив, не требует регистрации, поэтому пайщик в этом случае менее защищен законодательством.
2. Окончательная цена жилплощади. Стоимость квартиры по ДДУ окончательная и не может быть изменена. В случае с ЖСК возможно увеличение цены за счет дополнительных трат, которые могут возникнуть в процессе строительства.
3. Установление сроков. В ДДУ прописываются конкретные даты, когда объект будет достроен и передан в эксплуатацию. В документации, оформляемой после вступления в ЖСК, определенные даты не указываются.
4. «Прозрачность» бумаг. Все данные о строительной компании и о объекте недвижимости при оформлении ДДУ абсолютно открыты и к ним имеет доступ любой желающий. Кроме того, застройщик обязан приложить разрешительную документацию и технический план к договору. В случае с ЖСК такой обязанности у строительной организации не возникает. Пайщик может потребовать предоставления документов, но гарантии, что он их увидит, нет.
5. Расторжение сделки. Если расторгается ДДУ, дольщику возвращается вся уплаченная им сумма и неустойка. Когда прекращается действие договора с ЖСК, пайщик может рассчитывать только на часть выплаченных денег.
6. Условия рассрочки. По ДДУ дольщик имеет возможность выплатить стоимость квартиры без повышающих коэффициентов. ЖСК же, в свою очередь, выдает пайщикам суды на половину стоимости жилья под процент.
7. Сроки выплаты рассрочки. При оформлении ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму за квартиру к дате окончания строительства. В ЖСК более удобные условия – выплачивать стоимость жилья можно уже проживая в нем.

Как видно из этих пунктов, оформление ДДУ сопровождается меньшими рисками. Однако действие договора может быть внезапно прекращено государственными органами власти, если обнаружится нарушение в процессе застройки. Даже несмотря на это и тот факт, что оплатить стоимость квартиры нужно к дате завершения строительства, на долю ДДУ приходится около 55 % строящегося жилья.

Заключая договор с ЖСК, пайщик может приобрести квартиру по меньшей стоимости, так как в итоговую цену не входит 18 % НДС.

Более того, договор заключается не до момента завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, а на более продолжительный период (до 20 лет).

ЖСК характеризуется меньшей надежностью, но значительной дешевизной жилья. На долю такого способа приобретения квартиры приходится до 35 % новостроек.

Рассмотрим плюсы и минусы ЖСК и ДДУ в сравнительной таблице.

1. ДДУ регистрируется в Росреестре.
2. Стоимость квартиры фиксирована.
3. Строительная компания выплачивает высокие штрафы при срыве сроков.
4. Дольщик получает гарантии на объект и коммуникации.

1. Дольщик обязан выплатить всю сумму к моменту завершения строительства.
2. Застройщик сам выбирает управляющую компанию, мнение дольщиков при этом не учитывается.

1. Рассрочка на срок до 20 лет.
2. Жилье дешевле на 18 %.
3. Управление домом переходит к ЖСК.

1. Возможность мошенничества с «двойной» продажей квартир.
2. У пайщика нет законодательной защиты.
3. Застройщик не обязан предоставлять документацию.
4. Стоимость квартиры не фиксирована.
5. В случае расторжения договора пайщик получает обратно только часть денег.

Наиболее удобный способ приобретения квартиры каждый гражданин определяет для себя сам. Рекомендуем проконсультироваться с юристом, прежде чем вступать в ЖСК или заключать ДДУ.

Источник: o-sobstenoste.ru